世聯(lián)?？谟癁I海灣莊園項(xiàng)目啟動區(qū)定位與物業(yè)發(fā)展建議

海口盈濱海灣莊園項(xiàng)目啟動區(qū)定位與物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目研究顧問工作的階段劃分工作最終成果區(qū)域（?？诩爸苓厖^(qū)域）宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究?？谑型恋厥袌?、房地產(chǎn)市場調(diào)研對政府官員、專家及消費(fèi)者深度訪談項(xiàng)目的優(yōu)劣勢分析和價(jià)值判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測算整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略終稿補(bǔ)充研究規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書整體啟動策略啟動區(qū)物業(yè)構(gòu)成和布局建議房型面積配比、配套設(shè)施建議海口市房地產(chǎn)市場產(chǎn)品供應(yīng)總體狀況研究本項(xiàng)目啟動策略分析本項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議研究成功案例啟動策略研究根據(jù)客戶意見對中期報(bào)告進(jìn)行修改補(bǔ)充問題的研究，包括啟動區(qū)位置以及相關(guān)配套的問題參與Atkins概念規(guī)劃的中期匯報(bào)并針對規(guī)劃方案提出意見第二階段補(bǔ)充研究報(bào)告針對Atkins概念規(guī)劃的意見第二階段終稿報(bào)告2005/07/212005/09/22第一階段整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略第二階段（中期）啟動區(qū)定位與物業(yè)發(fā)展建議第二階段提交終稿2005/11/042項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略回顧及比較分析項(xiàng)目的客戶定位總體定位與發(fā)展策略純獨(dú)立別墅方案與多物業(yè)組合的小鎮(zhèn)方案比較分析3偶得客戶本項(xiàng)目的客戶定位由于海口市道路提速，現(xiàn)在從市中心到地塊的車程由過去的30分鐘減少到15-20分鐘，這一改變會增大新?？谌嗽诖酥脴I(yè)的比例。民生內(nèi)部認(rèn)購（50套）在一定程度上也降低了啟動區(qū)市場實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。核心客戶重要客戶游離客戶島外的投資、度假、養(yǎng)老類客戶，比例占60％新?？谌?，以投資、度假、養(yǎng)老類為目的的客戶，比例占20％內(nèi)部認(rèn)購及關(guān)系客戶，占10％項(xiàng)目周邊企業(yè)或其他客戶，占10%4項(xiàng)目定位與發(fā)展策略在對目標(biāo)客戶和競爭區(qū)域進(jìn)行分析后，借鑒陌生區(qū)域大盤開發(fā)成功的關(guān)鍵因素，結(jié)合自身資源條件，確立了項(xiàng)目定位，制定了總體發(fā)展策略。依托自身的資源，通過規(guī)模優(yōu)勢營造新的區(qū)域價(jià)值，打造坡地特色的生態(tài)濱海小鎮(zhèn)。設(shè)計(jì)合理的物業(yè)類型比例以及戶型區(qū)間，通過有效控制總價(jià)和產(chǎn)品創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的高附加值，擴(kuò)大產(chǎn)品的購買客戶群。借助低地價(jià)優(yōu)勢，通過項(xiàng)目的低成本運(yùn)營，打造高性價(jià)比的產(chǎn)品，吸引投資、度假、養(yǎng)老類客戶。以旅游度假為主題，第一居所與第二居所相結(jié)合的坡地上的國際化原生態(tài)低密度濱海小鎮(zhèn)5從整體項(xiàng)目物業(yè)配比來看，本項(xiàng)目是以別墅和類別墅為主的高品質(zhì)低密度社區(qū)占地面積萬/平米占地面積比例建筑面積萬/平米建筑面積比例戶型范圍平米套數(shù)套數(shù)比例獨(dú)立別墅59.154%19.5840%220-40065228.8%聯(lián)排29.127%14.6930%180-25073432.5%花園洋房17.316%12.2425%120-15087438.7%公建配套3.33%2.445%--總計(jì)108.8100%48.95100%-2260100%容積率=0.45數(shù)據(jù)來源：民生海灣莊園項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書6純獨(dú)立別墅方案與多物業(yè)組合的小鎮(zhèn)方案

比較分析7民生地塊經(jīng)濟(jì)測算指標(biāo)數(shù)據(jù)的選取需要說明的是，我們進(jìn)行的測算是為了定性地比較判斷兩種方案中哪一種更適合于本項(xiàng)目，并不是完全精確地對本項(xiàng)目進(jìn)行一個(gè)最終的收益預(yù)測。地價(jià)按實(shí)際取地價(jià)格5萬/畝，總計(jì)3283.09萬元。經(jīng)濟(jì)測算多物業(yè)組合小鎮(zhèn)方案純獨(dú)立別墅方案容積率0.380.25容積率選取依據(jù)在整體定位報(bào)告中建議的容積率Atkins提出的純別墅方案的適宜容積率銷售率90%80%（取樂觀值），作為1600畝的純別墅大盤，取80%的銷售率已屬樂觀價(jià)格別墅4000，聯(lián)排3500，花園洋房27004000（取樂觀值）價(jià)格選取依據(jù)在整體定位報(bào)告中確定的價(jià)格同小鎮(zhèn)方案的別墅定價(jià)，但由于原先資源不好的地塊現(xiàn)在建造別墅，所以定價(jià)4000為樂觀值8按實(shí)際地價(jià)測算的結(jié)果顯示純別墅方案的凈利潤比小鎮(zhèn)方案少5600萬元組合式項(xiàng)目純別墅方案小鎮(zhèn)方案基本情況容積率0.250.38總建筑面積/萬m210.9516.64收入銷售收入/萬元35026.1952049.86成本土地費(fèi)用和開發(fā)成本/萬元17263.5224634.01銷售費(fèi)用/萬元875.651301.25營業(yè)稅及附加費(fèi)/萬元1786.342654.54總計(jì)/萬元19925.5128589.8利潤利潤總額/萬元15100.6723460.06所得稅（按33％）萬元4983.227741.82凈利潤/萬元10117.4515718.24利潤率稅前成本毛利潤率83.2%90.5％稅后成本利潤率55.8%60.6％經(jīng)濟(jì)測算9通過與競爭區(qū)域成功項(xiàng)目比較，本項(xiàng)目不具備純獨(dú)立別墅成功的最關(guān)鍵因素市場認(rèn)知由整體定位報(bào)告可知，本項(xiàng)目鎖定的競爭區(qū)域?yàn)槲骱０镀瑓^(qū)。類型純獨(dú)立別墅型多物業(yè)組合型西海岸項(xiàng)目黃金海岸長信海岸水城項(xiàng)目成功的最關(guān)鍵因素1、強(qiáng)勢一線海景2、規(guī)模小，銷售難度不大3、區(qū)域價(jià)值1、產(chǎn)品品質(zhì)好2、多元化生活配套3、通過多種物業(yè)、戶型控制總價(jià)滿足大量中端消費(fèi)者本項(xiàng)目的適應(yīng)性分析1、海景資源不強(qiáng)勢2、規(guī)模較大，屬于郊區(qū)大盤3、所在區(qū)域沒有區(qū)域價(jià)值1、小鎮(zhèn)方案通過別墅、類別墅（聯(lián)排、花園洋房）的組合，達(dá)到了控制總價(jià)滿足不同消費(fèi)者的目的2、小鎮(zhèn)方案打造的多元化的生活配套滿足了不同收入階層的業(yè)主的多元化的需求10從業(yè)主主訪談?wù)剚砜纯矗瑯I(yè)業(yè)主均均向往往一種種成熟熟的社社區(qū)氛氛圍，，只有有小鎮(zhèn)鎮(zhèn)方案案可以以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)市場認(rèn)認(rèn)知類型純獨(dú)立別墅型多物業(yè)組合型西海岸項(xiàng)目黃金海岸長信海岸水城業(yè)主訪談“社區(qū)缺乏人氣，小區(qū)的生活居住氛圍比較淡。”“雖然有班車，但是養(yǎng)老人群覺得這里的生活很不方便，缺乏配套。”“整體規(guī)劃較好，戶型設(shè)計(jì)合理”“不僅產(chǎn)品做得好，社區(qū)做得更好”“給人一種熱帶風(fēng)情濱海小城的感覺，被深深吸引”對于純純獨(dú)立立別墅墅方案案而言言，成成熟的的社區(qū)區(qū)氛圍圍和項(xiàng)項(xiàng)目利利潤是是一種種此消消彼長長的關(guān)關(guān)系。。如果果要打打造成成熟的的社區(qū)區(qū)氛圍圍，將將會以以犧牲牲利潤潤作為為代價(jià)價(jià)。純獨(dú)立別墅為親地社區(qū)社區(qū)氛圍的是通過公共空間的營造和社區(qū)配套的建設(shè)來實(shí)現(xiàn)犧牲別墅用地營造社區(qū)氛圍項(xiàng)目利潤下降試圖抬高房價(jià)增加利潤的效果有限11大規(guī)模模純獨(dú)獨(dú)立別別墅的的同質(zhì)質(zhì)化住住區(qū)難難以組組織多多樣化化的住住區(qū)生生活大規(guī)模模同質(zhì)質(zhì)化的的住區(qū)區(qū)容易易導(dǎo)致致與城城市物物質(zhì)空空間和和社會會功能能的割割裂，，業(yè)主主在生生活背背景、、教育育程度度、價(jià)價(jià)值觀觀念、、行為為習(xí)慣慣等方方面的的趨同同性，，從一一定程程度上上決定定了住住區(qū)生生活的的單一一性，，這十十分不不利于于將住住區(qū)作作為一一種生生機(jī)勃勃勃的的有機(jī)機(jī)體進(jìn)進(jìn)行培培育。。多樣化化的居居住模模式正正在得得到倡倡導(dǎo)和和實(shí)踐踐，““多樣樣化””是通通過住住區(qū)內(nèi)內(nèi)多種種物業(yè)業(yè)類型型的組組合來來實(shí)現(xiàn)現(xiàn)居住住人群群和住住區(qū)生生活的的多樣樣化。。物業(yè)類類型的的多樣樣化直直接影影響總總價(jià)，，而總總價(jià)是是影響響人群群多樣樣化的的重要要因素素。人群多多樣化化帶來來住房房需求求的多多樣化化和多多樣化化的消消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)、、休閑閑方式式、服服務(wù)場場所，，這將將給住住區(qū)的的商業(yè)業(yè)、生生活配配套帶帶來活活力。。居住體體驗(yàn)在小鎮(zhèn)鎮(zhèn)模式式中，，別墅墅、聯(lián)聯(lián)排、、花園園洋房房的總總價(jià)差差異在在住區(qū)區(qū)內(nèi)構(gòu)構(gòu)筑起起復(fù)合合的人人群，，增加加交往往與交交流碰碰撞的的機(jī)會會，增增加住住區(qū)活活力。。12多種物物業(yè)組組合的的小鎮(zhèn)鎮(zhèn)將營營造一一個(gè)充充滿活活力的的住區(qū)區(qū)，這這是純純獨(dú)立立別墅墅方案案難以以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的營造住住區(qū)活活力手手段的的探索索過程程1、住區(qū)區(qū)物管服服務(wù)2、社區(qū)區(qū)配套和和會所空空間的營營造3、交往往主體的的多元化化組織，，通過多多種物業(yè)業(yè)類型來來實(shí)現(xiàn)多種物業(yè)業(yè)的組合合是住區(qū)區(qū)活力建建設(shè)的前前提。包括人群群的活力力和居民民的鄰里里交往方方面以及及住區(qū)的的經(jīng)濟(jì)活活力。交往空間間的營造造是個(gè)體體成為住住區(qū)的必必由之路路，鄰里里交往是是住區(qū)活活力的催催化劑和和住區(qū)營營造的關(guān)關(guān)鍵元素素。住區(qū)的交交往包括括住區(qū)成成員自身身的交往往能力以以及住區(qū)區(qū)規(guī)劃為為交往提提供的空空間場所所兩方面面。比如小鎮(zhèn)鎮(zhèn)公共空空間中的的休閑散散步促進(jìn)進(jìn)人們的的碰面交交往，人人們的交交往活動動促進(jìn)酒酒吧、茶茶樓的興興旺繁榮榮。小鎮(zhèn)的公公共活動動支撐和和促進(jìn)了了住區(qū)的的經(jīng)濟(jì)，，提升了了物業(yè)價(jià)價(jià)值。小鎮(zhèn)人群群的交往往活動帶帶來商品品的交流流和服務(wù)務(wù)的交換換，從而而形成的的休閑、、交往、、餐飲、、購物行行為必然然帶來相相關(guān)行業(yè)業(yè)的消費(fèi)費(fèi)和經(jīng)濟(jì)濟(jì)收益。。住區(qū)活力力13通過經(jīng)濟(jì)濟(jì)測算、、市場認(rèn)認(rèn)知、居居住體驗(yàn)驗(yàn)三方面面的比較較，小鎮(zhèn)鎮(zhèn)方案更更適合本本項(xiàng)目純獨(dú)立別墅方案多物業(yè)組合的小鎮(zhèn)方案比較經(jīng)濟(jì)測算凈利潤10117.45萬元15718.24萬元前者比后者少5600萬稅后利潤率55.8%60.6%市場認(rèn)知競爭市場本項(xiàng)目不具備開發(fā)純獨(dú)立別墅成功的關(guān)鍵因素符合消費(fèi)的需求，本項(xiàng)目能夠打造前者開發(fā)成功的關(guān)鍵因素本項(xiàng)目不具備消費(fèi)者業(yè)主訪談：均向往成熟的社區(qū)氛圍此類消費(fèi)者向往成熟的社區(qū)氛圍居住體驗(yàn)住區(qū)活力大規(guī)模同質(zhì)化社區(qū)難以組合多樣化的住區(qū)生活小鎮(zhèn)方案通過多物業(yè)組合、多元化配套營造一個(gè)充滿活力的住區(qū)小鎮(zhèn)可以營造成熟的社區(qū)氛圍，滿足消費(fèi)者的置業(yè)傾向14啟動區(qū)定定位15啟動區(qū)在在整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)中的使使命與約約束條件件項(xiàng)目立勢勢，展示示小鎮(zhèn)形形象首期開發(fā)發(fā)成功，，回流現(xiàn)現(xiàn)金以利利后續(xù)開開發(fā)使命1啟動資金金無約束束，總投投資3個(gè)個(gè)億。2005年年底底完成規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)等前期期工作及及公司內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購購、2006年年4月報(bào)報(bào)建、2006年年底底推出第第一期。。約束條件件消除區(qū)域域陌生感感使命2使命316世聯(lián)針對對大規(guī)模模開發(fā)社社區(qū)，利利用區(qū)域域成熟度度和地塊塊自然資資源將其其劃分為為四種類類型，通通過成功功案例重重點(diǎn)研究究了這四四種類型型的啟動動模式由項(xiàng)目界界定可以以得到本本項(xiàng)目屬屬于一個(gè)個(gè)大規(guī)模模開發(fā)社社區(qū)，，對于于這類項(xiàng)項(xiàng)目，世世聯(lián)利用用M-R模型將將其劃分分為四種種不同的的類型地塊自然然資源Resource區(qū)域成熟熟度Maturity高低差好ⅠⅡⅢⅣ區(qū)域成熟熟度高；；地塊自自然資源源差區(qū)域成熟熟度高；；地塊自自然資源源好區(qū)域成熟熟度低；；地塊自自然資源源差區(qū)域成熟熟度低；；地塊自自然資源源好17濟(jì)南陽光光100國際新新城濟(jì)南市槐槐蔭區(qū)陽陽光新路路規(guī)模1500畝畝，規(guī)劃劃面積200萬萬平方米米無突出自自然資源源成熟區(qū)域域，周邊邊有大量量公共配配套：多家幼兒兒園，一一所九九年制小小學(xué)，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)小學(xué)學(xué)，金鑾鑾商廈，，市華聯(lián)聯(lián)，郵局局，建行行，工工行，農(nóng)農(nóng)行，市市立五院院，兒童童醫(yī)院等等第Ⅰ類型型18啟動利用用區(qū)域成成熟度開開相對中中端產(chǎn)品品，隨著著社區(qū)成成熟度提提高，產(chǎn)產(chǎn)品走向向中高端端以最鄰近近經(jīng)十路路的區(qū)域域作為啟啟動區(qū)，，以貼近市場場的產(chǎn)品品戶型和和面積控控制（120平米以以下）為為切入點(diǎn)點(diǎn)，低價(jià)格（3000元/平米））入市，，半年銷銷售1000套套。二期“坡坡地上的的北歐風(fēng)風(fēng)情”入入市，產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)走高，戶型面面積加大大（包括括200多平米米復(fù)式）），目目前售價(jià)價(jià)4500元/平方米米2第Ⅰ類型型2期1期19利用現(xiàn)有有成熟配配套資源源優(yōu)勢，，產(chǎn)品貼貼近市場場，逐步步提升項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)，隨著著社區(qū)成成熟度提提高，后后續(xù)高端端產(chǎn)品強(qiáng)強(qiáng)化品牌牌首期產(chǎn)品貼近市場，圍合社區(qū)空間相對高端產(chǎn)品，提升品質(zhì)，強(qiáng)化品牌

后期產(chǎn)品相對趨向市場主流較成熟的啟動區(qū)域較高的產(chǎn)品品質(zhì)較貼近客戶的產(chǎn)品和價(jià)格對社區(qū)空間有一定圍合作用銷售價(jià)格得以最大化拉升項(xiàng)目品牌和形象完全樹立提升土地利用率，增加收益產(chǎn)品開發(fā)的多種可能性整體提升項(xiàng)目品質(zhì)弱化外部資源不足的狀況提升形象，強(qiáng)化品牌第Ⅰ類型型20深圳香蜜蜜湖水榭榭花都位于深圳圳市福田田區(qū)香蜜蜜湖旅游游區(qū)的核核心地段段，占地地面積逾逾17萬萬平米、、建筑面面積23萬平米米自然資源良好好：北依安托山山，面臨20萬平米香蜜蜜湖和八十萬萬平米的永久久市政公園成熟區(qū)域：緊鄰深圳中心心區(qū)，擁有完完善的城市規(guī)規(guī)劃及齊備的的生活配套設(shè)設(shè)施第Ⅱ類型21地處成熟區(qū)域域，配套相當(dāng)當(dāng)完善1、中心區(qū)六六大市政工程程:

水晶晶島地鐵站、、市民中心、、圖書館、音音樂廳、青少少年宮、電視視中心。。2、購物：山山姆會員店、、歲寶百貨、、華潤超市、、香梅菜市場場、景田綜合合市場。3、金融證券券：中國銀行行、中國工商商銀行、中國國建設(shè)銀行、、中國農(nóng)業(yè)銀銀行、深圳工工商銀行、深深圳發(fā)展銀行行、汕頭證券券、內(nèi)蒙古信信托、特區(qū)證證券

。4、醫(yī)療保健?。罕本┐髮W(xué)學(xué)深圳醫(yī)院、、天健醫(yī)院、、友誼醫(yī)院、、兒童醫(yī)院、、一致藥店多多家連鎖店。。5、休閑娛樂樂：水上樂園園、香蜜湖度度假村、深圳圳高爾夫俱樂樂部、關(guān)山月月美術(shù)館、蓮蓮花山公園、、乘長風(fēng)健健康城。6、升學(xué)就讀讀：天健愛心心幼兒園、深深圳高級中學(xué)學(xué)、福田外國國語學(xué)校7、交通：紅紅荔西路已經(jīng)經(jīng)開通、地鐵鐵1號線香蜜蜜湖站2004年通車。。第Ⅱ類型22利用景觀資源源打造的高端端產(chǎn)品啟動，，后期提升容容積率，加大大開發(fā)強(qiáng)度項(xiàng)目分3期開開發(fā)。1期：自然資資源最好的臨臨水別墅與小小高層；2期期：臨水高層層，售價(jià)13000元/㎡；3期：高層，，目前在開發(fā)發(fā)，預(yù)計(jì)售價(jià)價(jià)16000-18000元/㎡㎡。第Ⅱ類型1期2期2期3期23依托周邊成熟熟配套；利用用景觀資源打打造高端產(chǎn)品品，樹立社區(qū)區(qū)高端形象，，后期加大開開發(fā)強(qiáng)度利用現(xiàn)有景觀觀資源，高端端產(chǎn)品入市后期中高端產(chǎn)產(chǎn)品，提高土土地利用率形成區(qū)域高端端產(chǎn)品的形象象充分展現(xiàn)產(chǎn)品品品質(zhì)最大化利用外外部景觀資源源奠定了高端物物業(yè)的形象開發(fā)價(jià)值得以以提升弱化地塊資源源不均衡性利用項(xiàng)目的形形象展示吸引引客戶第Ⅱ類型24深圳萬科城位于深圳市龍龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)鎮(zhèn)坂雪崗工業(yè)業(yè)區(qū)，鄰近華華為基地。占占地39.7萬平米，建建筑面積43.7萬平米米無突出自然資資源非成熟區(qū)域：屬于關(guān)外，各各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施施配套匱乏，，相應(yīng)地萬科科在資源全面面整合基礎(chǔ)上上，將公共配套充分展示，消消除區(qū)域陌生生感，弱化配配套不足，產(chǎn)產(chǎn)生震撼效果果；第Ⅲ類型啟動區(qū)25深圳萬科城———商業(yè)服務(wù)于片區(qū)功功能的商業(yè)中中心在第一期期項(xiàng)目中便全全部建設(shè)完成成，盡早展示示第Ⅲ類型26深圳萬科城———未來生活活場景實(shí)景展示，景景觀中心首先先完成，看得得見的未來居居住體驗(yàn)主景景觀體系前移移，將未來的的居住意境充充分展現(xiàn)第Ⅲ類型27深圳萬科城———后期物業(yè)業(yè)定位走高一期啟動產(chǎn)品品的物業(yè)組合合，情景洋房房為主，少量量TOHO檢檢驗(yàn)市場，，提升形象二期的產(chǎn)品定定位明顯走高高，低密度產(chǎn)產(chǎn)品所占的比比例明顯增加加產(chǎn)品類型一期二期總面積聯(lián)院townhouse6.8%100套17.5%townhouse43套40套寬景house123套19.3%184套23.0%情景花園洋房305套47.9%370套46.2%多層26.0%106套13.3%小高層166套loft89套合計(jì)81516㎡101889㎡商業(yè)21603㎡幼兒園6000㎡會所3000㎡用地面積12.3萬㎡（含學(xué)校）98255㎡39.7萬㎡計(jì)容積率面積11.2萬㎡101889㎡43.7萬㎡容積率1.11.041.1第Ⅲ類型28啟動相對中低低端產(chǎn)品，大大力完善配套套，充分展示示未來生活景景象，后期推推出中高端產(chǎn)產(chǎn)品中低端產(chǎn)品啟啟動，完善配配套，充分展展示隨著社區(qū)價(jià)值值提升，后期期中高端產(chǎn)品品大力完善配套套充分進(jìn)行未來來生活展示消除區(qū)域陌生生感隨著社區(qū)成熟熟度提高，推推出相對高端端產(chǎn)品，社區(qū)區(qū)成熟度對產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值有拉拉升；產(chǎn)品對對社區(qū)形象象有提升第Ⅲ類型社區(qū)成熟度提提高29杭州中能浪漫漫和山位于杭州市小小和山高教園園區(qū)西北角，，占地404畝，總建筑筑面積17萬萬平方米。自然資源良好好：三面環(huán)山，鄰鄰近小和山、、午潮山森林林公園，南面面為自然溪流流，社區(qū)內(nèi)7000平米米景觀湖。相對不成熟區(qū)區(qū)域：離市中心約一一個(gè)小時(shí)車程程，區(qū)域各項(xiàng)項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施配配套不完善。。第Ⅳ類型30項(xiàng)目通過設(shè)置置基本配套，，創(chuàng)造社區(qū)活活力氛圍項(xiàng)目的成功因因素之一：通通過社區(qū)商業(yè)業(yè)配套設(shè)施的的完善提供基本的配套項(xiàng)目，，創(chuàng)造社區(qū)活活力。超市恒溫游泳池露天游泳池地中海SPA俱樂部會所咖啡座酒廊主題餐廳陶藝吧服飾坊美甲中心第Ⅳ類型31首期利用景觀觀資源推出高高端產(chǎn)品，樹樹立高品質(zhì)社社區(qū)形象，后后期加大開發(fā)發(fā)強(qiáng)度高端物業(yè)啟動動，奠定項(xiàng)目目市場形象一期為別墅區(qū)域，，全部為獨(dú)立立山地現(xiàn)代別別墅。一期分分四次推出，，其中首批推推出資源最好好臨湖別墅二期位于項(xiàng)目東區(qū)區(qū)，占地70畝，由18幢小高層公公寓組成12第Ⅳ類型ⅰⅱⅲⅳ32利用景觀資源源，啟動高端端物業(yè)，樹立立形象，設(shè)置置基本配套，，營造社區(qū)活活力啟動強(qiáng)勢資資源區(qū)域高高端物業(yè)，，樹立形象象后期項(xiàng)目提提高土地利利用率稀缺資源，，建立區(qū)域域形象標(biāo)桿桿基本配套，，弱化配套套不足劣勢勢產(chǎn)品素質(zhì)，，樹立高端端產(chǎn)品形象象銷售價(jià)格得得以最大化化拉升項(xiàng)目品牌和和形象完全全樹立提升土地利利用率，增增加收益第Ⅳ類型33通過上述典典型成功案案例揭示四四種類型項(xiàng)項(xiàng)目的啟動動模式關(guān)鍵鍵要素，第第四種類型型值得我們們借鑒第一類型第二類型第三類型第四類型社區(qū)配套依托成熟配套依托成熟配套大力完善配套設(shè)置基本配套啟動物業(yè)中低端高端中低端高端啟動位置進(jìn)入性好區(qū)域資源最好區(qū)域進(jìn)入性好區(qū)域資源最好區(qū)域資源展示——充分展示——充分展示本項(xiàng)目屬于于第四類型型34回顧第一階階段報(bào)告中中提出的陌陌生區(qū)域大大盤共通的的成功開發(fā)發(fā)關(guān)鍵KPI之啟動動策略規(guī)模社區(qū)，，營造區(qū)域域價(jià)值形成一個(gè)或或兩個(gè)具有有“震撼””效應(yīng)的核核心競爭力力陌生區(qū)域大大盤成功關(guān)關(guān)鍵KPI競爭策略立足于主流流客戶群，，且客戶群群要復(fù)合而而非單一要預(yù)留產(chǎn)品品價(jià)值和投投資空間、、可見的價(jià)價(jià)值附送，，以吸引大大盤投資客客需求客戶策略產(chǎn)品組合要要復(fù)合而不不要單一，，有效降低低市場風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新和和宣傳產(chǎn)品的超值值感和面積積贈送產(chǎn)品策略啟動期的重重點(diǎn)是極盡盡展示風(fēng)情情，項(xiàng)目立立勢資源最好的的產(chǎn)品適宜宜推后開發(fā)發(fā)，以博取取更高價(jià)值值。啟動策略35立足于本項(xiàng)項(xiàng)目整體定定位與發(fā)展展策略，依依據(jù)啟動策策略重點(diǎn)解解決以下關(guān)關(guān)鍵問題啟動區(qū)規(guī)模模及位置啟動區(qū)產(chǎn)品品定位啟動期價(jià)格格定位36啟動期發(fā)展展策略啟動區(qū)規(guī)模模啟動區(qū)位置置啟動區(qū)產(chǎn)品品定位啟動期價(jià)格格定位37萬科東海岸岸——從首首期規(guī)模占占總體比例例上借鑒案例借鑒啟動區(qū)占地地面積比例例41%啟動區(qū)建筑筑面積比例例34%38西海岸啟動動規(guī)模以長長信海岸水水城最有參參考價(jià)值———從絕對對量上借鑒鑒美視高爾夫夫長信海景花花園長信海岸水水城全景花園比華利山莊莊首期啟動建建筑面積/萬平米03年推出出首期因銷銷售情況不不好暫停后后續(xù)開發(fā)1998年年推出的熱熱銷樓盤分兩期推出出，04年年推出首期期占48％％一次性推出出定于05年年9月開盤盤，號稱將將一次性推推出市場情況39案例借鑒：從比例上上考慮占35％左右右市場情況：從絕對量量上考慮在在5萬平米米以上開發(fā)進(jìn)程：本項(xiàng)目建建面16.64萬平平米，整體體分三期開開發(fā)啟動規(guī)模6萬平米參考案例借借鑒與市場場情況，結(jié)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)實(shí)際與開發(fā)發(fā)商開發(fā)進(jìn)進(jìn)程目標(biāo)，，啟動規(guī)模模為建面6萬平米40啟動期發(fā)展展策略啟動區(qū)規(guī)模模啟動區(qū)位置置啟動區(qū)產(chǎn)品品定位啟動期價(jià)格格定位41老城區(qū)管理理人員72％來自其其他地區(qū)，，59％居居住在海口口構(gòu)成總數(shù)（人）比例（%）管理人員83315.9技術(shù)工人351666.9后勤人員90317.2合計(jì)5252100來源構(gòu)成管理人員（人）技術(shù)工人（人）后勤人員（人）合計(jì)總數(shù)占總?cè)藬?shù)比例來自?？?67265685009.5來自老城651137175137726.2其他地區(qū)601（72%)2114660337564.3居住構(gòu)成管理人員（人）技術(shù)工人（人）后勤人員（人）合計(jì)總數(shù)占總?cè)藬?shù)比例居住?？?88（59%)860418176633.6居住老城2412281（77%)384290655.3其他地區(qū)10437510158011.1其他地區(qū)指指全國除海?？诤屠铣浅侵獾膷u島內(nèi)及島外外地區(qū)。15.9％％為管理層層人員，其其中72％％來自其他他地區(qū)，59％居住住在海口市市工業(yè)人口中中有33.6％居住住在?？谑惺挟a(chǎn)生“鐘擺擺式”通勤勤的原因是是：1、老老城與?？诳诘慕煌ň嗑嚯x允許；；2、老城城目前沒有有商品房供供應(yīng)，居住住在老城的的工業(yè)人口口中有77％為技術(shù)術(shù)工人，管管理層人員員主要居住住在?？冢?；3、老城城區(qū)配套缺缺乏適應(yīng)性分析析42目前老城工工業(yè)區(qū)對中中高檔次樓樓盤的購買買力有限，，未來兩年年隨著工業(yè)業(yè)區(qū)和港口口的發(fā)展，，購買力將將逐漸上升升中海油精細(xì)化工廠武鋼冷軋薄板廠高管數(shù)量3人（廠長）10人高管居住情況在金貿(mào)區(qū)、工業(yè)區(qū)置業(yè)公司在金貿(mào)區(qū)購置別墅供高層，高層屬于外派類型，一般不買房中層管理人員2位科長，3位車間主任，1位辦公室主任10人中層居住情況工業(yè)區(qū)（秀英區(qū)）國貿(mào)區(qū)建有小區(qū)和員工宿舍，有班車接送員工居住情況公司宿舍在工業(yè)區(qū)，1700元/平米，有班車接送在公司附近有員工宿舍，供100人，收入情況高管5000元/月；中層管理人員2000元/月左右高管5000元/月；中層2000元/月；員工1000元/月福耀玻璃、、馬村火電電廠正在建建設(shè)中，2年后將興建成，，大量的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)人口將將會聚集于于本區(qū)域。。馬村港口的的建設(shè)將會會使區(qū)域內(nèi)內(nèi)形成以運(yùn)運(yùn)輸管理、、物流商貿(mào)貿(mào)、金融服服務(wù)、電信信通訊、信信息咨詢等等高端三產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展，，這將會導(dǎo)導(dǎo)致大量的的老城區(qū)以以外的高素素質(zhì)人口聚聚集。市政府決定定將政府四四套班子搬搬到西海岸岸熱帶海洋洋世界對面面（長流組組團(tuán)）。適應(yīng)性分析析43具有休閑旅旅游度假性性質(zhì)的大盤盤社區(qū)，其其客戶將會會經(jīng)歷從第第二居所向向第一居所所的演變，，本項(xiàng)目目目前處在以以第二居所所投資度假假為主的階階段第二居所投投資度假者者第二居所占占有者第一居所使使用者定義/特征投資/度假雙重目的，持有優(yōu)良資產(chǎn)度假專用/季節(jié)性居住，自住不出租長期居住心理因素控制成本，度假價(jià)值提升，自然愉悅的環(huán)境餐飲、娛樂、度假設(shè)施、彰顯身份滿足居住或者升級功能購買決定因素多樣化體驗(yàn)，總價(jià)不高，增值，便于接近自然愉快的環(huán)境、景觀品質(zhì)和質(zhì)量，靠近水，便于接近自然愉快的環(huán)境，擁有獨(dú)享的稀缺資源，便于體驗(yàn)工作地點(diǎn)，學(xué)校，便利店，便于服務(wù)客戶訴求希望社區(qū)內(nèi)有積極的度假活動內(nèi)容，希望高質(zhì)量物業(yè)管理和出租營銷能力，特別希望獲得跟平時(shí)緊張生活截然不同的生活環(huán)境，關(guān)注出租市場，選擇物業(yè)時(shí)強(qiáng)烈關(guān)注物業(yè)品質(zhì)及社區(qū)環(huán)境希望社區(qū)內(nèi)有積極的度假活動內(nèi)容，具有非常強(qiáng)的財(cái)務(wù)自主能力，物業(yè)選擇自由度大，特別希望獲得跟平時(shí)緊張生活截然不同的生活環(huán)境本地工作資料來源：：世聯(lián)研究究后期的客戶戶定位將會會轉(zhuǎn)變?yōu)橐砸孕潞？谌巳思皪u內(nèi)客客戶為主、、以一居置置業(yè)需求為為主的客戶戶群。典型案例：：萬科東海岸岸香港愉景灣灣44啟動區(qū)主入入口位置的的確定為B入口民生地塊塊為整個(gè)個(gè)項(xiàng)目（（1631畝））的啟動動區(qū)，民民生地塊塊的啟動動區(qū)即為為整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的啟啟動區(qū)。。從現(xiàn)狀來來看，主主入口的的有A、、B、C三個(gè)選選擇。綜綜合評價(jià)價(jià)最終選選擇B入入口。

入口評價(jià)指標(biāo)ABC啟動區(qū)的展示性好好差地勢洼地地勢坡度較大洼地地勢比較平緩地勢較平坦道路建造成本高中等低民生地塊二期開發(fā)的持續(xù)性差好中等三方地塊獨(dú)立性好較好差注：若選選擇A入入口，等等民生二二期開工工，A入入口必須須拆除，，而B入入口則可可以解決決這一問問題，同同時(shí)也不不影響鱷鱷魚湖地地塊的開開發(fā)，這這需要雙雙方協(xié)商商。45基于1600畝畝地塊的的整體分分析和項(xiàng)項(xiàng)目的發(fā)發(fā)展情況況，首先先將地塊塊分成7部分濕地公園園小鎮(zhèn)中心心盈濱路快速干道道正大飼料料廠地塊劃分分的依據(jù)據(jù)1、地塊塊的價(jià)值值分析（（見第一一階段整整體定位位報(bào)告））2、各地地塊未來來可能的的物業(yè)排排布情況況3、整體體地塊的的配套布布局情況況山頂會所所46基于7個(gè)個(gè)地塊的的啟動區(qū)區(qū)位置選選擇的分分析地塊現(xiàn)狀A(yù)1不具有昭示性，在快速干道上的視線被正大飼料廠擋住，且地塊西北側(cè)為爛尾樓地塊，影響整體項(xiàng)目的形象×A2不具有昭示性和進(jìn)入性，且該地塊為資源最佳地塊，應(yīng)留在后期開發(fā)博取更高價(jià)值×A3占據(jù)了地塊的最高點(diǎn)，是昭示性最好的地塊，進(jìn)入性稍差，未來的物業(yè)以別墅和類別墅為主，符合啟動區(qū)高端物業(yè)入市、高形象展示的策略√A4為由東向西、由北向南的緩坡，進(jìn)入性最好的地塊，展示性較佳，未來的物業(yè)從占地面積上衡量仍以別墅和類別墅為主，且物業(yè)組合有彈性√47從整個(gè)1600畝甚至至2000畝地地塊考慮慮，初步步判定A3、A4、A5可作作為項(xiàng)目目的啟動動區(qū)地塊現(xiàn)狀A(yù)5為由西北向東南方向的緩坡，展示性較好，進(jìn)入性較佳，物業(yè)類型以類別墅和花園洋房為主，根據(jù)實(shí)際情況可以適當(dāng)調(diào)低花園洋房的比例，符合啟動區(qū)策略√A6為由東南向西北方向的緩坡，且地塊低于快速干道的路面，不具有展示性，且未來的物業(yè)以花園洋房和路邊商業(yè)為主，不符合啟動區(qū)策略×A7為東北向西南方向的緩坡，面向小河道，沒有進(jìn)入性，且與老城村民近鄰，其東北側(cè)為墳地，啟動區(qū)開發(fā)會影響整個(gè)項(xiàng)目的形象×48從配套功功能角度度分析，，啟動區(qū)區(qū)不啟動動小鎮(zhèn)中中心及周周圍相關(guān)關(guān)物業(yè)地塊配套配套作用A3山頂會所形象展示，會所內(nèi)部配以少量精品√A4小鎮(zhèn)中心（包括廣場、商業(yè)街、酒店式公寓、未來外向型商業(yè)）滿足社區(qū)內(nèi)部居民的日常需求以及未來周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)的商務(wù)需求×A5濕地公園形象展示，展示未來的生活場景√啟動區(qū)客客戶主要要為投資資度假類類客戶，，非長住住類客戶戶，對于于日常消消費(fèi)的配配套要求求不高，，所以小小鎮(zhèn)中心心及相關(guān)關(guān)配套沒沒有必要要在啟動動區(qū)興建建。從項(xiàng)目立立勢和極極具展示示風(fēng)情的的角度分分析，啟啟動區(qū)配配套應(yīng)包包括山頂頂會所和和濕地公公園。49基于1600畝畝整體考考慮的啟啟動區(qū)位位置估算啟動動區(qū)的規(guī)規(guī)模占地地400畝左右右，物業(yè)業(yè)類型為為獨(dú)立別別墅＋聯(lián)聯(lián)排，總總建面6－7萬萬平米。。先做出山山頂會所所和濕地地公園，，山頂會會所是整整個(gè)社區(qū)區(qū)的標(biāo)志志性建筑筑，最具具有昭示示性；濕濕地公園園用于展展示未來來生活場場景。50啟動區(qū)展展示攻略略：在物物業(yè)推售售前務(wù)必必要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)以下物物業(yè)的實(shí)實(shí)景展示示，提前前體驗(yàn)社社區(qū)的生生活品質(zhì)質(zhì)與活力力山頂會所所：啟動期期會所的的功能定定位為銷銷售中心心，用作作造場和和社區(qū)文文化的展展示區(qū)。。精品商業(yè)業(yè)：展示未未來便利利生活與與社區(qū)格格調(diào)。樣板房：實(shí)景體體驗(yàn)原生生態(tài)坡地地濱海生生活。濕地公園園：實(shí)景展展示未來來生活的的場景。。51基于啟動動區(qū)選擇擇的一般般原則，，排除方方案一作作為本項(xiàng)項(xiàng)目的啟啟動區(qū)方案一方案二方案三進(jìn)入性最差一般最好昭示性最差最好很好啟動策略一：強(qiáng)勢資源啟動強(qiáng)勢自然資源強(qiáng)勢自然資源非強(qiáng)勢資源啟動策略二：極盡展示風(fēng)情具有海景與坡地資源，能夠展示，其中海景資源相對突出具有海景與坡地資源，能夠展示，其中坡地資源相對突出無海景資源，坡地資源一般，小鎮(zhèn)中心、濕地公園能夠展示啟動策略四：博取更高價(jià)值自身屬于資源最好地塊，不符合自身屬于資源較好地塊，符合自身屬于資源一般地塊，符合首期配套投入較少(沿海景觀節(jié)點(diǎn))適中(山頂會所)過大(小鎮(zhèn)中心、商業(yè)街、濕地公園)啟動區(qū)位置的選擇方案二方案三方案二+方案三方案二+方案三之配套52從周邊產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展帶動客客戶演變變角度分分析，啟啟動區(qū)位位置的選選擇應(yīng)排排除方案案三占地面積(萬m2)占地比例建筑面積(萬m2)建筑比例套數(shù)套數(shù)比例聯(lián)排3.530%1.5624%7216%花園洋房8.370%5.0076%37084%合計(jì)11.8100％6.56100％442100％配套小鎮(zhèn)中心、鐘樓廣場、商業(yè)街、濕地公園客戶客戶定位不符合投資度假類客戶的高端置業(yè)需求，花園洋房的主要功能是為了聚集人氣，其客戶定位為中端的長住類客戶客戶演變（產(chǎn)業(yè)發(fā)展）周邊工業(yè)區(qū)的發(fā)展將在2年后帶來大量的長住類客戶，消化花園洋房類物業(yè)。啟動策略強(qiáng)勢資源啟動，樹立社區(qū)高品質(zhì)形象不符合。未利用強(qiáng)勢資源啟動，以花園洋房為主的物業(yè)不能奠定社區(qū)的高品質(zhì)形象極盡展示風(fēng)情符合。小鎮(zhèn)中心、鐘樓廣場、商業(yè)街、濕地公園的建設(shè)也能極盡展示。啟動區(qū)位位置的選選擇方案三方案二+方案三三方案二+方案三三之配套套方案二53從客戶支支撐和啟啟動期資資金投入入成本上上分析應(yīng)應(yīng)排除““方案二二＋方案案三”啟動區(qū)位位置的選選擇方案三方案二+方案三三方案二+方案三三之配套套方案二占地面積(萬m2)占地比例建筑面積(萬m2)建筑比例套數(shù)套數(shù)比例別墅6.730％1.9219％559％聯(lián)排7.132％3.1631％14726％花園洋房8.338％5.0050％37065％合計(jì)22.1100％10.08100％572100％配套山頂會所、小鎮(zhèn)中心、鐘樓廣場、商業(yè)街、濕地公園客戶客戶定位物業(yè)以花園洋房為主，其主要功能是為了聚集人氣，定位的客戶為中端的長住類客戶客戶演變（產(chǎn)業(yè)發(fā)展）周邊工業(yè)區(qū)的發(fā)展將在2年后帶來大量的長住類客戶，消化花園洋房類物業(yè)。啟動策略強(qiáng)勢資源啟動，樹立社區(qū)高品質(zhì)形象符合。利用強(qiáng)勢資源啟動，展示坡地和濱海特色，別墅物業(yè)奠定社區(qū)的高品質(zhì)形象。極盡展示風(fēng)情符合。山頂會所、小鎮(zhèn)中心、鐘樓廣場、商業(yè)街、濕地公園的建設(shè)極盡展示風(fēng)情。啟動規(guī)模建面6萬平米啟動10.08萬平米，可以一期開發(fā)，分期推出，但是啟動期資金投入成本較大54從資金的的使用成成本、投投資回報(bào)報(bào)率方面面分析，，應(yīng)排除除“方案案二＋方方案三之之配套””占地面積(萬m2)占地比例建筑面積(萬m2)建筑比例套數(shù)套數(shù)比例別墅6.765％1.9255％5542％聯(lián)排3.635％1.6045％7558％合計(jì)10.3100％3.52100％130100％配套山頂會所、小鎮(zhèn)中心、鐘樓廣場、商業(yè)街、濕地公園客戶客戶定位物業(yè)以別墅為主，聯(lián)排為輔，符合投資度假客戶對高端物業(yè)的置業(yè)需求。啟動策略強(qiáng)勢資源啟動，樹立社區(qū)高品質(zhì)形象符合。利用強(qiáng)勢資源啟動，展示坡地和濱海特色，別墅物業(yè)奠定社區(qū)的高品質(zhì)形象。極盡展示風(fēng)情符合。山頂會所、小鎮(zhèn)中心、鐘樓廣場、商業(yè)街、濕地公園的建設(shè)極盡展示風(fēng)情。配套功能小鎮(zhèn)中心、鐘樓廣場、商業(yè)街為長住類客戶營造居住氛圍和活力，滿足其日常生活家居需求，啟動期只作為展示點(diǎn)，使用效率低，配套與物業(yè)脫節(jié)濕地公園、商業(yè)街改造不利資源，提升濕地兩側(cè)的物業(yè)價(jià)值，啟動期不能發(fā)揮其功能山頂會所作為社區(qū)的地標(biāo)展示點(diǎn)，服務(wù)于別墅區(qū)啟動區(qū)位位置的選選擇方案三方案二+方案三三方案二+方案三三之配套套方案二55綜合考慮慮選擇方方案二作作為本項(xiàng)項(xiàng)目啟動動區(qū)，開開發(fā)物業(yè)業(yè)以別墅墅為主，，聯(lián)排為為輔占地面積(萬m2)占地比例建筑面積(萬m2)建筑比例套數(shù)套數(shù)比例別墅10.775％3.0766％8854％聯(lián)排3.625％1.6034％7546％合計(jì)14.3100％4.67100％163100％配套山頂會所客戶客戶定位物業(yè)以別墅為主，符合投資度假客戶對高端物業(yè)的置業(yè)需求。啟動策略強(qiáng)勢資源啟動，樹立社區(qū)高品質(zhì)形象符合。利用強(qiáng)勢資源啟動，別墅物業(yè)奠定社區(qū)的高品質(zhì)形象。極盡展示風(fēng)情符合。山頂會所極盡展示風(fēng)情，充分展示地塊的坡地和濱海特色。配套功能山頂會所作為社區(qū)的地標(biāo)展示點(diǎn)，服務(wù)于別墅區(qū)考慮到啟啟動期規(guī)規(guī)模和后后期建設(shè)設(shè)施工的的噪音問問題，將將獨(dú)立別別墅區(qū)向向內(nèi)海方方向延伸伸。啟動區(qū)位位置的選選擇方案三方案二+方案三三方案二+方案三三之配套套方案二56啟動區(qū)物物業(yè)及戶戶型戶型面積套數(shù)套數(shù)比例獨(dú)棟220~250m2（小獨(dú)棟）4326%滿足度假類客戶的需求，戶型功能齊全，面積不要過大300~400m24527%聯(lián)排180-220m26037%滿足投資類客戶追求高性價(jià)比的需求，控制總價(jià)230-250m21510%合計(jì)163100%57隨著老城城工業(yè)區(qū)區(qū)的發(fā)展展，為項(xiàng)項(xiàng)目二期期待開發(fā)發(fā)的花園園洋房帶帶來了一一定的客客戶支撐撐占地面積(萬m2)占地比例建筑面積(萬m2)建筑比例套數(shù)套數(shù)比例聯(lián)排3.530%1.5624%7216%花園洋房8.370%5.0076%37084%合計(jì)11.8100％6.56100％442100％配套小鎮(zhèn)中心、鐘樓廣場、商業(yè)街、濕地公園小鎮(zhèn)中心心地跨民民生地塊塊和鱷魚魚湖地塊塊，需要要聯(lián)動開開發(fā)。濕地公園園地跨民民生地塊塊和明好好地快，，需要聯(lián)聯(lián)動開發(fā)發(fā)。小鎮(zhèn)中心心將興建建社區(qū)大大門、鐘鐘樓廣場場、商業(yè)業(yè)街?？紤]到小小鎮(zhèn)中心心與濕地地公園兩兩個(gè)公共共開放區(qū)區(qū)的連接接，建議議之間建建一條濕濕地商業(yè)業(yè)街。考慮到未未來商業(yè)業(yè)街會從從社區(qū)商商業(yè)向外外向型商商業(yè)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，小小鎮(zhèn)中心心和商業(yè)業(yè)街盡量量靠近路路邊，并并預(yù)留出出空間未未來做一一些精細(xì)細(xì)型物業(yè)業(yè)，比如如酒店式式公寓等等。58二期物業(yè)業(yè)戶型及及比例戶型面積套數(shù)套數(shù)比例聯(lián)排180-220m2(小聯(lián)排)5713%230-250m2154%花園洋房120-150m237083%合計(jì)442100%“帶內(nèi)院院的聯(lián)排排”可以以解決通通風(fēng)、采采光和景景觀三重重問題。。小聯(lián)排控控制了總總價(jià)，滿滿足了一一撥追求求高品質(zhì)質(zhì)生活，，但苦于于支付限限制的客客戶的需需求。59三期開發(fā)發(fā)地塊自自然資源源最好的的部分，，主推大大戶型獨(dú)獨(dú)棟別墅墅，博取取更高價(jià)價(jià)值占地面積(萬m2)建筑面積(萬m2)套數(shù)別墅164.58123配套游艇碼頭、海岸棧道戶型面積套數(shù)套數(shù)比例獨(dú)棟300m2（普通別墅）8065%400m2（豪宅別墅）4335%合計(jì)123100%排布原原則：：豪宅別別墅的的一定定是占占據(jù)地地塊資資源最最優(yōu)的的位置置，因因此其其排布布需要要在面面向內(nèi)內(nèi)海的的方向向和海海邊。。普通別別墅占占據(jù)資資源次次優(yōu)的的地塊塊，在在豪宅宅別墅墅的外外圍，，盡量量保持持豪宅宅區(qū)的的私密密性。。內(nèi)海60啟動期期發(fā)展展策略略啟動區(qū)區(qū)規(guī)模模啟動區(qū)區(qū)位置置啟動區(qū)區(qū)產(chǎn)品品定位位啟動期期價(jià)格格定位位61啟動區(qū)區(qū)物業(yè)業(yè)類型型為獨(dú)獨(dú)棟別別墅與與聯(lián)排排別墅墅在第一一階段段報(bào)告告中，，由地地塊容容積率率限制制和項(xiàng)項(xiàng)目定定位與與發(fā)展展策略略決定定了本本項(xiàng)目目是由由獨(dú)棟棟別墅墅，聯(lián)聯(lián)排別別墅和和花園園洋房房組成成的多多種物物業(yè)組組合的的低密密度社社區(qū)項(xiàng)目的的多種種物業(yè)業(yè)類型型組合合是為為了打打造小小鎮(zhèn)氛氛圍，，增加加社區(qū)區(qū)活力力，擴(kuò)擴(kuò)大客客戶范范圍，，降低低風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)在啟動動區(qū)中中，由由于啟啟動策策略三三，在在上述述基礎(chǔ)礎(chǔ)上確確定啟啟動物物業(yè)類類型為為獨(dú)棟棟別墅墅與聯(lián)聯(lián)排別別墅獨(dú)棟別別墅聯(lián)排別別墅花園洋洋房啟動策策略三三：高端端物業(yè)業(yè)啟動動，樹樹立社社區(qū)形形象地塊容容積率率限制制項(xiàng)目定定位項(xiàng)目發(fā)發(fā)展策策略啟動策略三62通過消消費(fèi)者者訪談?wù)劦弥獫撛谠诳蛻魬魧Κ?dú)獨(dú)棟別別墅面面積的的要求求在300平米米左右右，類類別墅墅在200平米米左右右客戶來源戶型面積要求季先生?？诿娣e大于300平米陳總浙江面積在300左右徐女士海口面積要大于300平米韓總北京要買海景房，300平米左右周女士海口面積在200左右就合適。覺得有的別墅做的太大，不太好祁先生上海面積在200平米左右余先生重慶能接受的別墅的面積100-200平米???AnswerCaseCompetitionConsumerCase63以美視視GOLF戶型型為典典型代代表空間浪浪費(fèi)，，未能能充分分利用用。未考慮慮主臥臥室朝朝向。。缺少給給予投投資者者超值值感的的創(chuàng)新新價(jià)值值點(diǎn)，，如半半地下下室空空間贈贈送等等。AnswerCaseCompetitionConsumerCase64以西海海岸GOLF戶戶型為為典型型代表表獨(dú)立別別墅面面積過過大，，普遍遍在500平米米以上上，未未能滿滿足投投資客客戶在在面積積上的的需求求。聯(lián)排別別墅缺缺少給給予投投資者者超值值感的的創(chuàng)新新價(jià)值值點(diǎn)，，如半半地下下室空空間贈贈送等等。A3房房型一一層平平面C3a房型型一層層平面面AnswerCaseCompetitionConsumerCase65西海岸岸別墅墅產(chǎn)品品水平平較低低，為為本項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)預(yù)留了了創(chuàng)新新空間間66戶型面面積分分析總總結(jié)：：啟啟動區(qū)區(qū)戶型型面積積配比比及創(chuàng)創(chuàng)新價(jià)價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)啟動期均價(jià)單位面積套數(shù)套數(shù)比例創(chuàng)新增值點(diǎn)贈送面積總價(jià)控制總面積面積比例★獨(dú)立別墅4000元/m2220－330m26528％前后私家花園/超大陽光半地下室/閣樓露臺/立體庭院/戶內(nèi)花園/車位配比1：2地下室/70m2

花園/60m2閣樓露臺/30m2

120萬2.44萬m240％350－400m2136％地下室/80m2

花園/70m2閣樓露臺/30m2150萬聯(lián)排別墅3000元/平米180－220m212655％半地下室/閣樓露臺/內(nèi)庭院（天井）/前后私家花園/車位配比1：1地下室/50m2

花園/40m2

閣樓露臺/30m2

60萬3.16萬m253％230－250m22611％地下室/60m2

花園/40m2

閣樓露臺/30m270萬啟動區(qū)區(qū)公建建配套套占啟啟動區(qū)區(qū)建筑筑面積積比例例為7％。。上述物物業(yè)比比例可可調(diào)，，但物物業(yè)類類型不不能變變更，，因?yàn)闉橐享?xiàng)項(xiàng)目的的整體體定位位。67啟動期期發(fā)展展策略略啟動區(qū)區(qū)規(guī)模模啟動區(qū)區(qū)位置置啟動區(qū)區(qū)產(chǎn)品品定位位啟動期期價(jià)格格定位位68價(jià)格定定位模模式-----低開開高走走低開高高走的的原因因項(xiàng)目發(fā)發(fā)展策策略控制總總價(jià)，，提供供高性性價(jià)比比產(chǎn)品品，制制造升升值空空間快速銷售迅速聚集人氣氣，實(shí)現(xiàn)首期期大量銷售成成功區(qū)域發(fā)展區(qū)域現(xiàn)為陌生生區(qū)，后期社社區(qū)成熟度會會增加低開高走的定定義：1、同類物業(yè)業(yè)價(jià)格不斷上上升2、通過物業(yè)業(yè)組合實(shí)現(xiàn)整整體均價(jià)上升升69價(jià)格定位案例例----利潤率較低的的價(jià)格入市，，快速實(shí)現(xiàn)銷銷售，后期彌彌補(bǔ)前期利潤潤損失第二期2004.76500元/m27500元/m28500元/m29500元/m2第一期2003.714000元元/m2公寓、多層、、小高層聯(lián)排別墅獨(dú)棟別墅萬科東海岸價(jià)價(jià)格走勢圖第三期2005.816000元元/m270項(xiàng)目各分期中中物業(yè)增值的的核心價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)山頂會所樣板房內(nèi)部精品商業(yè)業(yè)分會所分會所海岸棧道游艇碼頭臨海岸商業(yè)街街濕地公園風(fēng)情商業(yè)街小鎮(zhèn)中心、廣廣場濕地商業(yè)街啟動區(qū)71分期中持續(xù)增增值的關(guān)鍵推推動要素山頂會所小鎮(zhèn)中心商業(yè)街濕地公園沿海景觀節(jié)點(diǎn)點(diǎn)123分期社區(qū)成熟度低高產(chǎn)品價(jià)值提升升分會所72啟動期價(jià)格定定位----低價(jià)入市，低低開高走，嚴(yán)嚴(yán)格控制總價(jià)價(jià)獨(dú)棟別墅4000元/平米入市聯(lián)排別墅3000元/平米入市低價(jià)入市：吸引人氣，搶搶占市場低開高走：保證后期利利潤實(shí)現(xiàn)控制總價(jià)：吸引度假投投資客戶73啟動期物業(yè)發(fā)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議議是依據(jù)第一一階段項(xiàng)目的的整體定位和和啟動區(qū)發(fā)展展策略，同時(shí)時(shí)從滿足了目目標(biāo)消費(fèi)者的的需求角度出出發(fā)提出的。。74產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議議配套設(shè)施建議議景觀設(shè)計(jì)建議議建筑風(fēng)格建議議道路布線建議議75獨(dú)立別墅產(chǎn)品品創(chuàng)新——庭庭院小獨(dú)棟報(bào)建時(shí)為公共共綠地，銷售售時(shí)前后院落落采用軟隔離離，附送公共共綠化面積贈送大露臺、、半地下室和和部分室外空空間別墅客廳中空空要高，顯示示氣派和豪華華保證客廳主臥臥朝南室內(nèi)停車庫建建議比例1：：1，車位比比1：2，留留有室外停車車空間獨(dú)立別墅76小獨(dú)棟的發(fā)力力點(diǎn)及設(shè)計(jì)要要點(diǎn)提供與西海岸岸別墅區(qū)聯(lián)排排相同面積和和價(jià)格區(qū)間的的獨(dú)棟別墅，，占據(jù)海口小小獨(dú)棟別墅的的首席地位。。通過控制別墅墅地上的建筑筑面積，控制制總價(jià)，滿足足島外大量中中端消費(fèi)者在在海南島度假假休閑的置業(yè)業(yè)需求，提供供在其支付能能力內(nèi)的產(chǎn)品品。挖掘小獨(dú)棟別別墅的產(chǎn)品特特色，使購買買該類產(chǎn)品的的客戶充分享享受別墅的居居住感受，充充分做到“小小面積、大空空間”產(chǎn)品發(fā)力點(diǎn)：：獨(dú)棟的別墅建建筑形式+低總價(jià)價(jià)設(shè)計(jì)要點(diǎn)：“小面積”體體現(xiàn)“大空間間”，突顯別別墅感將部分功能空空間（如客廳廳和家庭室或或客廳與餐廳廳或家庭室與與餐廳）結(jié)合合布置。彰顯別墅特質(zhì)質(zhì)的功能空間間，如客廳、、主臥的面積積尺寸可局部部放大，而其其他的功能空空間的面積尺尺寸可適當(dāng)縮縮小。緊湊布局，盡盡量減少橫向向及縱向的交交通面積。注意不同的空空間之間的交交流與聯(lián)系，，通過縱向、、橫向的空間間交流，通過過隔與非隔創(chuàng)創(chuàng)造豐富的空空間層次感。。在控制成本的的前提下，增增加贈送的地地下室面積，，并將工人房房、設(shè)備間等等服務(wù)空間設(shè)設(shè)置在地下室室中。小獨(dú)棟77小獨(dú)棟別墅產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)首層的主要功功能空間包括括客廳、餐廳廳、家庭室、、廚房、車庫庫，為體現(xiàn)較較大的空間感感受，可以將將客廳、餐廳廳、家庭室三三者或其中的的兩者結(jié)合布布局，并設(shè)計(jì)計(jì)（局部）吹吹拔，客廳的的面寬保證在在5米1以上上。廚房應(yīng)分為中中廚和西廚，，其中中廚的的面積較大。。此外一層還還應(yīng)設(shè)計(jì)衛(wèi)生生間一處。250平米左左右的戶型一一層可不設(shè)臥臥室，接近280平米的的戶型一層應(yīng)應(yīng)設(shè)計(jì)一間臥臥室。二層主要功能能空間為臥室室，包括1個(gè)個(gè)主臥區(qū)+2個(gè)次臥室室的選擇，其其中主臥區(qū)應(yīng)應(yīng)至少包括主主臥室、主人人衛(wèi)生間、步步入式衣帽間間三個(gè)組成部部分。地下室的功能能空間包括設(shè)設(shè)備間、儲藏藏室、工人房房、洗衣房、、家庭影院等等，地下室的的采光根據(jù)基基底的大小盡盡量采用下沉沉式庭院采光光。建筑基地的面面積在500平米/棟左左右，可以通通過幾棟別墅墅圍合一個(gè)集集中的組團(tuán)開開放空間的形形式，在節(jié)約約基地面積的的同時(shí)仍保證證一定面積的的室外空間。。小獨(dú)棟78如何做到“小小空間、大感感受”？室內(nèi)空間室外空間內(nèi)外空間關(guān)系系建筑排布客廳、餐廳、、地下室、主主臥室區(qū)門廊、院門、、多重庭院、、下沉庭院大面積觀景窗窗組團(tuán)式排布小獨(dú)棟79入戶處理———別墅的入戶戶處理有助于于增加別墅的的私家領(lǐng)地感感室外空間門廊-溫哥華華森林入戶院門-水水印長灘手法一：門廊廊手法二：院門門入戶門與前院院相結(jié)合，院院門即為入門門，作為住家家內(nèi)外的分隔隔；門廊80綠色與鮮氧結(jié)結(jié)合，私密性性庭院與花園園小品的結(jié)合合，使家與自自然無障礙，，成為健康生生活的起點(diǎn)讓每棟別墅最最少擁有3個(gè)個(gè)庭院，每個(gè)個(gè)庭院功能不不同，多出口口、多功能、、多靈性制造造出多重私密密領(lǐng)地，每一一個(gè)庭院都是是居室空間的的伸展，每一一扇門窗都解解放你的視線線。庭院一庭院二庭院三庭院五庭院四納帕溪谷室外空間81通過下沉式庭庭院的處理贈贈送半地下室室，增加產(chǎn)品品超值感室外空間下沉式庭院增增加了室外空空間的層次感感，業(yè)主可隨隨意分配各類類使用功能于于此。下沉式庭院對對支付能力有有限、非常向向往別墅庭院院生活的客戶戶很有打動力力。下沉式庭庭院已經(jīng)成為為小別墅必備備點(diǎn)。增加地下室自自然采光面平添院落的層層次感半室內(nèi)空間感感，用途廣82下沉式庭院水印長灘2N戶型納帕溪谷SA戶型16m2項(xiàng)目名稱下沉式庭院面積(m2)龍灣別墅A-1戶型20龍灣別墅A-3戶型28龍灣別墅A-5戶型31納帕溪谷SA戶型16納帕溪谷SF戶型24溫哥華森林A2-C戶型17溫哥華森林b3-P戶型26水印長灘2N戶型22水印長灘2SA戶型31下沉式庭院通通常為側(cè)院下下沉，下沉面面積20-30平方米。。結(jié)合本項(xiàng)目目產(chǎn)品定位，，下沉式庭院院面積在20-30平方方米間，即可可實(shí)現(xiàn)庭院效效果；設(shè)計(jì)中需協(xié)調(diào)調(diào)下沉式庭院院院墻與臨院院關(guān)系增加土方工程程量日常使用成本本略高，需要要配備水泵室外空間83贈送半地下室室室內(nèi)空間小獨(dú)棟別墅地地下室面積約約在70-100平方米米之間，由于于地上面積有有限，業(yè)主通通常會一些私私人愛好和家家庭生活功能能空間移至地地下室內(nèi)。贈送地下室或或半地下室，，對關(guān)注總價(jià)價(jià)的小獨(dú)棟客客戶極具吸引引力。半地下室與下下沉庭院84地下室功能與與面積項(xiàng)目名稱地下室面積(m2)納帕溪谷SB戶型73納帕溪谷SE戶型84觀唐E戶型98觀唐V戶型93龍灣別墅A-5戶型88龍灣別墅B-3戶型110溫哥華森林C3-C戶型124溫哥華森林b3-P戶型130納帕溪谷SE戶型地下室室84.18㎡㎡地下室包括：：家庭活動室和和下沉式庭院院觀唐E戶型地地下室98.65㎡㎡地下室包括：：健身房、影音音室、雙衛(wèi)生生間、洗衣間間、設(shè)備間、、備用間和下下沉式庭院晴翠園F戶型型地下室94.91㎡㎡地下室包括：：起居室、娛樂樂室、洗衣房房、衛(wèi)生間、、工作間、保保姆房、設(shè)備備間室內(nèi)空間85客廳——玄關(guān)關(guān)和吹拔小獨(dú)棟別墅客客戶最為關(guān)注注獨(dú)棟別墅的的居住感受。。對于某些居居住在城市公公寓的首次別別墅置業(yè)者來來說，入口的的吹拔處理能能使其有明顯顯的、不同于于普通住宅的的居住感受。。室內(nèi)空間項(xiàng)目名稱入口玄關(guān)面積(m2)順馳林溪a戶型9萬萬樹B戶型6觀唐A戶型9觀唐B戶型5觀唐D戶型8順馳林溪a戶戶型入口口玄關(guān)9平米米86入戶挑空客廳廳，彰顯尊貴貴氣質(zhì)室內(nèi)空間項(xiàng)目名稱客廳挑空面積(m2)納帕溪谷SA戶型20納帕溪谷SF戶型17優(yōu)山美地b1戶型22龍灣別墅A-5戶型31溫哥華森林b3-T戶型19溫哥華森林b3-P戶型29碧水莊園b2戶型3587獨(dú)立主臥區(qū)室內(nèi)空間主臥區(qū)是凸現(xiàn)現(xiàn)別墅主人居居住尊貴的區(qū)區(qū)域；獨(dú)立主主臥區(qū)有兩種種處理手法：：方法一：二層層只有主臥區(qū)區(qū)一個(gè)功能空空間，無其他他臥室；方法二：二層層設(shè)置兩個(gè)獨(dú)獨(dú)立主臥區(qū)，，以滿足雙親親同住的需要要；局部二層，作作為主臥區(qū)，，另配合一層層設(shè)有一間次次臥室。二層設(shè)有2個(gè)個(gè)獨(dú)立主臥區(qū)區(qū)；陽臺主臥室書房上空衣帽間過廳衛(wèi)生間主臥室主臥衛(wèi)生間88大面積觀景窗窗內(nèi)外空間關(guān)系系小獨(dú)棟產(chǎn)品的的室內(nèi)面積有有限，走廊、、次臥室等次次要功能空間間略顯局促，，應(yīng)用大面積積的窗能有效效改善室內(nèi)面面積不足帶來來的壓抑感，，特別是將窗窗與室外花園園的景致結(jié)合合，形成內(nèi)外外空間的交流流。在滿足保溫和和建筑結(jié)構(gòu)的的前提下盡可可能的選擇大大尺度窗，通通過窗的大尺尺度提高對客客廳、起居室室等主要功能能空間的尺度度感受。89小獨(dú)棟別墅主主要功能空間間面積建議功能空間面積(㎡)總面積(㎡)

首層門廳5140-160客廳、餐廳、家庭室（可三者或兩者結(jié)合布置）60-70公用衛(wèi)生間5廚房（區(qū)分中廚、西廚）10-15次臥室10-15車庫20二層主臥區(qū)1主臥室15－2050-60主人衛(wèi)生間10步入式衣帽間5－10書房10次臥室115-2030-40次臥室210-15公用衛(wèi)生間5（或）主臥區(qū)2主臥室15-2030-40主人衛(wèi)生間10步入式衣帽間5-10地下室(贈送)家庭影院20-3080多功能廳20設(shè)備間10洗衣房/儲藏10工人房(包括衛(wèi)生間）10地上建筑面積積：220-260㎡總建筑面積：：300-340㎡保持主臥和起起居室的空間間面積，縮小小其他功能空空間的面積。。90小獨(dú)棟別墅的的排布排布原則：位于社區(qū)外圍圍，形成對地地塊內(nèi)部高級級別墅的屏障障，盡可能的的減少外部對對其的干擾。。小獨(dú)棟產(chǎn)品的的核心競爭力力為“獨(dú)棟的的產(chǎn)品形式””+“低總價(jià)價(jià)”，因此小小獨(dú)棟別墅應(yīng)應(yīng)在能保證一一定的私家庭庭院面積下、、盡可能減少少對土地面積積占有。建議小獨(dú)棟別別墅產(chǎn)品采用用組團(tuán)式布局局，即4-6棟別墅通過過圍合的形式式，在節(jié)約基基地面積的同同時(shí)保證一定定的公共交流流空間。小獨(dú)棟小獨(dú)棟91聯(lián)排別墅的戶戶型創(chuàng)新———帶內(nèi)院的聯(lián)聯(lián)排聯(lián)排別墅一層示意在臥室之中可可以擁有內(nèi)院院外院“雙重重景觀”由客廳可以直直接步入天井井二層示意天井：后院天井：后院解決衛(wèi)生間暗暗室采光的問問題92內(nèi)院風(fēng)情，中中國味道采用內(nèi)天井解解決部分房間間通風(fēng)采光問問題利用天井進(jìn)行行屋頂采光，，解決了北向向日照的問題題使住戶擁有院院內(nèi)外雙重景景觀天井贈送屋頂露臺臺花園頂層示示意剖面圖圖天井聯(lián)排別別墅93創(chuàng)新性性產(chǎn)品品———依托托坡地地資源源打造造退臺臺式花花園洋洋房，，降低低高端端物業(yè)業(yè)的置置業(yè)門門檻首層獨(dú)獨(dú)立入入戶私私家花花園，，2層層以上上通過過外接接樓梯梯回家家，改改變““過堂堂式””的傳傳統(tǒng)方方式。。首層單單位贈贈送私私家花花園和和半地地下室室；上上層單單位贈贈送大大露臺臺和半半下沉沉式地地下室室，它它能通通過地地面窗窗戶通通風(fēng)、、采光光，實(shí)實(shí)用性性強(qiáng)；；頂層層為復(fù)復(fù)式，，贈送送屋頂頂花園園。退臺洋洋房獨(dú)特的的露臺臺空間間，層層層退退臺的的臺階階狀結(jié)結(jié)構(gòu)，，令每每戶擁擁有南南向的的私家家花園園或露露臺。。設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)應(yīng)注注意上上下層層視線線干擾擾的問問題，通常常將上上層露露臺的的欄桿桿做成成具有有一定定寬度度的花花臺，，避免免上下下層的的對視視，保保護(hù)了了下層層住戶戶的私私密性性。94退臺式式花園園洋房房最大大賣點(diǎn)點(diǎn)在其其超值值感退臺洋洋房附送下下沉式式私家家院落落附送半半地下下室附送空空中花花園頂層附附送閣閣樓95開放式式陽臺臺和大大露臺臺體現(xiàn)現(xiàn)休閑閑感、、外部部空間間奢侈侈大露臺臺開放式式陽臺臺大陽臺臺大陽臺臺退臺洋洋房96退臺式式花園園洋房房的戶戶型設(shè)設(shè)計(jì)頂層復(fù)復(fù)式主臥八八角落落地觀觀景窗窗下沉式客廳贈送下下層大大露臺臺一層下沉式庭院（贈送）首層送半層半地下室二層送半層半地下室上層退臺露臺贈送退臺洋洋房97產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)的的增值值點(diǎn)產(chǎn)品分期增值點(diǎn)效果－－與整體定位發(fā)展策略相吻合獨(dú)立別墅一期開發(fā)三期開發(fā)附送公共綠地、贈送大露臺、贈送半地下室、贈送私家庭院、入戶挑空大廳、步入式衣帽間通過產(chǎn)品創(chuàng)新和高品質(zhì)產(chǎn)品樹立社區(qū)的高端形象、營造新的區(qū)域價(jià)值、打造自身的價(jià)格體系，通過面積贈送增加產(chǎn)品的超值感聯(lián)排別墅一期開發(fā)贈送半地下室、贈送天井庭院、入戶挑空大廳、步入式衣帽間、鋸齒形斜向布局退臺式花園洋房二期開發(fā)頂層附送閣樓、贈送半地下室及私家院落、贈送屋頂花園、贈送退臺式陽臺通過創(chuàng)新產(chǎn)品和超值贈送面積打造產(chǎn)品的高性價(jià)比，吸引投資類客戶啟動期期物業(yè)業(yè)98產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)建建議配套設(shè)設(shè)施建建議景觀設(shè)設(shè)計(jì)建建議建筑風(fēng)風(fēng)格建建議道路布布線建建議99區(qū)域內(nèi)內(nèi)配套套現(xiàn)狀狀———基本本生活活配套套非常常缺乏乏，旅旅游度度假配配套不不足地塊資資源旅游配配套設(shè)設(shè)施建建設(shè)1：永永慶生生態(tài)文文化旅旅游區(qū)區(qū)2：足足球訓(xùn)訓(xùn)練基基地3：游游艇碼碼頭4：盈盈濱水水城