房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理江蘇大學(xué)王燕房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論共53頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!課程體系章次內(nèi)容理論學(xué)時實(shí)踐學(xué)時1房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論422房地產(chǎn)開發(fā)項目的策劃863房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期824房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)管理625房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營工作646房地產(chǎn)開發(fā)項目的后評價42合計543618房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論共53頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!課程目的和任務(wù)通過本課程的學(xué)習(xí)，理清房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的系統(tǒng)體系，對每一環(huán)節(jié)涉及到的概念和內(nèi)容有一個清晰的認(rèn)識，為后續(xù)課程的學(xué)習(xí)打下良好的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論共53頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!使用教材及主要參考資料

［1］《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營》，胡彥主編，華中科技大學(xué)出版社，2006年；［2］《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會主編，中國建筑工業(yè)出版社；［3］《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》，銀花主編；機(jī)械工業(yè)出版社，2006年；［4］《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論共53頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!章房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論房地產(chǎn)開發(fā)概述房地產(chǎn)開發(fā)公司房地產(chǎn)開發(fā)程序房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論共53頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)概述一、房地產(chǎn)相關(guān)概念（一）房地產(chǎn)——三重含義房產(chǎn)+地產(chǎn)地產(chǎn)——立體空間三種形態(tài)實(shí)物形態(tài)價值形態(tài)產(chǎn)權(quán)形態(tài)價值和使用價值產(chǎn)權(quán)束：占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)▲房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論共53頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)概述（二）房地產(chǎn)市場1、含義房地產(chǎn)交易的活動場所及一切交易途徑和方式，是房地產(chǎn)交換關(guān)系的總和。主體、客體、價格、資金、運(yùn)行機(jī)制狹義：房地產(chǎn)交易中心房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論共53頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)概述（三）房地產(chǎn)開發(fā)國土開發(fā)；區(qū)域開發(fā)；城市開發(fā)。宏觀和整體開發(fā)土地開發(fā)建筑物建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)微觀開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)房屋建設(shè)▲房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論共53頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)概述房地產(chǎn)開發(fā)中的“六統(tǒng)一”統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)一征地統(tǒng)一設(shè)計統(tǒng)一施工統(tǒng)一配套統(tǒng)一管理房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論共53頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)概述優(yōu)勢1.區(qū)位2.消費(fèi)能力3.發(fā)展?jié)摿α觿?.區(qū)位2.成本日益提高3.配套稀少：水、電、熱、道路、綠化新區(qū)適于開發(fā)什么樣的房地產(chǎn)呢？房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論共53頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!劣勢1.開發(fā)成本日益高昂2.交通3.配套更新難節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)概述舊城區(qū)適于開發(fā)什么樣的房地產(chǎn)呢？房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論共53頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)概述二、房地產(chǎn)開發(fā)的分類（三）按開發(fā)經(jīng)營方式劃分1、土地開發(fā)2、房屋開發(fā)3、土地房屋綜合開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論共53頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)概述四、房地產(chǎn)開發(fā)的意義1、加速城市現(xiàn)代化進(jìn)程2、提高城市居民居住質(zhì)量3、有利于住宅與公用設(shè)施的同步配套建設(shè)4、提高城市建設(shè)綜合效益5、促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)部門的發(fā)展6、有利于節(jié)約土地房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論共53頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)公司一、房地產(chǎn)開發(fā)主體

（一）建設(shè)單位（二）各類性質(zhì)不同的公司1.房地產(chǎn)開發(fā)公司2.投資公司3.承包公司4.技術(shù)服務(wù)公司5.政府管理機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論共53頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)公司二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)定（一）設(shè)定條件O——名稱和組織機(jī)構(gòu)P——固定的辦公用房C——注冊資本S——專業(yè)人士▲房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論共53頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)公司二、房地產(chǎn)開發(fā)公司資質(zhì)管理（一）資質(zhì)等級一級二級三級四級臨時資質(zhì)資質(zhì)申請書注冊資本開發(fā)經(jīng)營時間累計竣工面積質(zhì)量合格率上一年施工面積專業(yè)管理人員▲房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論共53頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!有效期1年，延長期限不超過2年，1年內(nèi)無項目，有效期不得延長。房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論共53頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)公司三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)（二）設(shè)置原則統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級管理合理分工，密切合作精簡機(jī)構(gòu)，提高效率房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論共53頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)公司房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)1、資金密集：資金控制應(yīng)高度集中2、管理密集3、管理生產(chǎn)周期長管理層次要少4、生產(chǎn)環(huán)節(jié)多強(qiáng)調(diào)對過程的控制5、高風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論共53頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)公司房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計要點(diǎn)1、管理權(quán)要高度集中，特別是資金和人員應(yīng)統(tǒng)一調(diào)度和管理。2、宜采用扁平化管理，盡可能減少中間管理層次。3、專業(yè)化分工，按照項目的開發(fā)過程設(shè)置相應(yīng)的職能部門，按照公司的運(yùn)行管理體系設(shè)置相應(yīng)的綜合部門。4、職能部門的管理層次要少，人員要精干。該由社會機(jī)構(gòu)完成的工作就由社會機(jī)構(gòu)去完成，不要越俎代皰。5、在部門設(shè)置時，應(yīng)偏重于對市場的研究、項目的策劃和規(guī)劃設(shè)計的管理。工程管理宜依靠施工企業(yè)的監(jiān)理公司。房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論共53頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)公司房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)形式選擇2、項目公司制以項目為整體運(yùn)作的模式，其架構(gòu)有的以部門設(shè)置，有的以××組設(shè)置優(yōu)點(diǎn)：管理權(quán)集中，層次少，效率高缺點(diǎn)：一個企業(yè)內(nèi)發(fā)展項目多以后，此模式存在著明顯的決策權(quán)分散、人力資源浪費(fèi)等問題。

房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論共53頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)程序一、房地產(chǎn)開發(fā)中涉及到的部門（一）建設(shè)主管部門——建設(shè)部、建設(shè)廳《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定：“國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作?！眹鴦?wù)院建設(shè)行政主管部門的主要職責(zé)是：指導(dǎo)全國住宅建設(shè)和城鎮(zhèn)住房制度改革工作；負(fù)責(zé)住宅和房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)管理；指導(dǎo)城鎮(zhèn)土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓和開發(fā)利用工作；指導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)市場。

房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論共53頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)程序2、發(fā)改委./index/index.shtml⊙限額以下基本建設(shè)項目：項目建議書、可行性報告、初步設(shè)計、開工報告、竣工驗收⊙地方企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券：由中國人民銀行省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市分行會同同級計劃主管部門審批?！咽邪l(fā)改委審核轉(zhuǎn)報省發(fā)改委或國家發(fā)改委審批的事項限額以上基本建設(shè)項目：項目建議書、可行性報告、初步設(shè)計、開工報告、竣工驗收房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論共53頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)程序4、水務(wù)局5、交管局結(jié)果：發(fā)放批準(zhǔn)意見書；轉(zhuǎn)入施工階段6、白蟻防治管理辦公室7、文化局8、衛(wèi)生局9、城管局10、建設(shè)項目國家安全事項審查辦公室11、環(huán)境保護(hù)局：環(huán)境影響評價房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論共53頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)程序機(jī)會篩選財務(wù)分析資源評估投資決策分析投資機(jī)會選擇機(jī)會尋找

房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論共53頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)程序二、開發(fā)程序▲項目策劃階段建設(shè)管理階段前期工作階段經(jīng)營階段項目后評價階段五階段論房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論共53頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)程序（二）項目前期階段1、規(guī)劃設(shè)計2、征地拆遷房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論共53頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)程序（三）建設(shè)管理階段1、施工組織2、項目控制：三控兩管一協(xié)調(diào)3、竣工驗收（四）經(jīng)營階段：營銷、管理（五）項目后評價階段房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論共53頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!章房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論學(xué)習(xí)目標(biāo)了解房地產(chǎn)開發(fā)的含義掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人員構(gòu)成掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論共53頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)概述看到一處美麗的房子，你會提出怎樣的問題？它是什么？它的構(gòu)成如何？誰是它的主人？它是怎樣來的？房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論共53頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)概述（一）房地產(chǎn)——特點(diǎn)不可移動性壽命周期長適應(yīng)性異質(zhì)性弱流動性政策影響性專業(yè)管理依賴性相互影響性房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論共53頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)概述2、分類一級市場土地使用權(quán)出讓市場二級市場增量市場三級市場存量市場政府開發(fā)商消費(fèi)者三個分級市場的關(guān)系如何？房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論共53頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)概述房地產(chǎn)開發(fā)：通過資源的組合使用而為人類提供入住空間，并改變?nèi)祟惿嫖镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。價值體現(xiàn)在：空間、時間和服務(wù)品牌房地產(chǎn)開發(fā)需要整合的資源勞動力

土地

專業(yè)人員經(jīng)驗城市基礎(chǔ)、公用配套設(shè)施建筑材料

資金房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論共53頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!▲節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)概述二、房地產(chǎn)開發(fā)的分類（一）按城市建設(shè)對象1、新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)：新城區(qū)、衛(wèi)星城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論共53頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁!節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)概述二、房地產(chǎn)開發(fā)的分類（一）按城市建設(shè)對象2、舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論共53頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁!節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)概述二、房地產(chǎn)開發(fā)的分類（二）按開發(fā)配套程度劃分1、綜合開發(fā)：鎮(zhèn)江CBD中心城區(qū)建設(shè)2、單項開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論共53頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁!節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)概述三、房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展（一）外國房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展（二）我國房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展1.統(tǒng)建2.過渡3.綜合開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論共53頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁!章房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論房地產(chǎn)開發(fā)概述房地產(chǎn)開發(fā)公司房地產(chǎn)開發(fā)程序房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論共53頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁!第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)公司一、房地產(chǎn)開發(fā)公司三重角色

市場推廣者生產(chǎn)者出資者、組織者、管理者、協(xié)調(diào)者房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論共53頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第39頁!第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)公司二、房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)定（二）設(shè)定程序提交文件設(shè)立準(zhǔn)備申請資質(zhì)等級審批

工商注冊登記申請辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)

營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；企業(yè)章程；驗資證明；企業(yè)法人代表身份證明；專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同稅務(wù)登記備案資質(zhì)審批30日房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論共53頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第40頁!房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論共53頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第41頁!第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)公司三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)（一）人員構(gòu)成建筑師工程師會計師經(jīng)濟(jì)師估價師市場營銷人員律師與代理人▲房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論共53頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第42頁!第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)公司三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)（三）組織結(jié)構(gòu)形式房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論共53頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第43頁!萬科地產(chǎn)業(yè)務(wù)采取的是中央集權(quán)式架構(gòu)，并采用一定的標(biāo)準(zhǔn)化來不斷占領(lǐng)全國市場總部層面總經(jīng)理辦公室人力資源部財務(wù)管理部資金中心規(guī)劃設(shè)計部工程管理部戰(zhàn)略采購部員工手冊工資確定招聘、培訓(xùn)與晉升等原則性規(guī)定資金運(yùn)作成本管理對外融資整合集團(tuán)資金，統(tǒng)一調(diào)配管理總結(jié)經(jīng)驗設(shè)計模式推廣標(biāo)準(zhǔn)化建筑行業(yè)的專題研究工程管理流程采購協(xié)議對非標(biāo)準(zhǔn)化原材料進(jìn)行審批公司戰(zhàn)略項目決策品牌公關(guān)強(qiáng)有力的總部對關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行控制并對戰(zhàn)略及標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)行布局深圳公司區(qū)域?qū)用妫í?dú)立核算本公司與一線公司）一線公司層面（獨(dú)立核算）實(shí)現(xiàn)總部層面制定的標(biāo)準(zhǔn)化管理模式，對市場進(jìn)行開發(fā)與定位并報區(qū)域公司、總部批準(zhǔn)負(fù)責(zé)具體的項目運(yùn)作，注重具體過程，接受區(qū)域公司的指導(dǎo)與監(jiān)督實(shí)現(xiàn)銷售，5萬元以上的資金需要總部層面批準(zhǔn)負(fù)責(zé)深圳區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)對下屬區(qū)域進(jìn)行管理，重點(diǎn)在設(shè)計層面深圳公司本身可在集團(tuán)的標(biāo)準(zhǔn)化層面上進(jìn)行創(chuàng)新負(fù)責(zé)上海區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)對下屬區(qū)域進(jìn)行管理，重點(diǎn)在設(shè)計層面上海公司本身可在集團(tuán)的標(biāo)準(zhǔn)化層面上進(jìn)行創(chuàng)新負(fù)責(zé)北京區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)對下屬區(qū)域進(jìn)行管理，重點(diǎn)在設(shè)計層面上海公司北京公司廣州公司、中山公司、東莞公司等南昌公司、無錫公司等相關(guān)公司等案例分析房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論共53頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第44頁!第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)公司房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)形式選擇1、公司制

以公司整體運(yùn)作項目的模式，其架構(gòu)由公司職能部門和項目組成。在項目代表制中，項目是公司的代表機(jī)構(gòu)，沒有決策權(quán)，是一個偏重于工程管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)優(yōu)點(diǎn)：管理集中，分工明確，人員精干缺點(diǎn)：由于項目上無實(shí)際的決策權(quán)，又要面對多個部門的管理，往往感到無所適從，影響決策的速度和效率，另外也會有推諉、扯皮等現(xiàn)象房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論共53頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第45頁!章房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論房地產(chǎn)開發(fā)概述房地產(chǎn)開發(fā)公司房地產(chǎn)開發(fā)程序房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論共53頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第46頁!第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)程序（二）規(guī)劃部門1、規(guī)劃局（國土資源局）./index.html建設(shè)項目選址---選址意見書方案審批---建設(shè)工程規(guī)劃許可證土地審批發(fā)證---建設(shè)用地規(guī)劃許可證采礦發(fā)證---采礦許可證拆遷審批---拆遷許可證房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論共53頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第47頁!第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)程序（三）建設(shè)管理部門1、質(zhì)監(jiān)局./2、人民防空辦公室./web/index.htm兩種情況：修建、易地建設(shè)3、公安消防局辦理結(jié)果：（1）建設(shè)工程總平面設(shè)計消防審核意見書；（2）建設(shè)單位憑意見書到市規(guī)劃國土局建管處辦理相關(guān)手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論共53頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第48頁!第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)程序二、開發(fā)程序▲投資機(jī)會尋找與篩選可行性研究細(xì)化投資方案合同談判正式簽署有關(guān)合作協(xié)議工程建設(shè)

竣工房地產(chǎn)資產(chǎn)管理八步驟論房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論共53頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第49頁!中觀經(jīng)濟(jì)評估指標(biāo)商品房施工面積商品房竣工面積商品房銷售面積商品房銷售額商品房空置面積及空置率房地產(chǎn)市場價格指標(biāo)自身價值評估指標(biāo)地塊地貌地質(zhì)條件地塊