物業(yè)工程設(shè)備運(yùn)行、維修工作方案

物業(yè)工程設(shè)備運(yùn)行、維修工作方案物業(yè)工程設(shè)備運(yùn)行、維修工作方案物業(yè)工程設(shè)備運(yùn)行、維修工作方案V:1.0精細(xì)整理，僅供參考物業(yè)工程設(shè)備運(yùn)行、維修工作方案日期：20xx年X月XX物業(yè)服務(wù)中心工程設(shè)備運(yùn)行、維修工作方案目的在對(duì)XXXX的設(shè)備進(jìn)行使用及運(yùn)行的基礎(chǔ)上，為了使其所具有的機(jī)能能夠100%的發(fā)揮出來(lái)而實(shí)施專門的服務(wù)及管理，避免因設(shè)備性能下降而貶值，由此對(duì)其進(jìn)行社會(huì)性的、安全的、經(jīng)濟(jì)的維護(hù)和管理。物業(yè)管理項(xiàng)目：消防設(shè)備。送、排風(fēng)機(jī)，排煙風(fēng)機(jī)。消火栓。噴灑、水幕裝置。煙感。溫感。給、排水設(shè)備。上、下水。水泵。閥門、管路。衛(wèi)生間?；S池、馬葫蘆。弱電設(shè)備。背景音樂(lè)。有線電視。電話。網(wǎng)絡(luò)。強(qiáng)電設(shè)備。變電所。配電柜。配電盤。照明器具。動(dòng)力設(shè)備。供熱系統(tǒng)。板式換熱器。水泵。暖氣。電熱水鍋爐。土建。防水、大白。梯級(jí)。門窗。防護(hù)設(shè)備。避雷針。綜合布線。人員設(shè)置：維修班長(zhǎng)一人負(fù)責(zé)工程管理水暖維修工三人負(fù)責(zé)綜合維修運(yùn)行電工四人負(fù)責(zé)變電所運(yùn)行維修電工三人負(fù)責(zé)電器維修空調(diào)工一人負(fù)責(zé)供暖設(shè)施工作時(shí)間：M班：8：00AM~次日8：00AM工人正常班：8：00AM~5：00PM班長(zhǎng)管理組織結(jié)構(gòu)圖：XXXXXX物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理工程部管理部工程部管理部 運(yùn)行電工水暖工弱電維修空調(diào)工運(yùn)行電工水暖工弱電維修空調(diào)工維修電工五、工作內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)：一》、消防設(shè)備：一）、序號(hào)項(xiàng)目管理標(biāo)準(zhǔn)保障措施1送、排風(fēng)機(jī)馬達(dá)電流在額定值內(nèi)。機(jī)組穩(wěn)固，無(wú)震動(dòng)。風(fēng)道無(wú)泄漏，松動(dòng)，保溫良好。風(fēng)閥開(kāi)關(guān)靈活，準(zhǔn)確。電機(jī)配線牢固，接線段子無(wú)變色。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行2排煙機(jī)達(dá)電流在額定值內(nèi)。機(jī)組穩(wěn)固，無(wú)震動(dòng)。風(fēng)道無(wú)泄漏，松動(dòng)，保溫良好。風(fēng)閥開(kāi)關(guān)靈活，準(zhǔn)確。電機(jī)配線牢固，接線段子無(wú)變色。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行3噴灑、水幕裝置無(wú)泄漏。無(wú)破損。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行4煙感、溫感干凈整潔。報(bào)警準(zhǔn)確，及時(shí)。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行5消火栓無(wú)泄漏。閥門開(kāi)啟靈活。設(shè)備無(wú)缺損。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行6火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警報(bào)警準(zhǔn)確、及時(shí)。設(shè)備箱內(nèi)干凈整潔。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行二）、實(shí)施流程：A、消火栓給水系統(tǒng)。每周巡回檢查1次消火栓給水系統(tǒng)是否處于正常狀態(tài)。每季度對(duì)消防管道及附件、消火栓、消防水泵接合器、閥門、壓力表等一切設(shè)備，進(jìn)行一次全面檢修。每年檢查一次消火栓，打開(kāi)箱門，確認(rèn)設(shè)備有無(wú)缺損、泄漏，如有，進(jìn)行補(bǔ)充或更換。B、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。制定詳盡的管理、檢測(cè)、維護(hù)制度，日常工作由專職工程技術(shù)人員、義務(wù)消防隊(duì)或消防員執(zhí)行。負(fù)責(zé)系統(tǒng)維護(hù)的人員每天巡檢責(zé)任區(qū)內(nèi)所有水源控制閥、報(bào)警閥及其附屬組件，進(jìn)行外觀檢查，并觀察壓力表指針?biāo)笁毫κ欠裾＃_保系統(tǒng)處于無(wú)故障狀態(tài)。每年對(duì)水源的供水能力進(jìn)行一次測(cè)定，確保水源滿足設(shè)計(jì)水量和水壓。每月對(duì)噴頭進(jìn)行外觀檢查，發(fā)現(xiàn)不正常的噴頭或噴頭上附有異物，及時(shí)更換或清除。各種不同規(guī)格的噴頭均要儲(chǔ)存一定數(shù)量的備品。其數(shù)量不少于安裝總數(shù)的1%，且每種類型和不同溫標(biāo)的備用噴頭數(shù)均應(yīng)不少于10個(gè)。每季度檢修一次如下設(shè)備：濕式報(bào)警閥1)、壓力表指針確認(rèn)，每年送檢。2）、直角閥密封確認(rèn)。閘閥1）、開(kāi)啟、關(guān)閉一次。2）、如盤跟有泄露，更換盤根填料。3）、確保閥門開(kāi)啟、關(guān)閉靈活。單向閥1）、查看密封是否良好，無(wú)泄漏。2）、確認(rèn)在工作壓力下，單向閥開(kāi)啟無(wú)誤。水泵接合器1）、確認(rèn)有無(wú)泄露。2）、每?jī)赡赀M(jìn)行一次油漆。3）、確認(rèn)接口平整。安全閥1）、每年檢測(cè)一次。2）、確保動(dòng)作執(zhí)行元件準(zhǔn)確無(wú)誤。排水漏斗1）、保證下水暢通，無(wú)堵塞。2）、如有銹蝕，重新油漆。壓力表1）、每年送檢一次。2）、確認(rèn)指針無(wú)松動(dòng)、抖動(dòng)現(xiàn)象，如有，立即更換。節(jié)流孔板1）、確認(rèn)節(jié)流孔板無(wú)堵塞。水流報(bào)警器1）、檢查確認(rèn)靶片無(wú)斷裂，無(wú)銹蝕，接線牢固。閉式噴水頭1）、外觀良好。2）、噴頭周圍無(wú)障礙，噴頭上無(wú)雜物。煙感、溫感探測(cè)器1）、每月進(jìn)行一次消防試驗(yàn)。2）、對(duì)失靈的煙感檢測(cè)器，進(jìn)行更換。3）每?jī)赡赀M(jìn)行一次煙感探頭擦拭?；馂?zāi)報(bào)警裝置1）、每季度進(jìn)行一次手動(dòng)預(yù)警測(cè)試?；馂?zāi)收信機(jī)1）、人工發(fā)出火災(zāi)信號(hào)，檢測(cè)收信機(jī)工作是否良好，區(qū)位碼是否正確。延遲器1）、試放水報(bào)警，查看時(shí)間應(yīng)在額定工作時(shí)間內(nèi)，防止誤報(bào)。壓力繼電器1）、每月進(jìn)行一次確認(rèn)，看壓力降低時(shí)，水泵是否立即啟動(dòng)。2）、如壓力控制啟動(dòng)范圍不對(duì)，立即重新調(diào)整。水力報(bào)警器1）、每月進(jìn)行一次外觀檢測(cè)。電氣自控箱1）、壓緊所有接線段子。2）、檢測(cè)絕緣狀況。3）、檢測(cè)空開(kāi)及交接是否良好。4）、確保所有指示燈無(wú)損壞。5）、每半年清潔一次柜內(nèi)灰塵。6）、箱內(nèi)標(biāo)識(shí)清晰，如有損壞或不清晰，立即更換。7）、每月進(jìn)行一次雙電源切換測(cè)試。按鈕1）、確認(rèn)無(wú)松動(dòng)。2）、機(jī)械部分無(wú)損壞。3）、確認(rèn)信號(hào)正確。根據(jù)驗(yàn)工驗(yàn)收及日常維護(hù)管理、修理情況，每年對(duì)系統(tǒng)的質(zhì)量進(jìn)行一次總結(jié)，作出評(píng)價(jià)。C、送、排風(fēng)，排煙系統(tǒng)。每月對(duì)送排風(fēng)系統(tǒng)的防火閥進(jìn)行一次抽檢，確保防火閥熔斷片無(wú)斷裂，如有斷裂，及時(shí)更換。每月檢測(cè)風(fēng)機(jī)電源壓線段子是否牢固，電機(jī)絕緣是否良好。測(cè)風(fēng)機(jī)與消防聯(lián)動(dòng)是否靈活、準(zhǔn)確。二》、給排水設(shè)備：一）、序號(hào)項(xiàng)目管理標(biāo)準(zhǔn)保障措施1上水管路無(wú)泄漏。無(wú)銹蝕。閥門開(kāi)啟靈活。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行2下水無(wú)堵塞。無(wú)異味。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行3化糞池、馬葫蘆1、無(wú)堵塞。2、蓋無(wú)缺損。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行4衛(wèi)生間1、設(shè)備出水量合適。2、無(wú)泄漏。3、無(wú)缺損。沖洗效果好，噪聲低。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行二）、實(shí)施流程。上水管路。每天定期檢查上水管路有無(wú)泄漏，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)隨時(shí)處理。每日記錄總表自來(lái)水使用量，并同前日進(jìn)行比較，以確認(rèn)有無(wú)異常并隨時(shí)查找、修理。每月開(kāi)啟關(guān)閉自來(lái)水總閥一次，以確認(rèn)閥門開(kāi)啟關(guān)閉靈活。冬季確認(rèn)有無(wú)凍結(jié)可能的管路，并每日巡查。下水。定期巡檢管線，隨時(shí)接到報(bào)修，隨時(shí)維修。雨季季節(jié)，提前檢查下水管路是否暢通。檢查確保無(wú)異味從下水口溢出?；S池、馬葫蘆?；S池每季度檢查一次，確認(rèn)無(wú)異常。每月檢查確認(rèn)馬葫蘆無(wú)堵塞，馬葫蘆蓋安裝穩(wěn)固，無(wú)松動(dòng)或缺損。三》、弱電設(shè)備。一）、序號(hào)項(xiàng)目管理標(biāo)準(zhǔn)保障措施1背景音樂(lè)音質(zhì)清晰。設(shè)備完好。室外音箱整潔，無(wú)破損。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行2有線電視有線信號(hào)暢通，無(wú)干擾。圖象清晰，無(wú)缺臺(tái)現(xiàn)象。終端設(shè)備良好。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行4電話1、通話線路暢通，通話清晰。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行5網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)交換設(shè)備干凈、整潔。網(wǎng)線暢通。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行二）、實(shí)施流程。背景音樂(lè)。1、每月進(jìn)行一次音箱清潔。2、每月進(jìn)行一次設(shè)備磁頭清洗。有線電視。1、每日監(jiān)測(cè)視頻信號(hào)，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，隨時(shí)通知有線電視公司處理。電話。1、每月清潔一次機(jī)柜。2、隨時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題隨時(shí)調(diào)整。網(wǎng)絡(luò)。1、每季度清潔一次網(wǎng)絡(luò)交換設(shè)備。四》、強(qiáng)電設(shè)備。一）、序號(hào)項(xiàng)目管理標(biāo)準(zhǔn)保障措施1、配電室、配電柜配電設(shè)施設(shè)備完好。工作環(huán)境溫度適宜。接線端子牢固，無(wú)變色，溫度正常。電線電纜溫度正常。各種開(kāi)關(guān)動(dòng)作靈活。指示燈無(wú)異常。無(wú)異音。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行2配電盤線端子牢固，無(wú)變色，溫度正常。電線電纜溫度正常。各種開(kāi)關(guān)動(dòng)作靈活。指示燈無(wú)異常。無(wú)異音。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行3照明器具所有燈具在規(guī)定時(shí)間內(nèi)照明良好。所有照明器具無(wú)松動(dòng)。無(wú)漏電。照明角度合適。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行4動(dòng)力設(shè)備動(dòng)力設(shè)備運(yùn)行良好，工作在額定工況下。接線端子接線牢固。無(wú)異音。絕緣良好。無(wú)過(guò)熱。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行二）、實(shí)施流程。配電室、配電柜。日監(jiān)測(cè)配電室內(nèi)環(huán)境溫度一次。每月緊固接線端子一次，確認(rèn)無(wú)松動(dòng)。每周檢測(cè)電纜溫度一次。每天檢查配電盤上指示燈，如有損壞，隨時(shí)更換。確認(rèn)標(biāo)識(shí)清晰。每年清潔變電設(shè)備一次。維修期間，要掛“正在維修，禁止合閘”的標(biāo)識(shí)牌。電盤。每月緊固接線端子一次，確認(rèn)無(wú)松動(dòng)。每周檢測(cè)電纜溫度一次。每周檢查配電盤上指示燈，如有損壞，隨時(shí)更換。每月檢查配電盤內(nèi)電氣設(shè)備，確認(rèn)有無(wú)異音。每月清潔配電盤內(nèi)電氣設(shè)備一次。照明器具。每天在規(guī)定時(shí)間巡檢照明狀況，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題隨時(shí)解決。每月檢查照明器具有無(wú)松動(dòng)或歪斜，并隨時(shí)調(diào)整。每日工作前，準(zhǔn)備好工具，衣帽整潔，所用的工具必須具有良好的絕緣。隨身攜帶好日常維修的燈具等備件。如需上下梯子時(shí)，要有專人扶著。維修結(jié)束后，將現(xiàn)場(chǎng)清理干凈。E、動(dòng)力設(shè)備。1、每月對(duì)動(dòng)力設(shè)施進(jìn)行一次保養(yǎng)檢修。2、每天巡視動(dòng)力設(shè)備一次，確認(rèn)有無(wú)異音，有無(wú)振動(dòng)。3、每月檢測(cè)一次動(dòng)力設(shè)備是否在額定工況下工作，檢測(cè)工作電流、工作電壓，并記錄于表格。五》、供熱系統(tǒng)。一）、序號(hào)項(xiàng)目管理標(biāo)準(zhǔn)保障措施1換熱器管路無(wú)泄漏。換熱進(jìn)出水溫差不大于7度。設(shè)備整潔。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行2、水泵接線良好。無(wú)異音。工作在額定工況下。潤(rùn)滑良好。盤根無(wú)泄漏。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行3電熱水鍋爐管路接頭無(wú)泄漏。無(wú)氣堵現(xiàn)象。加熱設(shè)備正常。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行二）、實(shí)施流程。換熱器。每日進(jìn)行三次點(diǎn)檢，并記錄。隨時(shí)對(duì)設(shè)備進(jìn)行清潔。所有儀表必須始終處于良好的計(jì)檢狀態(tài)。管路保溫良好，冬季無(wú)凍結(jié)。水泵。1、每日檢查盤根有無(wú)泄漏。2、檢測(cè)運(yùn)行時(shí)有無(wú)異音。3、對(duì)運(yùn)轉(zhuǎn)部件加油保養(yǎng)。4、檢測(cè)運(yùn)行電流，并每日記錄。電加熱設(shè)備。1、每日巡檢，以確保管路及接頭無(wú)泄漏。2、確認(rèn)管路保溫良好，冬季無(wú)凍結(jié)。3、確保加熱設(shè)備正常。六》、土建。一）、序號(hào)項(xiàng)目管理標(biāo)準(zhǔn)保障措施1防水、大白平坦整潔，無(wú)坑洼。無(wú)裂紋。防水良好。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行2梯級(jí)平坦整潔，無(wú)坑洼。梯級(jí)面無(wú)破損。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行3門窗無(wú)變形，無(wú)破損。密封良好。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行二）、實(shí)施流程。防水、大白。對(duì)土建、大白，每日巡檢，對(duì)所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，隨時(shí)進(jìn)行處理，確保平面部分無(wú)明顯裂紋出現(xiàn)（裂縫長(zhǎng)度不超過(guò)5厘米，兩平面交角部分無(wú)長(zhǎng)度超過(guò)20厘米的明顯裂紋）。門及門框的油漆，每年重新粉刷一次，并隨時(shí)進(jìn)行補(bǔ)刷。確保目視無(wú)面積超過(guò)3平方厘米的脫落或開(kāi)裂現(xiàn)象。梯級(jí)。每天檢查一次，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)隨時(shí)處理。門窗。周檢查一次，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)隨時(shí)處理。門窗責(zé)成專人負(fù)責(zé)，每月巡檢，對(duì)有問(wèn)題的門窗隨時(shí)維修。七》、防護(hù)設(shè)備。一）、序號(hào)項(xiàng)目管理標(biāo)準(zhǔn)保障措施1避雷針1、接閃器良好。2、引下線導(dǎo)通良好。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行二）、實(shí)施流程。A、避雷針。每年配合勞動(dòng)局檢查。每月檢查設(shè)備一次。八》、綜合布線。一）、序號(hào)項(xiàng)目管理標(biāo)準(zhǔn)保障措施1綜合布線1、線路通暢。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行二）、實(shí)施流程。綜合布線。1、每天巡檢。2、隨時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，隨時(shí)解決。六、備注以上維修材料報(bào)價(jià)，不包含以下內(nèi)容：不包含大樓土建改造工程。設(shè)備更換。以上這些項(xiàng)目不包括在日常維修材料中，待發(fā)生時(shí)，由物業(yè)公司做出預(yù)算，經(jīng)學(xué)院確認(rèn)后，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修。本公司不承擔(dān)因自然災(zāi)害或其他人為因素造成的財(cái)產(chǎn)損失。具體合同以外工程事項(xiàng)，由雙方協(xié)商解決。工程設(shè)備運(yùn)行、維修工作費(fèi)用測(cè)算費(fèi)用額：元/月人員費(fèi)用：元/月崗位工資工資附加費(fèi)勞保工作服通勤費(fèi)餐費(fèi)人數(shù)合計(jì)維修班長(zhǎng)水暖維修工運(yùn)行電工維修電工空調(diào)工維修費(fèi)用：5725元/月名稱規(guī)格數(shù)量月?lián)p耗率月?lián)p數(shù)量單價(jià)（元）合計(jì)（元）事故照明防潮燈20W雙管日光燈40W單管日光燈40W應(yīng)急燈40W疏散燈15W安全出口15W長(zhǎng)方形吸頂燈60W混光燈400W事故照明射燈8W防水防潮燈60W吸頂燈60W插座10A開(kāi)關(guān)噴頭水龍頭手盆蹲便座便拖布池小便器各類水閥變壓器1600KVA10KV電源進(jìn)線柜KYN-10/24G10KV電壓互感器柜10KV受電柜10KV計(jì)量柜變壓器主一次開(kāi)關(guān)柜10KV配線柜變壓器主二次開(kāi)關(guān)柜低壓配出線柜低壓電容柜低壓聯(lián)絡(luò)柜負(fù)荷監(jiān)控裝置有線電視數(shù)據(jù)網(wǎng)電話電熱水機(jī)組720KW板式換熱器采暖242KW儲(chǔ)熱罐96立方米蓄熱循環(huán)泵采暖循環(huán)泵11KW鈉離子軟水器2立方米軟水補(bǔ)水泵3KW軟水箱2**2分集水器自動(dòng)控制電磁閥DN150鍋爐膨脹水箱立方米熱水循環(huán)泵板式換熱器720KW太陽(yáng)能熱水器室外消防水泵90KW自動(dòng)噴灑泵30KW水箱18立方米消防穩(wěn)壓罐1000穩(wěn)壓泵3KW過(guò)濾器DN125清水泵排流泄壓閥DN65濕式報(bào)警閥ZSS消火栓消防水泵結(jié)合器變頻調(diào)速給水泵變頻調(diào)速給水泵30KW壓力表0~10MPA橡膠減振頭DN125橡膠減振頭DN100橡膠減振頭DN70橡膠減振頭DN50水泵3KW多功能水嘴控制閥DN100多功能水嘴控制閥DN125多功能水嘴控制閥DN150多功能水嘴控制閥DN80水力遙控浮球閥DN100水力遙控浮球閥DN150可調(diào)式減壓閥DN100不銹鋼熱水箱40立方米太陽(yáng)能集熱循環(huán)泵熱水循環(huán)泵報(bào)警控制器消防廣播分配、錄放、功放盤對(duì)講通訊柜編碼型消火栓報(bào)警按鈕地址編碼型消火栓報(bào)警按鈕智能煙感編碼溫感非編碼煙感非編碼溫感短路保護(hù)器總線交流隔離器非編碼探測(cè)器接口模塊單輸入、輸出總線聯(lián)動(dòng)控制模塊雙輸入、輸出總線聯(lián)動(dòng)控制模塊信號(hào)輸入模塊聲光報(bào)警器聲光報(bào)警驅(qū)動(dòng)模塊報(bào)警電話音箱水流指示器控制閥信號(hào)開(kāi)關(guān)壓力開(kāi)關(guān)消防泵電控箱噴淋泵電控箱防火卷簾電控箱配電箱應(yīng)急電源雙電源切換箱臥式新風(fēng)機(jī)防雨百葉1200*1000電動(dòng)新風(fēng)保溫密閉閥800*500多葉對(duì)開(kāi)調(diào)節(jié)閥800*500微孔消聲器1600*400雙層可調(diào)百葉送風(fēng)口400*400衛(wèi)生間排風(fēng)機(jī)45W吊頂新風(fēng)機(jī)防雨百葉2000*500電動(dòng)新風(fēng)保溫密閉閥2000*500多葉對(duì)開(kāi)調(diào)節(jié)閥440*260微孔消聲器1400*32雙層可調(diào)百葉送風(fēng)口320*320方型散流器250*250斜流