國(guó)內(nèi)前十房地產(chǎn)基金管理公司發(fā)展模式解析

國(guó)內(nèi)TOP10房地產(chǎn)基金管理公司發(fā)展模式解析（一）【引言】

房地產(chǎn)基金作為房地產(chǎn)金融市場(chǎng)一支重要力量，是房地產(chǎn)企業(yè)融資的一種重要途徑，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。隨著近年來房地產(chǎn)行業(yè)整體盈利能力下滑以及去化速度趨緩，以往傳統(tǒng)的“短平快”的野蠻融資模式的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也逐漸加大。在此背景下，房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)運(yùn)籌帷幄，審時(shí)度勢(shì)抓住行業(yè)轉(zhuǎn)型中的投資發(fā)展機(jī)會(huì)，以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)新常態(tài)，以集中化、精細(xì)化謀求可持續(xù)發(fā)展之道。下文整理并解析了一些國(guó)內(nèi)優(yōu)秀房地產(chǎn)基金管理公司的發(fā)展模式，以供參考。

星浩資本【公司簡(jiǎn)介】星浩資本成立于2010年，是一家涵蓋私募基金、開發(fā)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、健康養(yǎng)老等四大業(yè)務(wù)范圍的綜合性管理公司，專注于投資中國(guó)首創(chuàng)、高成長(zhǎng)性、高回報(bào)率的創(chuàng)新型城市綜合體。作為由國(guó)內(nèi)頂級(jí)民營(yíng)企業(yè)發(fā)起設(shè)立的基金公司，星浩資本旗下基金的投資人包括復(fù)星、阿里巴巴、易居、蘇寧電器、巨人集團(tuán)、均瑤集團(tuán)、華誼兄弟、涌金集團(tuán)、新光集團(tuán)等數(shù)十家中國(guó)知名企業(yè)領(lǐng)袖，核心團(tuán)隊(duì)在房地產(chǎn)領(lǐng)域具有深厚的融資、投資、開發(fā)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，并由一支共事多年、合作融洽、經(jīng)驗(yàn)互補(bǔ)的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)執(zhí)行管理。2014年11月28日，星浩資本旗下星光耀城市綜合體開發(fā)基金Ⅲ期正式封閉，基金規(guī)模達(dá)到37億元人民幣。至此，星浩資本旗下星光耀基金Ⅰ、Ⅱ、III期基金管理總規(guī)模累積近100億元?！緲I(yè)務(wù)領(lǐng)域】涉及四大業(yè)務(wù)領(lǐng)域，即基金業(yè)務(wù)、開發(fā)管理、商業(yè)管理和健康養(yǎng)老。1、基金業(yè)務(wù)包括融資、投資、資產(chǎn)管理和投資者關(guān)系三大職能。專職從事于企業(yè)私募股權(quán)產(chǎn)品設(shè)計(jì)與募集、戰(zhàn)略型資產(chǎn)組合投資及結(jié)構(gòu)化解決方案等專業(yè)領(lǐng)域。

2、開發(fā)管理以資源整合為核心能力，對(duì)項(xiàng)目的前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程營(yíng)造、成本控制、營(yíng)銷推廣以及銷售服務(wù)進(jìn)行優(yōu)質(zhì)資源的整合。3、商業(yè)管理，即以提升城市生活品質(zhì)為己任，以客戶的需求為導(dǎo)向，致力于商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)化開發(fā)運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理，打造因地制宜地打造滿足不同城市市場(chǎng)需求的商業(yè)綜合體。4、健康養(yǎng)老，依托在全國(guó)擁有的10個(gè)大型城市綜合體項(xiàng)目，選取合適的物業(yè)進(jìn)行養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)或適老化改造，在全國(guó)范圍進(jìn)行養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開發(fā)、推廣和布點(diǎn)?！灸Ｊ浇馕觥?、全產(chǎn)業(yè)鏈解決方案。在一片粗放型的野蠻生長(zhǎng)中，星浩資本提供了一套截然不同的發(fā)展路徑—以專業(yè)制勝、以模式制勝。其中最為核心的就是“全產(chǎn)業(yè)鏈解決方案”。星浩資本模式最大的特點(diǎn)是將“融投建管退”集于一體，將房地產(chǎn)私募基金整條產(chǎn)業(yè)鏈貫穿。在融、投、退之間，星浩資本借助管理團(tuán)隊(duì)的專業(yè)實(shí)力，整合了星光閃耀的股東及投資人資源，打通了開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理環(huán)節(jié)，開創(chuàng)了整合全產(chǎn)業(yè)鏈的地產(chǎn)私募基金投資模式，不斷刷新地產(chǎn)私募基金的運(yùn)營(yíng)深度，做到從前期募資到地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)管理以及運(yùn)營(yíng)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈的專業(yè)覆蓋，以及“資本-資產(chǎn)-資本”的高效循環(huán)。2、結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，與一般基金明股實(shí)債以債權(quán)為主的基金產(chǎn)品不同，星光耀I(xiàn)期、II期均為股權(quán)基金，2013年五月開始募資的III期基金，則做了結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)，針對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資人設(shè)計(jì)了包括固定收益、優(yōu)先股及股權(quán)類在內(nèi)的3種類型基金產(chǎn)品。3、實(shí)力雄厚的投資者。除了獲得民營(yíng)資本的一貫認(rèn)可與支持外，星浩資本更是開拓性地引入保險(xiǎn)公司、基金會(huì)、大型國(guó)企、上市公司等一批新領(lǐng)域機(jī)構(gòu)投資者。這些機(jī)構(gòu)投資者、大型企業(yè)投資者更關(guān)注市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，更青睞穩(wěn)定、安全的回報(bào)，他們的進(jìn)入，不僅僅豐富了投資者類型，更表明星浩資本已構(gòu)建了多元化的地產(chǎn)價(jià)值投資平臺(tái)。4、商業(yè)創(chuàng)新。（1）聚焦兒童+餐飲體驗(yàn)式商業(yè)創(chuàng)新。城市中高收入消費(fèi)快速增長(zhǎng)，星光耀廣場(chǎng)從兒童、餐飲娛樂業(yè)態(tài)提升消費(fèi)體驗(yàn)性，從項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)布局、招商品牌落地、企劃推廣、開業(yè)運(yùn)營(yíng)等各方面充分打造特色化、差異化。（2）延伸養(yǎng)老產(chǎn)品線：打通地產(chǎn)+金融+產(chǎn)業(yè)。星浩資本依托在全國(guó)擁有的10個(gè)大型城市綜合體項(xiàng)目，選取合適物業(yè)打造為宜老設(shè)施，并投入自有專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，將星浩全國(guó)綜合體的地緣優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢(shì)、復(fù)星集團(tuán)大健康平臺(tái)優(yōu)勢(shì)以及各類優(yōu)質(zhì)稀缺資源整合于一體。信?；稹竟竞?jiǎn)介】信?；穑ㄐ疟?天津)股權(quán)投資基金管理有限公司）是由保利地產(chǎn)和中信證券合作設(shè)立，兩者各持股40%，余下的20%股份由信?；鸶吖芗捌渌顿Y者持有。信保基金可以說是由開發(fā)商主導(dǎo)的中國(guó)地產(chǎn)私募基金代表，同時(shí)它聯(lián)合中信-這一金融領(lǐng)域的佼佼者，做到了產(chǎn)業(yè)和金融的有效對(duì)接和結(jié)合。【業(yè)務(wù)領(lǐng)域】主要涉及保利地產(chǎn)的全國(guó)各地的房地產(chǎn)項(xiàng)目。信保基金自2010年成立以來，在極短的時(shí)間內(nèi)募集了300億元，旗下管理著47支基金產(chǎn)品。從成都、重慶，到佛山、青島，32個(gè)保利地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的股東名冊(cè)上，都出現(xiàn)了信保基金身影，這些項(xiàng)目規(guī)模體量超過了2400萬(wàn)平米?！灸Ｊ浇馕觥?、與房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)合。信?；饝T用的手法是由基金管理公司與保利聯(lián)合拿地，再由基金管理公司引入基金接盤所占股權(quán)，進(jìn)行后續(xù)的資金提供。保利地產(chǎn)2010年以來新拓展的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，是信保基金的核心項(xiàng)目資源。2、高效的融資渠道。信保基金起步之初，中信證券提供了實(shí)質(zhì)性的助力。中信證券本身也是信保旗下第一支基金—天津信?；鸬闹饕狶P?；涁?cái)信托和西藏信托則是信保基金另外兩個(gè)重要的資金通道。除了上述兩家信托公司，中航信托、中融信托、華寶信托、渤海信托等，也與信?；疬^往甚密。作為四大國(guó)有資產(chǎn)管理公司之一的中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司，更是通過旗下幾大投資平臺(tái)，與信?；鹩兄芮械耐鶃?。此外，信?；鹨呀?jīng)著手進(jìn)行境外基金的募集和管理。中鴻泰(香港)就是天津信保注冊(cè)于境外的子公司。在一些必須有外資參與的土地交易中(如保利青島市北區(qū)項(xiàng)目)，中鴻泰(香港)發(fā)揮了作用。中城投資【公司簡(jiǎn)介】中城投資（上海中城聯(lián)盟投資管理股份有限公司）成立于2002年9月28日，脫胎于中城聯(lián)盟—一個(gè)民間的、有影響的房地產(chǎn)行業(yè)組織，萬(wàn)科、萬(wàn)通、建業(yè)等12家地產(chǎn)行業(yè)知名企業(yè)是中城投資的第一批股東，而如今股東有55家，注冊(cè)資本16.36億元。目前，中城投資定位于綜合類資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，致力于主要大類配置領(lǐng)域的投資和資產(chǎn)管理服務(wù)。【業(yè)務(wù)領(lǐng)域】中城投資的基金業(yè)務(wù)領(lǐng)域包括開發(fā)類房地產(chǎn)基金投資、投資類物業(yè)房地產(chǎn)基金和證券類房地產(chǎn)基金。開發(fā)類房地產(chǎn)基金投資包括穩(wěn)定收益基金（債權(quán)類基金）、穩(wěn)健浮動(dòng)收益基金（固定收益+股權(quán)溢價(jià)，介于優(yōu)先債權(quán)和股權(quán)之間）、進(jìn)取浮動(dòng)收益基金（股權(quán)結(jié)合債權(quán)，收益根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)和物業(yè)運(yùn)營(yíng)情況浮動(dòng)）。投資類物業(yè)房地產(chǎn)基金包括資產(chǎn)買賣型基金和租金增益型基金。證券類房地產(chǎn)基金包括特殊情況基金和絕對(duì)收益（對(duì)沖）基金。【模式解析】1、獨(dú)有的股東優(yōu)勢(shì)。中城投資現(xiàn)有55家股東，其中20多家是境內(nèi)外上市公司，如萬(wàn)科、萬(wàn)通、建業(yè)、復(fù)地、中聯(lián)地產(chǎn)、世聯(lián)行等，構(gòu)成了公司獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)資源。這些股東不僅提供了優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目資源、也作為投資人提供融資，同時(shí)聯(lián)盟企業(yè)的信用背書似乎能夠起到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的作用。2、充足的核心資本。核心資本要充足這樣才有更多配比投資的能力，才有更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力以及項(xiàng)目處置的能力。更直接的說可以快速鎖定一個(gè)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)換在投資品牌的競(jìng)爭(zhēng)力非常強(qiáng)，不用去外面募集資金，不用信托、不用找銀行，把投資機(jī)會(huì)鎖定，投資確定性強(qiáng)、速度快，具有極強(qiáng)的投資競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，資本金也是私募基金機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入和產(chǎn)品準(zhǔn)入的基本條件。目前，中誠(chéng)投資已被工行、招行、民生等多家金融機(jī)構(gòu)列入“合格管理人”名單，便于業(yè)務(wù)的開展。3、漢堡式的金融產(chǎn)品。中城投資的投資策略正在轉(zhuǎn)變，當(dāng)達(dá)到一定規(guī)模后，他們考慮組合，篩選那些具有互補(bǔ)性或者說相關(guān)度較低的項(xiàng)目組合在一起，比如選不同的開發(fā)商、不同的區(qū)域、不同檔次以及不同周轉(zhuǎn)速度的項(xiàng)目做組合，以達(dá)到平衡投資風(fēng)險(xiǎn)與收益的目的。在組合時(shí)，需要對(duì)每個(gè)項(xiàng)目都有充分了解，包括其開發(fā)周期、預(yù)算計(jì)劃、現(xiàn)金流狀況等，如有需要亦可根據(jù)實(shí)際情況將項(xiàng)目分解，即把原來的一個(gè)項(xiàng)目拆分成幾個(gè)。4、無憂資產(chǎn)。中城投資的另一個(gè)重要的業(yè)務(wù)板塊是商用不動(dòng)產(chǎn)投資基金，與開發(fā)類投資基金不同的是，商用不動(dòng)產(chǎn)基金是已經(jīng)完成開發(fā)階段或者沒有開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)物資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，比如投資已有的大樓、酒店。這類實(shí)物資產(chǎn)在投資時(shí)就已經(jīng)可以預(yù)計(jì)能收回一些現(xiàn)金流，包括租金和銷售所得等，中城投資稱其為無憂資產(chǎn)。中城投資對(duì)無憂資產(chǎn)的規(guī)劃主要放在寫字樓和酒店式公寓，而無憂資產(chǎn)和中心城市、人口導(dǎo)入、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)等因素密切相關(guān)。穩(wěn)盛投資【公司簡(jiǎn)介】穩(wěn)盛投資是由上市公司金地集團(tuán)出資設(shè)立，專注于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的私募基金管理公司。穩(wěn)盛投資在香港、北京、上海、深圳、天津均設(shè)有分支機(jī)構(gòu)。自2006年開始探索房地產(chǎn)金融領(lǐng)域以來，借助金地集團(tuán)22年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，穩(wěn)盛投資已成為中國(guó)房地產(chǎn)基金的先導(dǎo)企業(yè)，旗下管理著一支美元房地產(chǎn)基金和多支人民幣房地產(chǎn)基金。穩(wěn)盛投資的團(tuán)隊(duì)成員主要來自于境內(nèi)外知名地產(chǎn)基金、金地集團(tuán)等國(guó)內(nèi)優(yōu)秀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及銀行、信托、律所等行業(yè)相關(guān)知名機(jī)構(gòu)，擁有著豐富的房地產(chǎn)投資和基金管理經(jīng)驗(yàn)?！緲I(yè)務(wù)領(lǐng)域】穩(wěn)盛投資涉及美元基金、股權(quán)基金、夾層基金、并購(gòu)基金、咨詢業(yè)務(wù)?！灸Ｊ浇馕觥?、股東支持。穩(wěn)盛投資是由金地集團(tuán)全資擁有專注于中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的私募基金。金地集團(tuán)直接撥款10個(gè)億組成后備基金，為穩(wěn)盛投資推向市場(chǎng)的非金地產(chǎn)品可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)責(zé)任。2、經(jīng)營(yíng)豐富。穩(wěn)盛投資與瑞銀環(huán)球資產(chǎn)管理共同發(fā)起并成立了一支美元房地產(chǎn)基金，已到賬2億美元，同時(shí)還管理著一支人民幣房地產(chǎn)基金。此外，穩(wěn)盛投資已成功為超過40億人民幣的房地產(chǎn)投資交易提供了投資顧問服務(wù)。投資方包括荷蘭國(guó)際集團(tuán)、德國(guó)HYPO國(guó)際房地產(chǎn)、摩根斯坦利、中國(guó)平安、上海國(guó)際信托、中國(guó)建設(shè)銀行等境內(nèi)外知名的金融機(jī)構(gòu)。信業(yè)基金【公司簡(jiǎn)介】信業(yè)基金由中信證券股份有限公司、中國(guó)金谷國(guó)際信托有限責(zé)任公司以及實(shí)力雄厚的戰(zhàn)略投資者共同出資組建，是專業(yè)從事發(fā)起、設(shè)立并管理各類投資基金，以自有資金和受托資產(chǎn)進(jìn)行投融資活動(dòng)并提供資產(chǎn)管理服務(wù)及咨詢服務(wù)的私募基金管理公司?！緲I(yè)務(wù)領(lǐng)域】信業(yè)基金涉及房地產(chǎn)投融資、證券市場(chǎng)（設(shè)立專項(xiàng)基金參與定向增發(fā)和二級(jí)市場(chǎng)投資）、私募股權(quán)（投資于非上市企業(yè)）和主題基金（涉及夾層投資、小微金融、城市開發(fā)、企業(yè)并購(gòu)等領(lǐng)域，就優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目或項(xiàng)目池進(jìn)行投資）等業(yè)務(wù)領(lǐng)域。近年來信業(yè)基金非房業(yè)務(wù)，如證券市場(chǎng)業(yè)務(wù)和并購(gòu)業(yè)務(wù)做的比較多，尤其跟上市公司合作成立并購(gòu)基金，目前主要關(guān)注清潔能源還有大消費(fèi)的并購(gòu)。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，更看重具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的商業(yè)地產(chǎn)，投資住宅地產(chǎn)相對(duì)來說更為謹(jǐn)慎?！灸Ｊ浇馕觥?、