地下車庫的成本核算

地下車庫問題解析張偉winwind@vip.163.地下車庫的成本核算共18頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!

房地產(chǎn)公司開發(fā)完畢，住宅商鋪均已售出，由于地處郊區(qū)，地下車位大量未售出。對于地下車庫，稅務(wù)要求必須按住宅的平均單位成本預(yù)留車庫成本，該公司住宅平均單位成本為3000元/平方，如按此標(biāo)準(zhǔn)預(yù)留成本，每個車位將預(yù)留成本10萬元，而目前一個車位的售價僅為5萬元?

問：會形成什么現(xiàn)象？問題的提出？地下車庫的成本核算共18頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!

第三十三條企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。31號文件第33條的規(guī)定地下車庫的成本核算共18頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!

案例：某公司有住宅面積4萬平方米，可售地下車位面積5000平方米，利用地下人防設(shè)施建車位250個。

稅務(wù)機關(guān)：該公司的可售面積應(yīng)為4.5萬平方米，即：寫在預(yù)售許可證上的地下停車位面積5000平方米，應(yīng)該作為可售面積，計算單位工程承包。

企業(yè)認(rèn)為：31號文件33條，并沒有區(qū)分產(chǎn)權(quán)，因此即使寫入預(yù)售許可證上的地下車位，也不應(yīng)當(dāng)作為可售面積。即：可售面積為4萬平方米。案例

？地下車庫的成本核算共18頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!您好：您在我們網(wǎng)站上提交的納稅咨詢問題收悉，現(xiàn)針對您所提供的信息簡要回復(fù)如下：

1、計算企業(yè)所得稅時，可售車位的開發(fā)成本應(yīng)與其它開發(fā)產(chǎn)品一樣，正常分?jǐn)偣餐杀?，分?jǐn)偡椒?，可以按照《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第二十九條、三十條的規(guī)定進行分?jǐn)?。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理，其成本費用由可售面積承擔(dān)。

2、計算土地增值稅時，利用人防設(shè)施建造的車位對外銷售，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第四條第（三）項第三點規(guī)定，其取得的收入要參與土地增值稅清算，其成本費用可以扣除。上述回復(fù)僅供參考。有關(guān)具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅務(wù)機關(guān)咨詢。

歡迎您再次提問。

國家稅務(wù)總局

2010/12/24車位與土地增值稅地下車庫的成本核算共18頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!轉(zhuǎn)讓人防設(shè)施如何繳納土地增值稅？(2011年2月11日總局答復(fù))【發(fā)布日期】：2011年02月11日

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問題內(nèi)容：公司整體轉(zhuǎn)讓一處商業(yè)房產(chǎn)（商業(yè)房產(chǎn)上面還有住宅，不在轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)之內(nèi)），包括地下停車位（地下停車位屬于人防設(shè)施，無房產(chǎn)證），請問，其中地下停車位轉(zhuǎn)讓收入需不需要繳納土地增值稅，受讓方是否要繳納契稅？如不需要繳納，如何確定停車位部分的轉(zhuǎn)讓收入才符合稅收政策，還會涉及哪些稅種？

地下車庫的成本核算共18頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!

十二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將車庫或者停車位轉(zhuǎn)讓，其收入是否計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入？答：根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，開發(fā)項目建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。據(jù)此，凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂銷售合同，約定將上述車庫、車位的所有權(quán)出售給購房人的，取得的收入并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；附贈的車庫、車位因未取得轉(zhuǎn)讓收入，按出售開發(fā)產(chǎn)品計算銷售收入。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂合同，將停車場所法律法規(guī)規(guī)定期限內(nèi)的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給購房人的，向購房人取得的收入視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施計入扣除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂車庫、車位一定期限租賃使用權(quán)合同，其取得的租賃收入，不計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

（青地稅函【2009】47號）地下車庫的成本核算共18頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!河南省地方稅務(wù)局公告2011年第10號

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對購房者隨房屋一并購買的地下室、車庫，在預(yù)征收土地增值稅時，采用隨房確定的原則：即銷售房屋為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，地下室、車庫按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅確定；銷售房屋為非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或其他房地產(chǎn)項目的，地下室、車庫按照非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或其他房地產(chǎn)項目確定。待清算時，應(yīng)將地下室、車庫收入并入除住宅以外的其他房地產(chǎn)項目。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對購買者未購買房屋但單獨購買了地下室、車庫、閣樓的，按照其他房地產(chǎn)項目征收土地增值稅。本公告自2012年1月1日起執(zhí)行。我省之前確定的土地增值稅有關(guān)規(guī)定凡與本公告不符的，一律按本公告規(guī)定執(zhí)行。

河南省的規(guī)定（二）問題的關(guān)鍵是：如果房地產(chǎn)企業(yè)銷售的是沒有產(chǎn)權(quán)的地下車位，其成本已經(jīng)進入了公共配套設(shè)施分?jǐn)?，但是將收入全部進入其他住宅，收入與成本嚴(yán)重不配比！

解決方案：贈送車位（如果要車位，單價提高，否則單價降低）地下車庫的成本核算共18頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!

遼地稅函【2009】188號文件

一、關(guān)于出租地下停車位問題。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期出租地下停車位，一次性收取的租金相當(dāng)于停車位銷售價值的，視同銷售，征收土地增值稅。

遼寧省的規(guī)定（188號文件）地下車庫的成本核算共18頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!

實務(wù)中目前所遇到的財務(wù)處理方式來看，可售車位成本一般均按照開發(fā)產(chǎn)品單獨歸集，可售車位成本歸集的會計處理方式有：

1、按總開發(fā)成本中剔除土地成本和其他個別不相關(guān)開發(fā)成本成本后按可售面積進行分?jǐn)?，以此確認(rèn)車位成本，理由是車庫為地下基礎(chǔ)系整個開發(fā)工程的組成部分，大部分開發(fā)成本都間接相關(guān)；

2、按土建的單獨審價報告確定工程土建成本，將土建成本按總可售面積在房屋和車位中進行分?jǐn)?，車位僅確認(rèn)土建成本，理由是車位成本除了土建外，和其他關(guān)聯(lián)很??；

3、按項目預(yù)測的毛利率或車位銷售的預(yù)計毛利率先預(yù)測車位售價，再按毛利率倒算車位成本，其他歸集到房屋成本。

問題的提出？地下車庫的成本核算共18頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!

33條解決稅務(wù)部門與房地產(chǎn)企業(yè)在地下停車庫成本分?jǐn)偵系碾y題，此條規(guī)定對于房地產(chǎn)企業(yè)是項重大利好，對地下停車庫的成本處理采取了較簡單合理的方式。房地產(chǎn)企業(yè)單獨建造地下停車場的可能性是較小的，基本上、都是利于地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場，也是為了符合小區(qū)規(guī)劃的車庫配比要求。

由于房地產(chǎn)企業(yè)一般來說地下車位是隨著小區(qū)入住率而逐步實現(xiàn)銷售的，所以地下車位的銷售收入一般在交房后實現(xiàn)，特別是郊區(qū)和經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)的樓盤。將地下停車庫作為公共配套設(shè)施的簡化處理后，在交房時，可以將地下車庫的成本計入公建配套設(shè)施，攤?cè)氲厣系淖≌杀?，則可以減少前期應(yīng)交納的企業(yè)所得稅，而以后地下停車位的銷售以及出租所取得的收入屬于凈收入，無需成本配比，則避免以后年度成本大于收入的狀況。問題的提出？地下車庫的成本核算共18頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!國稅發(fā)[2009]31號文第三十三條如何理解？

【發(fā)布日期】：2010年12月24日字體：【大】【中】【小】

問題內(nèi)容：國稅發(fā)[2009]31號文第三十三條企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。請問對此理解是否如下：1、規(guī)劃為可售車位的，單獨核算其成本，如果車位在地下，并不享受地上配套等，是否只核算土地和建安成本，不用再基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施、開發(fā)間接費了？對于土地成本如何分?jǐn)偅堪窜囄唤ㄖ娣e和其他開發(fā)產(chǎn)品平均分?jǐn)倖幔?、如果是利用人防設(shè)施建造車位對外銷售的，其成本是否按公共配套成本分?jǐn)偟狡渌墒坶_發(fā)產(chǎn)品，其取得銷售收入需要參與土地增值稅清算嗎？

總局關(guān)于車位企業(yè)所得稅地下車庫的成本核算共18頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!

土地增值稅車位（一）有產(chǎn)權(quán)的車位（二）利用地下人防的車位視同其他類開發(fā)產(chǎn)品處理，納入可售面積計算。1、作為土地增值稅收入（大多數(shù)地方按照其他類，個人以為應(yīng)該車位隨著房子走）2、其成本計入公共配套處理。地下車庫的成本核算共18頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!回復(fù)意見：您好：您在我們網(wǎng)站上提交的納稅咨詢問題收悉，現(xiàn)針對您所提供的信息簡要回復(fù)如下：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。根據(jù)《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》規(guī)定：“銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物?！?/p>

據(jù)此，房地產(chǎn)企業(yè)出售的地下停車位，以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。對取得銷售收入應(yīng)繳納營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。受讓方不能辦理車位產(chǎn)權(quán)手續(xù)，不需要繳納車位契稅。上述回復(fù)僅供參考。有關(guān)具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅務(wù)機關(guān)咨詢。地下車庫的成本核算共18頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!豫地稅函〔2010〕202號

五、關(guān)于地下室、車庫的歸屬問題。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對購房者隨房屋一并購買的地下室、車庫，在征收土地增值稅時，為了簡化計算，銷售房屋為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，地下室、車庫按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅確定；銷售房屋為非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或其他房地產(chǎn)項目的，地下室、車庫按照非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或其他房地產(chǎn)項目確定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對購買者未購買房屋但單獨購買了地下室、車庫、閣樓的，按照其他房地產(chǎn)項目征收土地增值稅。

河南省的規(guī)定（一）個人認(rèn)為，非常合理，可惜幾個月后，政策又變了！地下車庫的成本核算共18頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!遼地稅函【2007】104號文件沈陽市地方稅務(wù)局：

你局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營地下停車位有關(guān)稅收問題的請示》（沈地稅發(fā)［2006］209號）收悉，現(xiàn)批復(fù)如下：

一、根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財稅［2005］181號）第三條規(guī)定：“出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅”的規(guī)定，對出租方式經(jīng)營地下車位所取得的租金收入，應(yīng)按12％的稅率計算征收房產(chǎn)稅。對其簽訂的租賃合同，應(yīng)按財產(chǎn)租賃合同征收印花稅。

二、根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其有關(guān)規(guī)定，對擁有地下車位產(chǎn)權(quán)的單位和個人征收房產(chǎn)稅，對于出售地下車位使用權(quán)的，由于其權(quán)屬未發(fā)生轉(zhuǎn)移，因而，不應(yīng)對其征收土地增值稅，應(yīng)按租賃合同征收印花稅。遼地稅函【2009】188號文件一、關(guān)于出租地下停車位問題。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期出租地下停車位，一次性收取的租金相當(dāng)于停車位銷售價值的，視同銷售，征收土地增值稅。

遼寧省的規(guī)定（104號文件）地下車庫的成本核算共18頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!房地產(chǎn)開發(fā)公司出租地下車位使用權(quán)，與業(yè)主簽訂合同約定使用年限為20年，使用費一次性收取。對這筆收入是否應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅？

發(fā)布日期：2009年06月29日

來源:國家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司

字體：【大】【中】【小】答：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定，土地增值稅是對出售或者以其他方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。出售或轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以辦理相應(yīng)產(chǎn)權(quán)為標(biāo)志，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移就不構(gòu)成出售或轉(zhuǎn)讓。只出租地下車位的行為，因為沒有發(fā)生使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，不需要繳納土地增值稅，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)———租賃業(yè)”項目，以5%的稅率繳納營業(yè)稅。

熱點問題答案謹(jǐn)供參考，具體執(zhí)行以法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件的規(guī)定為準(zhǔn)。車位與土地增值稅地下車庫的成本核算共18頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!

（一）申訴形式（必須是書面）