國家稅總何道成大師講解房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收政策

國家稅務(wù)總局所得稅管理司

何道成2011.9.

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》講解引言改革開放以來，隨著城市建設(shè)綜合開發(fā)、土地有償轉(zhuǎn)讓和住房商品化等重大政策的實(shí)施，我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了前所未有的高速發(fā)展時(shí)期，不僅成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，同時(shí)也是稅收收入的一項(xiàng)重要來源，因此，加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收的征收管理，已十分重要。

第一章總則第二章收入的稅務(wù)處理第三章成本費(fèi)用扣除的稅務(wù)第四章計(jì)稅成本的核算第五章特定事項(xiàng)的稅務(wù)第六章附則國家稅務(wù)總局所得稅管理司

何道成2010.3

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅處理辦法》講解

第一章總則5國稅31號(hào)文的出臺(tái)背景

---房開企業(yè)所得稅征管存在的主要問題○開發(fā)產(chǎn)品缺乏完工標(biāo)準(zhǔn)

導(dǎo)致：開發(fā)產(chǎn)品不能及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本預(yù)售收入不能及時(shí)轉(zhuǎn)為實(shí)際收入

從而導(dǎo)致：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能依法及時(shí)申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。

6房開企業(yè)所得稅征管存在的主要問題○多列預(yù)提費(fèi)用

---預(yù)提了不允許預(yù)提的配套工程(設(shè)施)建設(shè)費(fèi);---多預(yù)提了允許預(yù)提的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi);

---已完工的配套設(shè)施不及時(shí)的進(jìn)行清算;

---虛設(shè)配套設(shè)施并預(yù)提相關(guān)建造費(fèi)用.房開企業(yè)所得稅征管存在主要問題○混淆成本對(duì)象界限---自用房不單獨(dú)作為成本對(duì)象進(jìn)行核算;

---將開發(fā)產(chǎn)品作為固定資產(chǎn)核算或反之;---將共同性成本在已完工和未完工成本對(duì)象之間隨意進(jìn)行分配;

---通過擴(kuò)大拆遷補(bǔ)償面積,減少可售面積,多結(jié)經(jīng)營成本.

7房開企業(yè)所得稅征管存在主要問題○開具假發(fā)票---假票假業(yè)務(wù)

---真票假業(yè)務(wù)

---假票真業(yè)務(wù)89房開企業(yè)所得稅征管存在的主要問題○采取不正當(dāng)手段轉(zhuǎn)移利潤利用不同企業(yè)之間稅負(fù)不同、征管方式不同鉆稅收征管理漏洞。

比如:

通過關(guān)聯(lián)關(guān)系、核定征收等方式將利潤轉(zhuǎn)至施工環(huán)節(jié)、原材料供應(yīng)環(huán)節(jié)、裝修環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)。10房開企業(yè)所得稅征管存在的主要問題

○稅收征管難度大稅收制度不完善---導(dǎo)致查出問題沒有處理依據(jù)地方政府干預(yù)過多---導(dǎo)致不能依法進(jìn)行稅收處罰11房開企業(yè)業(yè)所得稅稅征管存存在的主主要問題題針對(duì)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)所所得稅征征管過程程中存在在的上述述問題,國家稅務(wù)務(wù)總局最最近幾年年相繼下下發(fā)了兩兩個(gè)文件件：---2003年度下發(fā)發(fā)了國稅稅發(fā)[2003]83號(hào)文；---2006年度,國家稅務(wù)務(wù)總局又又對(duì)[2003]83號(hào)文進(jìn)行行了進(jìn)一一步修訂訂、完善善,下發(fā)了國國稅發(fā)[2006]31號(hào)文；---2009年度，總總局將再再次下發(fā)發(fā)新的國國稅發(fā)[2009]31號(hào)文12新31號(hào)文的執(zhí)執(zhí)行范圍圍（一）包包括內(nèi)資資和外資資房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)（二）房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)以外其其他企業(yè)業(yè)從事的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營業(yè)業(yè)務(wù)13開發(fā)產(chǎn)品品的完工工標(biāo)準(zhǔn)○竣工證明明已報(bào)房房地產(chǎn)管管理部門門備案(不考慮工工程是否否已實(shí)際際完工或或通過驗(yàn)驗(yàn)收合格格或在會(huì)會(huì)計(jì)上是是否辦理理決算手手續(xù)）○開始投投入使用用:是指開始始辦理開開發(fā)產(chǎn)品品交付手手續(xù)(包括入住住手續(xù))或已實(shí)際際投入使使用.○取得初始始產(chǎn)權(quán)證證明上述三個(gè)個(gè)只要具具備其中中的一個(gè)個(gè)條件，，就應(yīng)視視為開發(fā)發(fā)產(chǎn)品已已完工。。應(yīng)注意問問題（一）《稅法》界定的完完工標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)與《建筑法》之間有區(qū)區(qū)別；（二）《稅法》界定的完完工標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)與會(huì)計(jì)計(jì)制度之之間有區(qū)區(qū)別15關(guān)于房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)核核定征收收問題○房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)不得事事前實(shí)行行核定征征收企業(yè)業(yè)所得稅稅○房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)如果果出現(xiàn)《稅收征收收管理法法》第十五條條規(guī)定的的情形，，可以按按核定征征收方式式計(jì)算征征收以前前年度應(yīng)應(yīng)納稅款款，同時(shí)時(shí)還應(yīng)承承擔(dān)相應(yīng)應(yīng)法律責(zé)責(zé)任。16第二章收收入入的稅務(wù)務(wù)處理17○以預(yù)售方方式取得得的銷售售收入銷售未完完工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品按《預(yù)售合同同》確定○以現(xiàn)房房方式取取得的銷銷售收入入銷售已完完工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品按《銷售合同同》確定銷售收入入確認(rèn)原原則房開企業(yè)業(yè)銷售主主要形式式18預(yù)售收入入征稅方方式---按實(shí)際征征收方式式對(duì)預(yù)售售收入征征收企業(yè)業(yè)所得稅稅。---預(yù)征和實(shí)實(shí)際征收收之間的的差別。。19（一）預(yù)預(yù)售方式式取得的的收入---開發(fā)產(chǎn)品品完工前前取得的的銷售收收入,包括定金、內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購、會(huì)會(huì)費(fèi)等,即不能確定為為預(yù)售收入。。（二）預(yù)計(jì)計(jì)計(jì)稅毛利率和和毛利額---指尚未扣除期期間費(fèi)用、營營業(yè)稅金及附附加、土地增增值稅的收入入。未完工開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的稅務(wù)處處理20未完工開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的稅務(wù)處處理問題：以預(yù)售售方式取得的的銷售收入是是否可以作為為廣告費(fèi)、業(yè)業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和和業(yè)務(wù)招待費(fèi)費(fèi)的計(jì)算基數(shù)數(shù)？回答：可以作為基數(shù)數(shù)！21計(jì)稅成本結(jié)算算時(shí)點(diǎn)老31號(hào)文規(guī)定為完完工之日。但但考慮到房地地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)的特殊性，，新31號(hào)文將其確定定為當(dāng)年企業(yè)業(yè)所得稅匯算算清繳結(jié)束前前之任何一日日，具體由開開發(fā)企業(yè)自行行確定。22完工開發(fā)產(chǎn)品品的稅務(wù)管理理○開發(fā)企業(yè)要向向主管稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)報(bào)告---開發(fā)產(chǎn)品完工工情況○開發(fā)企業(yè)在在年度納稅申申報(bào)時(shí)應(yīng)當(dāng)出出具：---稅務(wù)鑒定報(bào)告告---其他相關(guān)資料料23完工開發(fā)產(chǎn)品品的稅務(wù)管理理○當(dāng)開發(fā)企業(yè)不不能按規(guī)定結(jié)結(jié)算計(jì)稅成本本時(shí)，主管稅稅務(wù)機(jī)關(guān)有兩兩個(gè)權(quán)利：---計(jì)稅成本核定定權(quán)---稅收征管處罰罰權(quán)24第三章成本費(fèi)用扣除除的稅務(wù)處理理25已實(shí)現(xiàn)可售面面積×可售面積單位位工程成本○可售面積建建設(shè)部有關(guān)關(guān)規(guī)定○單位工程成本本成本對(duì)象的平平均計(jì)稅成本本成本對(duì)象總成成本÷總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品品的計(jì)稅成本本26○屬于成本對(duì)象象完工前發(fā)生生的費(fèi)用◎直接成本直直接計(jì)入◎能分清成本本對(duì)象的間接接成本直接計(jì)計(jì)入◎不能分清成成本對(duì)象的間間接成本、共共同成本可根據(jù)受益對(duì)象象按權(quán)責(zé)發(fā)生生的原則配比比計(jì)入共同性成本的的扣除27○屬于成本對(duì)象象完工后發(fā)生生的費(fèi)用，2次分?jǐn)偂虻?次◎◎第2次已銷開發(fā)產(chǎn)品品：當(dāng)期扣除除已完工成本對(duì)對(duì)象未銷開發(fā)產(chǎn)品品：銷售時(shí)扣扣除未完工成本對(duì)對(duì)象在建成本對(duì)象象未建成本對(duì)象象共同性成本的的扣除28公共配套設(shè)施施判定標(biāo)準(zhǔn)○產(chǎn)權(quán)關(guān)系○可否銷售○可否經(jīng)營29會(huì)所等配套設(shè)設(shè)施建造費(fèi)用用○按公共配套設(shè)設(shè)施處理非營利性且產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬于全體體業(yè)主無償贈(zèng)與地方方政府、公用用事業(yè)單位○按建造固定資資產(chǎn)處理○按建造開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品處理30郵電通訊、學(xué)學(xué)校、醫(yī)療設(shè)設(shè)施○出售的，按銷銷售開發(fā)產(chǎn)品品處理○出租的，按自自建固定資產(chǎn)產(chǎn)處理○無償贈(zèng)與國家家有關(guān)業(yè)務(wù)管管理部門的，，按配套設(shè)施施進(jìn)行處理○有償移交國家有關(guān)業(yè)務(wù)務(wù)管理部門，，取得補(bǔ)償?shù)牡?，直接抵扣扣建設(shè)成本31售房部、接待待處、樣板房房建設(shè)及裝修修○能夠單獨(dú)核算算成本，按建建造固定資產(chǎn)產(chǎn)處理○不能單獨(dú)核算算成本，按建建造開發(fā)產(chǎn)品品32利息○為建造開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品借入資金金而發(fā)生的符符合稅收規(guī)定定的借款費(fèi)用用：◎?qū)儆诔杀緦?duì)對(duì)象完工前發(fā)發(fā)生的，應(yīng)配配比計(jì)入成本本對(duì)象?！?qū)儆诔杀緦?duì)對(duì)象完工后發(fā)發(fā)生的，可作作為財(cái)務(wù)費(fèi)用用直接扣除。。33利息○向金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)借集團(tuán)內(nèi)部部其他企業(yè)、、單位使用的的。借入方出具開開發(fā)企業(yè)從金金融機(jī)構(gòu)取得得借款的證明文件，支付的利息息準(zhǔn)予按稅收收有關(guān)規(guī)定在在稅前扣除34折舊費(fèi)用發(fā)企業(yè)將開發(fā)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固固定資產(chǎn)的，，可按稅收規(guī)規(guī)定扣除折舊舊費(fèi)用。自用用時(shí)間必須超超過一年以上上。未轉(zhuǎn)作固定資資產(chǎn)的，不得得扣除折舊費(fèi)費(fèi)用。第四章計(jì)稅成本講解解36開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅稅成本概念是指房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)在開開發(fā)土地，建建造住宅、商商業(yè)用房以及及其他建筑物物、附著物、、配套設(shè)施等等開發(fā)產(chǎn)品時(shí)時(shí)所發(fā)生的按按照稅收規(guī)定定進(jìn)行核算與與計(jì)量的各項(xiàng)項(xiàng)耗費(fèi)。37開發(fā)企業(yè)的各各項(xiàng)耗費(fèi)按其其性質(zhì)和因果果關(guān)系可以區(qū)區(qū)分為:期間費(fèi)用和開開發(fā)產(chǎn)品成本本開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)計(jì)成本與計(jì)稅稅成本已銷開發(fā)產(chǎn)品品與未銷開發(fā)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成成本完工開發(fā)產(chǎn)品品與未完工開開發(fā)品計(jì)稅成成本開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅稅成本分類38成本對(duì)象是為為歸集和分配配開發(fā)產(chǎn)品開開發(fā)、建造過過程中的各項(xiàng)項(xiàng)耗費(fèi)而確定定的費(fèi)用承擔(dān)擔(dān)者。計(jì)稅成成本對(duì)象的確確定有6個(gè)原則:(一)可否銷售原則則。開發(fā)產(chǎn)品品能夠?qū)ν饨?jīng)經(jīng)營銷售的，，應(yīng)作為獨(dú)立立的成本對(duì)象象進(jìn)行成本核核算；不能對(duì)對(duì)外經(jīng)營銷售售的，應(yīng)作為為配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)用攤?cè)肫渌杀緦?duì)象。。成本對(duì)象的確確定原則39（二）定價(jià)價(jià)差異原則。。開產(chǎn)品因其其預(yù)期售價(jià)存存在較大差異異的，應(yīng)分別別作為成本對(duì)對(duì)象進(jìn)行核算算。（三）產(chǎn)品品差異原則。。開發(fā)產(chǎn)品因因建筑上存在在明顯差異可可能導(dǎo)致其建建造成本出現(xiàn)現(xiàn)較大差異的的，要分別作作為成本對(duì)象象進(jìn)行核算。。成本對(duì)象的確確定原則40（四）分類歸歸集原則。對(duì)對(duì)同一開發(fā)地地點(diǎn)、開竣工工時(shí)間相近、、結(jié)構(gòu)類型相相似群體開發(fā)發(fā)的項(xiàng)目，可可以作為一個(gè)個(gè)成本對(duì)象進(jìn)進(jìn)行核算。（五）功能區(qū)區(qū)分原則。開開發(fā)項(xiàng)目某組組成部分相對(duì)對(duì)獨(dú)立，且具具有不同使用用功能相時(shí)，，可以作為一一個(gè)成本對(duì)象象進(jìn)行核算。。成本對(duì)象的的確定原則則41（六）權(quán)益益區(qū)分原則則。開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目屬于受受托代建的的或多方合合作開發(fā)的的，應(yīng)結(jié)合合上述原則則分別劃分分成本對(duì)象象進(jìn)行核算算。成本對(duì)象的的確定原則則42開發(fā)產(chǎn)品計(jì)計(jì)稅成本支支出項(xiàng)目有有6個(gè):（一）土地地征用費(fèi)及及拆遷補(bǔ)償償費(fèi)。指為為取得土地地開發(fā)使用用權(quán)（或開開發(fā)權(quán)）而而發(fā)生的各各項(xiàng)費(fèi)用，，主要包括括土地買價(jià)價(jià)或出讓金金、大市政政配套費(fèi)、、契稅、耕耕地占用稅稅、土地使使用費(fèi)、土土地閑置費(fèi)費(fèi)、土地變變更用途和和超面積補(bǔ)補(bǔ)交的地價(jià)價(jià)及相關(guān)稅稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支支出、安置置及動(dòng)遷支支、農(nóng)作物物補(bǔ)償費(fèi)、、危房補(bǔ)償償費(fèi)等。計(jì)稅成本項(xiàng)項(xiàng)目43（二）前期期工程費(fèi)。。指在取得得土地開發(fā)發(fā)權(quán)（或開開發(fā)權(quán)）之之后、項(xiàng)目目開發(fā)之前前發(fā)生的水水文地質(zhì)勘勘察、測繪繪、規(guī)劃、、設(shè)計(jì)、可可行性研究究、籌建、、場地通平平等前期費(fèi)費(fèi)用。計(jì)稅成本項(xiàng)項(xiàng)目44（三）建筑筑安裝工程程費(fèi)。指開開發(fā)項(xiàng)目開開發(fā)過程中中發(fā)生的各各項(xiàng)建筑安安裝費(fèi)用，，包括開發(fā)發(fā)企業(yè)以出出包方式支支付給承包包單位的建建筑安裝工工程費(fèi)和以以自營方式式發(fā)生的列列入開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目施工預(yù)預(yù)算范疇內(nèi)內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用。主要要包括開發(fā)發(fā)項(xiàng)目建筑筑工程費(fèi)和和開發(fā)項(xiàng)目目安裝工程程費(fèi)等。計(jì)稅成本項(xiàng)項(xiàng)目45（四）基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)。指開開發(fā)項(xiàng)目在在開發(fā)過程程中所發(fā)生生的各項(xiàng)基基礎(chǔ)設(shè)施支支出，主要要包括開發(fā)發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道道路、供水水、供電、、供氣、排排污、排洪洪、通訊、、照明等社社區(qū)管網(wǎng)工工程費(fèi)和環(huán)環(huán)境衛(wèi)生、、園林綠化化等園林環(huán)環(huán)境工程費(fèi)費(fèi)。計(jì)稅成本項(xiàng)項(xiàng)目46（五）公共共配套設(shè)施施費(fèi)：指開開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)發(fā)生的、、獨(dú)立的、、非營利性性且產(chǎn)權(quán)屬屬于全體業(yè)業(yè)主的，或或無償贈(zèng)與與地方政府府、政府公公用事業(yè)單單位的公共共配套設(shè)施施支出。主主要包括居居委會(huì)、派派出所、崗崗?fù)?、電站站、熱力站站、水廠、、文體場館館、兒童樂樂園、自行行車棚等。。計(jì)稅成本項(xiàng)項(xiàng)目47（六）開發(fā)發(fā)間接費(fèi)。。指開發(fā)企企業(yè)為直接接組織和管管理開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目所發(fā)生生的，且不不能將其歸歸屬于某一一特定成本本對(duì)象的成成本費(fèi)用性性支出。主主要包括管管理人員工工資、職工工福利費(fèi)、、折舊費(fèi)、、修理費(fèi)、、辦公費(fèi)、、水電費(fèi)、、勞動(dòng)保護(hù)護(hù)費(fèi)、工程程管理費(fèi)、、周轉(zhuǎn)房攤攤銷以及項(xiàng)項(xiàng)目營銷設(shè)設(shè)施建造費(fèi)費(fèi)等。計(jì)稅成本項(xiàng)項(xiàng)目48計(jì)稅成本核核算的一般般程序分為為5步:（一）對(duì)當(dāng)當(dāng)期實(shí)際發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)項(xiàng)支出，按按其性質(zhì)、、經(jīng)濟(jì)用途途及發(fā)生的的地點(diǎn)、時(shí)時(shí)間區(qū)進(jìn)行行整理、歸歸類，并將將其區(qū)分為為應(yīng)計(jì)入開開發(fā)產(chǎn)品計(jì)計(jì)稅成本對(duì)對(duì)象的成本本和應(yīng)在當(dāng)當(dāng)期稅前扣扣除的期間間費(fèi)用。同同時(shí)還應(yīng)對(duì)對(duì)當(dāng)期尚未未發(fā)生但應(yīng)應(yīng)由當(dāng)期負(fù)負(fù)擔(dān)的預(yù)提提費(fèi)用和當(dāng)當(dāng)期已經(jīng)發(fā)發(fā)生但應(yīng)按按受益期分分?jǐn)偟拇龜倲傎M(fèi)用，按按稅收規(guī)定定進(jìn)行確認(rèn)認(rèn)。計(jì)稅成本核核算的一般般程序49（二）對(duì)當(dāng)當(dāng)期應(yīng)計(jì)入入開發(fā)產(chǎn)品品成本中的的各項(xiàng)實(shí)際際支出、預(yù)預(yù)提費(fèi)用、、待攤費(fèi)用用等合理的的劃分為直直接成本、、間接成本本和共同成成本。計(jì)稅成本核核算的一般般程序50（三）對(duì)當(dāng)當(dāng)期已完工工成本對(duì)象象的計(jì)稅成成本進(jìn)行結(jié)結(jié)算，并按按房地產(chǎn)主主管部門核核定的可售售面積計(jì)算算其單位工工程成本。?？墒勖娣e單單位工程成成本=成本對(duì)象總總成本÷總可售面積積。計(jì)稅成本核核算的一般般程序51（四）對(duì)當(dāng)當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售的可可售面積，，按其單位位工程成本本計(jì)算出已已銷產(chǎn)品開開發(fā)產(chǎn)品的的計(jì)稅成本本，并在當(dāng)當(dāng)期納稅申申報(bào)時(shí)進(jìn)行行扣除。已銷開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的計(jì)稅稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售售的可售面面積×可售面積單單位工程成成本。計(jì)稅成本核核算的一般般程序52（五）對(duì)前前期已完工工開發(fā)產(chǎn)品品本期應(yīng)負(fù)負(fù)擔(dān)的成本本費(fèi)用按已已銷開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品和未銷銷開發(fā)產(chǎn)品品進(jìn)行分配配，其中應(yīng)應(yīng)由已銷開開發(fā)產(chǎn)品負(fù)負(fù)擔(dān)的部分分，在當(dāng)期期納稅申報(bào)報(bào)時(shí)進(jìn)行扣扣除。計(jì)稅成本核核算的一般般程序53開發(fā)企業(yè)發(fā)發(fā)生的應(yīng)計(jì)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本中中的費(fèi)用其其直接成本本和能夠分分清成本負(fù)負(fù)擔(dān)對(duì)象的的間接成本本，直接計(jì)計(jì)入成本對(duì)對(duì)象。共同同成本和不不能分清負(fù)負(fù)擔(dān)對(duì)象的的間接成本本，應(yīng)按受受益的原則則和配比的的原則分配配至各成本本對(duì)象，具具體分配方方法有5種。計(jì)稅成本項(xiàng)項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方法54（一）占地地面積法指按已動(dòng)工工開發(fā)成本本對(duì)象占地地面積占開開發(fā)用地總總積面的比比例進(jìn)行分分配。計(jì)稅成本項(xiàng)項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方法55（一）占地地面積法1、一次性開開發(fā)的計(jì)算算公式按某一成本本對(duì)象占地地面積占全全部成本對(duì)對(duì)象占地總總積面的比比例進(jìn)行分分配。某一成本對(duì)對(duì)象應(yīng)分配配的成本=該成本對(duì)象象占地面積積÷全部成本對(duì)對(duì)象占地總總面積×應(yīng)分配的開開發(fā)成本計(jì)稅成本項(xiàng)項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方法56（一）占地地面積法2、分期開發(fā)發(fā)首先按期內(nèi)內(nèi)全部成本本對(duì)象占地地面積占開開發(fā)用地總總積面的比比例進(jìn)行分分配，然后后再按某一一成本對(duì)象象占地面積積占期內(nèi)全全部成本對(duì)對(duì)象占地總總積面的比比例進(jìn)行分分配。計(jì)稅成本項(xiàng)項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方法57（一）占地地面積法2、分期開發(fā)發(fā)的計(jì)算公公式期內(nèi)全部成成本對(duì)象應(yīng)應(yīng)負(fù)擔(dān)的成成本=期內(nèi)成本對(duì)對(duì)象占地面面積÷開發(fā)用地總總面積×應(yīng)分配的開開發(fā)成本期內(nèi)某一成成本對(duì)象應(yīng)應(yīng)分配的成成本=該成本對(duì)象象占地面積積÷期內(nèi)全部成成本對(duì)象占占地面積×期內(nèi)全部成成本對(duì)象應(yīng)應(yīng)負(fù)擔(dān)的成成本計(jì)稅成本項(xiàng)項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方法58（一）占地地面積法2、分期開發(fā)發(fā)期內(nèi)全部成成本對(duì)象應(yīng)應(yīng)負(fù)擔(dān)的占占地面積為為期內(nèi)開發(fā)發(fā)用地占地地面積減除除應(yīng)由各期期成本對(duì)象象共同負(fù)擔(dān)擔(dān)的占地面面積。計(jì)稅成本項(xiàng)項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方法59（二）建筑筑面積法指按已動(dòng)工工開發(fā)成本本對(duì)象建筑筑面積占開開發(fā)用地總總建筑積面面的比例進(jìn)進(jìn)行分配。。計(jì)稅成本項(xiàng)項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方法60（二）建筑筑面積法1、一次性開開發(fā)的計(jì)算算公式按某一成本本對(duì)象建筑筑面積占全全部成本對(duì)對(duì)象建筑積積面的比例例進(jìn)行分配配。某一成本對(duì)對(duì)象應(yīng)分配配的成本=該成本對(duì)象象建筑面積積÷全部成本對(duì)對(duì)象建筑面面積×應(yīng)分配的開開發(fā)成本計(jì)稅成本項(xiàng)項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方法61（二）建筑筑面積法2、分期開發(fā)發(fā)首先按期內(nèi)內(nèi)全部成本本對(duì)象建筑筑面積占開開發(fā)用地計(jì)計(jì)劃建筑積積面的比例例進(jìn)行分配配，然后再再按某一成成本對(duì)象建建筑面積占占期內(nèi)全部部成本對(duì)象象建筑積面面的比例進(jìn)進(jìn)行分配。。計(jì)稅成本項(xiàng)項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方法62（三）直接接成本法指按期內(nèi)某某一成本對(duì)對(duì)象的直接接開發(fā)成本本占期內(nèi)全全部成本對(duì)對(duì)象直接開開發(fā)成本的的比例進(jìn)行行分配。該該僅適用用于一次性性開發(fā)或同同一期內(nèi)的的成本分配配。計(jì)稅成本項(xiàng)項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方法63（三）直接接成本法計(jì)算公式：：某一成本對(duì)對(duì)象應(yīng)分配配的成本=該成本對(duì)象象直接開發(fā)發(fā)成本÷期內(nèi)全部成成本對(duì)直接接開發(fā)成本本×應(yīng)分配的開開發(fā)成本計(jì)稅成本項(xiàng)項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方法64（四）預(yù)算算造價(jià)法指按期內(nèi)某某一成本對(duì)對(duì)象預(yù)算造造價(jià)占期內(nèi)內(nèi)全部成本本對(duì)象預(yù)算算造價(jià)的比比例進(jìn)行分分配。該該僅適用用于一次性性開發(fā)或同同一期內(nèi)的的成本分配配。計(jì)稅成本項(xiàng)項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方法65（四）預(yù)算算造價(jià)法計(jì)算公式：：某一成本對(duì)對(duì)象應(yīng)分配配的成本=該成本對(duì)象象預(yù)算造價(jià)價(jià)÷期內(nèi)全部成成本對(duì)預(yù)算算造價(jià)×應(yīng)分配的開開發(fā)成本計(jì)稅成本項(xiàng)項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方法66下列共同性性成本項(xiàng)目目或不能分分清成本對(duì)對(duì)象的間接接成本項(xiàng)目目必須按以以下方法進(jìn)進(jìn)行分配：：（一一））土土地地征征用用及及拆拆遷遷補(bǔ)補(bǔ)償償費(fèi)費(fèi)（（或或自自用用土土地地開開發(fā)發(fā)成成本本）），，應(yīng)應(yīng)按按占占地地面面積積法法進(jìn)進(jìn)行行分分配配。。計(jì)稅稅成成本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方方法法67下列列共共同同性性成成本本項(xiàng)項(xiàng)目目或或不不能能分分清清成成本本對(duì)對(duì)象象的的間間接接成成本本項(xiàng)項(xiàng)目目必必須須按按以以下下方方法法進(jìn)進(jìn)行行分分配配：：（二二））公公共共配配套套設(shè)設(shè)施施開開發(fā)發(fā)成成本本（（或或公公共共配配套套設(shè)設(shè)施施開開發(fā)發(fā)成成本本費(fèi)費(fèi)））按按建建筑筑面面積積法法在在可可售售計(jì)計(jì)稅稅成成本本對(duì)對(duì)象象間間進(jìn)進(jìn)行行分分配配。。計(jì)稅稅成成本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方方法法68下列共同性成成本項(xiàng)目或不不能分清成本本對(duì)象的間接接成本項(xiàng)目必必須按以下方方法進(jìn)行分配配：（三）其他成成本項(xiàng)目的分分配法由開發(fā)發(fā)企業(yè)自行確確定。計(jì)稅成本項(xiàng)目目的結(jié)轉(zhuǎn)方法法69單獨(dú)建造的，，應(yīng)作為獨(dú)立立的成本對(duì)象象進(jìn)行核算，，利用地下基基礎(chǔ)設(shè)施建造造的，不進(jìn)行行成本核算，，待實(shí)際銷售售時(shí)再作稅務(wù)務(wù)處理。停車位70開發(fā)產(chǎn)品完工工后，如果因因保證質(zhì)量需需要而未全部部付款給施工工單位，沒能能取得全部工工程款發(fā)票的的，可憑有關(guān)關(guān)合同、協(xié)議議在全部工程程款的10%以內(nèi)預(yù)提，計(jì)計(jì)入相關(guān)成本本對(duì)象，至保保質(zhì)期滿后再再行調(diào)整。質(zhì)量保證金71開發(fā)企業(yè)支付付給物業(yè)管理理公司的費(fèi)用用，如果約定定給業(yè)主并專?？顚Ｓ玫模?，可據(jù)實(shí)稅前前扣除。物業(yè)管理費(fèi)72開發(fā)企業(yè)按規(guī)規(guī)定補(bǔ)償給拆拆遷戶的，其其建筑成本可可作為共同性性成本進(jìn)行稅稅務(wù)處理，超超過補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的，則正常常銷售進(jìn)行處處理?；剡w房73開發(fā)企業(yè)境外外支付銷售費(fèi)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)的的，按10%稅前扣除。境外支付銷售售費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)問題74第五章特定事項(xiàng)的稅稅務(wù)處理75合作建造開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)務(wù)處理（一）定義開發(fā)企業(yè)以本本企業(yè)為主體體聯(lián)合其他企企業(yè)、單位、、個(gè)人合作或或合資開發(fā)房房地產(chǎn)項(xiàng)目，，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法法人公司的，為合作建建造開發(fā)產(chǎn)品品。76（二）分配開開發(fā)產(chǎn)品的稅稅務(wù)處理○收入確認(rèn)的的時(shí)點(diǎn)：首次分配開發(fā)產(chǎn)品品時(shí)○收入確認(rèn)的的范圍：應(yīng)分開發(fā)產(chǎn)品○兩種處理方方法已結(jié)算計(jì)稅成成本：計(jì)稅成成本與投資額