房地產(chǎn)行業(yè)供需現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)供需現(xiàn)狀房地產(chǎn)行業(yè)在供需兩側(cè)結(jié)構(gòu)持續(xù)調(diào)整2017-2018年房地產(chǎn)供需呈轉(zhuǎn)弱趨勢,2019年,市場在相對穩(wěn)定的政策周期下,運營平穩(wěn),行業(yè)景氣度得到修復(fù),各指標(biāo)優(yōu)于預(yù)期回暖度得到修復(fù),各指標(biāo)優(yōu)于預(yù)期回暖.分供需兩側(cè)來看：供給端,2019H1開發(fā)投資增速進(jìn)入快速回暖通道,行業(yè)低庫存、資金改善下推動新開工上行,同時土地市場持續(xù)降溫下促使地價回歸理性,或反而利好行業(yè)未來健康穩(wěn)定的發(fā)展.就需求端而言,嚴(yán)調(diào)控下樓市業(yè)績增速快速回落,目前行業(yè)探底或已完成,2019年開始逐步步入理性的小周期復(fù)蘇階段.而“一城一策”的主導(dǎo)調(diào)控疊加都市圈化經(jīng)濟(jì)聚集效應(yīng)發(fā)酵集效應(yīng)發(fā)酵,或促使總量穩(wěn)定下各能級城市間銷售業(yè)績的分化,呈一二線城市增速好于三四線,速好于三四線,域的整體趨勢.2019年下半年房市銷量增長等各項指標(biāo)將進(jìn)入一段較長時間的橫盤穩(wěn)定區(qū)間.整體而言,中國經(jīng)濟(jì)韌性較強(qiáng),行業(yè)筑底后有望進(jìn)入新期. 11、供給端：結(jié)構(gòu)分化式回暖開發(fā)投資持續(xù)回暖開發(fā)投資增速有所回暖,開發(fā)投資增速有所回暖,總體而言穩(wěn)中向好.2019Q1房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額23,802.9,11.8%,20182.3pct,50個月以來新高2016-20186.9%、7.0%、9.5%,2019年一季度以來每月投資增速均保持在11%以上一季度以來每月投資增速均保持在11%以上.自地產(chǎn)市場調(diào)控從嚴(yán)以來,目前普遍處于低庫存狀態(tài),促使近期新開工的增加,并進(jìn)一步推動了施工投資增速的上行.2019年以來政策上并未有調(diào)控加碼跡象,更側(cè)重于“穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo),主張“松緊適度”下的“因城施策”,整體而言調(diào)控與鼓勵并行.再加上中國地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷增量到存量的轉(zhuǎn)型,內(nèi)部結(jié)構(gòu)完善或?qū)⑦M(jìn)一步推進(jìn)行業(yè)回暖暖.2015-2016年的高增速區(qū)間,但預(yù)計開發(fā)投資增速較大可能循序漸進(jìn)的小幅增長序漸進(jìn)的小幅增長.2014-19Q12014-19Q1地產(chǎn)開發(fā)投資額及增速億元/%2014-19Q1地產(chǎn)投資額占比固資投資億元2014-19Q1地產(chǎn)投資額占比固資投資億元/%低庫存、資金改善推動新開工上行房地產(chǎn)供需端資金面持續(xù)好轉(zhuǎn)房地產(chǎn)供需端資金面持續(xù)好轉(zhuǎn),疊加目前的低庫存以及房企普遍的高周轉(zhuǎn)模式下,2018年以來持續(xù)上行20164月新開工累計同比增速21.4%,為2015,短期回溫之后受限購限售限貸等調(diào)控影響遂又逐步下滑,步下滑,20177%左右,2018年后新開工增速開始17.2%2019311.9%,住宅新開工面積增速為11.5%.分城市能級來看,2018年全年累計增速上,三四線城市+22.2%>一線城市+9.5%>二線城市+8.7%,其中一線城市全年回升幅度最大,增速由年初的-32.3%回升至年末的+9.5%.推動新開工增速上行的原因主要有三,其一,新開工面積增速持續(xù)提升印證了在“支持剛需改善住房條件了在“支持剛需改善住房條件”的政策支持下,剛性住房需求的釋放或推動了行業(yè)開發(fā)進(jìn)度條.其二,在頭部房企市占率提高的背景下,其普遍推行的快周轉(zhuǎn)模式,即加快開工、加快回籠資金的策略,也是增速擴(kuò)大的主要原因之一.其三,作為新開工前置條件的土地市場好轉(zhuǎn)以及資金來源、信貸額度的改善也是主要推動因素.素.預(yù)計政策松緊適宜,市場保持回暖的前提下,2019年下半年新開工增速大概率將穩(wěn)定走高.2014-19Q12014-19Q1房屋新開工竣工面積萬平米/%各能級城市住宅新開工面積增速%各能級城市住宅新開工面積增速%土地市場：逐漸降溫下地價回歸理性土地供應(yīng)方面土地供應(yīng)方面2019年一季度回升趨勢逐漸顯現(xiàn).201941003.48億平方米,12.9%,其中住宅（住宅+商住綜合1.67億平方米,3.5%.分能級來看級來看,2019年1-4月,基于此前的低基數(shù),一線城市住宅類供地回暖較為顯著,而受到棚改逐漸退出的波及三線推地仍處于下降通道.而受到棚改逐漸退出的波及三線推地仍處于下降通道.70%15.7%,17.3%.總體上,由于政策調(diào)控趨緊,房地產(chǎn)供需開始轉(zhuǎn)弱,去年供地增速處于相對低位,疊加各核心城市處于低庫存狀態(tài),2019年以來,供地漸顯回升趨勢.土地成交方面,來供應(yīng)面積雖保持增長但成交量仍處于下行通道來供應(yīng)面積雖保持增長但成交量仍處于下行通道.20194100大中3.29億平方米,14%,其中住宅類用地（住宅+商住綜合）（住宅+商住綜合）1.46,11.8%.分能級來看,20191-4月,住宅類土地成交量除一線城市小幅上漲外,成交量仍然相對低迷.4.3%,5.45%20.31%.由于受到行業(yè)銷售走弱、信貸收緊以及限價約束等因素影響,2018年下半年開始同比由正轉(zhuǎn)負(fù)并持續(xù)下行至今.但進(jìn)入入2019年以來,一二線銷售開始回暖,三四線持穩(wěn)下,我們預(yù)計或?qū)⑼苿咏衲晗掳肽晖恋厥袌龅男》郎叵掳肽晖恋厥袌龅男》郎?2014-19Q12014-19Q1百城供應(yīng)土地規(guī)劃建面萬平米/%2014-19Q1百城成交土地規(guī)劃建面萬平米/%2014-19Q1百城成交土地規(guī)劃建面萬平米/%百城供應(yīng)土地建面及增速百城供應(yīng)土地建面及增速/按性質(zhì)萬平米/%百城成交土地建面及增速/按性質(zhì)萬平米百城成交土地建面及增速/按性質(zhì)萬平米/%百城住宅類供應(yīng)土地建面增速百城住宅類供應(yīng)土地建面增速/按能級%百城住宅類成交土地建面增速/百城住宅類成交土地建面增速/按能級%綜合比對政府供地量及市場成交量,基于去年年末低位2019年以來土地流拍率持續(xù)上升.拍率持續(xù)上升.根據(jù)供應(yīng)-成交建面差值計算,2019年以來全國土地流拍率持續(xù)小幅上行,1至4月流拍率累計為5.3%.同比結(jié)構(gòu)來看,一線城市土地資源仍然供需緊張,三四線城市+10.8%>二線城市+3.7%>一線城市-35.4%.值得注意的是若后續(xù)流拍率持續(xù)走高,或?qū)⒋偈瓜掳肽暾┑匾庠皋D(zhuǎn)弱.百城供應(yīng)土地流拍率/供應(yīng)成交差值萬平米百城供應(yīng)土地流拍率/供應(yīng)成交差值萬平米/%百城供應(yīng)土地流拍率百城供應(yīng)土地流拍率/按能級萬平米/%土地成交價款方面,在市場供需走弱下,房企購地需求漸趨謹(jǐn)慎,地價逐步回歸理性區(qū)間2019回歸理性區(qū)間20191-49391億元,較去年同期下降6.6%.但隨著今年3月房市銷量開始復(fù)蘇34月成交地價同比增速8.5%12.3%,3417.9%23.3%.4月在城市結(jié)構(gòu)同比降幅上,三四線城市-19.1%>一二線城市-1.2%,受到棚改貨幣化政策逐步轉(zhuǎn)淡的影響,2018年開始持續(xù)下滑.隨著“去庫存”熱潮的消退退,2016-2017年間兩波波峰之后（平均溢價率高達(dá)50%）50%）,開始持續(xù)震蕩下行,20193月房市“小陽春”的出現(xiàn),地價溢價出現(xiàn)上揚(yáng)趨勢.此外,樓面成交均價與溢價率走勢基本保持同步,由高峰逐步回歸理性后呈回暖態(tài)勢201914,一線城市12,974元平米,6,397元/3,292元/平米,較19%、12%、6%.整體而言整體而言,自去年開始地價逐步回歸理性區(qū)間,房地產(chǎn)市場目前處于相對平穩(wěn)的發(fā)展階段.今年以來中國在貨幣政策上主張“松緊適中”,資金渠道的相對寬3月以來地產(chǎn)銷售的復(fù)蘇,土地價格呈現(xiàn)回暖趨勢.我們預(yù)計后續(xù)在“因城施策城施策”的調(diào)控下,土地量價在小幅回暖后或?qū)⒈３州^長時間的穩(wěn)定,非理性的““過熱”走勢出現(xiàn)概率較小.2014-19Q1百城土地成交金額億元/%2014-19Q1百城土地成交金額億元/%百城土地成交金額百城土地成交金額/按能級億元/%百城供應(yīng)土地掛牌均價/當(dāng)月元百城供應(yīng)土地掛牌均價/當(dāng)月元/平米%百城成交土地樓面均價百城成交土地樓面均價/當(dāng)月元/平米%百城成交土地溢價率/按性質(zhì)百城成交土地溢價率/按性質(zhì)%百城成交住宅用地溢價率百城成交住宅用地溢價率/按能級%2、需求端：市場進(jìn)入理性復(fù)蘇小周期銷售情況：探底后進(jìn)入理性復(fù)蘇周期銷售情況：探底后進(jìn)入理性復(fù)蘇周期,城市分化明顯嚴(yán)調(diào)控下樓市業(yè)績增速快速回落,目前行業(yè)探底或已完成,正逐步步入小周期復(fù)蘇階段,房地產(chǎn)正式進(jìn)入總量穩(wěn)定的橫盤時期201914,653個城市累計商品房銷售面積為2.98億平方米個城市累計商品房銷售面積為2.98億平方米,較去年同期基本持平；累計商品2.7萬億元,6%.1-42.6億平米,2.32萬億元,8%.2016年去庫存寬信貸等政策刺激下,全國商品房銷售一度進(jìn)入高增速區(qū)間.但去庫存成效顯現(xiàn)后,地產(chǎn)市場杠桿率也迅速增高,2016年末至今政策風(fēng)向轉(zhuǎn)為抑制性密集調(diào)控制性密集調(diào)控,信貸收緊嚴(yán)控地產(chǎn)泡沫,商品房銷售業(yè)績增速放緩并開始穩(wěn)步回落,落,目前中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期,2019年后續(xù)業(yè)績增速將延續(xù)2018年走勢,0%左右區(qū)間內(nèi).不過在總量保持穩(wěn)定的前提下一城一策”的主導(dǎo)調(diào)控疊加都市圈化經(jīng)濟(jì)聚集效應(yīng)發(fā)酵,或?qū)⒓觿「髂芗壋鞘虚g銷售業(yè)績的分化.2014-19Q1商品房銷售面積及增速萬平米/%2014-19Q1商品房銷售面積及增速萬平米/%2014-19Q12014-19Q1商品房銷售金額及增速億元/%具體到城市能級以及區(qū)域部分來看,目前一二線城市業(yè)績增速好于三四線,而集合了京津冀、長三角、珠三角等核心都市圈的東部區(qū)域則優(yōu)于其他區(qū)域而集合了京津冀、長三角、珠三角等核心都市圈的東部區(qū)域則優(yōu)于其他區(qū)域.2018年全年一、二、三線城市增速分別為-5.1%,0%、5%；其中比對2017年全年增速,24.1pct,二線持平,5.5pct.4040大中城市商品房銷售面積/按能級萬平米%全國各區(qū)域銷售面積增速萬平米/%全國各區(qū)域銷售面積增速萬平米/%3%、4%、0%,其中聚齊了京津冀、長三角、珠三角等核心都市圈的東部地區(qū)較65340大中城市后,607城（三四線年銷售面積3%、4%、0%,其中聚齊了京津冀、長三角、珠三角等核心都市圈的東部地區(qū)較2%2%,201714%12pct201914月,一線39%,7%,而三四線城市同比22%.在去庫存完成后棚改貨幣化逐漸退出,三四線城市銷售開始走弱,而3月以來,一二線城市銷量進(jìn)入見底回升區(qū)間,暖.分區(qū)域來看,2019Q1的銷售增速分別為-7%、20182018年末增速回升幅度最大,3pct.2019年下半年核心都市圈腹回升.去庫存熱潮影響消退,房價增速回落逐步回歸理性區(qū)間.從價格指標(biāo)來看,20188,73720188,737元/平米,10.7%；其中住宅銷售均價為8,544元/平米,同比增長12.2%2019Q1商品房銷售均價為9,065元/平米,同8,954/平米,8.2%.價格走勢上,年北京“3/17新政”開啟本輪房地產(chǎn)周期調(diào)控序幕后,各項限售限價等政策密集實施至今,中國房地產(chǎn)市場“”的調(diào)控成效顯著,2016年去庫存熱潮導(dǎo)致的房價高企的負(fù)面影響基本得到控制.此外房地產(chǎn)價格相對2018年北京“3/17新政”開啟本輪房地產(chǎn)周期調(diào)控序幕后,各項限售限價等政策密集實施至今,中國房地產(chǎn)市場“”的調(diào)控成效顯著,2016年去庫存熱潮導(dǎo)致的房價高企的負(fù)面影響基本得到控制.此外房地產(chǎn)價格相對標(biāo).于銷售面積具有滯后性,即住宅價格目前處于周期減速上漲向加速下跌過渡的時期,2019年后續(xù)或順延至明年房價同比增速將進(jìn)一步回落,其后樓市或?qū)⑦M(jìn)入一段長時間的橫盤穩(wěn)定期,符合國家“穩(wěn)房價穩(wěn)地價穩(wěn)預(yù)期”標(biāo).百城住宅價格指數(shù)增速元/平米百城住宅價格指數(shù)增速元/平米%百城銷售與樓面均價差值元百城銷售與樓面均價差值元/平米%目前行業(yè)庫存處于低位,201935.2億平方米,10%；而去化率上10%；而去化率上,在行業(yè)快周轉(zhuǎn)策略的推動下,2018年下半年至今多數(shù)熱點城市維持在12個月以下的低位,滿足國家適當(dāng)加快住宅用地供應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn).棚改貨幣化的逐步退出下,非都市圈腹地的三四線城市市場整體呈走弱勢態(tài).而聚集在極大城市群腹地的一二三線城市房市則初步呈現(xiàn)了見底回暖的態(tài)勢.綜上所述,目前房市在去年經(jīng)歷了一段時間的疲軟后已基本得到修復(fù),供需結(jié)構(gòu)在密集調(diào)控下得到改善結(jié)構(gòu)在密集調(diào)控下得到改善,疊加嚴(yán)格實行“預(yù)期管理”的調(diào)控思路以及“松緊適中,中,一城一策”的施政方向下,等因素的綜合作用,2019年下半年房市銷量得到進(jìn)一步修復(fù)后市場增長將進(jìn)入一段較長時間的橫盤穩(wěn)定區(qū)間. 33、房地產(chǎn)銷售的“不一樣”：三四線和一二線背離,銷售周期時間被拉長三四線城市景氣時間拉長三四線城市景氣時間拉長,本輪房地產(chǎn)周期時間明顯要比以往周期要長上文已經(jīng)分析到20063年左右,2015年以來開啟的第四個周期,4年多時間,到現(xiàn)在還沒走完.從另外一個角度來看個角度來看,我們把單月銷售面積增速正增長區(qū)間作為景氣度的判斷標(biāo)準(zhǔn),2009-20122009-2012,31個月；2012-2015年第三個地產(chǎn)周期,18個月；2015年以來的第四個地產(chǎn)周期,銷售景氣時間持續(xù)了41個月,景氣時間明顯要長于過往周期.商品房當(dāng)月銷售面積同比增速商品房當(dāng)月銷售面積同比增速本輪地產(chǎn)周期時間拉長（銷售景氣向上時間拉長）的主要原因在于三四線和本輪地產(chǎn)周期時間拉長（銷售景氣向上時間拉長）的主要原因在于三四線和一二線城市的銷售景氣度出現(xiàn)背離一二線城市的銷售景氣度出現(xiàn)背離.從邏輯來看,一二線城市作為人流和資源集中地,是地產(chǎn)銷售的“頭部”市場,三四線城市的人員流入和資源都不如一二線城市,三四線城市的人員流入和資源都不如一二線城市,是地產(chǎn)銷售的“尾部”市場；從過往周期來看,一輪銷售景氣周期的啟動,都是一二線城市先起來然后再拉動到三四線城市起來,反之一二線城市一旦回落,三四線城市也會隨之回落.但是2015年以來的房地產(chǎn)銷售周期,一二線城市和三四線城市的銷售景氣度出現(xiàn)了明顯的背離,2016年下半年開始銷售面積增速開始下行,此時三四線城市銷售面積增速反而在加速好轉(zhuǎn)三四線城市銷售面積增速反而在加速好轉(zhuǎn),2017年底,由于三四線（2017年,它的高景氣拉動全行業(yè)銷售面積總量保持高景氣銷售面積總量保持高景氣,使得銷售的景氣周期時間被拉長.一二三線城市商品房銷售面積增速一二三線城市商品房銷售面積增速本輪地產(chǎn)周期出現(xiàn)的這種背離主要是受“去庫存”的貨幣化棚改政策影響.棚改政策早已有之,改政策早已有之,2014年開始,棚改政策和房地產(chǎn)“去庫存”,棚改執(zhí)行量和貨幣化安置比例出現(xiàn)大幅度提升2017（貨