商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)培訓(xùn)調(diào)整版

商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)尚元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司培訓(xùn)課件目錄商業(yè)地產(chǎn)的定義1商業(yè)地產(chǎn)的類別劃分2商業(yè)與住宅的區(qū)別3商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式4中國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及趨勢5國內(nèi)外知名商業(yè)項目61、商業(yè)地產(chǎn)的定義1.1什么是商業(yè)地產(chǎn)1.2商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)歷1.3商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)術(shù)語1、商業(yè)地產(chǎn)的定義1.1什么是商業(yè)地產(chǎn)簡單的說，就是“商業(yè)+地產(chǎn)”。從其自身固有的模式來看，商業(yè)地產(chǎn)又可以理解為：商業(yè)運營管理和房地產(chǎn)投資開發(fā)相結(jié)合的模式，同時這種復(fù)合模式通常都伴隨著項目運作周期長、資金投入高、行業(yè)專業(yè)要求復(fù)雜、投資高風(fēng)險與高回報等基本特征。商業(yè)地產(chǎn)的屬性本身來講有廣義和狹義之說。狹義的商業(yè)地產(chǎn)就是我們平常說的商業(yè)的交易場所。廣義應(yīng)該包括商場、酒店、寫字樓、商務(wù)公寓等，一切可以用來銷售和經(jīng)營這些物業(yè)綜合體的運營形式，都叫商業(yè)地產(chǎn)。寫字樓商鋪商業(yè)地產(chǎn)是包括購物中心、商業(yè)街、SHOPPINGMALL、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。1.2商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)歷商業(yè)模式國外模式發(fā)展特征國內(nèi)模式發(fā)展特征城市生活休閑中心街區(qū)商鋪百貨商場摩爾風(fēng)光數(shù)十年后在20世紀(jì)前期遭遇挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)商業(yè)的贏利率無法支撐起再擴(kuò)張、發(fā)展的負(fù)擔(dān)超市興起，倡導(dǎo)自由選購的理念。最大貢獻(xiàn)是給零售業(yè)業(yè)態(tài)注入工業(yè)制造業(yè)的文化要素。以ShoppingMall為代表，追求一站式購物。環(huán)境污染、郊區(qū)化的邊緣生存狀態(tài)、交通堵塞、舊城衰落等問題使其漸漸退出發(fā)展舞臺。以“體驗經(jīng)濟(jì)”為基礎(chǔ)，以生活方式消費、娛樂加休閑為主旨百貨大樓供銷社我們國家最早的商業(yè)模式，供銷社的選址往往都是城市中最好的位置如北京王府井的百貨大樓，這一代發(fā)展了很長時間，它是在供銷社的基礎(chǔ)上擴(kuò)大的，在經(jīng)營模式上也發(fā)生了很大的變化大型超市城市生活休閑中心隨著新世紀(jì)的到來，超市迅速在中國成為新的時髦，這和后期所謂的mall實際上是一致的，國內(nèi)汽車保有量低難以支撐真正意義的郊區(qū)mall著眼于滿足大眾日益增加的精神和文化需求，國內(nèi)目前出現(xiàn)的并不多，惠商項目率先將城市休閑生活帶到常州購物中心第一代商業(yè)第三代商業(yè)第二代商業(yè)城市中心區(qū)域社區(qū)中心/臨近市區(qū)

城市中心/副中心/交通樞紐

第四代商業(yè)城市核心尺度一：經(jīng)濟(jì)水平在世界視野里，各種零售業(yè)態(tài)的出現(xiàn)具有一定的規(guī)律性。1.2商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)歷尺度二：交通狀況國外大型商業(yè)地產(chǎn)（ShoppingMall）的發(fā)展經(jīng)驗告訴我們，當(dāng)一個社會進(jìn)入到汽車時代，才為ShoppingMall的出現(xiàn)提供了可能。從交通形式上來說，所謂ShoppingMall，尤其是郊區(qū)的ShoppingMall，必須依托于高速公路和城市的環(huán)路，這意味著消費者比較依賴汽車。只有當(dāng)一個城市進(jìn)入了汽車社會，或者說開始進(jìn)入汽車社會，那么ShoppingMall在一個城市的建設(shè)才能真正的發(fā)展起來，否則只能是城市型的購物中心。1.2商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)歷尺度三：依據(jù)城市化進(jìn)進(jìn)程的國際規(guī)規(guī)律來為大型型商業(yè)地產(chǎn)項項目做出定位位世界城市化過過程中，城市市商業(yè)中心的的變遷有其規(guī)規(guī)律性。我們把城市的的發(fā)展分為三三個階段，1、城市化初級級階段：城市市化率30%以下；2、城市化初級級階段：城市市化率70%以下；3、城市化高級級階段：城市市化率70%以上。1.2商業(yè)地地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)經(jīng)歷1.2商業(yè)地地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)經(jīng)歷城市商業(yè)中心心將根據(jù)城市市化的進(jìn)程而而發(fā)生變化。。從這個規(guī)律律性來看，依依據(jù)城市化發(fā)發(fā)展水平來發(fā)發(fā)展大型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)是很好好的選擇。初級階段城市化率30%以下商業(yè)向城市的的幾何中心聚集零售行業(yè)的特特征：－－向心聚集集中級階段城市化率70%以下零售行業(yè)的特特征：－－離心分散散商業(yè)向城市的的幾何中心發(fā)展高級階段城市化率70%以上零售行業(yè)的特特征：－－離心聚集集商業(yè)離開城市市的幾何中心心，向郊區(qū)聚集1.3商業(yè)地地產(chǎn)的專業(yè)術(shù)術(shù)語邊圈次圈主圈商圈：是指商商店以其所在在地點為中心心，沿著一定定的方向和距距離擴(kuò)展，吸吸引顧客的輻輻射范圍簡單來說，就就是來店顧客客所居住的區(qū)區(qū)域范圍主圈：65%顧客來自主主要商圈。小型商店的核核心商圈在0.8公里之之內(nèi)，顧客步步行來店在10分鐘以內(nèi)內(nèi)；大型商場場的核心商圈圈在5公里以以內(nèi)，無論使使用何種交通通工具來店，，不超過20分鐘次圈：25%顧客來自次次要商圈。小型商店的次次要商圈在1.5公里之之內(nèi)，顧客步步行來店在20分鐘以內(nèi)內(nèi)；大型商場場的次要商圈圈在8公里以以內(nèi)，無論使使用何種交通通工具來店，，平均不超過過40分鐘邊圈：10%顧客來自自邊緣商圈。。一般來說，小小型商店的邊邊緣商圈在1.5公里以以外，顧客步步行來店在20分鐘以上上；大型商場場的邊緣商圈圈在8公里以以外，無論使使用何種交通通工具來店平平均在40分分鐘以上人口數(shù)量及特特點交通狀況商業(yè)發(fā)展?jié)摿αθ宋摹⒐才渑涮咨虡I(yè)規(guī)模影響商圈大小小的因素1.3商業(yè)地地產(chǎn)的專業(yè)術(shù)術(shù)語鋪面房：是指臨街有門門臉，可開設(shè)設(shè)商店的房屋屋，俗稱店鋪鋪或街鋪。1.3商業(yè)地地產(chǎn)的專業(yè)術(shù)術(shù)語鋪位：一般是指大型型綜合百貨商商場、大賣場場、專業(yè)特色色街、購物中中心等整體商商用物業(yè)中某某一單獨單元元或某些獨立立的售貨亭等等，俗稱店中中店。由于物物業(yè)屬性不同同，必然導(dǎo)致致其差異性的的存在。1.3商業(yè)地地產(chǎn)的專業(yè)術(shù)術(shù)語MALL：MALL全稱稱SHOPPINGMALL，音音譯為“摩爾爾”或“銷品品貿(mào)“，意為為大型購物中中心，屬于一一種新型的復(fù)復(fù)合型商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)。西方國國家也稱為"SHOPPINGCENTER"，即購物物中心，但和和國內(nèi)的通常常所指的購物物中心（實為為百貨店的另另一種稱呼））含義不盡一一致。摩爾特特指規(guī)模巨大大，集購物、、休閑、娛樂樂、飲食等于于一體，包括括百貨店、大大賣場以及眾眾多專業(yè)連鎖鎖零售店在內(nèi)內(nèi)的超級商業(yè)業(yè)中心。具有有長廊、廣場場、庭院的特特點，就是在在建筑物的遮遮蔽下，不論論天氣如何，，都可以進(jìn)行行休閑、購物物或聚會。屬屬于目前世界界大型商業(yè)地地產(chǎn)的頂級形形態(tài)，可以定定位為規(guī)模在在10萬㎡以以上，由管理理商統(tǒng)一經(jīng)營營的物業(yè)。與Center、Mall相似，其其他常見的英英文名詞還有有：Plaza、Galleria，指出了摩摩爾的特點，，具有長廊、、廣場、庭院院的特點，就就是在建筑物物的遮蔽下，，不論天氣如如何，都可以以進(jìn)行休閑、、購物或聚會會。Shopping+Center、或或Mall、、或Plaza、或Galleria兩詞的結(jié)結(jié)合，表示出出購物空間帶帶給消費者愉愉悅的感受，，也區(qū)分出百百貨公司（DepartmentStore）只是針對對貨品進(jìn)行分分門別類的商商店，是無法法提供如漫步步在長廊、廣廣場、庭院般般悠閑的購物物享受。1.3商業(yè)地地產(chǎn)的專業(yè)術(shù)術(shù)語業(yè)態(tài)針對特定消費費者的特定需需求，按照一一定的戰(zhàn)略目目標(biāo)，有選擇擇的運用商品品經(jīng)營結(jié)構(gòu)、、店鋪位置、、店鋪規(guī)模、、店鋪形態(tài)、、價格政策、、銷售方式、、銷售服務(wù)等等經(jīng)營手段，，提高銷售和和服務(wù)的類型型化服務(wù)形態(tài)態(tài)。業(yè)態(tài)是定義為為經(jīng)營的形態(tài)態(tài)，它是形態(tài)態(tài)和效能的統(tǒng)統(tǒng)一，形態(tài)即即形狀，它是是達(dá)成效能的的手段。業(yè)態(tài)是零售店店向確定的顧顧客群提供確確定的商品和和服務(wù)的具體體形態(tài)，是零零售活動的具具體形式。通通俗理解，業(yè)業(yè)態(tài)就是指零零售店賣給誰誰、賣什么和和如何賣點的的具體經(jīng)營形形勢。1.3商業(yè)地地產(chǎn)的專業(yè)術(shù)術(shù)語投資回報率投資回報率=年利潤或年年均利潤/投投資總額×100%。投資回報率的的英文全稱為為（returnoninvestment)，簡稱稱ROI。它它是常見的經(jīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)名詞，，它是指投資資后所得的收收益與成本間間的百分比率率。1.3商業(yè)地地產(chǎn)的專業(yè)術(shù)術(shù)語返租是指投資者在在與發(fā)展商簽簽訂了商鋪銷銷售合同后（（主要針對現(xiàn)現(xiàn)鋪）發(fā)展商商許諾在未來來的幾年內(nèi)每每年給與投資資者一定的租租金回報（約約為8%—12%），而而在這期間商商鋪的經(jīng)營、、管理和使用用權(quán)都?xì)w發(fā)展展商所有，這這種形式的實實質(zhì)是發(fā)展商商用一定的租租金回報買斷斷未來幾年的的經(jīng)營權(quán)，然然后統(tǒng)一招商商和經(jīng)營管理理，以承擔(dān)未未來經(jīng)營管理理等不可預(yù)知知風(fēng)險的代價價來做旺整個個商場，給與與投資者和承承租戶以足夠夠的信心。返返租:是指指買賣雙方在在成交的同時時就約定于未未來某一時間間以某一約定定價格雙方再再進(jìn)行反向交交易的行為。。1.3商業(yè)地地產(chǎn)的專業(yè)術(shù)術(shù)語專業(yè)市場傳統(tǒng)意義上的的專業(yè)市場是是一種以現(xiàn)貨貨批發(fā)為主，，集中交易某某一類商品或或若干類具有有較強互補性性或替代性商商品的場所，，一種大規(guī)模模集中交易的的坐商式的市市場制度安排排。專業(yè)市場的優(yōu)優(yōu)勢，是在交交易方式專業(yè)業(yè)化和交易網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)設(shè)施共享享化的基礎(chǔ)上上，形成了交交易領(lǐng)域的信信息規(guī)模經(jīng)濟(jì)濟(jì)，外部規(guī)模模經(jīng)濟(jì)和范圍圍經(jīng)濟(jì)，從而而確立商品的的低交易費用用優(yōu)勢。1.3商業(yè)地地產(chǎn)的專業(yè)術(shù)術(shù)語商圈是指商店以其其所在地點為為中心，沿著著一定方向和和距離擴(kuò)展，，吸引顧客的的輻射范圍，，簡單的說，，也就是來店店顧客所居住住的區(qū)域范圍圍。無論大商商場還是小商商店，他們的的銷售總是有有一定的地理理范圍。這個個地理范圍就就是以商場為為中心，向四四周輻射至可可能來店購買買的消費者所所居住的地點點。1.3商業(yè)地地產(chǎn)的專業(yè)術(shù)術(shù)語HOPSCA豪布斯卡是六個英文單單詞首席字母母組成的一個個詞H－Hotel（酒店））O－Office(辦公）P－Parking(停車場)S－Shopping(購物)C－Convention(集會)A－Apartment(公寓)把商業(yè)街變成成生活街，即即變傳統(tǒng)的““購物街”為為“生活街””，將商業(yè)街街建成一個集集購物、娛樂樂、餐飲、休休閑、居住為為一體的生活活空間。細(xì)分功能區(qū)劃劃的“豪布斯斯卡”規(guī)則：：“三三二二二”配比，即即30%辦公區(qū)，30%零售，20%服務(wù)，20%高檔公寓。1.3商業(yè)地地產(chǎn)的專業(yè)術(shù)術(shù)語REITS（（房地產(chǎn)投資資信托）REITS可可分為三種類類型，即股權(quán)權(quán)類、債券類類和混合類，，他們既可以以作為商業(yè)房房地產(chǎn)投資商商直接投資購購物中心，也也可以為購物物中心開發(fā)商商提供長期貸貸款。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基基金房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基基金也是購物物中心的主要要投資者，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金的操操作與REITS的不同同之處在于產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金只對對非上市的開開發(fā)商投資。。2、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的類別劃分分2.1、按照開發(fā)發(fā)形式進(jìn)行分分類2.2、按座落位位置分2.3、按規(guī)模分分2.4、按照商鋪的的位置形式分分類2.1按照開發(fā)形形式進(jìn)行分類類（1）商業(yè)街街商鋪；（2）專業(yè)市場類商鋪；（3）社區(qū)商商鋪；（4）住宅底底層商鋪；（5）百貨商商場、購物中中心商鋪；（6）商務(wù)樓樓、寫字樓商商鋪。商業(yè)街商鋪專業(yè)市場類商商鋪社區(qū)類商鋪住宅底商商鋪鋪購物中心商鋪鋪住宅底商商鋪鋪2.2按照坐落位置進(jìn)行分類（1）市中心心區(qū)商業(yè);（2）居住區(qū)區(qū)附近及其他他市區(qū)商業(yè);（3）交通樞樞紐附近商業(yè)業(yè);（4）市郊商商業(yè)。2.3按照規(guī)模進(jìn)行分類類（1）大型——建筑面積過過萬平米；（2）中型---分布廣廣泛大型商業(yè)業(yè)區(qū)的補充；；（3）小型---填補大大中型商業(yè)區(qū)區(qū)的空白,為為人們生活提提供方便。2.4按照位置形式進(jìn)行分類鋪面房和鋪位位3、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)與住宅地產(chǎn)產(chǎn)的區(qū)別3.1商業(yè)地地產(chǎn)與住宅地地產(chǎn)的內(nèi)在聯(lián)聯(lián)系3.2商業(yè)地地產(chǎn)與住宅地地產(chǎn)的九大區(qū)區(qū)別3.1商業(yè)地地產(chǎn)與住宅地地產(chǎn)的內(nèi)在聯(lián)聯(lián)系（1）開發(fā)模模式商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)屬于復(fù)合型型產(chǎn)業(yè)，要求求地產(chǎn)商、投投資商、經(jīng)營營者、物業(yè)管管理者要有機機結(jié)合起來，，在現(xiàn)實中這這四方面還是是不規(guī)范，幵幵帶來巨大的的投資風(fēng)險，，很多商業(yè)地地產(chǎn)商是由住住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變過來的，，存在目套用用住宅開發(fā)模模式的現(xiàn)象。。（2）經(jīng)營思思路大多數(shù)地地產(chǎn)商都抱著著“賣房子就就走”的經(jīng)營營思路，屬于于一次性高價價消費，不需需要為商業(yè)地地產(chǎn)完善規(guī)劃劃和長期運營營買單。（3）操作難難度住宅地產(chǎn)產(chǎn)就像是小學(xué)學(xué)生，商業(yè)地地產(chǎn)的復(fù)合型型則像是大學(xué)學(xué)生，因此難難度差異較大大。（4）贏利住住宅地產(chǎn)是屬屬于一次性高高消費，是一一種買斷的產(chǎn)產(chǎn)品；商業(yè)地地產(chǎn)則是長期期經(jīng)營的開始始，需要不斷斷地注入資金金，用于長期期的回報。3.2商業(yè)地地產(chǎn)與住宅地地產(chǎn)的九大區(qū)區(qū)別（1）商業(yè)地地產(chǎn)的首要價價值體現(xiàn)在地地理位置--住宅地產(chǎn)地地理位置選擇擇的彈性較大大；--商業(yè)業(yè)地產(chǎn)則要選選擇商圈的核核心或有發(fā)展展?jié)摿Φ纳虡I(yè)業(yè)地段；（2）目標(biāo)顧顧客不一樣--住宅的目目標(biāo)顧客通常常會根據(jù)自身身的項目定位位，鎖定一定定的目標(biāo)客層層，例如小資資階層、白領(lǐng)領(lǐng)階層，又或或是普通老百百姓，只要具具體投資能力力，都可以成成為目標(biāo)客戶戶；--商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)標(biāo)客戶則相對對固定，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)標(biāo)顧客第一類類就是一般的的經(jīng)營戶，第第二類是商業(yè)業(yè)的投資者，，經(jīng)營戶又可可以細(xì)分為主主力經(jīng)營戶等等；（3）功能、、用途不一樣樣--住宅的的功能和用途途一般來講就就是居住；--商業(yè)則有有太多的功能能：購物、餐餐飲、娛樂、、休閑、商務(wù)務(wù)功能等等，，功能不一；；即使只是購購物功能，又又可以細(xì)分為為百貨店、大大賣場、生活活超市和專業(yè)業(yè)店等等；（4）消費環(huán)環(huán)節(jié)不一樣--住宅銷售售以后就直接接進(jìn)入了消費費終端，經(jīng)過過裝修就可以以居??；--商業(yè)地產(chǎn)在在銷售后，是是不能直接進(jìn)進(jìn)行消費的，，在某種程度度上是不具備備使用價值的的，他還要進(jìn)進(jìn)行招商、裝裝修、進(jìn)貨和和經(jīng)營；所以以，住宅是一一個終端、銷銷售后就進(jìn)入入了終端消費費，而商業(yè)地地產(chǎn)則是開端端，銷售只是是商業(yè)經(jīng)營的的開始；3.2商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)與住住宅地地產(chǎn)的的九大大區(qū)別別（5））對物物業(yè)的的要求求不一一樣住住宅對對物業(yè)業(yè)的要要求相相對簡簡單，，只要要能滿滿足居居住的的功能能都可可以，，對層層高、、荷載載等的的要求求也不不高；；但對對于商商業(yè)地地產(chǎn)而而言，，對物物業(yè)的的層高高、柱柱距、、荷載載、電電梯等等都有有很細(xì)細(xì)致的的要求求，仸仸何方方面都都有可可能影影響商商業(yè)地地產(chǎn)項項目的的生存存；（6））產(chǎn)品品的設(shè)設(shè)計不不一樣樣住宅宅地產(chǎn)產(chǎn)的設(shè)設(shè)計，，主要要是基基于一一般性性使用用功能能的需需要；；對于于商業(yè)業(yè)而講講，不不同的的業(yè)態(tài)態(tài)、不不同的的功能能、不不同的的產(chǎn)品品，商商業(yè)設(shè)設(shè)計要要求也也不一一樣；；（7））銷售售、營營銷不不一樣樣住宅宅可以以一賣賣了之之，目目的簡簡單直直接；；商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)是以以物業(yè)業(yè)升值值和商商業(yè)經(jīng)經(jīng)營為為投資資勱力力的，，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)賣出出去以以后，，還要要考慮慮經(jīng)營營問題題，還還要考考慮返返祖、、回報報和風(fēng)風(fēng)險的的問題題；因因此，，住宅宅和商商業(yè)地地產(chǎn)的的銷售售、營營銷在在銷售售理念念、銷銷售形形式和和銷售售控制制上都都是不不同的的；（8））投資資回報報的形形式不不一樣樣住宅宅的投投資回回報形形式只只能通通過銷銷售來來實現(xiàn)現(xiàn)；商商業(yè)地地產(chǎn)的的投資資回報報形式式有三三種：：一是銷銷售，，二是是獲取取經(jīng)營營收益益，三三是物物業(yè)升升值；商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)銷售售只能能獲取取短期期的資資金回回籠或或者解解決開開發(fā)商商候選選人開開發(fā)的的資金金問題題，而而經(jīng)營營收益益和物物業(yè)提提升才才是商商業(yè)地地產(chǎn)投投資回回報的的最主主要形形式；；3.2商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)與住住宅地地產(chǎn)的的九大大區(qū)別別（9））專業(yè)業(yè)性區(qū)區(qū)別：：總體體來說說，商商業(yè)地地產(chǎn)要要求更更加專專業(yè)，，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)不僅僅需要要專業(yè)業(yè)的規(guī)規(guī)劃、、設(shè)計計、市市場調(diào)調(diào)整、、立項項定位位、還還需要要專業(yè)業(yè)代理理機構(gòu)構(gòu)的營營銷策策劃、、推廣廣，專專業(yè)的的經(jīng)營營管理理做后后期服服務(wù)；；從投資資角度度來看看，住住宅可可以買買來自自用，，是保保值投投資，，風(fēng)險險性極極小。。而商商業(yè)項項目做做旺后后其收收益會會爆發(fā)發(fā)式增增長；；但一一旦沒沒做旺旺其價價值就就極低低，深深則一一文不不值，，風(fēng)險險性極極大。。3.2商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)與住住宅地地產(chǎn)的的九大大區(qū)別別從開發(fā)發(fā)的角角度來來看，，則可可以從從規(guī)劃劃、開開發(fā)流流程、、利益益三大大層面面做比比較：：1、規(guī)規(guī)劃區(qū)區(qū)別商商業(yè)地地產(chǎn)的的定位位需廣廣泛而而細(xì)致致的調(diào)調(diào)研，，包括括城市市商業(yè)業(yè)發(fā)展展規(guī)劃劃及政政策、、區(qū)域域商業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)、未未來供供應(yīng)量量、消消費力力的需需求、、租售售目標(biāo)標(biāo)客戶戶細(xì)分分、商商鋪升升值潛潛力等等等方方面的的分析析；但但現(xiàn)實實中多多數(shù)商商業(yè)地地產(chǎn)的的開發(fā)發(fā)商沒沒有做做好規(guī)規(guī)劃，，直接接先把把項目目蓋起起來，，最后后商業(yè)業(yè)定位位就出出現(xiàn)問問題了了，要要么是是結(jié)構(gòu)構(gòu)不合合理、、要么么就是是布局局不規(guī)規(guī)范，，從而而導(dǎo)致致招商商困難難，進(jìn)進(jìn)駐商商家不不理想想的結(jié)結(jié)果；；2、開開發(fā)流流程區(qū)區(qū)別商商業(yè)項項目開開發(fā)需需：1】培培育期期：商商業(yè)項項目的的前期期調(diào)研研、定定位、、規(guī)劃劃、招招商；；2】運運營期期：培培育品品牌消消費習(xí)習(xí)慣商商業(yè)環(huán)環(huán)境等等需要要3年年；3】調(diào)調(diào)整期期：開開始賺賺錢之之后的的市場場選擇擇及調(diào)調(diào)整；；3、利利益關(guān)關(guān)系區(qū)區(qū)別住住宅僅僅僅通通過發(fā)發(fā)展商商和購購買者者兩個個環(huán)節(jié)節(jié)就可可以構(gòu)構(gòu)成單單一價價值鏈鏈；而而商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)須平平衡多多方利利益，，其考考慮的的價值值鏈上上包含含：“發(fā)展展商——投資資者——經(jīng)營營商家家—消消費者者”這樣一一個完完整的的結(jié)合合體，，所以以商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目目的選選址過過程比比住宅宅開發(fā)發(fā)更為為嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)；4、商商業(yè)地地產(chǎn)的的銷售售模式式4.1純銷銷售4.2帶租租約銷銷售4.3返返租銷銷售：：分為為短期期返租租和長長期返返租4.4整體體轉(zhuǎn)讓讓4.5先銷銷售再再回購購5、商商業(yè)地地產(chǎn)的的現(xiàn)狀狀及趨趨勢5.1購物物中心心5.2專業(yè)業(yè)市場場5.3商業(yè)業(yè)步行行街5.4主題題商業(yè)業(yè)5.5商商業(yè)的發(fā)發(fā)展趨勢勢百貨大樓樓在中國，，購物中中心尤其其是大型型的和巨巨型的購購物中心心更一度度成為多多數(shù)人心心目中商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的代名名詞。購購物中心心是一種種廣為人人知的商商業(yè)形態(tài)態(tài)，其產(chǎn)產(chǎn)生背景景是城市市居民對對現(xiàn)代消消費模式式的需求求，其目目標(biāo)客戶戶是大眾眾性的，，其建設(shè)設(shè)一定要要以相應(yīng)應(yīng)的區(qū)域域購買力力為基礎(chǔ)礎(chǔ)，而體體量龐大大、業(yè)態(tài)態(tài)復(fù)雜的的購物中中心則最最容易陷陷入無個個性、無無特色的的誤區(qū)。。主題特色色創(chuàng)新的功功能組合合化形式式5.1購購物中心心攤位式中國大陸陸商業(yè)地地產(chǎn)中另另一個極極具代表表性的形形態(tài)是““行業(yè)性性商業(yè)集集散中心心”，不不管叫什什么，這這類集散散中心，，最為鮮鮮明的特特色就是是其行業(yè)業(yè)性和專專業(yè)性。。這種形形態(tài)與前前述的購購物中心心截然不不同，甚甚至剛好好相反。。它的目目標(biāo)客戶戶是小眾眾性的和和行業(yè)性性的，相相對與購購物中心心而言少少為人知知。擁有物流流功能以商品展展示為主主5.2專專業(yè)市場場企業(yè)集群群采購、、商品展展示、電電子商務(wù)務(wù)、