世聯(lián)鄭州鑫苑經(jīng)三路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議M

鄭州鑫苑經(jīng)三路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議謹呈：鄭州鑫苑置業(yè)房地產(chǎn)有限公司項目研究工作的階段劃分第一階段項目定位及物業(yè)發(fā)展建議第二階段項目營銷戰(zhàn)略與策略2005.1.26---2005.3.3發(fā)展戰(zhàn)略項目定位物業(yè)發(fā)展建議經(jīng)濟測算規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書營銷戰(zhàn)略及策略初稿營銷戰(zhàn)略營銷推廣策略展示策略25個工作日世聯(lián)的一切研究都以事實為基礎(chǔ)，以客戶目標為導(dǎo)向客戶的目標實質(zhì)上是項目的宏觀愿景?，F(xiàn)實的目標體系則是隨著市場的變化和項目的發(fā)展在動態(tài)變化的。速度是第一位的，快速回收資金。銷售率在開盤實現(xiàn)30％，封頂實現(xiàn)50％。通過本項目開發(fā)，價格期望突破3500元/M2，實現(xiàn)利潤4000萬元以上，利潤率18%。技術(shù)路線圖市場機會掃描地塊價值分析提出假設(shè)案例借鑒市場競爭分析發(fā)展戰(zhàn)略項目定位物業(yè)發(fā)展原則經(jīng)濟指標建筑排布戶型配比重點形象元素建筑風格配套建議設(shè)計創(chuàng)新區(qū)域市場大勢基本能保證開盤三個月50％的速度實現(xiàn)。所以我們選擇價格標桿掃描市場機會，通過提升產(chǎn)品力獲得速度和價格的突破。體量（萬M2）銷售周期銷售率國際企業(yè)中心10.8開盤三個月60％清華國際1.4開盤三個月99％財富廣場6開盤三個月70％注協(xié)大廈2.5開盤三個月60％金成國際二期5開盤三個月70％突破3500意味著什么？

——主打商務(wù)方向、寫字樓與公寓相結(jié)合用預(yù)期目標掃描市場機會傳統(tǒng)住宅市場是否給我們提供機會？寫字樓市場是否給我們提供機會？小戶公寓方向是否給我們提供機會？（一）傳統(tǒng)住宅市場掃描本案選取具有代表性、競爭性的住宅進行分析恒升府第2650達觀3693000中亨都市家園3000漢飛城市公園3100金成國際3100湖適精華版2800綠洲·銀郡3400鑫苑名家3100～3300聯(lián)盟新城4300順馳第一大街3300綠地老街3000大盤均價2300元，多層2500～2600元，小高層、高層3100～3200元，別墅3500～3600元。純住宅產(chǎn)品難以突破3500住宅產(chǎn)品符合預(yù)期目標的機會在于城中豪宅區(qū)域內(nèi)住宅以多層為主，約占80％；其次為小高層約占15％；高層和公寓較為稀缺。多層住宅市場存量較大，面臨較大競爭，價格難以突破3000元。高層住宅價格普遍高于多層400元，且市場供應(yīng)量有限?？赡艹蔀橐粋€市場機會。我們不具備占位高端住宅的資源，不適合做城中豪宅類產(chǎn)品自然資源型人文資源型產(chǎn)品價值型核心地段型項目要求：商務(wù)繁華區(qū)規(guī)劃中的政務(wù)區(qū)或商務(wù)區(qū)鄭州代表：綠洲銀郡可為之事：引進核心商業(yè)，打造區(qū)域核心項目要求：自然山體、水系近高爾夫、游樂場等旅游項目鄭州代表：未來龍湖周邊項目項目要求：區(qū)域有歷史文化等沉淀鄭州代表：——項目要求：建筑或園林為絕對領(lǐng)先產(chǎn)品高科技、酒店式等產(chǎn)品附加值突出鄭州代表鑫苑名家可為之事：通過細節(jié)或規(guī)模展示絕對精品引進高科技，打造智能住宅操作評估：產(chǎn)品對施工精細度要求高高科技類創(chuàng)新市場風險高很容易被市場復(fù)制（二）寫字樓市場掃描

——專業(yè)寫字樓+商住樓經(jīng)三路商住樓群是區(qū)域市場最為成熟的中端寫字樓產(chǎn)品。產(chǎn)權(quán)70年，價格3000～3500元，租金1～1.5。租售情況非常好，業(yè)主以中小商貿(mào)及服務(wù)型企業(yè)為主；但隨著資源稀缺和競爭升級，市場供應(yīng)向著同等價格水平的中端寫字樓演化。在自用市場銷售情況良好。但在中端產(chǎn)品的投資市場上面臨著鄭東新區(qū)的競爭；本案河南信息大廈4500融元廣場3500國際企業(yè)中心4100廣匯國貿(mào)大廈4000思達數(shù)碼大廈3500財富廣場3500清華國際3400東匯大廈3200注協(xié)大廈3400英特大廈3400索克大廈金成國際3100融豐花園3500注協(xié)大廈3300奧園3000龍湖大廈3200才智廣場3500東方國際3000縱向比較較，突破破3500意味味著挑戰(zhàn)戰(zhàn)區(qū)域中中端寫字字樓的產(chǎn)產(chǎn)品主流流，與經(jīng)經(jīng)三路及及鄭東區(qū)區(qū)的市場場熱點展展開競爭爭。高端市場場（純寫字字樓）中端市場場(商住樓樓為主））供需狀況在04年集中放量彌補了之前存在的市場空白，銷售情況良好。均價在4000-4500，租金2元以上；主要特征原高端寫字樓具有政府資源的依賴性或投資導(dǎo)向性；高端產(chǎn)品的硬件配置還有一定提升空間；老城區(qū)市場現(xiàn)有高端產(chǎn)品對片區(qū)環(huán)境依賴性不強。供需狀況市場相對成熟，近年租售情況普遍良好。價格集中在3000-3500之間，租金在1～1.5左右。中端寫字樓目前的投資需求旺盛。主要特征對于周邊環(huán)境的便利性和成熟度要求高，產(chǎn)品配置還有相當?shù)奶嵘臻g。經(jīng)三路南段的商住樓業(yè)主以實物貿(mào)易型中小企業(yè)為主，北段的商住樓業(yè)主以知識、信息商貿(mào)服務(wù)型中小企業(yè)為主。（三）典典型小戶戶型產(chǎn)品品掃描時尚PARTY2400新樓中樓樓2800財富中心心2300香桔市2700都市領(lǐng)地地2500獨立空間間260021TH銀宮3500恒升府第第玲瓏居居2700時代類型位置產(chǎn)品特征典型代表客戶價格用途第一代類單身宿舍時代以工作為導(dǎo)向的，比如在大學城附近和工業(yè)產(chǎn)業(yè)基地著眼于解決居住的基本需求，產(chǎn)品功能不全，多為單位建房學生、年輕教師、服務(wù)業(yè)的人員簡單居住第二代普通公寓時代交通便捷、對商服要求不高，關(guān)鍵是總價便宜出現(xiàn)成套的小戶型，產(chǎn)品功能基本完備，基本能滿足單身人士的居家要求獨立公寓：青年易居、文雅Bobo、時尚Party、獨立空間社區(qū)公寓：都市領(lǐng)地、雙魚座、恒升府第玲瓏居、新樓中樓剛工作的大學生及公司普通職員2500～3000過度性居?。ㄍ顿Y性）第三代純概念公寓時代交通便利、區(qū)域形象好品質(zhì)一般、有一定創(chuàng)新，更多的是概念創(chuàng)新，如SOHO、SOLO21th銀宮、凱旋門、綠洲數(shù)碼大廈白領(lǐng)、年輕創(chuàng)業(yè)一族及投資客3000～3500投資或商住第四代頂級公寓時代交通便利、配套成熟重在產(chǎn)品創(chuàng)新，產(chǎn)品精致，配套完善，交通便利，有良好的社區(qū)氛圍高級白領(lǐng)，公務(wù)員、私業(yè)老板及投資客投資或享受型居住普通公寓寓成為市市場主流流，供需需兩旺，，價格在在2500～3000之間；；而概念念型公寓寓則可能能會成為為我們的的機會突破3500意意味著什什么———項目市市場邊界界內(nèi)的機機會點小小結(jié)產(chǎn)品類型市場機會點寫字樓中高端市場公寓第三代概念型公寓技術(shù)路線線圖市場機會會掃描地塊價值值挖掘提出假設(shè)設(shè)市場競爭爭分析案例借鑒鑒發(fā)展戰(zhàn)略略項目定位位物業(yè)發(fā)展展原則經(jīng)濟指標建筑排布戶型配比重點形象元素建筑風格配套建議設(shè)計創(chuàng)新項目本身身的資源源有沒有有承接市市場大勢勢的機會會？區(qū)域在城城市中的的地位項目現(xiàn)狀狀城市房地地產(chǎn)格局局——““東北富富、西南南貧”。。中區(qū)和和東區(qū)集集中了大大量政治治和商務(wù)務(wù)資源，，而北區(qū)區(qū)則以居居住為主主導(dǎo)方向向。東區(qū)：將成為未未來鄭州州的新中中心。規(guī)規(guī)劃劃聚集了了全市最最高端的的住宅和和商務(wù)辦辦公物業(yè)業(yè)，目前前處于啟啟動階段段。北區(qū)：以大規(guī)模模、好環(huán)環(huán)境、高高品質(zhì)的的中高檔檔住宅為為主。中區(qū)：老城區(qū)，，目前全全市的政政治經(jīng)濟濟中心。。以小規(guī)規(guī)模中高高檔物業(yè)業(yè)為主，，商住參參半。西區(qū)：作為老城城區(qū)，區(qū)區(qū)域經(jīng)濟濟發(fā)展相相對滯后后，購買買力較低低。房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)不成規(guī)規(guī)模，以以多層、、經(jīng)濟適適用房等等中低檔檔次的項項目為主主。南區(qū)：經(jīng)濟發(fā)展相對對緩慢，房地地產(chǎn)開發(fā)相對對落后，主要要以經(jīng)濟適用用房、多層物物業(yè)開發(fā)為主主。東區(qū)北區(qū)南區(qū)西區(qū)中區(qū)本項目處于中中區(qū)、東區(qū)和和北區(qū)的交界界處附近，屬屬于當前的熱熱點區(qū)域。市市場邊界包括括舊城成熟商商務(wù)區(qū)及鄭東東新區(qū)主要特征：在經(jīng)三路、農(nóng)農(nóng)業(yè)路交界處處為中心方圓圓1公里的區(qū)區(qū)域內(nèi)形成中中檔寫字樓集集群；同檔次次的寫字樓以以該區(qū)域為中中心向四周輻輻射，價格/租金呈遞減減趨勢；目前市場總量量稀缺的高端端純寫字樓散散落在距此區(qū)區(qū)域中心約2公里處；對對辦公配套和和周邊環(huán)境形形象的依賴性性不高，但對對政府資源呈呈現(xiàn)一定依賴賴性；北區(qū)中區(qū)東區(qū)本案經(jīng)三路農(nóng)業(yè)路區(qū)域價值分析析——商務(wù)價價值>居住價價值本區(qū)域商務(wù)價價值最為成熟熟。

——經(jīng)經(jīng)三路片區(qū)集集中了大量的的政府機構(gòu)、、寫字樓、商商住樓和中高高端居住區(qū)，，具備大量的的商務(wù)客源和和財富階層。。經(jīng)三路屬鄭州州最成熟商務(wù)務(wù)區(qū)，但向北北的發(fā)展受到到東風渠的阻阻隔，商務(wù)氛氛圍被弱化“財富大道””經(jīng)三路過東東風渠后主要要為住宅區(qū)，，配套水平和和商務(wù)氛圍明明顯下降，交交通略顯不便便；現(xiàn)有城市配套情況交通狀況商業(yè)配套教育配套醫(yī)療配套金融配套健身、娛樂配套項目周邊主要有21路、39路、80路、215路等公交線路經(jīng)三路世紀聯(lián)華、家世界、丹尼斯融元店、丹尼斯花園路店等大型超市；黃家庵菜市場、北站集貿(mào)市場等；小學：農(nóng)科路小學、畜牧路小學等；中學：市重點中學四十七中、河南省實驗小學外國語分校等；大中專院校：河南省文學院、華北水利水電學院等；僑光醫(yī)院，河南省人民醫(yī)院等；工商銀行、光大銀行、交通銀行、浦發(fā)銀行、廣大銀行等各大銀行機構(gòu)及證券公司。維體健身中心、美樂迪卡拉ok量販、鑫苑·國際生活俱樂部、8000畝國家森林公園內(nèi)設(shè)有生態(tài)健身園、跑馬場、高爾夫練習場等。東風渠濱河公園、森林公園、鄭州市動物園等項目地塊農(nóng)業(yè)路經(jīng)三路東風渠宗地為長方形形形狀，東西西長150米米，南北寬約約60米；2、四至范圍圍：東為移動動公司家屬院院，有圍墻區(qū)區(qū)隔；西臨經(jīng)經(jīng)三路；北面面為工行河南南分行營業(yè)科科技大樓；南南面為華通豐豐田汽車服務(wù)務(wù)有限公司（（汽車維修、、保養(yǎng)店）；；3、宗地地勢勢平坦，同周周邊地勢高度度一致，地塊塊西面有一個個東西寬5～～8米，南北北長50～60米，高約約2.5米的的小土包，東東面有4排工工棚（可以作作為施工臨時時建筑和工棚棚使用），北北面有硬質(zhì)水水泥道路可以以做施工道路路使用；4、宗地原屬屬于工行河南南省分行，目目前為空地，，無需進行拆拆遷。片區(qū)周邊無重重大商務(wù)配套套或市政亮點點，屬規(guī)劃住住宅區(qū)，非強強勢擴展區(qū)、、客戶、價格格難形成突破破豐田專營店廠房及倉庫住宅區(qū)汽車維修城住宅區(qū)住宅區(qū)糧油、種子市場北環(huán)路經(jīng)三路規(guī)劃綠地綠化帶規(guī)劃路項目地塊工商大廈移動大廈地塊四至———位臨主干道道，與北環(huán)交交接，交通通通達性好，但但地段周邊形形象和昭示性性一般項目地塊北面為新建的工商商銀行大廈和和移動通訊大大廈南至北環(huán)路地塊現(xiàn)狀一一工商銀行大廈廈地塊現(xiàn)狀二南至現(xiàn)狀豐田汽車專營營店地塊現(xiàn)狀二地塊現(xiàn)狀二項目地塊東面為廠房倉庫和和移動通訊公公司職工住宅宅區(qū)項目地塊南面為豐田汽車銷銷售、維修中中心；項目地塊西面緊鄰“財富大大道”——經(jīng)經(jīng)三路；屬性詮釋區(qū)位屬性位于中央金融商貿(mào)圈邊緣；經(jīng)三路有鄭州“財富大道”的稱號；項目地塊距中央商貿(mào)區(qū)2.2KM；項目周邊大部分為居住區(qū)；與中心區(qū)有一定距離臨城市三環(huán)線：北環(huán)路；項目屬性較小規(guī)模的開發(fā)項目占地約14畝，建面5萬平米左右，容積率不5～6；可達性好、交通便捷城市配套較齊全周邊生活配套檔次一般西面緊臨城市干道經(jīng)三路；北臨城市主干道北環(huán)路；商業(yè)配套與成熟區(qū)有一定距離；項目周邊居住區(qū)以中檔為主；無稀缺性自然景觀資源北環(huán)路綠化帶及西面一塊規(guī)劃建設(shè)的公共綠地；項目屬性界定定——成熟商務(wù)務(wù)區(qū)邊緣地段段、小規(guī)?？炜焖匍_發(fā)項目目技術(shù)路線圖地塊價值挖掘掘市場機會掃描描提出假設(shè)市場競爭分析析案例借鑒發(fā)展戰(zhàn)略項目定位物業(yè)發(fā)展原則則經(jīng)濟指標建筑排布戶型配比重點形象元素建筑風格配套建議設(shè)計創(chuàng)新市場掃描機會會點中高端寫字樓樓概念型高級公公寓地塊資源掃描描成熟商務(wù)區(qū)的的邊緣地段；小規(guī)模；位于“北移東東擴”的城市市發(fā)展方向，，具備一定升升值潛力和概概念炒作空間間；可向經(jīng)三路和和工商、移動動辦公樓借勢勢；周邊為規(guī)劃住住宅區(qū)，交通通及配套暫時時受限；預(yù)期目標速度第一位價格突破3500創(chuàng)造產(chǎn)品增值值點假設(shè)的三個前前提提出假設(shè)順應(yīng)區(qū)域市場場大勢，以中中高端寫字樓樓為主、公寓寓為輔的物業(yè)業(yè)發(fā)展方向技術(shù)路線圖市場機會掃描描地塊價值分析析提出假設(shè)案例借鑒市場求證發(fā)展戰(zhàn)略項目定位物業(yè)發(fā)展原則則經(jīng)濟指標建筑排布戶型配比重點形象元素建筑風格配套建議設(shè)計創(chuàng)新提出假設(shè)是第第一步，關(guān)鍵鍵是如何求證證我們的假設(shè)設(shè)市場驗證模塊塊本地典型案例例主要競爭區(qū)域域分析成功案例借鑒鑒本區(qū)域市場競競爭分析鄭東新區(qū)競爭爭分析寫字樓市場格格局近年中區(qū)和北北區(qū)是寫字樓樓市場熱點區(qū)區(qū)域。而東區(qū)區(qū)CBD建設(shè)設(shè)導(dǎo)致寫字樓樓市場開始新新一輪的集中中放量按區(qū)域來看看，投放、、銷售量最最大的是中中區(qū)，近幾幾年累計投投放23.66萬㎡㎡，銷售18.41萬㎡；主主要以商住住樓為主；；鄭東新區(qū)在在11月底底開始集中中放量，出出現(xiàn)供銷兩兩旺的勢頭頭。備注：2004年數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計截截至11月月份從行政區(qū)域域來看，投投放、銷售售量比較集集中的是金金水區(qū)，其其次是管城城區(qū)、二七七區(qū)。金水水區(qū)投放合合計27.72萬㎡㎡，占約70％的比比例；而銷銷售18.76萬㎡㎡，也占70％的比比例。特征分類產(chǎn)品領(lǐng)先型地段借勢型產(chǎn)業(yè)依托型價格驅(qū)動型項目機會分析區(qū)位主干道非中心成熟區(qū)主干道成熟金融商業(yè)區(qū)（經(jīng)三路）城市主干道城市次干道或主干道邊緣段主干道邊緣段公共交通公共交通便利便利較便利較便利較便利商務(wù)配套一般完善較好一般一般形象地段形象一般，但產(chǎn)品昭示性極強地段導(dǎo)致昭示性強，但形象一般昭示性較好昭示性一般地段形象一般價格范圍4000元以上3500元左右3500以上3000～3400元突破3500典型物業(yè)信息大廈國際企業(yè)中心思達數(shù)碼、財富廣場、融豐花園、英特大廈、綠洲商務(wù)金成國貿(mào)、未來大廈清華國際、聯(lián)盟大廈、東匯大廈、注協(xié)大廈區(qū)域?qū)懽謽菢莿澐值乃乃姆N類型產(chǎn)品領(lǐng)先型地段借勢型產(chǎn)業(yè)依托型價格驅(qū)動型被邊緣化本項目成本是否過過高與利潤目標標不符是否受經(jīng)三三路項目阻阻擊我們的競爭爭范圍主要要鎖定以經(jīng)經(jīng)三路為代代表的商務(wù)務(wù)圈及新興興的鄭東區(qū)區(qū)通過寫字樓樓市場橫向向比較，實實現(xiàn)目標意意味著跳出出價格驅(qū)動動型的局限限，在產(chǎn)品品形象上取取勢，與經(jīng)經(jīng)三路市場場主流地段段借勢型競競爭提出假設(shè)是是第一步，，關(guān)鍵是如如何求證我我們的假設(shè)設(shè)市場驗證模模塊本地典型案案例主要競爭區(qū)區(qū)域分析成功案例借借鑒本區(qū)域市場場競爭分析析鄭東新區(qū)競競爭分析寫字樓市場場格局本區(qū)域集中中了鄭州市市最主要的的中小商貿(mào)貿(mào)及服務(wù)型型企業(yè)，構(gòu)構(gòu)成寫字樓樓市場的需需求主體競爭市場需需求特點——企業(yè)類類型鄭州市最主主要的行業(yè)業(yè)單位和個個體業(yè)主都都集中在金金水區(qū)；批發(fā)零售業(yè)業(yè)是鄭州企企業(yè)數(shù)量排排名第二，，金水區(qū)占占50％；；租賃服務(wù)業(yè)業(yè)占全市57.8%;建筑及房地地產(chǎn)業(yè)占到到48％；；一半以上的的IT業(yè)和和三分之一一的金融單單位集中在在金水區(qū)；；中小型企業(yè)業(yè)對寫字樓樓的需求旺旺盛

———售價3000～3500元元，租金在在1～1.5。樓盤名稱裝修狀況空調(diào)系統(tǒng)客戶情況租售/產(chǎn)權(quán)年限銷售價格租賃價格銷售率出租率興業(yè)大廈毛坯，公用部位精裝修分戶投資公司、銀行、建筑建材公司、廣告公司等售/50年產(chǎn)權(quán)--1.25--80.0%融豐花苑毛坯房分戶發(fā)祥電力、貿(mào)易公司、小型廣告公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司售/70年產(chǎn)權(quán)30000.86100.0%80.0%注協(xié)大廈毛坯，公用部位精裝修分戶注冊會計師協(xié)會、相關(guān)金融機構(gòu)、廣告公司等售/70年產(chǎn)權(quán)2800～3000--65.0%--思達數(shù)碼大廈精裝修分戶IT、廣告、房地產(chǎn)開發(fā)公司售/50年產(chǎn)權(quán)35001.25100.0%90.0%索克大廈精裝修分戶IT公司、貿(mào)易、廣告公司租賃--1.58--95.0%財富廣場毛坯，大堂等公用部位精裝修分戶廣告、貿(mào)易、實業(yè)、建筑、建材、裝飾公司售/70年產(chǎn)權(quán)34291.3100.0%75.0%綠洲商務(wù)大廈普通裝修分戶有暖氣涂料、貿(mào)易、實業(yè)、建筑、科技公司、世紀中鑫、美樂迪、TCL鄭州分公司租賃--1.25100.0%90.0%競爭市場需需求特點——租售價價格70%的市市場有效需需求集中在在300M2以下。。數(shù)據(jù)來源：：鑫苑公司司項目資料料競爭市場需需求特點——主力面面積經(jīng)三路寫字字樓市場的的主流客戶戶細分其中排名前前五位的分分別是：1、貿(mào)易型型公司（批批發(fā)零售業(yè)業(yè)）是經(jīng)三三路上最多多的公司；；2、IT及及通訊業(yè)3、廣告企企劃4、金融及及各種咨詢詢服務(wù)業(yè)5、建筑及及裝飾財富大道上上近80％％的企業(yè)都都是中小型型商貿(mào)服務(wù)務(wù)業(yè)，蘊藏著極大大的辦公及及配套需求求競爭市場需需求特點——客戶細細分客戶群客戶群特征描述影響置業(yè)的主要因素運營費低功能完善提升形象周邊配套交通通暢投資回報片區(qū)前景景觀

貿(mào)易、咨詢、事務(wù)所、廣告等服務(wù)業(yè)成長型企業(yè)公司已經(jīng)初具規(guī)模，在市場站穩(wěn)腳跟后準備再上臺階。希望能夠改善辦公環(huán)境和企業(yè)形象，但又受限于現(xiàn)金流的約束承受高端寫字樓的支出比較困難?！睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢畛墒煨虸T企業(yè)公司業(yè)務(wù)增長很快，目前的辦公空間有限，周邊環(huán)境較差☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

☆☆☆☆☆☆異地公司單位駐鄭州辦事處因為工作長期往返兩地出差，一般會在鄭州置業(yè)☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆投資客資金充裕尋找最佳的投資的對象☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆過渡家庭物業(yè)過渡使用將來用作出租☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆SOHO一族主要從事創(chuàng)作、設(shè)計一類的相對獨立的工作生活工作時間很隨意☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆經(jīng)三路辦公公樓細分市市場的中高高端客戶———主要是是智力密集集型的事務(wù)務(wù)所、IT、咨詢廣廣告以及大大型企業(yè)的的辦事處綜合素質(zhì)：：位置和形形象檔次是是這類消費費者的首選選，在經(jīng)三三路上兼有有兩者的產(chǎn)產(chǎn)品稀缺分值越高越越不重要客戶需求細細分1區(qū)域知名度度置業(yè)者選定定置業(yè)片區(qū)區(qū)的主要指指標，公司司所在位置置能否很快快被客戶認認知；其次是交通便利度度，是否方便便公司的業(yè)業(yè)務(wù)；分值越高越越不重要區(qū)域條件：：知名度是是消費者首首選條件。。項目可向向經(jīng)三路借借勢客戶需求細細分2幾乎所有置置業(yè)者都對對入口大堂堂/廣場非非常重視，，認為可能能影響公司司形象；電梯及停車車位與日常常工作緊密密聯(lián)系，是是置業(yè)者比比較關(guān)注的的對象。訪談中，索索克的美譽譽度高一是是因為物管管，其二就就是因為具具有專業(yè)形形象的大堂堂；內(nèi)部硬件配配套：入口口大堂和戶戶外廣場是是首選條件件，在目前前經(jīng)三路主主流市場比比較欠缺分值越高越越不重要客戶需求細細分3配套服務(wù)：：商務(wù)中心心和銀行是是關(guān)鍵因素素。目前主主流市場的的商務(wù)中心心功能相對對單一銀行、商務(wù)務(wù)中心等必必要配套仍仍是客戶要要求的重要要服務(wù)。對于休息露露臺、咖啡啡廳、多功功能廳等體體現(xiàn)寫字樓樓檔次的服服務(wù)配套寄寄于一定期期望。分值越高越越不重要客戶需求細細分4項目名稱國際企業(yè)中心河南信息大廈圖示河南大通置業(yè)有限公司開發(fā)商河南索克置業(yè)有限公司農(nóng)業(yè)路與經(jīng)七路交叉口位置花園路北環(huán)交叉口31層/3.15m，群房3層層數(shù)/層高28層/3.2m，群房4層70年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)年限40年產(chǎn)權(quán)分戶空調(diào)空調(diào)中央空調(diào)6部電梯5部客戶廣告公司、建筑與裝飾設(shè)計公司、時裝設(shè)計師、律師、制作人、出版商、交易商、集團總部、區(qū)域總部、區(qū)域營銷中心地下約150個停車位地上/下210個大型公司、集團總部、有較強經(jīng)濟實力、注重品牌形象的公司世邦威理士顧問物管索克物業(yè)發(fā)展有限公司整層約1600㎡，自由分割主力戶型91.28-1200㎡任意分隔規(guī)模2棟，約10.8萬㎡，Ａ座２８層，４～２８層為寫字樓；Ｂ座３１層，２～３１層為寫字樓1棟，占地9112㎡，總建面4.16萬㎡,5～28層為純寫字樓售/租價格現(xiàn)均價約4100元/㎡現(xiàn)均價約4500元/㎡售/租率銷售率達60%銷售率達70%裝修狀況毛坯，大堂等公用部位精裝修毛坯，大堂等公用部位精裝修內(nèi)部配套煤氣,熱水器,有線電視,獨立衛(wèi)生間,公用衛(wèi)生間,新型中央空調(diào)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、大型白領(lǐng)餐廳、國際商務(wù)會所、ＧＳＭ覆蓋等多功能會議廳、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、５Ａ智能化辦公系統(tǒng)、生態(tài)廣場核心賣點政經(jīng)文中央?國際化純寫字區(qū)唯一專于商務(wù)用途的寫字樓掃描了競爭爭市場的需需求狀況后后，我們分分析區(qū)域市市場的供應(yīng)應(yīng)情況看是是否存在機機會點。項目名稱廣匯國貿(mào)大廈未來大廈圖示鄭州廣匯房地產(chǎn)有限公司開發(fā)商鄭州未來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)三路緯五路交叉口位置未來大道緯五路交叉口22層/2.9m，群房3層層數(shù)/層高23層/2.8m，群房3層50年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)年限只租不售分戶空調(diào)空調(diào)中央空調(diào)7部電梯7部OTIS電梯客戶大中型企業(yè)、建材、貿(mào)易、汽車、服務(wù)、投資、銀行等地上約20個，地下200個停車位地上約100個國際、國內(nèi)知名企業(yè)駐鄭分支機構(gòu)，地產(chǎn)公司、金融機構(gòu)、商品交易市場自管物管自管150-300㎡主力戶型200-300㎡規(guī)模主樓22層，西樓12層、北12層。建面約為6萬㎡，1棟，建面約為6萬㎡，8～22樓為高檔寫字樓售/租價格租金1.9元/㎡天租金2.8元/㎡天售/租率銷售率50%，出租率在85%以上出租率在95%以上裝修狀況毛坯，大堂等公用部位精裝修全部精裝修內(nèi)部配套寬帶網(wǎng)絡(luò)、會議廳精裝修、中央空、溫水、寬帶網(wǎng)絡(luò)、會議廳核心賣點“經(jīng)三路”、純寫字樓辦公未來大道、鄭州商品交易所項目名稱索克大廈英特大廈圖示河南索克置業(yè)有限公司開發(fā)商河南省國信房地產(chǎn)公司紅專路東明路交叉口位置經(jīng)三路農(nóng)業(yè)路交叉口11層/2.8m層數(shù)/層高19層/2.9m只租不售產(chǎn)權(quán)年限40年產(chǎn)權(quán)分戶空調(diào)空調(diào)分戶空調(diào)2部電梯2部客戶IT公司、貿(mào)易公司、廣告公司地上85個停車位地上37個貿(mào)易、建筑、房地產(chǎn)公司索克物業(yè)發(fā)展有限公司物管自管28.3－126.6㎡主力戶型60－120㎡，整層約1300㎡規(guī)模1棟，約1.8萬㎡1棟，1.55萬㎡售/租價格租金1.5元/㎡天原售價3000元/㎡、租金1.2元/㎡天售/租率出租率85%銷售率80%，出租率50%裝修狀況精裝修毛坯，大堂等公用部位精裝修內(nèi)部配套商務(wù)中心、會議室寬帶網(wǎng)核心賣點優(yōu)秀的物業(yè)管理“經(jīng)三路”與“農(nóng)業(yè)路”項目名稱注協(xié)大廈思達數(shù)碼大廈圖示鄭州豫東置業(yè)有限公司開發(fā)商鄭州思達置業(yè)有限公司經(jīng)三路與鑫苑路交叉口位置經(jīng)三路與紅專路交叉口16層/3.6～4.5米，群房3層層數(shù)/層高16層/2.8米，群房3層70年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)年限50年產(chǎn)權(quán)分戶空調(diào)空調(diào)中央空調(diào)3部日立電梯電梯3部施奈德電梯客戶注冊會計師協(xié)會、相關(guān)金融機構(gòu)、廣告公司等地上/下192個，車位比1:1.5停車位地上/下150個IT、廣告、貿(mào)易、房地產(chǎn)公司自管物管自管88-1535㎡主力戶型30-60㎡規(guī)模約2.5萬㎡，1～3層為商業(yè)，4～16層寫字樓，總計130套建面約2.85萬㎡售/租價格現(xiàn)售價：3300元/㎡原售價3500元/㎡，現(xiàn)租金約1.5元/㎡天（包含水費、物業(yè)費）售/租率銷售率60％銷售率100％，出租率90％以上裝修狀況毛坯，公用部位精裝修精裝修內(nèi)部配套寬帶網(wǎng)會議、接待、資訊、娛樂等核心賣點“經(jīng)三路”、高層高、充足車位“經(jīng)三路”、純寫字樓形象項目名稱東匯大廈清華國際圖示河南省東匯實業(yè)有限公司開發(fā)商河南省清華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東明路與黃河路交叉口位置經(jīng)一路與黃河路交叉口16層/3.6米，群房3層層數(shù)/層高15層/3.1米，群房2層50年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)年限70年產(chǎn)權(quán)分戶空調(diào)空調(diào)分戶空調(diào)5部電梯3部FUJITEC電梯客戶投資客、廣告公司、貿(mào)易公司、中小型公司地上100個停車位約80個銀行、建筑公司、廣告公司、貿(mào)易公司、餐飲及黃委會等自管物管香港戴維斯顧問自由分割主力戶型120-880㎡，自由組合規(guī)模1棟，3萬㎡1棟，1.4萬㎡售/租價格現(xiàn)售價約3250元/㎡現(xiàn)售價約3400元/㎡售/租率銷售率約60％銷售率約80％裝修狀況毛坯，公用部位精裝修毛坯，公用部位精裝修內(nèi)部配套洽談室、多功能會議室、咖啡廳、商務(wù)中心多功能會議室、商務(wù)咖啡廳、商務(wù)中心、高爾夫練習場核心賣點發(fā)展型企業(yè)商務(wù)基地；付50%房款即獲得產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商經(jīng)營六年“CBD”精英創(chuàng)業(yè)領(lǐng)地、純寫字樓形象區(qū)域主流產(chǎn)產(chǎn)品的外在在形象特征征———缺缺乏昭示性性和形象力力經(jīng)三路中小小企業(yè)需求求特征：面積：100～300M2；；價格：3500左右右；物業(yè)類型：：商住樓需求現(xiàn)狀特特征：看重交通和和區(qū)位，便便利對外聯(lián)聯(lián)系；尋求同類聚聚集；看重性價比比，對物業(yè)業(yè)形象的需需求居次.物業(yè)供應(yīng)特特征主流產(chǎn)品的的內(nèi)部配置置不能與客客戶新增長長的需求相相匹配樓盤名稱層數(shù)建筑面積層高裙樓層數(shù)電梯部數(shù)停車位金成國際廣場234棟，10.96萬㎡344地上/下200個財富廣場214棟，5萬㎡2.932地上40個地下150個注協(xié)大廈161棟，2.5萬㎡3.633地上/下192個思達數(shù)碼大廈161棟，2.85萬㎡2.833地上下150個索克大廈111棟，約1.8萬㎡2.802地上85個結(jié)論供需比較發(fā)發(fā)現(xiàn)，區(qū)域域市場存在在未被滿足足的中高端端需求。致力于滿足足區(qū)域內(nèi)中中小知識服服務(wù)型企業(yè)業(yè)的自用和和投資需求求，是支撐撐項目假設(shè)設(shè)的市場機機會提出假設(shè)是是第一步，，關(guān)鍵是如如何求證我我們的假設(shè)設(shè)綜合分析模模塊本地典型案案例主要競爭區(qū)區(qū)域分析成功案例借借鑒本區(qū)域市場場競爭分析析鄭東新新區(qū)競競爭分分析寫字樓樓市場場格局局案例：：深圳圳CBD及及周邊邊地區(qū)區(qū)的開開發(fā)進進程1993以前199319951996199719981999－20012002規(guī)劃先行開發(fā)啟動基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)土地開發(fā)居住項目開發(fā)辦公項目開發(fā)商業(yè)項目開發(fā)進入成熟期編制中心區(qū)規(guī)劃啟動中心區(qū)建設(shè)中心區(qū)主干道基本完成投資大廈、信息樞紐中心大廈建設(shè)中中心區(qū)基礎(chǔ)市政設(shè)施“七通一平”基本完成成功拍賣一塊居住用地中心區(qū)城市公園建成和黃、中海、深業(yè)、居住項目開工六大政府工程(市民中心、圖書館、音樂廳等)同時開工中心區(qū)進入高速發(fā)展期高交會館正式起用新中心區(qū)地位已經(jīng)確立居住項目竣工投入使用高級寫字樓也相繼落成中心區(qū)進入穩(wěn)定發(fā)展期居住項目：星河國際寫字樓項目公建項目：六大公建繼續(xù)建設(shè)商業(yè)項目：購物公園住宅住宅與寫字樓住宅、寫字樓與商業(yè)配套住宅：多層為主、品質(zhì)低住宅：高層為主、實現(xiàn)高價格住宅：品質(zhì)高、與中心區(qū)價格差20%左右寫字樓：檔次低樓盤市場好寫字樓：具有一定檔次，但較中心區(qū)低綜合商業(yè)：酒店賓館、大型商業(yè)開始出現(xiàn)居住商業(yè)區(qū)域性商業(yè)市級商業(yè)深圳CBD寫字字樓客客戶特特征雛形CBD發(fā)展中的CBD成熟CBD2001年2004年市場投資價值認同高中低投資比例高中低產(chǎn)業(yè)類型第三產(chǎn)業(yè)：金融相關(guān)的行業(yè)第三產(chǎn)業(yè)：服務(wù)于第二產(chǎn)業(yè)——咨詢、物流、貿(mào)易等行業(yè)第二產(chǎn)業(yè)：生產(chǎn)型公司的市場部、銷售部、研發(fā)部門，或及辦事處、子公司產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)銀行、證券、保險等公司咨詢顧問公司、設(shè)計單位、會計事務(wù)所、律師事務(wù)所、物業(yè)公司、進出口貿(mào)易公司等科技公司、計算機公司、制造業(yè)展銷場等企業(yè)類型民營企業(yè)民營企業(yè)、外資企業(yè)民營企業(yè)、外資企業(yè)、跨國公司1996年開發(fā)時機客戶主流客戶特點主流客戶比例置業(yè)目的原址產(chǎn)權(quán)原址類型原址地址中心區(qū)開發(fā)剛剛開始，中心區(qū)形象尚未完全豎立，跨國公司、大型投資公司、大型公司總部60%投資:5%自用:95%-----全部為寫字樓全市金融證券公司27%律師事務(wù)所10%中心區(qū)重點公建項目已經(jīng)動工，中心區(qū)概念深入人心，從發(fā)展現(xiàn)狀看，有良好前景預(yù)期貿(mào)易33%投資:29%自用:71%原址租:68%原址買:32%廠房:10%；商住:31%；寫字樓:59%周邊：62%；其它：38%廣告、律師、咨詢18%相關(guān)工程和服務(wù)15%電子通訊產(chǎn)品10%房地產(chǎn)和投資7%其它產(chǎn)品17%中心區(qū)開發(fā)已經(jīng)比較成熟，周邊區(qū)域商住氛圍濃厚廣告、律師、咨詢31%投資:15自用:85%原址租:92%原址買:8%廠房:22%；商住:68%；寫字樓:10%周邊：81%；其它：19%貿(mào)易18%電子通訊產(chǎn)品16%實業(yè)9%金融3%其它產(chǎn)品23%中心區(qū)區(qū)寫字字樓開開發(fā)階階段與與入駐駐客戶戶類別別的一一般規(guī)規(guī)律CBD各各類客客戶的的置業(yè)業(yè)特點點小結(jié)結(jié)跨國公公司、、大型型投資資公司司、大大型公公司總總部對對區(qū)域域的配配套以以及成成熟度度不敏敏感；；投資客客對價價格和和升值值潛力力敏感感，中中低端端寫字字樓暢暢銷；；而中小小型自自用客客戶對對于成成熟的的商務(wù)務(wù)環(huán)境境和各各種配配套更更為看看重；；創(chuàng)業(yè)型型客戶戶（原原來在在廠房房和住住宅內(nèi)內(nèi)辦公公）更更傾向向于選選擇功功能實實用、、性價價比高高的較較低檔檔次寫寫字樓樓；原來辦辦公地地點為為租用用的客客戶看看中寫寫字樓樓的性性價比比項目名稱奧園國際公寓偉業(yè)財智廣場圖示河南宏光奧林匹克置業(yè)有限公司開發(fā)商河南偉業(yè)建設(shè)投資有限公司鄭東新區(qū)CBD內(nèi)位置鄭東新區(qū)CBD內(nèi)25層/3米，地下2層層數(shù)/層高24層/3米，地下2層70年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)年限70年產(chǎn)權(quán)分戶空調(diào)空調(diào)分戶空調(diào)每棟每單元2部三菱電梯電梯3部電梯客戶投資客、IT、醫(yī)藥、新聞、廣告等地下約300個停車位地下約300個投資客、IT、醫(yī)藥、新聞、廣告等奧園索克物管物管奧園索克物管93-240㎡主力戶型160-240㎡規(guī)模3棟，總建面約10萬余㎡，商業(yè)群房約1.7萬余㎡，住宅約6.8萬余㎡，地下室1.5萬余㎡；1棟，占地面約3193㎡，總建面約2.14萬㎡，共84戶售/租價格現(xiàn)售價約為3300元/㎡現(xiàn)售價約為3500元/㎡售/租率銷售率80%銷售率80%裝修狀況毛坯，公用部位精裝修毛坯，公用部位精裝修內(nèi)部配套可視對講、寬帶網(wǎng)可視對講、寬帶網(wǎng)核心賣點鄭東新區(qū)CBD鄭東新區(qū)CBD鄭東區(qū)區(qū)供應(yīng)應(yīng)情況況———中中端商商住樓樓鄭東區(qū)區(qū)供應(yīng)應(yīng)情況況———中中檔寫寫字樓樓項目金成.東方國際龍湖大廈圖示鄭州金成房地產(chǎn)有限公司開發(fā)商河南偉業(yè)建設(shè)投資有限公司鄭東新區(qū)CBD內(nèi)位置鄭東新區(qū)CBD內(nèi)地上24層地下2層；樓高80米

層數(shù)/層高22層/3米，地下2層70年產(chǎn)權(quán)年限70年——空調(diào)分戶空調(diào)4部電梯4部電梯客戶投資客為主——停車位地下約200個投資客、IT、廣告等萬廈品牌物管物管奧園索克物管主力戶型面積為160㎡左右、196㎡左右。主力戶型120-180㎡規(guī)模占地面積(A-48)3846.7㎡;(A-49)3247.5㎡建筑面積(A-48)34608㎡;(A-49)34608㎡；每層6戶，共240戶1棟，占地面約3193㎡，總建面約2.14萬㎡，共84戶售/租價格3000元/M2現(xiàn)售價約為3200元/㎡售/租率100％銷售率95%裝修狀況毛坯毛坯，公用部位精裝修核心賣點品牌形象和產(chǎn)品性價比鄭東新區(qū)CBD目前鄭鄭東新新區(qū)起起步期期以投投資型型產(chǎn)品品為主主。在在中心心區(qū)建建設(shè)未未成熟熟之前前，不不會在在中小小企業(yè)業(yè)自用用市場場對本本區(qū)域域形成成真正正的沖沖擊。。在售樓盤面積價格及銷售率客戶用途關(guān)于新區(qū)供需情況的訪談金成.東方國際160-196㎡3000元/M2100％投資客為主商住起步區(qū)購房供需兩旺行情：但主要是以投資為目的；大面積辦公物業(yè)以自用為主；小面積則因為物業(yè)性價比高，有升值空間以投資為主。龍湖大廈80-120㎡3300元/M295％投資客、IT、廣告等商住偉業(yè)才智160-240㎡3500元/M285％IT、金融、新聞、廣告等商住奧園93-240㎡3300元80％投資客；商住根據(jù)市市調(diào)及及訪談?wù)?，鄭鄭東新新區(qū)的的寫字字樓市市場目目前呈呈現(xiàn)供供需兩兩旺行行情：：大面積積辦公公物業(yè)業(yè)以自自用為為主；；小面積積則以以投資資客為為主結(jié)論：：中小小型企企業(yè)由由于對對片區(qū)區(qū)的配配套依依賴性性強，，因此此短期期內(nèi)不不會購購買鄭鄭東區(qū)區(qū)寫字字樓競爭分分析結(jié)結(jié)論競爭分分析本區(qū)域域市場場研究究鄭東新新區(qū)寫寫字樓樓市場場研究究中高端端寫字字樓存存在市市場細細分的的“時時間差差”機機會高形象象、高高性價價比的的寫字字樓和和綜合合體在在區(qū)域域市場場具有有極大大的稀稀缺性性競爭區(qū)區(qū)域分論點點結(jié)論市場供供應(yīng)中中高形形象，，高性性價比比產(chǎn)品品出現(xiàn)現(xiàn)明顯顯空缺缺，在在3500～4000的的價格格區(qū)間間為中中小商商貿(mào)及及服務(wù)務(wù)型企企業(yè)打打造高高形象象產(chǎn)品品成為為一個個細分分市場場的契契機。。技術(shù)路路線圖圖市場機機會掃掃描地塊價價值分分析提出假假設(shè)案例借借鑒市場競競爭分分析發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略項目定定位物業(yè)發(fā)發(fā)展原原則經(jīng)濟指標建筑排布戶型配比重點形象元素建筑風格配套建議設(shè)計創(chuàng)新世貿(mào)商商圈首首席席國際際STUDIO地鐵、、財富富區(qū)域?qū)賹儆谥兄行膮^(qū)區(qū)二級級輻射射地段段，除除了車車公廟廟工業(yè)業(yè)區(qū)由由原有有廠房房向?qū)憣懽謽菢歉脑煸焱?，，為半半成熟熟新區(qū)區(qū)性質(zhì)質(zhì)，非非市場場熱點點。深圳新新標標志怎么為為中小小型知知識型型企業(yè)業(yè)打造造最有有競爭爭力的的產(chǎn)品品———財富廣廣場財富成成功解解碼———形形象領(lǐng)領(lǐng)先，，功能能轉(zhuǎn)化化物業(yè)地地址：：深圳圳福田田深南南大道道和農(nóng)農(nóng)園路路交匯匯處，，深深圳中中心西西區(qū)；；占地面面積：：11679.45平方方米；；建筑面面積：：84502.24平方方米；；容積積率率：5.50；樓宇狀狀況：：A棟棟28層寫寫字樓樓，B棟25層層商住住公寓寓；總戶戶數(shù)數(shù)：330；停車車位位：230；成功原原因一一：高高形象象，低低成本本高形象象占據(jù)據(jù)市場場高端端，打打造區(qū)區(qū)域窗窗口物物業(yè)；；公建立立面，，昭示示性強強，提提高項項目形形象；；低成本本，其其公共共部分分采用用中央央空調(diào)調(diào)，每每個單單位內(nèi)內(nèi)采用用分體體式空空調(diào)；；土地住住宅產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，，低首首付降降低了了購買買門檻檻；成功原原因二二：功能轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換項目推出背背景：周邊邊住宅價格格高啟，因因此商住公公寓價格上上升空間較較大；商住公寓功功能：可商商可??；商住公寓可可供企業(yè)注注冊掛牌；；商住公寓寓辦公費用用低；商住公寓形形象高、自自由空間、、多元功能能，擴大客客戶覆蓋面面廣，包括括投資客、、小型公司司、自由工工作者；地理位置：：福田深南南大道與香香蜜湖路交交匯；項目規(guī)模：：辦公建筑筑面積26999㎡㎡，商業(yè)業(yè)建筑面積積3026

㎡；項目概況：：4層為商商務(wù)會所;28層為為健康會所所;1-2層為商務(wù)務(wù)配套:咖咖啡吧\中中西餐廳\美容美發(fā)發(fā)廳；戶型設(shè)計：：銀座國際際的扁梁無無柱設(shè)計，，為客戶提提供了面積積從68-1134

㎡的““百變”““X”辦公公空間，空空間可隨意意組合；項目推出““會呼吸的的寫字樓””概念；怎么為中小小型知識型型企業(yè)打造造最有競爭爭力的產(chǎn)品品————銀座國際際銀座國際———概念創(chuàng)創(chuàng)新型會“呼吸”的寫字樓向缺氧時代SAY”NO”成功原因分分析：首推“生態(tài)健康康辦公”概概念項目背景：：周邊寫字字樓產(chǎn)品成成熟，競爭爭激烈；首次在深圳圳寫字樓市市場推出““生態(tài)健康康辦公”的的概念；產(chǎn)品創(chuàng)新：：“三明主義義”；“空中花園園”；使用扁梁無無柱設(shè)計，，推出部分躍式式辦公間；；案例對本項項目的借鑒鑒意義外部求形象象、內(nèi)部求求經(jīng)濟為求速度，，一般會考考慮產(chǎn)品組組合降低單戶面面積、擴大大客戶層適當考慮環(huán)環(huán)保、生態(tài)態(tài)等理念充分考慮客客戶的后期期運營成本本本地市場案案例借鑒——國際企企業(yè)中心：：“借勢農(nóng)農(nóng)業(yè)路，高高形象占領(lǐng)領(lǐng)市場高端端，靈活控控制單戶面面積，實現(xiàn)現(xiàn)價格和速速度雙贏。。”入市時間：：2004.10價格：開盤盤3800，1月升升至4100元/M2；速度：國際際企業(yè)中心心10月16日開盤盤；目前已已銷售了三三個月，銷銷售率約60％。小小戶型銷售售較快，剩剩余整層較較難銷。客戶：國際際企業(yè)中心心自用占大大部分，投投資的較少少，層差價價格??；小小戶型客戶戶以廣告、、外貿(mào)等發(fā)發(fā)展型小企企業(yè)為主，，河南信息大大廈——產(chǎn)產(chǎn)品和價格格占領(lǐng)市場場最高端。。但地段和和營銷投入入遜于企業(yè)業(yè)中心，單單位面積整整體偏大，，影響了銷銷售速度。。入市時間：：2004.02價格：開盤盤4300，1月升升至4500元/M2；速度：信息息大廈開盤盤近一年，，推向市場場的量約2萬平米；；目前銷售售率約70％。低層層小戶型銷銷售較快，，高層較難難銷?？蛻簦汉幽夏闲女a(chǎn)廳（（局部定向向開發(fā)）。。以及圍繞繞周邊汽車車大世界和和電視臺形形成的配套套單位。注協(xié)大廈：：位于經(jīng)三三路，產(chǎn)品品有局部創(chuàng)創(chuàng)新點，但但由于形象象無顯著提提升?！案吒咝詢r比，，低形象””，價格未未能突破現(xiàn)現(xiàn)有體系。。入市時間：：2004.10價格：開盤盤起價2800元，，到05年年1月升至至3000，均價不不到3500。速度度：：04年年10月月開開盤盤，，05年年1月月底底銷銷售售60%。。為經(jīng)經(jīng)三三路路上上不不多多的的純純寫寫字字樓樓形形象象的的產(chǎn)產(chǎn)品品之之一一。。產(chǎn)產(chǎn)品品在在層層高高、、車車位位比比、、板板式式立立面面、、走走道道寬寬度度、、大大堂堂面面積積方方面面比比市市場場主主流流產(chǎn)產(chǎn)品品有有所所提提升升。。但但存存在在廣廣場場回回車車的的缺缺陷陷。。廣告告投投入入少少導(dǎo)導(dǎo)致致形形象象和和知知名名度度不不高高，，主主要要靠靠客客戶戶口口碑碑傳傳頌頌。?？涂蛻魬糇宰杂糜镁泳佣喽啵?，投投資資者者少少量量。。本地地市市場場案案例例對對本本項項目目的的借借鑒鑒意意義義————高高形形象象是是突突破破區(qū)區(qū)域域價價格格體體系系的的最最佳佳選選擇擇提升升單單價價：：產(chǎn)品品形形象象>地地段段借借勢勢>產(chǎn)產(chǎn)品品內(nèi)內(nèi)部部配配置置；；提升升銷銷售售速速度度：：劃分分小小面面積積單單位位將將會會加加快快銷銷售售速速度度；；技術(shù)術(shù)路路線線圖圖市場場機機會會掃掃描描地塊塊價價值值分分析析提出出假假設(shè)設(shè)案例例借借鑒鑒市場場競競爭爭分分析析發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略項目目定定位位物業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展原原則則經(jīng)濟指標建筑排布戶型配比重點形象元素建筑風格配套建議設(shè)計創(chuàng)新形成成戰(zhàn)戰(zhàn)略略————依托托經(jīng)經(jīng)三三路路、、以以低低成成本本高高形形象象為為戰(zhàn)戰(zhàn)略略導(dǎo)導(dǎo)向向、、以以控控制制單單戶戶面面積積、、滿滿足足靈靈活活置置業(yè)業(yè)為為產(chǎn)產(chǎn)品品導(dǎo)導(dǎo)向向、、打打造造符符合合知知識識服服務(wù)務(wù)型型中中小小企企業(yè)業(yè)及及投投資資客客需需求求的的商商務(wù)務(wù)綜綜合合體體領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)者一線品牌項目具有無可復(fù)制的資源產(chǎn)品核心優(yōu)勢明顯，大規(guī)模制造壟斷價格標桿，引領(lǐng)市場潮流具有持續(xù)作戰(zhàn)能力市場新進者具備一定獨特資源和生產(chǎn)規(guī)模改變游戲規(guī)則強調(diào)新的評估標準強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值追隨者補缺者缺乏獨特資源和資金實力搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價格戰(zhàn)的制造者規(guī)模小，快速靈活目標客戶明確，挖掘細分市場價值抓住某種需求變化趨勢，在細節(jié)創(chuàng)新打造難以復(fù)制的產(chǎn)品敏銳的機會主義者技術(shù)術(shù)路路線線圖圖市場場機機會會掃掃描描地塊塊價價值值分分析析提出假設(shè)案例借鑒市場競爭分析析發(fā)展戰(zhàn)略項目定位物業(yè)發(fā)展原則則經(jīng)濟指標建筑排布戶型配比重點形象元素建筑風格配套建議設(shè)計創(chuàng)新市場領(lǐng)先者市場追隨者市場補缺者市場占位客戶及產(chǎn)品定定位市場挑戰(zhàn)者高檔中高檔中檔形象定位寫字樓類型：：通過標簽打打造高形象、、通高性價比比辦公物業(yè)，，彌補細分市市場空白高檔中高檔中檔寫字樓定位選擇公寓產(chǎn)品品的原因競爭分析：與與鄭東新區(qū)搶搶奪投資客戶戶地塊條件：臨臨街面窄，地地塊內(nèi)部的商商業(yè)價值有限限。機會溢價：與與寫字樓形成成綜合體，配配套資源共享享；公寓可降低成成本并獲得更更多產(chǎn)品溢價價。案例借鑒：公公寓可以提升升速度，擴大大市場覆蓋。。目前的小戶型型公寓市場總總體掃描———自住和投資資需求居多，，專業(yè)的商務(wù)務(wù)類公寓較少少。供需特征：個人主用市場場為主，商用用公寓較少。。自住以白領(lǐng)30～60M2的需求最最為集中。價價格集中在2800－3000，最最高達到3500元。投資市場旺盛盛，占總需求求的60％。?！暗涂們r，低低首付，弱配配套，過渡性性投資”，但但產(chǎn)品創(chuàng)新點點不多。普通公寓占絕絕對比例商務(wù)公寓公寓定位做為商務(wù)氛圍圍最濃厚的經(jīng)經(jīng)三路上的小小戶型公寓型型項目供應(yīng)量量稀缺，不能能滿足市場的的需要本案時尚PARTY二十一世紀社社區(qū)新樓中樓樓偉業(yè)財富中心心香桔市經(jīng)三路作為商商務(wù)成熟片區(qū)區(qū)年輕白領(lǐng)的的小戶型公寓寓和商務(wù)公寓寓還存在空白白。恒升府第玲瓏居鑫苑都市領(lǐng)地地佳和廣場類型商務(wù)公寓服務(wù)式住宅產(chǎn)權(quán)式酒店普通住宅功能辦公及居住純居住居住純居住裝修一般裝修精裝修、帶家具精裝修、帶家具可不帶裝修附加價值較高很高很高較低風險性一般一般較高較低功能可轉(zhuǎn)化性寫字樓、服務(wù)式住宅（公寓）、產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店、商務(wù)公寓服務(wù)式住宅（公寓）、商務(wù)公寓服務(wù)式住宅（公寓）與寫字樓的兼容性完全兼容兼容兼容不兼容收益方式可租可售可租可售銷售銷售后續(xù)操作管理物業(yè)管理、辦公服務(wù)酒店式管理（后期管理成本高）酒店式管理（后期管理成本高）物業(yè)管理公寓類型———商務(wù)公寓決策原因：市場補缺，形形象領(lǐng)先；客戶資源共享享；公寓形象向純純寫字樓借勢勢可提升產(chǎn)品品價值；小單位降低門門檻；快速回籠資金金；產(chǎn)品定位小結(jié)結(jié)——綜合體＝＝寫字樓＋商商務(wù)公寓＋商商業(yè)產(chǎn)品解構(gòu)功能定位收益方式寫字樓辦公高形象、高性價比的中高端生態(tài)型寫字樓銷售商務(wù)公寓小型辦公、自住SOHO服務(wù)式公寓銷售裙樓商業(yè)銀行、餐飲劃鋪出售寫字樓：60%—70%商業(yè)：約占5%商務(wù)公寓：30%-35%起到為寫字樓樓和商務(wù)公寓寓產(chǎn)品配套服服務(wù)和提升商商務(wù)區(qū)檔次及及品味的功能能，同時輻射射周邊辦公區(qū)區(qū)及社區(qū)，不宜量大真正提升價值值，主要產(chǎn)生生溢價的部分分，是本項目目的主導(dǎo)產(chǎn)品品提升價值，產(chǎn)產(chǎn)生溢價的部部分，是本項項目的主要產(chǎn)產(chǎn)品形象定位繁華經(jīng)三路專業(yè)寫字樓形象定位案名示意經(jīng)三國際廣場場更專業(yè)、更生生態(tài)、更便捷捷。。。備選案名：諾諾德中心、禮禮頓中心經(jīng)三國際廣場場經(jīng)三創(chuàng)展中心心更專業(yè)、更生生態(tài)、更便捷捷。。。客戶定位———寫字樓客戶構(gòu)成特征描述核心客戶市內(nèi)中高端客戶（約占70%）企業(yè)處于初創(chuàng)階段、屬成長型中小企業(yè)、資金積累有限；行業(yè)：IT公司、設(shè)計公司、律師及會計師事務(wù)所、咨詢公司、廣告公司等；以知識服務(wù)型為主，注重企業(yè)形象，同時考慮企業(yè)運營成本；對于產(chǎn)業(yè)鏈及商力環(huán)境依賴性較強；

公司人員一般工作時間較長，經(jīng)常晚上加班重要客戶本地投資客

（約占20%）主要為政府公務(wù)員、事業(yè)單位管理層；注重高品質(zhì)生活的私營業(yè)主；看重可租售性和升值潛力游離客戶外地投資客

(約占10%)因工作需要經(jīng)常到鄭州，具有投資意識客戶定位———公寓客戶構(gòu)成特征描述核心客戶經(jīng)三路周邊的白領(lǐng)（約占50%）大學畢業(yè)3-5年，月收入2000元左右有一定技能，對未來信心充足原籍：鄭州周邊縣市置業(yè)目的：過渡性居住喜好：喜歡時尚、對周邊人群素質(zhì)較關(guān)注注重對處交通重要客戶投資客

（約占30%）主要是已在周邊中高檔社區(qū)置業(yè)人群、看重經(jīng)三路周邊的高薪人群集中、并認可片區(qū)發(fā)展前景游離客戶新創(chuàng)業(yè)人士（約占20%）將生活與辦公合二為一價格定位———寫字樓以高高品質(zhì)、高形形象產(chǎn)品彌補補市場空缺，，定價在3600~3900元/平平米新城區(qū)一般住宅40003500300020002500老城區(qū)一般住宅開發(fā)區(qū)大盤住宅高端寫字樓單價寫字樓價格經(jīng)三路主流商住樓與高層住宅公寓價格技術(shù)路線圖市場機會掃描描地塊價值分析析提出假設(shè)案例借鑒市場競爭分析析發(fā)展戰(zhàn)略項目定位物業(yè)發(fā)展原則則經(jīng)濟指標建筑排布戶型配比重點形象元素建筑風格配套建議設(shè)計創(chuàng)新針對開發(fā)商目目標價值最大化原原則針對目標客戶戶需求特征形象提升原則則：提高容積率借足優(yōu)勢做足足寫字樓份額額公寓規(guī)劃滿足足向?qū)懽謽强靠繑n的功能成本控制原則則中檔建材及配配套充分利用相鄰鄰地塊資源昭示性最能展示形象象的三個元素素降低運營成本本提高使用率增加附加值節(jié)能技術(shù)物業(yè)發(fā)展建議議原則

———“外部高形形象，內(nèi)部求求經(jīng)濟”物業(yè)發(fā)展建議議原則經(jīng)濟指標建筑排布戶型配比重點形象元素素建筑風格配套建議設(shè)計創(chuàng)新經(jīng)濟測算（按按鑫苑初步方方案、容積率率升至6）———方案一一：1棟寫字字樓、2棟公公寓車庫2000平米米商業(yè)0平米寫字樓13500平平米公寓 32000平米說明：成本由鑫苑公公司提供銷售估值寫字樓3800元/平米米銷售率95%公寓3200元/平米銷售率95%序號項

目合計備注1銷售收入14,601.50

2開發(fā)成本11,773.38

3銷售費用365.04

4營業(yè)稅金及附加744.68

5利潤總額1,718.40

6所得稅567.0733%7凈利潤1,151.33

稅前成本利潤率=利潤總額/總成本費用14.2%稅后成本利潤率=凈利潤/總成本費用9.5%注：對本項目而言，總成本費用即為項目總投資總投資=開發(fā)成本+銷售費用存量收益寫字樓存量675平米預(yù)計售價256.5萬元商業(yè)存量0平米預(yù)計售價0萬元公寓存量1600平米預(yù)計售價512萬元經(jīng)濟指標經(jīng)濟指標序號項

目合計

備注1銷售收入23,042.60

2開發(fā)成本16,647.02

3銷售費用576.07

4營業(yè)稅金及附加1,175.17

5利潤總額4,644.34

6所得稅1,532.63

33%7凈利潤3,111.71

稅前成本利潤率=利潤總額/總成本費用27.0%稅后成本利潤率=凈利潤/總成本費用18.1%注：對本項目而言，總成本費用即為項目總投資總投資=開發(fā)成本+銷售費用存量收益寫字樓存量1250平米售價475萬元商業(yè)存量450平米售價360萬元公寓存量1970平米售價630.4萬元車庫 3000平米商業(yè) 3000平米寫字樓 25000平米米公寓 39400平米說明：成本由鑫苑公公司提供銷售估值：商業(yè)8000元/平米銷售率85%寫字樓3800元/平米米銷售率95%公寓3200元/平米銷售率95%經(jīng)濟指標確立立(容積率8.25)———方案二二：1棟寫字字樓、2棟公公寓經(jīng)濟指標經(jīng)濟指標經(jīng)濟測算（容容積率8.25)

———方案三：2棟寫字樓、、1棟公寓容積率8.25車庫3000平米米商業(yè)3000平米米寫字樓50000平平米公寓 14400平米說明：成本由鑫苑公公司提供銷售估值商業(yè)8000元/平米銷售率85%寫字樓3800元/平米米銷售率95%公寓3200元/平米銷售率95%序號項

目合計

備注1銷售收入

2開發(fā)成本

3銷售費用

4營業(yè)稅金及附加

5利潤總額

6所得稅

33%7凈利潤

稅前成本利潤率=利潤總額/總成本費用29.1%稅后成本利潤率=凈利潤/總成本費用19.5%注：對本項目而言，總成本費用即為項目總投資總投資=開發(fā)成本+銷售費用存量收益寫字樓存量2500平米預(yù)計售價950萬元商業(yè)存量450平米預(yù)計售價360萬元公寓存量720平米預(yù)計售價230.4萬元經(jīng)濟指標經(jīng)濟指標24,467.6017,372.02611.691,247.855,236.041,727.893,508.15經(jīng)濟指標確立立

——方案案一、方案二二、方案三比比較方案一方案二方案三預(yù)算凈收益1,151.333,111.7