房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析

第四章房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析共17頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁(yè)!一、房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的涵義與特征一）房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的涵義二）房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的特征房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析共17頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁(yè)!一）房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的涵義

市場(chǎng)分析分為市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是以房地產(chǎn)為特定對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究和預(yù)測(cè)，并最終為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目提供決策服務(wù)的一種活動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是指運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查所提供的信息資料，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)及其變化趨勢(shì)進(jìn)行測(cè)算和判斷，以確定未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向、需求量、供給量以及相應(yīng)的租金售價(jià)水平。說(shuō)明：1、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)查與預(yù)測(cè)應(yīng)在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行。2、市場(chǎng)分析的內(nèi)容包括：宏觀因素分析；需求分析；供給分析；競(jìng)爭(zhēng)分析；市場(chǎng)占有率分析。房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析共17頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁(yè)!二）房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的特征1、房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的區(qū)域性2、房地產(chǎn)產(chǎn)品供給的限制多種多樣3、房地產(chǎn)需求把握難度大4、房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)非常不確定房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析共17頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁(yè)!說(shuō)明：房地產(chǎn)項(xiàng)目在不同階段進(jìn)行市場(chǎng)分析的要點(diǎn)1、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位階段該階段的市場(chǎng)調(diào)查分析除了進(jìn)行公開(kāi)在售項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)的調(diào)查、市場(chǎng)供求研究之外，還包括項(xiàng)目的細(xì)分市場(chǎng)分析、目標(biāo)市場(chǎng)狀況，消費(fèi)者活動(dòng)、購(gòu)買動(dòng)機(jī)、傾向、決策等心理過(guò)程的分析。2、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)推廣階段該階段的市場(chǎng)調(diào)查分析除了進(jìn)行在售項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)的調(diào)查、市場(chǎng)供求研究之外，還包括特定項(xiàng)目的銷售狀況、價(jià)格調(diào)查、目標(biāo)消費(fèi)者的特征研究，以及用科學(xué)方法收集消費(fèi)者購(gòu)買以及使用產(chǎn)品的事實(shí)、意見(jiàn)、動(dòng)機(jī)等有關(guān)資料，并予以分析研究。3、房地產(chǎn)銷售階段該階段的市場(chǎng)調(diào)查分析主要包括房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告策略在目標(biāo)市場(chǎng)中的反應(yīng)和收效情況，收集并充分研究所收集到的資料，了解公司營(yíng)銷計(jì)劃的執(zhí)行情況、市場(chǎng)上其他在售項(xiàng)目的主要營(yíng)銷手段和銷售狀況、價(jià)格走勢(shì)等；此外還包括消費(fèi)者購(gòu)買商品的動(dòng)機(jī)以及使用商品的事實(shí)情況調(diào)查分析。4、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)調(diào)查分析具體內(nèi)容包括房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓過(guò)程中價(jià)格調(diào)查、成交客戶調(diào)查和區(qū)域調(diào)查以及競(jìng)爭(zhēng)狀況調(diào)查。房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析共17頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁(yè)!一）房地產(chǎn)投資市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容1、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基本情況調(diào)查1）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)用地情況調(diào)查2）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的調(diào)查2、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目外部環(huán)境調(diào)查住宅需求調(diào)查；當(dāng)?shù)鼐用褡》繝顩r調(diào)查；社會(huì)購(gòu)買力調(diào)查；住房消費(fèi)水平調(diào)查；房?jī)r(jià)調(diào)查；土地使用情況調(diào)查；住宅供給量調(diào)查；金融狀況調(diào)查；競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查；稅費(fèi)種類及繳納標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查。3、房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部條件調(diào)查房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析共17頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁(yè)!三）房地產(chǎn)投資市場(chǎng)調(diào)查的方法與技術(shù)1、市場(chǎng)調(diào)查的方法1）詢問(wèn)法：訪談、電話、信函、留置問(wèn)卷2）觀察法：直接和間接觀察3）實(shí)驗(yàn)法：實(shí)驗(yàn)求證法和隨機(jī)嘗試法2、房地產(chǎn)投資市場(chǎng)調(diào)查技術(shù)1）調(diào)查表格的設(shè)計(jì)A、調(diào)查表的構(gòu)成B、問(wèn)題類型C、設(shè)計(jì)要求：主題明確；重點(diǎn)突出；設(shè)問(wèn)具體；可接受性；簡(jiǎn)明扼要；可分析性。2）抽樣調(diào)查隨機(jī)抽樣：簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣；分層隨機(jī)抽樣；分群隨機(jī)抽樣。非隨機(jī)抽樣：配額抽樣法；任意抽樣法；判斷抽樣法。房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析共17頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁(yè)!一）房地產(chǎn)投資市場(chǎng)預(yù)測(cè)的內(nèi)容1、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)2、產(chǎn)業(yè)政策所帶來(lái)的影響預(yù)測(cè)3、市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)4、技術(shù)發(fā)展預(yù)測(cè)5、營(yíng)銷前景預(yù)測(cè)6、產(chǎn)品供給能力預(yù)測(cè)7、市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)預(yù)測(cè)8、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況預(yù)測(cè)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析共17頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁(yè)!三）房地產(chǎn)投資市場(chǎng)預(yù)測(cè)的工作程序1、確立預(yù)測(cè)目標(biāo)2、擬訂預(yù)測(cè)工作計(jì)劃3、收集和整理資料4、選擇預(yù)測(cè)方法5、預(yù)測(cè)分析6、預(yù)測(cè)結(jié)果評(píng)價(jià)7、編制預(yù)測(cè)報(bào)告房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析共17頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁(yè)!針對(duì)正反兩方面的陳述，有何啟示？一、為什么要買房？1、和其他商品不同：一輛車，開(kāi)了十幾年后價(jià)值為零；一棟房子，“白住”幾十年后，價(jià)值可能翻番。2、無(wú)房戶，生活費(fèi)用隨著房?jī)r(jià)日日見(jiàn)高；有房戶，坐看資產(chǎn)升值。越富就越富，越窮就越急。3、有貸款的支持，而且是負(fù)利息。4、實(shí)現(xiàn)自己的住房夢(mèng)！二、為什么不買房？1、付房租等于白扔錢，不如分期付款，最后房屋歸己。問(wèn)題：租房則月出1300元，類似房屋市價(jià)至少40萬(wàn)。首付20％、30年，每月支出2000元以上；其中300元本金、1600～1700元利息。再加上房地產(chǎn)稅約300元和維修開(kāi)支。如果沒(méi)有首付呢？如果將比房租多出的消耗投入股市，30年后會(huì)是一個(gè)什么情況呢？2、房?jī)r(jià)每年上漲10％，但也會(huì)每年下跌10％。房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析共17頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁(yè)!二、房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的作用一）掌握市場(chǎng)變化的態(tài)勢(shì)二）有利于作好投資決策三）為房地產(chǎn)價(jià)格確定和營(yíng)銷策略的制定提供基礎(chǔ)和依據(jù)說(shuō)明：1、運(yùn)用科學(xué)方法對(duì)市場(chǎng)調(diào)查的資料進(jìn)行詳盡分析是確保投資目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)。2、歷史的教訓(xùn)：決策的失誤使項(xiàng)目損失巨大。房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析共17頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁(yè)!三、房地產(chǎn)投資市場(chǎng)調(diào)查一）房地產(chǎn)投資市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容二）房地產(chǎn)投資市場(chǎng)調(diào)查的程序三）房地產(chǎn)投資市場(chǎng)調(diào)查的方法與技術(shù)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析共17頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁(yè)!二）房地產(chǎn)投資市場(chǎng)調(diào)查的程序1、調(diào)查準(zhǔn)備階段1）確定調(diào)查目標(biāo)；2）初步情況調(diào)查；3）制定調(diào)查計(jì)劃；4）非正式調(diào)查。2、正式調(diào)查1）確定資料來(lái)源；2）確定收集資料的方法；3）調(diào)查表及問(wèn)卷設(shè)計(jì)；4）抽樣設(shè)計(jì)；5）現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地抽樣；3、結(jié)果分析階段1）資料編輯整理：匯總、分類、初審、篩選、統(tǒng)計(jì)2）調(diào)查資料的綜合分類：定量和定性分析4、編撰調(diào)查報(bào)告階段專門(mén)報(bào)告：內(nèi)容詳盡明確一般報(bào)告：內(nèi)容簡(jiǎn)單明了要求：態(tài)度客觀，內(nèi)容真實(shí)準(zhǔn)確、簡(jiǎn)明扼要、重點(diǎn)突出，文字簡(jiǎn)練，要言不繁，結(jié)論和建議可歸納為要點(diǎn)，文后附表格及附件，便于閱讀和使用。房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析共17頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁(yè)!四、房地產(chǎn)投資市場(chǎng)預(yù)測(cè)一）房地產(chǎn)投資市場(chǎng)預(yù)測(cè)的內(nèi)容二）房地產(chǎn)投資市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法三）房地產(chǎn)投資市場(chǎng)預(yù)測(cè)的工作程序房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析共17頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁(yè)!二）房地產(chǎn)投資市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法1、定性預(yù)測(cè)定性預(yù)測(cè)是指依靠人們的經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)知識(shí)和分析能力，參照已有的資料，通過(guò)主觀判斷，對(duì)事物未來(lái)的狀態(tài)如總體趨勢(shì)、發(fā)生或發(fā)展的各種可能性及其后果等做出分析與判斷。定性預(yù)測(cè)方法主要包括集體判斷法、專家意見(jiàn)法（即德?tīng)柗品ǎ?。說(shuō)明：1）其特點(diǎn)是，主要靠經(jīng)驗(yàn)判斷未來(lái)，有時(shí)也做一些量化分析作為判斷的輔助手段。

2）這種方法適用范圍廣、成本低、費(fèi)時(shí)少，但受預(yù)測(cè)者的主觀因素影響大，較難提供以準(zhǔn)確數(shù)據(jù)為依據(jù)的預(yù)測(cè)值，在數(shù)據(jù)資料較少或不準(zhǔn)的情況下，多采用此法。2、定量預(yù)測(cè)定量預(yù)測(cè)是在了解歷史資料和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法和其他分析技術(shù)，建立可以表現(xiàn)數(shù)量關(guān)系的數(shù)量模型，并以此為基礎(chǔ)分析、計(jì)算和確定房地產(chǎn)市場(chǎng)要素在未來(lái)可能的數(shù)量。定量預(yù)測(cè)方法主要包括時(shí)間序列分析法、因果分析法。

說(shuō)明：在占有若干統(tǒng)計(jì)資料、預(yù)測(cè)對(duì)象的未來(lái)受突發(fā)性因素影響較小的情況下，選用適當(dāng)?shù)臄?shù)學(xué)模型進(jìn)行定量預(yù)測(cè)，可以得到比較滿意的預(yù)測(cè)效果。但是，由于所選擇和建立的數(shù)學(xué)模型不可能把所有因素都考慮進(jìn)去，因此定量預(yù)測(cè)的結(jié)果出現(xiàn)誤差也在所難免。房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析共17頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁(yè)!問(wèn)題：房地產(chǎn)投資是否劃算？若投資者希望從房?jī)r(jià)的上漲中獲益，則可以這樣來(lái)確定房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率的門(mén)檻：確定房產(chǎn)價(jià)值財(cái)富的利息成本，如4％；再分析確定一年