商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊

社區(qū)商業(yè)操作手冊

我想講的是一種態(tài)度。一種嚴(yán)謹(jǐn)求證、多方法論證的研究方式。商業(yè)地產(chǎn)之新在于它能夠帶來的巨大利益，但帶來巨大社會風(fēng)險。商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性也帶來社會利益和財富的重新分配。這不是一次培訓(xùn)！發(fā)展商關(guān)心開發(fā)利潤。投資客關(guān)心年投資收益率。商戶關(guān)心日翻臺次數(shù)、平均日營業(yè)額。消費者關(guān)心樓下有沒有自己喜歡的品牌。政府關(guān)心商業(yè)所帶來的長期稅收及就業(yè)。

如何輕松駕馭復(fù)雜這一矛盾棋局？嚴(yán)謹(jǐn)而深入求證是唯一的出路。本手冊正是實際操作的典型方式。商業(yè)地產(chǎn)不神秘。它只需要更多的精力投入，更深入的研究。

一、社區(qū)商業(yè)概述二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃三、社區(qū)商業(yè)的分布特點四、各種類型商家的物業(yè)條件要求五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營造六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理七、社區(qū)商業(yè)的營銷模式八、香港商業(yè)的借鑒目錄

一、社區(qū)商業(yè)概述

1.1社區(qū)商業(yè)類型

1.2社區(qū)商業(yè)區(qū)域（商圈）分析

1.1社區(qū)商業(yè)類型

——社區(qū)商業(yè)含義

社區(qū)商業(yè)是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對象的商業(yè)形態(tài)。是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。這一商業(yè)形態(tài)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，它的服務(wù)人口一般在5萬人以下，服務(wù)半徑一般在2公里以內(nèi)。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應(yīng)控制在3萬平米以內(nèi)，商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置也有較強的針對性。

外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在5％—11％之間，商業(yè)體量較大，依靠本社區(qū)居民的消費不足于支撐商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營，需要外部較大規(guī)模消費群來支撐商業(yè)的正常經(jīng)營，這對周邊商業(yè)環(huán)境的要求很高，需要周邊環(huán)境能夠提供足夠的人流和良好的商業(yè)氛圍。偏外向型的商業(yè)面積和住宅面積之比在2％—5％之間，這一類別的社區(qū)商業(yè)正常經(jīng)營主要依賴于本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模上不能追求巨大化，否則市場難以消化。內(nèi)向型商業(yè)面積與住宅面積的2％以下，社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營。1.1社區(qū)商業(yè)類型

——按照商住比分析

1.1社區(qū)商業(yè)類型

——按照人均商業(yè)面積分析

上表中，外向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在1.08—2.54㎡之間，中間型及內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在0.14－0.87㎡之間。

1.1社區(qū)商業(yè)類型

——按照距離分析社區(qū)商業(yè)提供的服務(wù)一般步行5分鐘可到。社區(qū)商業(yè)的特點就是便民。有專家把構(gòu)建社區(qū)購物網(wǎng)稱作“51015”，即居民出家門步行5分鐘可以到達(dá)便利店，步行10分鐘可到達(dá)超市和餐飲店，騎車15分鐘可到達(dá)購物中心。

1.2社區(qū)商業(yè)的區(qū)域（商圈）分析社區(qū)商業(yè)的區(qū)域性分析主要包括以下幾方面要素：片區(qū)人口統(tǒng)計；片區(qū)消費群特征分析；競爭對手分析（現(xiàn)有及潛在的競爭對手）；目前片區(qū)的人均商業(yè)面積大??；片區(qū)人車流量統(tǒng)計分析；片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)計分析；片區(qū)市政規(guī)劃分析；商業(yè)物業(yè)條件分析等等；以上幾項要素是對社區(qū)商業(yè)策劃定位的主要參考依據(jù)，任何一項要素分析都與項目的商業(yè)定位息息相關(guān)。一、社社區(qū)商商業(yè)概概述二、社社區(qū)商商業(yè)的的定位位策劃劃三、社社區(qū)商商業(yè)的的分布布特點點四、各各種類類型商商家的的物業(yè)業(yè)條件件要求求五、社社區(qū)商商業(yè)特特色氛氛圍的的營造造六、社社區(qū)商商業(yè)物物業(yè)管管理七、社社區(qū)商商業(yè)的的營銷銷模式式八、香香港商商業(yè)的的借鑒鑒目錄錄二、社社區(qū)商商業(yè)的的定位位策劃劃2.1規(guī)模定定位2.2市場定定位2.3主題定定位2.4業(yè)態(tài)組組合規(guī)規(guī)劃2.5租售定定位2.1規(guī)模定定位商業(yè)規(guī)規(guī)模是確定定社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)類型型的基基本要要素之之一，，特別別是對對于未未確定定商業(yè)業(yè)面積積的項項目來來說，，規(guī)模模的定定位更更是重重中之之重，，適中中的商商業(yè)規(guī)規(guī)模才才能有有利于于項目目的整整體發(fā)發(fā)展。。商業(yè)業(yè)規(guī)模模的大大小在在一定定程度度上決決定著著社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)的性性質(zhì)，，一般般情況況下，，社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)的規(guī)規(guī)模越越大，，人均均商業(yè)業(yè)面積積越高高，其其商業(yè)業(yè)的對對外經(jīng)經(jīng)營性性質(zhì)越越強，，呈現(xiàn)現(xiàn)出成成正比比的關(guān)關(guān)系。。規(guī)模定位中主主要考慮的因因素有：區(qū)域的商業(yè)市市場容量；市場整體租售售狀況對項目目規(guī)模的影響響；項目的商業(yè)屬屬性（外向型型、中間型或或內(nèi)向型）；；主力店的帶動動效應(yīng)（一般般主力店與其其輻射區(qū)域面面積比為1：1.5）；競爭性項目對對項目規(guī)模的的影響；市政規(guī)劃對項項目片區(qū)商業(yè)業(yè)規(guī)模的影響響；項目自身條件件對規(guī)模的影影響等等。2.2市場定位市場定位是前前期定位策劃劃的最重要定定位之一，主主要包括：功能定位按照商業(yè)所輻輻射的區(qū)域可可分為外向型型社區(qū)商業(yè)（（服務(wù)半徑在在1.5—2公里范圍內(nèi)，常住住人口不少于于10萬人）、中間間型社區(qū)商業(yè)業(yè)（服務(wù)半徑徑在1.5公里范圍內(nèi)）、、內(nèi)向型社區(qū)區(qū)商業(yè)（在規(guī)規(guī)劃時僅考慮慮滿足本社區(qū)區(qū)的居民消費費群）；按照業(yè)態(tài)類型型可分為：日日常生活消費費、社區(qū)配套套、餐飲、休休閑、娛樂、、專業(yè)市場等，但但社區(qū)商業(yè)中中定位為專業(yè)業(yè)市場的商業(yè)業(yè)較少；檔次定位（分分為低檔、中中低檔、中檔檔、中高檔、、高檔）；名稱建議（通通常是綜合項項目所處區(qū)域域、項目自身身特點、開發(fā)發(fā)商名稱等來來確定）。2.3主題形象定位位商業(yè)的主題形形象定位主要要考慮的因素素：住宅樓盤的整整體風(fēng)格；項目片區(qū)的整整體氛圍；主題營造的可可實現(xiàn)性等；；2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃劃超市、餐飲、、便利店、服服務(wù)配套、美美容、服飾精精品、生活家家居和休閑八八大類業(yè)態(tài)構(gòu)構(gòu)成了社區(qū)商商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)態(tài)組合規(guī)劃原原則：社區(qū)商業(yè)的基基本特性：超市、餐飲和和服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)的的三大基本業(yè)態(tài)態(tài)；租金收益的最最大化，位置置較好的鋪位位優(yōu)先考慮承承租能力較高高的業(yè)態(tài)；是否具有招商商的可執(zhí)行性性，符合項目目實際情況；；能否在項目目目前條件下開開業(yè)經(jīng)營，培培育商業(yè)氛圍圍；符合商鋪建筑筑設(shè)計技術(shù)指指標(biāo)。2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃劃——深圳23個社區(qū)商業(yè)2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃劃每個社區(qū)都有有自身的具體體情況，因此此在配套商業(yè)業(yè)的業(yè)態(tài)組合合上也會有鮮鮮明的個性，，23個案例也不例例外，如某些些社區(qū)超市業(yè)業(yè)態(tài)占了較大大部分的經(jīng)營營面積，象旭旭飛花園（69.3%）、港灣麗都都（67.3%）、蔚藍(lán)海岸岸（52.6%）等；某些社社區(qū)則餐飲業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營規(guī)模模較大，如波波托菲諾（50.5%）、東海坊（（70.1%），而一些商商業(yè)規(guī)模較小小的社區(qū)一般般以服務(wù)配套套類業(yè)態(tài)為主主，以滿足居居民的日常購購物及生活便便利基本需求求為目的，如如招商海月花花園（24.7%）、星海名城城（20.6%），因服務(wù)配配套類商家單單體經(jīng)營面積積較小，經(jīng)營營面積占比達(dá)達(dá)到15％以上可以說說是該社區(qū)商商業(yè)的主力業(yè)業(yè)態(tài)，發(fā)揮著著主體作用。。2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃劃——深圳23個外向型社區(qū)區(qū)商業(yè)面積比比例2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃劃——深圳23個中間型社區(qū)區(qū)商業(yè)面積比比例2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃劃——深圳23個內(nèi)向型社區(qū)區(qū)商業(yè)面積比比例社區(qū)商業(yè)三種種類型的業(yè)態(tài)態(tài)組合各有特特點，區(qū)別主主要體現(xiàn)在社社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)業(yè)態(tài)上。2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃劃——深圳23個社區(qū)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)組合2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃劃——典型社區(qū)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)比例2.5租售定位租售定位原則則：市場租售態(tài)勢勢對項目的影影響（租售市市場壓力的大大?。?；發(fā)展商的意圖圖：若希望短期回回籠資金，則則建議盡可能能的銷售；若有條件長期期經(jīng)營并希望望作為自有的的品牌來打造造，則建議以以租為主；若希望短期回回籠資金，同同時兼顧品牌牌的打造，則則通常建議只只售價值較高高的街鋪，而而主力店及內(nèi)內(nèi)鋪只租。項目的租售前前景預(yù)判。2.6價格定定位——租金定定位租金定定位：通常常是運運用市市場比比較法法進(jìn)行行定價價，通通過項項目周周邊主主要項項目（（相近近或相相類似似的商商業(yè)項項目））的市市場調(diào)調(diào)研，，進(jìn)行行綜合合比較較，主主要比比較的的要素素有：：a、整體體區(qū)位位b、商業(yè)業(yè)氛圍圍c、人流流量d、主力力店e、交通通條件件f、發(fā)展展商實實力g、規(guī)模模主題題h、升值值前景景2.6價格定定位——售價定定位目前主主要有有兩種種方法法對售售價進(jìn)進(jìn)行定定位，，即市場場比比較較法法和和收收益益還還原原法法。市場場比比較較法法同租租金金定定位位類類似似，，綜綜合合比比較較上上述述幾幾種種因因素素進(jìn)進(jìn)行行分分析析，，如如中中海海坂坂田田項項目目（（參參考考項項目目綜綜合合系系數(shù)數(shù)評評估估表表））：：根據(jù)可比項目目銷售價格，，通過市場比比較法，得出出項目市場參參考價格，如如下表：2.6價格定位——售價定位根據(jù)市場比較法推導(dǎo)出本項目目的銷售均價，約：13800元/㎡。2.6價格定位——售價定位售價定位的的另一方法法為收益還原法法，即通過租租金的調(diào)研研來推算售售價。還以以中海坂田田項目為例例：主要選取區(qū)區(qū)位相同或或類似參考考性強的項項目：雅園園路、四季季花城、萬萬科城、惠惠鑫公寓、、四季春城城等，進(jìn)行行橫向比較較。根據(jù)目前市市場租金水水平判斷，，由于本項項目商業(yè)處處于成長期期，平均租租金約50—60元/㎡。2.6價格格定定位位———售價價定定位位收益益還還原原法法根據(jù)據(jù)商商業(yè)業(yè)租租金金與與投投資資回回報報率率來來確確定定售售價價，，按按照照目目前前深深圳圳市市場場租租金金與與價價格格比比的的參參考考標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，商商業(yè)業(yè)前前期期實實際際租租金金回回報報率率一一般般為為6％：均價＝租租金/投資回報報率；由于項目目周邊商商業(yè)尚處處于市場場培養(yǎng)期期，租金金價位較較低，投投資回報報率相應(yīng)應(yīng)較低,均價：60元/㎡÷6%×12月=12000元/㎡50元/㎡÷6%×12月=10000元/㎡根據(jù)收益益還原法法，項目目售價在在10000—15000元/㎡之間。即通過市場比較較法與收收益還原原法得出項目目的均價價為：12000元/㎡左右。一、社區(qū)區(qū)商業(yè)概概述二、社區(qū)區(qū)商業(yè)的的定位策策劃三、社區(qū)區(qū)商業(yè)的的分布特特點四、各種種類型商商家的物物業(yè)條件件要求五、社區(qū)區(qū)商業(yè)特特色氛圍圍的營造造六、社區(qū)區(qū)商業(yè)物物業(yè)管理理七、社區(qū)區(qū)商業(yè)的的營銷模模式八、香港港商業(yè)的的借鑒目錄錄三、社區(qū)區(qū)商業(yè)的的分布特特點3.1社區(qū)商業(yè)業(yè)的分布布類型3.2社區(qū)商業(yè)業(yè)各業(yè)態(tài)態(tài)分布特特點3.3人流動線線的規(guī)劃劃3.4鋪位面積積配比3.5合適鋪位位開間/進(jìn)深比例例3.1社區(qū)商業(yè)業(yè)的分布布類型商業(yè)的分分布形式式是前期期規(guī)劃重重點問題題之一。。整體的的分布與與商業(yè)的的規(guī)模、、性質(zhì)有有直接關(guān)關(guān)系，而而現(xiàn)實案案例中不不同業(yè)態(tài)態(tài)商家的的分布則則體現(xiàn)了了商家對對于位置置的偏好好及商業(yè)業(yè)整體規(guī)規(guī)劃的合合理程度度。根據(jù)據(jù)對深圳圳社區(qū)商商業(yè)的研研究，發(fā)發(fā)現(xiàn)各社社區(qū)商業(yè)業(yè)的布點點主要有有四種類類型：圈地街鋪型入口街鋪型入口集中型以點帶面型圈地街鋪型示例：錦繡江南各類型示示例：入口街鋪型示例：萬科四季花城入口集中型示例：星河灣以點帶面型示例：海濱廣場3.1社區(qū)商業(yè)業(yè)的分布布類型3.2社區(qū)商業(yè)業(yè)各業(yè)態(tài)態(tài)的分布布特點根據(jù)各業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)經(jīng)營特點點，對于于位置的的要求也也不盡一一致。從從方便居居民生活活及合理理分配資資源的角角度出發(fā)發(fā)，應(yīng)該該要注意意的基本本原則有有以下幾幾點：在商業(yè)布布點時，，可優(yōu)先先考慮體體現(xiàn)居民民生活便便利的業(yè)業(yè)態(tài)，如如超市、、服務(wù)配配套類和和便利店店等業(yè)態(tài)態(tài)的位置置，既方方便社區(qū)區(qū)及周邊邊居民的的消費，，又兼顧顧龍頭商商家對其其它小商商家的帶帶動作用用；餐飲等業(yè)業(yè)態(tài)有噪噪音、衛(wèi)衛(wèi)生等問問題，在在規(guī)劃業(yè)業(yè)態(tài)時應(yīng)應(yīng)避免影影響到社社區(qū)居民民的正常常生活；；對位置要要求不高高的業(yè)態(tài)態(tài)可規(guī)劃劃于相對對較偏的的位置，，如裝飾飾公司、、美容一一般是以以二樓為為主要承承租面積積，但必必須預(yù)留留良好的的展示面面。3.2社區(qū)商業(yè)業(yè)各業(yè)態(tài)態(tài)的分布布特點綜合社區(qū)區(qū)商業(yè)主主要業(yè)態(tài)態(tài)的布點點，則主主要有以以下基本本要求：：3.2社區(qū)商業(yè)業(yè)各業(yè)態(tài)態(tài)的分布布特點——典型案例例：萬科科金色家家園一層二層商業(yè)分布布形式為為環(huán)繞街街鋪型，，展示面面較寬。。臨蓮花花路展示示效果最最好，也也是大型型品牌主主力商家家分布最最密集的的區(qū)域，，如麥當(dāng)當(dāng)勞、肯肯德基、、民潤、、小六湯湯包等。。3.2社區(qū)商業(yè)業(yè)各業(yè)態(tài)態(tài)的分布布特點——典型案例例：東海海坊東海坊是位于深深圳福田田區(qū)的大大型高尚尚住宅社社區(qū)。商商業(yè)面積積約7,000多㎡。商商業(yè)屬性性為中間間型，分分布形式式為入口口街鋪型型，與高高尚社區(qū)區(qū)的住宅宅定位相相呼應(yīng)，，商業(yè)整整體形象象較好。。餐飲是是其配套套商業(yè)最最突出的的特色，，占總經(jīng)經(jīng)營面積積的比重重大，并并且經(jīng)營營種類較較齊全，，其分布布也相對對較合理理，主要要位于端端口位置置，符合合餐飲經(jīng)經(jīng)營特點點要求，，主力商商家卡碧碧桃展示示面臨香香軒路，，代表了了整體商商業(yè)的形形象。服務(wù)配套套類業(yè)態(tài)態(tài)如藥店店、沖印印店、餅餅屋等均均位于社社區(qū)出入入口附近近，方便便居民日日常消費費。3.2社區(qū)商業(yè)業(yè)各業(yè)態(tài)態(tài)的分布布特點——典型案例例：波托托菲諾波托菲諾諾是深圳華華僑城片片區(qū)的高高尚住宅宅社區(qū)。。與東海海坊相似似，餐飲飲也是其其經(jīng)營的的一大特特色。主主力店百百佳超市市臨展示示效果較較好的香香山街，，7-11便利店位位置與其其隔漢陽陽館相鄰鄰，但較較靠近出出入口。。主力餐飲飲商家如如丹桂軒軒、舞鶴鶴等位于于相對深深入位置置，因為為有可依依托的湖湖水資源源，并且且可解決決停車問問題，展展示面則則通過于于香山街街加設(shè)導(dǎo)導(dǎo)視牌解解決。服服務(wù)配套套類業(yè)態(tài)態(tài)位于以以香山街街分界的的兩邊社社區(qū)的中中間位置置，兼顧顧了整體體便利性性。3.3人流動線線規(guī)劃在社區(qū)商商業(yè)的人人流動線線中，一一般存在在人流的的集散中中心，目目前主要要表現(xiàn)為為兩種形形式：人流焦點點和人流端點點。人流焦點點一般位于于社區(qū)主主出入口口或商業(yè)業(yè)的主力力店，是是人流的的集散地地，具有有唯一性性，一般般情況下下，人流流焦點人人流較密密集，具具有凝集集人流的的作用。。人流端點點一般位于于社區(qū)出出入口和和商業(yè)的的主力店店，是拉拉動人流流的關(guān)鍵鍵，可以以并存多多個，有有效地提提升人流流流動頻頻率。在深圳典典型社區(qū)區(qū)商業(yè)中中，人流流動線規(guī)規(guī)劃較具具有代表表性的是是：西海海灣花園園、萬科科四季花花城、萬萬科金色色花園、、港灣麗麗都、東東海坊和和波托菲菲諾。3.3人流動線線規(guī)劃3.3人流動線線規(guī)劃3.3人流動線線規(guī)劃3.3人流動線線規(guī)劃以上6個社區(qū)中中：西海灣花花園和萬萬科四季季花城主主力店與與社區(qū)主主出入口口相距較較近，兩兩者形成成一個整整體，作作為人流流焦點；；萬科金色家家園和港灣灣麗都的主主力店與社社區(qū)主出入入口雖然相相距較遠(yuǎn)，，但由于商商業(yè)分布較較長，兩者者未能吸引引人流經(jīng)過過大部分商商業(yè)，仍然然是以主力力店作為人人流焦點。。東海坊商業(yè)業(yè)在臨香軒軒路和農(nóng)軒軒路處規(guī)劃劃品牌餐飲飲主力店，，以此拉動動整個商業(yè)業(yè)的人流，，是商業(yè)的的人流端點點。波托菲諾以以超市主力力店、臨天天鵝湖的品品牌餐飲店店和社區(qū)出出入口為人人流端點，，三個端點點拉動人流流經(jīng)過社區(qū)區(qū)的大部分分商業(yè)。從以上6個社區(qū)看，，焦點型人人流動線和和端點型人人流動線的的主要特性性是：3.3人流動線規(guī)規(guī)劃綜合兩種類類型人流動動線的分析析，社區(qū)商商業(yè)的人流流動線規(guī)劃劃應(yīng)主要注注意以下幾幾點：1、規(guī)劃人流流動線應(yīng)簡簡單易達(dá)，，增強商業(yè)業(yè)的便利性性；2、人流焦點點或人流端端點盡量臨臨主要道路路設(shè)置，對對外展示面面良好，利利于導(dǎo)入外外部部人流；；3、人流焦點點應(yīng)設(shè)置于于商業(yè)的中中心位置，，均勻的拉拉動人流；；人流端點點的設(shè)置應(yīng)應(yīng)考慮能否否引導(dǎo)人流流經(jīng)過盡可可能多的商商業(yè)；4、人流動線線設(shè)計以直直線為主，，在人流視視野范圍內(nèi)內(nèi)的商鋪，，具有較高高租金價值值，同時適適當(dāng)勾勒弧弧線，體現(xiàn)現(xiàn)層次感及及節(jié)奏，增增加人流動動線的變化化；5、人人流流動動線線規(guī)規(guī)劃劃中中，，可可結(jié)結(jié)合合具具體體情情況況設(shè)設(shè)置置具具有有銜銜接接過過渡渡的的中中庭庭等等設(shè)設(shè)施施，，一一方方面面使使人人流流的的動動線線較較靈靈活活，，同同時時也也起起到到很很好好的的凝凝聚聚人人氣氣的的作作用用，，提提升升部部分分商商鋪鋪的的商商業(yè)業(yè)價價值值。。3.3人流動線規(guī)劃劃3.4鋪位面積配比比硬件規(guī)劃設(shè)計計如不合理，，會導(dǎo)致合適適的業(yè)態(tài)無法法進(jìn)駐，因此此，硬件規(guī)劃劃是社區(qū)商業(yè)業(yè)能否良好經(jīng)經(jīng)營的重要環(huán)環(huán)節(jié)。每種業(yè)態(tài)對對于硬件技技術(shù)指標(biāo)的的要求都不不一致，對對于鋪位面面積的需求求也各不相相同，結(jié)合合社區(qū)商業(yè)業(yè)各業(yè)態(tài)面面積需求，，將鋪位按按面積區(qū)間間分為“30㎡以下、31㎡－80㎡、81㎡－200㎡、201㎡－500㎡、501㎡以上”五種面積區(qū)區(qū)間。3.4鋪位面積比比3.4鋪位面積比比從以上特點點看，面積積區(qū)間較大大的鋪位在在面積比例例上占有較較大的比例例，符合外外向型社區(qū)區(qū)商業(yè)的特特點：輻射射面較廣的的業(yè)態(tài)——如餐飲、美美容等的比比例相對其其他面積區(qū)區(qū)間的社區(qū)區(qū)商業(yè)較高高，而這些些業(yè)態(tài)的經(jīng)經(jīng)營面積都都較大，因因此，面積積區(qū)間較大大的鋪位比比例相對應(yīng)應(yīng)的較高。。但是，在在個數(shù)比例例上，“30㎡以下”和“31㎡－80㎡”兩種面積區(qū)區(qū)間的鋪位位還是占有有較大的比比例，雖然然其所占面面積比例較較低，但由由于單體面面積偏小，，在個數(shù)上上有著較大大的優(yōu)勢。。3.4鋪位面積比比中間型社區(qū)區(qū)商業(yè)的輻輻射力相對對于外向型型社區(qū)商業(yè)業(yè)較弱，經(jīng)經(jīng)營面積較較大的主力力店在規(guī)模模上會相對對的減少，，因而該面面積區(qū)間中中“501㎡以上”的面積相對應(yīng)應(yīng)的降低，但但個數(shù)比例卻卻有所上升，，主要由于在在缺少經(jīng)營面面積較大的主主力店，為保保持商業(yè)的輻輻射面，相應(yīng)應(yīng)增加次主力力店的數(shù)量，，形成規(guī)模效效應(yīng)。3.4鋪位面積比內(nèi)向型社區(qū)商商業(yè)中面積區(qū)區(qū)間較大的鋪鋪位面積比例例下降較多，，主要由于內(nèi)內(nèi)向型社區(qū)商商業(yè)的對外輻輻射力較弱，，一些輻射面面廣且經(jīng)營面面積較大的業(yè)業(yè)態(tài)比例會相相應(yīng)的較少。。三種類型商業(yè)業(yè)的鋪位個數(shù)數(shù)比：三種類型商業(yè)業(yè)的鋪位面積積比：3.4鋪位面積比3.4鋪位面積比——與業(yè)態(tài)之間的的關(guān)系經(jīng)統(tǒng)計，23個典型社區(qū)商商業(yè)各面積區(qū)區(qū)間商鋪的各各業(yè)態(tài)比例如如下表所示：：3.5合適鋪位開間間/進(jìn)深之比社區(qū)商業(yè)的開開間/進(jìn)深主要在以以下幾個區(qū)間間：小實踐：一個相對封閉閉的中型街區(qū)區(qū)街區(qū)人口約6萬人（含小型工業(yè)業(yè)區(qū)人口3萬人、其余為為多層、高層層住宅人口及及政府機構(gòu)））已有有超超市市型型百百貨貨兩兩間間，，共共約約2萬平平米米（（配配套套租租金金200元/平米米））散亂亂配配套套約約1萬平平米米餐飲飲約約5千平平米米思考考：：建立立一一個個什什么么樣樣的的集集中中式式商商業(yè)業(yè)，，租租售售價價格格為為多多少少？？趁思思考考的的時時間間休息息一一下下吧吧！！一、、社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)概概述述二、、社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)的的定定位位策策劃劃三、、社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)的的分分布布特特點點四、、各各種種類類型型商商家家的的物物業(yè)業(yè)條條件件要要求求五、、社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)特特色色氛氛圍圍的的營營造造六、、社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)管管理理七、、社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)的的營營銷銷模模式式八、、香香港港商商業(yè)業(yè)的的借借鑒鑒目錄錄四、、各各種種類類型型商商家家的的物物業(yè)業(yè)條條件件要要求求4.1各業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)品品牌牌商商家家列列表表4.2超市市類類4.3餐飲飲類類4.4便利利店店類類4.5服務(wù)配套套及服飾飾精品類類4.6美容美發(fā)發(fā)類4.7生活家居居類4.8休閑類4.1各業(yè)態(tài)品品牌商家家列表4.1各業(yè)態(tài)品品牌商家家列表4.2超市類——綜合超市市4.2超市類——社區(qū)標(biāo)超超4.2超市類——便利超市市4.3餐飲類——大型中式式酒樓4.3餐飲類——中西快餐餐店4.3餐飲類——西式快餐餐店4.3餐飲類——西餐咖啡啡店餐飲業(yè)態(tài)態(tài)是社區(qū)區(qū)商業(yè)中中承租比比較穩(wěn)定定的業(yè)態(tài)態(tài)，物業(yè)業(yè)出租以以后，調(diào)調(diào)整難度度及成本本相對較較大，因因此，餐餐飲業(yè)態(tài)態(tài)的經(jīng)營營場所需需要加以以細(xì)致的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計。4.4便利店類類便利店是是社區(qū)商商業(yè)中較較為靈活活的業(yè)態(tài)態(tài)，對硬硬件技術(shù)術(shù)指標(biāo)的的要求主主要體現(xiàn)現(xiàn)在要有有良好的的展示性性，合適適的開間間、進(jìn)深深和層高高等。4.5服務(wù)配配套及及精品品類服務(wù)配配套是是社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)的基基礎(chǔ)業(yè)業(yè)態(tài)，，有著著舉足足輕重重的作作用，，主要要服務(wù)務(wù)于社社區(qū)居居民，，經(jīng)營營場所所面積積通常常不大大，對對經(jīng)營營場所所的技技術(shù)指指標(biāo)要要求不不高。。服飾飾精品品雖非非日常常購買買頻率率較高高的商商品，，但在在社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)中也也發(fā)揮揮著重重要作作用，，對于于技術(shù)術(shù)條件件的要要求與與服務(wù)務(wù)配套套類商商家基基本相相同。。4.6美容美美發(fā)類類美容SPA和美發(fā)發(fā)兩者者對經(jīng)經(jīng)營場場所的的技術(shù)術(shù)指標(biāo)標(biāo)要求求不盡盡相同同，同同時，，美容容業(yè)態(tài)態(tài)對外外服務(wù)務(wù)性質(zhì)質(zhì)較強強，對對展示示性要要求較較高，，其經(jīng)經(jīng)營的的特點點也決決定其其對供供給水水、排排污等等技術(shù)術(shù)指標(biāo)標(biāo)有著著較細(xì)細(xì)致的的要求求。一一般情情況下下，美美容SPA的經(jīng)營營樓層層多在在二層層，而而美發(fā)發(fā)大部部分則則在一一層。。美容SPA類商家家物業(yè)業(yè)條件件要求求：4.6美容美發(fā)類類美發(fā)類商家家物業(yè)條件件要求：4.7生活家居類類生活家居業(yè)業(yè)態(tài)由于其其所銷售的的部分產(chǎn)品品體積較大大，對于經(jīng)經(jīng)營面積的的要求相對對較大?？梢钥闯?，，生活家居居對于經(jīng)營營場所的硬硬件技術(shù)要要求符合自自身經(jīng)營的的需要，和和其他業(yè)態(tài)態(tài)相比，其其對大面積積商鋪的需需求可通過過打通兩間間或多間小小鋪來達(dá)到到，這樣在在規(guī)劃設(shè)計計商業(yè)建筑筑時可有較較大的靈活活性。4.8休閑類休閑類業(yè)態(tài)態(tài)輻射面較較廣，服務(wù)務(wù)性質(zhì)較強強，對于供供配電、供供給水、排排污要求高高，同時，，面積的需需求也相對對較大。休閑業(yè)態(tài)經(jīng)經(jīng)營場所一一般在二、、三樓，對對給排水、、供配電、、排污、停停車場車位位等技術(shù)指指標(biāo)有一定定要求。一、社區(qū)商商業(yè)概述二、社區(qū)商商業(yè)的定位位策劃三、社區(qū)商商業(yè)的分布布特點四、各種類類型商家的的物業(yè)條件件要求五、社區(qū)商商業(yè)特色氛氛圍的營造造六、社區(qū)商商業(yè)物業(yè)管管理七、社區(qū)商商業(yè)的營銷銷模式八、香港商商業(yè)的借鑒鑒目錄五、社區(qū)商商業(yè)特色氛氛圍的營造造五、特色氛氛圍的營造造社區(qū)商業(yè)的的開發(fā)應(yīng)該該遵循“商業(yè)服從整個個社區(qū)的大盤盤原則”，首先要考慮慮的就是如何何更好地提升升整個社區(qū)的的綜合價值及及居民生活素素質(zhì)。其次才才是社區(qū)商業(yè)業(yè)自身價值的的最大化。商商業(yè)特色的營營造也不例外外，應(yīng)與住宅宅的文化、特特色保持高度度一致。假如如住宅營造的的是歐洲小鎮(zhèn)鎮(zhèn)風(fēng)情，社區(qū)區(qū)商業(yè)卻以江江南園林特色色為主題，則則顯得非常突突兀、不協(xié)調(diào)調(diào)。不但整體體建筑外觀應(yīng)應(yīng)堅持此原則則，甚至一草草一木都不容容疏忽，不能能只停留在“表面功夫”,細(xì)節(jié)也是體現(xiàn)現(xiàn)事物本質(zhì)的的重要組成部部份。五、特色氛圍圍的營造五、特色氛圍圍的營造萬科四季花城城桃源居波托菲諾五、特色氛圍圍的營造社區(qū)商業(yè)特色色營造的建議議：從整個社區(qū)的的綜合價值提提升的角度來來看，商業(yè)服服從于社區(qū)，，這一點，反反映在商業(yè)特特色的營造上上，體現(xiàn)為商商業(yè)的文化、、主題、特色色應(yīng)該與住宅宅保持高度統(tǒng)統(tǒng)一；在建筑外觀及及線條上，除除了與住宅風(fēng)風(fēng)格相統(tǒng)一，，還應(yīng)該注意意強調(diào)自身色色彩及線條的的強化運用，，因為商業(yè)與與住宅是不同同區(qū)間的兩種種物業(yè)，商業(yè)業(yè)在外觀的處處理上更強調(diào)調(diào)視覺的沖擊擊力；景觀小品、植植物及地方代代表性建筑對對于整個社區(qū)區(qū)商業(yè)的特色色營造及商業(yè)業(yè)氛圍提升也也有著重要作作用，具體可可依據(jù)自身特特點進(jìn)行相應(yīng)應(yīng)的布置。如如萬科四季花花城特色主題題是歐洲小鎮(zhèn)鎮(zhèn)風(fēng)情，其在在假日大道商商業(yè)街的整體體景觀營造，，包括常綠喬喬木、休閑座座椅等均給人人很強烈的歐歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情情感受。唯有有做到大到建建筑外墻，小小到一草一木木，均渾然一一體，各具特特點而又圍繞繞同一主題，，整個社區(qū)商商業(yè)才能夠給給人很鮮明的的特點，形成成項目自身的的差異化優(yōu)勢勢；除了以上幾點點，定期或不不定期地舉辦辦一些與主題題相關(guān)的活動動也很有幫助助，目前來說說，較少有社社區(qū)商業(yè)采取取這樣的形式式，原因是處處于剛起步階階段，運作模模式尚不成熟熟。這種較為為靈活的方式式不但可鞏固固社區(qū)商業(yè)特特色，使之在在業(yè)主/消費者心中留留下深刻印象象，而且也是是與業(yè)主/消費者拉近距距離，可以從從一個側(cè)面體體現(xiàn)社區(qū)商業(yè)業(yè)的貼心服務(wù)務(wù)，營造活潑潑、親切的商商業(yè)氛圍。一、社區(qū)商業(yè)業(yè)概述二、社區(qū)商業(yè)業(yè)的定位策劃劃三、社區(qū)商業(yè)業(yè)的分布特點點四、各種類型型商家的物業(yè)業(yè)條件要求五、社區(qū)商業(yè)業(yè)特色氛圍的的營造六、社區(qū)商業(yè)業(yè)物業(yè)管理七、社區(qū)商業(yè)業(yè)的營銷模式式八、香港商業(yè)業(yè)的借鑒目錄六、社區(qū)商業(yè)業(yè)的物業(yè)管理理六、社區(qū)商業(yè)業(yè)的物業(yè)管理理由于社區(qū)商業(yè)業(yè)在我國剛處處于起步階段段，運作模式式還不成熟，，概括來講，，目前社區(qū)商商業(yè)的物業(yè)主主要表現(xiàn)以下下幾種：無任何物業(yè)管管理，任其自自生自滅；社區(qū)商業(yè)部分分與住宅部分分共享同一物物業(yè)管理；若大型的外向向型社區(qū)商業(yè)業(yè)，則會成立立專門的物業(yè)業(yè)管理公司，以確保日日后的長期經(jīng)經(jīng)營。六、社區(qū)商業(yè)業(yè)的物業(yè)管理理一般來講，社社區(qū)商業(yè)的物物業(yè)管理相比比于城市型購購物中心的管管理，其區(qū)別別主要體現(xiàn)在在硬件設(shè)施的的配備和運營營要求兩方面面。A、硬硬件件設(shè)設(shè)施施方方面面，，社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)配配置置水水平平較較低低，，包包含含較較多多獨獨立立鋪鋪位，，冷冷氣氣、、電電梯梯等等相相應(yīng)應(yīng)設(shè)設(shè)施施配配置置數(shù)數(shù)量量較較少少。。B、社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)強強調(diào)調(diào)“街坊坊生生意意”，多多為為長長期期經(jīng)經(jīng)營營，，內(nèi)內(nèi)容容相相對對較較少少，，百貨類（（即廣義義上的服服飾精品品大類））商戶數(shù)數(shù)量少，，統(tǒng)一收收銀的情況極極少，獨獨立經(jīng)營營的意識識較強。。但是搞搞風(fēng)險的的能力也也較強，其運運營中的的企劃推推廣多針針對周邊邊區(qū)域的的“街坊”消費群。。一、社區(qū)區(qū)商業(yè)概概述二、社區(qū)區(qū)商業(yè)的的定位策策劃三、社區(qū)區(qū)商業(yè)的的分布特特點四、各種種類型商商家的物物業(yè)條件件要求五、社區(qū)區(qū)商業(yè)特特色氛圍圍的營造造六、社區(qū)區(qū)商業(yè)物物業(yè)管理理七、社區(qū)區(qū)商業(yè)的的營銷模模式八、香港港商業(yè)的的借鑒目錄錄七、社區(qū)區(qū)商業(yè)的的營銷模模式7.1主要招商商策略7.2銷售策略略7.3主要推廣廣策略7.1主要招商商策略總體思路路：以品牌商商家或大大商家增增強鞏固固小商家家及投資資者信心心。主力店及及次主力力店的主主要代表表：生活超市市中西連鎖鎖快餐中餐特色色酒樓美容SPA、休閑足足浴品牌牌商家品牌24小時便利利店等7.2銷售策略略目前商業(yè)業(yè)市場有有四種操操作策略略，根據(jù)據(jù)不同的的操作策策略，所所引進(jìn)的的業(yè)態(tài)及及長期經(jīng)經(jīng)營效果果也各不不相同。。純銷售售帶租約銷銷售短期返租租銷售長期返租租銷售一般為三三年返租租一般為十十年返租租7.2銷售策略略——純銷售模模式優(yōu)勢：發(fā)展商可可在短期期內(nèi)回籠籠資金，，降低項項目整體體資金壓壓力，無無需承擔(dān)擔(dān)返租補貼與與相關(guān)稅稅費；將商業(yè)經(jīng)經(jīng)營壓力力轉(zhuǎn)移向向中小業(yè)業(yè)主，由由其分擔(dān)擔(dān)經(jīng)營壓壓力。劣勢：產(chǎn)權(quán)分散散，主力力店或品品牌店難難以進(jìn)駐駐；無法規(guī)劃劃經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)及規(guī)規(guī)范整體體形象；；對于商業(yè)業(yè)做旺主主要靠市市場自身身調(diào)整，，所需時時間較長長；若經(jīng)營不不好，對對于項目目整體形形象有一一定影響響。適用：商業(yè)銷售售競爭不不激烈導(dǎo)導(dǎo)致市場場成熟度度低，投投資客戶戶缺乏了了解；純街鋪銷銷售；商業(yè)體量量極少或或零星商商業(yè)物業(yè)業(yè)。優(yōu)勢：通過招商商保證前前期商業(yè)業(yè)定位與與形象；；能快速回回收資金金，無需需承擔(dān)返返租補貼貼與相關(guān)關(guān)稅費；；短期內(nèi)使使業(yè)主獲獲得穩(wěn)定定收益。。劣勢：鋪位差異異性影響響銷售難難度的程程度比較較明顯；；未出租的的商鋪銷銷售難度度較大，，特別是是大鋪；；銷售售難難度度較較大大，，售售價價與與租租金金之之間間產(chǎn)產(chǎn)生生的的收收益益回回報報低低難難以以達(dá)達(dá)到到投投資資者者期期望望；；中、、長長期期收收益益難難以以穩(wěn)穩(wěn)定定；；后期期經(jīng)經(jīng)營營管管理理難難度度較較大大，，嚴(yán)嚴(yán)重重?fù)p損壞壞商商業(yè)業(yè)形形象象與與公公司司長長期期發(fā)發(fā)展展；；各類類手手續(xù)續(xù)復(fù)復(fù)雜雜，，易易產(chǎn)產(chǎn)生生糾糾紛紛，，影影響響公公司司品品牌牌。。適用用：：商業(yè)業(yè)氛氛圍圍已已形形成成且且正正經(jīng)經(jīng)營營紅紅火火，，無無需需擔(dān)擔(dān)心心后后續(xù)續(xù)收收益益；；可銷售物業(yè)業(yè)有大型主主力店進(jìn)駐駐且長期經(jīng)經(jīng)營保證，，獲取長期期穩(wěn)定收益益回報；純街鋪或少少量商業(yè)物物業(yè)。7.2銷售策略——帶租約銷售售優(yōu)勢：前期由發(fā)展展商統(tǒng)一控控制招商和和經(jīng)營，能能確保既定定的商業(yè)定定位與規(guī)劃劃，可以有有效保證整整體商業(yè)形形象。幫業(yè)主堅守守前幾年守守業(yè)期，既既能堅定投投資者信心心，又能在在返租后卸卸下返租包包袱；3年返租期較較適中，3年后商業(yè)有有可能旺。。劣勢：承擔(dān)前幾年年的返租補補貼；返租結(jié)束后后的統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營管理要要求較高；；因返租而產(chǎn)產(chǎn)生相應(yīng)的的返租法律律風(fēng)險。7.2銷售策略——短期返租銷銷售（三年年）7.2銷售策略——長期返租銷銷售（十年年）優(yōu)勢：前期由發(fā)展展商控制招招商，能確確保既定的的商業(yè)定位位；給投資者堅堅定信心。。返租銷售，，并適當(dāng)降降低投資門門檻，可以以擴(kuò)大客戶戶層面，有有利于加快快項目銷售售速度。如果果項項目目經(jīng)經(jīng)營營管管理理非非常常成成功功，，遠(yuǎn)遠(yuǎn)期期物物業(yè)業(yè)租租金金收收益益將將有有可可能能出出承承諾諾回回報報。。劣勢：承擔(dān)十年的返返租補貼；如后期經(jīng)營管管理沒有達(dá)到到預(yù)期目標(biāo)，，則承受返租租年限越長，，壓力越大。。因返租而產(chǎn)生生相應(yīng)的返租租法律風(fēng)險。。長期返租與短短期返租的比比較分析從銷售角度看看，短期返租租與長期返租租都會使得銷銷售速度加快快，兩者不會會對銷售成果果產(chǎn)生非常大大的區(qū)別。從風(fēng)險角度看看，短期返租租相對于長期期返租，后期期返租壓力小小，后期風(fēng)險險非常??；同同時也更能趨趨向政府相關(guān)關(guān)政策，避免免政策風(fēng)險。。7.2銷售策略7.3主要推廣策略略1.著重強調(diào)項目目的重要賣點點；2.媒體策略:媒體策略是招招商工作中重重要的環(huán)節(jié)，，也是推廣策策略的核心部部分，應(yīng)該結(jié)結(jié)合項目的整整體招商進(jìn)度度、重大事件件的時間節(jié)點點加以推廣。。3.媒體組合：造勢：從項目外包裝裝開始，招商商處包裝配合合，加大戶外外廣告投放，，如路旗、路路牌、樓體包包裝等，報紙紙、電臺、電電視均配合到到位，公交車車體、公交站站牌全面啟動動。引爆：即公開招商及及后一至二周周，全面媒體體鋪開，網(wǎng)站站、增加各酒酒店及高檔場場所信息傳遞遞；DM直郵單頁、短短信、戶外展展點設(shè)立、報報紙、電臺、、電視均配合合到位，公交交車體、公交交站牌全面啟啟動。一、社區(qū)商業(yè)業(yè)概述二、社區(qū)商業(yè)業(yè)的定位策劃劃三、社區(qū)商業(yè)業(yè)的分布特點點四、各種類型型商家的物業(yè)業(yè)條件要求五、社區(qū)商業(yè)業(yè)特色氛圍的的營造六、社區(qū)商業(yè)業(yè)物業(yè)管理七、社區(qū)商業(yè)業(yè)的營銷模式式八、香港商業(yè)業(yè)的借鑒目錄八、香港商業(yè)業(yè)的借鑒8.1選址、商圈分分析8.2人流動線規(guī)劃劃8.3招商及商戶組組合策略8.4空間與環(huán)境設(shè)設(shè)計特點8.5經(jīng)營管理特點點香港社區(qū)型購購物中心三大大代表作A、黃埔新天地地香港最具代表表性的社區(qū)型型購物中心，，以JUSCO作為主力店，，成為整體的的核心；蔡瀾瀾美食坊作為為次主力店，以以數(shù)量眾多的的社區(qū)配店作作為主要構(gòu)成成，成為獨具餐飲飲特色的主題題商業(yè)區(qū)。B、青衣城香港最具代表表性的社區(qū)主主題商場，位位于香港葵涌涌的青衣島，，作為最具情情景特色的購購物中心，是是香港地鐵公公司管理商場場的代表作。。耗費巨資營營造的“航海?！薄昂Ｑ蟆薄敝黝}，海洋洋生物、海員員、海盜、海海船等構(gòu)成了了一幅異國風(fēng)風(fēng)情的美麗畫畫卷。C、杏花新城作為九十年代代較具代表性性、實驗性的的社區(qū)商業(yè)典典范，杏花新新城的推出開開創(chuàng)了一個情情景商業(yè)的新新時代。其““杏花村”的的東方韻味與與歐式裝飾、、情景街區(qū)互互相融合，帶帶來一種全新新的體驗，可可以說是香港港商業(yè)發(fā)展的的里程碑之一一。8.1選址、商圈分分析香港購物中心心必須符合商商業(yè)用地選址址的一般區(qū)位位原則：最短時間原則則，即應(yīng)當(dāng)位位于人流集散散最方便的區(qū)區(qū)位；易達(dá)性原則，，易達(dá)性取決決于交通和道道路狀況；聚集原則，集集客能力強的的地方；接近購買力原原則，維持商商業(yè)項目存在在的最低服務(wù)務(wù)人口數(shù)量稱為人口門檻檻。商圈分析的三三個重點為：：人口特點及及購買力分析析、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)特點、競爭爭狀況與市場場飽和度；每每個商圈都包包含三個層次，主要的、、次要的和邊邊緣的。主要商圈容納納50％－80％的顧客；次要商圈包含含另外15％－25％的顧客；邊緣商圈包括括剩下的所有有顧客，分布布更加分散。。香港社區(qū)商業(yè)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)經(jīng)進(jìn)入成熟時時期，其規(guī)劃劃、布局已經(jīng)經(jīng)具備現(xiàn)代城城市型購物中中心的一些基基本特點，與與傳統(tǒng)意義上上的城市型購購物中心漸行行漸近。8.2人流動線規(guī)劃劃香港購物中心心外部人流導(dǎo)導(dǎo)入方面有九九個特點：地鐵出入口直直接進(jìn)入購物物中心；緊鄰巴士總站站或有多條巴巴士線路經(jīng)過過；通過天橋、而而且多數(shù)為全全封閉天橋與與街對面或住住宅區(qū)、寫字字樓相連；同時對多個樓樓層直接導(dǎo)入入外部人流，，使較多樓層層感覺象地面面層；配備有有必要要數(shù)量量的停停車位位，方方便駕駕車人人士抵抵達(dá)；；設(shè)計醒醒目的的主入入口，，在主