房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)

報(bào)建流程

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!首先介紹一下房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期：A、決策階段：編制項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告書B、項(xiàng)目實(shí)施階段：設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段（編制設(shè)計(jì)任務(wù)書）、設(shè)計(jì)階段（初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）、施工階段（施工）、動用前準(zhǔn)備階段（竣工驗(yàn)收）、保修期C、使用階段：動用（交房）開始到保修期結(jié)束房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!項(xiàng)目管理流程圖房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!一、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)

申請《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》辦理《土地證》房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!2、哪些建設(shè)項(xiàng)目需要申請《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》？在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建、改建工程項(xiàng)目：（一）建設(shè)單位應(yīng)報(bào)送下列圖紙、文件：（1）、《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》申請表1份。（2）、土地權(quán)屬證明文件：①出讓、轉(zhuǎn)讓或劃撥土地，需提供征地批準(zhǔn)文件或供地單位供地文件（縣級以上國土部門土地出讓、轉(zhuǎn)讓或劃撥意見書）1份；②自有、招標(biāo)、拍賣、掛牌土地，需提供相關(guān)土地權(quán)屬文件（國土證、國土出讓合同或劃撥決定書）復(fù)印件1份（提供原件核驗(yàn)確認(rèn)后退回）。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!(三)建設(shè)單位在辦理《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》應(yīng)注意下列事項(xiàng)：（1）、如屬工業(yè)項(xiàng)目或其他對周圍環(huán)境有特殊要求的項(xiàng)目，在向規(guī)劃管理部門申請建設(shè)項(xiàng)目選址意見書的同時(shí)，應(yīng)征詢消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫等相關(guān)管理部門的選址意見。（2）、改建、擴(kuò)建、聯(lián)建項(xiàng)目用地存在兩個(gè)或兩個(gè)以上權(quán)利人的，應(yīng)征得所有權(quán)利人同意。（3）、凡已（在）建的建設(shè)項(xiàng)目需補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù)的，應(yīng)先到市（縣）規(guī)劃設(shè)計(jì)院實(shí)測竣工圖。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!3、申請規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》需報(bào)送哪些圖紙、文件和資料？取得哪些審批文件？并應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？（一）建設(shè)單位應(yīng)報(bào)送下列圖紙、文件：（1）、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申請表1份。（2）、計(jì)劃批準(zhǔn)文件1份。（3）、用地紅線圖1份。（4）、涉及土地整合的建設(shè)用地，出具市國土部門整合土地的意見。。（5）、其它需要說明的圖紙、文件等。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!（三）建設(shè)單位在辦理規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》應(yīng)注意下列事項(xiàng)：(1)、建設(shè)單位應(yīng)在一年內(nèi)，向規(guī)劃管理部門報(bào)送建筑設(shè)計(jì)方案及有關(guān)文件、資料，否則規(guī)劃設(shè)計(jì)條件自行失效。(2)、建設(shè)單位應(yīng)依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、設(shè)計(jì)紅線圖和市勘測院提供的勘測成果進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)方案內(nèi)容的真實(shí)性及準(zhǔn)確性由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!《土地證》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提.但是,這幾樣領(lǐng)取的先后順序，非常的有講究。簡單的說，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率、建筑密度、停車位配置要求、這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求，也會在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來。一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對應(yīng)該是必須的程序。因?yàn)閲敛块T必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地性質(zhì)及土地使用要求，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的計(jì)劃批文、國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!

總之如果自己操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計(jì)劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來。這個(gè)階段也可以成立項(xiàng)目公司，尤其是異地項(xiàng)目。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按我國法律，不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個(gè)殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，因此現(xiàn)在我國稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都有這樣的項(xiàng)目公司。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!2、建設(shè)單位應(yīng)取得哪些審批文件？建設(shè)單位在送齊上述圖紙、文件，經(jīng)規(guī)劃管理部門受理申請后，將在法定工作日八天（不含公示時(shí)間）審批完畢，由規(guī)劃管理部門發(fā)給建設(shè)單位下列審批文件：（一）、經(jīng)審核同意的，核發(fā)以下資料：（1）蓋有“市（縣）規(guī)劃管理局技術(shù)管理專用章”的建筑方案總平面圖3份、方案1套；（2）工程項(xiàng)目坐標(biāo)放線通知單1份。（二）、經(jīng)審核需要修改的，則退回設(shè)計(jì)方案1套、建筑方案總平圖3份，并附《建筑方案審查意見單》1份。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!（1）建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：除標(biāo)明規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中規(guī)定的內(nèi)容外，還須將該項(xiàng)目中不同使用功能及附屬用房的面積標(biāo)注在總平圖中；（2）用地紅線，規(guī)劃道路的紅線位置、道路名稱及寬度，相鄰現(xiàn)狀建筑、擬拆除的現(xiàn)狀建筑、相鄰單位名稱；（3）擬建建筑的外輪廓尺寸、建筑間距、建筑后退道路紅線距離、建筑后退用地紅線距離、至現(xiàn)狀建筑的距離、建筑高度、層數(shù)；（4）標(biāo)明躍層部份、躍層范圍；房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!（五）、建筑設(shè)計(jì)方案應(yīng)符合規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》及有關(guān)規(guī)劃法規(guī)，主要包括以下幾個(gè)方面：（1）建筑性質(zhì)、容積率、建筑密度、建設(shè)規(guī)模、建筑高度、層數(shù)、停車數(shù)量、綠地率、集中綠地、配套設(shè)施；（2）建筑間距、建筑后退道路紅線距離、建筑后退用地紅線距離；（3）地下建（構(gòu)）筑物（包括汽車坡道）外墻后退道路、用地紅線的距離、人行出入口及機(jī)動車開口后退道路紅線的距離、位置、寬度；（4）各層平面圖都應(yīng)明確標(biāo)明使用功能，且名稱應(yīng)該規(guī)范。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!案例分析：建筑密度建筑密度，就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個(gè)小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起來這個(gè)計(jì)算應(yīng)該是沒有什么爭議了。但是且慢。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個(gè)大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場?，F(xiàn)在，爭議就來了，我這個(gè)2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。現(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個(gè)2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!案例分析：消防車道消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。但是這么一做，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這樣做行不行？我沒有查到資料要求消防車道一定是水泥路面，植草磚行不行？如果行，那么計(jì)算小區(qū)的綠地面積又可以做文章了。建筑方案審查是整個(gè)開發(fā)報(bào)建過程中最有技術(shù)含量的活，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改，來回磨，才能通得過。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!五、建筑工程規(guī)劃許可證1、規(guī)劃報(bào)建所需的資料：（一）、申請書以及規(guī)劃報(bào)建申請表；（二）、計(jì)劃部門下達(dá)的立項(xiàng)批復(fù)文件或者批準(zhǔn)的當(dāng)年計(jì)劃；（三）、《選址意見書》（含規(guī)劃設(shè)計(jì)條件）及附圖（含控制線）；（四）、土地權(quán)屬材料及確界圖；（五）、工程勘察設(shè)計(jì)合同鑒審?fù)ㄖ獣?；（六）、消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、市政排水等部門施工圖審查意見；（七）、批準(zhǔn)的建筑方案審查意見以及附圖；（八）、施工圖設(shè)計(jì)文件及圖紙1套（建筑、結(jié)構(gòu)、水電、設(shè)備），環(huán)境設(shè)計(jì)圖1套外裝飾設(shè)計(jì)圖紙、材料樣品、色標(biāo)及效果圖（可另行單獨(dú)申報(bào)，重要建筑含量化設(shè)計(jì)）；（九）、與報(bào)審圖紙相符的電子文件：（1）設(shè)計(jì)說明書（附審批規(guī)劃控制技術(shù)指標(biāo)）；（2）總平面圖（含環(huán)境設(shè)計(jì)）；（3）建筑平面圖（首層、標(biāo)準(zhǔn)層）；（4）建筑立面圖（含正、背、兩側(cè)立面）；（5）、建筑剖面圖（含地下室）；（6）、建筑效果圖。以上文件前5項(xiàng)為DWG文件，后一項(xiàng)為JPG文件。（十）、重新修改報(bào)審的施工圖設(shè)計(jì)，須提交前一次審查意見。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!3、建設(shè)單位在辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》應(yīng)注意下列事項(xiàng)：（一）、建設(shè)單位繳費(fèi)時(shí)間不計(jì)入承諾時(shí)限內(nèi)。（二）、建設(shè)單位在取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后，應(yīng)在六個(gè)月內(nèi)申請開工，逾期未開工又未提出延期申請的，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》自行失效。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!七、消防及人防工程審查房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!九、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。辦施工許可證之前，必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)（收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)見附表）。資料：①《建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督登記表》按照單體工程申報(bào)一式一份；②兩個(gè)以上單體工程，報(bào)建需要的施工中標(biāo)文件、監(jiān)理中標(biāo)文件、施工圖審查意見原件，其他單體資料放加蓋建設(shè)單位公章的復(fù)印件；③地質(zhì)勘查報(bào)告遠(yuǎn)見、施工圖審查意見書以及經(jīng)審查加蓋圖章的全套圖紙（原件）。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!十一、施工許可證辦理（一）、許可條件：（1）已經(jīng)辦理建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)并取得土地使用權(quán)證；（2）取得建筑規(guī)劃許可證；（3）拆遷進(jìn)度符合施工要求；（4）確定施工單位；（5）有滿足使用需要的施工圖紙以及技術(shù)資料；（6）有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施；（7）建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)；（二）、辦理程序：（1）按照規(guī)定繳納政府規(guī)費(fèi)并且已經(jīng)辦理質(zhì)量監(jiān)督和安全報(bào)監(jiān)手續(xù)；（2）建工股審查材料并察看現(xiàn)場，發(fā)放《建設(shè)工程施工許可證》。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!1.為什么要申請《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》？

《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第三十條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程選址和布局必須符合城市規(guī)劃。設(shè)計(jì)任務(wù)書報(bào)請批準(zhǔn)時(shí)，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書”。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!（3）、擴(kuò)建項(xiàng)目需提供產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件1份。（4）、聯(lián)建項(xiàng)目需提交聯(lián)建協(xié)議1份。（5）、1:500地形圖6份，其中一份用藍(lán)筆標(biāo)注擬建用地范圍示意圖，并由供地單位或自有用地單位加蓋公章。（6）、其它需要說明的圖紙、文件等。

（二）建設(shè)單位送齊上述圖紙、文件，經(jīng)規(guī)劃管理部門受理申請后，將在法定工作日六天審批完畢，由規(guī)劃管理部門發(fā)給建設(shè)單位下列審批文件：經(jīng)審核同意的，核發(fā)蓋有“市（縣）規(guī)劃管理局”章的《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》1份；房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!（4）、加、更名建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)持市縣國土管理部門的土地批文及相關(guān)文件重新申請“一書兩證”的相關(guān)手續(xù)，報(bào)建時(shí)應(yīng)退還原已取得所有審批的文件及圖紙。因遺失等原因無法全部退還時(shí)，應(yīng)登報(bào)聲明（15日）。（5）、建設(shè)單位在收到市縣設(shè)計(jì)院的勘測放線資料后，應(yīng)及時(shí)向規(guī)劃管理部門申請辦理規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（或規(guī)劃設(shè)計(jì)要求）和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。（6）、涉及土地整合的建設(shè)用地，應(yīng)征求市國土部門意見房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!（二）建設(shè)單位送齊上述圖紙、文件，經(jīng)規(guī)劃管理部門受理申請后，將在法定工作日七天審批完畢，審核不同意的，規(guī)劃管理部門予以書面答復(fù)。經(jīng)審核同意的，由規(guī)劃管理部門發(fā)給建設(shè)單位。需要核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的項(xiàng)目，核發(fā)以下資料：(1)蓋有“規(guī)劃管理局技術(shù)管理專用章”的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（或規(guī)劃設(shè)計(jì)要求）1份；(2)蓋有“市（縣）規(guī)劃管理局”章的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》1份；(3)蓋有“規(guī)劃管理局技術(shù)管理專用章”的用地紅線圖4份（含設(shè)計(jì)紅線圖1份）。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!(3)、建設(shè)單位在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》一年內(nèi)，應(yīng)向國土局申請辦理土地使用批準(zhǔn)文件。如因故超期又未申請延期的，建設(shè)單位所持的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附件即自行失效。需延期的建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)持取得的審批文件申請延期，由規(guī)劃管理部門重新認(rèn)定。(4)、用地面積和用地性質(zhì)及土地權(quán)屬不發(fā)生改變的建設(shè)項(xiàng)目，不需重發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!但是呢，在現(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。因?yàn)槭紫?，很多地方的國土部門在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給開發(fā)商辦《土地使用權(quán)證》。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定?，F(xiàn)在在三級以上城市里，土地都是采用招、拍、掛模式進(jìn)行，相對以前先進(jìn)行出讓土地，再進(jìn)行規(guī)劃是有很大的改進(jìn)。同時(shí)也給開發(fā)商留有余地越來越有限。新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)要求等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!二、立項(xiàng)批文、環(huán)境評估報(bào)告立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。目前的市場經(jīng)濟(jì)社會里，可行性報(bào)告這個(gè)資料，政府是從什么角度來管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個(gè)事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項(xiàng)。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!三、建筑方案審查：

申請建筑方案審查須知:1、申請建筑方案審查需報(bào)送哪些圖紙、文件和資料？（一）、建筑設(shè)計(jì)總平面圖（1:500或1:1000）4份；（二）、建筑設(shè)計(jì)方案（含平、立、剖面圖）2套；（三）、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（或規(guī)劃設(shè)計(jì)要求）中要求報(bào)送效果圖的，方案中應(yīng)含效果圖（A3幅面）。（四）、當(dāng)新建建筑或用地周邊現(xiàn)狀建筑對日照有要求時(shí)，總平圖的設(shè)計(jì)說明中應(yīng)有日照分析的結(jié)論。（五）、其它需要說明的圖紙、文件等。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!3、建設(shè)單位在辦理建筑方案審查應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？（一）、總平面圖必需在1/500地形藍(lán)圖上以AUTOCAD形式繪制（大型或特殊建設(shè)項(xiàng)目繪制比例可放寬至1/1000）。（二）、總平面圖需加蓋相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位出圖章和注冊建筑師章以及標(biāo)注綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。（三）、總平面圖中需注明用地周邊道路及紅線及道路中線、綠化分隔帶和用地紅線及坐標(biāo)（以勘測院放線成果坐標(biāo)為準(zhǔn)）。（四）、建筑設(shè)計(jì)方案總平圖表達(dá)信息應(yīng)全面準(zhǔn)確，具體內(nèi)容如下：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!（5）準(zhǔn)確標(biāo)明架空層位置、范圍和功能；（6）機(jī)動車、人行出入口的位置、寬度，用地內(nèi)部的交通組織；（7）綠地布置及集中綠地位置；（8）配套設(shè)施位置及面積；（9）居住建筑和對用地周邊現(xiàn)狀居住建筑有影響的建設(shè)項(xiàng)目，總平圖的設(shè)計(jì)說明中應(yīng)有日照分析的結(jié)論。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!（六）、臨街及重要節(jié)點(diǎn)建筑需報(bào)效果圖的，要求效果圖實(shí)景嵌入，反映與周邊建筑或環(huán)境的關(guān)系，不得以綠化效果虛化。效果圖應(yīng)反映所有主要立面，且不得僅以夜景效果反映。（七）、在建筑方案確定后，建議建設(shè)單位持審批通過的建筑方案，在施工圖報(bào)審前到施工現(xiàn)場進(jìn)行坐標(biāo)放線。（八）、報(bào)送的建筑方案應(yīng)真實(shí)有效，如因內(nèi)容不實(shí)而發(fā)生的一切矛盾、糾紛，均由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。（九）、如屬特別地區(qū)范圍的建設(shè)項(xiàng)目，不受本時(shí)限限制。（十）、規(guī)劃公示（懷化是一個(gè)月時(shí)間）房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!案例分析：容積率容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單。但是放到實(shí)踐中一看，啥是凈用地面積啊？從哪里起算啊？是純粹的土地使用權(quán)證的面積呢，還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線去呢，小區(qū)內(nèi)的消防道呢？這個(gè)東西根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!四、豎向規(guī)劃審查（管線綜合審查）管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁!2、建設(shè)單位送齊上述圖紙、文件，規(guī)劃管理部門受理申請后，將在法