上海浦東新區(qū)住房維修基金培訓(xùn)資料課件

浦東新區(qū)維修資金管理辦公室地址：東方路818號(hào)601室業(yè)務(wù)受理：601室傳真：58201392郵編：200122業(yè)務(wù)咨詢電話：58201392維修資金網(wǎng)址：浦東新區(qū)維修資金管理辦公室1若干需要說(shuō)明的問(wèn)題若干需要說(shuō)明的問(wèn)題2一、商品住宅維修資金政策依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》國(guó)務(wù)院令第379號(hào)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》2004年8月19日上海市第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十四次會(huì)議通過(guò)《上海市商品住宅維修基金管理辦法》上海市人民政府令第91號(hào)一、商品住宅維修資金政策依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》3二、商品住宅維修資金設(shè)立依據(jù)國(guó)務(wù)院條例第五十四條規(guī)定住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。二、商品住宅維修資金設(shè)立依據(jù)國(guó)務(wù)院條例第五十四條規(guī)定4二、商品住宅維修資金設(shè)立依據(jù)《上海市商品住宅維修基金管理辦法》規(guī)定新建內(nèi)銷商品住宅應(yīng)當(dāng)設(shè)立維修資金。對(duì)于新建內(nèi)銷商品住宅的界定，根據(jù)市政府1999年42號(hào)文件關(guān)于內(nèi)銷商品房并軌的規(guī)定，《應(yīng)用解釋》明確了1999年12月1日起銷售的內(nèi)銷商品住宅包括普通內(nèi)銷商品住宅、僑匯商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房、動(dòng)遷房等。1999年12月1日之前銷售的內(nèi)銷商品住宅是指普通內(nèi)銷商品住宅。二、商品住宅維修資金設(shè)立依據(jù)《上海市商品住宅維修基金管理辦法5三、關(guān)于維修資金專戶（帳戶）的開(kāi)立

根據(jù)《辦法》規(guī)定區(qū)、縣房地局和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在本市商業(yè)銀行開(kāi)立一個(gè)維修資金帳戶。業(yè)主大會(huì)成立前

維修資金由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地局代為監(jiān)管，并在市局指定的建設(shè)銀行開(kāi)立專戶。業(yè)主大會(huì)成立后

維修資金由區(qū)、縣房地局移交給業(yè)主委員會(huì)管理。業(yè)主大會(huì)在市局指定的開(kāi)戶銀行開(kāi)戶。三、關(guān)于維修資金專戶（帳戶）的開(kāi)立6維修資金使用操作流程維修資金使用操作流程7一、注冊(cè)物業(yè)管理企業(yè)注冊(cè)流程登錄進(jìn)入“上海市房屋維修資金管理信息系統(tǒng)”主頁(yè)，點(diǎn)擊“組織機(jī)構(gòu)注冊(cè)”圖標(biāo)，進(jìn)入“物業(yè)管理企業(yè)注冊(cè)”頁(yè)面，填寫(xiě)《物業(yè)管理企業(yè)注冊(cè)信息錄入表》，核對(duì)無(wú)誤后，保存并打印蓋章。持《物業(yè)管理企業(yè)注冊(cè)登記表》和《企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)》、《中華人民共和國(guó)組織機(jī)構(gòu)代碼證》復(fù)印件到“市房屋維修資金管理中心”進(jìn)行系統(tǒng)操作員身份的認(rèn)定，取得操作員身份和加密設(shè)備。同時(shí)，代業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)操作員加密設(shè)備。

一、注冊(cè)物業(yè)管理企業(yè)注冊(cè)流程8一、注冊(cè)物業(yè)管理企業(yè)注冊(cè)流程物業(yè)管理企業(yè)取得操作員身份和加密設(shè)備后，上網(wǎng)錄入所屬小區(qū)管理處信息，核對(duì)無(wú)誤后，保存打印《小區(qū)物業(yè)管理處登記表》并蓋章。持《小區(qū)物業(yè)管理處登記表》、《物業(yè)管理合同》到物業(yè)所在地的區(qū)縣房地局維修資金管理辦公室進(jìn)行小區(qū)管理處系統(tǒng)操作員身份的認(rèn)定，取得操作員身份。

注：如果需要增加小區(qū)管理處操作員加密設(shè)備，需持物業(yè)管理企業(yè)《介紹信》，向“市房屋維修資金管理中心”申請(qǐng)。一、注冊(cè)物業(yè)管理企業(yè)注冊(cè)流程9一、注冊(cè)業(yè)主大會(huì)注冊(cè)流程（業(yè)主大會(huì)注冊(cè)前，所在小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)、小區(qū)管理處身份必須先注冊(cè)和認(rèn)定完畢）登錄“”進(jìn)入“上海市房屋維修資金管理信息系統(tǒng)”主頁(yè)，點(diǎn)擊“組織機(jī)構(gòu)注冊(cè)”圖標(biāo)，進(jìn)入“業(yè)主大會(huì)注冊(cè)”頁(yè)面，，填寫(xiě)《

業(yè)主大會(huì)注冊(cè)信息錄入表》，核對(duì)無(wú)誤后，保存并打印蓋章。持《業(yè)主大會(huì)注冊(cè)登記表》、《業(yè)主大會(huì)備案證》、物業(yè)公司開(kāi)戶證明復(fù)印件到區(qū)縣房地局維修資金管理辦公室辦理系統(tǒng)開(kāi)戶手續(xù)。

注：業(yè)主大會(huì)操作員加密設(shè)備可由物業(yè)管理企業(yè)代為向“市房屋維修資金管理中心”申請(qǐng)或自行申請(qǐng)。維修辦出具《開(kāi)戶通知書(shū)》一、注冊(cè)業(yè)主大會(huì)注冊(cè)流程（業(yè)主大會(huì)注冊(cè)前，所在小區(qū)的物業(yè)管理10一、注冊(cè)業(yè)主大會(huì)開(kāi)立銀行賬戶流程業(yè)主大會(huì)持下列材料到市房地資源局指定的商業(yè)銀行開(kāi)立維修資金基本存款賬戶。房屋所在地房地產(chǎn)行政管理部門(mén)出具的業(yè)主大會(huì)備案證。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任私章和業(yè)主大會(huì)印鑒。填寫(xiě)“開(kāi)立單位銀行結(jié)算賬戶申請(qǐng)書(shū)”。業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)訂立的《物業(yè)管理服務(wù)合同》。業(yè)主大會(huì)與開(kāi)戶銀行訂立《商品住宅維修資金委托管理合同》。房地產(chǎn)管理部門(mén)出具的《開(kāi)戶通知書(shū)》。一、注冊(cè)業(yè)主大會(huì)開(kāi)立銀行賬戶流程11二、維修資金帳戶的開(kāi)立業(yè)主大會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)與市房地資源局指定物業(yè)所在地的區(qū)、縣商業(yè)銀行簽定委托協(xié)議，開(kāi)立一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的維修資金帳戶。業(yè)主大會(huì)維修資金帳戶開(kāi)立后，應(yīng)將開(kāi)戶銀行及帳號(hào)報(bào)區(qū)、縣基金辦備案。二、維修資金帳戶的開(kāi)立業(yè)主大會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)與市房地資源局指定12二、維修資金帳戶的開(kāi)立流程一（開(kāi)戶）：業(yè)主大會(huì)與市房地資源局指定的銀行訂立委托管理合同，開(kāi)列業(yè)主大會(huì)銀行專用存款賬戶業(yè)委會(huì)持下列資料到市房地資源局指定的銀行開(kāi)立轄區(qū)維修資金帳戶1、開(kāi)立銀行帳戶申報(bào)表2、成立業(yè)委會(huì)的批準(zhǔn)文件3、開(kāi)立維修資金賬戶授權(quán)書(shū)4、被授權(quán)人的身份證件5、業(yè)主分戶清冊(cè)6、業(yè)委會(huì)主任、副主任私章、業(yè)委會(huì)財(cái)務(wù)專用印鑒7、物業(yè)管理服務(wù)合同業(yè)主大會(huì)帳戶開(kāi)立后將帳號(hào)報(bào)區(qū)、縣房地局二、維修資金帳戶的開(kāi)立流程一（開(kāi)戶）：業(yè)主大會(huì)與市房地資源局13三、注冊(cè)和開(kāi)戶業(yè)主大會(huì)系統(tǒng)注冊(cè)、銀行開(kāi)戶流程

業(yè)主大會(huì)持下列材料到到房地產(chǎn)管理部門(mén)維修資金辦公室辦理身份驗(yàn)證手續(xù)，并取得操作員身份《銀行帳號(hào)啟用憑證》加密設(shè)備《業(yè)主大會(huì)與銀行簽訂委托管理協(xié)議》《帳戶開(kāi)戶申請(qǐng)書(shū)》三、注冊(cè)和開(kāi)戶業(yè)主大會(huì)系統(tǒng)注冊(cè)、銀行開(kāi)戶流程14四、維修資金的劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)打印《出售未出售房屋分戶清冊(cè)》，經(jīng)業(yè)委會(huì)審核后報(bào)區(qū)（縣）維修資金辦公室核對(duì)。業(yè)主大會(huì)開(kāi)立維修資金帳戶的，應(yīng)當(dāng)通知區(qū)（縣）局，區(qū)（縣）基金辦經(jīng)與專戶銀行對(duì)維修資金交存情況及本息數(shù)額核對(duì)無(wú)誤后，區(qū)（縣）房地局應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)訂立維修資金移交協(xié)議，并持支付憑證、維修資金移交協(xié)議和業(yè)主分戶清冊(cè)，通知專戶銀行將維修資金專戶下的相應(yīng)資金本息劃入該業(yè)主大會(huì)帳戶。四、維修資金的劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)打印《出售未出售房屋分戶清15維修資金使用程序維修資金使用程序16一、日常維修日常維修所需費(fèi)用應(yīng)依據(jù)《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》對(duì)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)費(fèi)的限定，可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照相關(guān)約定先行修理。如維修費(fèi)用超出限定，則需提交業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)。

(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提交維修報(bào)告，由業(yè)委會(huì)審核批準(zhǔn)。（涉及金額不得超過(guò)《管理規(guī)約》、《議事規(guī)則》中約定業(yè)委會(huì)的審批權(quán)限）一、日常維修日常維修所需費(fèi)用應(yīng)依據(jù)《管理規(guī)約》、《17(2)業(yè)主委員會(huì)審核批準(zhǔn)后，蓋章確認(rèn)。(3)物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施維修項(xiàng)目。(4)物業(yè)管理企業(yè)按項(xiàng)目進(jìn)行網(wǎng)上分?jǐn)偂?5)物業(yè)管理企業(yè)持相關(guān)要件到銀行支取費(fèi)用。

支取要件：支取匯總表分?jǐn)偳鍍?cè)相關(guān)任務(wù)單《管理規(guī)約》/《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》(2)業(yè)主委員會(huì)審核批準(zhǔn)后，蓋章確認(rèn)。18上海浦東新區(qū)住房維修基金培訓(xùn)資料課件19上海浦東新區(qū)住房維修基金培訓(xùn)資料課件20上海浦東新區(qū)住房維修基金培訓(xùn)資料課件21上海浦東新區(qū)住房維修基金培訓(xùn)資料課件22二、大修或?qū)ｍ?xiàng)工程

(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)列明大修或?qū)ｍ?xiàng)維修計(jì)劃，提交業(yè)委會(huì)審核。

(2)業(yè)委會(huì)初審?fù)獾模飿I(yè)應(yīng)當(dāng)編制實(shí)施方案，按規(guī)定經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主小組討論通過(guò)。實(shí)施方案應(yīng)包括項(xiàng)目名稱、實(shí)施范圍、預(yù)算金額、分?jǐn)偡秶?shí)施內(nèi)容等。二、大修或?qū)ｍ?xiàng)工程

(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)列明大23維修資金使用方案要包括哪些內(nèi)容維修和更新、改造方案內(nèi)容至少要包括以下內(nèi)容：項(xiàng)目名稱、實(shí)施范圍、預(yù)算總金額、分?jǐn)偡秶懊娣e、按預(yù)算每平方米建筑面積分?jǐn)偟慕痤~、允許超出預(yù)算的比例、施工單位選擇方式、結(jié)算方式、實(shí)施時(shí)間、審價(jià)安排等內(nèi)容。維修資金使用方案要包括哪些內(nèi)容維修和更新、改造方案內(nèi)容至少要24

(3)業(yè)委會(huì)應(yīng)將實(shí)施方案在管理區(qū)域內(nèi)公示七天，征求業(yè)主意見(jiàn)。（參照滬房地資物[2006]286號(hào)文件意見(jiàn)征詢公示示范樣張）

(4)業(yè)委會(huì)補(bǔ)充完善實(shí)施方案后提交業(yè)主大會(huì)或業(yè)主小組表決，并公告結(jié)果。（參照滬房地資物[2006]286號(hào)文件示范樣張）(3)業(yè)委會(huì)應(yīng)將實(shí)施方案在管理區(qū)域內(nèi)公示七天，征25上海浦東新區(qū)住房維修基金培訓(xùn)資料課件26上海浦東新區(qū)住房維修基金培訓(xùn)資料課件27上海浦東新區(qū)住房維修基金培訓(xùn)資料課件28上海浦東新區(qū)住房維修基金培訓(xùn)資料課件29

(5)業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及施工單位簽訂三方工程承包合同。

(6)住宅大修和專項(xiàng)維修、更新完成后，業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理和施工單位三方進(jìn)行工程驗(yàn)收，物業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)委會(huì)提交維修、更新、改造情況書(shū)面報(bào)告。(7)工程開(kāi)工初期物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)工程涉及分?jǐn)偡秶M(jìn)行網(wǎng)上分?jǐn)偂７謹(jǐn)倳r(shí)需注意應(yīng)進(jìn)入專項(xiàng)工程分?jǐn)偅坏迷谌粘＞S修中分?jǐn)偂?5)業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及施工單位簽訂三方工程承包合同30(8)分?jǐn)偼瓿珊蟠蛴≈R總表、分?jǐn)偳鍍?cè)并連同施工合同、預(yù)算等要件交業(yè)委會(huì)確認(rèn)蓋章，然后去銀行支取首期工程款。（首期工程款支取不得超出總工程款總額的30%）(9)中途分?jǐn)偛⒊忠崛≈型究睢?10)完工驗(yàn)收并通過(guò)質(zhì)保后，持決算報(bào)告等要件去銀行支取尾款。支取要件：《業(yè)主大會(huì)決議》《工程合同》

《預(yù)決算報(bào)告書(shū)》竣工驗(yàn)收證明(8)分?jǐn)偼瓿珊蟠蛴≈R總表、分?jǐn)偳鍍?cè)并連同施工合同、預(yù)算31三、急修

(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)委會(huì)，并組織實(shí)施維修。(2)物業(yè)服務(wù)企業(yè)修理后應(yīng)書(shū)面報(bào)告業(yè)委會(huì)，相關(guān)費(fèi)用按規(guī)定先行墊支。(3)業(yè)委會(huì)審核后，物業(yè)公司完成網(wǎng)上分?jǐn)?，打印支取匯總表和分?jǐn)偳鍍?cè)等。(4)持相關(guān)要件去銀行支取費(fèi)用。三、急修

(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)委會(huì)，并組32急修項(xiàng)目包括：1、物業(yè)共用部位、共用設(shè)備、公共設(shè)施損壞發(fā)生危險(xiǎn)；2、因室內(nèi)線路故障而引起停電和漏電；3、因水泵故障和進(jìn)水表內(nèi)的水管爆裂造成停水和消防龍頭嚴(yán)重漏水；4、水落管、落水管堵塞和水盤(pán)等設(shè)備漏水；5、電梯故障，不能正常行駛；6、樓地板、扶梯踏步板斷裂和陽(yáng)臺(tái)、曬臺(tái)、扶梯等各種扶手欄桿松動(dòng)、損壞。7、外墻開(kāi)裂、屋頂筑漏。8、其他法律法規(guī)中規(guī)定的急修項(xiàng)目。急修項(xiàng)目包括：33四、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)

(1)業(yè)委會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)來(lái)源及金額應(yīng)在《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》中予以約定，約定應(yīng)明確支取用途、金額，支取方式等。(2)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在網(wǎng)上做分?jǐn)偂?3)持相關(guān)要件去銀行支取費(fèi)用。四、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)

(1)業(yè)委會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)來(lái)源及金額應(yīng)在《34五、關(guān)于增值業(yè)務(wù)簡(jiǎn)介維修資金增值：在保證日常維修開(kāi)支的前提下，將業(yè)主大會(huì)部分維修資金轉(zhuǎn)存為定期存款或國(guó)債，以便獲得更多的利息收入。主要以定期存款為主。增值業(yè)務(wù)規(guī)范：1、必須嚴(yán)格按業(yè)主大會(huì)決議執(zhí)行。2、只有定期和國(guó)債，其中定期和國(guó)債存期應(yīng)以中短期為主，一般不應(yīng)跨一屆業(yè)委會(huì)任期。3、增值憑證應(yīng)移交物業(yè)管理企業(yè)保管。4、增值業(yè)務(wù)可選擇“按全部余額”、“按固定金額”、“按余額比例”計(jì)算增值回報(bào)五、關(guān)于增值業(yè)務(wù)簡(jiǎn)介維修資金增值：35增值業(yè)務(wù)辦理流程

(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)業(yè)主大會(huì)決議在網(wǎng)上做增值分?jǐn)偂?2)持《增值匯總表》、《分?jǐn)偳鍍?cè)》、《業(yè)主大會(huì)決議》等要件去銀行辦理手續(xù)。(3)增值期滿后物業(yè)服務(wù)企業(yè)按業(yè)主大會(huì)決議在維修資金系統(tǒng)中完成增值回報(bào)。增值業(yè)務(wù)辦理流程

(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)業(yè)主大會(huì)決議在網(wǎng)上做36維修資金的支取物業(yè)公司支用維修資金須經(jīng)業(yè)委會(huì)根據(jù)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》或《業(yè)主大會(huì)決議》授權(quán)審核同意，并持支付憑證和費(fèi)用清單向業(yè)主大會(huì)開(kāi)戶銀行提取維修資金。

注：明確支付憑證使用貸記憑證，以保證資金使用的安全。

自2003年9月1日起，業(yè)委會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)不得從維修資金中列支！維修資金的支取物業(yè)公司支用維修資金須經(jīng)業(yè)委會(huì)根據(jù)《業(yè)主大會(huì)議37小區(qū)經(jīng)營(yíng)性收益管理應(yīng)全部納入業(yè)主大會(huì)賬戶管理。實(shí)行“收支兩條線”，并按期公布賬目，確保業(yè)主知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)的落實(shí)。杜絕收益進(jìn)入物業(yè)公司賬戶或業(yè)主大會(huì)另立賬戶存放情況的發(fā)生。原則上不能由業(yè)委會(huì)直接收取上述收益。主要收益類型：小區(qū)地面停車、廣告、業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的出租等。小區(qū)經(jīng)營(yíng)性收益管理應(yīng)全部納入業(yè)主大會(huì)賬戶管理。實(shí)行“收支兩條38使用監(jiān)管為了促進(jìn)維修資金使用合理、過(guò)程透明，規(guī)范各方面力量進(jìn)行有效監(jiān)督，我們通過(guò)合同約定要求各開(kāi)戶銀行按月寄送業(yè)主大會(huì)對(duì)賬單按年寄送業(yè)主分戶對(duì)賬單接受業(yè)主電話和柜面查詢業(yè)務(wù)系統(tǒng)提供業(yè)主大會(huì)和分戶信息查詢使用監(jiān)管為了促進(jìn)維修資金使用合理、過(guò)程透明，規(guī)范各方面力量進(jìn)39使用監(jiān)管

從2004下半年開(kāi)始各區(qū)縣局每季度對(duì)所有轄區(qū)業(yè)主大會(huì)維修資金使用情況進(jìn)行網(wǎng)上巡查，并抽取部分進(jìn)行實(shí)地檢查。要求各業(yè)委會(huì)企業(yè)每半年公布一次業(yè)主大會(huì)和每個(gè)門(mén)號(hào)的維修資金使用明細(xì)情況，接受業(yè)主查詢有關(guān)原始記錄。

使用監(jiān)管從2004下半年開(kāi)始40上海浦東新區(qū)住房維修基金培訓(xùn)資料課件41上海浦東新區(qū)住房維修基金培訓(xùn)資料課件42上海浦東新區(qū)住房維修基金培訓(xùn)資料課件43浦東新區(qū)維修資金管理辦公室地址：東方路818號(hào)601室業(yè)務(wù)受理：601室傳真：58201392郵編：200122業(yè)務(wù)咨詢電話：58201392維修資金網(wǎng)址：浦東新區(qū)維修資金管理辦公室44若干需要說(shuō)明的問(wèn)題若干需要說(shuō)明的問(wèn)題45一、商品住宅維修資金政策依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》國(guó)務(wù)院令第379號(hào)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》2004年8月19日上海市第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十四次會(huì)議通過(guò)《上海市商品住宅維修基金管理辦法》上海市人民政府令第91號(hào)一、商品住宅維修資金政策依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》46二、商品住宅維修資金設(shè)立依據(jù)國(guó)務(wù)院條例第五十四條規(guī)定住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。二、商品住宅維修資金設(shè)立依據(jù)國(guó)務(wù)院條例第五十四條規(guī)定47二、商品住宅維修資金設(shè)立依據(jù)《上海市商品住宅維修基金管理辦法》規(guī)定新建內(nèi)銷商品住宅應(yīng)當(dāng)設(shè)立維修資金。對(duì)于新建內(nèi)銷商品住宅的界定，根據(jù)市政府1999年42號(hào)文件關(guān)于內(nèi)銷商品房并軌的規(guī)定，《應(yīng)用解釋》明確了1999年12月1日起銷售的內(nèi)銷商品住宅包括普通內(nèi)銷商品住宅、僑匯商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房、動(dòng)遷房等。1999年12月1日之前銷售的內(nèi)銷商品住宅是指普通內(nèi)銷商品住宅。二、商品住宅維修資金設(shè)立依據(jù)《上海市商品住宅維修基金管理辦法48三、關(guān)于維修資金專戶（帳戶）的開(kāi)立

根據(jù)《辦法》規(guī)定區(qū)、縣房地局和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在本市商業(yè)銀行開(kāi)立一個(gè)維修資金帳戶。業(yè)主大會(huì)成立前

維修資金由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地局代為監(jiān)管，并在市局指定的建設(shè)銀行開(kāi)立專戶。業(yè)主大會(huì)成立后

維修資金由區(qū)、縣房地局移交給業(yè)主委員會(huì)管理。業(yè)主大會(huì)在市局指定的開(kāi)戶銀行開(kāi)戶。三、關(guān)于維修資金專戶（帳戶）的開(kāi)立49維修資金使用操作流程維修資金使用操作流程50一、注冊(cè)物業(yè)管理企業(yè)注冊(cè)流程登錄進(jìn)入“上海市房屋維修資金管理信息系統(tǒng)”主頁(yè)，點(diǎn)擊“組織機(jī)構(gòu)注冊(cè)”圖標(biāo)，進(jìn)入“物業(yè)管理企業(yè)注冊(cè)”頁(yè)面，填寫(xiě)《物業(yè)管理企業(yè)注冊(cè)信息錄入表》，核對(duì)無(wú)誤后，保存并打印蓋章。持《物業(yè)管理企業(yè)注冊(cè)登記表》和《企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)》、《中華人民共和國(guó)組織機(jī)構(gòu)代碼證》復(fù)印件到“市房屋維修資金管理中心”進(jìn)行系統(tǒng)操作員身份的認(rèn)定，取得操作員身份和加密設(shè)備。同時(shí)，代業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)操作員加密設(shè)備。

一、注冊(cè)物業(yè)管理企業(yè)注冊(cè)流程51一、注冊(cè)物業(yè)管理企業(yè)注冊(cè)流程物業(yè)管理企業(yè)取得操作員身份和加密設(shè)備后，上網(wǎng)錄入所屬小區(qū)管理處信息，核對(duì)無(wú)誤后，保存打印《小區(qū)物業(yè)管理處登記表》并蓋章。持《小區(qū)物業(yè)管理處登記表》、《物業(yè)管理合同》到物業(yè)所在地的區(qū)縣房地局維修資金管理辦公室進(jìn)行小區(qū)管理處系統(tǒng)操作員身份的認(rèn)定，取得操作員身份。

注：如果需要增加小區(qū)管理處操作員加密設(shè)備，需持物業(yè)管理企業(yè)《介紹信》，向“市房屋維修資金管理中心”申請(qǐng)。一、注冊(cè)物業(yè)管理企業(yè)注冊(cè)流程52一、注冊(cè)業(yè)主大會(huì)注冊(cè)流程（業(yè)主大會(huì)注冊(cè)前，所在小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)、小區(qū)管理處身份必須先注冊(cè)和認(rèn)定完畢）登錄“”進(jìn)入“上海市房屋維修資金管理信息系統(tǒng)”主頁(yè)，點(diǎn)擊“組織機(jī)構(gòu)注冊(cè)”圖標(biāo)，進(jìn)入“業(yè)主大會(huì)注冊(cè)”頁(yè)面，，填寫(xiě)《

業(yè)主大會(huì)注冊(cè)信息錄入表》，核對(duì)無(wú)誤后，保存并打印蓋章。持《業(yè)主大會(huì)注冊(cè)登記表》、《業(yè)主大會(huì)備案證》、物業(yè)公司開(kāi)戶證明復(fù)印件到區(qū)縣房地局維修資金管理辦公室辦理系統(tǒng)開(kāi)戶手續(xù)。

注：業(yè)主大會(huì)操作員加密設(shè)備可由物業(yè)管理企業(yè)代為向“市房屋維修資金管理中心”申請(qǐng)或自行申請(qǐng)。維修辦出具《開(kāi)戶通知書(shū)》一、注冊(cè)業(yè)主大會(huì)注冊(cè)流程（業(yè)主大會(huì)注冊(cè)前，所在小區(qū)的物業(yè)管理53一、注冊(cè)業(yè)主大會(huì)開(kāi)立銀行賬戶流程業(yè)主大會(huì)持下列材料到市房地資源局指定的商業(yè)銀行開(kāi)立維修資金基本存款賬戶。房屋所在地房地產(chǎn)行政管理部門(mén)出具的業(yè)主大會(huì)備案證。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任私章和業(yè)主大會(huì)印鑒。填寫(xiě)“開(kāi)立單位銀行結(jié)算賬戶申請(qǐng)書(shū)”。業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)訂立的《物業(yè)管理服務(wù)合同》。業(yè)主大會(huì)與開(kāi)戶銀行訂立《商品住宅維修資金委托管理合同》。房地產(chǎn)管理部門(mén)出具的《開(kāi)戶通知書(shū)》。一、注冊(cè)業(yè)主大會(huì)開(kāi)立銀行賬戶流程54二、維修資金帳戶的開(kāi)立業(yè)主大會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)與市房地資源局指定物業(yè)所在地的區(qū)、縣商業(yè)銀行簽定委托協(xié)議，開(kāi)立一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的維修資金帳戶。業(yè)主大會(huì)維修資金帳戶開(kāi)立后，應(yīng)將開(kāi)戶銀行及帳號(hào)報(bào)區(qū)、縣基金辦備案。二、維修資金帳戶的開(kāi)立業(yè)主大會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)與市房地資源局指定55二、維修資金帳戶的開(kāi)立流程一（開(kāi)戶）：業(yè)主大會(huì)與市房地資源局指定的銀行訂立委托管理合同，開(kāi)列業(yè)主大會(huì)銀行專用存款賬戶業(yè)委會(huì)持下列資料到市房地資源局指定的銀行開(kāi)立轄區(qū)維修資金帳戶1、開(kāi)立銀行帳戶申報(bào)表2、成立業(yè)委會(huì)的批準(zhǔn)文件3、開(kāi)立維修資金賬戶授權(quán)書(shū)4、被授權(quán)人的身份證件5、業(yè)主分戶清冊(cè)6、業(yè)委會(huì)主任、副主任私章、業(yè)委會(huì)財(cái)務(wù)專用印鑒7、物業(yè)管理服務(wù)合同業(yè)主大會(huì)帳戶開(kāi)立后將帳號(hào)報(bào)區(qū)、縣房地局二、維修資金帳戶的開(kāi)立流程一（開(kāi)戶）：業(yè)主大會(huì)與市房地資源局56三、注冊(cè)和開(kāi)戶業(yè)主大會(huì)系統(tǒng)注冊(cè)、銀行開(kāi)戶流程

業(yè)主大會(huì)持下列材料到到房地產(chǎn)管理部門(mén)維修資金辦公室辦理身份驗(yàn)證手續(xù)，并取得操作員身份《銀行帳號(hào)啟用憑證》加密設(shè)備《業(yè)主大會(huì)與銀行簽訂委托管理協(xié)議》《帳戶開(kāi)戶申請(qǐng)書(shū)》三、注冊(cè)和開(kāi)戶業(yè)主大會(huì)系統(tǒng)注冊(cè)、銀行開(kāi)戶流程57四、維修資金的劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)打印《出售未出售房屋分戶清冊(cè)》，經(jīng)業(yè)委會(huì)審核后報(bào)區(qū)（縣）維修資金辦公室核對(duì)。業(yè)主大會(huì)開(kāi)立維修資金帳戶的，應(yīng)當(dāng)通知區(qū)（縣）局，區(qū)（縣）基金辦經(jīng)與專戶銀行對(duì)維修資金交存情況及本息數(shù)額核對(duì)無(wú)誤后，區(qū)（縣）房地局應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)訂立維修資金移交協(xié)議，并持支付憑證、維修資金移交協(xié)議和業(yè)主分戶清冊(cè)，通知專戶銀行將維修資金專戶下的相應(yīng)資金本息劃入該業(yè)主大會(huì)帳戶。四、維修資金的劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)打印《出售未出售房屋分戶清58維修資金使用程序維修資金使用程序59一、日常維修日常維修所需費(fèi)用應(yīng)依據(jù)《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》對(duì)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)費(fèi)的限定，可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照相關(guān)約定先行修理。如維修費(fèi)用超出限定，則需提交業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)。

(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提交維修報(bào)告，由業(yè)委會(huì)審核批準(zhǔn)。（涉及金額不得超過(guò)《管理規(guī)約》、《議事規(guī)則》中約定業(yè)委會(huì)的審批權(quán)限）一、日常維修日常維修所需費(fèi)用應(yīng)依據(jù)《管理規(guī)約》、《60(2)業(yè)主委員會(huì)審核批準(zhǔn)后，蓋章確認(rèn)。(3)物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施維修項(xiàng)目。(4)物業(yè)管理企業(yè)按項(xiàng)目進(jìn)行網(wǎng)上分?jǐn)偂?5)物業(yè)管理企業(yè)持相關(guān)要件到銀行支取費(fèi)用。

支取要件：支取匯總表分?jǐn)偳鍍?cè)相關(guān)任務(wù)單《管理規(guī)約》/《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》(2)業(yè)主委員會(huì)審核批準(zhǔn)后，蓋章確認(rèn)。61上海浦東新區(qū)住房維修基金培訓(xùn)資料課件62上海浦東新區(qū)住房維修基金培訓(xùn)資料課件63上海浦東新區(qū)住房維修基金培訓(xùn)資料課件64上海浦東新區(qū)住房維修基金培訓(xùn)資料課件65二、大修或?qū)ｍ?xiàng)工程

(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)列明大修或?qū)ｍ?xiàng)維修計(jì)劃，提交業(yè)委會(huì)審核。

(2)業(yè)委會(huì)初審?fù)獾?，物業(yè)應(yīng)當(dāng)編制實(shí)施方案，按規(guī)定經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主小組討論通過(guò)。實(shí)施方案應(yīng)包括項(xiàng)目名稱、實(shí)施范圍、預(yù)算金額、分?jǐn)偡秶?、?shí)施內(nèi)容等。二、大修或?qū)ｍ?xiàng)工程

(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)列明大66維修資金使用方案要包括哪些內(nèi)容維修和更新、改造方案內(nèi)容至少要包括以下內(nèi)容：項(xiàng)目名稱、實(shí)施范圍、預(yù)算總金額、分?jǐn)偡秶懊娣e、按預(yù)算每平方米建筑面積分?jǐn)偟慕痤~、允許超出預(yù)算的比例、施工單位選擇方式、結(jié)算方式、實(shí)施時(shí)間、審價(jià)安排等內(nèi)容。維修資金使用方案要包括哪些內(nèi)容維修和更新、改造方案內(nèi)容至少要67

(3)業(yè)委會(huì)應(yīng)將實(shí)施方案在管理區(qū)域內(nèi)公示七天，征求業(yè)主意見(jiàn)。（參照滬房地資物[2006]286號(hào)文件意見(jiàn)征詢公示示范樣張）

(4)業(yè)委會(huì)補(bǔ)充完善實(shí)施方案后提交業(yè)主大會(huì)或業(yè)主小組表決，并公告結(jié)果。（參照滬房地資物[2006]286號(hào)文件示范樣張）(3)業(yè)委會(huì)應(yīng)將實(shí)施方案在管理區(qū)域內(nèi)公示七天，征68上海浦東新區(qū)住房維修基金培訓(xùn)資料課件69上海浦東新區(qū)住房維修基金培訓(xùn)資料課件70上海浦東新區(qū)住房維修基金培訓(xùn)資料課件71上海浦東新區(qū)住房維修基金培訓(xùn)資料課件72

(5)業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及施工單位簽訂三方工程承包合同。

(6)住宅大修和專項(xiàng)維修、更新完成后，業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理和施工單位三方進(jìn)行工程驗(yàn)收，物業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)委會(huì)提交維修、更新、改造情況書(shū)面報(bào)告。(7)工程開(kāi)工初期物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)工程涉及分?jǐn)偡秶M(jìn)行網(wǎng)上分?jǐn)?。分?jǐn)倳r(shí)需注意應(yīng)進(jìn)入專項(xiàng)工程分?jǐn)偅坏迷谌粘＞S修中分?jǐn)偂?5)業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及施工單位簽訂三方工程承包合同73(8)分?jǐn)偼瓿珊蟠蛴≈R總表、分?jǐn)偳鍍?cè)并連同施工合同、預(yù)算等要件交業(yè)委會(huì)確認(rèn)蓋章，然后去銀行支取首期工程款。（首期工程款支取不得超出總工程款總額的30%）(9)中途分?jǐn)偛⒊忠崛≈型究睢?10)完工驗(yàn)收并通過(guò)質(zhì)保后，持決算報(bào)告等要件去銀行支取尾款。支取要件：《業(yè)主大會(huì)決議》《工程合同》

《預(yù)決算報(bào)告書(shū)》竣工驗(yàn)收證明(8)分?jǐn)偼瓿珊蟠蛴≈R總表、分?jǐn)偳鍍?cè)并連同施工合同、預(yù)算74三、急修

(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)委會(huì)，并組織實(shí)施維修。(2)物業(yè)服務(wù)企業(yè)修理后應(yīng)書(shū)面報(bào)告業(yè)委會(huì)，相關(guān)費(fèi)用按規(guī)定先行墊支。(3)業(yè)委會(huì)審核后，物業(yè)公司完成網(wǎng)上分?jǐn)?，打印支取匯總表和分?jǐn)偳鍍?cè)等。(4)持相關(guān)要件去銀行支取費(fèi)用。三、急修

(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)委會(huì)，并組75急修項(xiàng)目包括：1、物業(yè)共用部位、共用設(shè)備、公共設(shè)施損壞發(fā)生危險(xiǎn)；2、因室內(nèi)線路故障而引起停電和漏電；3、因水泵故障和進(jìn)水表內(nèi)的水管爆裂造成停水和消防龍頭嚴(yán)重漏水；4、水落管、落水管堵塞和水盤(pán)等設(shè)備漏水；5、電梯故障，不能正常行駛；6、樓地板、扶梯踏步板斷裂和陽(yáng)臺(tái)、曬臺(tái)、扶梯等各種扶手欄桿松動(dòng)、損壞。7、外墻開(kāi)裂、屋頂筑漏。8、其他法律法規(guī)中規(guī)定的急修項(xiàng)目。急修項(xiàng)目包括：76四、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)

(1)業(yè)委會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)來(lái)源及金額應(yīng)在《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》中予以約定，約定應(yīng)明確支取用途、金額，支取方式等。(2)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在網(wǎng)上做分?jǐn)偂?3)持相關(guān)要件去