北京某地產昌平別墅項目策劃報告NXowerLie

保利·昌平別墅項目正式匯報

北京亞豪房地產經紀有限公司

匯報會安排市場研究概述物業(yè)背景分析產品分析目標客戶定位策劃及推廣戰(zhàn)略銷售戰(zhàn)略前期工作計劃安排建議營銷團隊架構市場研究概述

保利·昌平別墅項目（以下簡稱為本案）由保利集團開發(fā)，位于昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)南，項目規(guī)劃總用地面積57萬平米，容積率0.4，產品形式為獨棟高尚別墅社區(qū)。我司將本案納入以昌平立湯路別墅區(qū)域為核心的北京別墅大市場中的亞北別墅區(qū)域之內，即本次市場分析選取的范圍為東起京承高速，西至八達嶺高速，南起溫榆河沿岸，北至順沙路的區(qū)域范圍內。區(qū)域別墅市場狀況本案所在之溫榆河－亞北－小湯山別墅區(qū)依山傍水，自然環(huán)境優(yōu)越，

上風上水，地熱資源豐富。加之八達嶺高速、京承高速、立湯路、地鐵13號延長線等多條交通干線拉近市區(qū)與別墅項目間的距離，已經形成成熟的別墅區(qū)及高檔居住區(qū)，具備良好的別墅開發(fā)條件。區(qū)域別墅市場狀況總供應項目名稱占地面積建筑面積在售面積已售面積市場存量在售項目納帕溪谷602110714溫哥華森林7122.88.74.3518.45湯HOUSE191562.412.6

橘郡－水印長灘40208.419.160.84OTHER渡上(依水莊園)11.76.363.51.055.31威尼斯花園

674016.28.131.9玫瑰園49.9317.610125碧水莊園153.422124.87.2三水青清15820.87.2順馳林溪5219.810514.8萬萬樹133.450.75.064.04846.652達華莊園66.7102.91.3058.695sum.

253.2694.76

172.647區(qū)域別墅市場狀況本案研究區(qū)域別墅總供應量在253.26萬平米，其中目前在售面積供應約在110萬平米，預計未來1－3年，該區(qū)域高檔別墅市場將有超過300萬平米的放量。

首創(chuàng)置業(yè)、珠江地產、中海地產、順馳地產等有實力的開發(fā)商相繼在此開發(fā)別墅。北京中北部別墅區(qū)，已經基本成熟。

項目名稱占地面積建筑面積在售面積已售面積市場存量未來供應上游別墅13242－－－珠江溫泉花園8040－－－麥卡倫地別墅218.73－－－中海海洋花園9040－－－亞美利加27.316－－－sum.

146.73

total

399.99

319.377區(qū)域別墅市場狀況本案所在之昌平溫榆河－亞北－小湯山別墅區(qū)域，以“獨棟”產品為主，比例達到65％。

項目規(guī)模被調項目中六成以上的項目占地面積超過50萬平米，規(guī)模超過百萬平米的大盤有3個，多采取分期開發(fā)策略，一期開發(fā)面積多在2-4或6-10萬平米之間，分二期或三期開發(fā)完畢。

產品類型區(qū)域別墅市場狀況建筑風格在售項目中，建筑風格以北美居多，占到了整體調查樣本的51%，3個項目模仿北歐的別墅建筑，湯HOUSE和依水莊園吸取了中式庭院的設計理念，三水青清的建筑風格則較為現(xiàn)代。區(qū)域域別別墅墅市市場場狀狀況況價格水平平區(qū)域別墅墅市場狀狀況戶型面積積戶型多樣樣化，配配以風格格各異的的外立面面設計以以及顏色色上的變變化，滿滿足不同同客戶需需求，幾幾乎等同同于量身身定做。。項目主主力戶型型面積定定位在350-500之間，，暢銷戶戶型面積積集中于于180-420平方方米之間間，屬經經濟舒適適型戶型型?？梢娨?，近年年經濟型型別墅，，尤其是是“小獨獨棟”產產品越來來越受到到市場追追捧，200-300平米的的小戶型型面積的的別墅將將具有很很大的市市場空間間。區(qū)域別別墅市市場狀狀況本區(qū)域域各項項目均均有自自身的的特色色和賣賣點，，或““北美美”建建筑風風格、、美式式生活活樣本本；或或“水水系””、““水岸岸”；；或““原生生森林林”；；或““私湯湯”、、“養(yǎng)養(yǎng)生””；或或“原原創(chuàng)””非主主流，，尋找找產品品差異異化是是成功功的關關鍵。。區(qū)域總總體居居住環(huán)環(huán)境舒舒適，，容積積率0.3-0.4之間間，綠綠化率率50%以以上，，更注注重產產品細細節(jié)設設計，，將園園內與與外界界、園園林與與建筑筑、建建筑與與建筑筑、建建筑與與庭院院、室室內與與室外外，以以橋、、水系系、路路徑、、風景景、庭庭蔭、、植被被、錯錯落等等銜接接與延延伸，，使空空間在在流動動中無無限豐豐富。。規(guī)劃設設計產品特特色/主訴訴求區(qū)域別別墅市市場狀狀況競爭對對手訴訴求重重點■翻版國國外別別墅建建筑形形式，，打造造海外外生活活社區(qū)區(qū)以純北北美風風情為為主要要賣點點在本本區(qū)域域表現(xiàn)現(xiàn)的較較為突突出，，而且且銷售售狀況況很好好，代代表項項目包包括橘橘郡、、納帕帕溪谷谷、溫溫哥華華森林林等。。區(qū)域別別墅市市場狀狀況競爭對對手訴訴求重重點■以自然然資源源優(yōu)勢勢為賣賣點———地地熱溫溫泉溫泉對對于該該區(qū)域域別墅墅的購購買力力有著著很大大的刺刺激作作用，，該區(qū)區(qū)域內內有6個別別墅項項目實實現(xiàn)了了溫泉泉入戶戶，占占總量量的42.86%，，其收收費標標準為為10-12元元/每每立方方米。。典型項項目湯湯HOUSE最最大的的賣點點即為為溫泉泉，一一戶兩兩池的的設計計十分分打動動人心心，其其戶型型的內內部設設計十十分用用心，，將空空間轉轉換得得十分分巧妙妙.區(qū)域別墅市市場狀況競爭對手訴訴求重點■以溫馨、舒舒適、優(yōu)雅雅環(huán)境打造造清新生活活氛圍三水青清的的營銷推廣廣主題是““給自己的的身心找尋尋一個輕松松的家”；；順馳·林林溪在該區(qū)區(qū)域刮起了了一股“鄉(xiāng)鄉(xiāng)村風”。。■非主流別墅墅依水莊園（（Other渡上））給予中國國傳統(tǒng)的庭庭院圍合式式設計，院院墻的運用用，下沉式式花園和自自然果嶺的的運用，厚厚實的木質質寬門，均均帶給人們們與這個區(qū)區(qū)域其他產產品風格不不同的差異異化產品。。區(qū)域別墅市市場狀況區(qū)域內主要要客戶來源源為海外歸歸國人員、、高科技產產業(yè)人士、、金融界人人士、私營營企業(yè)老總總、演藝界界人士等，，外籍人士士相對較少少，整體素素質較高，，人文氛圍圍較好?？傊瑓^(qū)域域發(fā)展?jié)摿α薮?，借借著奧運的的利好、便便捷的交通通網絡和優(yōu)優(yōu)越的基礎礎設施與自自然、人文文環(huán)境，未未來的發(fā)展展前景將十十分廣闊。。客戶構成成物業(yè)背景景分析本項目是是由中國國保利集集團公司司下屬的的保利房房地產股股份有限限公司在在北京小小湯山地地區(qū)開發(fā)發(fā)的一個個低密度度項目。。開發(fā)商商無論從從資質、、市場知知名度還還是實力力都是首首屈一指指的。開發(fā)商背背景保利集團團簡介中國保利利集團公公司是經經國務院院批準，，于1993年年2月在在保利科科技有限限公司基基礎上組組建起來來的大型型企業(yè)集集團。經過近20年的的發(fā)展，，集團公公司已經經形成了了保利貿貿易、保保利地產產、保利利文化、、保利物物業(yè)和保保利海外外等五大大業(yè)務板板塊，所所屬企業(yè)業(yè)及項目目遍布北北京、上上海、廣廣州、深深圳、武武漢、長長沙、天天津、哈哈爾濱、、西安、、鄭州、、重慶、、成都、、海南以以及香港港等地區(qū)區(qū)。開發(fā)商背背景集團公司司發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略中國保利利集團公公司的業(yè)業(yè)務經營營在創(chuàng)建建初期，，主要以以進出口口貿易為為主。近近十年來來，在鞏鞏固發(fā)展展進出口口貿易的的同時，，集團公公司積極極培育新新的經濟濟增長點點，在房房地產業(yè)業(yè)、文化化產業(yè)、、旅游物物業(yè)服務務、高新新技術、、基礎建建設等方方面投資資開發(fā)了了數(shù)十個個大中型型項目，，總投資資規(guī)模超超過了100億億元人民民幣，建建成了北北京保利利大廈及及保利劇劇院、上上海證券券大廈、、廣州中中信廣場場、上海海海洋水水族館、、武漢白白玫瑰大大酒店等等一批國國內外知知名的項項目，取取得了良良好的經經濟效益益和社會會效益。。開發(fā)商背背景保利房地地產股份份有限公公司簡介介保利房地地產股份份有限公公司于2002年成功功改制，，其前身身廣州保保利房地地產開發(fā)發(fā)公司成成立于1992年9月月。十多多年來，，公司一一直致力力商品房房開發(fā)和和經營，，本著"規(guī)范、、務實、、創(chuàng)新、、卓越"的經營營宗旨，，貫徹"和諧生生活、自自然舒適適"的品品牌主張張，公司司規(guī)模和和綜合開開發(fā)實力力得到迅迅速發(fā)展展，公司司現(xiàn)已發(fā)發(fā)展成在在北京、、上海、、重慶、、成都、、武漢、、長沙、、沈陽等等地擁有有多家控控股公司司的全國國性大型型房地產產開發(fā)公公司。截截至2003年年公司累累計開發(fā)發(fā)各類商商品房面面積達200多多萬平方方米，總總投資80多億億元，主主要項目目包括國國家康居居示范小小區(qū)保利利花園、、保利紅紅棉花園園、保利利白云山山莊、保保利百合合花園、、廣州保保利大廈廈、保利利國際廣廣場以及及武漢保保利花園園、沈陽陽保利花花園、重重慶保利利花園、、湖南文文化信息息廣場、、北京保保利欣苑苑等。同時，保保利房地地產股份份有限公公司還提提出了企企業(yè)品牌牌遠景口口號———“中國國保利，，地產長長城”。?？梢婇_開發(fā)企業(yè)業(yè)的宏圖圖大志及及對企業(yè)業(yè)品牌的的重視程程度。保利利地地產產重重點點項項目目北京京北京京新新保保利利大大廈廈保利利欣欣苑苑保利利地地產產重重點點項項目目廣州州（售售罄罄項項目目））保利利百百合合花花園園保利紅棉花園園保利碧云居保利白云山莊莊保利地產重點點項目廣州（在售項目））寫字樓：廣州保利大廈廈保利國稅大廈廈保利國際廣場場保利地產重點點項目廣州（在售項目））住宅：保利珠江廣場場保利香檳花園園保利花園保利地產重點點項目廣州（即將開盤項項目）別墅：保利林語山居居住宅：保利海棠花園園保利地產重點點項目上海上海證券大廈廈上海華寶花園園項目保利星苑保利地產重點點項目深圳深圳南山文化化廣場深圳保利城花花園開發(fā)商現(xiàn)有重重點資源保利藝術館保利藝術博物物館，1998年12月月經國家和北北京市文物主主管部門批準準成立，1999年12月正式對外外開放。她是是中國首家由由大型國有企企業(yè)興辦的博博物館，以弘弘揚中華民族族優(yōu)秀傳統(tǒng)文文化藝術，搶搶救保護流散散在海外的中中國珍貴文物物，推進企業(yè)業(yè)文化建設為為宗旨。保利藝術博物物館致力于海海內外搶救保保護中國國寶寶。2000年春，保利利藝術博物館館在香港搶救救保護了即將將再次流失的的三件圓明園園國寶--牛牛首銅像、虎虎首銅像、猴猴首銅像，更更得到各方一一致稱贊與好好評。保保利藝術博博物館現(xiàn)建有有兩個專題陳陳列館，“中中國古代青銅銅藝術精品陳陳列”，和““中國古代石石刻佛教造像像藝術精品陳陳列”。目前前保利藝術博博物館已被海海內外博物館館界普遍稱譽譽為"中國大大陸最具現(xiàn)代代化水準的博博物館之一"，"已躋身身中國著名博博物館行列"。開發(fā)商現(xiàn)有重重點資源保利劇院保利劇院位于于北京保利大大廈，自1991年正式式承接對外演演出以來，已已成功接待了了國內外300多個藝術術團體的3000余場演演出。是每年年一度的北京京國際音樂節(jié)節(jié)的主會場和和舉辦大型藝藝術活動的主主要場所。保保利劇劇院憑借其雄雄厚的實力、、一流的設備備和專業(yè)化的的管理，以高高檔次的服務務和高品位的的演出而著稱稱。曾成功地地接待過意大大利維羅納歌歌劇院及樂團團合唱團、波波蘭華沙國家家大劇院、俄俄羅斯國家愛愛樂樂團、俄俄羅斯國家劇劇院芭蕾舞團團、紐約愛樂樂樂團、瑞典典諾克平交響響樂團、捷克克布拉格交響響樂團、德國國斯圖加特室室內樂團、捷捷克愛樂樂團團、東京愛愛樂樂團、法法國圖魯茲交交響樂團、新新加坡交響樂樂團、中國愛愛樂樂團、中中國交響樂團團、中央歌劇劇院、中央芭芭蕾舞團、東東方歌舞團等等國內外著名名藝術院團。。物業(yè)背景分分析結論雄厚的資金金實力獨有的文化化背景豐富的實戰(zhàn)戰(zhàn)經驗務實的經營營作風產品分析本案地塊分分析本案位于北北京市昌平平區(qū)小湯山山鎮(zhèn)南，地地段東側為為鄉(xiāng)村小路路，路東為為小湯山苗苗圃，南側側為北六環(huán)環(huán)路輔路，，西側為湯湯上路，北北臨葫蘆河河，河對岸岸為小湯山山綠色農業(yè)業(yè)生態(tài)區(qū)。。本案地塊分分析—項目目地段分析析地塊自然特特征規(guī)劃總用地地面積：570,773平米米。其中：可建建設用地面面積：536,014平米；；南側沿六環(huán)環(huán)路代征綠綠地面積：：26,198平米米；北側沿葫蘆蘆河代征綠綠地面積：：8,056平米米。（一）地塊塊基本認識識本案地塊分分析—項目目地段分析析地塊周界特特征（一）地塊塊基本認識識特征物表現(xiàn)內容周界特征地塊東側為鄉(xiāng)村小路，路東為小湯山苗圃，南側為北六環(huán)路輔路，西側為湯上路，北臨葫蘆河。本案地塊分分析—項目目地段分析析地塊西側邊界（南－北）地塊西南側（北－南）地塊北側邊界（西－東）地塊東側邊界（南－北）地塊南側邊界（東－西）N本案地塊四四至圖本案地塊分分析—項目目地段分析析地塊一期開開發(fā)土地現(xiàn)現(xiàn)狀特征本案一期開開發(fā)區(qū)域位位于總規(guī)劃劃面積的東東南角（見見下圖），，包括中心心水系、會會所及低密密度住宅，，住宅部分分已定位為為獨棟別墅墅，共開發(fā)發(fā)建設約100棟。。該地地塊塊目目前前土土地地平平坦坦無無起起伏伏。。（一一））地塊塊基基本本認認識識本案案地地塊塊分分析析——項項目目地地段段分分析析一期期現(xiàn)現(xiàn)場場照照片片一期現(xiàn)場

(水景－會所)一期現(xiàn)場

本案案地地塊塊分分析析——項項目目地地段段分分析析地塊塊周周邊邊交交通通狀狀況況到達達本本案案之之主主要要行行車車路路線線：：沿立立湯湯路路至至高高速速收收費費站站51出出口口，，過過馬馬坊坊橋橋收收費費站站向向右右拐拐，，經經過過160米米楊楊樹樹林林，，到到達達小小區(qū)區(qū)東東側側出出入入口口；；沿八達嶺至高高速收費站12號出口，，沿六環(huán)向東東可至小區(qū)西西南側出入口口；沿京承路向北北至六環(huán)，沿沿六環(huán)向西可可至小區(qū)東側側出入口（一）地塊基基本認識本案本案地塊分析析—地塊優(yōu)劣劣勢品評城市規(guī)劃自去年非典以以后，“自然然”、“健康康”、“綠色色生態(tài)”的小小湯山備受矚矚目，該區(qū)域也已逐步形形成北京中高高檔別墅聚集集地。區(qū)位交通緊鄰六環(huán)，立立湯路、八達達嶺高速、京京承高速等路路段的貫通及及整治，使交交通狀況日漸改善善，進一步拉拉近區(qū)域與市市區(qū)的距離。。自然環(huán)境位于小湯山綠綠色生態(tài)區(qū)，，“依山傍水水”，環(huán)境優(yōu)優(yōu)雅。天然“氧吧””百余米樹木綠綠化帶，形成成天然屏障。。自然水系葫蘆河經地塊塊北側形成一一個馬鞍型的的灣，給小區(qū)區(qū)憑添一道風風景，同時葫葫蘆河水引入園區(qū)區(qū)內，使居于于其中的業(yè)主主實現(xiàn)親水。。（一）地塊優(yōu)優(yōu)勢本案地塊分析析—地塊優(yōu)劣劣勢品評人居現(xiàn)狀區(qū)域住宅未達達現(xiàn)代化、流流動人口較多多。市政配套市政及及高檔檔配套套不健健全，，日常常生活活設施施不完完善。。土地資資源本項目目地處處平原原地帶帶，自自然環(huán)環(huán)境一一般、、無出出眾景景色，，不具具備打打造山山地高檔檔別墅墅區(qū)的的得天天優(yōu)勢勢。（二））地塊塊劣勢勢本案地地塊分分析——地塊塊優(yōu)劣劣勢品品評優(yōu)勢非非常明明顯地塊緊緊鄰北北六環(huán)環(huán)，擁擁有不不可多多得的的自然然環(huán)境境（緊緊鄰百百米苗苗圃及及葫蘆蘆河）等等先天天優(yōu)勢勢決定定了項項目是是一個個為溫溫榆河河－亞亞北－－小湯湯山區(qū)區(qū)域低低密度度住宅———別墅的的開發(fā)用用地，但但地塊土土地狀況況、周邊邊文脈現(xiàn)現(xiàn)狀不利利于項目目品質的提提升。地塊地形形特點為為項目打打造獨棟棟別墅提提供了可可能地塊占地地50余余萬平米米，容積積率0.4，土土地平整整，具備備打造獨獨棟別墅墅的可能。。（三）地地塊價值值分析結結論產品特征征分析——本案產產品規(guī)劃劃方案ehkj本案總平面圖abcdfgil本案規(guī)劃劃用地約約900畝，合合570,773平米米，容積積率0.4，其其中：可可建設用用地面積積536,014平米米；南側側沿六環(huán)環(huán)路代征征綠地面面積：26,198平平米；北北側沿葫葫蘆河代代征綠地地面積：：8,056平米。。產品特征征分析——本案產產品規(guī)劃劃方案本案總平平面圖注注解：a.本本案地塊塊東側160米米林場苗苗圃b.本本案一期期100棟獨棟棟別墅c.小小區(qū)東側側入口d.葫葫蘆河e.一一期水景景主題花花園f.小小區(qū)西西南出入入口g.同同時將幼幼兒園、、物業(yè)配配套布置置與此h.小小區(qū)主要要出入口口i.豪豪華型型別墅j.舒舒適型型別墅k.經經濟型別別墅l.會會所產品特征征分析——本案產產品規(guī)劃劃品評（一）規(guī)規(guī)模狀況況本案總占占地面積積超過50萬平平米，與與最大競競爭對手手納帕溪溪谷、溫溫哥華森森林從規(guī)規(guī)模上不不相上下下，屬大大盤開發(fā)發(fā)，同時時整片地地塊已相相當平整整；規(guī)模適中，，建議分二二到三期開開發(fā)建設；；避免應體量量過大、分分期過多，，而出現(xiàn)首首期產品與與尾期產品品在產品檔檔次、營銷銷推廣上的的脫節(jié)。產品特征分分析—本案案產品規(guī)劃劃品評（二）園林林景觀設計計自然資源———溫溫榆河-亞亞北-小湯湯山別墅區(qū)區(qū)自然景觀觀具有較強強同質性，，百米林場場苗圃、緊緊鄰葫蘆河河等自然資資源優(yōu)勢，，只能作為為本案獨棟棟別墅開發(fā)發(fā)建設的必必要條件，，亮點不夠夠突出。園林景觀設設計方案———本案案3.3萬萬平米水系系可成為一一大亮點進進行打造。。但是由由于未看到到具體的園園林方案，，我司感覺覺在環(huán)境營營造方面與與其他項目目比較不具具備突出優(yōu)優(yōu)勢。產品特征分分析—本案案產品規(guī)劃劃品評（三）戶型型設計本案一期供供應戶型面面積范圍在在210——380平平米之間，，與區(qū)域暢暢銷面積范范圍有很大大交集，易易于市場接接受；該區(qū)區(qū)域內小面面積經濟型型別墅的市市場認可度度較高，需需求量較大大，但隨著著“小獨棟棟”產品的的走俏，后后續(xù)新開發(fā)發(fā)產品紛紛紛跟風，供供應量增大大，產品同同質化明顯顯，市場競競爭力降低低，因此本本案戶型面面積設置更更應具備一一定超前性性，在功能能分區(qū)、細細節(jié)處理等等方面下足足功夫。產品特征分分析—本案案產品規(guī)劃劃品評對本案典型型競爭項目目戶型供應應進行研究究，主要目目的是找到到其戶型設設計特色及及優(yōu)勢為本本案提供參參考。本案案戶型設計計為二層的的獨棟別墅墅，地上部部分面積260-378平米米，地下115-129平米米。詳見下下表：（三）戶型型設計我們選取典典型競爭個個案納帕溪溪谷、橘郡郡水印長灘灘III和和溫哥華森森林等，對對其面積200-500平米米的獨棟產產品進行研研究。典型競爭個個案獨棟別別墅戶型面面積表戶型地上面積地下面積總面積本案260-378115-129379-499納帕溪谷189-44870-185259-653溫哥華森林262-388124-166388-554托斯卡納246-268109-113359-379產品特征分分析—本案案產品規(guī)劃劃品評（三）戶型型設計我們選取典典型競爭個個案納帕溪溪谷、橘郡郡水印長灘灘III和和溫哥華森森林等，對對其面積200-500平米米的獨棟產產品進行研研究。典型競爭個個案獨棟別別墅戶型面面積表戶型地上面積地下面積總面積本案260-378115-129379-499納帕溪谷189-44870-185259-653溫哥華森林262-388124-166388-554托斯卡納246-268109-113359-379產品特征分分析—本案案產品規(guī)劃劃品評（三）戶型型設計評價：1、本案獨獨棟別墅地地上面積從從260-378平平米，與溫溫哥華森林林地上面積積（262-388）幾乎在在同一個區(qū)區(qū)間內，而而地下面積積卻明顯小小于該項目目對應戶型型地下面積積，即（115-129）VS（126-166），地地下室在銷銷售時是不不計價的，，這就使客客戶感覺奉奉送的面積積不夠大。。戶型銷售售難度增大大。2、“小獨獨棟”產品品，是一個個專為中檔檔消費者服服務的別墅墅產品，面面積在200－400平方米米之間，主主力戶型控控制在300平方米米左右。本本案一期主主力戶型250—300之間間（地上）），與目前前市場熱銷銷的“小獨獨棟”的面面積相比略略大，如納納帕溪谷““小獨棟””產品面積積從259-363平米之間間，（含地地上地下面面積），其其中地上建建筑面積189-272平米米，地下室室面積70-91平平米之間；；水印長灘灘III－－托斯卡納納面積246-268平米之之間。本案一期戶型型設計及面積積已確定，為為增強產品競競爭力，建議議著力于戶型型內部各功能能分區(qū)的劃分分產品特征分析析—本案產品品規(guī)劃品評（三）戶型設設計產品特征分析析—本案產品品規(guī)劃品評（四）外立面面風格本案為北美風風格，但設計計上缺乏創(chuàng)新新，建筑個性性不突出。產品特征分析析—本案產品品規(guī)劃品評（四）外立面面風格競爭性項目外外立面產品特征分析析—本案產品品規(guī)劃品評（五）庭院設設計本項目的庭院院面積從200—400平米，是一一個很大的優(yōu)優(yōu)勢。本案獨棟別墅墅庭院設計應應借鑒納帕溪溪谷、依水莊莊園在庭院設設計上創(chuàng)新及及成功經驗，，根據(jù)地塊自自身條件，將將圍墻、坡地地、內庭，與與分布于園區(qū)區(qū)內的水系、、樹木和植被被結合，營造造一種原生的的自然與田園園的原始韻味味，繼承和發(fā)發(fā)揚傳統(tǒng)住宅宅“宅院”的的建筑精髓。。獨棟庭院院在迎合合了人們們對于生生活方式式的追求求的基礎礎上，但但如果在在以下幾幾個方面面加以發(fā)發(fā)揮，就就會有更更好的市市場表現(xiàn)現(xiàn)：一是是盡量體體現(xiàn)傳統(tǒng)統(tǒng)精神與與生活方方式，多多借鑒一一些中國國傳統(tǒng)庭庭院的理理念，不不要盲目目照搬國國外的建建筑或生生活方式式。同時時，創(chuàng)造造一些新新居住理理念。產品特征征分析——本案產產品規(guī)劃劃品評（六）配配套設計計及其他他社區(qū)會所所功能應應包括餐餐飲、購購物、運運動、休休閑、醫(yī)醫(yī)療、商商務、兒兒童活動動等，特特色服務務包括高高爾夫、、SPA中心、、斯諾克克、電子子狩獵、、雪茄吧吧、小區(qū)區(qū)泡腳池池等，經經營形式式主要為為自營業(yè)業(yè)的會員員制。各項目物物業(yè)費集集中在3－4元元之間，，對于別別墅項目目這種物物業(yè)費價價位屬于于比較合合理的范范圍。建建議本案案的物業(yè)業(yè)費收取取參考上上述數(shù)字字。產品競爭爭力分析析—優(yōu)勢勢分析本案自然然環(huán)境優(yōu)優(yōu)越，空空氣質量量和水源源質量較較好，且且地熱資資源豐富富；區(qū)域發(fā)展展?jié)摿蘧薮螅唤煌ňW絡絡、基礎礎設施、、自然、、人文環(huán)環(huán)境，未未來的發(fā)發(fā)展前景景將十分分廣闊。。地塊緊鄰鄰北六環(huán)環(huán)且完成成拆遷，，土地平平整，為為打造高高檔次低低密度住住宅———獨棟別別墅創(chuàng)造造良好基基礎；開發(fā)商中中國保利利集團公公司為國國家大型型企業(yè)集集團，具具有豐富富的開發(fā)發(fā)經驗及及全新的的開發(fā)理理念，且且實力雄雄厚，消消費群體體對其信信賴程度度較高；；本案總占占地面積積超過50萬平平米，屬屬大盤開開發(fā)，規(guī)規(guī)模氣勢勢不凡；；本案園林林規(guī)劃引引葫蘆河河活水資資源，建建造3.3萬平平米水系系體系，，同時還還擁有近近3萬平平米的代代征綠化化，都將將成為最最大亮點點；產品競爭爭力分析析—劣勢勢分析周邊城市市基礎設設施及市市政配套套建設仍仍較為落落后，且且周邊文文脈現(xiàn)狀狀不佳，，不利于于項目品品質的提提升；地塊土地地平坦，，無山坡坡、樹木木，很難難營造出出起伏錯錯落、跌跌宕變幻幻的坡地地別墅區(qū)區(qū)；從目前了了解信息息，本項項目無地地熱資源源引入，，作為位位于小湯湯山的獨獨棟別墅墅項目無無溫泉入入園，不不利于項項目檔次次提升；；作為本案案活水資資源葫蘆蘆河，目目前河床床干枯；；同時與區(qū)區(qū)域在售售典型競競爭個案案比較，，本案無無明顯優(yōu)優(yōu)勢，亮亮點不突突出；產品競爭爭力分析析—機遇遇分析中小型別別墅正越越來越受受到中國國中產階階層的歡歡迎；市場競爭爭出路———撥去去浮華，，給予市市場一個個舒適、、自然、、品質卓卓越的低低密度住住宅區(qū)，，完善的的生活配配套設施施、宜人人的水面面景觀、、高品質質的社區(qū)區(qū)環(huán)境為為基礎，，將質樸樸、健康康、清新新融入至至點滴生生活中去去，以此此為市場場契入點點，在目目標客戶戶中大力力宣傳，，營造具具有高度度空間舒舒適度與與親切感感、高性性能價格格比的獨獨棟別墅墅社區(qū)；；對于買別別墅的人人來說，，交通不不是問題題，功能能、配套套、舒適適與親和和力才是是影響人人們長期期居住的的因素。。因此除除了在地地上附著著物，建建筑、庭庭院、園園區(qū)景觀觀等方面面做足文文章外，，別墅還還應該作作為一種種精神和和生活境境界的追追求；倚仗中國保利利集團公司對對中國文物、、文化的一貫貫保護及傳播播，全力擴大大本項目的高高素質人群購購買氛圍，賦賦予本案一種種與生俱來的的人文氣質，，提升項目的的市場口碑；；提升項目的的物業(yè)管理理水平，提提供多種貼貼身服務、、個性服務務；一期經濟舒舒適性別墅墅產品將形形成系列化化，后期產產品將向著著更舒適大大戶型的升升級產品方方向發(fā)展，，從而以現(xiàn)現(xiàn)有項目為為基礎，保保持一貫的的風格。選擇高水平平的策劃銷銷售公司。。產品競爭力力分析———威脅分析析市場競爭格格局——2004年年—2005年區(qū)域域市場中新新盤與現(xiàn)房房急劇增多多，無論價價位還是整整體開發(fā)進進度，都將將面對激烈烈的競爭與與挑戰(zhàn)；將會有更多多具備國際際化社區(qū)水水準的項目目入市，市市場對產品品如何滿足足客戶需求求更加關注注。市場對于郊郊區(qū)低密度度住宅，尤尤其是經濟濟舒適型獨獨棟別墅，，小獨棟產產品需求穩(wěn)穩(wěn)步升溫，，今后將有有更多的同同類產品入入市，有可可能引起該該類產品的的整體升級級。目標客戶定定位目標客戶定定位立湯路沿線線客戶群特特征根據(jù)和相關關項目的經經理、主管管級別以上上人員的深深入交流和和項目實地地觀察，我我們發(fā)現(xiàn)了了一些特點點：立湯路路一線主要要的客戶購購成是由有有海外生活活背景的人人群和部分分外銷客戶戶所組成，，還包括金金融界人士士、私營企企業(yè)老總、、演藝界人人士，這里里多為他們們的第二居居所。例如如納帕溪谷谷的成交客客戶中明顯顯表現(xiàn)出了了購房人涉涉外背景的的特點；而而橘郡的入入住客戶也也表現(xiàn)出了了這一特點點。目標客戶定定位區(qū)域客戶群群特征概括項目所所在區(qū)域范范圍內的項項目客戶群群體有較強強的同質性性，主要的的購買人群群為：具有留洋背背景的人員員——我們們通常所說說的“海歸歸”，占了了購買人群群的一定比比例。中關村地區(qū)區(qū)的高級管管理人員、、私企老板板。東北部地區(qū)區(qū)（如燕莎莎地區(qū)）的的高級管理理人員、私私企老板。。亞運村的升升級置業(yè)客客戶。少量的演藝藝界人士。。跟風購買的的外地入京京的私營業(yè)業(yè)主和股票票、期貨市市場的暴發(fā)發(fā)戶。目標客戶定定位別墅項目客客戶群特點點人格特質有很強的歸歸屬感———注重重鄰里有獨立的判判斷力———較主主觀有很強的事事業(yè)心有獨特的個個性有獨到品位位比較自信乃乃至自負注重家庭———看看別墅大多多一家人注重設施經濟規(guī)劃能能力強———有投投資概念見視廣———絕對對比業(yè)務員員有更多的的見識，所所以業(yè)務很很重要。目標客戶定定位別墅項目客客戶群特點點延伸特質學歷高、閱閱歷豐富年齡多在35歲以上上法律意識強強購房經驗豐豐富，為二二次甚至三三次購房對綠化及周周邊環(huán)境的的要求很高高看重小區(qū)的的物業(yè)管理理水平目標客戶定定位綜上所述，，我們認為為本項目的的目標客群群應具有以以下特征：：地域特征：：來自中關村村、亞運村村、燕莎地地區(qū)和北三三環(huán)一帶行業(yè)特征：：海歸人士、、企業(yè)高管管、私企老老板將是主主要客戶來來源，其次次是少量的的外地進京京人士和政政府官員購買買特特征征：：以以居居住住為為主主目標標客客戶戶需需求求分分析析從競競爭爭性性項項目目銷銷售售情情況況分分析析客客戶戶需需求求典型型案案例例分分析析溫哥哥華華森森林林項目目概概述述：：開發(fā)發(fā)商商：：北北京京楓楓樹樹置置業(yè)業(yè)有有限限公公司司（（首首創(chuàng)創(chuàng)投投資資））總規(guī)規(guī)模模：：占占地地面面積積54.9公公頃頃，，建建筑筑面面積積31萬萬平平米米（（地地上上22萬萬平平米米））容積積率率：：0.4物業(yè)業(yè)性性質質：：獨獨棟棟，，四四種種建建筑筑風風格格，，19種種戶戶型型、、23種種外外立立面面、、220——400平平米米價格格：：認認購購期期9500元元/平平米米，，開開盤盤期期：：11250元元/平平米米目標標客客戶戶需需求求分分析析從競競爭爭性性銷銷售售情情況況分分析析客客戶戶需需求求典型案例例分析溫哥華森森林銷售情況況：不理理想原因分析析：庭院院面積太太小，裝裝修簡單單，無法法喚起客客戶的共共鳴引導路徑徑處理不不到位，，現(xiàn)場外外圍環(huán)境境雜亂，，給客戶戶不安全全之感價格偏高高，性價價比不高高目標客戶戶需求分分析從競爭性性銷售情情況分析析客戶需需求典型案例例分析納帕溪谷谷項目概述述：開發(fā)商商：北北京翰宏宏基業(yè)房房地產開開發(fā)有限限公司總規(guī)模模：21萬平平方米容積率率：0.33物業(yè)性質質：獨棟棟，東區(qū)區(qū)350——600平平米；西西區(qū)190—280平平米價格格：：認購購8500元/平米米，開開盤9500元元/平平米，，整體體均價價11000元元/平平米（精裝裝修）），地地下5000元元/平平米（（小戶戶型））目標客客戶需需求分分析典型案案例分分析納帕溪溪谷銷售情情況：：開盤時間推盤量銷售量小戶型大戶型小戶型大戶型一期2003.116449二期2004.3206371221820610112267目標客客戶心心理需需求分分析從競爭爭性銷銷售情情況分分析客客戶需需求典型案案例分分析納帕溪溪谷銷售情情況：：區(qū)域域內最最旺銷銷的產產品原因分分析：：庭院面面積不不大，，但功功能齊齊全，，裝修修非常常到位位，比比如湯湯池、、燒烤烤架，，植物物設計計等。。建筑外外立面面具有有濃厚厚的北北美建建筑風風格，，石材材、涂涂料等等建筑筑材料料的運運用，，使建建筑物物別具具特色色。精裝修修11000元元/平平米，，地下下5000元/平米米的價價格使使產品品在區(qū)區(qū)域內內更具具性價價比?！，F(xiàn)場園園林與與建筑筑完美美融合合，極極具沖沖擊力力目標客客戶需需求分分析客戶購購買別別別墅墅的本本質原原因每個人人都將將內心心隱藏藏在外外衣下下工作的的壓力力，神神情的的麻木木壓得人人喘不不過氣氣再活一一次的的沖動動再搏一一次的的激情情再懶一一次的的閑適適再頑皮皮一次次的向向往真正的的親近近自然然真正的的放松松心靈靈一種感感動、、自我我身心的釋放放別墅生活工作在：喧喧嘩的都市市里這是一種感感動源自心靈的的感動策劃及推廣廣戰(zhàn)略總體營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略一、本項目目的區(qū)域特特征與一期期產品的特特點，決定定本項目在在營銷推廣廣方面，必必須有所突突破，在共共性的基礎礎上尋求差差異化———“借勢保保利”策略略目前該區(qū)域域內別墅大大部分為北北美風格，，同質化比比較嚴重，，本項目一一期產品與與同類產品品比較缺乏乏競爭優(yōu)勢勢。區(qū)域內別墅墅項目在產產品設計、、形象包裝裝、營銷方方面都比較較有特色，，競爭十分分激烈?？傮w營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略■利用保利利企業(yè)的品品牌形象、、新保利大大廈的高端端產品形象象，拉升整整個別墅項項目的檔次次?！雠c新保利利大廈實行行聯(lián)動營銷銷推廣策略：：借勢“保保利”總體營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略■挖掘“保保利集團””的內部資資源☆保利藝術術博物館———擁有最最珍貴的歷歷史文化，，可將其濃濃縮翻版到到本項目的的會所內，，建立保利利藝術珍品品館（展覽覽復制品））、開盤活活動期間，，真品現(xiàn)場場展示一個個月…….☆保利劇院院——不定定期組織業(yè)業(yè)主觀看演演出，贈票票、票面廣廣告、聯(lián)動動宣傳等■保利人脈脈關系的利利用，使保保利集團的的關系戶成成為我們潛潛在的客戶戶資源推廣策略：：借勢“保保利”總體營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略賦予產品更更深層次的的文化內涵涵，使本項項目在區(qū)域域內比較雷雷同的產品品中脫穎而而出，形成成富有個性性的產品形形象。使本項目一一經上市即即能引起極極大轟動。。幫助開發(fā)商商在北京進進一步深化化打造品牌牌形象。推廣結果總體營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略二、本項目目20萬總總建面的體體量，決定定了本案的的推廣必須須具有可延延展性和持持續(xù)性的戰(zhàn)戰(zhàn)略。從產品的檔檔次上分析析，本項目目的推出產產品檔次依依次升級。。因此，本本案在推廣廣前期必須須具有總領領性和可延延續(xù)性，并并能形成項項目形象的的依次深化化和拔升。。本項目一期期的推廣要要顧及后期期的產品銷銷售，為后后期產品的的定位和設設計預留空空間。總體營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略二、本項目目20萬總總建面的體體量，決定定了本案的的推廣必須須具有可延延展性和持持續(xù)性的戰(zhàn)戰(zhàn)略。本項目的營營銷推廣過過程中，如如果能夠從從整體大盤盤的角度考考慮，在一一期推廣過過程中兼顧顧二期和三三期的推廣廣工作，使使本項目的的項目形象象得以依次次深化和拔拔升，將會會保證本項項目的持續(xù)續(xù)銷售成功功。通過一期期的整個個運作過過程，完完成市場場對于本本項目的的良好認認知和評評價，結結合對于于產品價價值的逐逐漸挖掘掘，促動動二期和和三期的的推廣和和銷售。?？傮w營營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略三、本本項目目的規(guī)規(guī)模決決定，，項目目的推推廣投投放重重點應應該放放在一一期，，本項項目一一期推推廣的的成功功度，，將直直接決決定了了本項項目后后期產產品銷銷售的的成功功度。?！杆偎偾腥肴胧袌鰣?，爭爭取市市場分分額強力聚聚焦的的項目目形象象定位位，迅迅速建建立市市場認認同。。鮮明的的項目目個性性，快快速形形成市市場偏偏好。。契合客客群價價值取取向的的項目目生活活主張張及案案名。。強化化深度度溝通通力度度。目標明明確的的渠道道整合合規(guī)劃劃，有有效客客戶壟壟斷。?？傮w營營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略四、階階段性性推廣廣策略略：在在市場場預熱熱、熱熱銷期期、持持續(xù)期期采用用不同同的推推廣手手段，，以較較少的的投入入獲得得最大大利益益。市場預預熱階階段：：通過過亞豪豪、保保利內內部客客戶挖挖掘、、潛在在客戶戶的挖挖掘，，前期期市場場導入入宣傳傳，迅迅速積積累人人氣，，爭取取較高高的認認購率率。開盤及及強銷銷階段段：通通過制制造新新聞熱熱點，，高頻頻率的的廣告告使產產品形形象迅迅速深深入人人心，，加上上媒體體宣傳傳的跟跟進和和造勢勢，引引起市市場搶搶購熱熱潮。。持續(xù)造造勢階階段：：主要要通過過軟性性宣傳傳和多多主題題的公公關推推廣活活動，，塑造造產品品品牌牌形象象，加加強客客戶購購買信信心，，通過過口碑碑效應應實現(xiàn)現(xiàn)剩余余產品品的銷銷售。。同時時為后后續(xù)項項目的的開發(fā)發(fā)奠定定基礎礎。別墅營營銷推推廣類類型分分類經過大大量查查閱調調研，，我司司將北北京市市場中中所有有的別別墅項項目的的推廣廣方式式進行行了歸歸納總總結，，大致致分成成了以以下幾幾種類類型。。本項項目的的推廣廣方向向，將將參考考以下下類型型的特特點和和案例例的特特點，，并且且從中中確定定一種種主要要方向向作為為本案案的推推廣方方向別墅營營銷推推廣類類型分分類國際化化———萊蒙蒙湖別別墅、、麗園園．國國際文文化社社區(qū)這種類類型的的推廣廣主要要以塑塑造一一種國國外的的生活活氣氛氛為核核心，，使購購買者者購得得一種種生活活在國國外的的感覺覺。這種推推廣方方式比比較好好用，，有實實際效效果，，但應應用比比較普普遍，，難以以跳出出競爭爭，不不能引引起巨巨大轟轟動性性關注注。別墅營營銷推推廣類類型分分類別墅營營銷推推廣類類型分分類別墅營營銷推推廣類類型分分類境外翻翻版———納納帕溪溪谷、、水印印長灘灘Ⅲ、、雪梨梨澳鄉(xiāng)鄉(xiāng)這種推推廣方方式的的關鍵鍵在于于尋找找到一一個能能夠和和項目目吻合合度極極高的的國外外案例例。同同時，，還要要求這這個案案例具具有廣廣泛認認知性性、美美譽性性、情情調化化、文文化性性等一一系列列苛刻刻條件件。這種推推廣方方式選選題難難度較較大，，但一一旦選選題得得當，，將引引起業(yè)業(yè)內和和消費費者的的巨大大關注注，比比較容容易成成功。。別墅營營銷推推廣類類型分分類別墅營營銷推推廣類類型分分類別墅營營銷推推廣類類型分分類別墅營營銷推推廣類類型分分類貴族氣氣質———玫玫瑰園園爵士士、威威尼斯斯花園園這種推推廣方方式的的核心心在于于通過過塑造造一種種18、19世世紀歐歐洲貴貴族的的生活活方式式和感感覺，，來喚喚起消消費者者心中中對于于歐洲洲貴族族生活活的認認同。。這種方方式比比較適適合于于目標標客戶戶群定定位為為暴發(fā)發(fā)戶的的項目目。別墅營銷推推廣類型分分類別墅營銷推推廣類型分分類別墅營銷推推廣類型分分類傳統(tǒng)文化———湯泉逸逸墅、龍岳岳洲、龍山山新新小鎮(zhèn)鎮(zhèn)這種推廣方方式的目標標客戶群是是中國人，，是“小隱隱于市、大大隱于朝””的客戶。。這種推廣方方式比較適適合在西部部進行，其其它區(qū)域對對這種推廣廣方式認可可度不高。。別墅營銷推推廣類型分分類別墅營銷推推廣類型分分類別墅營銷推推廣類型分分類別墅營銷推推廣類型分分類鄉(xiāng)村型－－－順馳林溪溪這種推廣以以鄉(xiāng)村生活活為主線進進行推廣。。我司認為這這種推廣方方式不適合合高檔別墅墅項目，因因為中國現(xiàn)現(xiàn)在的富人人，在2－－3代以前前都是農民民，他們大大都有過中中國的農村村生活體驗驗，他們從從骨子里不不認為鄉(xiāng)村村生活是一一種高檔次次的生活。。別墅營銷推推廣類型分分類別墅營銷推推廣類型分分類自然生態(tài)———亞瀾灣灣、半山楓楓林、棉花花城、康城城這種推廣以以出色的景景觀、環(huán)境境條件為核核心價值點點，主打環(huán)環(huán)境、健康康、生態(tài)等等。這種推廣方方式比較大大眾化，是是一種附加加價值較少少的作法，，而且必須須以良好的的純外部硬硬件條件作作為前提，，否則將無無的放失。。別墅營銷推推廣類型分分類別墅營銷推推廣類型分分類別墅營銷推推廣類型分分類別墅營銷推推廣類型分分類別墅營銷推推廣類型分分類區(qū)位、交通通——倚林林佳園、翡翡翠城、天天地美墅這種推廣的的核心賣點點在于交通通便利或者者區(qū)位突出出，強化第第一居所。。這種推廣廣方式僅僅適合距距離城市市距離近近或者地地段極其其突出的的項目，，一旦客客戶不認認可這種種地段、、距離或或交通便便利性，，這種推推廣便容容易失敗敗。別墅營銷推廣廣類型分類別墅營銷推廣廣類型分類別墅營銷推廣廣類型分類別墅營銷推廣廣類型分類產品創(chuàng)新———寬House、卡爾生生活館這種推廣方式式是以產品的的某些特性進進行強化放大大，突出產品品個性的方式式。這種方式只適適合于產品具具有突出特性性的項目。別墅營銷推廣廣類型分類別墅營銷推廣廣類型分類別墅營銷推廣廣類型分類時尚——一棟棟洋房、境界界這種推廣方式式比較另類，，以時尚的主主題和畫面為為工具，以拉拉低項目形象象為代價，達達到一種吸引引眼球，造成成“出位”的的效果。這種推廣方式式容易破壞項項目的品質感感，拉低了項項目形象。別墅營銷推廣廣類型分類別墅營銷推廣廣類型分類別墅營銷推廣廣類型分類溫馨親情———親愛的Villa這種推廣主題題以親情、愛愛情等一些人人文關懷為主主題展開，容容易與客戶的的心靈產生共共鳴。這種推廣方式式容易破壞項項目的品質感感，拉低了項項目形象。別墅營銷推廣廣類型分類別墅營銷推廣廣類型分類性價比———領秀硅谷、、京城雅居這種推廣方式式以項目的性性價比、地段段價格比、產產品價格比等等等進行推廣廣，主打低價價格獲得高品品質。這種推廣方式式完全放棄了了項目的附加加價值，拉低低了項目的形形象，除非項項目真的具有有巨大的性價價比優(yōu)勢或者者售價很低，，否則不建議議采用。別墅營銷推廣廣類型分類別墅營銷推推廣類型分分類別墅營銷推推廣類型分分類投資型推廣廣——龍城城花園·燕燕京時光這種推廣方方式一般采采用于分時時度假型產產品或類似似產權酒店店運作的產產品。別墅營銷推推廣類型分分類推廣方向定定位關于推廣方方向的思考考：推廣方向很很大程度上上受到地域域、人文等等因素的影影響，因此此不同區(qū)域域推廣方向向呈現(xiàn)明顯顯的區(qū)別東北部區(qū)域域：傳統(tǒng)的的中央別墅墅區(qū)，外籍籍客戶居多多，投資型型客戶占相相當比例，，以國際化化方向為主主。西山區(qū)域：：依靠西山山區(qū)域稀缺缺的自然景景觀，形成成獨特的核核心價值點點，主推西西山價值。。南部區(qū)域：：以低端別別墅為主，，一般主推推性價比。。北部區(qū)域：：傳統(tǒng)的高高端別墅居居住區(qū)，以以居住性型型客戶為主主，因此該該區(qū)域也是是近年的熱熱點區(qū)域，，競爭十分分激烈，或或“北美””建筑風格格、美式生生活樣本；；或“水系系”、“水水岸”；或或“原生森森林”；或或“私湯””、“養(yǎng)生生”；或““原創(chuàng)”非非主流。雖然推廣方方向各不相相同，但最最終的本質質是強調一一種全新的的生活方式式，這種生生活方式是是市區(qū)內的的高檔公寓寓所不能給給予的。因因此各個項項目都針對對自己的特特色從各自自的角度去去詮釋這種種新的生活活方式。推廣方向定定位推廣方向定定位我司建議選選擇如下組組織結構方方式：人文價值生活方式保利文化自然環(huán)境產品特色推廣方向推廣方向定定位經過思考，，我們認為為這樣的推推廣方向一一定會打動動客戶人.自然.建筑的完完美結合生態(tài)、寧靜靜、祥和的的居住氛圍圍我們推廣的的不是建筑筑本身，而而是一種生生活方式，，只有這樣樣才能真正正打動人心心，引起共共鳴。這種生活方方式是以產產品特色、、環(huán)境特色色為基礎的的。同時借助保保利地產獨獨有的特色色文化進一一步拔高產產品的人文文價值。產品實現(xiàn)營造一個生生態(tài)、自然然、舒適的的環(huán)境景觀觀1、在常規(guī)規(guī)的園林綠綠化上，做做出特色、、做出味道道產品實現(xiàn)產品實現(xiàn)產品實現(xiàn)產品品實實現(xiàn)現(xiàn)產品品實實現(xiàn)現(xiàn)紫藤藤：：豆科科,落落葉葉木木質質藤藤本本,枝枝灰灰褐褐色色至至暗暗灰灰色色,奇奇數(shù)數(shù)羽羽狀狀復復葉葉,互互生生,長長20-30cm,小小葉葉1-13,卵卵狀狀矩矩圓圓形形至至卵卵狀狀披披針針形形,長長5-11cm,寬寬1.5-5cm,先先端端漸漸尖尖,基基部部圓圓形形或或寬寬形形,全全緣緣,幼幼時時兩兩面面疏疏生生柔柔毛毛,總總狀狀花花序序側側生生且且下下垂垂,長長15-30cm,萼萼鐘鐘狀狀,有有柔柔毛毛,蝶蝶形形花花冠冠紫紫色色或或深深紫紫色色,長長約約2cm,莢莢果果扁扁,長長條條形形,長長10-20cm,密密生生灰灰褐褐色色短短柔柔毛毛,花花期期4-5月月,果果期期8-9月月,果果實實入入藥藥,治治腹腹痛痛,種種子子含含金金雀雀花花鹼鹼,花花含含芳芳香香油油,樹樹皮皮含含紫紫藤藤,莖莖皮皮纖纖維維可可供供紡紡織織用用.喜喜光光,略略耐耐陰陰,較較耐耐寒寒,耐耐瘠瘠,耐耐水水濕濕,喜喜疏疏松松,肥肥沃沃排排水水良良好好的的土土壤壤,有有一一定定的的抗抗旱旱能能力力產品品實實現(xiàn)現(xiàn)產品品實實現(xiàn)現(xiàn)自古古以以來來紫紫藤藤被被視視為為高高貴貴之之花花，，常常被被用用于于各各種種花花紋紋設設計計中中。。淡淡紫紫和和白白色色的的花花串串極極顯顯優(yōu)優(yōu)雅雅尊尊貴貴。。短短暫暫的的美美麗麗,那那紫紫穗穗懸懸垂垂、、繁繁英英串串串串的的畫畫面面，，即即告告知知我我春春光光將將歇歇，，初初夏夏來來臨臨了了紫紫藤藤花花盛盛開開于于春春夏夏之之交交，，是是原原產產于于我我國國的的一一種種綠綠陰陰藤藤本本植植物物,又又稱稱藤藤蘿蘿、、朱朱藤藤、、黃黃環(huán)環(huán)。。這這種種花花在在我我國國東東北北、、山山西西、、河河南南、、江江浙浙一一帶帶的的園園林林里里普普遍遍栽栽植植，，朝朝鮮鮮和和日日本本也也有有種種植植。。產品實實現(xiàn)紫藤花花的花花色大大多為為紫色色，花花序長長20－30厘厘米，，生于于枝端端或葉葉腋，，蝶形形的花花瓣排排列密密集，，每串串有50瓣瓣，多多者上上百瓣瓣，一一樹樹紫藤藤花宛宛如千千百只只紫蝴蝴蝶相相擁連連綴，，芳華華爛漫漫。在在園園藝造造景中中，常常把紫紫藤花花植于于門柵柵和花花架上上，任任其自自然攀攀繞生生長，，待待濃葉葉滿架架時，，一派派莢果果沉甸甸，““蒙茸茸一架架自成成林””的的景象象，是是何其其優(yōu)雅雅！人人們們對紫紫藤生生命力力強、、壽命命極長長這一一特點點非常常偏愛愛。一一些些被紫紫藤所所攀繞繞的植植物早早已老老死枯枯萎，，但紫紫藤仍仍然旺旺盛生生長。。這一一特點點被人人們賦賦予了了長壽壽的吉吉祥寓寓意。。上上海的的豫園園里一一株紫紫藤，，蟠龍龍虬枝枝，古古趣盎盎然，，據(jù)說說已有有300多多年的的歷史史。產品實實現(xiàn)美文頡頡選紫藤蘿蘿瀑布布宗璞我不由由得停停住了了腳步步。從未見見過開開得這這樣盛盛的過了這么多年，藤蘿又開花了，而且開得這樣盛，這樣密，紫色的瀑布計劃遮住了粗壯的盤虬臥龍般的枝干，不斷地流著，流著，流向人的心底?！覔崦艘幌履切⌒〉淖仙幕ㄅ摚抢餄M裝生命的美酒釀，它張滿了帆，在這閃光的花的河流上航行。它是萬花中的一朵，也正是由每一個一朵，組成了萬花燦爛的流動的瀑布。

產品實實現(xiàn)1）建建議在在社區(qū)區(qū)內種種植1萬株株紫藤藤。紫藤花花徑：：慢跑跑小徑徑、中中心湖湖沿岸岸紫藤廣廣場：：在會會所門門前廣廣場搭搭建廊廊架，，形成成300——500平平米的的庭院院紫藤庭庭院：：在第第一期期別墅墅的庭庭院內內搭建建廊架架、種種植紫紫藤紫藤花花海：：在近近3萬萬平米米的園園林中中有很很大的的發(fā)揮揮空間間產品實實現(xiàn)紫藤花花徑產品實實現(xiàn)紫藤廣廣場產品實實現(xiàn)紫藤庭庭院3）讓讓建筑筑也具具有生生命力力產品實實現(xiàn)產品實實現(xiàn)2、本本項目目擁有有3萬萬多平平米的的水景景，我我們建建議在在湖中中養(yǎng)殖殖天鵝鵝、野野鴨子子、魚魚等，，使水水景更更具生生命力力。產品實實現(xiàn)產品實實現(xiàn)產品實實現(xiàn)2、本本項目目擁有有3萬萬多平平米的的水景景，我我們建建議在在湖中中養(yǎng)殖殖天鵝鵝、野野鴨子子、魚魚等，，使水水景更更具生生命力力。產品實實現(xiàn)建立小小型動動物園園，養(yǎng)養(yǎng)殖孔孔雀、、梅花花鹿等等小動動物，，在樹樹上懸懸掛鳥鳥巢。。使社社區(qū)更更具生生態(tài)的的親和和力