中廣信地產(chǎn)北京亞瀾灣提案報(bào)告

亞瀾灣項(xiàng)目解決方案中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)2006年5月總體市場研究北京市宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、地方財(cái)政增加、物價(jià)穩(wěn)定、就業(yè)良好投資、消費(fèi)及出口三大需求趨于平穩(wěn)

房地產(chǎn)投資增幅回落，基礎(chǔ)設(shè)施投資大幅增長城市居民八大類消費(fèi)支出呈現(xiàn)“七升一降”對外貿(mào)易增勢強(qiáng)勁，外資大量流入北京市宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析城市規(guī)劃與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況分析

按照“優(yōu)化市場，發(fā)展平原，涵養(yǎng)山區(qū)”的原則，結(jié)合“兩軸－兩帶－多中心”的城市空間布局，繼續(xù)集中必要的投資力度，推進(jìn)“兩個(gè)轉(zhuǎn)移”、實(shí)施“五個(gè)傾斜”，突出政府投資對社會投資的引導(dǎo)、放大、調(diào)控作用。城市交通快速發(fā)展，重點(diǎn)工程進(jìn)展順利城市公用事業(yè)綜合服務(wù)水平進(jìn)一步提高城市綠化取得新進(jìn)展北京市宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析北京土地市場分析供應(yīng)總量基本實(shí)現(xiàn)計(jì)劃指標(biāo)，能滿足市場用地需求順義、通州、亦莊三個(gè)新城是遠(yuǎn)郊區(qū)縣中土地供應(yīng)的重點(diǎn)區(qū)域，朝、海、豐、石則是城八區(qū)土地供應(yīng)的主要區(qū)域，中心城區(qū)土地供應(yīng)明顯受限2005年12月17日，在全國國土資源廳局長會議上，國土資源部部長李元在部署2006年工作重點(diǎn)時(shí)也明確表示，2006年將繼續(xù)停止別墅類用地土地供應(yīng)土地供應(yīng)情況分析土地出讓、價(jià)格情況分析近遠(yuǎn)郊區(qū)的規(guī)劃新城交易活躍住宅及配套用地是市場供需熱點(diǎn)交易地塊基本達(dá)到熟地狀態(tài)，土地一級開發(fā)得到強(qiáng)化開發(fā)企業(yè)優(yōu)化組合聯(lián)合拿地成為新的發(fā)展趨勢北京土地市場分析出讓情況綜合平均低價(jià)漲幅較大各類用地低價(jià)平穩(wěn)上升工業(yè)地價(jià)漲幅明顯高于居住和商業(yè)用地傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)中商業(yè)用地及南三、四環(huán)之間的居住用地地價(jià)漲幅較大價(jià)格情況房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大幅上升房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)比重開始攀升房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況北京房地產(chǎn)市場分析

房地產(chǎn)市場供需狀況

供給：截至5月6日，全市可售的期房項(xiàng)目共有1523個(gè)、面積2644.77萬平方米。綜合起來，京城待售商品房為1857.15萬平米，占可售面積的六成以上。北京待售商品房房源充足。而交易雙方信息不對稱和某些房地產(chǎn)商控制性銷售造成京城樓市“一房難求”北京房地產(chǎn)市場分析需求：

隨著第一季度房價(jià)上漲的消息公布，去年被抑制的需求出現(xiàn)明顯反彈。目前中低價(jià)位的項(xiàng)目在五環(huán)以外，市場新項(xiàng)目普遍呈現(xiàn)往中高檔項(xiàng)目發(fā)展的趨勢，導(dǎo)致需求壓力增大。

商品房價(jià)格水平

《樓市》市場研究部調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，僅2006年3月份北京五環(huán)內(nèi)各熱點(diǎn)板塊商品住宅與去年3月同期相比漲幅達(dá)到25.2%。第一、由于購房欲望“深入人心”，經(jīng)歷去年觀望階段看到房價(jià)不降反升，所以需求出現(xiàn)反彈第二、外地人甚至海外人士來京購房比例與日俱增，投資性買家在市區(qū)和商務(wù)區(qū)內(nèi)的比例甚至超過60%北京房地產(chǎn)市場分析北京別墅市場的發(fā)展階段北京別墅市場的發(fā)展簡單來說，其發(fā)展經(jīng)歷最初簡單COPY外型，局部模仿，發(fā)展到純粹的復(fù)制以及今天的原創(chuàng)別墅。北京別墅市場發(fā)展階段發(fā)展階段時(shí)間關(guān)鍵詞初級模仿秀的上演九十年代初期

簡單的歐式建筑符號，空間分布簡單、粗糙，戶型面積大而奢華模仿主義1998年左右的別墅復(fù)蘇時(shí)期

依然帶有明顯的模仿痕跡，但其品質(zhì)已經(jīng)明顯提升，在內(nèi)部功能的分布上追求品位與品質(zhì)的結(jié)合純粹的拿來主義2001年純粹的復(fù)制缺乏了自我，不能與本土文化、以及使用者的精神氣質(zhì)相結(jié)合回歸的原創(chuàng)情節(jié)近階段吸收古今中外產(chǎn)業(yè)精華，不拘泥于任何一種現(xiàn)有產(chǎn)品與模式；既不照抄產(chǎn)品模式又不排斥合適的產(chǎn)品北京京別別墅墅市市場場的的區(qū)區(qū)域域分分布布別墅墅區(qū)區(qū)域域分分布布概概況況傳統(tǒng)別墅區(qū)西山（香山）板塊中央別墅區(qū)八達(dá)嶺高速沿線亞奧京北區(qū)城南陽光別墅區(qū)亦莊京津塘沿線潮白河別墅區(qū)東部泛CBD別墅區(qū)區(qū)域個(gè)數(shù)占地面積（平方米）面積所占百分比昌平301245869826.62%朝陽32661932914.14%海淀1334324417.33%順25%大興1029586006.32%豐臺510461132.23%通州1545379919.69%房山1025506055.45%懷柔740169828.58%密云919394264.14%平谷11200000.26%門頭溝14000000.85%石景山1609380.13%西城0————東城0————宣武0————崇文0————總—06年年北北京京市市場場在在售售別別墅墅項(xiàng)項(xiàng)目目區(qū)區(qū)域域分分布布統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)表表北京京別別墅墅市市場場的的供供需需狀狀況況北京京別別墅墅市市場場的的供供需需狀狀況況對于于北北京京去去年年以以來來別別墅墅供供應(yīng)應(yīng)量量陡陡增增的的原原因因主主要要來來自自以以下下三三個(gè)個(gè)方方面面：：日前前國國土土資資源源部部官官員員明明確確表表示示對對別別墅墅用用地地進(jìn)進(jìn)行行嚴(yán)嚴(yán)格格控控制制，，使使得得別別墅墅項(xiàng)項(xiàng)目目相相對對比比較較集集中中的的放放量量對別別墅墅沒沒有有一一個(gè)個(gè)統(tǒng)統(tǒng)一一的的定定義義政府府多多頭頭管管理理所所致致。。由由于于缺缺乏乏一一個(gè)個(gè)統(tǒng)統(tǒng)一一清清晰晰的的定定義義，，再再加加上上多多頭頭管管理理，，因因此此在在把把關(guān)關(guān)和和管管理理方方面面存存在在很很大大的的漏漏洞洞，，使使得得一一些些開開發(fā)發(fā)商商在在普普通通住住宅宅用用地地上上建建了了別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品2005年年北北京京在在售售別別墅墅項(xiàng)項(xiàng)目目210個(gè)個(gè)2006年年目目前前為為止止北北京京在在售售別別墅墅項(xiàng)項(xiàng)目目184個(gè)個(gè)從行行政政區(qū)區(qū)域域分分布布來來說說，，別別墅墅項(xiàng)項(xiàng)目目供供應(yīng)應(yīng)主主要要集集中中在在昌昌平平區(qū)區(qū)、、朝朝陽陽區(qū)區(qū)、、順順義義區(qū)區(qū)、、大大興興區(qū)區(qū)及及海海淀淀區(qū)區(qū)等等地地區(qū)區(qū)，，這這五五個(gè)個(gè)地地區(qū)區(qū)供供應(yīng)應(yīng)量量之之和和占占總總供供應(yīng)應(yīng)量量的的58％％。。豐臺區(qū)、、通州區(qū)區(qū)、房山山區(qū)及密密云縣等等地區(qū)供供應(yīng)量所所占比重重都有所所增加，，表明北北京別墅墅市場正正在向城城區(qū)周邊邊地區(qū)擴(kuò)擴(kuò)散，加加之周邊邊配套設(shè)設(shè)施的不不斷完善善和交通通線路的的不斷延延伸，以以上區(qū)域域的別墅墅市場前前景利好好針對2006年年的別墅墅市場，，北京目目前的別別墅土地地儲備用用地足以以支撐未未來兩年年的項(xiàng)目目開發(fā)，，因此實(shí)實(shí)質(zhì)性開開發(fā)量仍仍然很大大；另外外停止別別墅類用用地供應(yīng)應(yīng)政策的的出臺，，造就了了別墅豪豪宅最大大賣點(diǎn)：：土地資資源的稀稀缺性，，任何東東西都可可以模仿仿，惟有有地段和和風(fēng)景無無可復(fù)制制。北京別墅墅市場的的供需狀狀況政府主管管部門再再次重申申別墅用用地限令令引起業(yè)業(yè)界很大大關(guān)注，，意味著著市場別別墅類產(chǎn)產(chǎn)品后續(xù)續(xù)供應(yīng)的的減少。。目前，北北京市場場純別墅墅項(xiàng)目的的產(chǎn)品檔檔次在升升級，主主要來自自北京玫玫瑰園、、財(cái)富公公館、國國花園等等項(xiàng)目的的供應(yīng)原因就是國土土資源部重申申別墅停批限限建。京城別別墅開發(fā)商借借機(jī)推出別墅墅產(chǎn)品，為的的是爭搶最后后的豪門盛宴宴。別墅用地地叫停，，現(xiàn)在許許多別墅墅項(xiàng)目爭爭相上馬馬，為的的就是盡盡早進(jìn)入入市場，，贏得更更多的銷銷售周期期。北京別墅墅市場現(xiàn)現(xiàn)狀分析析北京別墅墅市場的的現(xiàn)狀及及預(yù)期后續(xù)供應(yīng)應(yīng)面臨斷斷檔價(jià)格檔次次集體走走高別墅項(xiàng)目目扎堆啟啟動(dòng)別墅置業(yè)業(yè)速度加加快遠(yuǎn)郊別墅墅低價(jià)叫叫板遠(yuǎn)郊別墅墅，以相相對低廉廉的價(jià)格格，較高高的性價(jià)價(jià)比，良良好的自自然景觀觀與社區(qū)區(qū)環(huán)境吸吸引著購購房者的的目光北京別墅墅市場的的現(xiàn)狀及及展望06年下下半年北北京別墅墅市場展展望北京中產(chǎn)產(chǎn)階級群群體的逐逐漸壯大大將使經(jīng)經(jīng)濟(jì)類別別墅或者者“類別別墅”的的有效需需求不斷斷膨脹，，這就需需要部分分“中高高階層””的主流流別墅產(chǎn)產(chǎn)品，來來迎合這這一類消消費(fèi)群。。所以在在未來一一段時(shí)間間內(nèi)，經(jīng)經(jīng)濟(jì)型、、小戶型型別墅或或“類別別墅”的的低密度度住宅的的比例將將有所擴(kuò)擴(kuò)大國家在未來來幾年內(nèi)不不再批準(zhǔn)新新的別墅項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)定定成了別墅墅熱的最主主要的催化化劑。這對對許多在建建別墅或已已獲準(zhǔn)的別別墅項(xiàng)目開開發(fā)商來說說是一大利利好消息，，新政策的的實(shí)施將使使現(xiàn)有別墅墅逐漸進(jìn)入入奇貨可居居的狀態(tài)。。別墅價(jià)格格會因此有有較大的提提升產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將將面臨調(diào)整整別墅價(jià)格繼繼續(xù)上漲城市新富階階層的興起起也帶動(dòng)了了經(jīng)濟(jì)型別別墅的快速速發(fā)展，同同時(shí)交通暢暢通的遠(yuǎn)郊郊別墅置業(yè)業(yè)的新型選選擇，較高高性價(jià)比的的遠(yuǎn)郊別墅墅持續(xù)放量量遠(yuǎn)郊別墅持持續(xù)放量區(qū)域市場環(huán)環(huán)境研究密云別墅項(xiàng)目匯總項(xiàng)目名稱物業(yè)類別裝修狀況規(guī)模(萬平方米)容積率價(jià)格白河澗公寓獨(dú)棟聯(lián)排毛坯占地：19.49建面：14.320.7聯(lián)排4200元/平方米

獨(dú)棟5000元/平方米鴻福天地聯(lián)排毛坯占地：7.5055建面：5.89030.784815元/平方米純境（售完）獨(dú)棟聯(lián)排毛坯占地：8.95建面：3.700.46800元/平方米潮河灣（未許可證）公寓讀棟聯(lián)排毛坯占地：80建面：60.0753600元/平方米翠堤花墅獨(dú)棟聯(lián)排毛坯占地：6.50.584500元/平方米賞星悅木別墅（未許可證）獨(dú)棟雙拼毛坯占地：200畝建面：40.35獨(dú)棟：6800元/平方米雙拼：4500元/平方米水墨庭院獨(dú)棟疊拼毛坯占地：8.08建面：5.20.57獨(dú)棟4800元/平方米，碟拼：3500元/平方米紫霞谷獨(dú)棟毛坯占地：30.00建面：2.070.098000元/平方米茉莉山莊板樓獨(dú)棟雙拼毛坯占地：19.00建面：4.280.23175－347萬元/套博世莊園板樓獨(dú)棟雙拼毛坯占地：17建面：4.50.8別墅：3200元/平方米梧桐苑聯(lián)排疊拼毛坯占地：2.00建面：4.001.33600元/平方米碧水花園公寓獨(dú)棟雙拼毛坯占地：8建面：11.3獨(dú)棟6800元/平方米亞瀾灣獨(dú)棟雙拼毛坯占地：5.40建面：10.000.15獨(dú)棟10800元/平方米

聯(lián)排7000元/平方米區(qū)域別墅市市場供給區(qū)域別墅市市場供給分析說明：：區(qū)域別墅市市場供應(yīng)集集中，京承承高速沿線線總體供應(yīng)應(yīng)量204.7595萬平方方米區(qū)域供應(yīng)項(xiàng)項(xiàng)目中，產(chǎn)產(chǎn)品層次劃劃分明顯，，紫霞谷等等高檔別墅墅項(xiàng)目提升升區(qū)域市場場形象，賞賞星悅木別別墅、翠堤堤花墅、水水墨庭院等等中檔、經(jīng)經(jīng)濟(jì)型別墅墅拓寬了區(qū)區(qū)域市場需需求層面2006年年京承高速速沿線項(xiàng)目目供應(yīng)量集集中，對本本項(xiàng)目所在在區(qū)域構(gòu)成成一定的影影響和客戶戶分流的可可能未來區(qū)域內(nèi)內(nèi)別墅市場場存在一定定的潛在供供給量，別別墅產(chǎn)品發(fā)發(fā)展上升空空間較大區(qū)域內(nèi)別墅墅產(chǎn)品分析析產(chǎn)品類型容積率區(qū)域內(nèi)別墅墅產(chǎn)品以以經(jīng)濟(jì)性獨(dú)獨(dú)棟為主，，占42%，相比之之下，雙拼拼、疊拼類類物業(yè)市場場認(rèn)可度較較低經(jīng)濟(jì)性小獨(dú)獨(dú)棟為市場場供給的熱熱點(diǎn)公寓類物業(yè)業(yè)不作為供供應(yīng)的主流流，僅為項(xiàng)項(xiàng)目內(nèi)部配配套容積率主要要分布在0.6-0.4之間間相應(yīng)的在這這個(gè)區(qū)間的的水墨庭院院，翠提花花墅銷售情情況較為理理想別墅項(xiàng)目并并不意味著著容積率越越低，項(xiàng)目目越好賣，，最重要的的是如何找找到容積率率與項(xiàng)目性性價(jià)比的平平衡點(diǎn)區(qū)域內(nèi)別墅墅市場主力力戶型面積積150－－250平平方米的面面積居多占占到了總數(shù)數(shù)的67%，舒適性性較之經(jīng)濟(jì)濟(jì)性依然是是優(yōu)先考慮慮的對象綠化率均在在40%以以上，高綠綠化率，零零距離貼近近自然亦是是遠(yuǎn)郊別墅墅的賣點(diǎn)之之一主力戶型面面積綠化率分布布區(qū)域內(nèi)別墅墅產(chǎn)品分析析價(jià)格現(xiàn)狀及及走勢分析析從價(jià)格成長長看，高檔檔獨(dú)棟產(chǎn)品品由于受到到面積大、、總價(jià)高的的影響，成成長空間較較低區(qū)域內(nèi)別墅墅產(chǎn)品分析析區(qū)域別墅市市場中，高高檔獨(dú)棟別別墅產(chǎn)品均均價(jià)在7000元/平方米米，聯(lián)排別別墅產(chǎn)品均均價(jià)在4500元/平方米米隨著京承高高速二期的的開通，區(qū)區(qū)域價(jià)值將將依托其固固有生態(tài)資資源優(yōu)勢大大幅度提升升區(qū)域別墅市市場需求高檔獨(dú)棟別別墅公寓、花園園洋房中高檔、經(jīng)濟(jì)型別墅60-80萬90-260萬>300萬萬市場基礎(chǔ)層層核心需求層層借勢層需求分析：：該區(qū)域產(chǎn)品品線的豐富富、多層次次性將使區(qū)區(qū)域市場呈呈現(xiàn)多樣化化、明確化化的特征，，經(jīng)濟(jì)型別別墅滿足城城市中堅(jiān)階階層的需求求；高端別別墅依托自自身的貼身身化個(gè)性服服務(wù)和定制制化路線，，以稀缺、、經(jīng)典等賣賣點(diǎn)吸引富富有階層的的關(guān)注區(qū)域別墅市市場綜述【交通】攪熱新興別別墅板塊【環(huán)境】自然景觀成成就新區(qū)【格局】懷密兩地受受益“兩帶帶”【人口】宜居新區(qū)漸漸成氣候【投資】性價(jià)比優(yōu)勢勢日趨凸顯顯【客群】消費(fèi)理念更更趨理性成成熟從京昌路、、機(jī)場路、、立湯路，，到西山（（香山）景景區(qū)、溫榆榆河流域景景區(qū)，北京京別墅市場場的產(chǎn)品競競爭已經(jīng)明明顯從交通通資源占有有的競爭過過渡到自然然景觀資源源占有的競競爭。在進(jìn)進(jìn)入“景觀觀資源時(shí)代代”的別墅墅市場之際際，密云正正成為別墅墅市場一個(gè)個(gè)新的熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域，一一個(gè)繼西山山（香山））、溫榆河河流域之后后的第三大景觀資資源群落競爭區(qū)域劃分分項(xiàng)目位于懷密密別墅板塊區(qū)區(qū)，屬于遠(yuǎn)郊郊高檔別墅項(xiàng)項(xiàng)目，綜合地地緣性、泛區(qū)區(qū)域競爭考考慮，將本項(xiàng)項(xiàng)目競爭界定定為如下競爭爭板塊的高檔檔別墅：核心競爭區(qū)域域懷密別墅板塊塊相關(guān)競爭區(qū)域域亞北別墅區(qū)、、中央別墅區(qū)區(qū)、昌平八達(dá)達(dá)嶺別墅區(qū)相關(guān)競競爭區(qū)區(qū)域遠(yuǎn)郊低低密度度高端端別墅墅核心競競爭區(qū)區(qū)域研研究近年來來，北北京別別墅市市場有有了一一個(gè)新新的動(dòng)動(dòng)向———從從過去去依托托交通通資源源開始始向?qū)で缶熬坝^資資源過過渡，，而景景色秀秀美的的懷柔柔和密密云等等遠(yuǎn)郊郊正成成為別別墅新新興區(qū)區(qū)域。。從目目前別別墅市市場的的發(fā)展展來看看，現(xiàn)現(xiàn)代高高速交交通消消除了了人們們對空空間距距離的的畏懼懼，無無形之之中也也為懷懷柔、、密云云自然然資源源的開開發(fā)、、完善善注入入了強(qiáng)強(qiáng)大的的活力力。京京承高高速即即將開開通的的利好好消息息極大大地刺刺激了了開發(fā)發(fā)商和和購房房者的的熱情情。區(qū)域概概述區(qū)域供供需分分析核心競競爭區(qū)區(qū)域研研究2005－2006年懷密別墅區(qū)新盤統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱行政區(qū)縣物業(yè)類別開盤時(shí)間建筑規(guī)模容積率價(jià)格中海安德魯斯莊園朝陽獨(dú)棟,雙拼聯(lián)排,疊拼一期2005－6－18二期2005－8－20三期2005－10－18四期2006－3－1020萬平米0.7312000易郡二期順義獨(dú)棟雙拼2005-9-186621平方米0.39000金碧湖畔順義獨(dú)棟2005-9-11166867.9平米0.348500東方太陽城順義獨(dú)棟聯(lián)排富春園2004－7－28清波小鎮(zhèn)2005－370.00萬平米0.296000鴻福天地密云聯(lián)排別墅一期2005－5－1二期2005－7－158903平方米0.7824815達(dá)觀別墅二期通州獨(dú)棟2005-9-1817.00萬平方米0.215000潮白·麗水莊園密云獨(dú)棟聯(lián)排一期2005－9－18二期2006－5－15

0.2130－41萬元/套典型競競爭項(xiàng)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱金碧湖畔物業(yè)類別獨(dú)棟地址順義區(qū)順平路與潮白河路交會處簽約33套8390元/平方米均價(jià)8500元/平方米最低總價(jià)312-800萬元/套入住時(shí)間2006-8-28規(guī)模占地：332530.40平方米建面：166867.90平方米戶數(shù)306套，一期97棟綠化率48.00%容積率0.34建筑風(fēng)格東方建筑風(fēng)格核心競競爭區(qū)區(qū)域研研究項(xiàng)目名稱易郡物業(yè)類別獨(dú)棟雙拼裝修狀況一期合院、獨(dú)棟毛坯，雙拼精裝二期合院毛坯，獨(dú)棟、雙拼精裝地址順義區(qū)潮白河畔萬余畝森林均價(jià)9000元/㎡入住時(shí)間一期2005年11月15日

二期2006年規(guī)模總占地面積:418畝總建筑面積:86621平方米戶數(shù)一期91套，二期139套綠化率40%容積率0.3建筑風(fēng)格平層四合院、雙拼三合院、獨(dú)棟三合院核心競競爭區(qū)區(qū)域研研究核心競競爭區(qū)區(qū)域研研究項(xiàng)目名稱蒙頓卡雀(月亮灣水岸VILLA)物業(yè)類別獨(dú)棟雙拼疊拼聯(lián)排地址順義區(qū)南彩鎮(zhèn)彩虹橋東九王莊南側(cè)潮白河畔均價(jià)聯(lián)排價(jià)格在85萬元/平方米左右雙拼價(jià)格在130萬元/平方米左右獨(dú)棟價(jià)格在160萬元/平方米左右最低總價(jià)150-221萬元/套入住時(shí)間一期2002年9月1日二期2005年6月30日規(guī)模占地面積：720畝建筑面積：19.5萬平米戶數(shù)一期168綠化率60.00%容積率0.47建筑風(fēng)格法式競爭機(jī)機(jī)會點(diǎn)點(diǎn)分析析核心競競爭區(qū)區(qū)域研研究項(xiàng)目雖雖位于于潮白白河別別墅區(qū)區(qū)，較較靠近近機(jī)場場的別別墅項(xiàng)項(xiàng)目在在交通通位置置上不不占優(yōu)優(yōu)勢，，如何何從潮潮白河河別墅墅區(qū)眾眾多的的別墅墅別墅墅項(xiàng)目目中突突圍，，機(jī)會會點(diǎn)在在于：：依托自自然景景觀優(yōu)優(yōu)勢做足項(xiàng)項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)部景景觀提高項(xiàng)項(xiàng)目性性價(jià)比比降低總總價(jià)門門檻打造區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)標(biāo)桿別別墅項(xiàng)項(xiàng)目相關(guān)競競爭區(qū)區(qū)域研研究區(qū)域概概述中央別墅區(qū)京城東東北郊郊溫榆榆河與與機(jī)場場高速速路相相交圍圍合而而成的的區(qū)域域,是是北京京最早早的高高檔別別墅群群落.主要要得益益于三三大因因素。。第第一，，緊鄰鄰首都都機(jī)場場和靠靠近燕燕莎等等外國國使館館區(qū)區(qū)的獨(dú)獨(dú)特的的區(qū)位位優(yōu)勢勢，京京承、、京順順、機(jī)機(jī)場高高速等等道路路便捷捷順暢暢的交交通優(yōu)優(yōu)勢。。第二二，優(yōu)優(yōu)良的的自然然環(huán)境境，加加之政政府主主導(dǎo)的的綠色色生態(tài)態(tài)走廊廊規(guī)劃劃，成成為北北京最最適合合居住住的區(qū)區(qū)域。。第三三，近近十年年間累累積起起來的的別墅墅氛圍圍，先先入為為主。。亞奧京北北別墅區(qū)區(qū)是北京京自然山山水環(huán)境境優(yōu)勢與與交通環(huán)環(huán)境優(yōu)勢勢較為集集中的地地域，從從“亞北北”到““北”，，北京最最早的別別墅集中中地帶借借奧運(yùn)圣圣火再次次升溫。。亞北以以及周邊邊基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的建建設(shè)加快快，以亞亞北為代代表的北北部樓市市風(fēng)云再再起，如如今，八八達(dá)嶺高高速路以以東、北北苑路以以西、五五環(huán)沿線線甚至來來廣營鄉(xiāng)鄉(xiāng)都因奧奧運(yùn)而成成為新的的投資熱熱點(diǎn).昌平八達(dá)嶺別墅區(qū)亞奧京北別墅區(qū)平八達(dá)嶺嶺板塊一一直北京京房地產(chǎn)產(chǎn)市場上上高檔別別墅聚集集的區(qū)域域。憑借借優(yōu)越的的交通條條件和地地理位置置，這一一區(qū)域的的別墅市市場很早早就開始始發(fā)展.交錯(cuò)的的交通將將京昌沿沿線，特特別是沙沙河板塊塊與奧運(yùn)運(yùn)村、中中關(guān)村緊緊密相連連，吸引引并成為為這兩個(gè)個(gè)區(qū)域具具備別墅墅消費(fèi)能能力人群群的置業(yè)業(yè)首選。。奧運(yùn)會會帶動(dòng)整整個(gè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶北移移，更成成為激活活該區(qū)域域別墅價(jià)價(jià)值的重重大利好好。相關(guān)競爭爭區(qū)域研研究區(qū)域供需需分析中央別墅區(qū)亞奧京北別墅區(qū)昌平八達(dá)嶺別墅區(qū)別墅產(chǎn)品價(jià)位分布7000－24000元/平方米6500－20000元/平方米7500－20000元/平方米主力價(jià)位10000－20000元/平方米8000－13000元/平方米7800－12000元/平方米區(qū)域潛力以中央別墅區(qū)為核心的北京東北部區(qū)域都是未來京城的優(yōu)勢、高檔區(qū)域隨著奧運(yùn)利好消息不斷，亞北以及周邊基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)加快，以亞北為代表的北部樓市風(fēng)云再起，成為新的投資熱點(diǎn)。奧運(yùn)會帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)帶北移，更成為激活該區(qū)域別墅價(jià)值的重大利好，配套大幅改善再次激活了該區(qū)域別墅的發(fā)展前景。相關(guān)競爭爭區(qū)域研研究典型競爭爭項(xiàng)目分分析——中央別墅墅區(qū)項(xiàng)目名稱長島瀾橋物業(yè)類別獨(dú)棟雙拼聯(lián)排裝修狀況毛坯地址朝陽區(qū)來廣營東路北側(cè)均價(jià)12800元/平方米入住時(shí)間一期2004年10月底二期2005年6月三期2005年年底四期小戶型2006年年底規(guī)模該項(xiàng)目占地16公頃，總建筑面積11.5萬平方米。戶型面積300－650平方米綠化率55%容積率0.5建筑風(fēng)格歐式項(xiàng)目名稱MOMA萬萬樹物業(yè)類別獨(dú)棟裝修狀況毛坯地址順義區(qū)寺上、火神營出口均價(jià)8000元/平方米最低總價(jià)450萬元/套入住時(shí)間一期2004-5-1

二期A、B組團(tuán)2006年年底規(guī)模占地面積：1800.00畝建筑面積：5.00萬平方米戶型面積500－550平方米綠化率62%容積率0.38建筑風(fēng)格歐式典型競爭爭項(xiàng)目分分析——亞北別墅墅區(qū)項(xiàng)目名稱保利壟上物業(yè)類別獨(dú)棟裝修狀況毛坯地址昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)均價(jià)8500元/平方米入住時(shí)間一期2005－12－20

二期2006－8規(guī)模占地面積：860余畝建筑面積：36.00萬平方米戶型面積戶型面積315－643平方米綠化率48%容積率0.39建筑風(fēng)格美式相關(guān)競爭爭區(qū)域研研究項(xiàng)目名稱東方普羅旺斯物業(yè)類別獨(dú)棟裝修狀況毛坯地址昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)總價(jià)350-1800萬元/套入住時(shí)間2006－10－31規(guī)模占地面積：65.76萬平米建筑面積：22.00萬平方米戶數(shù)558綠化率63%容積率0.3建筑風(fēng)格歐式典型競爭爭項(xiàng)目分分析——昌平八達(dá)達(dá)嶺別墅墅區(qū)相關(guān)競爭爭區(qū)域研研究項(xiàng)目名稱壹千棟物業(yè)類別獨(dú)棟裝修狀況毛坯地址昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)均價(jià)10000元/平方米入住時(shí)間2006-7-1規(guī)模占地面積：160萬平米建筑面積：56萬平米戶型面積303－800平方米之間綠化率60%容積率0.35建筑風(fēng)格美式相關(guān)競爭爭區(qū)域研研究競爭機(jī)會會點(diǎn)分析析相比劣勢機(jī)會點(diǎn)中央別墅區(qū)交通便捷、有濃厚的國際氛圍精確客群定位，強(qiáng)調(diào)自然景觀優(yōu)勢亞奧京北別墅區(qū)交通環(huán)境優(yōu)勢、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)加快依托密云縣城發(fā)展，完善項(xiàng)目內(nèi)部配套昌平八達(dá)嶺別墅區(qū)交通環(huán)境優(yōu)勢、區(qū)域環(huán)境保護(hù)相對較好隨著京承高速通車，項(xiàng)目交通劣勢緩解，同時(shí)提高項(xiàng)目性價(jià)比項(xiàng)目位置置:門頭頭溝區(qū)潭潭柘寺鎮(zhèn)鎮(zhèn)新大街街2號項(xiàng)目規(guī)模模:占地地40.00萬平方方米建面：30.00萬平平方米物業(yè)類型型:獨(dú)棟棟雙拼拼聯(lián)排排開發(fā)商商:北北京潭墅墅苑房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司潭柘山城城山水居居典型的景景觀別墅墅，地理理位置獨(dú)獨(dú)特，距距市區(qū)僅僅25公公里，市市場價(jià)值值較高。。泛區(qū)域競競爭研究究項(xiàng)目位置置:懷柔柔區(qū)紅紅螺湖東東南岸項(xiàng)目規(guī)模模:占地地面積：：9982.61平方方米建建筑面積積：28073平方米米物業(yè)類型型:獨(dú)棟棟開發(fā)商商:北北京大地地房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司天籟(紅紅螺湖別別墅)天籟?紅紅螺湖別別墅”緊緊鄰33萬平方方米的紅紅螺湖湖湖面，順順光直視視紅螺山山山景，，優(yōu)越的的先天自自然資源源，賦予予了“天天籟”得得天獨(dú)厚厚的外部部條件.泛區(qū)區(qū)域域競競爭爭研研究究項(xiàng)目目位位置置:延延慶慶縣縣古古崖崖居居西西側(cè)側(cè)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)模模:占占地地面面積積：：18萬萬平平方方米米建筑筑面面積積：：97萬萬平平方方米米物業(yè)業(yè)類類型型:獨(dú)獨(dú)棟棟開發(fā)發(fā)商商:北北京京光光輝輝偉偉業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)有有限限公公司司原鄉(xiāng)鄉(xiāng)美美利利堅(jiān)堅(jiān)原鄉(xiāng)鄉(xiāng)美美利利堅(jiān)堅(jiān)項(xiàng)項(xiàng)目目位位于于““夏夏都都””延延慶慶，，項(xiàng)項(xiàng)目目地地塊塊遠(yuǎn)遠(yuǎn)離離市市區(qū)區(qū)，，三三面面環(huán)環(huán)山山，，環(huán)環(huán)境境優(yōu)優(yōu)美美，，定定位位于于原原裝裝美美國國西西部部縱縱情情生生活活別別墅墅。。泛區(qū)區(qū)域域競競爭爭研研究究市場場解解決決方方案案項(xiàng)目目營營銷銷現(xiàn)現(xiàn)狀狀－－銷銷售售業(yè)業(yè)績績聯(lián)排排＋＋雙雙拼拼總總計(jì)計(jì)21套套目前前尚尚可可售售5套套一期期獨(dú)獨(dú)棟棟總總計(jì)計(jì)21套套目前前尚尚可可售售3套套一期期公公寓寓總總計(jì)計(jì)150套套目前前銷銷售售中中未未主主推推二期期獨(dú)獨(dú)棟棟總總計(jì)計(jì)8套套目前前尚尚可可售售3套套銷售售業(yè)業(yè)績績一期期獨(dú)獨(dú)棟棟去去化化率率85.7%二期期獨(dú)獨(dú)棟棟去去化化率率62.5%一期期聯(lián)聯(lián)排排＋＋雙雙拼拼去去化化率率81%一期期公公寓寓去去化化率率較較低低獨(dú)棟棟總總體體去去化化率率79.3%銷售售業(yè)業(yè)績績2002年年5月月一一期期正正式式開開盤盤銷銷售售至今今營營銷銷周周期期已已逾逾四四載載項(xiàng)目目營營銷銷現(xiàn)現(xiàn)狀狀－－癥癥結(jié)結(jié)解解析析關(guān)鍵鍵詞詞ⅠⅠ：：建建筑筑形形式式的的對對位位癥結(jié)解析析亞瀾灣的的歐式現(xiàn)現(xiàn)代建筑筑形式代代表了90年代代后期歐歐洲別墅墅的風(fēng)格格特征。。亞瀾灣灣現(xiàn)有建建筑為歐歐式現(xiàn)代代風(fēng)格，，區(qū)別于于傳統(tǒng)坡坡屋頂別別墅形態(tài)態(tài)，從造造型、立立面、布布局、功功能等方方面，不不同單體體體現(xiàn)出出較大的的差異性性，建筑筑中大量量采用各各種幾何何體塊的的穿插、、色彩的的對比、、空間和和體形的的組合手手法。單純的從建筑筑藝術(shù)的角度度去講，亞瀾瀾灣現(xiàn)有的建建筑形式并無無問題?？僧?dāng)這種產(chǎn)品品產(chǎn)品放到特特定的市場，，以特定的姿姿態(tài)銷售的時(shí)時(shí)候。對位就出現(xiàn)了了偏差??！癥結(jié)解析對于后現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格的接受必必須是以一定定的年齡層為為基礎(chǔ)的但對應(yīng)的年齡齡層為財(cái)富積積累遠(yuǎn)未達(dá)到到購置項(xiàng)目的的水平級喜歡的人消費(fèi)費(fèi)不起消費(fèi)的起未必必喜歡癥結(jié)解析關(guān)鍵詞Ⅱ：單單體面積的對對位癥結(jié)解析交通距離＋景景觀特點(diǎn)＝典典型的度假型型別墅癥結(jié)結(jié)解解析析一期期獨(dú)獨(dú)棟棟面面積積242-546平平方方米米銷售售總總價(jià)價(jià)206萬萬元元－－464萬萬元元一期期聯(lián)聯(lián)排排＋＋雙雙拼拼面面積積241-324平平方方米米銷售售總總價(jià)價(jià)169萬萬元元－－227萬萬元元二期期獨(dú)獨(dú)棟棟面面積積350-850平平方方米米銷售售總總價(jià)價(jià)298萬萬元元－－723萬萬元元Ps：：銷銷售售單單價(jià)價(jià)按按照照實(shí)實(shí)際際銷銷售售價(jià)價(jià)格格－－獨(dú)獨(dú)棟棟銷銷售售均均價(jià)價(jià)8500元元/平平方方米米，，聯(lián)聯(lián)排排＋＋雙雙拼拼銷銷售售均均價(jià)價(jià)7000元元/平平方方米米計(jì)計(jì)算算癥結(jié)結(jié)解解析析過大大的的面面積積致致使使銷銷售售總總價(jià)價(jià)過過高高過高高的的總總價(jià)價(jià)與與項(xiàng)項(xiàng)目目的的度度假假別別墅墅形形態(tài)態(tài)相相互互矛矛盾盾癥結(jié)結(jié)解解析析關(guān)鍵鍵詞詞ⅢⅢ：：豪豪宅宅屬屬性性的的對對位位中國國十十大大豪豪宅宅別別墅墅第第六六名名湖畔畔水水景景名名宅宅潮白白河河畔畔的的天天堂堂癥結(jié)結(jié)解解析析自項(xiàng)項(xiàng)目目伊伊始始，，項(xiàng)項(xiàng)目目形形象象的的推推廣廣即即以以豪豪宅宅的的態(tài)態(tài)勢勢進(jìn)進(jìn)行行著著…………???這是一一種正正確的的選擇擇嗎？？？癥結(jié)解解析癥結(jié)解解析項(xiàng)目的的產(chǎn)品品形態(tài)態(tài)項(xiàng)目多多數(shù)產(chǎn)產(chǎn)品的的面積積區(qū)間間項(xiàng)目的的價(jià)格格水平平項(xiàng)目的的度假假性質(zhì)質(zhì)＝？豪宅癥結(jié)解解析其它關(guān)關(guān)鍵詞詞：銷售組織織現(xiàn)場氣氛氛的營造造物業(yè)管理理的層次次等等………解決思路路我們需要要一條通通路去解解決問題題解決思路路兩個(gè)問題題擺在我我們的面面前：現(xiàn)在的房房子如何何解決？？？以后我們們該蓋什什么房子子？？又又該如何何去賣掉掉她們？？？解決思路路對于第一一個(gè)問題題，我們們給出的的解題思思路是：：以強(qiáng)勁的的銷售執(zhí)執(zhí)行力為為先導(dǎo)，，輔以對對現(xiàn)有公公寓產(chǎn)品品的重新新市場定定位，，解決一一期的問問題。對于第二二個(gè)問題題，我們們給出的的解題思思路是：：以專業(yè)的的策劃能能力，對對未來的的產(chǎn)品進(jìn)進(jìn)行全面面重新定定位，同同時(shí)調(diào)整整項(xiàng)目的的推廣角角度，并并輔以強(qiáng)強(qiáng)勁的銷銷售執(zhí)行行力，解解決未來來的問題題。第一個(gè)問問題的答答案對于現(xiàn)有有的別墅墅（獨(dú)棟棟、聯(lián)排排、雙拼拼）通過我司司強(qiáng)有力力的銷售售執(zhí)行力力以及多多年市場場積累的大大量客戶戶資源予予以快速速的解決決和消化化第一個(gè)問問題的答答案第一個(gè)問問題的重重點(diǎn)：一百五十十套的公公寓，根根據(jù)目前前我司所所掌握的的情況，，其銷售售狀況不不容樂觀觀。而對對于現(xiàn)有有剩余的的房源來來說，這這百余套套公寓才才是項(xiàng)目目現(xiàn)存房房源當(dāng)中中最大的的難點(diǎn)。。在項(xiàng)目的的所在區(qū)區(qū)域之內(nèi)內(nèi)，普通通住宅的的銷售價(jià)價(jià)格基本本水平在在2000元/平方米米左右，，且存在在大量的的空置量量，因此此，以普普通住宅宅的形式式消化項(xiàng)項(xiàng)目的公公寓部分分是行不不通的。。第一個(gè)問問題的答答案項(xiàng)目公寓寓部分的的原有市市場定位位是：公公寓是作作為別墅墅的附屬屬的、服服務(wù)型的的建筑而而存在的的，而本本項(xiàng)目的的非第一一居所的的物業(yè)性性質(zhì)（度度假型別別墅）和和項(xiàng)目前前期別墅墅銷售不不暢以及及入住率率較低等等等現(xiàn)實(shí)實(shí)的情況況均決定定了以附附屬、服服務(wù)的定定制銷售售項(xiàng)目的的公寓是是行不通通的。第一一個(gè)個(gè)問問題題的的答答案案現(xiàn)實(shí)實(shí)還還為為我我們們留留下下了了那那個(gè)個(gè)路路口口呢呢？？？？我們們需需要要對對公公寓寓進(jìn)進(jìn)行行一一個(gè)個(gè)重重新新的的定定位位－－－－－－－－度假假型型酒酒店店服服務(wù)務(wù)式式公公寓寓第一一個(gè)個(gè)問問題題的的答答案案定位位緣緣起起：：適當(dāng)當(dāng)?shù)牡陌伟胃吒唔?xiàng)項(xiàng)目目公公寓寓部部分分的的層層次次，，以以契契合合項(xiàng)項(xiàng)目目的的整整體體形形象象。。適當(dāng)當(dāng)?shù)牡陌伟胃吒唔?xiàng)項(xiàng)目目公公寓寓部部分分的的層層次次，，以以避避免免低低端端同同質(zhì)質(zhì)化化競競爭爭。。根據(jù)據(jù)市市場場的的需需求求調(diào)調(diào)整整公公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品性性質(zhì)質(zhì)，，擴(kuò)擴(kuò)大大需需求求的的吸吸納納廣廣度度。。第一一個(gè)個(gè)問問題題的的答答案案度假假別別墅墅區(qū)區(qū)里里的的私私人人酒酒店店…………不需需要要與與密密云云的的其其它它普普宅宅比比肩肩，，因因?yàn)闉槲椅覀儌儾徊皇鞘且灰粋€(gè)個(gè)層層級級…………你要的的我們們都可可以給給你，，甚至至更多多………第一個(gè)個(gè)問題題的答答案這樣的的重新新定位位，可可以讓讓我們們在銷銷售的的價(jià)格格上有有自己己一套套獨(dú)立立的價(jià)價(jià)格標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。。這樣的的重新新定位位，可可以讓讓我們們在客客群層層面以以一個(gè)個(gè)幾何何級數(shù)數(shù)的速速度來來增長長。第一個(gè)個(gè)問題題的答答案公寓的的目標(biāo)標(biāo)的客客群定定位：：向往山山邊水水際的的度假假生活活，而而支付付能力力尚不不足以以負(fù)擔(dān)擔(dān)別墅墅型產(chǎn)產(chǎn)品的的中青年社社會財(cái)財(cái)富階階層；；有一定定的度度假需需求，，同時(shí)時(shí)希望望通過過購置置物業(yè)業(yè)獲得得相關(guān)關(guān)收益益的投投資族族；有特定定需求求，或或具有有灰色色需求求的人人………第一個(gè)個(gè)問題題的答答案滿足這這種定定位我我們所所需要要做到到：精裝修修的改改造軟性服服務(wù)體體系的的構(gòu)建建公寓整整體宣宣傳方方向的的更改改第二個(gè)問題題的答案解決現(xiàn)在存存在的問題題，只是亡亡羊補(bǔ)牢的的一種行為為……而在整個(gè)項(xiàng)目目未來的工作作中我們的目標(biāo)就就是讓麻煩不不再出現(xiàn)項(xiàng)目未來的重重新定位市場定位市場階段性特特征認(rèn)識市場成長性特特征認(rèn)識在目前階段北北京市場n次次置業(yè)、度假假型置業(yè)、郊郊區(qū)置業(yè)已經(jīng)經(jīng)成為市場大大趨勢，超過過市場50%的份額，已已經(jīng)具備了大大眾需求的特特點(diǎn)。市場廣廣泛支持130-180萬左右的Townhouse和200-350萬左右的的小獨(dú)棟產(chǎn)品品。由于北京市市場容量大大，需求的的層次性、、復(fù)合性特特征明顯，，而別墅產(chǎn)產(chǎn)品，也會會隨著中產(chǎn)產(chǎn)階級白領(lǐng)領(lǐng)階層的不不斷擴(kuò)充而而繼續(xù)保持持其固定的的市場需求求，同時(shí)，，我們應(yīng)擴(kuò)擴(kuò)大產(chǎn)品供供給類型，，以吸引更更多的客群群。區(qū)域發(fā)展性性特征認(rèn)識識項(xiàng)目未屬于于傳統(tǒng)意義義上的別墅墅聚集區(qū)，，交通時(shí)間間較長，居居住氛圍不不成熟，周周邊配套不不完善，無無法作為第第一居所。。此外通過過需求分析析，130-350萬總價(jià)為為項(xiàng)目所在在區(qū)域內(nèi)的的核心需求求層。項(xiàng)目自身?xiàng)l條件限制為了實(shí)現(xiàn)利利潤最大化化的目標(biāo)，，項(xiàng)目必須須用足容積積率，同時(shí)時(shí)盡可能提提高性價(jià)比比，在保證證總價(jià)范圍圍的基礎(chǔ)上上最大程度度的提高項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)吸吸引客群市場定位位在充分考考慮上述述因素的的基礎(chǔ)上上，結(jié)合合我司對對市場的的判斷，，本案未未來部分分的最終終市場定定位為：：經(jīng)濟(jì)型別別墅社區(qū)區(qū)市場空缺缺，差異異、創(chuàng)新新產(chǎn)品“郊區(qū)型型、低密密度”產(chǎn)產(chǎn)品“休閑度度假”的的非第一一居所以經(jīng)濟(jì)性性小獨(dú)棟棟為主的的綜合性性社區(qū)總體產(chǎn)品品定位“水為界界”的復(fù)復(fù)合性社社區(qū)獨(dú)棟別墅區(qū)聯(lián)排＋公寓區(qū)總體產(chǎn)品品定位定位緣起起：項(xiàng)目的位位置及現(xiàn)現(xiàn)有條件件決定了了項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)以獨(dú)棟棟別墅作作為主體體項(xiàng)目的體體量決定定了項(xiàng)目目應(yīng)具備備多條產(chǎn)產(chǎn)品線以以吸納更更多客群群項(xiàng)目的地地塊條件件決定了了獨(dú)棟與與聯(lián)排＋＋公寓的的產(chǎn)品區(qū)區(qū)域分割割獨(dú)棟別墅墅區(qū)細(xì)化化產(chǎn)品定定位大水景＋＋小水系系的均好好性水景景構(gòu)建獨(dú)棟別墅墅區(qū)細(xì)化化產(chǎn)品定定位本案目前的水水景構(gòu)建存在在著一些弊端端，我司認(rèn)為為應(yīng)在未來的的產(chǎn)品設(shè)計(jì)中中通過相應(yīng)的的手段對此方方面進(jìn)行相應(yīng)應(yīng)的改進(jìn)。觀水親水單純的水體景觀與建筑單體結(jié)合的水體景觀獨(dú)棟別墅區(qū)細(xì)細(xì)化產(chǎn)品定位位水景營造總體體思想潮河與白河的的交匯點(diǎn)與內(nèi)內(nèi)部湖水是本本項(xiàng)目最大的的特色和規(guī)劃劃特點(diǎn)，通過過突出水景營營造的親水、、自然特色打打造項(xiàng)目的差差異化特點(diǎn)。。水景營造景觀觀建議原則突出項(xiàng)目唯一一性，塑造差差異性的原則則美觀、實(shí)用和和安全性相統(tǒng)統(tǒng)一的原則自然生態(tài)與人人文生態(tài)的整整合原則則控制成成本的的原則則獨(dú)棟別別墅區(qū)區(qū)細(xì)化化產(chǎn)品品定位位湖岸的的處理理方式式所謂親親水，，就是是讓居居住在在水周周圍的的人能能夠有有機(jī)會會真正正的接接觸到到水。。針對對本項(xiàng)項(xiàng)目而而言，，要做做到親親水最最大的的難度度就是是在水水體深深度較較大的的情況況下，，如何何在保保證安安全的的前提提之下下，讓讓人們們有近近距離離接觸觸到水水途徑徑，這這就必必須要要從湖湖岸的的設(shè)計(jì)計(jì)角度度來考考慮。。針對對以以上上問問題題，，我我們們建建議議開開發(fā)發(fā)商商可可以以考考慮慮采采用用“棧棧橋橋式式親親水水生生態(tài)態(tài)湖湖岸岸””觀水親水獨(dú)棟棟別別墅墅區(qū)區(qū)細(xì)細(xì)化化產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位梯田田式式種種植植臺臺臨水水棧棧橋橋水際際植植物物群群落落獨(dú)棟棟別別墅墅區(qū)區(qū)細(xì)細(xì)化化產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位建議議：：搭設(shè)設(shè)吊吊橋橋建議議：：建立立游游艇艇碼碼頭頭游艇艇俱俱樂樂部部休休閑閑區(qū)區(qū)建議議：：方案一：建立立水禽放養(yǎng)區(qū)區(qū)方案二：建立立水禽浮島建議：建設(shè)水榭獨(dú)棟別墅區(qū)細(xì)細(xì)化產(chǎn)品定位位單純的水體景觀與建筑單體結(jié)合的水體景觀獨(dú)棟別墅區(qū)細(xì)細(xì)化產(chǎn)品定位位“枯山水”之之水系景觀枯山水景觀是是源于日本本本土的縮微式式園林景觀，，多見于自然然、靜謐、深深邃的環(huán)境之之中。在其特特有的