商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理課件

淺談資產(chǎn)管理BOMA中國(guó)課程學(xué)習(xí)分享淺談資產(chǎn)管理BOMA中國(guó)課程學(xué)習(xí)分享一、資產(chǎn)管理概念介紹為房地產(chǎn)增加價(jià)值！一、資產(chǎn)管理概念介紹為機(jī)構(gòu)投資的規(guī)則投資指導(dǎo)政策：

透明度保守主義低風(fēng)險(xiǎn)與期待的支出所匹配的投資水平降低風(fēng)險(xiǎn)的方式：

盡職調(diào)查分析戰(zhàn)略性商業(yè)計(jì)劃為機(jī)構(gòu)投資的規(guī)則投資指導(dǎo)政策：資產(chǎn)管理概念介紹與房地產(chǎn)相關(guān)的一些風(fēng)險(xiǎn):

運(yùn)營(yíng)（收益可能沒(méi)有期待的那么多）租賃（租賃目標(biāo)可能受市場(chǎng)影響）資金支出（補(bǔ)充投資的程度可能會(huì)被低估）流動(dòng)性（萬(wàn)一房地產(chǎn)賣(mài)不出去）

債務(wù)（一些物業(yè)會(huì)給所有者多余的債務(wù)，比如說(shuō)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)）資產(chǎn)管理概念介紹與房地產(chǎn)相關(guān)的一些風(fēng)險(xiǎn):理解基點(diǎn)投資債券的收益可能比投資商業(yè)地產(chǎn)的收益高/低200個(gè)基點(diǎn)，但投資債券的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，能帶來(lái)更高的凈回報(bào)。基點(diǎn)：一個(gè)基點(diǎn)等于萬(wàn)分之一，一個(gè)百分比變化等于一百個(gè)基點(diǎn)。債券收益率漲了0.05%，相當(dāng)于增加了50基點(diǎn)，利率增加了1%，相當(dāng)于增加100基點(diǎn)。理解基點(diǎn)投資債券的收益可能比投資商業(yè)地產(chǎn)的收益高/低200個(gè)房地產(chǎn)投資影響因素商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估：

房地產(chǎn)投資影響因素商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估：二、資產(chǎn)管理定義管理種類(lèi)：

設(shè)備管理經(jīng)理物業(yè)管理經(jīng)理租賃管理經(jīng)理資產(chǎn)管理經(jīng)理二、資產(chǎn)管理定義房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人士眼里的資產(chǎn)管理設(shè)備管理：

根據(jù)國(guó)際設(shè)施管理協(xié)會(huì)（IFMA）的定義為“一項(xiàng)包含多項(xiàng)行為的職業(yè)，整合人、地點(diǎn)、過(guò)程和科技來(lái)確定已建立的環(huán)境的功能?！必?fù)責(zé)建筑運(yùn)營(yíng)機(jī)械、電力、安全等房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人士眼里的資產(chǎn)管理設(shè)備管理：

房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人士眼里的資產(chǎn)管理物業(yè)管理：

管理一座建筑的運(yùn)營(yíng)開(kāi)銷(xiāo)并且負(fù)責(zé)租戶(hù)的安康，包括租約管理。

物業(yè)維護(hù)質(zhì)量一座維護(hù)好的建筑比一座維護(hù)差的建筑更保值！

房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人士眼里的資產(chǎn)管理物業(yè)管理：房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人士眼里的資產(chǎn)管理租賃管理：

致力于收入的產(chǎn)生。負(fù)責(zé)為任何一塊空?qǐng)龅卣凶?，為租?hù)租約續(xù)租。

租賃管理經(jīng)理負(fù)責(zé)收入，物業(yè)管理經(jīng)理負(fù)責(zé)開(kāi)銷(xiāo)：收入-支出=利潤(rùn)房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人士眼里的資產(chǎn)管理房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人士眼里的資產(chǎn)管理資產(chǎn)管理：

把每一座建筑當(dāng)做一門(mén)生意來(lái)運(yùn)作。

負(fù)責(zé)確保收入最大化，開(kāi)銷(xiāo)最小化。房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人士眼里的資產(chǎn)管理資產(chǎn)管理：資產(chǎn)管理流程概述資產(chǎn)管理流程概述

資產(chǎn)管理流程概述

資產(chǎn)管理流程概述

資產(chǎn)管理流程概述

資產(chǎn)管理流程概述

資產(chǎn)管理經(jīng)理的責(zé)任資產(chǎn)管理經(jīng)理對(duì)誰(shuí)負(fù)責(zé)？對(duì)利潤(rùn)/底線負(fù)責(zé)，對(duì)一座建筑的收入和開(kāi)銷(xiāo)做出貢獻(xiàn)的所有人負(fù)責(zé)。

物業(yè)管理經(jīng)理租賃管理經(jīng)理估價(jià)師工程師咨詢(xún)師

資產(chǎn)管理經(jīng)理的責(zé)任資產(chǎn)管理經(jīng)理對(duì)誰(shuí)負(fù)責(zé)？三、房地產(chǎn)業(yè)把每座建筑視為一個(gè)單獨(dú)的產(chǎn)業(yè)

賺取利潤(rùn)

市場(chǎng)/銷(xiāo)量

地點(diǎn)租賃管理經(jīng)理、物業(yè)管理經(jīng)理等在一座建筑里不同的扮演角色三、房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人士的角色收入-租賃管理經(jīng)理的角色·尋找建筑物空閑房屋的承租人以產(chǎn)生收入（了解這座建筑的特色、與其他建筑相比的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)）·管理建筑所使用的第三方經(jīng)紀(jì)人（和中介圈子保持良好關(guān)系）·負(fù)責(zé)續(xù)租（定期與承租人保持聯(lián)系）

尋找一個(gè)新承租人的成本將是保持現(xiàn)有這個(gè)的四倍！房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人士的角色收入房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人士的角色開(kāi)銷(xiāo)

-物業(yè)管理經(jīng)理的角色·管理營(yíng)業(yè)費(fèi)用（怎樣管理一座建筑才能使承租人過(guò)得舒服）·負(fù)責(zé)租約管理與承租人的關(guān)系（確保承租人遵守所有租約上的條款還要與承租人保持良好的工作關(guān)系）·項(xiàng)目管理（管理給建筑進(jìn)行維修的維護(hù)部分和外聘服務(wù)單位等，完成任務(wù)并把開(kāi)控制在預(yù)算內(nèi)）房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人士的角色開(kāi)銷(xiāo)項(xiàng)目資本項(xiàng)目資本

通過(guò)資產(chǎn)項(xiàng)目增加資產(chǎn)價(jià)值

有時(shí)候一些重大的費(fèi)用，如房屋的維修費(fèi)或?qū)Υ筇谜w翻修，需要完成才能保證建筑的價(jià)值。項(xiàng)目資本房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人士的角色底線

-資產(chǎn)管理經(jīng)理的角色最重要的是增加價(jià)值一座建筑里的所有事物不是增加就是減少這座建筑的價(jià)值資產(chǎn)管理經(jīng)理應(yīng)該表現(xiàn)的像業(yè)主一樣資產(chǎn)管理經(jīng)理的主要責(zé)任是讓建筑產(chǎn)生利潤(rùn)房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人士的角色底線四、投資原理房地產(chǎn)業(yè)與股票和債券如何相比較資產(chǎn)種類(lèi)·股票·債券

債券和股票都是證券，區(qū)別在于股票持有者在公司有股權(quán)，而債券持有者在公司里有債權(quán)人的股份。債券通常有一個(gè)規(guī)定的到期日，而股票可能一直未清償?！し康禺a(chǎn)

被持有或出租的建筑物/地塊。四、投資原理房地產(chǎn)業(yè)與股票和債券如何相比較投資原理-估值方法計(jì)算價(jià)值的方法

成本法（計(jì)算它建立時(shí)候的成本，或替換成本）

市場(chǎng)對(duì)比法（同樣一座城市里其他建筑在過(guò)去半年左右賣(mài)出的每平米的價(jià)錢(qián)）

收入資本化法（假設(shè)一座建筑的價(jià)值最大程度受到了租金收入的決定，如能計(jì)算這座建筑的租金收入/現(xiàn)金流，就能得到一個(gè)更加實(shí)際的價(jià)值計(jì)算方法）投資原理-估值方法計(jì)算價(jià)值的方法從長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光看房地產(chǎn)業(yè)收入/現(xiàn)金流

收入/現(xiàn)金流（投資者應(yīng)該確保收回投資的本金，確保投資能獲得穩(wěn)定的收入或現(xiàn)金）資本增值

房地產(chǎn)的價(jià)值來(lái)自于租金收入，我們假設(shè)因?yàn)槭袌?chǎng)需求的原因租金一直上漲，那么房地產(chǎn)的價(jià)值在將來(lái)確實(shí)會(huì)一直增加。通貨膨脹

避免通貨膨脹損失的套期保值。房地產(chǎn)趨向于對(duì)抗通貨膨脹，因?yàn)楫a(chǎn)生的租金總是和市場(chǎng)水平持平。因此，如果通貨膨脹導(dǎo)致的租金上漲，建筑的價(jià)值將也會(huì)上升，而且投資本金的價(jià)值也會(huì)上漲。從長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光看房地產(chǎn)業(yè)收入/現(xiàn)金流房地產(chǎn)業(yè)中不同形式的產(chǎn)權(quán)所有權(quán)類(lèi)型：

個(gè)人合伙人關(guān)系和合資公司公司養(yǎng)老基金保險(xiǎn)公司房地產(chǎn)投資信托公司（REITS）

投資者可以在股票市場(chǎng)上房地產(chǎn)投資信托公司的股票，房地產(chǎn)投資信托公司的價(jià)值以天來(lái)計(jì)算，就跟股票一樣。與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司最大的區(qū)別在于，房地產(chǎn)投資信托公司所賺取的大部分利潤(rùn)以紅利的形式回報(bào)給投資者。房地產(chǎn)業(yè)中不同形式的產(chǎn)權(quán)所有權(quán)類(lèi)型：整體投資組合策略形成一個(gè)商業(yè)計(jì)劃

執(zhí)行摘要地域目錄業(yè)績(jī)指標(biāo)價(jià)值絕對(duì)回報(bào)使命開(kāi)發(fā)遠(yuǎn)景賬面價(jià)值收益戰(zhàn)略計(jì)劃資本支出預(yù)算關(guān)鍵措施閑置運(yùn)營(yíng)計(jì)劃（租賃、物業(yè)管理、資產(chǎn)管理〈出售物業(yè)、收購(gòu)物業(yè)、物業(yè)開(kāi)發(fā)〉）目標(biāo)和主要表現(xiàn)指標(biāo)（投資多樣化：核心資產(chǎn)/非核心資產(chǎn)）財(cái)產(chǎn)類(lèi)型（辦公樓、零售、工業(yè)、住宅、地面租金、其他）

租戶(hù)挽留整體投資組合策略形成一個(gè)商業(yè)計(jì)劃資產(chǎn)管理戰(zhàn)略資產(chǎn)管理戰(zhàn)略（AMS）報(bào)告

基礎(chǔ)資產(chǎn)辨別、投資策略、營(yíng)業(yè)戰(zhàn)略、資產(chǎn)管理經(jīng)理和投資組合管理者的許可成熟周期分析

計(jì)算相對(duì)于市場(chǎng)租金而言，你的建筑租金大概處于一個(gè)什么位置。資產(chǎn)管理戰(zhàn)略資產(chǎn)管理戰(zhàn)略（AMS）報(bào)告六、估價(jià)專(zhuān)業(yè)人士估價(jià)內(nèi)部估價(jià)師在北美最好用的一個(gè)方法是在每三個(gè)月（一年三次）做一次內(nèi)部估價(jià)，在第四次找一位外部估價(jià)師來(lái)做。六、估價(jià)七、財(cái)務(wù)基準(zhǔn)行業(yè)數(shù)據(jù)在北美，可以通過(guò)全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)信托委員會(huì)（NCREIF）和投資物業(yè)資料庫(kù)（IPD）找到行業(yè)數(shù)據(jù)，他們發(fā)布的報(bào)告會(huì)表明他們成員投資組合中財(cái)產(chǎn)的回報(bào)率。數(shù)據(jù)對(duì)一位資產(chǎn)管理經(jīng)理來(lái)說(shuō)有很大用處，他們可以用這些數(shù)據(jù)按照資產(chǎn)分類(lèi)（辦公樓、零售等）和分布地區(qū)來(lái)衡量資產(chǎn)表現(xiàn)的好壞。七、財(cái)務(wù)基準(zhǔn)行業(yè)數(shù)據(jù)八、資本化率和融資資本化率

資本化率是一項(xiàng)資產(chǎn)的凈營(yíng)業(yè)收入與它的資金成本（買(mǎi)入這項(xiàng)資產(chǎn)的原始價(jià)錢(qián)）或當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值的比率。在房地產(chǎn)中，如果想要計(jì)算一座建筑的價(jià)值，只需知道它的租金收入和現(xiàn)行市場(chǎng)資本化率即可。八、資本化率和融資資本化率收益率和并購(gòu)實(shí)踐收益率（資本化率）和并購(gòu)實(shí)踐比如我們有筆錢(qián)要投資，我們選擇把錢(qián)存入銀行，來(lái)賺取最低的利率3.25%，或者我們也可以投資在房地產(chǎn)上。房地產(chǎn)的資本化率在一年6%到7%之間徘徊。因此保證的3.25%的利率與期望的6.5%資本化率之間的差別由一些因素構(gòu)成，其中之一就是風(fēng)險(xiǎn)。了解這個(gè)之后，尋找購(gòu)入建筑的資產(chǎn)管理經(jīng)理就知道了他需要找到回報(bào)率至少在6.5%的建筑再能買(mǎi)，因?yàn)檫@樣才能使投資有意義。收益率和并購(gòu)實(shí)踐收益率（資本化率）和并購(gòu)實(shí)踐投資實(shí)踐和融資實(shí)踐投資實(shí)踐-保險(xiǎn)公司

保險(xiǎn)公司必須賺取最低的回報(bào)率，才能在將來(lái)某一時(shí)間點(diǎn)有足夠的現(xiàn)金來(lái)償還債務(wù)。融資實(shí)踐-銀行

銀行業(yè)在多種方式上支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，他們提供短期和長(zhǎng)期的融資。

短期融資叫做：

建筑融資過(guò)度融資夾層融資投資實(shí)踐和融資實(shí)踐投資實(shí)踐-保險(xiǎn)公司九、并購(gòu)理解房地產(chǎn)如何被買(mǎi)下

一位資產(chǎn)管理經(jīng)理買(mǎi)一座建筑，需要的技能包括市場(chǎng)分析、戰(zhàn)略思維、建筑價(jià)值估算和談判。團(tuán)隊(duì)的組成：九、并購(gòu)理解房地產(chǎn)如何被買(mǎi)下十、財(cái)產(chǎn)處置理解房地產(chǎn)如何被賣(mài)出

資產(chǎn)管理經(jīng)理要記住：不要愛(ài)上你的房地產(chǎn)！

房地產(chǎn)是一項(xiàng)投資，與任何投資一樣，它將在合適的時(shí)候被買(mǎi)入或賣(mài)出。十、財(cái)產(chǎn)處置理解房地產(chǎn)如何被賣(mài)出賣(mài)出房地產(chǎn)的步驟市場(chǎng)分析建筑分析經(jīng)紀(jì)人提議附條件的報(bào)價(jià)提交盡職調(diào)查合理的信息的例子最終報(bào)價(jià)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓賣(mài)出房地產(chǎn)的步驟市場(chǎng)分析十一、物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目分析資產(chǎn)管理經(jīng)理需要知道：預(yù)估建筑成本-項(xiàng)目全部成本是多少？直到項(xiàng)目完成，你能看到的建筑成本都在哪里？建筑期-這個(gè)項(xiàng)目要進(jìn)行多久？在將來(lái)的某個(gè)時(shí)候你期望的市場(chǎng)是哪里？市場(chǎng)條件-在建筑期最后，買(mǎi)賣(mài)和租賃房產(chǎn)的預(yù)期是什么？在那個(gè)時(shí)候還將會(huì)有市場(chǎng)需求嗎?職員以及經(jīng)過(guò)訓(xùn)練的人員的可利用性。一旦經(jīng)濟(jì)模型建立起來(lái)，資產(chǎn)管理經(jīng)理通常需要讓它經(jīng)過(guò)一個(gè)投資委員會(huì)或者公司里一些其他權(quán)威的審核和通過(guò)。組成團(tuán)隊(duì)十一、物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目分析物業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中每一位專(zhuān)業(yè)人士的角色建筑師和設(shè)計(jì)師工程顧問(wèn)（機(jī)械、電氣、結(jié)構(gòu)、環(huán)境等）建筑管理者和項(xiàng)目管理者租賃顧問(wèn)物業(yè)管理經(jīng)理承包商資產(chǎn)管理經(jīng)理物業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中每一位專(zhuān)業(yè)人士的角色建筑師和設(shè)計(jì)師十二、管理團(tuán)隊(duì)租賃功能以及它如何對(duì)資產(chǎn)管理經(jīng)理的成功至關(guān)重要

承租方不再續(xù)約的成本使用一份常規(guī)報(bào)告來(lái)跟蹤你的租賃管理經(jīng)理的活動(dòng)使用一個(gè)租賃情況圖未用空間清單資產(chǎn)比較分析物業(yè)管理經(jīng)理功能以及它如何對(duì)資產(chǎn)管理經(jīng)理的成功至關(guān)重要不再續(xù)約的成本與物業(yè)管理經(jīng)理和租賃管理經(jīng)理所使用的工具BOMA中國(guó)的卓越項(xiàng)目證明十二、管理團(tuán)隊(duì)租賃功能以及它如何對(duì)資產(chǎn)管理經(jīng)理的成功至關(guān)重要十三、增加價(jià)值-計(jì)算每一次租約如何增加建筑的價(jià)值理解凈效率

實(shí)際的租金，在考慮到出租特許權(quán)和其他像租約傭金一樣的成本以后。除了對(duì)簡(jiǎn)單租賃率的扣除外，更加富有經(jīng)驗(yàn)的資產(chǎn)管理經(jīng)理計(jì)算一段時(shí)間內(nèi)（三到五年）租約的全部?jī)r(jià)值，并且以現(xiàn)在的狀態(tài)打折。換句話說(shuō)，三年后租約的價(jià)值相當(dāng)于多少人民幣就是現(xiàn)在的價(jià)值。在這個(gè)時(shí)候，你可以把現(xiàn)在的條件下這個(gè)租約的價(jià)值與這座建筑每平方米多少人民幣的價(jià)值相對(duì)比。

十三、增加價(jià)值-計(jì)算每一次租約如何增加建筑的價(jià)值理解凈效率資本支出及其在增加一座建筑價(jià)值中所扮演的角色當(dāng)一座建筑需要在某個(gè)方面修繕或變得現(xiàn)代化，這將通常會(huì)需要資本支出，因?yàn)橥顿Y的長(zhǎng)期性，這個(gè)支出不會(huì)直接算作一項(xiàng)營(yíng)業(yè)費(fèi)用。建筑的質(zhì)量會(huì)隨著時(shí)間而下降，如果你沒(méi)有一個(gè)適當(dāng)?shù)念A(yù)防維護(hù)計(jì)劃的話，建筑質(zhì)量的下降更快。為讓建筑在市場(chǎng)上保持競(jìng)爭(zhēng)力，需要不停的評(píng)估資金成本，這是以這項(xiàng)資金成本能夠帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益為基礎(chǔ)的。資本支出及其在增加一座建筑價(jià)值中所扮演的角色當(dāng)一座建筑需要在十四、贖回策略喪失抵押權(quán)贖回戰(zhàn)略定義：?jiǎn)适У盅浩汾H回權(quán)是一個(gè)特定的法律流程，又稱(chēng)取消抵押品贖回權(quán)。指借款人因還款違約而失去贖回抵押品的權(quán)利。貸款機(jī)構(gòu)根據(jù)規(guī)定的法律程序獲得相關(guān)房產(chǎn)抵押品所有權(quán)或房產(chǎn)抵押品出售以抵消借款人欠債。通俗來(lái)說(shuō)，以上說(shuō)明如果這項(xiàng)資產(chǎn)是借方用來(lái)做貸款擔(dān)保物的，那么貸方將收回資產(chǎn)。1.理解所有者的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。2.為資產(chǎn)做一份建筑評(píng)估報(bào)告（BAR）3.為這項(xiàng)資產(chǎn)開(kāi)發(fā)一份資產(chǎn)管理戰(zhàn)略（AMS）4.發(fā)現(xiàn)并實(shí)施所有的增值措施，與資產(chǎn)的戰(zhàn)略發(fā)展保持一致。十四、贖回策略喪失抵押權(quán)贖回戰(zhàn)略十五、整體匯總理解建筑和市場(chǎng)中所有不同元素在一起如何為資產(chǎn)管理帶來(lái)價(jià)值我們?cè)谶@項(xiàng)課程的開(kāi)始，強(qiáng)調(diào)了資產(chǎn)管理經(jīng)理要把建筑當(dāng)作生意來(lái)看待。我們談?wù)摿松獾牟煌蛩?。收益、支出、利?rùn)，利潤(rùn)=凈租金收入。房地產(chǎn)的不同方面都在影響著這三大主要因素。我們談?wù)摿速Y本化率以及對(duì)其產(chǎn)生影響的不同因素。我們談?wù)摿私ㄖr(jià)值和它如何成為資產(chǎn)管理經(jīng)理的主要責(zé)任-為房地產(chǎn)增加價(jià)值，什么事情影響了建筑價(jià)值。十五、整體匯總理解建筑和市場(chǎng)中所有不同元素在一起如何為資產(chǎn)管

理解建筑和市場(chǎng)中所有不同元素在一起如何為資產(chǎn)管理帶來(lái)價(jià)值讓我們從凈租金收入開(kāi)始看這些事物是如何產(chǎn)生影響的：

理解建筑和市場(chǎng)中所有不同元素在一起如何為資產(chǎn)管理帶來(lái)價(jià)值讓理解建筑和市場(chǎng)中所有不同元素在一起如何為資產(chǎn)管理帶來(lái)價(jià)值理解建筑和市場(chǎng)中所有不同元素在一起如何為資產(chǎn)管理帶來(lái)價(jià)值理解建筑和市場(chǎng)中所有不同元素在一起如何為資產(chǎn)管理帶來(lái)價(jià)值理解建筑和市場(chǎng)中所有不同元素在一起如何為資產(chǎn)管理帶來(lái)價(jià)值理解建筑和市場(chǎng)中所有不同元素在一起如何為資產(chǎn)管理帶來(lái)價(jià)值理解建筑和市場(chǎng)中所有不同元素在一起如何為資產(chǎn)管理帶來(lái)價(jià)值理解建筑和市場(chǎng)中所有不同元素在一起如何為資產(chǎn)管理帶來(lái)價(jià)值一位好的資產(chǎn)管理經(jīng)理從一個(gè)精心準(zhǔn)備的商業(yè)計(jì)劃開(kāi)始好的市場(chǎng)信息訓(xùn)練有素的租賃團(tuán)隊(duì)訓(xùn)練有素的物業(yè)管理職員能源管理和費(fèi)用控制預(yù)防性維護(hù)資本計(jì)劃在商業(yè)計(jì)劃中是很關(guān)鍵的一個(gè)元素，它影響現(xiàn)金流和將來(lái)的投資回報(bào)好的客戶(hù)服務(wù)利于租戶(hù)挽留，并且給建筑帶來(lái)好的聲譽(yù)以吸引其他租戶(hù)理解建筑和市場(chǎng)中所有不同元素在一起如何為資產(chǎn)管理帶來(lái)價(jià)值一位理解建筑和市場(chǎng)中所有不同元素在一起如何為資產(chǎn)管理帶來(lái)價(jià)值租戶(hù)挽留標(biāo)準(zhǔn)操作步驟對(duì)建筑的運(yùn)用起著關(guān)鍵作用，物業(yè)管理經(jīng)理應(yīng)該一直貫徹這個(gè)指導(dǎo)方針BOMA中國(guó)建筑健康和安全認(rèn)證項(xiàng)目屬于BOMA寫(xiě)字樓卓越證書(shū)中一項(xiàng)內(nèi)容，這也將有利于市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)獲得BOMA中國(guó)的卓越證書(shū)并得到行業(yè)認(rèn)證能夠推動(dòng)建筑的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，向潛在租戶(hù)展示這是一座運(yùn)作良好的資產(chǎn)資本化率理解建筑和市場(chǎng)中所有不同元素在一起如何為資產(chǎn)管理帶來(lái)價(jià)值租戶(hù)淺談資產(chǎn)管理BOMA中國(guó)課程學(xué)習(xí)分享淺談資產(chǎn)管理BOMA中國(guó)課程學(xué)習(xí)分享一、資產(chǎn)管理概念介紹為房地產(chǎn)增加價(jià)值！一、資產(chǎn)管理概念介紹為機(jī)構(gòu)投資的規(guī)則投資指導(dǎo)政策：

透明度保守主義低風(fēng)險(xiǎn)與期待的支出所匹配的投資水平降低風(fēng)險(xiǎn)的方式：

盡職調(diào)查分析戰(zhàn)略性商業(yè)計(jì)劃為機(jī)構(gòu)投資的規(guī)則投資指導(dǎo)政策：資產(chǎn)管理概念介紹與房地產(chǎn)相關(guān)的一些風(fēng)險(xiǎn):

運(yùn)營(yíng)（收益可能沒(méi)有期待的那么多）租賃（租賃目標(biāo)可能受市場(chǎng)影響）資金支出（補(bǔ)充投資的程度可能會(huì)被低估）流動(dòng)性（萬(wàn)一房地產(chǎn)賣(mài)不出去）

債務(wù)（一些物業(yè)會(huì)給所有者多余的債務(wù)，比如說(shuō)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)）資產(chǎn)管理概念介紹與房地產(chǎn)相關(guān)的一些風(fēng)險(xiǎn):理解基點(diǎn)投資債券的收益可能比投資商業(yè)地產(chǎn)的收益高/低200個(gè)基點(diǎn)，但投資債券的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，能帶來(lái)更高的凈回報(bào)?；c(diǎn)：一個(gè)基點(diǎn)等于萬(wàn)分之一，一個(gè)百分比變化等于一百個(gè)基點(diǎn)。債券收益率漲了0.05%，相當(dāng)于增加了50基點(diǎn)，利率增加了1%，相當(dāng)于增加100基點(diǎn)。理解基點(diǎn)投資債券的收益可能比投資商業(yè)地產(chǎn)的收益高/低200個(gè)房地產(chǎn)投資影響因素商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估：

房地產(chǎn)投資影響因素商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估：二、資產(chǎn)管理定義管理種類(lèi)：

設(shè)備管理經(jīng)理物業(yè)管理經(jīng)理租賃管理經(jīng)理資產(chǎn)管理經(jīng)理二、資產(chǎn)管理定義房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人士眼里的資產(chǎn)管理設(shè)備管理：

根據(jù)國(guó)際設(shè)施管理協(xié)會(huì)（IFMA）的定義為“一項(xiàng)包含多項(xiàng)行為的職業(yè)，整合人、地點(diǎn)、過(guò)程和科技來(lái)確定已建立的環(huán)境的功能?！必?fù)責(zé)建筑運(yùn)營(yíng)機(jī)械、電力、安全等房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人士眼里的資產(chǎn)管理設(shè)備管理：

房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人士眼里的資產(chǎn)管理物業(yè)管理：

管理一座建筑的運(yùn)營(yíng)開(kāi)銷(xiāo)并且負(fù)責(zé)租戶(hù)的安康，包括租約管理。

物業(yè)維護(hù)質(zhì)量一座維護(hù)好的建筑比一座維護(hù)差的建筑更保值！

房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人士眼里的資產(chǎn)管理物業(yè)管理：房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人士眼里的資產(chǎn)管理租賃管理：

致力于收入的產(chǎn)生。負(fù)責(zé)為任何一塊空?qǐng)龅卣凶?，為租?hù)租約續(xù)租。

租賃管理經(jīng)理負(fù)責(zé)收入，物業(yè)管理經(jīng)理負(fù)責(zé)開(kāi)銷(xiāo)：收入-支出=利潤(rùn)房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人士眼里的資產(chǎn)管理房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人士眼里的資產(chǎn)管理資產(chǎn)管理：

把每一座建筑當(dāng)做一門(mén)生意來(lái)運(yùn)作。

負(fù)責(zé)確保收入最大化，開(kāi)銷(xiāo)最小化。房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人士眼里的資產(chǎn)管理資產(chǎn)管理：資產(chǎn)管理流程概述資產(chǎn)管理流程概述

資產(chǎn)管理流程概述

資產(chǎn)管理流程概述

資產(chǎn)管理流程概述

資產(chǎn)管理流程概述

資產(chǎn)管理經(jīng)理的責(zé)任資產(chǎn)管理經(jīng)理對(duì)誰(shuí)負(fù)責(zé)？對(duì)利潤(rùn)/底線負(fù)責(zé)，對(duì)一座建筑的收入和開(kāi)銷(xiāo)做出貢獻(xiàn)的所有人負(fù)責(zé)。

物業(yè)管理經(jīng)理租賃管理經(jīng)理估價(jià)師工程師咨詢(xún)師

資產(chǎn)管理經(jīng)理的責(zé)任資產(chǎn)管理經(jīng)理對(duì)誰(shuí)負(fù)責(zé)？三、房地產(chǎn)業(yè)把每座建筑視為一個(gè)單獨(dú)的產(chǎn)業(yè)

賺取利潤(rùn)

市場(chǎng)/銷(xiāo)量

地點(diǎn)租賃管理經(jīng)理、物業(yè)管理經(jīng)理等在一座建筑里不同的扮演角色三、房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人士的角色收入-租賃管理經(jīng)理的角色·尋找建筑物空閑房屋的承租人以產(chǎn)生收入（了解這座建筑的特色、與其他建筑相比的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)）·管理建筑所使用的第三方經(jīng)紀(jì)人（和中介圈子保持良好關(guān)系）·負(fù)責(zé)續(xù)租（定期與承租人保持聯(lián)系）

尋找一個(gè)新承租人的成本將是保持現(xiàn)有這個(gè)的四倍！房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人士的角色收入房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人士的角色開(kāi)銷(xiāo)

-物業(yè)管理經(jīng)理的角色·管理營(yíng)業(yè)費(fèi)用（怎樣管理一座建筑才能使承租人過(guò)得舒服）·負(fù)責(zé)租約管理與承租人的關(guān)系（確保承租人遵守所有租約上的條款還要與承租人保持良好的工作關(guān)系）·項(xiàng)目管理（管理給建筑進(jìn)行維修的維護(hù)部分和外聘服務(wù)單位等，完成任務(wù)并把開(kāi)控制在預(yù)算內(nèi)）房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人士的角色開(kāi)銷(xiāo)項(xiàng)目資本項(xiàng)目資本

通過(guò)資產(chǎn)項(xiàng)目增加資產(chǎn)價(jià)值

有時(shí)候一些重大的費(fèi)用，如房屋的維修費(fèi)或?qū)Υ筇谜w翻修，需要完成才能保證建筑的價(jià)值。項(xiàng)目資本房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人士的角色底線

-資產(chǎn)管理經(jīng)理的角色最重要的是增加價(jià)值一座建筑里的所有事物不是增加就是減少這座建筑的價(jià)值資產(chǎn)管理經(jīng)理應(yīng)該表現(xiàn)的像業(yè)主一樣資產(chǎn)管理經(jīng)理的主要責(zé)任是讓建筑產(chǎn)生利潤(rùn)房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人士的角色底線四、投資原理房地產(chǎn)業(yè)與股票和債券如何相比較資產(chǎn)種類(lèi)·股票·債券

債券和股票都是證券，區(qū)別在于股票持有者在公司有股權(quán)，而債券持有者在公司里有債權(quán)人的股份。債券通常有一個(gè)規(guī)定的到期日，而股票可能一直未清償。·房地產(chǎn)

被持有或出租的建筑物/地塊。四、投資原理房地產(chǎn)業(yè)與股票和債券如何相比較投資原理-估值方法計(jì)算價(jià)值的方法

成本法（計(jì)算它建立時(shí)候的成本，或替換成本）

市場(chǎng)對(duì)比法（同樣一座城市里其他建筑在過(guò)去半年左右賣(mài)出的每平米的價(jià)錢(qián)）

收入資本化法（假設(shè)一座建筑的價(jià)值最大程度受到了租金收入的決定，如能計(jì)算這座建筑的租金收入/現(xiàn)金流，就能得到一個(gè)更加實(shí)際的價(jià)值計(jì)算方法）投資原理-估值方法計(jì)算價(jià)值的方法從長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光看房地產(chǎn)業(yè)收入/現(xiàn)金流

收入/現(xiàn)金流（投資者應(yīng)該確保收回投資的本金，確保投資能獲得穩(wěn)定的收入或現(xiàn)金）資本增值

房地產(chǎn)的價(jià)值來(lái)自于租金收入，我們假設(shè)因?yàn)槭袌?chǎng)需求的原因租金一直上漲，那么房地產(chǎn)的價(jià)值在將來(lái)確實(shí)會(huì)一直增加。通貨膨脹

避免通貨膨脹損失的套期保值。房地產(chǎn)趨向于對(duì)抗通貨膨脹，因?yàn)楫a(chǎn)生的租金總是和市場(chǎng)水平持平。因此，如果通貨膨脹導(dǎo)致的租金上漲，建筑的價(jià)值將也會(huì)上升，而且投資本金的價(jià)值也會(huì)上漲。從長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光看房地產(chǎn)業(yè)收入/現(xiàn)金流房地產(chǎn)業(yè)中不同形式的產(chǎn)權(quán)所有權(quán)類(lèi)型：

個(gè)人合伙人關(guān)系和合資公司公司養(yǎng)老基金保險(xiǎn)公司房地產(chǎn)投資信托公司（REITS）

投資者可以在股票市場(chǎng)上房地產(chǎn)投資信托公司的股票，房地產(chǎn)投資信托公司的價(jià)值以天來(lái)計(jì)算，就跟股票一樣。與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司最大的區(qū)別在于，房地產(chǎn)投資信托公司所賺取的大部分利潤(rùn)以紅利的形式回報(bào)給投資者。房地產(chǎn)業(yè)中不同形式的產(chǎn)權(quán)所有權(quán)類(lèi)型：整體投資組合策略形成一個(gè)商業(yè)計(jì)劃

執(zhí)行摘要地域目錄業(yè)績(jī)指標(biāo)價(jià)值絕對(duì)回報(bào)使命開(kāi)發(fā)遠(yuǎn)景賬面價(jià)值收益戰(zhàn)略計(jì)劃資本支出預(yù)算關(guān)鍵措施閑置運(yùn)營(yíng)計(jì)劃（租賃、物業(yè)管理、資產(chǎn)管理〈出售物業(yè)、收購(gòu)物業(yè)、物業(yè)開(kāi)發(fā)〉）目標(biāo)和主要表現(xiàn)指標(biāo)（投資多樣化：核心資產(chǎn)/非核心資產(chǎn)）財(cái)產(chǎn)類(lèi)型（辦公樓、零售、工業(yè)、住宅、地面租金、其他）

租戶(hù)挽留整體投資組合策略形成一個(gè)商業(yè)計(jì)劃資產(chǎn)管理戰(zhàn)略資產(chǎn)管理戰(zhàn)略（AMS）報(bào)告

基礎(chǔ)資產(chǎn)辨別、投資策略、營(yíng)業(yè)戰(zhàn)略、資產(chǎn)管理經(jīng)理和投資組合管理者的許可成熟周期分析

計(jì)算相對(duì)于市場(chǎng)租金而言，你的建筑租金大概處于一個(gè)什么位置。資產(chǎn)管理戰(zhàn)略資產(chǎn)管理戰(zhàn)略（AMS）報(bào)告六、估價(jià)專(zhuān)業(yè)人士估價(jià)內(nèi)部估價(jià)師在北美最好用的一個(gè)方法是在每三個(gè)月（一年三次）做一次內(nèi)部估價(jià)，在第四次找一位外部估價(jià)師來(lái)做。六、估價(jià)七、財(cái)務(wù)基準(zhǔn)行業(yè)數(shù)據(jù)在北美，可以通過(guò)全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)信托委員會(huì)（NCREIF）和投資物業(yè)資料庫(kù)（IPD）找到行業(yè)數(shù)據(jù)，他們發(fā)布的報(bào)告會(huì)表明他們成員投資組合中財(cái)產(chǎn)的回報(bào)率。數(shù)據(jù)對(duì)一位資產(chǎn)管理經(jīng)理來(lái)說(shuō)有很大用處，他們可以用這些數(shù)據(jù)按照資產(chǎn)分類(lèi)（辦公樓、零售等）和分布地區(qū)來(lái)衡量資產(chǎn)表現(xiàn)的好壞。七、財(cái)務(wù)基準(zhǔn)行業(yè)數(shù)據(jù)八、資本化率和融資資本化率

資本化率是一項(xiàng)資產(chǎn)的凈營(yíng)業(yè)收入與它的資金成本（買(mǎi)入這項(xiàng)資產(chǎn)的原始價(jià)錢(qián)）或當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值的比率。在房地產(chǎn)中，如果想要計(jì)算一座建筑的價(jià)值，只需知道它的租金收入和現(xiàn)行市場(chǎng)資本化率即可。八、資本化率和融資資本化率收益率和并購(gòu)實(shí)踐收益率（資本化率）和并購(gòu)實(shí)踐比如我們有筆錢(qián)要投資，我們選擇把錢(qián)存入銀行，來(lái)賺取最低的利率3.25%，或者我們也可以投資在房地產(chǎn)上。房地產(chǎn)的資本化率在一年6%到7%之間徘徊。因此保證的3.25%的利率與期望的6.5%資本化率之間的差別由一些因素構(gòu)成，其中之一就是風(fēng)險(xiǎn)。了解這個(gè)之后，尋找購(gòu)入建筑的資產(chǎn)管理經(jīng)理就知道了他需要找到回報(bào)率至少在6.5%的建筑再能買(mǎi)，因?yàn)檫@樣才能使投資有意義。收益率和并購(gòu)實(shí)踐收益率（資本化率）和并購(gòu)實(shí)踐投資實(shí)踐和融資實(shí)踐投資實(shí)踐-保險(xiǎn)公司

保險(xiǎn)公司必須賺取最低的回報(bào)率，才能在將來(lái)某一時(shí)間點(diǎn)有足夠的現(xiàn)金來(lái)償還債務(wù)。融資實(shí)踐-銀行

銀行業(yè)在多種方式上支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，他們提供短期和長(zhǎng)期的融資。

短期融資叫做：

建筑融資過(guò)度融資夾層融資投資實(shí)踐和融資實(shí)踐投資實(shí)踐-保險(xiǎn)公司九、并購(gòu)理解房地產(chǎn)如何被買(mǎi)下

一位資產(chǎn)管理經(jīng)理買(mǎi)一座建筑，需要的技能包括市場(chǎng)分析、戰(zhàn)略思維、建筑價(jià)值估算和談判。團(tuán)隊(duì)的組成：九、并購(gòu)理解房地產(chǎn)如何被買(mǎi)下十、財(cái)產(chǎn)處置理解房地產(chǎn)如何被賣(mài)出

資產(chǎn)管理經(jīng)理要記住：不要愛(ài)上你的房地產(chǎn)！

房地產(chǎn)是一項(xiàng)投資，與任何投資一樣，它將在合適的時(shí)候被買(mǎi)入或賣(mài)出。十、財(cái)產(chǎn)處置理解房地產(chǎn)如何被賣(mài)出賣(mài)出房地產(chǎn)的步驟市場(chǎng)分析建筑分析經(jīng)紀(jì)人提議附條件的報(bào)價(jià)提交盡職調(diào)查合理的信息的例子最終報(bào)價(jià)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓賣(mài)出房地產(chǎn)的步驟市場(chǎng)分析十一、物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目分析資產(chǎn)管理經(jīng)理需要知道：預(yù)估建筑成本-項(xiàng)目全部成本是多少？直到項(xiàng)目完成，你能看到的建筑成本都在哪里？建筑期-這個(gè)項(xiàng)目要進(jìn)行多久？在將來(lái)的某個(gè)時(shí)候你期望的市場(chǎng)是哪里？市場(chǎng)條件-在建筑期最后，買(mǎi)賣(mài)和租賃房產(chǎn)的預(yù)期是什么？在那個(gè)時(shí)候還將會(huì)有市場(chǎng)需求嗎?職員以及經(jīng)過(guò)訓(xùn)練的人員的可利用性。一旦經(jīng)濟(jì)模型建立起來(lái)，資產(chǎn)管理經(jīng)理通常需要讓它經(jīng)過(guò)一個(gè)投資委員會(huì)或者公司里一些其他權(quán)威的審核和通過(guò)。組成團(tuán)隊(duì)十一、物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目分析物業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中每一位專(zhuān)業(yè)人士的角色建筑師和設(shè)計(jì)師工程顧問(wèn)（機(jī)械、電氣、結(jié)構(gòu)、環(huán)境等）建筑管理者和項(xiàng)目管理者租賃顧問(wèn)物業(yè)管理經(jīng)理承包商資產(chǎn)管理經(jīng)理物業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中每一位專(zhuān)業(yè)人士的角色建筑師和設(shè)計(jì)師十二、管理團(tuán)隊(duì)租賃功能以及它如何對(duì)資產(chǎn)管理經(jīng)理的成功至關(guān)重要

承租方不再續(xù)約的成本使用一份常規(guī)報(bào)告來(lái)跟蹤你的租賃管理經(jīng)理的活動(dòng)使用一個(gè)租賃情況圖未用空間清單資產(chǎn)比較分析物業(yè)管理經(jīng)理功能以及它如何對(duì)資產(chǎn)管理經(jīng)理的成功至關(guān)重要不再續(xù)約的成本與物業(yè)管理經(jīng)理和租賃管理經(jīng)理所使用的工具BOMA中國(guó)的卓越項(xiàng)目證明十二、管理團(tuán)隊(duì)租賃功能以及它如何對(duì)資產(chǎn)管理經(jīng)理的成功至關(guān)重要十三、增加價(jià)值-計(jì)算每一次租約如何增加建筑的價(jià)值理解凈效率

實(shí)際的租金，在考慮到出租特許權(quán)和其他像租約傭金一樣的成本以后。除了對(duì)簡(jiǎn)單租賃率的扣除外，更加富有經(jīng)驗(yàn)的資產(chǎn)管理經(jīng)理計(jì)算一段時(shí)間內(nèi)（三到五年）租約的全部?jī)r(jià)值，并且以現(xiàn)在的狀態(tài)打折。換句話說(shuō)，三年后租約的價(jià)值相當(dāng)于多少人民幣就是現(xiàn)在的價(jià)值。在這個(gè)時(shí)候，你可以把現(xiàn)在的條件下這個(gè)租約的價(jià)值與這座建筑每平方米多少人民幣的價(jià)值相對(duì)比。

十三、增加價(jià)值-計(jì)算每一次租約如何增加建筑的價(jià)值理解凈效率資本支出及其在增加一座建筑價(jià)值中所扮演的角色當(dāng)一座建筑需要在某個(gè)方面修繕或變得現(xiàn)代化，這將通常會(huì)需要資本支出，因?yàn)橥顿Y的長(zhǎng)期性，這個(gè)支出不會(huì)直接算作一