中國房地產(chǎn)市場整體無泡沫

中國

房地產(chǎn)市場整體無泡沫西南財大課程作業(yè)那些年專家嘴中的房價2001年底2002年將是中國房地產(chǎn)業(yè)的冬天?！叭绻麡??！?001年底2002年將是中國房地產(chǎn)業(yè)的冬天?！叭绻麡鞘胁槐辣P，我就去跳樓?！?/p>

清華大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院教授魏杰只可惜，那時的“跳樓”只是一個語氣詞，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)

2002年同比漲3.7%。2001年底2002年將是中國房地產(chǎn)業(yè)的冬天?！叭绻麡?。”—2004年房地產(chǎn)泡沫“將在數(shù)月內(nèi)破裂”

統(tǒng)計局：2004年同比大漲15%

獨立經(jīng)濟學(xué)家謝國忠—2011年中國樓市見底時，均價至少會跌五成。統(tǒng)計局：2011年漲6.8%2001年底2002年將是中國房地產(chǎn)業(yè)的冬天?！叭绻麡??！薄?012年9月立帖為證，判斷2013年3月房價泡沫破滅。

房地產(chǎn)評論人牛刀根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2013年2月66個大中城市房價上漲。2001年底2002年將是中國房地產(chǎn)業(yè)的冬天?！叭绻麡?。”—2011年11月一線城市的平均房價降幅應(yīng)在20%-30%之間。

中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學(xué)家巴曙松根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2012年漲7.7%2001年底2002年將是中國房地產(chǎn)業(yè)的冬天。“如果樓。”—2005年調(diào)控的目的在于穩(wěn)定房價，而非打壓房價，2006年的房價會上漲。

據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，2006年全年，全國房價平均上漲5.5%

北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強—2010年2月房產(chǎn)政策不會對樓市產(chǎn)生大的影響，我估計今年的房價至少能上漲5%。準(zhǔn)確，2010年漲7.5%。2013年4月5日海南舉行博鰲亞洲論壇，任志強對媒體的回應(yīng)更是：“你認(rèn)為樓市有泡沫嗎？那就不要采訪我了，因為我不這樣認(rèn)為?！狈康禺a(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)的市場價格脫離了實際基礎(chǔ)價值的連續(xù)上漲現(xiàn)象。這種上漲使人們產(chǎn)生對房地產(chǎn)的遠(yuǎn)期價格繼續(xù)上升的預(yù)期,從而會產(chǎn)生持續(xù)的購買行為,推動著房地產(chǎn)市場價格對實際價值的再一次偏離,當(dāng)房地產(chǎn)市場價格上升到一定階段,上升的幅度就會變緩甚至出現(xiàn)逆轉(zhuǎn),于是人們就會急于拋售手中的房地產(chǎn),引起房價的雪崩,至此房地產(chǎn)泡沫破滅,經(jīng)濟陷入不景氣之中。國際標(biāo)準(zhǔn)房價收入比空置率租售比房價收入比房價收入比

房價收入比=世界銀行專家黑馬先生3—6倍的合理區(qū)間西歐、北歐國家房價收入比為2—3倍東歐國家高達25—30倍房價收收入比比房價收收入比比原因：：房屋屋占有有率不不同北歐房房屋占占有率率29%東歐房房屋占占有率率90%中國的的房屋屋占有有率89%不同的的房屋屋占有有率會會影響響房價價收入入比中國收收入的的統(tǒng)計計存在在問題題灰色收收入未未納入入統(tǒng)計計的范范圍民營、、個體體收入入統(tǒng)計計低于于實際際收入入房價收收入比比來衡衡量是是否存存在泡泡沫，，不夠夠全面面房價收收入比比有兩兩層意意義，，一是是指由由于價價格上上升比比居民民收入入增長長快，，導(dǎo)致致房價價收入入比逐逐年上上升，，并上上升到到一個個前所所未有有的高高度；；二是是指靜靜態(tài)的的高，，只是是表明明購買買力不不足而而已，，如一一些經(jīng)經(jīng)濟不不發(fā)達達的地地區(qū)，，一套套中檔檔商品品房的的價格格假定定為20萬元，，但這這一地地區(qū)人人均收收入?yún)s卻相當(dāng)當(dāng)?shù)停?，如為?000元，三三口之之家家家庭收收入為為9000元，那那么此此時的的房價價收入入比便便高達達20倍以上上，如如果用用這一一靜態(tài)態(tài)的房房價收收入比比來衡衡量這這個地地區(qū)是是否存存在房房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫沫，那那么結(jié)結(jié)論是是相當(dāng)當(dāng)?shù)目峡隙?，，但實實際上上在這這種情情況下下不一一定形形成泡泡沫房價收收入比比房屋空空置率率

房屋空置率=華遠(yuǎn)地地產(chǎn)董董事長長任志志強認(rèn)認(rèn)為，，如果果按照照中國國城鎮(zhèn)鎮(zhèn)建筑筑140億億平方方米的的總存存量計計算，，住宅宅的空空置率率不到到4%，因因為按按照住住房面面積140億平平方米米，人人口6.7億，，人均均20多平平方米米計算算就會會發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，空空置量量非常常低，，空置置率很很高是是假象象。房價收收入比比租價比比

房屋租價比=租售比比一般般界定定為1∶200至1：300之間，，如果果租售售比低低于1∶300，說明明該區(qū)區(qū)域房房產(chǎn)投投資價價值變變小，，房價價高估估；如如果高高于1∶200，說明明該區(qū)區(qū)域投投資潛潛力較較大，，房價價泡沫沫不大大。從我國國近幾幾年的的房價價增長長率與與房租租價格格增長長率之之比走走勢看看，2005年下半半年和和2009年下半半年出出現(xiàn)嚴(yán)嚴(yán)重的的泡沫沫，房房價增增長較較快超超過租租金價價格上上漲的的10倍以上上。隨隨后雖雖然房房價也也穩(wěn)步步上漲漲，但但是房房租價價格也也出現(xiàn)現(xiàn)大幅幅上漲漲，致致使兩兩者比比例出出現(xiàn)下下滑趨趨勢。?；久婷婕夹g(shù)面基本面面分析析1、城鎮(zhèn)化的推進3、中國房地產(chǎn)特有的融資模式4、獨特的購房模式2、嚴(yán)格的首付制度5、改善型需求的存在基本面面分析析1、城鎮(zhèn)化的推進2003200420052006200740.53%41.76%42.99%43.90%44.94%2008200920102011201245.68%46.59%49.68%51.27%52.57%每年提提高1個百分分點測測算，，從2011年至2030年的20年間，，中國國新增增城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口口將達達3億人左左右。?；久婷娣治鑫?、嚴(yán)格的首付制度首付付付款3成二套5成3套極其其以上上更多多基本面面分析析3、中國房地產(chǎn)特有的融資模式房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)的融融資絕絕大部部分來來源于于銀行行，而而銀行行在很很大程程度上上受到到監(jiān)管管部門門的控控制，，雖然然仍面面臨一一定的的風(fēng)險險，但但是目目前來來看還還在可可控范范圍內(nèi)內(nèi)?；久婷娣治鑫?、獨特的購房模式首付由由一方方或雙雙方的的父母母來出出，新新婚夫夫妻承承擔(dān)按按揭。。有的的新婚婚夫妻妻實際際上連連按揭揭也無無法承承擔(dān)，，必須須靠一一方或或雙方方的父父母親親幫助助支付付按揭揭款。。這樣樣，就就有了了我國國社會會中一一種獨獨特的的購房房模式式：3個家庭庭，或或6個勞動動力在在共同同購買買或供供養(yǎng)1套房子子?；久婷娣治鑫?0平米的的將來來想要要換成成60平米，，60平米的的想要要換成成120平米，，諸如如此類類的改改善型型需求求，將將會成成為未未來需需求的的主要要部分分。國國家現(xiàn)現(xiàn)在““禁墅墅令””就是是保證證現(xiàn)有有需求求的滿滿足，，在基基本需需求都都得不不到滿滿足的的情況況下，，改善善型需需求是是不會會大規(guī)規(guī)模滿滿足的的。5、改善型需求的存在指標(biāo)分分析投資增長消費增長房價房地產(chǎn)投資所占比重2001年底2002年將是是中國國業(yè)的的冬天天?！啊叭绻麡?。?！蓖顿Y增增長20002001200219.5%27.3%28.3%三年增增長率率連續(xù)續(xù)超過過20%，且呈呈逐年年加快快的趨趨勢，，可認(rèn)認(rèn)為出出現(xiàn)過過熱傾傾向我國房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資增長長率我國住住宅投投資增增長率率20002001200225.8%28.9%29.5%2001年底2002年將是是中國國業(yè)的的冬天天?！啊叭绻麡?。?！蓖顿Y增增長三年增增長率率連續(xù)續(xù)超過過20%，且呈呈逐年年加快快的趨趨勢，，可認(rèn)認(rèn)為出出現(xiàn)過過熱傾傾向我國房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資增長長率地區(qū)200020012002東部21.7%25.2%28.2%增長基基數(shù)低低，處處于房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展的初初期，，過高高的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)可可定位位35%-40%2001年底2002年將是是中國國業(yè)的的冬天天?！啊叭绻麡恰??！蓖顿Y增增長三年增增長率率連續(xù)續(xù)超過過20%，且呈呈逐年年加快快的趨趨勢，，可認(rèn)認(rèn)為出出現(xiàn)過過熱傾傾向我國房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資增長長率說明中中國房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資增長長總體體上由由過快快轉(zhuǎn)變變成穩(wěn)穩(wěn)健，，不存存在大大幅度度過快快增長長。年份投資額增長率增速201271804億元16.2%0.5%2013年1-2月6670億元22.8%6.6%2001年底2002年將是是中國國業(yè)的的冬天天。““如果果樓。?！毕M增增長商品房房銷售售額增增長持持續(xù)4年保持持20%的高增增長，，其中中2000-2002年連續(xù)續(xù)3年增幅幅達到到30%左右這這表明明，全全國總總體住住房消消費已已出現(xiàn)現(xiàn)過熱熱傾向向我國商商品房房銷售售增長長率全國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資額額從從2001年的的6344億元元增增長長到到2011年的的61740元，，翻翻了了近近十十倍倍；；全全國國商商品品房房銷銷售售面面積積從從2001年的的2.24億平平方方米米增增長長到到2011年的的10.99億平平方方米米，，翻翻了了近近5倍。。20002001200230.1%29.4%37.4%2001年底底2002年將將是是中中國國業(yè)業(yè)的的冬冬天天。?！啊叭缛绻麡菢?。?！薄毕M費增增長長房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)飛飛速速發(fā)發(fā)展展的的根根本本動動力力城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化的的快快速速發(fā)發(fā)展展2000年第第五五次次人人口口普普查查2010年第第六六次次人人口口普普查查城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人人口口增增加加了了2億余余人人，，鄉(xiāng)鄉(xiāng)村村人人口口減減少少1.3億余余人人，，城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人人口口比比重重上上升升13.46個百百分分點點我國國人人口口從從農(nóng)農(nóng)村村向向城城市市轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移速速度度最最快快的的10年2003年至至2012年，，中中國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場主主要要經(jīng)經(jīng)歷歷了了以以下下三三個個階階段段，，即即鼓鼓勵勵性性政政策策下下平平穩(wěn)穩(wěn)快快速速發(fā)發(fā)展展期期、、抑抑制制和和促促進進交交錯錯的的大大幅幅波波動動期期和和調(diào)調(diào)控控不不斷斷升升級級的的合合理理回回歸歸期期。。2001年底底2002年將將是是中中國國業(yè)業(yè)的的冬冬天天。?！啊叭缛绻麡菢?。?！薄狈績r價1998年新新建建商商品品住住宅宅均均價價2012年新新建建商商品品住住宅宅均均價價1854元/平米米5430元/平米米總漲漲幅幅為為193%，年年均均上上漲漲12.9%，低低于于23.5%的人人均均收收入入增增幅幅商品品住住宅宅價價格格保保持持一一定定的的增增幅幅是是非非常常合合理理的的僅僅就就增增速速來來看看，，房房價價并并沒沒脫脫離離收收入入增增長長水水平平計算算口口徑徑：：名名義義收收入入和和名名義義房房價價2001年底底2002年將將是是中中國國業(yè)業(yè)的的冬冬天天。?！啊叭缛绻麡菢?。。””房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資所所占占比比重重衡量量一一個個地地區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資是是不不是是過過高高的的重重要要尺尺度度，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資和和消消費費的的高高增增長長，，如如果果是是與與投投資資比比重重過過高高相相結(jié)結(jié)合合的的，，那那么么就就可可以以肯肯定定其其存存在在投投資資過過熱熱或或過過度度的的問問題題，，相