城市房地產(chǎn)管理法

城市房地產(chǎn)管理法第一節(jié)概述

一、房地產(chǎn)概述房地產(chǎn)是土地、房屋財(cái)產(chǎn)的總稱。在我國(guó)，按照土地資源狀況和土地利用總體規(guī)劃，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。房屋是指土地上的居民住房、工商業(yè)用房、辦公用房（寫字樓）等建筑物及其構(gòu)筑物。房產(chǎn)與地產(chǎn)有時(shí)可分，有時(shí)不可分。當(dāng)土地作為耕地或者空地時(shí)，它只是地產(chǎn)；當(dāng)在土地上建房時(shí)，地產(chǎn)與房產(chǎn)則連為一體，稱為房地產(chǎn)。所以，“房地產(chǎn)”一詞有廣義、狹義兩種用法，有時(shí)指土地或房屋，有時(shí)指土地和房屋。二、房地產(chǎn)法立法概況房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱?！锻恋毓芾矸ā贰冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》《物權(quán)法》

房地產(chǎn)法體現(xiàn)私法上的意思自治和權(quán)利保護(hù)，屬于民法特別法。由于房地產(chǎn)的特殊性，使國(guó)家干預(yù)的意志貫穿于權(quán)利的產(chǎn)生、利用、變更等所有環(huán)節(jié)，因此屬于經(jīng)濟(jì)法的范疇。國(guó)家干預(yù)通過行政法規(guī)、政策的方式予以實(shí)現(xiàn)，認(rèn)為屬于行政法的范疇。

邊緣性二、管理體制房地產(chǎn)分管建設(shè)部門、土地部門第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)用地管理一、土地所有權(quán)的歸屬國(guó)家

《土地管理法》第八條城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。集體《土地管理法》第八條農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。征用土地的補(bǔ)償安置

征地費(fèi)用一般由以下幾部分構(gòu)成：

①土地補(bǔ)償費(fèi)。土地補(bǔ)償費(fèi)是對(duì)土地所有人或使用人對(duì)土地的投入和收益的補(bǔ)償。該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍

②安置補(bǔ)助費(fèi)。安置補(bǔ)助費(fèi)是為安置以土地為主要生產(chǎn)資料并取得生活來源的農(nóng)業(yè)人口的生活所給予的補(bǔ)助費(fèi)用。為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。最高額限制經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。③青苗補(bǔ)償償費(fèi)④地上附著著物補(bǔ)償費(fèi)⑤新菜地開開發(fā)建設(shè)基金金⑥土地復(fù)墾墾費(fèi)或耕地開開墾費(fèi)二、土地使用用權(quán)出讓（一）概念國(guó)家將國(guó)有土土地使用權(quán)在在一定年限內(nèi)內(nèi)出讓給土地地使用者，由由土地使用者者向國(guó)家交付付土地使用權(quán)權(quán)出讓金的行行為。法律特征土地出讓方只只能是國(guó)家（（禁止集體土土地有償出讓讓）小小產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房個(gè)人合作建房房客體是一定年年限的國(guó)有土土地使用權(quán)是要式法律行行為：書面合合同；辦理登登記手續(xù)（二）出讓的的方式《房地產(chǎn)法》》第13條：：商業(yè)、旅游游、娛樂和豪豪華住宅用地地，有條件的的，必須采取取拍賣、招標(biāo)標(biāo)方式；沒有有條件，不能能采取拍賣、、招標(biāo)方式的的，可以采取取雙方協(xié)議方方式。采取雙雙方協(xié)議方式式出讓土地使使用權(quán)的出讓讓金不得低于于國(guó)家規(guī)定所所確定的最低低價(jià)。拍賣出讓招招標(biāo)出出讓協(xié)協(xié)議出讓（三）土地使使用權(quán)的最高高年限1、住宅用地地70年2、工業(yè)用地地50年3、教育、科科技、文化、、衛(wèi)生、體育育用地50年年4、商業(yè)、旅旅游、娛樂用用地40年5、綜合或者者其他用地50年房屋買賣合同同關(guān)于土地使使用權(quán)的條款款1、70年還還是50年2、年限縮短短未告知是否否構(gòu)成欺詐3、年限縮短短對(duì)房屋所有有權(quán)是否有影影響（四）土地使使用權(quán)終止1、使用期限限屆滿2、根據(jù)社會(huì)會(huì)公共利益的的需要提前收收回3、因逾期開開發(fā)被無償收收回4、土地滅失失（四）土地使使用權(quán)續(xù)期使用期滿，最最遲應(yīng)于屆滿滿前一年申請(qǐng)請(qǐng)續(xù)期限。批批準(zhǔn)的，重新新簽訂合同，，支付土地使使用權(quán)出讓金金。三、土地使用用權(quán)劃撥（一）概念經(jīng)縣級(jí)以上人人民政府依法法批準(zhǔn)，在土土地使用者繳繳納補(bǔ)償、安安置等費(fèi)用后后將該幅土地地交付其使用用，或?qū)⑼恋氐厥褂脵?quán)無償償交付給土地地使用者使用用的行為。（二）劃撥的的范圍國(guó)家機(jī)關(guān)用地地和軍事用地地城市基礎(chǔ)設(shè)施施用地和公益益事業(yè)用地國(guó)家重地扶持持的能源、交交通、水利等等項(xiàng)目用地；；法律法規(guī)規(guī)定定的其他用地地安安置房屋、經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房注意土地使用權(quán)可可以是有期限限的，也可以以是無期限的的。劃撥的土地使使用權(quán)，不可可以轉(zhuǎn)讓、出出租、抵押。。四、城市房屋征收收（拆遷）《城市房屋拆拆遷管理?xiàng)l例例》《《國(guó)有有土地上房屋屋征收與補(bǔ)償償條例》房屋拆遷進(jìn)程程伴隨著：暴力力、暴利（一）立法背背景2007年3月，全國(guó)人人大通過物權(quán)權(quán)法。物權(quán)法法正式實(shí)施后后拆遷將“無無法可依”。。2007年8月，修改了了城市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法，增增加規(guī)定，““為了公共利利益的需要，，國(guó)家可以征征收國(guó)有土地地上單位和個(gè)個(gè)人的房屋，，并依法給予予拆遷補(bǔ)償，，維護(hù)被征收收人的合法權(quán)權(quán)益；征收個(gè)個(gè)人住宅的，，還應(yīng)當(dāng)保障障被征收人的的居住條件。。具體辦法由由國(guó)務(wù)院規(guī)定定?！痹摿⒎ㄊ跈?quán)作作出后，2007年12月，國(guó)務(wù)院院常務(wù)會(huì)議首首次審議了國(guó)國(guó)有土地上房房屋征收與拆拆遷補(bǔ)償條例例，但未獲通通過。在2010年1月29日日和12月月15日，，國(guó)務(wù)務(wù)院法法制辦辦兩次次就征征收條條例公公開征征求意意見，，開了了行政政立法法兩次次征求求意見見的先先例。。2011年年1月月19日，，國(guó)務(wù)務(wù)院總總理溫溫家寶寶主持持的國(guó)國(guó)務(wù)院院常務(wù)務(wù)會(huì)議議原則則通過過了征征收條條例。。21日，，溫家家寶簽簽署第第590號(hào)號(hào)國(guó)務(wù)務(wù)院令令，正正式公公布征征收條條例。。（二））房屋屋征收收的概概念和和種類類1、房房屋征征收的概念念房屋征征收是指根根據(jù)公公共利利益需需要，，拆除除和遷遷移建建設(shè)用用地范范圍內(nèi)內(nèi)的房房屋及及其他他設(shè)施施，并并給予予公平補(bǔ)補(bǔ)償?shù)男袨闉?。公共利利益《?guó)有有土地地上房房屋征征收與與補(bǔ)償償條例例》第八條條為了保保障國(guó)國(guó)家安安全、、促進(jìn)進(jìn)國(guó)民民經(jīng)濟(jì)濟(jì)和社社會(huì)發(fā)發(fā)展等等公共共利益益的需需要，，有下下列情情形之之一，，確需需征收收房屋屋的，，由市市、縣縣級(jí)人人民政政府作作出房房屋征征收決決定：：（一））國(guó)防防和外外交的的需要要；（二））由政政府組組織實(shí)實(shí)施的的能源源、交交通、、水利利等基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)的的需要要；（三））由政政府組組織實(shí)實(shí)施的的科技技、教教育、、文化化、衛(wèi)衛(wèi)生、、體育育、環(huán)環(huán)境和和資源源保護(hù)護(hù)、防防災(zāi)減減災(zāi)、、文物物保護(hù)護(hù)、社社會(huì)福福利、、市政政公用用等公公共事事業(yè)的的需要要；（（四四）由由政府府組織織實(shí)施施的保保障性性安居居工程程建設(shè)設(shè)的需需要；；（（五））由政政府依依照城城鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃法法有關(guān)關(guān)規(guī)定定組織織實(shí)施施的對(duì)對(duì)危房房集中中、基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施落落后等等地段段進(jìn)行行舊城城區(qū)改改建的的需要要；（（六六）法法律、、行政政法規(guī)規(guī)規(guī)定定的其其他公公共利利益的的需要要。第九九條條依照照本本條條例例第第八八條條規(guī)規(guī)定定，，確確需需征征收收房房屋屋的的各各項(xiàng)項(xiàng)建建設(shè)設(shè)活活動(dòng)動(dòng)，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)符符合合國(guó)國(guó)民民經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)和和社社會(huì)會(huì)發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃、、土土地地利利用用總總體體規(guī)規(guī)劃劃、、城城鄉(xiāng)鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃劃和和專專項(xiàng)項(xiàng)規(guī)規(guī)劃劃。。保保障障性性安安居居工工程程建建設(shè)設(shè)、、舊舊城城區(qū)區(qū)改改建建，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)納納入入市市、、縣縣級(jí)級(jí)國(guó)國(guó)民民經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)和和社社會(huì)會(huì)發(fā)發(fā)展展年年度度計(jì)計(jì)劃劃。。經(jīng)地地方方人人大大批批準(zhǔn)準(zhǔn)。。公公共共利利益益的的最最后后判判斷斷權(quán)權(quán)交交由由地地方方人人大大負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)。。兩次次的的征征求求意意見見稿稿中中，，都都規(guī)規(guī)定定了了國(guó)國(guó)家家機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)辦辦公公用用房房建建設(shè)設(shè)的的需需要要屬屬于于公公共共利利益益，，但但不不少少人人對(duì)對(duì)此此有有不不同同意意見見。。條條例例刪刪除除了了這這一一規(guī)規(guī)定定，，并并增增加加了了““外外交交需需要要””為為公公共共利利益益。。2、、征征收收主主體體第四四條條市、、縣縣級(jí)級(jí)人人民民政政府府負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)本本行行政政區(qū)區(qū)域域的的房房屋屋征征收收與與補(bǔ)補(bǔ)償償工工作作。。市市、、縣縣級(jí)級(jí)人人民民政政府府確確定定的的房房屋屋征征收收部部門門（（以以下下稱稱房房屋屋征征收收部部門門））組組織織實(shí)實(shí)施施本本行行政政區(qū)區(qū)域域的的房房屋屋征征收收與與補(bǔ)補(bǔ)償償工工作作。。第五五條條房屋屋征征收收部部門門可可以以委委托托房房屋屋征征收收實(shí)實(shí)施施單單位位，，承承擔(dān)擔(dān)房房屋屋征征收收與與補(bǔ)補(bǔ)償償?shù)牡木呔唧w體工工作作。。房房屋屋征征收收實(shí)實(shí)施施單單位位不不得得以以營(yíng)營(yíng)利利為為目目的的。。房屋屋征征收收部部門門對(duì)對(duì)房房屋屋征征收收實(shí)實(shí)施施單單位位在在委委托托范范圍圍內(nèi)內(nèi)實(shí)實(shí)施施的的房房屋屋征征收收與與補(bǔ)補(bǔ)償償行行為為負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)監(jiān)監(jiān)督督，，并并對(duì)對(duì)其其行行為為后后果果承承擔(dān)擔(dān)法法律律責(zé)責(zé)任任。。重大大轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變由政政府府許許可可拆拆遷遷轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變?yōu)闉閲?guó)國(guó)家家依依法法征征收收，，與與商商業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)徹徹底底分分開開。。這這標(biāo)標(biāo)志志著著國(guó)國(guó)家家公公共共利利益益征征收收與與商商業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)拆拆遷遷許許可可混混為為一一談?wù)劦牡牟鸩疬w遷模模式式已已成成為為歷歷史史。。政府府是是唯唯一一的的征征收收補(bǔ)補(bǔ)償償主主體體。。這這意意味味著著公公益益性性征征收收、、補(bǔ)補(bǔ)償償?shù)牡闹髦黧w體只只能能是是政政府府，，而而不不再再包包括括開開發(fā)發(fā)商商。。3、、先先補(bǔ)補(bǔ)償償、、后后搬搬遷遷第二二十十七七條條實(shí)施施房房屋屋征征收收應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)先先補(bǔ)補(bǔ)償償、、后后搬搬遷遷。。作作出出房房屋屋征征收收決決定定的的市市、、縣縣級(jí)級(jí)人人民民政政府府對(duì)對(duì)被被征征收收人人給給予予補(bǔ)補(bǔ)償償后后，，被被征征收收人人應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)在在補(bǔ)補(bǔ)償償協(xié)協(xié)議議約約定定或或者者補(bǔ)補(bǔ)償償決決定定確確定定的的搬搬遷遷期期限限內(nèi)內(nèi)完完成成搬搬遷遷。。任何何單單位位和和個(gè)個(gè)人人不不得得采采取取暴暴力力、、威威脅脅或或者者違違反反規(guī)規(guī)定定中中斷斷供供水水、、供供熱熱、、供供氣氣、、供供電電和和道道路路通通行行等等非非法法方方式式迫迫使使被被征征收收人人搬搬遷遷。。禁禁止止建建設(shè)設(shè)單單位位參參與與搬搬遷遷活活動(dòng)動(dòng)。。4、、補(bǔ)補(bǔ)償償?shù)谑咂邨l條作出出房房屋屋征征收收決決定定的的市市、、縣縣級(jí)級(jí)人人民民政政府府對(duì)對(duì)被被征征收收人人給給予予的的補(bǔ)補(bǔ)償償包包括括：：（（一一））被被征征收收房房屋屋價(jià)價(jià)值值的的補(bǔ)補(bǔ)償償；；（（二二））因因征征收收房房屋屋造造成成的的搬搬遷遷、、臨臨時(shí)時(shí)安安置置的的補(bǔ)補(bǔ)償償；；（（三三））因因征征收收房房屋屋造造成成的的停停產(chǎn)產(chǎn)停停業(yè)業(yè)損損失失的的補(bǔ)補(bǔ)償償。。但違違章章建建筑筑、、超超過過期期限限的的臨臨時(shí)時(shí)建建筑筑不不屬屬拆拆遷遷補(bǔ)補(bǔ)償償?shù)牡姆斗秶鷩?。。第十十九九條條對(duì)被被征征收收房房屋屋價(jià)價(jià)值值的的補(bǔ)補(bǔ)償償，，不不得得低低于于房房屋屋征征收收決決定定公公告告之之日日被被征征收收房房屋屋類類似似房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)價(jià)格格。。被征征收收房房屋屋的的價(jià)價(jià)值值，，由由具具有有相相應(yīng)應(yīng)資資質(zhì)質(zhì)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格評(píng)評(píng)估估機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)按按照照房房屋屋征征收收評(píng)評(píng)估估辦辦法法評(píng)評(píng)估估確確定定。。對(duì)對(duì)評(píng)評(píng)估估確確定定的的被被征征收收房房屋屋價(jià)價(jià)值值有有異異議議的的，，可可以以向向房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格評(píng)評(píng)估估機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)申申請(qǐng)請(qǐng)復(fù)復(fù)核核評(píng)評(píng)估估。。對(duì)對(duì)復(fù)復(fù)核核結(jié)結(jié)果果有有異異議議的的，，可可以以向向房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格評(píng)評(píng)估估專專家家委委員員會(huì)會(huì)申申請(qǐng)請(qǐng)鑒鑒定定。。第二十條房房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)評(píng)估機(jī)構(gòu)由被被征收人協(xié)商商選定；協(xié)商商不成的，通通過多數(shù)決定定、隨機(jī)選定定等方式確定定，具體辦法法由省、自治治區(qū)、直轄市市制定。第十八條征征收個(gè)人住宅宅，被征收人人符合住房保保障條件的，，作出房屋征征收決定的市市、縣級(jí)人民民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)優(yōu)先給予住房房保障。具體體辦法由省、、自治區(qū)、直直轄市制定。。如果被征收人人符合住房保保障條件，征征收程序啟動(dòng)動(dòng)以后，被征征收人不輪候候、不排隊(duì)，，優(yōu)先享受住住房保障，這這也充分體現(xiàn)現(xiàn)了物權(quán)法第第四十二條中中征收個(gè)人住住宅應(yīng)當(dāng)保障障其居住條件件的精神。（三）嚴(yán)格征征收的程序第一，明確規(guī)規(guī)定了符合公公共利益的各各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)動(dòng)，應(yīng)當(dāng)符合合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和和社會(huì)發(fā)展規(guī)規(guī)劃等要求，，從而可以通通過代表民意意的各級(jí)人大大機(jī)關(guān)在制定定和審議規(guī)劃劃時(shí)，判斷有有關(guān)建設(shè)活動(dòng)動(dòng)是否符合社社會(huì)公共利益益。第二，完善了了征收決定程程序。如，征征收決定做出出前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，，并且要求征征收費(fèi)用補(bǔ)償償足額到位。。第三，明確了了強(qiáng)制搬遷程程序。條例取消了行行政強(qiáng)制搬遷遷，完全通過過司法程序進(jìn)進(jìn)行強(qiáng)制搬遷遷。第四，完善了了救濟(jì)途徑。。條例給被征收收人提供了充充分的行政救救濟(jì)和司法救救濟(jì)途徑。被被征收人對(duì)于于征收決定、、補(bǔ)償決定不不服的，可以以申請(qǐng)行政復(fù)復(fù)議，也可以以提起行政訴訴訟。對(duì)于不不履行補(bǔ)償協(xié)協(xié)議的一方，，可以提起訴訴訟。第三節(jié)房地地產(chǎn)交易管理理一、房地產(chǎn)交易的的概念房地產(chǎn)交易就就是指當(dāng)事人人之間進(jìn)行的的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓、房地產(chǎn)抵抵押和房屋租租賃的活動(dòng)。。二、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的評(píng)估對(duì)房地產(chǎn)的合合理價(jià)格所進(jìn)進(jìn)行的科學(xué)估估算。第三十四條國(guó)國(guó)家實(shí)行房房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵遵循公正、公公平、公開的的原則，按照照國(guó)家規(guī)定的的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和和評(píng)估程序，，以基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)、標(biāo)定地價(jià)價(jià)和各類房屋屋的重置價(jià)格格為基礎(chǔ)，參參照當(dāng)?shù)氐氖惺袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行行評(píng)估。三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓（一）房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念念房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是是指房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利人通過買買賣、贈(zèng)與或或者其他合法法方式將其房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給給他人的行為為。（二）房產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓1、一手房出出讓出讓方已經(jīng)支支付了全部土土地出讓金，，取得土地使使用權(quán)證書；；經(jīng)過批準(zhǔn)包括現(xiàn)房銷售售和期房銷售售注意的問題1、審查房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)資格審查賣方的《《企業(yè)法人營(yíng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照》及及《房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)資質(zhì)質(zhì)證書》。賣賣方《企業(yè)法法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照照》上有無房房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)范圍。2、審查房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)提供的房屋屋銷售文件《城市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法》規(guī)規(guī)定，商品房房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)當(dāng)符合下列條條件：已交付全部土土地使用權(quán)出出讓金，取得得土地使用權(quán)權(quán)證書（《國(guó)國(guó)有土地使用用證》）；持有建設(shè)工程程規(guī)劃許可證證按提供預(yù)售的的商品房計(jì)算算，投入開發(fā)發(fā)建設(shè)的資金金達(dá)到工程建建設(shè)總投資的的百分之二十十五以上，并并已經(jīng)確定施施工進(jìn)度和竣竣工交付日期期；向縣級(jí)以上人人民政府房產(chǎn)產(chǎn)管理部門辦辦理預(yù)售登記記，取得商品品房預(yù)售許可可證明。（《《商品房預(yù)預(yù)售許可證》》）《建筑法》規(guī)規(guī)定，建筑工工程應(yīng)當(dāng)領(lǐng)取取《建筑工程程施工許可證證》。3、審查現(xiàn)房房銷售資質(zhì)商品房現(xiàn)售，，應(yīng)當(dāng)符合以以下條件：（一）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)執(zhí)照和房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資資質(zhì)證書；（二）取得土土地使用權(quán)證證書或者使用用土地的批準(zhǔn)準(zhǔn)文件；（三）持有建建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證和施施工許可證（四）已通過竣竣工驗(yàn)收；（五）拆遷安安置已經(jīng)落實(shí)實(shí)；（六）供水、、供電、供熱熱、燃?xì)狻⑼ㄍㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備備交付使用條條件，其它配配套基礎(chǔ)設(shè)施施和公共設(shè)施施具備交付使使用條件或者者已確定施工工進(jìn)度和交付付日期；（七）物業(yè)管管理方案已經(jīng)經(jīng)落實(shí)。四、審查商品房買買賣合同土地使用權(quán)的的性質(zhì)土地使用權(quán)的的期限付款期限及違違約責(zé)任交付房屋期限限及違約責(zé)任任相關(guān)配套驗(yàn)收方法五、常見糾紛紛①預(yù)售方主體體資格不合格格；在一方提供房房地產(chǎn)開發(fā)用用地、另一方方或多方提供供資金、聯(lián)合合開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的情況況下，由于項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)所有的手續(xù)續(xù)（包括《商商品房預(yù)售許許可證》）均均是以提供土土地方名義辦辦理的，只有有提供土地方方才能取得商商品房預(yù)售許許可證或現(xiàn)售售備案證，故故只有提供土土地的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才才有資格與購購房人簽訂商商品房買賣合合同。②購買了不具具備法定銷售售條件的商品品房開發(fā)商只有達(dá)達(dá)到商品房預(yù)預(yù)售條件，并并取得商品房房預(yù)售許可證證，才能預(yù)售售商品房。簽約前應(yīng)當(dāng)解解押。處于抵抵押狀態(tài)的房房地產(chǎn)不能進(jìn)進(jìn)行網(wǎng)上簽約約備案，銷售售方必須先辦辦理解押手續(xù)續(xù)后，才能辦辦理該房地產(chǎn)產(chǎn)的網(wǎng)上簽約約備案手續(xù)。。要及時(shí)進(jìn)行網(wǎng)網(wǎng)上簽約備案案?！冻鞘猩躺唐贩款A(yù)售管管理辦法》（（建設(shè)部令））規(guī)定，“商商品房預(yù)售，，開發(fā)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)與承購人人簽訂商品房房預(yù)售合同。。開發(fā)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)自簽約之之日起30日日內(nèi)，向房地地產(chǎn)管理部門門和市、縣人人民政府土地地管理部門辦辦理商品房預(yù)預(yù)售合同登記記備案手續(xù).福州：購買商商品房要及時(shí)時(shí)通過“福州州房地產(chǎn)信息息網(wǎng)”進(jìn)行網(wǎng)網(wǎng)上簽約備案案，向銷售方方索取網(wǎng)上打打印的正式合合同，其封面面有12位合合同號(hào)，如：：200623010581最高人民法院院《關(guān)于審理理商品房買賣賣合同糾紛案案件適用法律律若干問題的的解釋》，其其中明確規(guī)定定開發(fā)商“故故意隱瞞沒有有取得商品房房預(yù)售許可證證的事實(shí)或者者提供虛假商商品房預(yù)售許許可證，導(dǎo)致致合同無效或或者被撤銷、、解除的，買買受人可以請(qǐng)請(qǐng)求返還已付付房款及利息息、賠償損失失，并可以請(qǐng)請(qǐng)求出賣人承承擔(dān)不超過已已付購房款一一倍的賠償責(zé)責(zé)任?！雹坶_發(fā)商一房房?jī)墒刍蛞环糠慷嗍坶_發(fā)商有可能能不將已簽約約的合同上報(bào)報(bào)到政府房地地產(chǎn)市場(chǎng)信息息網(wǎng)或不將已已簽約的合同同到房產(chǎn)管理理部門備案，，從而使購房房人無法從政政府房地產(chǎn)市市場(chǎng)信息網(wǎng)上上獲得相關(guān)信信息。④廣告內(nèi)容不不實(shí)最高人民法院院《關(guān)于審理理商品房買賣賣合同糾紛案案件適用法律律若干問題的的解釋》商品房的銷售售廣告和宣傳傳資料為要約約邀請(qǐng)，但是是出賣人就商商品房開發(fā)規(guī)規(guī)劃范圍內(nèi)的的房屋及相關(guān)關(guān)設(shè)施所做的的說明及允諾諾具體確定，，并對(duì)商品房房買賣合同的的訂立以及房房屋價(jià)格的確確定有重大影影響的,應(yīng)視視為要約。該該說明和允諾諾即使未載入入商品房買賣賣合同，亦應(yīng)應(yīng)視為合同內(nèi)內(nèi)容，當(dāng)事人人違反的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約約責(zé)任。⑤面積不符《關(guān)于審理商商品房買賣合合同糾紛案件件適用法律若若干問題的解解釋》第十十四條：合同有約定的的，按照約定定處理；合同同沒有約定或或者約定不明明確的，按照照以下原則處處理：（一）面積誤誤差比絕對(duì)值值在3％以內(nèi)內(nèi)（含3％）），按照合同同約定的價(jià)格格據(jù)實(shí)結(jié)算，，買受人請(qǐng)求求解除合同的的，不予支持持；（二）面積積誤差比絕絕對(duì)值超出出3％，買買受人請(qǐng)求求解除合同同、返還已已付購房款款及利息的的，應(yīng)予支支持。買受受人同意繼繼續(xù)履行合合同，房屋屋實(shí)際面積積大于合同同約定面積積的，面積積誤差比在在3％以內(nèi)內(nèi)（含3％％）部分的的房?jī)r(jià)款由由買受人按按照約定的的價(jià)格補(bǔ)足足，面積誤誤差比超出出3％部分分的房?jī)r(jià)款款由出賣人人承擔(dān)，所所有權(quán)歸買買受人；房房屋實(shí)際面面積小于合合同約定面面積的，面面積誤差比比在3％以以內(nèi)（含3％）部分分的房?jī)r(jià)款款及利息由由出賣人返返還買受人人，面積誤誤差比超過過3％部分分的房?jī)r(jià)款款由出賣人人雙倍返還還買受人⑥訂金（誠誠意金、認(rèn)認(rèn)購金）與與定金的混混用⑦土地使用用年限減少少；⑧限購令引引發(fā)的糾紛紛限購令退房房是否違約約？開發(fā)商沒有有及時(shí)備案案，被限購購買？是否否要賠償？？規(guī)避限購令令的法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)《民法通則則》第153條及《《合同法》》第117條第二款款規(guī)定，不不可抗力是是指不能預(yù)預(yù)見、不能能避免并不不能克服的的客觀情況況。限購令令等屬于政政府頒布新新的政策或或行政措施施，并導(dǎo)致致合同不能能履行，符符合不可抗抗力三個(gè)特特性，即不不可預(yù)見、、不能避免免、不能克克服。因限購令導(dǎo)導(dǎo)致無法過過戶，簽訂訂合同的雙雙方可以根根據(jù)《合同同法》第117和118條，，解除合同同。2、二手房房轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)人將產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓讓給他人。。1、審查產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況（1）權(quán)屬屬：是否是是真實(shí)的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人出售售，是否有有共有人（（尤其是否否婚后共同同財(cái)產(chǎn)），，是否存在在租賃情況況，是否存存在產(chǎn)權(quán)糾糾紛，是否否辦理抵押押，是否列列入拆遷規(guī)規(guī)劃。出租人就租租賃房屋已已經(jīng)與第三三人訂立買買賣合同，，承租人要要求行使優(yōu)優(yōu)先購買權(quán)權(quán)的，其優(yōu)優(yōu)先購買權(quán)權(quán)如何行使使?如果出租人人僅與第三三人訂立了了合同，而而尚未辦理理過戶、登登記手續(xù)，，且承租人人也在知道道或者應(yīng)當(dāng)當(dāng)知道該情情形的3個(gè)個(gè)月內(nèi)提出出優(yōu)先購買買要求的，，無論第三三人是否為為善意.承承租人都可可以要求優(yōu)優(yōu)先購買該該房屋。在在房屋已經(jīng)經(jīng)過戶登記記為第三人人所有時(shí)，，則要根據(jù)據(jù)第三人是是否為善意意而決定承承租人是否否可以行使使優(yōu)先購買買權(quán)。如何確定優(yōu)優(yōu)先購買權(quán)權(quán)的放棄?放棄的形式式有兩種，，明示和默默示。明示示表現(xiàn)為出出租人向承承租人作出出出賣房屋屋的意思表表示后，或或者承租人人知道房屋屋出賣事實(shí)實(shí)的，承租租人明確表表示不予購購買；默示示可以表現(xiàn)現(xiàn)為出租人人向承租人人作出出賣賣房屋的意意思表示后后，或者承承租人知道道房屋出賣賣事實(shí)的，，承租人在在合理期限限內(nèi)沒有買買受系爭(zhēng)房房屋的意思思表示，或或表現(xiàn)為積積極為出租租人尋找買買家，承租租人另行尋尋找租賃房房屋等。出租人雖然然沒有通知知承租人行行使優(yōu)先購購買權(quán)，但但房屋已幾幾經(jīng)轉(zhuǎn)手出出售，現(xiàn)房房屋承租人人主張優(yōu)先先購買的，，應(yīng)如何處處理?對(duì)于租賃的的房屋已經(jīng)經(jīng)出售并幾幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，，只要后幾幾個(gè)環(huán)節(jié)的的房屋買受受人中有一一個(gè)是善意意購買的，，承租人就就不能再主主張優(yōu)先購購買。當(dāng)然然，承租人人不能行使使優(yōu)先購買買權(quán)的，可可以要求出出租人承擔(dān)擔(dān)相應(yīng)責(zé)任任。最高人民法法院關(guān)于審審理城鎮(zhèn)房房屋租賃合合同糾紛案案件具體應(yīng)應(yīng)用法律若若干問題的的解釋第二十一條條出租人人出賣租賃賃房屋未在在合理期限限內(nèi)通知承承租人或者者存在其他他侵害承租租人優(yōu)先購購買權(quán)情形形，承租人人請(qǐng)求出租租人承擔(dān)賠賠償責(zé)任的的，人民法法院應(yīng)予支支持。但請(qǐng)請(qǐng)求確認(rèn)出出租人與第第三人簽訂訂的房屋買買賣合同無無效的，人人民法院不不予支持。。第二十四條條具有下下列情形之之一，承租租人主張優(yōu)優(yōu)先購買房房屋的，人人民法院不不予支持：：(一)房屋屋共有人行行使優(yōu)先購購買權(quán)的;(二)出租租人將房屋屋出賣給近近親屬，包包括配偶、、父母、子子女、兄弟弟姐妹、祖祖父母、外外祖父母、、孫子女、、外孫子女女的;(三)出租租人履行通通知義務(wù)后后，承租人人在十五日日內(nèi)未明確確表示購買買的;(四)第三三人善意購購買租賃房房屋并已經(jīng)經(jīng)辦理登記記手續(xù)的。。2、土地使使用權(quán)的性性質(zhì)出讓地、劃劃撥地（涉涉及補(bǔ)交土土地出讓金金）3、房屋的的結(jié)構(gòu)4、落戶情情況5、交易的的時(shí)間6、違約責(zé)責(zé)任7、拆遷房房出售列入拆遷規(guī)規(guī)劃的商品品房拆遷后的安安置房(買買方以拆遷遷人身份出出現(xiàn))未辦理權(quán)證證的安置房房、已經(jīng)辦辦理權(quán)證的的安置房公證買房張三欲將自自己的房子子賣給李四四，因產(chǎn)權(quán)權(quán)證未辦理理，故和李李四約定辦辦理公證手手續(xù)。李四四支付一部部分房款，，余款待產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶后后再支付。?；橐雠c房產(chǎn)產(chǎn)1、婚前財(cái)財(cái)產(chǎn)公證引引發(fā)的糾紛紛解釋（二））》第二十二條條規(guī)定：““當(dāng)事人結(jié)結(jié)婚前，父父母為雙方方購置房屋屋出資的，，該出資應(yīng)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為為對(duì)自己子子女的個(gè)人人贈(zèng)與，但但父母明確確表示贈(zèng)與與雙方的除除外?！薄啊爱?dāng)事人結(jié)結(jié)婚后，父父母為雙方方購置房屋屋出資的，，該出資應(yīng)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為為對(duì)夫妻雙雙方的贈(zèng)與與，但父母母明確表示示贈(zèng)與一方方的除外。。2、一方轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移房產(chǎn)為為目的的買買賣、贈(zèng)與與等行為《司法解釋釋（三）》》（草案））第十二條條登記于于一方名下下的夫妻共共同所有的的房屋，一一方未經(jīng)另另一方同意意將該房屋屋出售，第第三人善意意購買、支支付合理對(duì)對(duì)價(jià)并辦理理登記手續(xù)續(xù)，另一方方主張追回回該房屋的的，人民法法院不予支支持，但該該房屋屬于于家庭共同同生活居住住需要的除除外。夫夫妻一方擅擅自處分共共同所有的的房屋造成成另一方損損失的，離離婚時(shí)另一一方有權(quán)請(qǐng)請(qǐng)求賠償損損失。3、婚前以以一方名義義購買，婚婚后共同按按揭還款的的房產(chǎn)糾紛紛離婚時(shí)的房房產(chǎn)分割《司法解釋釋（三）》》（草案））第八條婚婚后由一一方父母出出資購買的的不動(dòng)產(chǎn)，，產(chǎn)權(quán)登記記在出資人人子女名下下的，可視視為對(duì)自己己子女一方方的贈(zèng)與，，應(yīng)認(rèn)定該該不動(dòng)產(chǎn)為為夫妻一方方的個(gè)人財(cái)財(cái)產(chǎn)。由由雙方父母母出資購買買的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登登記在一方方名下的，，可以認(rèn)定定該不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)為按照雙雙方父母的的出資份額額按份共有有，但有證證據(jù)證明贈(zèng)贈(zèng)與一方的的除外。第十一條夫夫妻一方方婚前簽訂訂不動(dòng)產(chǎn)買買賣合同，，以個(gè)人財(cái)財(cái)產(chǎn)支付首首付款并在在銀行貸款款，婚后不不動(dòng)產(chǎn)登記記于首付款款支付方名名下的，離離婚時(shí)可將將該不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)認(rèn)定為不不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利利人的個(gè)人人財(cái)產(chǎn)，尚尚未歸還的的部分貸款款為不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利人的的個(gè)人債務(wù)務(wù)?；橐鲆鲫P(guān)系存續(xù)續(xù)期間由夫夫妻共同財(cái)財(cái)產(chǎn)還貸部部分，應(yīng)考考慮離婚時(shí)時(shí)不動(dòng)產(chǎn)的的市場(chǎng)價(jià)格格及共同還還貸款項(xiàng)所所占全部款款項(xiàng)的比例例等因素，，由不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)對(duì)另一方進(jìn)進(jìn)行合理補(bǔ)補(bǔ)償。繼承與房產(chǎn)產(chǎn)某繼承人有有出資的情情形（三）房地地產(chǎn)抵押1、土土地使使用權(quán)權(quán)抵押押房隨地地走2、房房產(chǎn)抵抵押地隨房房走（四））房屋屋租賃賃1、概概念產(chǎn)權(quán)人人作為為出租租人將將房屋屋出租租給承承租人人使用用，由由承租租人向向出租租人支支付租租金的的行為為。2、租賃合合同當(dāng)事人房屋坐落租賃期限價(jià)格維修責(zé)任權(quán)利義務(wù)違約責(zé)任3、注意的的問題（1）出租租人承租人的身身份信息承租人是否否有穩(wěn)定的的收入是否要保留留變動(dòng)價(jià)格格的權(quán)利承租人能否否遵守合法法性原則是否要保留留提前解除除合同的條條款是否允許轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租最高人民法法院關(guān)于審審理城鎮(zhèn)房房屋租賃合合同糾紛案案件具體應(yīng)應(yīng)用法律若若干問題的的解釋第十五條承承租人經(jīng)經(jīng)出租人同同意將租賃賃房屋轉(zhuǎn)租租給第三人人時(shí)，轉(zhuǎn)租租期限超過過承租人剩剩余租賃期期限的，人人民法院應(yīng)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超超過部分的的約定無效效。但出租租人與承租租人另有約約定的除外外。第十六條出出租人知知道或者應(yīng)應(yīng)當(dāng)知道承承租人轉(zhuǎn)租租，但在六六個(gè)月內(nèi)未未提出異議議，其以承承租人未經(jīng)