一房地產(chǎn)的內(nèi)部控制的含義

一、房地產(chǎn)內(nèi)部控制概述伴隨著我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展與壯大，其企業(yè)內(nèi)部控制在房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中所發(fā)揮的作用越來越重要。而現(xiàn)行的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)在外部不僅僅受到國(guó)家利用經(jīng)濟(jì)杠桿進(jìn)行宏觀調(diào)控等政治形勢(shì)日新月異變化的影響，而且還要受到經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化的制約，給企業(yè)生存與發(fā)展帶來了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。在內(nèi)部還要受到企業(yè)戰(zhàn)略定位、內(nèi)部管理、內(nèi)部控制等方面的制約。一般來說，外部環(huán)境的影響企業(yè)不能改變，只能適應(yīng)。內(nèi)部環(huán)境的影響則企業(yè)可以控制，因此房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制是以專業(yè)化管理體系制度為基礎(chǔ)，以防范風(fēng)險(xiǎn)、有效監(jiān)督為目的，通過掌控房地產(chǎn)企業(yè)全過程的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，建立有效地控制機(jī)制，不斷增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程的規(guī)范化管理，以達(dá)到企業(yè)經(jīng)營(yíng)合法合規(guī)、資產(chǎn)安全、財(cái)務(wù)報(bào)告及相關(guān)信息真實(shí)完整，提高經(jīng)營(yíng)效率和效果，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略。其企業(yè)內(nèi)部控制之下的要素主要包括內(nèi)部環(huán)境、控制活動(dòng)、信息與溝通、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估以及內(nèi)部監(jiān)督，并且房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制始終是圍繞以上五要素為中心進(jìn)行的。基于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制是以不斷提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平和風(fēng)險(xiǎn)防范能力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大為目標(biāo)。在企業(yè)內(nèi)部，必須分工明確、各負(fù)其責(zé)，并在此基礎(chǔ)之上，通過企業(yè)內(nèi)部權(quán)力機(jī)構(gòu)、決策機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)、管理機(jī)構(gòu)及其員工之間的相互配合、協(xié)調(diào)、考核、監(jiān)督等，進(jìn)一步加強(qiáng)現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益，不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)以及信息披露制度，確保房地產(chǎn)企業(yè)健康、穩(wěn)定的發(fā)展，同時(shí)實(shí)現(xiàn)投資者經(jīng)濟(jì)效益及企業(yè)價(jià)值最大化。二、目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題以及分析一直以來，各大房地產(chǎn)企業(yè)始終立足于內(nèi)部控制管理工作，有效的企業(yè)內(nèi)部控制為企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的高效有序開展起著不容忽視的作用。鑒于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚，近年來，雖發(fā)展較迅速，但仍未形成完善的企業(yè)內(nèi)部控制體系，加上種種不利原因，導(dǎo)致現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制上存在著諸多的缺陷，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)企業(yè)又快又好的發(fā)展。以下將針對(duì)現(xiàn)階段內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制上的諸多問題做出詳細(xì)的分析與研究。(一)缺乏健全的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部控制體系。完善的企業(yè)內(nèi)部控制體系不僅僅是企業(yè)發(fā)展前進(jìn)方向的指明燈，更為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供了理論指導(dǎo)與依據(jù)，我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)的內(nèi)部控制制度不夠全面，并且在控制環(huán)境、會(huì)計(jì)系統(tǒng)以及控制程序等諸多方面尚未完善，無法形成一套適合企業(yè)管理的完整的內(nèi)部控制系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系的缺陷將不利于確保企業(yè)信息的真實(shí)性、完整性、及時(shí)性以及準(zhǔn)確性。(二)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估環(huán)節(jié)相對(duì)薄弱且執(zhí)行力度不強(qiáng)。伴隨著我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的不斷壯大與發(fā)展，其企業(yè)所存在的問題也日益突出，特別是企業(yè)所面臨的各類風(fēng)險(xiǎn)問題尤為顯著，首先是尚未制定完善的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系，以致于無法有效的采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制；其次是房地產(chǎn)內(nèi)部控制意識(shí)薄弱，執(zhí)行力度不到位。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制意識(shí)薄弱，執(zhí)行力度不到位主要表現(xiàn)在民營(yíng)企業(yè)中，現(xiàn)在大部分民營(yíng)企業(yè)其經(jīng)營(yíng)者對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制認(rèn)識(shí)不足，不能夠充分意識(shí)到建立企業(yè)內(nèi)部控制的重要性與必要性，使其對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制執(zhí)行力度不夠，導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大。(三)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督管理乏力。監(jiān)督管理一直作為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基礎(chǔ)保障。我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)行的監(jiān)督管理尚未完善，首先是其企業(yè)尚未建立健全監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，其次是內(nèi)部審計(jì)部門缺乏應(yīng)有的獨(dú)立性，無法充分發(fā)揮其應(yīng)有的功能；最后是企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督管理執(zhí)行力度不夠，仍有待加強(qiáng)。(四)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人員綜合素質(zhì)參差不齊。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人員素質(zhì)參差不齊，對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制制度的執(zhí)行與領(lǐng)悟水平差異很大，內(nèi)部控制行為主體素質(zhì)不能夠完全滿足企業(yè)發(fā)展需要，既表現(xiàn)在專業(yè)知識(shí)水平及思想覺悟與企業(yè)的發(fā)展不相適應(yīng)，又表現(xiàn)在對(duì)內(nèi)部控制制度的執(zhí)行力度不夠影響企業(yè)的內(nèi)部管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)受外部環(huán)境的變化影響很大，現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制工作人員專業(yè)知識(shí)水平已不能夠滿足房地產(chǎn)新工作形勢(shì)的要求，對(duì)外部環(huán)境變化反應(yīng)不敏銳；同時(shí)，工作人員的思想覺悟更是有待加強(qiáng)，即現(xiàn)行的工作人員沒有充分認(rèn)識(shí)到建立企業(yè)內(nèi)部控制的重要性以及必要性。(五)項(xiàng)目建設(shè)、營(yíng)銷策劃、客戶服務(wù)等流程分散房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)雙高的產(chǎn)業(yè)，巨大的利潤(rùn)空間和龐大的市場(chǎng)需求使地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)、營(yíng)銷策劃、成本控制等流程的關(guān)注度大大降低，只要有好的市場(chǎng)行情和政策導(dǎo)向，很多地產(chǎn)公司只要能拿到地，就能盈利。在利益的刺激和驅(qū)動(dòng)下，很多地產(chǎn)公司只重結(jié)果，卻忽略了業(yè)務(wù)流程的不斷完善和優(yōu)化。目前房地產(chǎn)行業(yè)根據(jù)產(chǎn)品用途可以細(xì)分為民用地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)。對(duì)于民用地產(chǎn)的投資相對(duì)較成熟，多數(shù)企業(yè)能以客戶需求為導(dǎo)向，建立有效的決策流程;但商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)屬于一種新興的商業(yè)模式，沒有成熟的運(yùn)作模式可以借鑒，缺乏必要的流程和有效的策略研究客戶滿意度、客戶忠誠(chéng)度和客戶價(jià)值。項(xiàng)目運(yùn)作依托于某些高層領(lǐng)導(dǎo)的商業(yè)嗅覺，缺乏科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臄?shù)據(jù)支持。(六)企業(yè)內(nèi)部信息溝通不暢COSO框架以及各內(nèi)控理論中均提出了增加信息的透明和溝通，信息透明確保了數(shù)據(jù)的有效性和真實(shí)性;信息共享有利于溝通，不僅降低溝通成本，也有利于加強(qiáng)各部門之間、業(yè)務(wù)與經(jīng)營(yíng)之間相互牽制和聯(lián)系。特別是在房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)中，項(xiàng)目都是跨區(qū)域發(fā)展，集團(tuán)管控，信息透明和溝通尤其重要。實(shí)際操作中能做到這點(diǎn)的地產(chǎn)公司少之又少，最常見的情況是業(yè)務(wù)部門各自為政，只顧實(shí)現(xiàn)本部門預(yù)期目標(biāo)而缺乏與其他部門溝通的動(dòng)力和途徑，導(dǎo)致企業(yè)整體效益無法達(dá)到最大化。房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏高度集成的信息系統(tǒng)來支撐業(yè)務(wù)流程的高度融合，各部門分割明顯，各自為政，員工對(duì)打破現(xiàn)有的運(yùn)作體系有疑慮，管理層與員工之間缺乏上下交流的通暢渠道，不便于管理政策的全面貫徹及實(shí)施情況的及時(shí)和準(zhǔn)確反饋。這種模式的弊端是顯而易見的。站在集團(tuán)的高度上，優(yōu)化各部門、子公司之間冗余的業(yè)務(wù)流程，使之合理化、效益最大化，從而實(shí)現(xiàn)各業(yè)務(wù)之間無縫集成是地產(chǎn)企業(yè)面臨的一大難題。三、解決房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在問題的措施及對(duì)策(一)建立健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)治理結(jié)構(gòu)。健全的房地產(chǎn)內(nèi)部控制體系以及完善的房地產(chǎn)企業(yè)治理結(jié)構(gòu)為企業(yè)內(nèi)部控制提供了基礎(chǔ)保障，這就需要其企業(yè)在傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系之上不斷創(chuàng)新，按照房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)以及發(fā)展需求，制定切實(shí)可行的企業(yè)內(nèi)部控制體系。內(nèi)部控制體系必須包括企業(yè)層面的內(nèi)部控制和業(yè)務(wù)層面的內(nèi)部控制，針對(duì)不同的業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)相應(yīng)的內(nèi)部控制。同時(shí)，不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)治理結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步強(qiáng)化董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)理層及各職能部門的作用，明確企業(yè)的決策權(quán)、執(zhí)行權(quán)和監(jiān)督權(quán)相互分離，形成制衡。(二)加強(qiáng)內(nèi)部控制的考核與激勵(lì)。建立健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部考核激勵(lì)機(jī)制，有效的考核與激勵(lì)能夠充分發(fā)揮企業(yè)員工尤其是內(nèi)部控制工作人員的積極性，因此，房地產(chǎn)企業(yè)通過建立完整的綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，通過定量分析與定性分析相結(jié)合，對(duì)企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況及內(nèi)部控制進(jìn)行科學(xué)的評(píng)價(jià)與考核，建立責(zé)權(quán)與獎(jiǎng)罰相結(jié)合的制度，堅(jiān)決實(shí)行“有功必獎(jiǎng)，有過必罰”，的考核原則，激勵(lì)企業(yè)員工的工作積極性以及自主性。(三)不斷完善內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，強(qiáng)化執(zhí)行力度。內(nèi)部控制建設(shè)是一項(xiàng)系統(tǒng)的工程，需要企業(yè)董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)理層及內(nèi)部各職能部門及員工共同參與，為確保房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制得以高效有序的實(shí)施，首先要必須建立完善的內(nèi)部控制監(jiān)督機(jī)制，并對(duì)其房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)全過程制定相應(yīng)的監(jiān)督計(jì)劃；其次是不斷推進(jìn)企業(yè)內(nèi)部控制的落實(shí)，切實(shí)高效有序的將企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制表現(xiàn)出來，增強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的功能，力求充分發(fā)揮監(jiān)督管理作用，使其有效的發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督職能，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)是為實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制措施創(chuàng)新的重要組成部分，這就需要內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)定期的對(duì)本企業(yè)的內(nèi)部控制制度做出有效地評(píng)價(jià)以及監(jiān)督，以實(shí)現(xiàn)不斷完善內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督職責(zé)。最后是聘請(qǐng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制進(jìn)行審計(jì)，對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制設(shè)計(jì)與運(yùn)行的有效性進(jìn)行評(píng)價(jià)，對(duì)內(nèi)部控制存在的缺陷與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)注冊(cè)會(huì)計(jì)師的審計(jì)意見對(duì)內(nèi)部控制體系進(jìn)行完善，適應(yīng)企業(yè)發(fā)展要求。(四)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)員工進(jìn)行內(nèi)部控制體系的培訓(xùn)，推進(jìn)企業(yè)文化建設(shè)，提升員工素質(zhì)，增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制責(zé)任感意識(shí)。完善的內(nèi)部控制體系必須要企業(yè)員工堅(jiān)定不移地執(zhí)行，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的強(qiáng)弱是實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部控制工作好壞的基礎(chǔ)，良好的內(nèi)部控制環(huán)境是保證房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)順利開展的根本，內(nèi)部控制環(huán)境是一種文化，也是一種機(jī)制。全面培養(yǎng)企業(yè)內(nèi)部控制工作人員的綜合素質(zhì)即包括專業(yè)的內(nèi)部控制知識(shí)以及高調(diào)的思想覺悟，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)定期對(duì)企業(yè)員工及相關(guān)專業(yè)人員進(jìn)行內(nèi)部控制專業(yè)知識(shí)培養(yǎng)及內(nèi)部控制體系的培訓(xùn)，同時(shí)，通過舉辦某些有關(guān)內(nèi)部控制管理活動(dòng)，提高工作人員的思想覺悟，使其能夠以一顆積極進(jìn)取的心態(tài)學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的專業(yè)知識(shí)以及經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步促進(jìn)內(nèi)部控制工作人員的專業(yè)水平以及綜合素質(zhì)的不斷提高，增強(qiáng)企業(yè)主人翁責(zé)任感，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平。(五)建立內(nèi)部控制重大風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制和突發(fā)事件應(yīng)急處理機(jī)制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立一套由各個(gè)不同層次和子系統(tǒng)構(gòu)成的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)重大風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)和突發(fā)事件應(yīng)急處理方案，針對(duì)內(nèi)部管理的薄弱環(huán)節(jié)，要進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)環(huán)境和實(shí)際情況，運(yùn)用定量與定性相結(jié)合的方法對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行定期和不間斷的信息收集，對(duì)可能出現(xiàn)的重大風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化與預(yù)測(cè)，根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃配置資源，建立突發(fā)事件的組織保障以及相關(guān)制度和規(guī)范，建立健全突發(fā)事件監(jiān)測(cè)與預(yù)警體系，快速識(shí)別突發(fā)事件的類型、性質(zhì)和原則，建立應(yīng)急機(jī)制，及時(shí)處理，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的良性循環(huán)。(六)構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部暢通的信息溝通渠道房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，建立與企業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的內(nèi)部信息集成處理系統(tǒng)，其目的主要為打破集團(tuán)內(nèi)各部門之間的“壁壘”，實(shí)現(xiàn)信息資源高度共享。例如營(yíng)銷部門、運(yùn)營(yíng)部門及財(cái)務(wù)部門共同使用一套信息集成處理系統(tǒng)，營(yíng)銷部門通過信息集成系統(tǒng)對(duì)公司銷售情況予以統(tǒng)計(jì)匯總，財(cái)務(wù)部門通過信息集成系統(tǒng)對(duì)營(yíng)銷部門的銷售情況予以財(cái)務(wù)分析及財(cái)務(wù)支持，運(yùn)營(yíng)部門依據(jù)財(cái)務(wù)部門的財(cái)務(wù)分析以及銷售部門的銷售情況匯總，對(duì)公司下一步的投資運(yùn)營(yíng)情況提出合理意見及建議，以便于決策層對(duì)公司目前狀況有一個(gè)整體的把握，為下一步公司發(fā)展決策提供各種數(shù)據(jù)的支撐。并對(duì)相關(guān)人員明確內(nèi)部控制相關(guān)信息的收集、處理和傳遞程序，區(qū)分常規(guī)信息與非常規(guī)信息的報(bào)送流程，對(duì)涉及影響到公司正常運(yùn)行的內(nèi)部管理信息應(yīng)及時(shí)反饋至公司管理層或上級(jí)權(quán)力機(jī)構(gòu)，建立信息舉報(bào)投訴制度和舉報(bào)人保護(hù)制度，設(shè)立信息溝通專線，確保信息真實(shí)、完整并及時(shí)溝通和處理，促進(jìn)內(nèi)部控制有效運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的控制

由于土地是稀缺且不可替代的資源,既受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化的影響,也受政策形勢(shì)變化的影響,所以在房地產(chǎn)開發(fā)中關(guān)注國(guó)家的宏觀調(diào)控政策顯得非常重要。又由于房地產(chǎn)投資數(shù)額較大,建設(shè)周期長(zhǎng),資金周轉(zhuǎn)較慢,投資風(fēng)險(xiǎn)較大,所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)上應(yīng)建立集體審議聯(lián)簽制度,實(shí)行集體決策,并建立項(xiàng)目決策及實(shí)施的責(zé)任制度,且將不相容崗位分離。

首先,由企劃部在經(jīng)過周密的市場(chǎng)調(diào)查及項(xiàng)目對(duì)比的基礎(chǔ)上對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)進(jìn)行可行性研究與分析,充分考慮房地產(chǎn)開發(fā)的地域性特點(diǎn),準(zhǔn)確定位消費(fèi)群體。財(cái)務(wù)部、預(yù)算部、工程部等部門應(yīng)當(dāng)參與可行性研究工作,對(duì)項(xiàng)目所需的資金、預(yù)期的凈現(xiàn)金流量、資金的時(shí)間價(jià)值、資金的機(jī)會(huì)成本、投資收益以及投資的安全性等進(jìn)行綜合分析和測(cè)算。其次是對(duì)已設(shè)立項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估,比較選擇項(xiàng)目方案,提出對(duì)項(xiàng)目投資決策的建議。應(yīng)注意將可行性研究分析與項(xiàng)目的可行性評(píng)估交由不同的部門或人員進(jìn)行,以使不相容的崗位互相分離;必要時(shí)應(yīng)從企業(yè)外部聘請(qǐng)有關(guān)專業(yè)部門進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估。最后由董事會(huì)行使集體審議決策權(quán)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制

1.設(shè)備及材料采購(gòu)的控制

對(duì)普通材料應(yīng)按照請(qǐng)購(gòu)與審批、采購(gòu)與檢驗(yàn)的程序辦理,并將不相容的崗位分離開,以相互牽制,防止舞弊,降低采購(gòu)成本。對(duì)設(shè)備與大宗材料的采購(gòu)應(yīng)建立嚴(yán)格的請(qǐng)購(gòu)審批制度:對(duì)預(yù)算內(nèi)的采購(gòu)項(xiàng)目應(yīng)由工程部根據(jù)施工進(jìn)度與工程預(yù)算提前向項(xiàng)目部提出采購(gòu)申請(qǐng);對(duì)預(yù)算外的采購(gòu)項(xiàng)目在提起申請(qǐng)時(shí)還應(yīng)提供有關(guān)工程設(shè)計(jì)變更及施工變更的有關(guān)批文,經(jīng)批準(zhǔn)后再由采購(gòu)部門通過市場(chǎng)分析與尋價(jià),確定潛在供應(yīng)商。應(yīng)充分考慮以往的合格供方記錄以及生產(chǎn)廠家是否通過IS0國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證,以期從最初環(huán)節(jié)控制開發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量。要在充分了解潛在供應(yīng)商的信譽(yù)、供貨能力等基礎(chǔ)上進(jìn)行公開、公平、公正的招標(biāo),且應(yīng)將項(xiàng)目中所有涉及的要求在招標(biāo)邀請(qǐng)文件中清楚陳述,最后由項(xiàng)目主管部門確定合適的供應(yīng)商,并在咨詢法律顧問的基礎(chǔ)上正式簽定采購(gòu)合同,確保雙方的合法權(quán)益。對(duì)重要的或技術(shù)性較強(qiáng)的采購(gòu)業(yè)務(wù)還應(yīng)組織專家進(jìn)行論證,實(shí)行集體決策和審批。在實(shí)際操作中還應(yīng)考慮重要性與成本效益性的原則,對(duì)一般材料可采用定單采購(gòu)或合同訂貨的方式,對(duì)零星材料的采購(gòu)可采取直接購(gòu)買的方式,并應(yīng)制定緊急需求的特殊采購(gòu)業(yè)務(wù)的處理程序。對(duì)采購(gòu)回來的普通材料由倉(cāng)庫部門驗(yàn)收,對(duì)技術(shù)上要求較強(qiáng)的材料應(yīng)會(huì)同技術(shù)質(zhì)檢部門驗(yàn)收,對(duì)設(shè)備則應(yīng)由技術(shù)質(zhì)檢部門進(jìn)行開箱驗(yàn)收,并出具驗(yàn)收證明。要建立設(shè)備與大宗材料采購(gòu)驗(yàn)收責(zé)任制,將采購(gòu)成本在保質(zhì)、保量的基礎(chǔ)上降為最低,以期使房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的成本從基礎(chǔ)環(huán)節(jié)得到控制。

2.房地產(chǎn)施工成本的控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)包工程較多,而各類工程項(xiàng)目所需的施工資質(zhì)也不同,為使開發(fā)成本降為最低而又要保證開發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量較好,應(yīng)采用公開招標(biāo)的方式選擇具有合格的相關(guān)施工資質(zhì)且經(jīng)過IS0國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證的施工企業(yè)竟標(biāo);在同等條件下盡量選擇以往曾合作成功的企業(yè),以期形成淺談房地產(chǎn)內(nèi)部控制是什么？未來的戰(zhàn)略伙伴,以利企業(yè)將來的發(fā)展。在施工過程中發(fā)生工程變更時(shí),應(yīng)根據(jù)設(shè)計(jì)變更通知書等有關(guān)文件,配合工程監(jiān)理方與施工方及時(shí)辦理工程變更簽證手續(xù),站在誠(chéng)信的角度保護(hù)各方的合法權(quán)益。還要建立竣工決算環(huán)節(jié)的控制與審計(jì)工作,未進(jìn)行竣工決算審計(jì)的不得辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)。要重點(diǎn)審查決算依據(jù)是否完備、相關(guān)文件是否齊全、竣工清理是否完全、決算編制是否正確以及驗(yàn)收人員、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的范圍、驗(yàn)收的依據(jù)、驗(yàn)收的程序是否符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)等,嚴(yán)格控制施工中的舞弊行為。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)費(fèi)用中較大的是廣告費(fèi)用、借款費(fèi)用和售房人員的提成費(fèi)用。重大的廣告支出應(yīng)實(shí)行集體審議決策制度;對(duì)普通廣告除進(jìn)行