合富輝煌三亞某地產(chǎn)養(yǎng)生旅游度假區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)定位及物業(yè)發(fā)展建議書

三亞萬(wàn)科項(xiàng)目市場(chǎng)定位及物業(yè)發(fā)展建議2010年3月目錄地塊價(jià)值分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及個(gè)案分析客戶特征分析項(xiàng)目定位物業(yè)發(fā)展建議目錄地塊價(jià)值分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及個(gè)案分析客戶特征分析項(xiàng)目定位物業(yè)發(fā)展建議第一部分：項(xiàng)目土地屬性研究及資源利用分析主要包括——三亞＆落筆洞片區(qū)地塊價(jià)值分析項(xiàng)目地塊優(yōu)、劣勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?nèi)、外可利用資源分析項(xiàng)目地塊價(jià)值分析——規(guī)劃篇（三亞市）落筆洞旅游度假區(qū)根據(jù)三亞市土地利用總體規(guī)劃（2006-2020年），三亞立足“東拓西展、南進(jìn)北擴(kuò)”的發(fā)展戰(zhàn)略，將傳統(tǒng)的城市中心向周邊拓展。落筆洞旅游度假區(qū)與迎賓路、半嶺、三亞灣等成為政府著力打造的旅游休閑養(yǎng)生度假區(qū)。在以旅游度假為主力帶動(dòng)的三亞市，未來(lái)的各個(gè)旅游度假區(qū)將成為帶動(dòng)三亞作為海南國(guó)際旅游島弄到的重要推動(dòng)力。項(xiàng)目地塊價(jià)值分析——規(guī)劃篇（片區(qū)）

本片區(qū)規(guī)劃功能結(jié)構(gòu)表現(xiàn)為“一核心、四片區(qū)、四中心”。

“一核心”：落筆洞保護(hù)區(qū)為核心。

“四片區(qū)”：（東）教育區(qū)、（西）教育區(qū)、國(guó)際康體養(yǎng)生區(qū)、高知園區(qū)。

“四中心”：位于（東）教育區(qū)的教育、信息中心；位于高知園區(qū)的居住服務(wù)中心；位于國(guó)際康體養(yǎng)生區(qū)的公共服務(wù)中心；位于（西）教育區(qū)的行政會(huì)議中心。落筆洞保護(hù)區(qū)教育區(qū)（東）高知園區(qū)國(guó)際康體養(yǎng)生區(qū)教育區(qū)（西）區(qū)域規(guī)劃定位為：以教育、落筆洞保護(hù)為基礎(chǔ)，具有具有旅游、居住功能的休閑區(qū)。項(xiàng)目地塊在片區(qū)內(nèi)規(guī)劃打造為一類居住區(qū)。BBA地塊項(xiàng)目地塊價(jià)值分析——環(huán)境篇三亞理工職業(yè)學(xué)院三亞學(xué)院茂月村中央村農(nóng)場(chǎng)山體山體山體落筆洞風(fēng)景區(qū)項(xiàng)目周邊以自然山體和水庫(kù)景觀為主，緊鄰文化教育區(qū)、落筆洞文化遺跡風(fēng)景區(qū)，具備良好的景觀資源和人文氣氛，適宜居住。項(xiàng)目地塊價(jià)值分析——地貌篇A地塊用地規(guī)劃圍繞山勢(shì)坡地展開，地形變化豐富，緊鄰水庫(kù)及小型內(nèi)湖，具備打造低密度產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)；B地塊臨近未來(lái)主干道，周邊植被豐富，地貌相對(duì)平緩。項(xiàng)目地塊價(jià)值分析——交通篇1、距離三亞市中心僅6公里（約10分鐘車程）；2、交通往來(lái)便利：——學(xué)院路及迎賓大道往來(lái)市中心；——東西線高速環(huán)島連接島內(nèi)各大城市及景點(diǎn)BBA地塊占地95萬(wàn)㎡建面45萬(wàn)㎡落筆洞風(fēng)景區(qū)占地38萬(wàn)㎡建面34萬(wàn)㎡高速公路（連通東西線）連接三亞東線西線高速公路的城市快速道迎賓路學(xué)院路市中心學(xué)院路項(xiàng)目地塊價(jià)值分析——競(jìng)爭(zhēng)篇南部沿海項(xiàng)目多分布于海灣區(qū)域，海景資源豐富萬(wàn)科項(xiàng)目三亞市區(qū)清水灣海棠灣土福灣亞龍灣三亞灣紅塘灣大東海香水灣三亞機(jī)場(chǎng)三亞的項(xiàng)目多集中于三亞灣沿岸，都具備良好的海景資源；本項(xiàng)目屬于內(nèi)陸項(xiàng)目，與大部分項(xiàng)目相比，缺乏海景資源是軟肋所在。本案/落筆洞項(xiàng)目地塊價(jià)值結(jié)構(gòu)研判項(xiàng)目地地塊價(jià)價(jià)值分分析小小結(jié)在現(xiàn)有有地塊塊條件件上，，本項(xiàng)項(xiàng)目無(wú)無(wú)疑是是落筆筆洞旅旅游度度假區(qū)區(qū)高端端住宅宅時(shí)代代的開開創(chuàng)者者。但是，，結(jié)合合海南南樓市市島外外客戶戶置業(yè)業(yè)為主主的特特征，，項(xiàng)目目必須須面向向全國(guó)國(guó)的客客戶群群，所所以，，如何何利用用本身身的山山水資資源優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，打造項(xiàng)項(xiàng)目獨(dú)獨(dú)樹一一幟的的價(jià)值值體系系和生生意模模式，是項(xiàng)項(xiàng)目在在眾多多海景景林立立的高高端項(xiàng)項(xiàng)目中中制勝勝的關(guān)關(guān)鍵。。目錄地塊價(jià)價(jià)值分分析市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)及及個(gè)案案分析析客戶特特征分分析項(xiàng)目定定位物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議第二部部分：：海南南市場(chǎng)場(chǎng)分析析及重重點(diǎn)競(jìng)競(jìng)品研研究主要包包括——海南房房地產(chǎn)產(chǎn)格局局及消消費(fèi)形形態(tài)分分析（（三亞亞、海?？?、、東線線等地地客戶戶類型型、居居住形形態(tài)））三亞及及泛三三亞區(qū)區(qū)域房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀狀分析析重點(diǎn)典典型樓樓盤分分析海南房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)整體體競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)格局局三亞房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展展現(xiàn)狀狀及典典型個(gè)個(gè)案分分析其他島島內(nèi)主主要片片區(qū)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分分析海南——建設(shè)國(guó)國(guó)際旅旅游島島，海海南旅旅游與與國(guó)際際全面面接軌軌09年4月25日下午午，省省政府府在海?？谂e舉行建建設(shè)海海南國(guó)國(guó)際旅旅游島島新聞聞發(fā)布布會(huì)，，省旅旅游局局局長(zhǎng)長(zhǎng)張琦琦在會(huì)會(huì)上宣宣讀了了《海南國(guó)國(guó)際旅旅游島島建設(shè)設(shè)行動(dòng)動(dòng)計(jì)劃劃》?！S隨著海南國(guó)國(guó)際旅旅游島島建設(shè)設(shè)的正正式啟啟動(dòng)，，旅游游房地地產(chǎn)將將迎來(lái)來(lái)新的的發(fā)展展契機(jī)機(jī)！未未來(lái)兩兩年，，隨著著萬(wàn)寧寧神州州半島島、三三亞海海棠灣灣、陵陵水清清水灣灣等濱濱海度度假區(qū)區(qū)度假假酒店店和其其他度度假設(shè)設(shè)施的的建成成以及及東環(huán)環(huán)城際際快速速鐵路路、博博鰲機(jī)機(jī)場(chǎng)等等投入入使用用，海海南將將涌現(xiàn)現(xiàn)一批批達(dá)到到國(guó)際際先進(jìn)進(jìn)水平平的旅旅游度度假景景區(qū)，，超星星級(jí)酒酒店，，高水水準(zhǔn)的的高爾爾夫球球場(chǎng)等等文化化娛樂樂設(shè)施施，吸吸引更更多的的國(guó)內(nèi)內(nèi)外高高端游游客，，從而而催生生巨大大的度度假置置業(yè)需需求??！國(guó)際旅旅游島島建設(shè)設(shè)：爭(zhēng)取把把免簽簽證時(shí)時(shí)間延延長(zhǎng)至至30天爭(zhēng)取直直航““海南南-臺(tái)灣””5年內(nèi)國(guó)國(guó)際地地區(qū)航航線增增加到到60條引進(jìn)境境外知知名旅旅行社社和酒酒店管管理集集團(tuán)高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)建設(shè)設(shè)一批批精品品度假假區(qū)建設(shè)符符合國(guó)國(guó)際化化要求求的旅旅游文文化要要素近期在在海口口、三三亞市市內(nèi)各各建一一家免免稅商商店鼓勵(lì)境境外著著名旅旅游人人才培培訓(xùn)機(jī)機(jī)構(gòu)進(jìn)進(jìn)入5年內(nèi)允允許一一定數(shù)數(shù)額的的小額額外幣幣自由由兌換換營(yíng)造建建設(shè)國(guó)國(guó)際旅旅游島島的社社會(huì)氛氛圍創(chuàng)新旅旅游管管理的的體制制機(jī)制制2010年1月市場(chǎng)場(chǎng)形勢(shì)勢(shì)——國(guó)際旅旅游島島規(guī)劃劃公布布后市場(chǎng)火火爆?。?000億資金金——據(jù)中國(guó)國(guó)之聲聲《央廣新新聞》報(bào)道，，來(lái)自自民間間的非非官方方數(shù)據(jù)據(jù)表明明，目目前有有超過(guò)過(guò)4000億元的的資金金流動(dòng)動(dòng)到海海南大大肆圈圈地。。10萬(wàn)浙商商——海南浙浙江商商會(huì)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，，在國(guó)國(guó)際旅旅游島島獲批批之前前，已已有十十萬(wàn)浙浙商進(jìn)進(jìn)駐海海南。。注冊(cè)冊(cè)資本本達(dá)百百億元元，實(shí)實(shí)際投投資運(yùn)運(yùn)作資資金可可能高高達(dá)300多億元元。房?jī)r(jià)飆飆升——國(guó)際旅旅游島島規(guī)劃劃公布布后，，短短短幾天天內(nèi)三三亞在在售樓樓盤價(jià)價(jià)格翻翻倍。。如半半山半半島，，原本本28000元的均價(jià)價(jià)飆升至至40000元以上；；非濱海海項(xiàng)目原原本9000－13000元的均價(jià)價(jià)飆升至至20000元以上。。其它城城市如海?？?、文文昌、瓊瓊海的狀狀況與此此同。搶房子——在如此漲漲勢(shì)下，，房子仍仍被蜂擁?yè)矶恋牡耐獾乜涂蛻魮屬?gòu)購(gòu)，其中中以浙江江客戶及及東北、、北京客客戶為最最多。發(fā)發(fā)展商捂捂盤惜售售，數(shù)天天一次的的停盤調(diào)調(diào)價(jià)，許許多客戶戶稱“現(xiàn)現(xiàn)在想買買也找不不到房子子”。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)——原計(jì)劃年年底公開開發(fā)售的的樓盤，，紛紛搶搶前開展展內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購(gòu)，以以趕上這這一波購(gòu)購(gòu)房熱潮潮。全中國(guó)唯唯一的熱熱帶海島島，獨(dú)具具稀缺環(huán)環(huán)境資源源，是海海南房地地產(chǎn)價(jià)值值在政策策鼓勵(lì)支支持下飆飆升的決決定性因因素！三亞市場(chǎng)場(chǎng)三亞灣、、市區(qū)、、市區(qū)外外圍、亞亞龍灣陵水市場(chǎng)場(chǎng)香水灣、、清水灣灣、海棠棠灣、土土福灣瓊海市場(chǎng)場(chǎng)瓊海市、、萬(wàn)泉河河、博鰲鰲、觀塘塘溫泉萬(wàn)寧市場(chǎng)場(chǎng)萬(wàn)寧市、、興隆溫溫泉、日日月灣文昌市場(chǎng)場(chǎng)海口市場(chǎng)場(chǎng)西海岸、、海淀島島、市區(qū)區(qū)海南房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格格局海南樓市進(jìn)入多極時(shí)代，東線城市快速崛起。省會(huì)城市，宜居特點(diǎn)突出航天城落戶帶來(lái)商機(jī)。與海口毗鄰博鰲亞洲論壇、“溫泉之鄉(xiāng)”、“萬(wàn)泉河美景”使該區(qū)域樓市發(fā)展較快毗鄰三亞，海景資源豐富毗鄰三亞，海景資源豐富中國(guó)唯一的熱帶城市，稀缺性資源優(yōu)勢(shì)明顯，城市宣傳運(yùn)營(yíng)成熟海南房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)整體競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)格局局三亞房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀及典典型個(gè)案案分析1）三亞樓樓市政策策、價(jià)格格、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)格局2）三亞市市中心外外圍山水水資源大大盤個(gè)案案分析3）三亞市市中心資資源型大大盤個(gè)案案分析4）三亞典典型公寓寓個(gè)案分分析島內(nèi)其他他主要片片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分析三亞——國(guó)際旅游游城市＋避寒勝勝地＋天天然療養(yǎng)養(yǎng)基地三亞以國(guó)國(guó)際旅游游城市的的形象定定位，每每年吸引引來(lái)自全全國(guó)甚至至世界各各地的大大量游客客前來(lái)旅旅游度假假；三亞是全全國(guó)冬季季最溫暖暖的城市市，大量量長(zhǎng)江以以北的人人來(lái)此避避寒；三亞空氣氣質(zhì)量上上佳，整整個(gè)三亞亞就是一一天然療療養(yǎng)基地地，是養(yǎng)養(yǎng)老首選選?！齺啈{借借獨(dú)特的的海岸資資源和氣氣候優(yōu)勢(shì)勢(shì)，進(jìn)行行了大量量的城市市營(yíng)銷工工作，使使三亞的的知名度度遠(yuǎn)高于于國(guó)內(nèi)其其它旅游游城市。。冬季，特特別是春春節(jié)期間間旅游市市場(chǎng)的火火爆程度度從一定定程度上上反映和和刺激了了三亞的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)春節(jié)期間間，三亞亞近海的的酒店價(jià)價(jià)格是平平時(shí)的10倍；如喜來(lái)登登平日800一晚的房房?jī)r(jià)，在在春節(jié)前前后要漲漲到6000－10000；即使價(jià)價(jià)格飛漲漲，近海海酒店開開房率仍仍達(dá)到100%，游客很很難訂到到房間；；房屋（家家庭旅館館）租金金在春節(jié)節(jié)期間也也是平時(shí)時(shí)的10倍左右；；春節(jié)前后后2-3個(gè)月也是是平時(shí)的的2-3倍，市區(qū)區(qū)80平的兩房房在平時(shí)時(shí)是2000-3000元/月，春節(jié)節(jié)當(dāng)月租租金價(jià)格格超過(guò)20000元；,經(jīng)調(diào)研，，各樓盤盤的出貨貨也主要要集中在在春節(jié)前前后。住宅成交交均價(jià)：：自07年起快速速上漲，，06至09年價(jià)格上上升118％，單價(jià)價(jià)翻倍；；住宅成交交面積：：以每年年20%的增幅遞遞增；近年三亞亞樓市““量?jī)r(jià)齊齊升”，，08年未受全全國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)下落的的影響。。這也是是是三亞亞的稀缺缺海岸資資源和國(guó)國(guó)際旅游游城市價(jià)價(jià)值的最最好證明明。三亞房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)——近年走勢(shì)勢(shì)三亞房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)——2009，價(jià)值突突現(xiàn)之年年2008.8－2009.2政策策調(diào)調(diào)控控，，經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)放放緩緩，，全全國(guó)國(guó)觀觀望望2009.3－2009.10經(jīng)濟(jì)濟(jì)回回穩(wěn)穩(wěn)，，壓壓抑抑需需求求逐逐漸漸釋釋放放2009.11－2010.1國(guó)際際旅旅游游島島，，價(jià)價(jià)值值突突現(xiàn)現(xiàn)量量?jī)r(jià)價(jià)飆飆升升2009年市市場(chǎng)場(chǎng)回回顧顧09年11－12月三三亞亞樓樓市市進(jìn)進(jìn)入入成成交交旺旺季季，，量量?jī)r(jià)價(jià)飆飆升升??！三亞亞樓樓市市在在國(guó)國(guó)際際旅旅游游島島消消息息公公布布后后，，2個(gè)月月內(nèi)內(nèi)量量?jī)r(jià)價(jià)非非正正常常飆飆升升，，外外地地人人蜂蜂擁?yè)矶肴耄?，游游資資涌涌入入，，在在售售房房子子幾幾乎乎搶搶購(gòu)購(gòu)一一空空；；價(jià)價(jià)格格短短時(shí)時(shí)間間突突破破20000元大大關(guān)關(guān)，，海海南南樓樓市市尤尤其其是是三三亞亞成成為為全全國(guó)國(guó)投投資資人人群群的的關(guān)關(guān)注注焦焦點(diǎn)點(diǎn)；；2010年春春節(jié)節(jié)期期間間（（2月中中））價(jià)價(jià)格格持持續(xù)續(xù)處處于于高高位位，，未未來(lái)來(lái)投投資資價(jià)價(jià)值值已已很很大大程程度度反反映映在在短短期期價(jià)價(jià)格格上上，，短短期期升升值值潛潛力力有有限限，，成成交交回回歸歸理理性性，，部部分分游游資資撤撤出出。。2010年動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)2010年1月三三亞亞樓樓市市進(jìn)進(jìn)入入國(guó)國(guó)際際旅旅游游島島概概念念熱熱炒炒階階段段，，2個(gè)月月內(nèi)內(nèi)均均價(jià)價(jià)突突破破20000元/m2，成成交交量量飆飆升升265％?。∪齺唩喎糠康氐禺a(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)———2010，開開門門紅紅小環(huán)環(huán)境境：：1月15日，，省省委委書書記記衛(wèi)衛(wèi)留留成成宣宣布布：：到到3月底底，，暫停停商業(yè)業(yè)性性開開發(fā)發(fā)土土地地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓，，暫停停審批批新新的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目。。近段段時(shí)時(shí)間間，，海海南南省省政政府府對(duì)對(duì)規(guī)范范房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)不遺遺余余力力：：三三亞亞出出臺(tái)臺(tái)1個(gè)身身份份證證最最多多只只能能購(gòu)購(gòu)買買5套；；對(duì)對(duì)各各樓樓盤盤明明察察暗暗訪訪））；；未未達(dá)達(dá)預(yù)預(yù)售售許許可可的的，，不不得得以以““內(nèi)內(nèi)部部認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)””、、““預(yù)預(yù)交交誠(chéng)誠(chéng)意意金金””等等任任何何含含預(yù)預(yù)訂訂款款性性質(zhì)質(zhì)的的名名義義或或方方式式進(jìn)進(jìn)行行促促銷銷；；2010年1月12日國(guó)際際旅旅游游島島獲獲批批，具具體體規(guī)規(guī)劃劃方方案案預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)3、4月上上報(bào)報(bào)審審批批。。2010年9月東環(huán)環(huán)鐵鐵路路開通通試試運(yùn)運(yùn)行行，，計(jì)計(jì)劃劃10月正正式式通通車車，，海?？诳谥林寥齺唩?0分鐘鐘可可達(dá)達(dá)。。2010年1月瓊州州跨跨海海大大橋橋正式式向向國(guó)國(guó)家家發(fā)發(fā)改改委委申申請(qǐng)請(qǐng)立立項(xiàng)項(xiàng)，，將將爭(zhēng)爭(zhēng)取取在在2012年左左右右開開工工建建設(shè)設(shè)，，2020年建成通車車，總投資資約1400多億元,首選西線方方案連接廣廣東省徐聞聞縣燈樓角角和海南省省澄邁縣道道倫角。原因：經(jīng)濟(jì)濟(jì)回穩(wěn)，政政策助力，，區(qū)域熱點(diǎn)點(diǎn)持續(xù)炒作作2009年市場(chǎng)回顧顧大環(huán)境：09年中央為完完成“保增增長(zhǎng)”經(jīng)濟(jì)濟(jì)任務(wù)，實(shí)實(shí)施積極的的財(cái)政政策策和適度寬寬松的貨幣幣政策，貨貨幣信貸投投放量大幅幅增長(zhǎng)09年中央出臺(tái)臺(tái)一系列刺刺激經(jīng)濟(jì)措措施。包括括4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺刺激方案、、10大刺激經(jīng)濟(jì)濟(jì)措施、10大行業(yè)振興興規(guī)劃……2008-2009年世界經(jīng)濟(jì)濟(jì)和中國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)面臨眾眾多困難，，中國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的企穩(wěn)回回升需要刺刺激房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)帶帶動(dòng)消費(fèi)和和投資。兩個(gè)暫停，，一定程度度上是推高高海南房?jī)r(jià)價(jià)的強(qiáng)大動(dòng)動(dòng)力，同時(shí)時(shí)也預(yù)告著著3月底對(duì)于海海南樓市而而言，將是是一個(gè)新的的關(guān)鍵性時(shí)時(shí)間點(diǎn)；

三亞項(xiàng)目銷售調(diào)研表（09年1月1日-1月31日）

區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目類型主力戶型廣告推廣可售套數(shù)未售套數(shù)現(xiàn)場(chǎng)來(lái)訪量(日均)銷售率調(diào)價(jià)前成交量第一次調(diào)價(jià)的時(shí)間及均價(jià)首次調(diào)價(jià)幅度首次調(diào)價(jià)后成交量第二次調(diào)價(jià)的時(shí)間及均價(jià)二次調(diào)價(jià)幅度二次調(diào)價(jià)后成交量三次以上調(diào)價(jià)及幅度三次調(diào)價(jià)后成交量1月總成交量目前項(xiàng)目起價(jià)目前項(xiàng)目最高價(jià)目前項(xiàng)目均價(jià)房源概況三亞灣海闊天空二期(鉑爵公館）住宅二房120㎡網(wǎng)絡(luò).路牌.海航內(nèi)部資源23810015組60%20套2月1日，均價(jià)8萬(wàn)5000元/平米無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)20套65000元97000元8萬(wàn)僅剩10層以上海居2號(hào)樓別墅/酒店/公寓二房119㎡短信.網(wǎng)絡(luò).當(dāng)?shù)貜V告牌84198組70%55套1月27日，均價(jià)7.5萬(wàn)20000元無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)55套58000元9萬(wàn)7.5元3號(hào)樓未開，2號(hào)樓僅余19套，低樓層看不到海和高樓層的大戶型海韻度假酒店酒店/公寓一房60--80㎡廣告牌、電視廣告、雜志、網(wǎng)絡(luò)80230015組63%20多套1月1日，均價(jià)5.4萬(wàn)12000元無(wú)1月10日，均價(jià)5.8萬(wàn)1000元無(wú)1月17日，均價(jià)6.7萬(wàn)無(wú)20多套61800元11萬(wàn)6.7萬(wàn)高樓層的大戶型為主金中海藍(lán)鉆公寓二房80㎡廣告牌/網(wǎng)絡(luò)267285組90%145套1月18日，均價(jià)3萬(wàn)15000元5套無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)15031000元6萬(wàn)4萬(wàn)高樓層的為主克拉碼頭酒店/公寓標(biāo)間66㎡無(wú)150多套3015組80%無(wú)1月23日定價(jià)，均價(jià)3.1萬(wàn)無(wú)120套1月27日,均價(jià)3.6萬(wàn)10%10無(wú)無(wú)130套3萬(wàn)5萬(wàn)3.6萬(wàn)僅余西向低樓層和高樓層的小戶型,中間樓層及所有東向房子已售完泰德白石郡酒店式公寓一房50㎡，二房110㎡路牌、短信2204010組80%10套1月1日，均價(jià)4.5萬(wàn)1.5萬(wàn)/25%無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)10套預(yù)估4萬(wàn)預(yù)估10萬(wàn)預(yù)估6萬(wàn)因項(xiàng)目未取得預(yù)售許可證,所以暫停銷售蘭海五期美麗新海岸第三組團(tuán)住宅二房115㎡廣告牌、電視廣告、雜志、網(wǎng)絡(luò)170010050組99%100套1月3日,均價(jià)2.5萬(wàn)3000元無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)100套1.1萬(wàn)3.8萬(wàn)2.5萬(wàn)整體銷售已進(jìn)入尾盤階段國(guó)光濱海花園產(chǎn)權(quán)酒店一房60--80㎡項(xiàng)目圍擋.網(wǎng)絡(luò)11601220組99%60套1月30日,均價(jià)430001.1萬(wàn)/34%10套無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)70套3.5萬(wàn)5.6萬(wàn)4.3萬(wàn)整體銷售已進(jìn)入尾盤階段魯能三亞灣美麗三區(qū)別墅組團(tuán)公寓/別墅二房90-100㎡路牌.電視廣告98010組100%8套無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)982.2萬(wàn)4萬(wàn)獨(dú)棟3.6萬(wàn)聯(lián)排2.5萬(wàn)

三亞項(xiàng)目銷售調(diào)研表（09年1月1日-1月31日）

區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目類型主力戶型廣告推廣可售套數(shù)未售套數(shù)現(xiàn)場(chǎng)來(lái)訪量(日均)銷售率調(diào)價(jià)前成交量第一次調(diào)價(jià)的時(shí)間及均價(jià)首次調(diào)價(jià)幅度首次調(diào)價(jià)后成交量第二次調(diào)價(jià)的時(shí)間及均價(jià)二次調(diào)價(jià)幅度二次調(diào)價(jià)后成交量三次以上調(diào)價(jià)及幅度三次調(diào)價(jià)后成交量1月總成交量目前項(xiàng)目起價(jià)目前項(xiàng)目最高價(jià)目前項(xiàng)目均價(jià)房源概況大東海時(shí)代海岸-香榭左岸公寓一房55--75㎡老業(yè)主群/短信450034組100%

3萬(wàn)4.5萬(wàn)3.5萬(wàn)均為25層以上房源半山半島四期(認(rèn)購(gòu)階段)住宅二房126㎡三房283㎡廣告牌、電視廣告、雜志、網(wǎng)絡(luò)7061050組已認(rèn)購(gòu)98%未定價(jià)未定未定預(yù)估4萬(wàn)均為低樓層看不到海的房源亞龍灣公主郡別墅/公寓130㎡網(wǎng)絡(luò),路牌,房展會(huì)435015組100%已售完16770元/㎡22770元/㎡19000元/㎡2009年11月份已全部售完西山渡別墅雙拼網(wǎng)絡(luò).路牌1172010組80%80套1月4日3000-5000元無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)90套6.1萬(wàn)7.2萬(wàn)6.5萬(wàn)僅剩聯(lián)排別墅市區(qū)一線海景鳳凰島4號(hào)樓公寓65㎡北京參展350030組100%300套1月11日開盤,均價(jià)5.9萬(wàn)5000元/平米50套無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)350套4.6萬(wàn)9.3萬(wàn)6.4萬(wàn)已全部認(rèn)購(gòu)?fù)?尚有部分客戶未簽約未付全款鳳凰島3號(hào)樓公寓66㎡北京參展35018050%無(wú)1月28日,開盤,均價(jià)9萬(wàn)20000元/30%180套無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)180套6.6萬(wàn)12.8萬(wàn)9萬(wàn)

東河·中央海岸產(chǎn)權(quán)酒店78㎡廣告/網(wǎng)絡(luò)44844830組80%未定價(jià)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)排至426號(hào)未定未定未定未取得預(yù)售許可證,已停止排號(hào)金雞嶺路鳳凰水城三期（中惠南岸E5棟）公寓/洋房84㎡明星代言、路牌、網(wǎng)絡(luò)、雜志60815組80%40套1月27日均價(jià)2.8萬(wàn)20%無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)認(rèn)購(gòu)52套2.2萬(wàn)2.5萬(wàn)2.8萬(wàn)

清水灣雅居樂（星河傳說(shuō)）住宅/別墅120㎡網(wǎng)絡(luò).路牌1100040組100%無(wú)1月5日開盤無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)11001.3萬(wàn)2.2萬(wàn)1.5萬(wàn)開盤5天內(nèi)已銷售完畢香水灣富力灣住宅/別墅200㎡各地售樓處60830組98%1月份共調(diào)價(jià)8-10次,每次幅度為800-1000左右2.2萬(wàn)3.5萬(wàn)2.8萬(wàn)公寓僅余少量房源海南福灣(新開別墅組團(tuán))住宅/別墅80㎡高速路廣告牌.網(wǎng)絡(luò).路牌60040組100%無(wú)1月20日開盤,均價(jià)4.8萬(wàn)20%602月8日再推出一部分別墅,均價(jià)預(yù)計(jì)5.2萬(wàn)4.5萬(wàn)4.8萬(wàn)5.2萬(wàn)開盤第二天已銷售完畢未來(lái)CBD核心地段傳統(tǒng)市中心心鳳凰水城山水國(guó)際半山半島魯能三亞灣公主郡三亞房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)格局時(shí)代海岸椰景藍(lán)岸鳳凰島克拉碼頭山嶼湖東方巴哈馬清平樂外圍的山水大盤，市場(chǎng)份額過(guò)半：傳統(tǒng)市中心外圍的半山半島、鳳凰水城、山水國(guó)際、魯能三亞灣、亞龍灣公主郡成交量占全市成交量60％；三亞灣海岸線項(xiàng)目最為集中，多為公寓類產(chǎn)品市中心以時(shí)代海岸、國(guó)光豪升等項(xiàng)目為資源性項(xiàng)目代表碧城黎客三亞國(guó)際公寓三亞灣國(guó)際公館中央海岸玉海國(guó)際國(guó)光濱?；▓@海南房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)整體體競(jìng)爭(zhēng)格局局三亞房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展現(xiàn)狀及典典型個(gè)案分分析1）三亞樓市市政策、價(jià)價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)格局2）三亞市中中心外圍山山水資源大大盤個(gè)案分分析3）三亞市中中心資源型型大盤個(gè)案案分析4）三亞典型型公寓個(gè)案案分析島內(nèi)其他主主要片區(qū)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分析州際酒店區(qū)東海灣區(qū)雙海灣區(qū)半山半島——稀缺海景，，高品質(zhì)住住宅，少量量產(chǎn)權(quán)式酒酒店，第一一太平戴維維斯物管，，強(qiáng)調(diào)高品品質(zhì)住區(qū)。。占地58萬(wàn)平；總建建面約100萬(wàn)平；首推5－8號(hào)樓均價(jià)27000，已售91％；現(xiàn)時(shí)主推3－4號(hào)樓，為帶帶返租酒店店式公寓，，均價(jià)23000，已售78％；三期共推出出970套（3-8號(hào)樓），開開盤至今銷銷售約790套，去化率率達(dá)81％，2009年具體產(chǎn)品品消化情況況如下表：：①②③④④⑤─⑧產(chǎn)品主力成交面積段成交均價(jià)/總價(jià)普通公寓115-32227000/300－800帶返租酒店式公寓119-19123000/250－400客戶構(gòu)成：：100％外地客戶戶大部分來(lái)自自東北、北北京、上海海、山西等等北方地區(qū)區(qū)度假＋投資資＋養(yǎng)老半山半島（（四期）售售價(jià)已高達(dá)達(dá)46000-50000/m2四期望海公公寓共704套，至今共共消化超過(guò)過(guò)500套，但因價(jià)價(jià)格上升太太快銷售已已經(jīng)明顯放放緩。稀缺海景資資源＋高品品質(zhì)投入，，四期公寓寓現(xiàn)單價(jià)高高達(dá)到46000-50000元/平，總價(jià)650-1350萬(wàn)，貨量704套，09年底開始銷銷售，至今今去化71％項(xiàng)目以海景景公寓為主主力產(chǎn)品，，配以少量量別墅，規(guī)規(guī)劃有酒店店。交樓標(biāo)準(zhǔn)：：精裝修客戶構(gòu)成：：100％外地客戶戶，大部分分來(lái)自東北北、北京、、上海、山山西等地，，度假＋投投資＋養(yǎng)老老，甚至有有北京客戶戶整棟公寓寓購(gòu)買銷售時(shí)段2009年中2009年底2010年1月初2010年1月中在售均價(jià)元/m230000350004200048000客戶構(gòu)成：：70％外地客戶戶:度假＋養(yǎng)老老＋投資30％本地高端端客戶:長(zhǎng)住山水國(guó)際——市區(qū)范圍山山水資源大大盤、三面面環(huán)山，因因缺少海景景資源，規(guī)規(guī)劃上注重重園林及人人工水體打打造占地168萬(wàn)平，，總建建面104萬(wàn)平；；容積率率：0.56位處三三亞市市區(qū)鳳鳳凰路路，距距傳統(tǒng)統(tǒng)市中中心約約5分鐘車車程，，坐擁?yè)砩剿h(huán)境境，規(guī)規(guī)模大大；產(chǎn)品形形態(tài)包包括獨(dú)獨(dú)立別別墅、、聯(lián)排排別墅墅、雙雙拼別別墅、、疊拼拼別墅墅、多多層住住宅、、小高高層住住宅、、酒店店式公公寓、、水上上餐廳廳及商商業(yè)步步行街街等。。1期05年開盤盤，已已售罄罄；1、2期已全全部售售罄，，主力力戶型型70－130平，3期要到到今年年12月才推推出。。目前二二手均均價(jià)約約22000元/平米一期已售罄二期在售魯能·三亞灣灣——市區(qū)外外圍的的二線線海景景資源源大盤盤，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)高高端配配套附附加值值（高高爾夫夫景觀觀、游游艇碼碼頭））產(chǎn)品供應(yīng)面積成交面積主力成交成交均價(jià)/總價(jià)09年12月庫(kù)存面積段成交面積小高層13.5511.499-1407.912000/120-1801.4獨(dú)棟/雙拼196－3643.525000/450－7500.75占地687萬(wàn)平（（約10000畝），，總建建面約約300萬(wàn)平，，分多多期開開發(fā)，，多區(qū)區(qū)同時(shí)時(shí)動(dòng)工工。1期07年10月開盤盤，已已售罄罄；2期，08年10月開盤盤，包包括公公寓區(qū)區(qū)、別別墅區(qū)區(qū)、游游艇區(qū)區(qū)、美美麗MALL區(qū)等。。在售公公寓均均價(jià)12000，主力力戶型型99－140平，別別墅均均價(jià)25000，主力力戶型型196－364。二期公公寓推推出768套，至至今銷銷售約約650套，去去化率率85％；；別墅墅170套，銷銷售140套，去去化率率82％。項(xiàng)目位位處三三亞灣灣市區(qū)區(qū)外圍圍的二二線海海景地地段，，從項(xiàng)項(xiàng)目到到傳統(tǒng)統(tǒng)市中中心約約20分鐘車車程，，占據(jù)據(jù)沿海海岸線線數(shù)公公里長(zhǎng)長(zhǎng)的二二線海海景地地塊，，社區(qū)區(qū)規(guī)模模巨大大，規(guī)規(guī)劃配配套齊齊全，，包括括高爾爾夫、、商業(yè)業(yè)、游游艇碼碼頭。?？蛻魳?gòu)構(gòu)成：：100％外地地客戶戶，主主要來(lái)來(lái)自東東北、、北京京、上上海、、山西西等區(qū)區(qū)域；；度假假＋投投資＋＋養(yǎng)老老在售公公寓組組團(tuán)在售別別墅組組團(tuán)公主郡郡——亞龍灣灣景區(qū)區(qū)內(nèi)、、無(wú)海海景；；88㎡㎡小獨(dú)棟棟定位位準(zhǔn)確確，引引領(lǐng)迷迷你度度假別別墅的的創(chuàng)新新。產(chǎn)品主力成交成交均價(jià)/總價(jià)面積段成交面積公寓80－1302.017000/120－250小獨(dú)棟880.3245000/400獨(dú)棟298－5620.930000/600－1200占地39萬(wàn)平，，總建建面約約15萬(wàn)平，，分二二期開開發(fā)。。一期07年開盤盤已入入??；；二期08年10月開盤盤；公寓80－130平，均均價(jià)17000；去化化率75％；（（已推推272套，100套未推推）。。小獨(dú)棟棟88平，均均價(jià)45000元/平；去去化率率94％。大獨(dú)棟棟200－390平，均均價(jià)30000元/平；去去化率率37％。位處亞亞龍灣灣國(guó)際際旅游游度假假區(qū)內(nèi)內(nèi)，是是亞龍龍灣區(qū)區(qū)內(nèi)最最后的的住宅宅項(xiàng)目目，但但日常常配套套缺乏乏、不不適合合長(zhǎng)住住養(yǎng)老老；雖雖價(jià)格格昂貴貴但銷銷售仍仍然較較快；；其獨(dú)獨(dú)特的的88平小別別墅是是設(shè)計(jì)計(jì)特色色之一一，帶帶300多平別別墅花花園和和泳池池，全全裝修修即買買即住住，對(duì)對(duì)年輕輕富豪豪非常常有吸吸引力力?？蛻魳?gòu)構(gòu)成：：100％外地地客戶戶，主主要來(lái)來(lái)自東東北、、北京京、上上海、、山西西等地地，度度假＋＋投資資二期在售公寓、獨(dú)棟一期已入住海南房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)整體體競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)格局局三亞房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展展現(xiàn)狀狀及典典型個(gè)個(gè)案分分析1）三亞亞樓市市政策策、價(jià)價(jià)格、、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)格局局2）三亞亞市中中心外外圍山山水資資源大大盤個(gè)個(gè)案分分析3）三亞亞市中中心資資源型型大盤盤個(gè)案案分析析4）三亞亞典型型公寓寓個(gè)案案分析析島內(nèi)其其他主主要片片區(qū)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分分析鳳凰島島（二二期））：三亞價(jià)價(jià)格標(biāo)標(biāo)桿——均價(jià)85000/m2，最高達(dá)達(dá)120000/m2項(xiàng)目基基本資資料占地面面積：：36.5萬(wàn)平方方米綠化率率：0.367使用率率建筑筑密度度：23.1%容積率率：1.1建設(shè)規(guī)規(guī)劃北北京MAD建筑師師事務(wù)務(wù)所設(shè)設(shè)計(jì)師師馬巖巖松建設(shè)規(guī)規(guī)模48萬(wàn)平方方米建筑形形式：：酒店店式公公寓車位配配比：：1023輛(暫定)其他配配套設(shè)設(shè)施：：七七星級(jí)級(jí)酒店店、商商務(wù)別別墅、、海上上風(fēng)情情商業(yè)業(yè)街、、國(guó)際際郵輪輪港、、游艇艇會(huì)、、火鳳鳳凰奧奧運(yùn)主主題廣廣場(chǎng)鳳凰島島位于于三亞亞市三三亞灣灣“陽(yáng)陽(yáng)光海海岸””的核核心，，是在在大海海礁盤盤之中中吹填填出的的人工工島。。該島島四面面臨海海，由由一座座394米、寬寬17米的的的跨海海觀光光大橋橋與市市區(qū)濱濱海大大道光光明路路相連連，距距三亞亞市繁繁華商商業(yè)主主路解解放路路垂直直距離離小于于1000米，南南側(cè)臨臨鹿回回頭風(fēng)風(fēng)景區(qū)區(qū)，東東南側(cè)側(cè)臨三三亞河河入海海口，，西側(cè)側(cè)為東東、西西瑁島島，北北側(cè)瀕瀕臨優(yōu)優(yōu)美的的17公里長(zhǎng)長(zhǎng)三亞亞灣海海灘。。時(shí)段2009年10月2009年12月2010年1月初2010年1月中在售均價(jià)元/m230000500007000085000鳳凰水水城——市區(qū)河河畔大大盤，，400㎡以上別別墅因因總價(jià)價(jià)過(guò)高高而長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)間間滯銷銷，計(jì)計(jì)劃改改成100㎡小獨(dú)獨(dú)棟后后重新新包裝裝銷售售占地140萬(wàn)平，，總建建面約約214萬(wàn)平1期07年開盤盤，已已售罄罄。2期08年10月開盤盤，貨貨量1300余套，，8棟28－32，均價(jià)價(jià)9000(毛坯)，現(xiàn)剩剩余10％。。3期09年1月開開盤盤，，2－4層多多層層公公寓寓，，貨貨量量246套，均均價(jià)12000（精裝裝），，剩余余30％。獨(dú)棟別別墅350－500平，均均價(jià)28000，滯銷銷，正正準(zhǔn)備備改建建成100平左右右的小小獨(dú)棟棟。10年最新新推出出全屋屋精裝裝修公公寓，，均價(jià)價(jià)27000元/平米。。位處三三亞河河上游游水源源交匯匯處，，從項(xiàng)項(xiàng)目到到傳統(tǒng)統(tǒng)市中中心約約5分鐘車車程；；項(xiàng)目目占據(jù)據(jù)河景景資源源，社社區(qū)規(guī)規(guī)模大大?？蛻魳?gòu)構(gòu)成：：90％外地地客戶戶，客客戶主主要來(lái)來(lái)自東東北、、北京京、上上海、、山西西等北北方地地區(qū)；；度假假＋投投資一期已售罄二期在售，剩余10％三期在售，剩余30％清平樂樂（四四期））——2010年1月價(jià)格格飆升升，達(dá)達(dá)16000元/m23期2010年1月售罄罄1、2期已售售罄項(xiàng)目占占地9.7萬(wàn)平，，總建建面約約23萬(wàn)平，，分7期開發(fā)發(fā)，現(xiàn)現(xiàn)在3期已售售罄，，4期5月開盤盤現(xiàn)只只接受受登記記，暫暫無(wú)價(jià)價(jià)格參參考。。1、2期07年開盤盤，3期公寓寓08年1月開盤盤，現(xiàn)現(xiàn)時(shí)已已售罄罄5月即將將推出出4期；后后續(xù)供供應(yīng)量量約15萬(wàn)平。。3期均價(jià)價(jià)8000，推出出544套，主主力戶戶型兩兩房（（87－101m2），至至今已已全部部售罄罄。4期具體體數(shù)據(jù)據(jù)未對(duì)對(duì)外公公布3期具體體產(chǎn)品品消化化情況況如下下：產(chǎn)品供應(yīng)面積成交面積主力成交成交均價(jià)/總價(jià)2010.02月庫(kù)存面積段成交面積小高層4.854.8570-1404.858000/50-1400清平樂樂——項(xiàng)目位位處三三亞市市區(qū)范范圍迎迎賓路路，靠靠近田田獨(dú)鎮(zhèn)鎮(zhèn)，是是進(jìn)入入三亞亞市、、亞龍龍灣、、通往往?？诳诘慕唤煌袠屑~，，鎮(zhèn)區(qū)區(qū)有較較成熟熟的生生活配配套，，但檔檔次較較低。。項(xiàng)目目精準(zhǔn)準(zhǔn)定位位老年年人市市場(chǎng)，，無(wú)論論從項(xiàng)項(xiàng)目命命名，，推廣廣語(yǔ)，，宣傳傳包裝裝，社社區(qū)配配套，，物業(yè)業(yè)管理理等方方面，，都是是針對(duì)對(duì)老年年人的的需要要而設(shè)設(shè)計(jì)。。山嶼湖湖：西班牙牙風(fēng)情情，河河景私私屬中中央島島嶼，，規(guī)模模雖小小，但但景觀觀資源源優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯顯銷售時(shí)段2009年11月2009年12月2010年1月初2010年2月初在售均價(jià)元/m213000180002500033000區(qū)位：：河?xùn)|東區(qū)鳳鳳凰路路與迎迎賓路路交匯匯處東東北側(cè)側(cè)500米處東東300米總建筑筑面積積:115000平方米米容積率率:0.8總戶數(shù)數(shù):1101共34棟，北北側(cè)3棟為小小高層層，中中間27棟5-7層的電電梯洋洋房一一棟會(huì)會(huì)所樓盤最最新動(dòng)動(dòng)態(tài):11月開盤盤以來(lái)來(lái)，基基本售罄，，剩余余幾十十套尾尾貨,截止到到目前前均價(jià)價(jià)已達(dá)達(dá)33000元/㎡。劃分類型產(chǎn)品類型戶型面積m2價(jià)格元/m2客戶構(gòu)成客戶購(gòu)買關(guān)注點(diǎn)外圍近海區(qū)域別墅88－60025000－45000100％外地近海、空氣好、度假、養(yǎng)老、投資市區(qū)范圍別墅250-70015000-2800090％以上外地生活配套、度假、養(yǎng)老三亞地地塊資資源稀稀缺，，沿海海地段段開發(fā)發(fā)殆盡盡（209公里的的海岸岸線已已開發(fā)發(fā)接近近200公里）），無(wú)純別別墅項(xiàng)項(xiàng)目，，擁有有低密密度產(chǎn)產(chǎn)品的的項(xiàng)目目均同同時(shí)規(guī)規(guī)劃有有小高高層、、高層層產(chǎn)品品；近海區(qū)區(qū)域部部分低低密度度產(chǎn)品品單價(jià)價(jià)已接接近5萬(wàn)元/平，總總價(jià)超超過(guò)千千萬(wàn)，，銷售售非常常緩慢慢，在在此情情況下下誕生生了100平以內(nèi)內(nèi)的迷迷你獨(dú)獨(dú)棟產(chǎn)產(chǎn)品（（如公公主郡郡88平小獨(dú)獨(dú)棟）），有有效控控制總總價(jià)取取得理理想的的去化化速度度；市市區(qū)范范圍個(gè)個(gè)別項(xiàng)項(xiàng)目（（如鳳鳳凰水水城））也計(jì)計(jì)劃把把大獨(dú)獨(dú)棟改改成迷迷你獨(dú)獨(dú)棟重重新銷銷售，，以緩緩解總總價(jià)過(guò)過(guò)高導(dǎo)導(dǎo)致的的銷售售壓力力；上千萬(wàn)萬(wàn)的別別墅均均附帶帶較高高的附附加值值，包包括私私家大大花園園、高高爾夫夫球場(chǎng)場(chǎng)、游游艇碼碼頭、、國(guó)際際酒店店管理理服務(wù)務(wù)等。。小結(jié)海南房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)整體體競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)格局局三亞房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展展現(xiàn)狀狀及典典型個(gè)個(gè)案分分析1）三亞亞樓市市政策策、價(jià)價(jià)格、、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)格局局2）三亞亞市中中心外外圍山山水資資源大大盤個(gè)個(gè)案分分析3）三亞亞市中中心資資源型型大盤盤個(gè)案案分析析4）三亞亞典型型公寓寓個(gè)案案分析析島內(nèi)其其他主主要片片區(qū)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分分析未來(lái)CBD核心地地段傳統(tǒng)市市中心心碧城黎客三亞國(guó)際公寓產(chǎn)權(quán)式酒店代表項(xiàng)目

在售產(chǎn)權(quán)式酒店主要分布在三亞灣、鹿回頭、大東海等海岸區(qū)域，大多具備海景；市中心產(chǎn)權(quán)式酒店目前在售只有3個(gè)項(xiàng)目，只有小部分可望海。三亞灣國(guó)際公館中央海岸時(shí)代海岸玉海國(guó)際椰景藍(lán)岸國(guó)光濱?；▓@三亞房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)格局局（公公寓））三亞客房數(shù)量年均增長(zhǎng)率五星級(jí)四星級(jí)三星級(jí)二星級(jí)一星級(jí)其它賓館合計(jì)客房合計(jì)旅游飯店開房率2005年615191492200053.70％2006年71825226821602403253.10％2007年72031227851712426561.30％2008年72129198961802961263.00％近年三三亞旅旅游過(guò)過(guò)夜人人數(shù)每每年增增長(zhǎng)率率都在在11％以上上，客客房數(shù)數(shù)量年年均增增長(zhǎng)率率卻不不足7％，05－08年間全全市全全年開開房率率逐年年上升升，上上升幅幅度達(dá)達(dá)10％；三亞面面向全全國(guó)及及入境境的大大量旅旅客，，擁有有優(yōu)越越的3S資源(陽(yáng)光、、海海灘、、海海水)，完全全具備備開發(fā)發(fā)產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒酒店的的必要要條件件。三亞是是產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒酒店的的最集集中的的區(qū)域域之一一，約約占全全國(guó)數(shù)數(shù)量的的10％。海南打打造““國(guó)際際旅游游島””，目目標(biāo)是是到2020年入境境旅客客達(dá)500萬(wàn)人次次。旺季期期間（（尤其其春節(jié)節(jié)前后后），，不但但酒店店價(jià)格格飛漲漲，很很多旅旅客甚甚至無(wú)無(wú)法預(yù)預(yù)訂到到房間間三亞——客房需需求催催生產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式式酒店店模式式的高高度發(fā)發(fā)展碧城黎黎客國(guó)國(guó)際酒酒店——三亞市市中心心，50年產(chǎn)權(quán)權(quán)（剩剩余34年）綜綜合用用地，，部分分有海海景或或河景景；按按樓層層分有有不同同操作作模式式，高高層產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式式酒店店頭6年固定返租租7％，低層酒酒店式公寓寓按實(shí)際經(jīng)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分分成；2009年1月開盤供應(yīng)面積成交面積主力成交成交均價(jià)/總價(jià)現(xiàn)時(shí)庫(kù)存面積段成交面積6－20層酒店式公寓3.491.73711.7315000/100－1101.7621－27層產(chǎn)權(quán)式酒店48－5423000/110－120項(xiàng)目占地7230平，總建面面約3.6萬(wàn)平，一期期開發(fā)。09年1月開盤，總總貨量368套；1－5層為商業(yè)；；6－20層為71平酒店式公公寓，均價(jià)價(jià)15000，以經(jīng)營(yíng)利利潤(rùn)60％作為返利利，不承諾諾固定利潤(rùn)潤(rùn)；21－27層為48－54平產(chǎn)權(quán)式酒酒店，均價(jià)價(jià)23000，頭6年每年固定定返租7％；具體產(chǎn)品消消化情況如如下：項(xiàng)目位處三三亞市中心心，1棟28層高層，高高層海景，，另一面河河景；1－5層商業(yè)，6－20層公寓，21－27層產(chǎn)權(quán)式酒酒店帶固定定返租?？蛻魳?gòu)成：：100％外地客戶戶，主要來(lái)來(lái)自東北、、北京、上上海、山西西等地，度度假＋投資資三亞國(guó)際公公寓——三亞市中心心，40年產(chǎn)權(quán)商業(yè)業(yè)用地，高高層有海景景；按樓層層分有不同同操作模式式，9層以下可選選是否返租租，9層以上頭6年固定返租租6％2009年6月開盤供應(yīng)面積成交面積主力成交成交均價(jià)/總價(jià)現(xiàn)時(shí)庫(kù)存面積段成交面積9層以下酒店式公寓5.31.150－901.112000/50－1304.29層以上產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目占地13986平，總建52975平，1棟26層高層；1－5層商業(yè)；6－8層酒店式公公寓，可由由客戶選擇擇是否返租租；9層以上產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店，，頭6年固定返租租6％；主力戶型50平，望海方方向戶型90平，均價(jià)12000元/平，全裝修修帶家私家家電，6月共推出260套至今銷售售約50套（21－26層海景未推推）；具體產(chǎn)品消消化情況如如下：項(xiàng)目位處三三亞市中心心解放路商商區(qū)，5層商業(yè)配備備大型西餐餐廳、近2800平中餐廳、、4000平自助式KTV、大型商場(chǎng)場(chǎng)、5000平超市、空空中游泳池池、雙酒店店大堂多功功能會(huì)議室室，五星級(jí)級(jí)管理服務(wù)務(wù)。客戶構(gòu)成：：100％外地客戶戶，大部分分來(lái)自東北北、北京、、上海、山山西等地，，度假＋投投資＋養(yǎng)老老三亞公寓項(xiàng)目數(shù)據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品類型戶型均價(jià)總價(jià)(萬(wàn)/套)裝標(biāo)最新一期銷售情況戶型比例最新開盤時(shí)間推貨去化去化率1房2房3房4房鳳凰島公寓50-12085000430-1100精裝09年12月1005858%100%0%0%0%清平樂公寓70-140800056-120毛坯10年5月000%35%45%20%0%東方巴哈馬公360毛坯10年5月000%25%30%35%10%魯能-三亞灣公寓68-16826000160-450精裝10年下半年000%0%0%0%0%半山半島公750精裝09年10月70450071%35%45%20%0%克拉碼頭酒店式公寓44-16036000160-540精裝在售25018574%65%30%

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公主郡公400精裝10年下半年000%0%0%0%0%山水國(guó)際公寓70-1261100077-140毛坯10年12月000%22%63%15%0%鳳凰水城公350精裝09年9月30022073%28%63%9%0%山嶼湖公500精裝09年11月1101100892%23%50%27%0%三亞主要公公寓供應(yīng)項(xiàng)項(xiàng)目市區(qū)40－50年產(chǎn)權(quán)的用用地均采取取產(chǎn)權(quán)式酒店店形式進(jìn)行銷售經(jīng)經(jīng)營(yíng)；半山半島、、時(shí)代海岸岸、椰景藍(lán)藍(lán)岸項(xiàng)目為為住宅用地地，開發(fā)以以公寓住宅宅產(chǎn)品為主主，但仍兼兼顧開發(fā)小小部分產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店產(chǎn)產(chǎn)品，以滿滿足此類市市場(chǎng)需求；；經(jīng)營(yíng)方式：：返租3－6年，固定年年回報(bào)率6－8％；部分不不承諾固定定返租，只只承諾按實(shí)實(shí)際經(jīng)營(yíng)利利潤(rùn)的60％分成；海岸區(qū)域的的產(chǎn)權(quán)式酒酒店售價(jià)23000－50000元/平，市區(qū)非非海景售價(jià)價(jià)12000－23000元/平，主力戶戶型50－115平。三亞主要公公寓項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營(yíng)模式三亞公寓市市場(chǎng)小結(jié)三亞作為國(guó)國(guó)際旅游城城市，旅客客數(shù)量每年年增長(zhǎng)超過(guò)過(guò)11％，而客房房數(shù)量年均均增長(zhǎng)率不不足7％，由此帶帶來(lái)不斷增增長(zhǎng)的客房房需求，三三亞市全年年平均開房房率逐年上上升（開房房率05年53％，至08年已達(dá)63％）；市中中心性價(jià)比比較高的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店店如時(shí)代海海岸·鴻洲國(guó)際公公館，開盤盤半年即售售罄，驗(yàn)證證了這種市市場(chǎng)需求的的存在；三亞灣一線線海景項(xiàng)目目過(guò)半數(shù)包包含產(chǎn)權(quán)式式酒店公寓寓產(chǎn)品，市市區(qū)商業(yè)用用地、綜合合用地均采采取產(chǎn)權(quán)式式酒店的形形式經(jīng)營(yíng)；；主流經(jīng)營(yíng)模模式：可選返租/必須返租——頭6年固定返租租6－8％，每年可可選自住1－3個(gè)月。利潤(rùn)分成（（按實(shí)際經(jīng)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)60％返利）返租6年，頭3年返租在購(gòu)購(gòu)買時(shí)直接接在房?jī)r(jià)中中抵扣三亞產(chǎn)權(quán)式式酒店的經(jīng)經(jīng)營(yíng)思路啟啟示：產(chǎn)權(quán)式酒店店與普通公公寓相比更更側(cè)重于投投資，因此此銷售時(shí)必必須帶返租租，以克服服管理費(fèi)較較高的銷售售阻力；委托管理的的管理公司司是否是品品牌公司非非常重要，，品牌連鎖鎖管理將給給產(chǎn)權(quán)式酒酒店帶來(lái)巨巨大的客源源市場(chǎng)，經(jīng)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)更更有保障；；主動(dòng)開發(fā)固固定客源，，與重要合合作大客戶戶（如：海海南航空等等）建立長(zhǎng)長(zhǎng)期合作關(guān)關(guān)系，共享享客戶資源源。政策導(dǎo)向——09年初政策寬寬松應(yīng)對(duì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，，年底政策策收緊抑制制樓市過(guò)熱熱。土地供求——三亞全市土土地供應(yīng)極極其緊缺，，供不應(yīng)求求的局面將將持續(xù)。住宅供求——在巨大的全全國(guó)性需求求下，供不不應(yīng)求將導(dǎo)導(dǎo)致價(jià)格持持續(xù)上升。。住宅量?jī)r(jià)——三亞全年成成交120萬(wàn)m2，成交均價(jià)價(jià)11154元/m2；09年3月起壓抑需需求逐步釋釋放，09年底出現(xiàn)量量?jī)r(jià)齊升。。成交結(jié)構(gòu)——主力成交戶戶型60－120m2；主力成交交單價(jià)9000－13000元/m2；主力成交交總價(jià)60－150萬(wàn)/套?？蛻魳?gòu)成——三亞90％以上為島島外購(gòu)買，，年底北方方天氣轉(zhuǎn)冷冷，是三亞亞傳統(tǒng)的樓樓盤銷售旺旺季，此時(shí)時(shí)島外購(gòu)買買比例更高高。三亞2009年房地產(chǎn)呈呈現(xiàn)穩(wěn)步上上升態(tài)勢(shì)三亞2009年整體市場(chǎng)場(chǎng)小結(jié)三亞2010年整體市場(chǎng)場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)價(jià)格——短短1個(gè)月時(shí)間間內(nèi)，三三亞多個(gè)個(gè)熱點(diǎn)樓樓盤均價(jià)價(jià)翻倍，，近海的的樓盤項(xiàng)項(xiàng)目均價(jià)價(jià)達(dá)到4－5萬(wàn)元/m2的水平，，非海景景項(xiàng)目原原本8000－13000/m2的價(jià)位已已向上突突破20000/m2，甚至逼逼近30000/m2的價(jià)格。。客戶需求求——國(guó)際旅游游島信息息公布后后，在短短期價(jià)格格飛漲的的情況下下，三亞亞全市成成交客戶戶80％以上來(lái)來(lái)自浙江江、東北北以及長(zhǎng)長(zhǎng)期在島島內(nèi)工作作的投資資客戶。。熱點(diǎn)區(qū)域域——成交量最最大的區(qū)區(qū)域?yàn)槿齺啚?、、市區(qū)外外圍、亞亞龍灣等等板塊，，這些區(qū)區(qū)域比之之其它區(qū)區(qū)域更有有投資潛潛力。2010年動(dòng)態(tài)國(guó)際旅游游島的大大力炒作作，短時(shí)時(shí)間內(nèi)大大量游資資的涌入入，瞬間間推高了了海南樓樓市價(jià)格格水平。。維持這這一波漲漲勢(shì)的，，是更多多的被此此情景吸吸引過(guò)來(lái)來(lái)的各路路投資資資金，包包括島內(nèi)內(nèi)的高收收入人群群。三亞作為為國(guó)際旅旅游城市市，兼具具氣候與與稀缺海海岸資源源優(yōu)勢(shì)，，全國(guó)內(nèi)內(nèi)無(wú)論旅旅游、度度假、養(yǎng)養(yǎng)老都無(wú)無(wú)可比擬擬；隨著著國(guó)內(nèi)經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)，富豪豪階層不不斷擴(kuò)大大，對(duì)第第二居所所的需求求將持續(xù)續(xù)增加，，三亞樓樓市需求潛力力巨大；現(xiàn)時(shí)三亞亞的沿海海地段已已基本被被開發(fā)（（209公里的海海岸線已已開發(fā)接接近200公里），，新的住宅宅建設(shè)用用地供應(yīng)應(yīng)已收緊緊，市場(chǎng)存存在一定定機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)；現(xiàn)時(shí)在售售項(xiàng)目，，公寓在在8000-12000的價(jià)格水水平快速速走量，，成為各各大樓盤盤及三亞亞市場(chǎng)的的主力，，別墅類類產(chǎn)品抬抬高市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格上上限；距離市中中心較近近的別墅墅產(chǎn)品具具備更大大的稀缺缺性；三亞城市市建成區(qū)區(qū)不到30平方公里里、且沿沿三亞灣灣成狹長(zhǎng)長(zhǎng)型分布布，整個(gè)個(gè)城市在在市中心心20分鐘車程程范圍里里，所以以面對(duì)全國(guó)國(guó)的客戶戶，三亞是是同一個(gè)個(gè)市場(chǎng)，，項(xiàng)目區(qū)位位對(duì)價(jià)格格的影響響不明顯顯，無(wú)明明顯片區(qū)區(qū)劃分。。三亞房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)走勢(shì)小小結(jié)海南房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)整體競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)格局局三亞房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀及典典型個(gè)案案分析島內(nèi)其他他主要片片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分析——陵水、萬(wàn)萬(wàn)寧、文文昌、瓊瓊海市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研政策導(dǎo)向向：把海海南東線線旅游房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目打造造成世界界級(jí)品牌牌海南省長(zhǎng)長(zhǎng)羅保銘銘：把海海南東線線旅游房房地產(chǎn)打打造成世世界級(jí)品品牌成就國(guó)際際旅游島島美名，，需要一一大批世世界級(jí)的的旅游房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目支撐撐。海南南省委副副書記、、省長(zhǎng)羅羅保銘15日赴萬(wàn)寧寧、陵水水調(diào)研，，足跡遍遍及神州州半島、、石梅灣灣、清水水灣、香香水灣等等開發(fā)熱熱土。他他強(qiáng)調(diào)，，各級(jí)黨黨委、政政府和企企業(yè)要親親密合作作實(shí)現(xiàn)共共贏，共共同把海海南東線線旅游房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目打造造成世界界級(jí)品牌牌。島外客戶戶選擇海海口、三三亞以外外區(qū)域購(gòu)購(gòu)房漸成成氣候，，東線沿沿海開發(fā)發(fā)漸熱；；東線各海海灣紛紛紛被國(guó)內(nèi)內(nèi)乃至國(guó)國(guó)際知名名房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司納入入開發(fā)，，將給東東線沿海海開發(fā)帶帶來(lái)極好好集群效效應(yīng)。島內(nèi)其他他主要片片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分析陵水市場(chǎng)瓊海市場(chǎng)萬(wàn)寧市場(chǎng)文昌市場(chǎng)當(dāng)三亞的的海灣基基本開發(fā)發(fā)殆盡，，巨大的的旅游度度假需求求將向大大三亞旅旅游圈的的其它海海岸資源源城市轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移。海南南東東海海岸岸各各海海灣灣具具備備與與三三亞亞同同等等優(yōu)優(yōu)越越的的海海岸岸沙沙灘灘資資源源和和氣氣候候；；目前前已已經(jīng)經(jīng)有有海海棠棠灣灣、、日日月月灣灣、、石石梅梅灣灣以以及及陵陵水水香香水水灣灣進(jìn)進(jìn)行行大大規(guī)規(guī)模模的的建建設(shè)設(shè)。。海南南東東線線高高速速輕輕軌軌列列車車將將于于2010年前前后后開開通通，，將將大大大大縮縮短短海?？诳?、、陵陵水水、、三三亞亞之之間間的的時(shí)時(shí)間間距距離離，，提提高高交交通通的的便便捷捷程程度度。。陵水水：：最最毗毗鄰鄰三三亞亞的的海海灣灣集集中中地地雅居樂·清水灣東和海南福灣富力灣香水灣1號(hào)紅勘香水灣陵水水非非海海景景公公寓寓8000－9000元/平，，海海景景公公寓寓13000－18000元/平；；別別墅墅15000－38000元/平，，一一線線海海景景別別墅墅總總價(jià)價(jià)達(dá)達(dá)到到2000－5000萬(wàn)/棟的的水水平平，，最最高高單單價(jià)價(jià)8萬(wàn)元元/平；；陵水水在在售售項(xiàng)項(xiàng)目目均均為為大大型型/超大大型型項(xiàng)項(xiàng)目目，，均均具具備備類類似似的的優(yōu)優(yōu)越越的的沙沙灘灘海海景景資資源源，，板板塊塊劃劃分分不不明明顯顯，，價(jià)價(jià)格格差差異異體體現(xiàn)現(xiàn)在在規(guī)規(guī)模模、、檔檔次次、、規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)風(fēng)風(fēng)格格、、產(chǎn)產(chǎn)品品品品質(zhì)質(zhì)、、物物業(yè)業(yè)管管理理等等因因素素上上；；100％島島外外度度假假客客戶戶，，大大部部分分來(lái)來(lái)自自東東北北、、山山西西、、北北京京上上海海等等地地。。金色果嶺翰海銀灘蔚藍(lán)海岸星海傳說(shuō)雅居居樂樂·清水水灣灣———超大大規(guī)規(guī)模模，，引引入入摩摩根根斯斯坦坦利利投投資資，，6家超超五五星星級(jí)級(jí)酒酒店店，，海海景景高高爾爾夫夫、、商商業(yè)業(yè)中中心心、、貴貴族族游游艇艇會(huì)會(huì)、、海海洋洋展展覽覽館館等等頂頂級(jí)級(jí)配配套套，，一一線線海海景景獨(dú)獨(dú)棟棟標(biāo)標(biāo)桿桿4500萬(wàn)/棟?。‘a(chǎn)品供應(yīng)面積成交面積主力成交成交均價(jià)/總價(jià)09年12月庫(kù)存面積段面積公寓402568-3351912000/80－3508聯(lián)排180-250216000/250-3004獨(dú)棟297-1415425000/600－45003占地地1000萬(wàn)平平，，總總建建面面400萬(wàn)平平。。公寓寓68－335平，，推推盤盤2500套，，均均價(jià)價(jià)9000元/平（（拎拎包包入入住?。?，，海海景景18000元/平；；至至今今銷銷售售約約1800套，，去去化化72％；；聯(lián)排排180－250