商品房營(yíng)銷法律問(wèn)題講座課件

講師介紹房地產(chǎn)專業(yè)律師林偉

1工作業(yè)績(jī)擔(dān)任過(guò)如下單位常年法律顧問(wèn)：

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天津翔達(dá)集團(tuán)《羅馬花園》l

津東集團(tuán)《米蘭家園》系列項(xiàng)目l

鑫森置業(yè)公司《森淼公寓》l

仁愛(ài)勝達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司《仁愛(ài)花園》、《仁愛(ài)濠景莊園》l

錢塘房地產(chǎn)開發(fā)公司《鳳溪花中城》l

津港亞太房地產(chǎn)有限公司《亞太大廈》l

津汕房地產(chǎn)開發(fā)公司《上杭花園》、《萬(wàn)興花園》l

天津海遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司《紅光綠野新村別墅》l

天津玉江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司《復(fù)康花園金冠里》l

北國(guó)投亞富投資置業(yè)有限公司《北方金融大廈》工作業(yè)績(jī)l

天津翔達(dá)集團(tuán)《羅馬花園》2l

天津福泰房地產(chǎn)開發(fā)公司《福泰溫泉公寓》l

天津鼎成房地產(chǎn)開發(fā)公司《貴都大廈》l

巨川置業(yè)《巨川金海岸》l

金麟置業(yè)《碧云華府》l

南華投資發(fā)展有限公司《嘉利中心》l

萬(wàn)國(guó)房地產(chǎn)公司《萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)》l

福光集團(tuán)《巨福園》l

津興房地產(chǎn)公司《元都園別墅》

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華宇房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)公司《華宇大廈》l

天津中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司（香港中原物業(yè)天津公司）l

天津中海天津天孚物業(yè)管理有限公司（天津唯一一級(jí)資質(zhì)物管公司，管理開發(fā)區(qū)管委會(huì)大廈、翠亨小區(qū)、風(fēng)荷新園、天江格調(diào)、南大泰達(dá)學(xué)院近500萬(wàn)平方米各類建筑物業(yè)）l

龍騰房地產(chǎn)網(wǎng)站

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天津福泰房地產(chǎn)開發(fā)公司《福泰溫泉公寓》3從業(yè)背景

法學(xué)學(xué)士，南開大學(xué)國(guó)際經(jīng)濟(jì)研究所研究生。曾在勝達(dá)律師事務(wù)所、房地產(chǎn)開發(fā)公司等單位工作，現(xiàn)為中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師、房地產(chǎn)預(yù)算合同員及房地產(chǎn)專業(yè)律師。

聯(lián)系電話業(yè)背景法學(xué)學(xué)士，南開大學(xué)國(guó)際經(jīng)濟(jì)研究所研4早期曾為《巨福園》、《元都園別墅》、《天星河畔廣場(chǎng)》等房地產(chǎn)項(xiàng)目提供房地產(chǎn)開發(fā)及法律服務(wù)；參與中國(guó)銀行天津分行首例在津樓宇《羅馬花園》按揭業(yè)務(wù)全程法律研討及服務(wù)；為天津擬建最高層建筑《萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)》（88層）提供房地產(chǎn)金融法律工作；較早成功地為涉外小區(qū)《復(fù)康花園金冠里》提供“首付一成”輕松入住的全程法律工作；近年來(lái)曾為新世界（安信）、天津珠江實(shí)業(yè)公司《京津新城》項(xiàng)目處理部分法律事宜;

為《每日新報(bào)》、《今晚報(bào)》、天津衛(wèi)視《案與法》欄目提供房地產(chǎn)法律專欄及節(jié)目的服務(wù).早期曾為《巨福園》、《元都園別墅》、《天星河畔廣場(chǎng)》5商品房營(yíng)銷法律問(wèn)題講座課件6房地產(chǎn)法律與實(shí)務(wù)

（樓宇銷售篇）

第一部分房地產(chǎn)法律規(guī)范房地產(chǎn)法律淵源及主要規(guī)定

第二部分樓宇營(yíng)銷若干法律問(wèn)題一、土地使用權(quán)取得方式二、何為“五證、兩書”三、商品房銷售條件（預(yù)售條件、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等）四、銷售禁止行為及法律責(zé)任五、銷售廣告及銷售承諾問(wèn)題六、定金問(wèn)題七、樣板房與現(xiàn)房的關(guān)系問(wèn)題八、面積差異的處理方式九、其他十、示范合同文本簽定的注意事項(xiàng)及答疑

房地產(chǎn)法律與實(shí)務(wù)7第一部分房地產(chǎn)法律規(guī)范

我國(guó)房地產(chǎn)政策和法律法規(guī)是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的指南，具體講就是調(diào)整人們?cè)诜康禺a(chǎn)權(quán)屬、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)交易、管理服務(wù)、房地產(chǎn)金融、涉外房地產(chǎn)等方面所發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范。包含房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理方面的法規(guī)、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理方面的法規(guī)、城市房屋管理方面的法規(guī)、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理方面的法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)管理方面的法規(guī)。我們?cè)跇怯畹匿N售過(guò)程中，熟悉其相關(guān)規(guī)定是十分必要的。目前，與我們的工作相關(guān)的、現(xiàn)行的規(guī)范主要有：1、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》2、《中華人民共和國(guó)土地管理法》3、《商品房銷售管理辦法》4、《城市商品房預(yù)售管理辦法》5、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》6、《天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理規(guī)定》等等

第一部分房地產(chǎn)法律規(guī)范8第二部分樓宇營(yíng)銷若干法律問(wèn)題

（一）土地使用權(quán)的取得方式

開發(fā)商可通過(guò)行政劃撥及土地出讓兩種方式取得土地使用權(quán)。土地使用權(quán)的劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)償撥付給土地使用者使用的行為。土地使用權(quán)的出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。第二部分樓宇營(yíng)銷若干法律問(wèn)題9（二）何為“五證”、“兩書”“五證”指的是：第一個(gè)是“國(guó)有土地使用證”，我國(guó)《土地管理法》規(guī)定，只有在國(guó)有土地上建設(shè)的房屋才能用于出售。開發(fā)商向國(guó)家交納土地出讓金，即可取得土地使用權(quán)，房屋才能正常合法的進(jìn)行交易。第二個(gè)是“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”，根據(jù)我國(guó)《土地管理法》規(guī)定，建設(shè)用地要符合國(guó)家的土地利用總體規(guī)劃。第三個(gè)是“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”，房子建在什麼地方、要建多高，容積率是多少，都要經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門的許可。第四個(gè)是“建設(shè)工程開工許可證”，只有擁有此證工程才能施工。第五個(gè)是“銷售許可證（預(yù)售許可證）”，沒(méi)有此證，房子就不能銷售或預(yù)售?！皟蓵敝傅氖牵骸蹲≌|(zhì)量保證書》及《住宅使用說(shuō)明書》，開發(fā)商應(yīng)在交付房屋時(shí)向購(gòu)房者提交。

（二）何為“五證”、“兩書”10（三）商品房銷售條件

開發(fā)企業(yè)可自行銷售，也可委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售。預(yù)售條件：1、土地使用權(quán)證；2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、預(yù)售許可證；4、投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度及竣工交付日期。（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)）現(xiàn)售條件：1、開發(fā)企業(yè)具有合法身份及資質(zhì)；2、取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；3、取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、銷售許可證；4、已通過(guò)竣工驗(yàn)收；5、拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；6、供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工和交付日期；7、物業(yè)管理方案已落實(shí)。

（三）商品房銷售條件11（四）銷售禁止行為及法律責(zé)任

1、開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。2、開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。3、開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。4、商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。5、違反上述規(guī)定，開發(fā)企業(yè)將被處以警告、責(zé)令限期改正、并可處以1-3萬(wàn)元罰款。

（四）銷售禁止行為及法律責(zé)任12（五）銷售廣告及銷售承諾問(wèn)題

廣告宣傳沒(méi)兌現(xiàn)，購(gòu)房人能否要賠償？銷售人員的口頭承諾算不算數(shù)？是購(gòu)房人與我們專業(yè)銷售人員同樣關(guān)注的問(wèn)題，我們先從宣傳廣告的法律性質(zhì)入手，分析這一問(wèn)題。一般來(lái)講，商業(yè)廣告的目的在于通過(guò)宣傳自己產(chǎn)品的優(yōu)越性，希望他人購(gòu)買自己的商品。在法律意義上，合同的成立要經(jīng)過(guò)要約與承諾的過(guò)程，而商業(yè)廣告屬于一種要約邀請(qǐng)，并非要約。要約邀請(qǐng)只是當(dāng)事人訂立合同的預(yù)備行為，在法律上無(wú)須承擔(dān)責(zé)任，只有商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，才被視為要約。因此，廣告的內(nèi)容并不當(dāng)然成為合同一個(gè)組成部分，不具有合同效力，不受法律保護(hù)。只有將廣告宣傳的內(nèi)容在購(gòu)房合同中約定，使之成為合同的一個(gè)組成部分，才具有法律約束力。

（五）銷售廣告及銷售承諾問(wèn)題13另外，銷售人員的口頭宣傳介紹及銷售承諾，雖然作為口頭表示可以構(gòu)成合同，也受法律保護(hù)，但往往在買賣雙方出現(xiàn)糾紛時(shí)，難以取證，認(rèn)定有一定的難度。若銷售人員的承諾在合同的補(bǔ)充條款中加以約定了，則買賣雙方應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。既然宣傳廣告內(nèi)容及銷售承諾若未在合同中約定，合同雙方無(wú)須相互承擔(dān)權(quán)利義務(wù)。但并不等于說(shuō)，宣傳廣告可以任意夸大奇辭，虛假承諾。在廣告的發(fā)布方面，國(guó)家同樣頒布了一系列規(guī)范加以調(diào)整，如《合同法》、《廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》、《商品房銷售管理辦法》，開發(fā)企業(yè)或中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的廣告若違反上述規(guī)范，需要承擔(dān)法律責(zé)任。注：為避免日后購(gòu)房者以現(xiàn)房與廣告宣傳（如樓書）不符作為證據(jù)，要求退房或賠償事宜（類似這事宜在其它樓盤中曾發(fā)生，故此應(yīng)慎重），在廣告中可注明“樓書最終解釋權(quán)歸本公司”、“房屋面積最終以政府房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)部門之測(cè)定為準(zhǔn)”等詞句，避免日后之麻煩。另外，銷售人員的口頭宣傳介紹及銷售承諾，雖然14（六）定金問(wèn)題

“定金”與“訂金”不同，定金作為合同履行的一種擔(dān)保方式，受法律保護(hù)，而訂金則不具有任何法律意義。在商品房的銷售過(guò)程中，開發(fā)企業(yè)不符合銷售條件的，不得收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。符合銷售條件的，開發(fā)企業(yè)在訂立買賣合同之前，可以向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用，在訂立合同之時(shí)，應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款，未能訂立合同的，應(yīng)當(dāng)返還。但買賣雙方另有約定的，從其約定。也就是說(shuō)，若買賣雙方約定，開發(fā)企業(yè)違約，買受人要求雙倍返還，若買受人違約，開發(fā)企業(yè)沒(méi)收其費(fèi)用，這樣的約定具有法律效力。

（六）定金問(wèn)題15（七）樣板房與現(xiàn)房的關(guān)系問(wèn)題

在期房的銷售中，樣板房作為一種營(yíng)銷手段，已被廣泛使用。法律規(guī)定，開發(fā)企業(yè)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的房屋應(yīng)與樣板房一致。因此，為避免糾紛，開發(fā)企業(yè)在設(shè)置的樣板房中應(yīng)掛牌明示“樣板房?jī)H供展示，房屋以實(shí)際交付為準(zhǔn)。（七）樣板房與現(xiàn)房的關(guān)系問(wèn)題16（八）面積差異的處理方式

法律規(guī)定，商品房可按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。按套銷售，基本上不會(huì)涉及面積的爭(zhēng)議，但按后兩種方式銷售，就會(huì)涉及合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積不符的差異，因此，在合同中需約定處理方式。如沒(méi)有約定，應(yīng)按《商品房銷售管理辦法》中的規(guī)定辦理。（第20條，舉例說(shuō)明）

（八）面積差異的處理方式17（九）其他1、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的通知義務(wù)及承擔(dān)責(zé)任。2、銷售代理相關(guān)規(guī)定。（十）示范合同文本簽定的注意事項(xiàng)及答疑

（九）其他18關(guān)于商品房法律問(wèn)題的摘要（十八項(xiàng)）

序：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》于2003年6月1日起施行。該條文將近幾年房地產(chǎn)商品房問(wèn)題中的幾個(gè)疑難問(wèn)題以最高法院的解釋明確下來(lái)，從而在肯定了購(gòu)房者的種種權(quán)利的同時(shí)就是也定性了開發(fā)商的種種責(zé)任。從此商品房問(wèn)題真正進(jìn)入維護(hù)百姓購(gòu)房者權(quán)益的時(shí)代，百姓維權(quán)的勝利不再是空話，在開發(fā)商面前百姓也不再是弱勢(shì)群體。

關(guān)于商品房法律問(wèn)題的摘要（十八項(xiàng)）序：《最高人民19《解釋》中與實(shí)際焦點(diǎn)問(wèn)題聯(lián)系密切的現(xiàn)摘要如下十八條：

一、預(yù)售合同有效無(wú)效的標(biāo)準(zhǔn)是什么——起訴前是否取得預(yù)售許可證。案例一：2002年初，某房地產(chǎn)開發(fā)商在沒(méi)有取得銷售許可證前，為了緩解資金壓力，便提前開盤。張某看中一套兩室兩廳躍層單元，便搶先簽訂了買賣合同。2002年末銷售許可證下來(lái)，但張某卻因該樓盤施工緩慢達(dá)不到自己及時(shí)入住計(jì)劃，便以簽合同時(shí)開發(fā)商沒(méi)有銷售許可證為由提出退房；開發(fā)商則認(rèn)為合同都簽訂了，晚交房幾天是常有的事，故予以拒絕。于是張某訴至法院解決此事。

《解釋》中與實(shí)際焦點(diǎn)問(wèn)題聯(lián)系密切的現(xiàn)摘要如下十八條：20二、商品房廣告或宣傳資料未兌現(xiàn)是否違約的標(biāo)準(zhǔn)是什么——未兌現(xiàn)的內(nèi)容是規(guī)劃范圍內(nèi)（紅線）內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說(shuō)明和允諾，具體確定且對(duì)合同訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響。<例說(shuō)：空中花園或屋頂花園>案例二：2000年，王先生看到某高層樓盤中的售樓資料中設(shè)計(jì)有美麗的空中花園（即屋頂花園），雖然該樓盤價(jià)格不菲，但王先生因比較喜歡這一點(diǎn)就購(gòu)買了20層的一套房。入住后王先生常常俯視樓下，遲遲見(jiàn)不到當(dāng)初開發(fā)商宣傳的空中花園建成，心中不悅，便要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。開發(fā)商以該項(xiàng)內(nèi)容在合同中沒(méi)有約定為由予以拒絕。

二、商品房廣告或宣傳資料未兌現(xiàn)是否違約的標(biāo)準(zhǔn)是什么—21

三、定金是否退還的標(biāo)準(zhǔn)——合同未簽訂或履行是否為不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由；一方原因未能訂合同，按定金準(zhǔn)則處理。案例三：李女士在某花園小區(qū)開盤之際，欣然看上一套三室錯(cuò)層單元，便在售樓處簽訂了一份認(rèn)購(gòu)書交納了壹萬(wàn)元定金，認(rèn)購(gòu)書約定一周內(nèi)李女士到售樓處簽訂了正式買賣合同。但李女士回家后考慮到家里有小孩錯(cuò)層不便利孩子的安全，便要求退還定金不購(gòu)買該房了，開發(fā)商拒絕，雙方訴至法院。

三、定金是否退還的標(biāo)準(zhǔn)——合同未簽訂或履行是否為不22四、未辦理登記備案手續(xù)的合同生效的標(biāo)準(zhǔn)是什么——看主要義務(wù)是否履行案例四：S公司為美容化妝行業(yè)公司，預(yù)購(gòu)某開發(fā)商正在開發(fā)的樓盤底商并簽訂了預(yù)售合同，合同中約定了生效條件為：簽訂合同后十日內(nèi)到行政管理部門辦理登記備案手續(xù)。隨后S公司支付樓款，開發(fā)商開具收據(jù)。底商建設(shè)中S公司聽(tīng)說(shuō)該條街的底商多數(shù)用于IT行業(yè)，美容化妝在此經(jīng)營(yíng)不便利，考慮到此問(wèn)題，S公司便以合同沒(méi)有備案生效為由，要求解除合同退還房款，開發(fā)商拒絕，雙方訴至法院。

四、未辦理登記備案手續(xù)的合同生效的標(biāo)準(zhǔn)是什么——看主要義23五、一房?jī)少u或一房?jī)捎玫姆韶?zé)任——雙倍賠償：一房?jī)少u是指訂立合同后，又將房屋賣給第三人；一房?jī)捎檬侵福河喠⒑贤笥謱⒎课莸盅航o第三人。案例五：一海外歸來(lái)人員劉博士回津后購(gòu)買某開發(fā)商洋房一套，購(gòu)房方式為首付30萬(wàn)元，余款60萬(wàn)元銀行按揭，首付款30萬(wàn)元交付后，劉博士因公出國(guó)兩月，回津后再到洋房時(shí)，別人已在裝修，劉博士見(jiàn)自己喜愛(ài)的房子在開發(fā)商沒(méi)有通知也沒(méi)有合同約定為依據(jù)的情況下就解除了合同，將房子賣給了別人，心中非常不悅，便訴至法院。五、一房?jī)少u或一房?jī)捎玫姆韶?zé)任——雙倍賠償：24六、雙倍賠償制度引入以來(lái)的延續(xù)（3種隱瞞）：1．隱瞞沒(méi)有預(yù)售許可證或提供虛假的；2．隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；3．隱瞞所售房屋已賣給第三人的事實(shí)。案例六：某開放商資金短缺，便剛開始施工時(shí)就簡(jiǎn)單搭建了售樓處，在售樓處懸掛著通過(guò)套印他人銷售許可證后刻做的銷售許可證。趙大爺居住在樓盤附近，剛好準(zhǔn)備改善住房便與該開發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同，但該樓盤總是停停干干，房子完工的日子遙遙無(wú)期。趙大爺無(wú)奈只好請(qǐng)律師與開發(fā)商打官司。六、雙倍賠償制度引入以來(lái)的延續(xù)（3種隱瞞）：25七、房屋支付使用的標(biāo)準(zhǔn)：轉(zhuǎn)移占用。（當(dāng)事人另有約定的除外）。案例七：張先生在接到交房通知后與開發(fā)商辦理了交鑰匙手續(xù)，但張先生卻一直沒(méi)有搬進(jìn)新家居住，半年后，開發(fā)商自辦的物業(yè)公司找張先生收取物業(yè)費(fèi)，張先生認(rèn)為房子還沒(méi)有交付給我使用居住，我不應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)；物業(yè)公司則稱辦了交接鑰匙手續(xù)則視為房子交付使用就應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)。雙方爭(zhēng)執(zhí)訴至法院。

七、房屋支付使用的標(biāo)準(zhǔn)：轉(zhuǎn)移占用。（當(dāng)事人另有約定的26八、房屋質(zhì)量問(wèn)題退房的標(biāo)準(zhǔn)：主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格（此問(wèn)題需要鑒定）或嚴(yán)重影響正常居住使用。案例八：小王小李為新婚購(gòu)買了一套房子，入住后發(fā)現(xiàn)窗戶框斜上方有著明顯的大裂縫隱約能見(jiàn)光，另外屋頂總是起鼓，偶爾掉下墻皮灰，經(jīng)過(guò)多次修繕仍未能修好，小王、小李實(shí)在經(jīng)受不起折騰，便訴至法院要求退房并賠償裝修損失。

八、房屋質(zhì)量問(wèn)題退房的標(biāo)準(zhǔn)：主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格（此問(wèn)27九、面積誤差的處理原則：1．有約定的按約定；2．無(wú)約定的，誤差±3%為界限超過(guò)+3%的面積開發(fā)商白送，小于－3%的面積，開發(fā)商按單價(jià)雙倍退還，由此在±3%以外面積的處理上體現(xiàn)了開發(fā)商的懲罰性。案例九：張先生購(gòu)買一套單價(jià)為3000元/平方米的房子，合同載明面積為105平方米，但產(chǎn)權(quán)證下發(fā)時(shí)面積卻是100平方米。因該合同沒(méi)有對(duì)面積誤差約定處理辦法，張先生要求按3000元/平方米單價(jià)退還了3平方米的價(jià)款；另外2平方米按6000元退還；開發(fā)商對(duì)此提法拒絕。只同意按3000元/平方米標(biāo)準(zhǔn)退還5平方米的房款，雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，訴至法院。

九、面積誤差的處理原則：28十、遲交房晚付款（催告期為三月合理期限）解除權(quán)的期限：催告的三個(gè)月內(nèi)行使；未催告的1年內(nèi)行使。案例十：王先生購(gòu)買某高檔豪宅一套，購(gòu)房方式為按揭付款，首付30萬(wàn)，余款60萬(wàn)元一個(gè)月內(nèi)辦理銀行按揭或其他方式付款。首付30萬(wàn)元后，因業(yè)務(wù)需要去美國(guó)，一去一年，開發(fā)商在此期間未能收到余款，只好按王先生留下的通訊地址發(fā)信要求三個(gè)月內(nèi)履行付款義務(wù)，均沒(méi)有音信，由此開發(fā)商訴至法院要求解除合同，法院在通知不到王先生的情況下缺席判決，解除購(gòu)房合同。此后，開發(fā)商將該房屋另行銷售給他人。一年后王先生回來(lái)見(jiàn)房子被別人居住，便訴至法院要求開發(fā)商賠償。

十、遲交房晚付款（催告期為三月合理期限）解除權(quán)的期限：催29十一、約定違約金過(guò)高過(guò)低的調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)；過(guò)高的以約定金額與實(shí)損差額的30%為調(diào)整范圍的標(biāo)準(zhǔn)；過(guò)低的以實(shí)損為標(biāo)準(zhǔn)。案例十一：高小姐購(gòu)買一高檔樓盤單元房50萬(wàn)元，合同約定逾期交房每延期一個(gè)月支付房?jī)r(jià)的3%，開發(fā)商由于對(duì)施工工序繁雜估計(jì)不足，造成逾期交房三個(gè)月。而高小姐已將原房賣掉，這三個(gè)月只好租賃一套房屋，月租三千元，交房后，高小姐要求開發(fā)商給付逾期交房違約金12萬(wàn)元，開發(fā)商稱違約金太高，只同意據(jù)實(shí)結(jié)算給付玖仟元租金再補(bǔ)償壹萬(wàn)元，雙方不能達(dá)成共識(shí)，起訴至法院。

十一、約定違約金過(guò)高過(guò)低的調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)；過(guò)高的以約定金額30十二、未約定違約金的處理辦法：遲付款以金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)；（年息7.56%、月息2.1‰、日息0.65‰）遲交房以同地段租金為標(biāo)準(zhǔn)。案例十二：劉女士購(gòu)買一套價(jià)款30萬(wàn)元的商品房，合同簽訂后，開發(fā)商遲遲不能交付商品房達(dá)一年之久，劉女士在外租房每月房租近五仟元，入住后劉女士要求開發(fā)商賠償租金，開發(fā)商以合同中對(duì)此項(xiàng)內(nèi)容沒(méi)有約定為由，拒絕賠償租金，訴至法院。

十二、未約定違約金的處理辦法：遲付款以金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款31十三、開發(fā)商原因遲發(fā)產(chǎn)權(quán)證（當(dāng)事人沒(méi)有約定的）以金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算每月違約金：（年息7.56%、月息2.1‰、日息0.65‰）1．超過(guò)約定產(chǎn)權(quán)證登記的期限；2．期房的，以交房之日起90日為限；3．現(xiàn)房的，以合同訂立起90日為限。案例十三：甲公司購(gòu)買一套房?jī)r(jià)100萬(wàn)的商住樓一套，房子為期房。房子交付使用后一年之久，甲公司擬以該房屋抵押擔(dān)保物申請(qǐng)銀行貸款，卻遲遲辦不了產(chǎn)權(quán)證而無(wú)法申請(qǐng)。后來(lái)查知原來(lái)是開發(fā)商配套費(fèi)用沒(méi)有交齊導(dǎo)致商住樓初始登記無(wú)法進(jìn)行，進(jìn)而影響每一個(gè)小業(yè)主產(chǎn)權(quán)證的辦理不能。甲公司要求開發(fā)商賠償，開發(fā)商將合同中對(duì)此沒(méi)有約定證予以拒絕。

十三、開發(fā)商原因遲發(fā)產(chǎn)權(quán)證（當(dāng)事人沒(méi)有約定的）以金融機(jī)構(gòu)32十四、開發(fā)商原因超期（合同約定或國(guó)家規(guī)定的登記進(jìn)行時(shí)間）壹年的未辦理產(chǎn)權(quán)證的，購(gòu)房者可以解除合同并賠償損失。案例十四：甲公司購(gòu)買一套房?jī)r(jià)180萬(wàn)元的商住樓，合同約定竣工后，30天內(nèi)開發(fā)商進(jìn)行辦理房屋初始登記并協(xié)助購(gòu)房后180天辦理產(chǎn)權(quán)證。房屋竣工交付后一年半房屋產(chǎn)權(quán)證仍然不能辦理，后查知是開發(fā)商開發(fā)過(guò)程中手續(xù)不齊全造成的。甲公司原本擬以該房作為申請(qǐng)流動(dòng)資金貸款的抵押擔(dān)保也就無(wú)法辦理了，只好要求開發(fā)商退房從而便于企業(yè)資金流動(dòng)。開發(fā)商不允，雙方訴至法院。

十四、開發(fā)商原因超期（合同約定或國(guó)家規(guī)定的登記進(jìn)行時(shí)間）壹33十五、包銷嚴(yán)格按照約定執(zhí)行案例十五：某置業(yè)代理銷售公司包銷開發(fā)商的10萬(wàn)平方米花園，期限屆滿，仍有近1萬(wàn)平方米的房屋未能銷售，置業(yè)代理公司打算繼續(xù)代售，但開發(fā)商則要求置業(yè)代理公司一次性買斷余房，置業(yè)代理公司以合同中未明確說(shuō)明此問(wèn)題為由拒付，雙方訴至法院。

十五、包銷嚴(yán)格按照約定執(zhí)行34十六、按揭貸款購(gòu)房一方原因未能訂立貸款合同的，對(duì)方當(dāng)事人可以要求解除合同和賠償。不可歸責(zé)兩方原因未能訂立貸款合同的，當(dāng)事人可以解除合同退本息或定金。案例十六：徐先生購(gòu)買的兩套房屋均采用按揭付款。定金2萬(wàn)和首付款交納后，由于是外地人徐先生購(gòu)房前便先行咨詢了銷售人員，銷售人員滿口答應(yīng)沒(méi)問(wèn)題，但實(shí)際按揭手續(xù)卻遲遲辦不下來(lái)，徐先生只好要求退房，開發(fā)商則要求徐先生另行想辦法支付余款，否則定金2萬(wàn)元不予應(yīng)退還，徐先生不同意，訴至法院。十六、按揭貸款購(gòu)房一方原因未能訂立貸款合同的，對(duì)方當(dāng)事人可35十七、按揭貸款，開發(fā)商提供回購(gòu)保證的，購(gòu)房者不還錢的，開發(fā)商將成為共同被告。案例十七：甲開發(fā)商與銀行在按揭合作協(xié)議中承諾“如購(gòu)房者逾期不能償還按揭貸款時(shí)，開發(fā)商將承擔(dān)回購(gòu)保證?！蓖馄蠊ぷ鞯耐跸壬?gòu)買了甲方開發(fā)商開發(fā)的一套60萬(wàn)的房屋；首付20萬(wàn)元余款40萬(wàn)元為按揭貸款。后因外企人事裁員，王先生處于被裁員范圍，遂數(shù)月不能償還銀行貸款。銀行將王先生及開發(fā)商一同告上法庭，要求履行還款義務(wù)。開發(fā)商辯稱自己不是借款人，不應(yīng)當(dāng)成為被告。

十七、按揭貸款，開發(fā)商提供回購(gòu)保證的，購(gòu)房者不還錢的，開發(fā)36十八、95年10月1日以后的訂立的合同都可以適用，2003年6月1日起施行。案例十八：2001年10月張先生購(gòu)買一花園別墅，宣傳資料上說(shuō)是地?zé)釡厝?，但?shí)際交房時(shí)是鍋爐供熱的熱水。張先生不滿，但苦于合同中沒(méi)有對(duì)此約定一直不能起訴至法院，現(xiàn)該司法解釋施行后張先生起訴開發(fā)商至法院要求承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商認(rèn)為合同簽訂在2001年，不應(yīng)當(dāng)適用2003年6月1日施行的新商品房問(wèn)題的司法解釋。

十八、95年10月1日以后的訂立的合同都可以適用，200337另外其他相關(guān)規(guī)定：1．商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化等影響使用功能應(yīng)當(dāng)變更之日起10日內(nèi)通知對(duì)方，15天對(duì)方答復(fù)期，未通知的買房人將有權(quán)退房。2．竣工交付房屋產(chǎn)權(quán)登記進(jìn)件時(shí)間為60日內(nèi)。另外其他相關(guān)規(guī)定：38

講師介紹房地產(chǎn)專業(yè)律師林偉

39工作業(yè)績(jī)擔(dān)任過(guò)如下單位常年法律顧問(wèn)：

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天津翔達(dá)集團(tuán)《羅馬花園》l

津東集團(tuán)《米蘭家園》系列項(xiàng)目l

鑫森置業(yè)公司《森淼公寓》l

仁愛(ài)勝達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司《仁愛(ài)花園》、《仁愛(ài)濠景莊園》l

錢塘房地產(chǎn)開發(fā)公司《鳳溪花中城》l

津港亞太房地產(chǎn)有限公司《亞太大廈》l

津汕房地產(chǎn)開發(fā)公司《上杭花園》、《萬(wàn)興花園》l

天津海遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司《紅光綠野新村別墅》l

天津玉江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司《復(fù)康花園金冠里》l

北國(guó)投亞富投資置業(yè)有限公司《北方金融大廈》工作業(yè)績(jī)l

天津翔達(dá)集團(tuán)《羅馬花園》40l

天津福泰房地產(chǎn)開發(fā)公司《福泰溫泉公寓》l

天津鼎成房地產(chǎn)開發(fā)公司《貴都大廈》l

巨川置業(yè)《巨川金海岸》l

金麟置業(yè)《碧云華府》l

南華投資發(fā)展有限公司《嘉利中心》l

萬(wàn)國(guó)房地產(chǎn)公司《萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)》l

福光集團(tuán)《巨福園》l

津興房地產(chǎn)公司《元都園別墅》

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華宇房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)公司《華宇大廈》l

天津中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司（香港中原物業(yè)天津公司）l

天津中海天津天孚物業(yè)管理有限公司（天津唯一一級(jí)資質(zhì)物管公司，管理開發(fā)區(qū)管委會(huì)大廈、翠亨小區(qū)、風(fēng)荷新園、天江格調(diào)、南大泰達(dá)學(xué)院近500萬(wàn)平方米各類建筑物業(yè)）l

龍騰房地產(chǎn)網(wǎng)站

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天津福泰房地產(chǎn)開發(fā)公司《福泰溫泉公寓》41從業(yè)背景

法學(xué)學(xué)士，南開大學(xué)國(guó)際經(jīng)濟(jì)研究所研究生。曾在勝達(dá)律師事務(wù)所、房地產(chǎn)開發(fā)公司等單位工作，現(xiàn)為中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師、房地產(chǎn)預(yù)算合同員及房地產(chǎn)專業(yè)律師。

聯(lián)系電話業(yè)背景法學(xué)學(xué)士，南開大學(xué)國(guó)際經(jīng)濟(jì)研究所研42早期曾為《巨福園》、《元都園別墅》、《天星河畔廣場(chǎng)》等房地產(chǎn)項(xiàng)目提供房地產(chǎn)開發(fā)及法律服務(wù)；參與中國(guó)銀行天津分行首例在津樓宇《羅馬花園》按揭業(yè)務(wù)全程法律研討及服務(wù)；為天津擬建最高層建筑《萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)》（88層）提供房地產(chǎn)金融法律工作；較早成功地為涉外小區(qū)《復(fù)康花園金冠里》提供“首付一成”輕松入住的全程法律工作；近年來(lái)曾為新世界（安信）、天津珠江實(shí)業(yè)公司《京津新城》項(xiàng)目處理部分法律事宜;

為《每日新報(bào)》、《今晚報(bào)》、天津衛(wèi)視《案與法》欄目提供房地產(chǎn)法律專欄及節(jié)目的服務(wù).早期曾為《巨福園》、《元都園別墅》、《天星河畔廣場(chǎng)》43商品房營(yíng)銷法律問(wèn)題講座課件44房地產(chǎn)法律與實(shí)務(wù)

（樓宇銷售篇）

第一部分房地產(chǎn)法律規(guī)范房地產(chǎn)法律淵源及主要規(guī)定

第二部分樓宇營(yíng)銷若干法律問(wèn)題一、土地使用權(quán)取得方式二、何為“五證、兩書”三、商品房銷售條件（預(yù)售條件、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等）四、銷售禁止行為及法律責(zé)任五、銷售廣告及銷售承諾問(wèn)題六、定金問(wèn)題七、樣板房與現(xiàn)房的關(guān)系問(wèn)題八、面積差異的處理方式九、其他十、示范合同文本簽定的注意事項(xiàng)及答疑

房地產(chǎn)法律與實(shí)務(wù)45第一部分房地產(chǎn)法律規(guī)范

我國(guó)房地產(chǎn)政策和法律法規(guī)是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的指南，具體講就是調(diào)整人們?cè)诜康禺a(chǎn)權(quán)屬、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)交易、管理服務(wù)、房地產(chǎn)金融、涉外房地產(chǎn)等方面所發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范。包含房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理方面的法規(guī)、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理方面的法規(guī)、城市房屋管理方面的法規(guī)、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理方面的法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)管理方面的法規(guī)。我們?cè)跇怯畹匿N售過(guò)程中，熟悉其相關(guān)規(guī)定是十分必要的。目前，與我們的工作相關(guān)的、現(xiàn)行的規(guī)范主要有：1、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》2、《中華人民共和國(guó)土地管理法》3、《商品房銷售管理辦法》4、《城市商品房預(yù)售管理辦法》5、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》6、《天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理規(guī)定》等等

第一部分房地產(chǎn)法律規(guī)范46第二部分樓宇營(yíng)銷若干法律問(wèn)題

（一）土地使用權(quán)的取得方式

開發(fā)商可通過(guò)行政劃撥及土地出讓兩種方式取得土地使用權(quán)。土地使用權(quán)的劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)償撥付給土地使用者使用的行為。土地使用權(quán)的出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。第二部分樓宇營(yíng)銷若干法律問(wèn)題47（二）何為“五證”、“兩書”“五證”指的是：第一個(gè)是“國(guó)有土地使用證”，我國(guó)《土地管理法》規(guī)定，只有在國(guó)有土地上建設(shè)的房屋才能用于出售。開發(fā)商向國(guó)家交納土地出讓金，即可取得土地使用權(quán)，房屋才能正常合法的進(jìn)行交易。第二個(gè)是“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”，根據(jù)我國(guó)《土地管理法》規(guī)定，建設(shè)用地要符合國(guó)家的土地利用總體規(guī)劃。第三個(gè)是“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”，房子建在什麼地方、要建多高，容積率是多少，都要經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門的許可。第四個(gè)是“建設(shè)工程開工許可證”，只有擁有此證工程才能施工。第五個(gè)是“銷售許可證（預(yù)售許可證）”，沒(méi)有此證，房子就不能銷售或預(yù)售?！皟蓵敝傅氖牵骸蹲≌|(zhì)量保證書》及《住宅使用說(shuō)明書》，開發(fā)商應(yīng)在交付房屋時(shí)向購(gòu)房者提交。

（二）何為“五證”、“兩書”48（三）商品房銷售條件

開發(fā)企業(yè)可自行銷售，也可委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售。預(yù)售條件：1、土地使用權(quán)證；2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、預(yù)售許可證；4、投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度及竣工交付日期。（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)）現(xiàn)售條件：1、開發(fā)企業(yè)具有合法身份及資質(zhì)；2、取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；3、取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、銷售許可證；4、已通過(guò)竣工驗(yàn)收；5、拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；6、供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工和交付日期；7、物業(yè)管理方案已落實(shí)。

（三）商品房銷售條件49（四）銷售禁止行為及法律責(zé)任

1、開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。2、開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。3、開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。4、商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。5、違反上述規(guī)定，開發(fā)企業(yè)將被處以警告、責(zé)令限期改正、并可處以1-3萬(wàn)元罰款。

（四）銷售禁止行為及法律責(zé)任50（五）銷售廣告及銷售承諾問(wèn)題

廣告宣傳沒(méi)兌現(xiàn)，購(gòu)房人能否要賠償？銷售人員的口頭承諾算不算數(shù)？是購(gòu)房人與我們專業(yè)銷售人員同樣關(guān)注的問(wèn)題，我們先從宣傳廣告的法律性質(zhì)入手，分析這一問(wèn)題。一般來(lái)講，商業(yè)廣告的目的在于通過(guò)宣傳自己產(chǎn)品的優(yōu)越性，希望他人購(gòu)買自己的商品。在法律意義上，合同的成立要經(jīng)過(guò)要約與承諾的過(guò)程，而商業(yè)廣告屬于一種要約邀請(qǐng)，并非要約。要約邀請(qǐng)只是當(dāng)事人訂立合同的預(yù)備行為，在法律上無(wú)須承擔(dān)責(zé)任，只有商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，才被視為要約。因此，廣告的內(nèi)容并不當(dāng)然成為合同一個(gè)組成部分，不具有合同效力，不受法律保護(hù)。只有將廣告宣傳的內(nèi)容在購(gòu)房合同中約定，使之成為合同的一個(gè)組成部分，才具有法律約束力。

（五）銷售廣告及銷售承諾問(wèn)題51另外，銷售人員的口頭宣傳介紹及銷售承諾，雖然作為口頭表示可以構(gòu)成合同，也受法律保護(hù)，但往往在買賣雙方出現(xiàn)糾紛時(shí)，難以取證，認(rèn)定有一定的難度。若銷售人員的承諾在合同的補(bǔ)充條款中加以約定了，則買賣雙方應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。既然宣傳廣告內(nèi)容及銷售承諾若未在合同中約定，合同雙方無(wú)須相互承擔(dān)權(quán)利義務(wù)。但并不等于說(shuō)，宣傳廣告可以任意夸大奇辭，虛假承諾。在廣告的發(fā)布方面，國(guó)家同樣頒布了一系列規(guī)范加以調(diào)整，如《合同法》、《廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》、《商品房銷售管理辦法》，開發(fā)企業(yè)或中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的廣告若違反上述規(guī)范，需要承擔(dān)法律責(zé)任。注：為避免日后購(gòu)房者以現(xiàn)房與廣告宣傳（如樓書）不符作為證據(jù)，要求退房或賠償事宜（類似這事宜在其它樓盤中曾發(fā)生，故此應(yīng)慎重），在廣告中可注明“樓書最終解釋權(quán)歸本公司”、“房屋面積最終以政府房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)部門之測(cè)定為準(zhǔn)”等詞句，避免日后之麻煩。另外，銷售人員的口頭宣傳介紹及銷售承諾，雖然52（六）定金問(wèn)題

“定金”與“訂金”不同，定金作為合同履行的一種擔(dān)保方式，受法律保護(hù)，而訂金則不具有任何法律意義。在商品房的銷售過(guò)程中，開發(fā)企業(yè)不符合銷售條件的，不得收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。符合銷售條件的，開發(fā)企業(yè)在訂立買賣合同之前，可以向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用，在訂立合同之時(shí)，應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款，未能訂立合同的，應(yīng)當(dāng)返還。但買賣雙方另有約定的，從其約定。也就是說(shuō)，若買賣雙方約定，開發(fā)企業(yè)違約，買受人要求雙倍返還，若買受人違約，開發(fā)企業(yè)沒(méi)收其費(fèi)用，這樣的約定具有法律效力。

（六）定金問(wèn)題53（七）樣板房與現(xiàn)房的關(guān)系問(wèn)題

在期房的銷售中，樣板房作為一種營(yíng)銷手段，已被廣泛使用。法律規(guī)定，開發(fā)企業(yè)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的房屋應(yīng)與樣板房一致。因此，為避免糾紛，開發(fā)企業(yè)在設(shè)置的樣板房中應(yīng)掛牌明示“樣板房?jī)H供展示，房屋以實(shí)際交付為準(zhǔn)。（七）樣板房與現(xiàn)房的關(guān)系問(wèn)題54（八）面積差異的處理方式

法律規(guī)定，商品房可按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。按套銷售，基本上不會(huì)涉及面積的爭(zhēng)議，但按后兩種方式銷售，就會(huì)涉及合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積不符的差異，因此，在合同中需約定處理方式。如沒(méi)有約定，應(yīng)按《商品房銷售管理辦法》中的規(guī)定辦理。（第20條，舉例說(shuō)明）

（八）面積差異的處理方式55（九）其他1、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的通知義務(wù)及承擔(dān)責(zé)任。2、銷售代理相關(guān)規(guī)定。（十）示范合同文本簽定的注意事項(xiàng)及答疑

（九）其他56關(guān)于商品房法律問(wèn)題的摘要（十八項(xiàng)）

序：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》于2003年6月1日起施行。該條文將近幾年房地產(chǎn)商品房問(wèn)題中的幾個(gè)疑難問(wèn)題以最高法院的解釋明確下來(lái)，從而在肯定了購(gòu)房者的種種權(quán)利的同時(shí)就是也定性了開發(fā)商的種種責(zé)任。從此商品房問(wèn)題真正進(jìn)入維護(hù)百姓購(gòu)房者權(quán)益的時(shí)代，百姓維權(quán)的勝利不再是空話，在開發(fā)商面前百姓也不再是弱勢(shì)群體。

關(guān)于商品房法律問(wèn)題的摘要（十八項(xiàng)）序：《最高人民57《解釋》中與實(shí)際焦點(diǎn)問(wèn)題聯(lián)系密切的現(xiàn)摘要如下十八條：

一、預(yù)售合同有效無(wú)效的標(biāo)準(zhǔn)是什么——起訴前是否取得預(yù)售許可證。案例一：2002年初，某房地產(chǎn)開發(fā)商在沒(méi)有取得銷售許可證前，為了緩解資金壓力，便提前開盤。張某看中一套兩室兩廳躍層單元，便搶先簽訂了買賣合同。2002年末銷售許可證下來(lái)，但張某卻因該樓盤施工緩慢達(dá)不到自己及時(shí)入住計(jì)劃，便以簽合同時(shí)開發(fā)商沒(méi)有銷售許可證為由提出退房；開發(fā)商則認(rèn)為合同都簽訂了，晚交房幾天是常有的事，故予以拒絕。于是張某訴至法院解決此事。

《解釋》中與實(shí)際焦點(diǎn)問(wèn)題聯(lián)系密切的現(xiàn)摘要如下十八條：58二、商品房廣告或宣傳資料未兌現(xiàn)是否違約的標(biāo)準(zhǔn)是什么——未兌現(xiàn)的內(nèi)容是規(guī)劃范圍內(nèi)（紅線）內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說(shuō)明和允諾，具體確定且對(duì)合同訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響。<例說(shuō)：空中花園或屋頂花園>案例二：2000年，王先生看到某高層樓盤中的售樓資料中設(shè)計(jì)有美麗的空中花園（即屋頂花園），雖然該樓盤價(jià)格不菲，但王先生因比較喜歡這一點(diǎn)就購(gòu)買了20層的一套房。入住后王先生常常俯視樓下，遲遲見(jiàn)不到當(dāng)初開發(fā)商宣傳的空中花園建成，心中不悅，便要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。開發(fā)商以該項(xiàng)內(nèi)容在合同中沒(méi)有約定為由予以拒絕。

二、商品房廣告或宣傳資料未兌現(xiàn)是否違約的標(biāo)準(zhǔn)是什么—59

三、定金是否退還的標(biāo)準(zhǔn)——合同未簽訂或履行是否為不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由；一方原因未能訂合同，按定金準(zhǔn)則處理。案例三：李女士在某花園小區(qū)開盤之際，欣然看上一套三室錯(cuò)層單元，便在售樓處簽訂了一份認(rèn)購(gòu)書交納了壹萬(wàn)元定金，認(rèn)購(gòu)書約定一周內(nèi)李女士到售樓處簽訂了正式買賣合同。但李女士回家后考慮到家里有小孩錯(cuò)層不便利孩子的安全，便要求退還定金不購(gòu)買該房了，開發(fā)商拒絕，雙方訴至法院。

三、定金是否退還的標(biāo)準(zhǔn)——合同未簽訂或履行是否為不60四、未辦理登記備案手續(xù)的合同生效的標(biāo)準(zhǔn)是什么——看主要義務(wù)是否履行案例四：S公司為美容化妝行業(yè)公司，預(yù)購(gòu)某開發(fā)商正在開發(fā)的樓盤底商并簽訂了預(yù)售合同，合同中約定了生效條件為：簽訂合同后十日內(nèi)到行政管理部門辦理登記備案手續(xù)。隨后S公司支付樓款，開發(fā)商開具收據(jù)。底商建設(shè)中S公司聽(tīng)說(shuō)該條街的底商多數(shù)用于IT行業(yè)，美容化妝在此經(jīng)營(yíng)不便利，考慮到此問(wèn)題，S公司便以合同沒(méi)有備案生效為由，要求解除合同退還房款，開發(fā)商拒絕，雙方訴至法院。

四、未辦理登記備案手續(xù)的合同生效的標(biāo)準(zhǔn)是什么——看主要義61五、一房?jī)少u或一房?jī)捎玫姆韶?zé)任——雙倍賠償：一房?jī)少u是指訂立合同后，又將房屋賣給第三人；一房?jī)捎檬侵福河喠⒑贤笥謱⒎课莸盅航o第三人。案例五：一海外歸來(lái)人員劉博士回津后購(gòu)買某開發(fā)商洋房一套，購(gòu)房方式為首付30萬(wàn)元，余款60萬(wàn)元銀行按揭，首付款30萬(wàn)元交付后，劉博士因公出國(guó)兩月，回津后再到洋房時(shí)，別人已在裝修，劉博士見(jiàn)自己喜愛(ài)的房子在開發(fā)商沒(méi)有通知也沒(méi)有合同約定為依據(jù)的情況下就解除了合同，將房子賣給了別人，心中非常不悅，便訴至法院。五、一房?jī)少u或一房?jī)捎玫姆韶?zé)任——雙倍賠償：62六、雙倍賠償制度引入以來(lái)的延續(xù)（3種隱瞞）：1．隱瞞沒(méi)有預(yù)售許可證或提供虛假的；2．隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；3．隱瞞所售房屋已賣給第三人的事實(shí)。案例六：某開放商資金短缺，便剛開始施工時(shí)就簡(jiǎn)單搭建了售樓處，在售樓處懸掛著通過(guò)套印他人銷售許可證后刻做的銷售許可證。趙大爺居住在樓盤附近，剛好準(zhǔn)備改善住房便與該開發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同，但該樓盤總是停停干干，房子完工的日子遙遙無(wú)期。趙大爺無(wú)奈只好請(qǐng)律師與開發(fā)商打官司。六、雙倍賠償制度引入以來(lái)的延續(xù)（3種隱瞞）：63七、房屋支付使用的標(biāo)準(zhǔn)：轉(zhuǎn)移占用。（當(dāng)事人另有約定的除外）。案例七：張先生在接到交房通知后與開發(fā)商辦理了交鑰匙手續(xù)，但張先生卻一直沒(méi)有搬進(jìn)新家居住，半年后，開發(fā)商自辦的物業(yè)公司找張先生收取物業(yè)費(fèi)，張先生認(rèn)為房子還沒(méi)有交付給我使用居住，我不應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)；物業(yè)公司則稱辦了交接鑰匙手續(xù)則視為房子交付使用就應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)。雙方爭(zhēng)執(zhí)訴至法院。

七、房屋支付使用的標(biāo)準(zhǔn)：轉(zhuǎn)移占用。（當(dāng)事人另有約定的64八、房屋質(zhì)量問(wèn)題退房的標(biāo)準(zhǔn)：主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格（此問(wèn)題需要鑒定）或嚴(yán)重影響正常居住使用。案例八：小王小李為新婚購(gòu)買了一套房子，入住后發(fā)現(xiàn)窗戶框斜上方有著明顯的大裂縫隱約能見(jiàn)光，另外屋頂總是起鼓，偶爾掉下墻皮灰，經(jīng)過(guò)多次修繕仍未能修好，小王、小李實(shí)在經(jīng)受不起折騰，便訴至法院要求退房并賠償裝修損失。

八、房屋質(zhì)量問(wèn)題退房的標(biāo)準(zhǔn)：主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格（此問(wèn)65九、面積誤差的處理原則：1．有約定的按約定；2．無(wú)約定的，誤差±3%為界限超過(guò)+3%的面積開發(fā)商白送，小于－3%的面積，開發(fā)商按單價(jià)雙倍退還，由此在±3%以外面積的處理上體現(xiàn)了開發(fā)商的懲罰性。案例九：張先生購(gòu)買一套單價(jià)為3000元/平方米的房子，合同載明面積為105平方米，但產(chǎn)權(quán)證下發(fā)時(shí)面積卻是100平方米。因該合同沒(méi)有對(duì)面積誤差約定處理辦法，張先生要求按3000元/平方米單價(jià)退還了3平方米的價(jià)款；另外2平方米按6000元退還；開發(fā)商對(duì)此提法拒絕。只同意按3000元/平方米標(biāo)準(zhǔn)退還5平方米的房款，雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，訴至法院。

九、面積誤差的處理原則：66十、遲交房晚付款（催告期為三月合理期限）解除權(quán)的期限：催告的三個(gè)月內(nèi)行使；未催告的1年內(nèi)行使。案例十：王先生購(gòu)買某高檔豪宅一套，購(gòu)房方式為按揭付款，首付30萬(wàn)，余款60萬(wàn)元一個(gè)月內(nèi)辦理銀行按揭或其他方式付款。首付30萬(wàn)元后，因業(yè)務(wù)需要去美國(guó)，一去一年，開發(fā)商在此期間未能收到余款，只好按王先生留下的通訊地址發(fā)信要求三個(gè)月內(nèi)履行付款義務(wù)，均沒(méi)有音信，由此開發(fā)商訴至法院要求解除合同，法院在通知不到王先生的情況下缺席判決，解除購(gòu)房合同。此后，開發(fā)商將該房屋另行銷售給他人。一年后王先生回來(lái)見(jiàn)房子被別人居住，便訴至法院要求開發(fā)商賠償。

十、遲交房晚付款（催告期為三月合理期限）解除權(quán)的期限：催67十一、約定違約金過(guò)高過(guò)低的調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)；過(guò)高的以約定金額與實(shí)損差額的30%為調(diào)整范圍的標(biāo)準(zhǔn)；過(guò)低的以實(shí)損為標(biāo)準(zhǔn)。案例十一：高小姐購(gòu)買一高檔樓盤單元房50萬(wàn)元，合同約定逾期交房每延期一個(gè)月支付房?jī)r(jià)的3%，開發(fā)商由于對(duì)施工工序繁雜估計(jì)不足，造成逾期交房三個(gè)月。而高小姐已將原房賣掉，這三個(gè)月只好租賃一套房屋，月租三千元，交房后，高小姐要求開發(fā)商給付逾期交房違約金12萬(wàn)元，開發(fā)商稱違約金太高，只同意據(jù)實(shí)結(jié)算給付玖仟元租金再補(bǔ)償壹