世邦物業(yè)管理工程知識(shí)培訓(xùn)

物業(yè)管理工程知識(shí)培訓(xùn)-基礎(chǔ)管理-運(yùn)行管理-維修管理-安全管理-危機(jī)管理物業(yè)設(shè)備包括許多內(nèi)容，不同性質(zhì)的房屋建筑有不同的設(shè)備,大致包括以下：什么是物業(yè)設(shè)備建筑衛(wèi)生設(shè)備(給排水設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、消防設(shè)備、供熱供冷與通風(fēng)設(shè)備，人防設(shè)備等)；建筑電氣工程設(shè)備（供電及照明、弱民、電梯防雷裝置等房屋廚房設(shè)備房屋景觀設(shè)備房屋清潔設(shè)備等基礎(chǔ)管理設(shè)備資料檔案管理標(biāo)準(zhǔn)化管理規(guī)章制度教育培訓(xùn)、基礎(chǔ)教育工作物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理是為實(shí)現(xiàn)物業(yè)設(shè)備及職能服務(wù)提供有關(guān)資料信息的依據(jù)。物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)管理工作主要有四類：設(shè)備原始資料：如設(shè)備出廠合格證書、操作使用說明、驗(yàn)收資料、設(shè)備安裝與結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備登記表等。

設(shè)備維修資料：如報(bào)修單、事故記錄、中大修工程記錄、技術(shù)革新記錄等

設(shè)備管理資料：如運(yùn)行記錄、普查記錄、運(yùn)行月報(bào)、考評(píng)資料等設(shè)備的檔案資料管理工作基本任務(wù)：一是做好設(shè)備技術(shù)檔案的保管；二是為設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、管理等提供資料信息依據(jù)。基礎(chǔ)管理——設(shè)備資料檔案管理

技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。如各類設(shè)備的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，完好標(biāo)準(zhǔn)、維修等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等。管理標(biāo)準(zhǔn)。如報(bào)修程序，信息處理標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)、考核與獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)等。設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化工作的基本功能有兩個(gè)方面：一是為設(shè)備管理職能的實(shí)施提供共同行為準(zhǔn)則和標(biāo)準(zhǔn)；二是為設(shè)備的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供基本的依據(jù)和手段；基礎(chǔ)管理

——標(biāo)準(zhǔn)化管理

生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程：主要有安全操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)程

管理工作制度：主要有運(yùn)行管理制度、巡視制度、安全管理制度、預(yù)防檢修制度、值班工作制度

責(zé)任制度：包括崗位責(zé)任制度、記錄與報(bào)告制度、安全制度、交接班制度等基礎(chǔ)管理

——規(guī)章制度

對(duì)本企業(yè)員工的培訓(xùn)與教育：基本內(nèi)容是技術(shù)業(yè)務(wù)、崗位培訓(xùn)、思想教育、職業(yè)道德、禮儀教育等

對(duì)業(yè)主、使用人的宣傳與教育：其重點(diǎn)是有關(guān)合理與安全使用設(shè)備的宣傳教育基礎(chǔ)管理——教育與培訓(xùn)物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理是設(shè)備在日常運(yùn)行和使用過程中的各項(xiàng)組織管理工作，它具有日常性，安全性和廣泛性的特點(diǎn)和要求。有以下兩類：運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行的勞動(dòng)組織。設(shè)備運(yùn)行管理制度

定員工作：也就是根據(jù)勞動(dòng)分工特點(diǎn)，設(shè)備運(yùn)行要求和管理的需要，合理確定工作崗位的人數(shù)，其主要方法有按設(shè)備定員，按崗位定員和按比例定員三種方式。作業(yè)組的組織：如電梯設(shè)備運(yùn)行組，水工電工組等。工作輪班組織：也就是勞動(dòng)力的時(shí)間組織問題。工作輪班組織有單班制和多班制兩種，在多班制條件下，必須妥善解決輪班組織問題。勞動(dòng)組織目的，一是在合理分工協(xié)作基礎(chǔ)上配置勞動(dòng)力。二是據(jù)設(shè)備技術(shù)要求與崗位設(shè)置情況，采取合理的勞動(dòng)組織形式提高勞動(dòng)效率。運(yùn)行管理——設(shè)備運(yùn)行的勞動(dòng)組織設(shè)備的安全操作規(guī)程。設(shè)備的巡視工作制度崗位責(zé)任制度制度與交接班制度記錄與報(bào)表制度報(bào)告制度服務(wù)規(guī)范運(yùn)行管理制度是全體員工的工作依據(jù)與準(zhǔn)則。運(yùn)行管理——設(shè)備運(yùn)行管理制度物業(yè)設(shè)備種種類繁多，，有些具有有一定的危危險(xiǎn)性，在在使用操作作和維修過過程中，稍稍有疏忽往往往會(huì)造成成機(jī)毀人亡亡的重大事事故。同時(shí)時(shí)，設(shè)備的的合理使用用和安全操操作也是減減少維修損損失，延長(zhǎng)長(zhǎng)設(shè)備壽命命的一個(gè)重重要環(huán)節(jié)；；包括：安全管理加強(qiáng)安全教教育與宣傳傳。設(shè)備安全管理理措施落實(shí)設(shè)備合格格證制度安全責(zé)任制度度對(duì)操作人員要要：培訓(xùn)安全作作業(yè)訓(xùn)練，安安全意識(shí)教育育和安全作業(yè)業(yè)管理。對(duì)業(yè)主和使用用人員要：宣傳設(shè)備安全全使用知識(shí)，，提高安全意意識(shí)。在特殊部位張張貼安全宣傳傳標(biāo)志，安全全宣傳報(bào)欄。。定期召開業(yè)主主和使用人座座談會(huì)。安全管理——加強(qiáng)安全教育育與宣傳對(duì)一些特殊或或具有危險(xiǎn)性性的設(shè)備需設(shè)設(shè)計(jì)和安裝必必要的安全保保護(hù)措施定期進(jìn)行設(shè)備備的安全檢查查和性能測(cè)試試制定設(shè)備的安安全管理制度度安全管理——設(shè)備安全管理理措施落實(shí)國(guó)家對(duì)安安全性能要求求高的設(shè)備合合格證制度，，如電梯。要求使用和維維修人員持證證上崗。安全管理——設(shè)備合格證制制度主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)責(zé)安全管理工工作，安全巡巡檢。在崗位責(zé)任制制中，安全必必須作為一項(xiàng)項(xiàng)責(zé)任內(nèi)容明明確下來。安全管理，人人人有責(zé)。形成一整套安安全責(zé)任制度度。安全管理——安全責(zé)任制度度《特種設(shè)備安安全監(jiān)察條例例》規(guī)定：鍋鍋爐、電梯、、游樂設(shè)施等等為特種設(shè)備備，實(shí)行政府府安全監(jiān)察制制度按規(guī)定保養(yǎng)，，人員持證上上崗配合安全檢查查，落實(shí)合格格證制度形成一整套安安全責(zé)任制度度分清政府、管管理公司、維維修單位、生生產(chǎn)廠家責(zé)任任安全管理——特種設(shè)備物業(yè)設(shè)備的維維修管理是指指對(duì)設(shè)備維修修活動(dòng)所從事事的組織，計(jì)計(jì)劃與控制。。包括：維修管理設(shè)備的三級(jí)保保養(yǎng)。定期檢查計(jì)劃維修計(jì)劃修理的定定額標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)設(shè)備的更更新改造和購(gòu)購(gòu)置與評(píng)價(jià)日常維護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)：主要包括檢檢查，清潔和和潤(rùn)滑及時(shí)做做好堅(jiān)固工作作以及必要記記錄等。一級(jí)保養(yǎng)：按計(jì)劃進(jìn)行行的保養(yǎng)工作作。主要包括括對(duì)設(shè)備進(jìn)行行局部解體，，進(jìn)行清洗，，調(diào)整，按照照設(shè)備磨損規(guī)規(guī)律進(jìn)行定期期保養(yǎng)。二級(jí)保養(yǎng)：對(duì)設(shè)備進(jìn)行行全面清洗，，部分解體和和局部修理，，更換或修復(fù)復(fù)磨損件，使使設(shè)備能夠達(dá)達(dá)到完好狀態(tài)態(tài)的保養(yǎng)。維修管理——設(shè)備的三級(jí)保保養(yǎng)設(shè)備檢查：指根據(jù)檢測(cè)儀儀表或人的感感覺器官對(duì)設(shè)設(shè)備的運(yùn)行情情況、工作精精度、磨損程程度進(jìn)行檢查查和校驗(yàn)，是是設(shè)備維修管管理中的一個(gè)個(gè)重要環(huán)節(jié)。。通過檢查，及及時(shí)查明和消消除設(shè)備隱患患針對(duì)發(fā)現(xiàn)的問問題，擬定改改進(jìn)的工作措措施，有目的的地做好修理理前的準(zhǔn)備工工作，以提高高維修質(zhì)量。。維修管理——定期檢查房屋安全檢查查是物業(yè)管理理的重要內(nèi)容容。《房屋完損等等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》按結(jié)構(gòu)、、裝修、設(shè)備備將房屋分為為完好房、基基本完好房、、一般損壞房房、嚴(yán)重?fù)p壞壞房、危險(xiǎn)房房五類。定期評(píng)定房屋屋完損等級(jí)(一般1-3年），并將檢查結(jié)果果整理歸檔。。維修管理——房屋安全檢查查維修管理——計(jì)劃維修計(jì)劃修理是以以設(shè)備的磨損損理論和故障障規(guī)律為依據(jù)據(jù)的。研究與把握設(shè)設(shè)備的磨損形形成規(guī)律和故故障發(fā)生規(guī)律律是搞好設(shè)備備的預(yù)防性計(jì)計(jì)劃維修工作作的基本依據(jù)據(jù)。維修管理——計(jì)劃維修設(shè)備故障曲線線圖維修管理——計(jì)劃維修設(shè)備磨損曲線線圖維修管理——計(jì)劃維修零星維修工程程：通常只要修修復(fù)，更換少少量易損零件件，調(diào)整少部部分機(jī)構(gòu)和精精度。中修工程：正常定期檢檢修，使設(shè)備備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)到下一次修修理，更換率率一般在10%-30%。大修工程：對(duì)設(shè)備定期期的全面檢修修。維修管理——計(jì)劃修理的定定額標(biāo)準(zhǔn)修理周期及結(jié)結(jié)構(gòu)。修理周期指指相鄰兩次大大修之間，機(jī)機(jī)器設(shè)備的工工作時(shí)間；修修理周期結(jié)構(gòu)構(gòu)是指在一個(gè)個(gè)修理周期內(nèi)內(nèi)，大修、中中修、定期保保養(yǎng)的次數(shù)及及排列順序；；修理復(fù)雜系數(shù)數(shù)，是用來表示示不同設(shè)備的的修理復(fù)雜程程度，計(jì)算修修理工作量的的假定單位。。勞動(dòng)量定額，是為完成設(shè)設(shè)備的各種修修理工作所規(guī)規(guī)定的勞動(dòng)量量標(biāo)準(zhǔn)，通常常以完成一個(gè)個(gè)修理系數(shù)所所需要的勞動(dòng)動(dòng)時(shí)間表示。。其它定額標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)有了這些定額額標(biāo)準(zhǔn)，就可可以制定設(shè)備備的修理計(jì)劃劃維修管理——物業(yè)設(shè)備的更更新改造和購(gòu)購(gòu)置評(píng)價(jià)設(shè)備的壽命分分為物質(zhì)壽命命，技術(shù)壽命命和經(jīng)濟(jì)壽命命，通常把設(shè)設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽壽命年限作為為設(shè)備更新的的依據(jù)。設(shè)備改造：設(shè)設(shè)備原型更新新和設(shè)備技術(shù)術(shù)更新，通常常要橫向經(jīng)綜綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)比較后，確確定更新方案案。物業(yè)設(shè)備的購(gòu)購(gòu)置即是技術(shù)術(shù)性工作工作作又是一種物物業(yè)投資的經(jīng)經(jīng)濟(jì)性活動(dòng)。。因此對(duì)購(gòu)置置目的要進(jìn)行行反復(fù)研究。。保證購(gòu)置項(xiàng)項(xiàng)目技術(shù)上先先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上上合理，功效效上適用，要要同業(yè)主、用用戶充分協(xié)商商，征得支持持。設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性性評(píng)價(jià)方法可可采用年費(fèi)法法，從不同的的方案中選擇擇最優(yōu)方案。。四大目標(biāo)查明危機(jī)原因因減少或控制破破壞、損失程程度迅速、正確的的反應(yīng)制止危機(jī)繼續(xù)續(xù)存在工程危機(jī)管理理重點(diǎn)鎮(zhèn)定行事勿輕舉妄動(dòng)，，分清責(zé)任、、權(quán)限配合政府部門門之行動(dòng)善用資源知人善任小心媒體之處處理控制群眾情緒緒工程危機(jī)管理理人命之價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他硬件軟件-設(shè)計(jì)––制度-維修––監(jiān)察-更改––經(jīng)驗(yàn)-突發(fā)––效率(反應(yīng))工程危機(jī)管理理——危機(jī)產(chǎn)生的內(nèi)內(nèi)部原因法規(guī)供應(yīng)突發(fā)工程危機(jī)管理理——外辦影響產(chǎn)生生的危機(jī)--物業(yè)管理是計(jì)計(jì)劃性的工作作（為物業(yè)制訂訂適當(dāng)之管理模式、、人員架構(gòu)、、規(guī)章制度））--每天都有有所準(zhǔn)備--消除物業(yè)業(yè)設(shè)計(jì)的危險(xiǎn)險(xiǎn)性--完善物業(yè)業(yè)設(shè)備的各種種系統(tǒng)的維修修工作--嚴(yán)格執(zhí)行行所有規(guī)章制制度（監(jiān)察）--配合實(shí)際際情況，適當(dāng)當(dāng)修改所有規(guī)規(guī)章制度--加強(qiáng)培訓(xùn)訓(xùn)，加強(qiáng)效率率（案例討論，，演習(xí)）--經(jīng)常演習(xí)習(xí)，加強(qiáng)宣傳傳--急急需需品品的的準(zhǔn)準(zhǔn)備備，，備備用用物物件件、、零零件件。。工程程危危機(jī)機(jī)管管理理———預(yù)防防危危機(jī)機(jī)發(fā)發(fā)生生之之措措施施確認(rèn)認(rèn)位位置置----電電梯梯編編號(hào)號(hào)、、樓樓層層;通知知有有關(guān)關(guān)員員工工采采取取相相應(yīng)應(yīng)行行動(dòng)動(dòng)----乘乘客客人人數(shù)數(shù)、、照照明明、、通通風(fēng)風(fēng)情情況況;安撫撫乘乘客客，，注注意意傷傷病病;技工工：：盡盡快快救救人人;密切切監(jiān)監(jiān)控控現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)情情況況管管理理/保保安安：：注意意等等待待人人群群（疏疏導(dǎo)導(dǎo)）），，安排排臨臨時(shí)時(shí)指指導(dǎo)導(dǎo)員員盡快快救救出出被被困困乘乘客客,注注意意空空氣氣暢暢順順跟進(jìn)進(jìn)乘乘客客需需要要，，道道歉歉,如如有有病病患患情情況況，，立立即即通通知知急急救救部部門門協(xié)協(xié)助助查究究原原因因，，盡盡快快修修復(fù)復(fù)改改善善;詳盡盡報(bào)報(bào)告告,注注意意事事項(xiàng)項(xiàng)：：考慮慮設(shè)設(shè)備備之之價(jià)價(jià)值值;工程程危危機(jī)機(jī)管管理理———危機(jī)機(jī)處處理理電梯梯困困人人應(yīng)變變準(zhǔn)準(zhǔn)備備物資資（沙沙包包、、防防水水閘閘板板、、抽抽水水泵泵、、防防水水布布、、員員工工裝裝備備、、應(yīng)應(yīng)急急用用品品：：救救傷傷、、飲飲用用水水、、干干糧糧））預(yù)防防措措施施保護(hù)護(hù)各各機(jī)機(jī)房房/保保護(hù)護(hù)或或切切斷斷可可能能被被涉涉及及之之接接電電設(shè)設(shè)備備保護(hù)護(hù)地地下下室室保護(hù)護(hù)電電梯梯保證證去去水水道道暢暢通通工程程危危機(jī)機(jī)管管理理———危機(jī)機(jī)處處理理自然然災(zāi)災(zāi)害害（（水水浸浸、、洪洪水水、、暴暴雨雨））工作作程程序序密切切留留意意政政府府有有關(guān)關(guān)部部門門通通知知/指指示示(一一般般自自然然災(zāi)災(zāi)害害均均非非突突發(fā)發(fā)性性)派遣遣專專責(zé)責(zé)人人員員報(bào)報(bào)告告情情況況配合合政政府府有有關(guān)關(guān)部部門門執(zhí)執(zhí)行行工工作作有需需要要時(shí)時(shí)疏疏散散物物業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)所所有有人人員員(關(guān)關(guān)閉閉所所有有電電源源保保護(hù)護(hù)/攜攜帶帶財(cái)財(cái)物物)事后后安安排排清清潔潔及及設(shè)設(shè)備備復(fù)復(fù)位位(小小心心安安全全)詳盡盡報(bào)報(bào)告告(拍拍照照記記錄錄)向保險(xiǎn)公公司提交交報(bào)告，，要求索索賠(必必須于24小時(shí)時(shí)內(nèi)申報(bào)報(bào)索賠)工程危機(jī)機(jī)管理——危機(jī)處理理自然災(zāi)害害（水浸浸、洪水水、暴雨雨）確定源頭頭水源（留意漏漏水處與與物業(yè)各各種設(shè)備備之距離離，重點(diǎn)點(diǎn)在電器器、電梯梯及通訊訊設(shè)備等等）關(guān)閉/切切斷水源源防止水浸浸范圍擴(kuò)擴(kuò)大（堵塞/疏導(dǎo)，，避開物物業(yè)之較較重要地地方）加速排水水（必須保保證排水水有效及及順通））進(jìn)行搶修修監(jiān)察其他他可能受受影響之之地方（可能引引致之隱隱患）清潔及修修復(fù)詳盡報(bào)告告（拍照記記錄）向保險(xiǎn)公公司提交交報(bào)告，，要求索索賠如有需要要，跟進(jìn)進(jìn)用戶關(guān)關(guān)系（道歉，，協(xié)助清清理、修修復(fù)等））設(shè)備損壞壞——漏水工程危機(jī)機(jī)管理——危機(jī)處理理確定受影影響之位位置、范范圍（注意不不容許停停電之設(shè)設(shè)備，如如醫(yī)院之之部分特特殊設(shè)備備）檢查原因因備用發(fā)電電機(jī)/應(yīng)應(yīng)急照明明（注意臨臨時(shí)照明明之安全全，如使使用明火火照明））注意儲(chǔ)油油量，正正常操作作（專人監(jiān)控控）加強(qiáng)保安安，加派派巡邏恢復(fù)供電電后，小小心跳掣掣現(xiàn)象（若長(zhǎng)時(shí)時(shí)間停電電，寒冷冷天氣及及地區(qū)，，需檢查查水管是是否凍裂裂）水泵排氣氣電腦系統(tǒng)統(tǒng)檢查全物物業(yè)供電電空調(diào)系系統(tǒng)設(shè)備損壞壞——停電工程危機(jī)機(jī)管理——危機(jī)處理理留意政府府有關(guān)部部門通知知/指示示檢查所有有設(shè)施正正常檢查所有有應(yīng)急設(shè)設(shè)備(備備用)加固容易易被吹走走的戶外外物品收回可移移動(dòng)之戶戶外物品品檢查下水水道暢通通關(guān)好窗戶戶，并加加保護(hù)關(guān)好防風(fēng)風(fēng)閘門通知客戶戶當(dāng)值人員員，做好好加班準(zhǔn)準(zhǔn)備適時(shí)做戶戶外檢查查風(fēng)災(zāi)——之前準(zhǔn)備備工程危機(jī)機(jī)管理——危機(jī)處理理應(yīng)急設(shè)備備：手提水泵泵、應(yīng)急急燈、急急救用品品、發(fā)電電機(jī)、電電筒、膠膠條、木木板/繩繩、安全全帽、雨雨衣、水水靴、沙沙包、防防水閘、、吸水機(jī)機(jī)、地拖拖物業(yè)準(zhǔn)備備：保留安全全出口，，通知物物業(yè)內(nèi)所所有人員員或派專專人指示示安排膳食食小心安全全，取消消戶外正正常作業(yè)業(yè)（崗?fù)ぶ抵蛋啵╋L(fēng)災(zāi)——之前準(zhǔn)備備工程危機(jī)機(jī)管理——危機(jī)處理理檢查損毀毀情況執(zhí)行清理理工作協(xié)助客戶戶恢復(fù)檢修受損損設(shè)備詳盡報(bào)告告（拍照照記錄））向保險(xiǎn)公公司提交交報(bào)告，，要求索索賠風(fēng)災(zāi)過后后工程危機(jī)機(jī)管理——危機(jī)處理理派最接近近現(xiàn)場(chǎng)之之員工調(diào)調(diào)查火情情盡快報(bào)告告現(xiàn)場(chǎng)情情況確實(shí)誤報(bào)報(bào)，盡快快消防控控制復(fù)復(fù)位調(diào)查誤報(bào)報(bào)原因消防控制制中心當(dāng)當(dāng)值負(fù)責(zé)責(zé)人填寫寫有關(guān)報(bào)報(bào)告如有需要要，安排排進(jìn)行維維修誤報(bào)火警警工程危機(jī)機(jī)管理——危機(jī)處理理確認(rèn)火警警后，盡盡快評(píng)估估是否報(bào)報(bào)消防部部門確認(rèn)所有有消防系系統(tǒng)正確確運(yùn)作，，關(guān)閉空空調(diào)機(jī)組組考慮是否否執(zhí)行緊緊急疏散散計(jì)劃（封鎖大大廈，許許可人士士除外））派遣物業(yè)業(yè)保安及及義務(wù)消消防員進(jìn)進(jìn)行滅火火切斷火場(chǎng)場(chǎng)電源關(guān)閉所有有電梯于于首層，，只留消消防專梯梯（派專專人操操作））協(xié)助消消防員員滅火火火警過過后，，清理理場(chǎng)地地詳盡報(bào)報(bào)告，，照相相如有需需要，，向保保險(xiǎn)公公司索索賠分析起起火原原因，，追究究責(zé)任任人，，教育育群眾眾火警處