城市經(jīng)濟(jì)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場2

城市經(jīng)濟(jì)，城市規(guī)劃

和房地產(chǎn)市場一、導(dǎo)論

I.金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系—中國脈絡(luò)II.認(rèn)識不動產(chǎn)III.房地產(chǎn)市場概況不動產(chǎn)市場

不動產(chǎn)是一個市場博弈:--追求利益--游戲規(guī)則--參加者又不同角色和戰(zhàn)略--即使為了獲利，也要了解經(jīng)濟(jì)的外部性新規(guī)則促使參加者改變博弈計(jì)劃變動的市場例：辦公樓小型化--后工業(yè)社會--企業(yè)削減辦公用房費(fèi)用Kodak削減25-40%辦公用房費(fèi)用不動產(chǎn)不僅僅是一個博弈

政府干預(yù)增加投資--稅收，補(bǔ)貼限制開發(fā)--分區(qū)規(guī)劃參加者—包括政府的相互影響經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域+非經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域I.金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系

----中國脈絡(luò)（1）以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，金融業(yè)的支持必不可少房地產(chǎn)開發(fā)資金的四條主要來源:

自有資金，銀行貸款，資本市場融資，銷售回籠資金金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系

----中國脈絡(luò)（2）銀行貸款一直是開發(fā)資金的主要來源。

在目前國際商業(yè)銀行領(lǐng)域有兩個所謂“三七開”的說法:

一是給房地產(chǎn)業(yè)的貸款占全部貸款余額的30％，其余行業(yè)占70％：

二是發(fā)放給開發(fā)商的開發(fā)性貸款占給房地產(chǎn)業(yè)貸款總余額的30％，住房抵押貸款及其他業(yè)務(wù)占70％。金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系

----中國脈絡(luò)（3）

信用關(guān)系

：

金融業(yè)去年對30多個行業(yè)的信用狀況進(jìn)行了內(nèi)部排序:

房地產(chǎn)業(yè)排名倒數(shù)第四，僅居冶金行業(yè)、外經(jīng)貿(mào)行業(yè)和酒店業(yè)之前。

房地產(chǎn)業(yè)雖然在1998年之后發(fā)展很快，但信用狀況與其他行業(yè)相比并不理想。

相當(dāng)多的開發(fā)商搞“打一槍換一個地方”式的項(xiàng)目開發(fā)。規(guī)模化，集團(tuán)化，有品牌的開發(fā)商很少。

信用中國誠信證券評估公司曾對上海，福建兩地的部分開發(fā)商開展了銀行貸款信用評級，結(jié)果表明：

在信用較好的上海，受評的238家開發(fā)商中，信用等級在3B(有貸款價值)及以上企業(yè)僅占37％，2B(有風(fēng)險(xiǎn)但可以貸款)占59％；福建受評的122家開發(fā)商，2B及以上企業(yè)占68％。

核心問題是：規(guī)模太小，自有資本金太少，實(shí)際源于銀行的資金普遍高出50％，信用狀況普遍較低。

金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系

----中國脈絡(luò)（4）緊縮政策：2002年12月5日，中國人民銀行發(fā)布了“切實(shí)落實(shí)房地產(chǎn)信貸管理政策，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展”的消息，開始對2001年6月以來商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)辦理情況進(jìn)行檢查

銀行界的反反應(yīng)：惜貸不等于于不貸，銀銀行比以前前更慎重、、更細(xì)致。。光大銀行：：對于房地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目惜貸，，但對于像像北京城建建集團(tuán)，住住總集團(tuán)、、建工集團(tuán)團(tuán)這樣的優(yōu)優(yōu)質(zhì)客戶，，不但不提提高貸款利利率，還會會適當(dāng)放寬寬一些政策策去爭取項(xiàng)項(xiàng)目。中國工商銀銀行：更多多地把資金金投向有實(shí)實(shí)力、銷售售前景看好好、戶型合合理的項(xiàng)目目。實(shí)行“低層封頂，，高層要完完成項(xiàng)目三三分二”的原則加強(qiáng)強(qiáng)對客戶的的監(jiān)控。中國建設(shè)銀銀行：實(shí)施施“個貸品牌”手段，全力力打造“樂得家”品牌，爭奪奪一些實(shí)力力強(qiáng)，在市市場上有口口碑，信譽(yù)譽(yù)度好的品品牌房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)，在在開發(fā)貸款款，硬件配配備。服務(wù)務(wù)，保證金金的扣留額額度，擔(dān)保保的時間上上都動了不不少腦筋。。金融業(yè)和房地地產(chǎn)的關(guān)系----中中國脈絡(luò)（5）與對開發(fā)商的的惜貸相比，，個貸卻是紅紅紅火火個人住房貸款款的不良貸款款率不足0.4％，再加上它它具有擔(dān)保方方式完備，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)小等眾多多優(yōu)點(diǎn)，各家家銀行都對其其格外關(guān)注，，也紛紛地加加大了個人住住房貸款的投投入力度，積積極支持住房房消費(fèi)，使大大量信貸資金金轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)實(shí)需求。個人住房貸款款截至今年10月底，中國工工商銀行的個個人住房貸款款余額由1997年末的62億元增加到2418億元，增長了了38倍，預(yù)計(jì)到2005年末，中國工工商銀行住房房貸款占全部部貸款的比重重將達(dá)到1596左右，其中個個人住房貸款款占全部貸款款的比重達(dá)到到12％以上。金融業(yè)和房地地產(chǎn)的關(guān)系----中中國脈絡(luò)（6）我國房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)的直直接融資所占占比例很少商業(yè)銀行的資資金來源主要要是短期儲蓄蓄存款，所提提供的貸款主主要也是短期期流動貸款。。這對需要長期期資本的房地地產(chǎn)企業(yè)來說說，還是不適適應(yīng)當(dāng)前市場場的需要，不不能保證房地地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)續(xù)發(fā)展，相反反卻成了房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的的一個限制性性因素。（如，辦公物物業(yè)的持有和和管理）間接融資和直直接融資國際上把房地地產(chǎn)業(yè)的資本本化程度作為為衡量該產(chǎn)業(yè)業(yè)成熟與否的的主要標(biāo)準(zhǔn)。。去年我國房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)資金來源的的統(tǒng)計(jì)顯示，，企業(yè)自籌資資金不足28％，銀行融融資占21.7％，建筑筑公司的工程程墊款和購房房者的預(yù)付款款占38％，，在資本市場場的直接融資資僅占總量的的十分之一。。迫切需要擴(kuò)大大資本市場的的融資渠道目前，我國2.5萬余家的房地地產(chǎn)企業(yè)中只只有50多家實(shí)現(xiàn)了在在證券市場上上市融資但，上市是答答案嗎？II.認(rèn)識不不動產(chǎn)不動產(chǎn)的資產(chǎn)產(chǎn)特點(diǎn)（1））物理特征1）不可移動性：：各地市場是是分散的地方市場/全全國/國際2）獨(dú)特性（異質(zhì)質(zhì)性）：商品品差異大3）不滅性：土地作為有有形資產(chǎn)和合合法權(quán)益的載載體不動產(chǎn)資產(chǎn)的的特點(diǎn)（2））經(jīng)濟(jì)特征1）稀缺性2）經(jīng)濟(jì)壽命長3）改造：影響不不動產(chǎn)的價值值4）situs(位址)/location(位置/區(qū)位):不動產(chǎn)區(qū)位位以及與周圍圍環(huán)境的關(guān)系系不動產(chǎn)市場的的特點(diǎn)：完完全競爭市場場不可能存在在信息的獲取較較困難，成本本較高，需要要經(jīng)紀(jì)人和評評估師等專業(yè)業(yè)人員讓市場場有效運(yùn)轉(zhuǎn)外部經(jīng)濟(jì)/基礎(chǔ)設(shè)施影響響大E.g.污污染，軌道交交通不動產(chǎn)的產(chǎn)品品1)空間2)不動產(chǎn)資本市市場：70年代以來逐漸漸成熟（中國的地產(chǎn)產(chǎn)基金？）產(chǎn)品特性--使用價值值和交換價值值--“耐久消消費(fèi)品”vs.“是權(quán)利，不不是商品”總之很貴,需要政府不同同形式/程度的介入國際上，房價價和居民年收收入之比一般般在4到6倍倍，而我國許許多地區(qū)已經(jīng)經(jīng)超過了8倍倍：北京（11.0）、、云南（10.6）、上上海（9.9）、天津（（8.9）、、海南（8.9）、吉林林（8.1））、黑龍江（（8.1）、、廣東（8.0）、陜西西（8.7））和寧夏（8.6）。不動產(chǎn)的供需需需求1)不動產(chǎn)產(chǎn)既是消費(fèi)品品，又是資本本品。2)有效需需求供給1）時間:建筑期期間造成的滯滯后如，奧運(yùn)，sars2）地點(diǎn)：不可移移動性3）轉(zhuǎn)換：如如，深圳華強(qiáng)強(qiáng)北，北京大山子子市場中的個人人和機(jī)構(gòu)參加者包括--使用者、、消費(fèi)者，包包括所有者和和租戶--提供者，，建筑工人、、建筑師、工工程師、測量量員、開發(fā)商商、投資者--中央和地地方政府，各各級代理機(jī)構(gòu)構(gòu)，法院--其他輔助助使用者或提提供者的相關(guān)關(guān)專業(yè)人員，，對市場運(yùn)作作起關(guān)鍵作用用：如，中介介、咨詢、物物業(yè)管理細(xì)看投資者1）個人2）公司：CEO—財(cái)務(wù)經(jīng)理理/不動產(chǎn)經(jīng)經(jīng)理3）機(jī)構(gòu)投資者（（國內(nèi)/國外外）--80年代代后的顯著趨趨勢--銀行、養(yǎng)養(yǎng)老基金、人人壽保險(xiǎn)公司司房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)濟(jì)的作用作為生產(chǎn)要素素：為經(jīng)濟(jì)和和生產(chǎn)活動提提供空間反過來說，經(jīng)經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)活活動的內(nèi)容影影響需求的內(nèi)內(nèi)容）作為公司財(cái)產(chǎn)產(chǎn)：是公司資資產(chǎn)負(fù)債平衡衡表中重要的的資產(chǎn)項(xiàng)目，，和公司負(fù)債債相對應(yīng)作為投資工具具：是個人投投資者的主要要投資工具，，是金融機(jī)構(gòu)構(gòu)，基金和保保險(xiǎn)金的主要要收入來源—當(dāng)然，每個國國家/地區(qū)的情況有有別。房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)濟(jì)房地產(chǎn)是世界界各國經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的重要組組成部分，并并分別在一些些國家的國民民生產(chǎn)總值中中占有3％至至12％的不不同比重。英英、德、日、、美等國家在在經(jīng)濟(jì)起飛時時期，房地產(chǎn)產(chǎn)投資占全國國投資比例曾曾高達(dá)40％％以上。美國的房地產(chǎn)產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)美國GDP每每年6萬億美美元以上。人人均約2萬4千?？傮wGDP中，個個人消費(fèi)近2/3，政府府購買20%多一點(diǎn)，私私人投資大概概15-16%。每年國國內(nèi)私人投資資一半左右投投資于不動產(chǎn)產(chǎn)，其中又有有一半以上（（即總量的1/4）投資資于住宅。近幾年，中國國的房地產(chǎn)同同樣有了重大大的發(fā)展，從從1978年年之前的平均均占國民生產(chǎn)產(chǎn)總值的0．．5％至1．．5％上升到到1993年年之后的平均均超過7．5％的水平，，高峰時接近近占固定資產(chǎn)產(chǎn)投資中的30％。近幾幾年房地產(chǎn)銷銷售額約占全全社會消費(fèi)品品零售總額的的5％至7％％，房地產(chǎn)同同時在拉動其其他消費(fèi)上和和生產(chǎn)上起到到極大的作用用。歷年建筑業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值數(shù)據(jù)列表表

(單位位:萬元)年份19951996199719981999建筑業(yè)占GDP比重（全國100，單位:%）6.56.76.56.76.6歷年建筑業(yè)總產(chǎn)值(單位:萬元)579374548282249791264777100619922111528640本課結(jié)構(gòu)1.城市和區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)如何何影響

房地地產(chǎn)市場發(fā)展展方向城市和區(qū)域的的興衰產(chǎn)業(yè)和不動產(chǎn)產(chǎn)需求2.公共政策策和城市規(guī)劃劃決定了房地地產(chǎn)市場的構(gòu)構(gòu)架（教科書的用用途）III.不動動產(chǎn)市場概況況—中美比較為什么要研究究美國和其他他國際環(huán)境中中房地產(chǎn)的操操作慣例？對中外不同慣慣例的研究是是有啟發(fā)性和和有趣的為吸引國外投投資，有必要要了解投資者者的思維方式式一個了了解其其他市市場如如何操操作的的機(jī)會會加入世世界貿(mào)貿(mào)易組組織之之后的的中國國市場場將日日益向向國際際市場場靠攏攏2006年年,外外國國商業(yè)業(yè)銀行行將可可以進(jìn)進(jìn)入中中國市市場簡介影響美美國房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的的因因素經(jīng)濟(jì)人口技術(shù)土地使使用模模式/城市市化金融體體系房地產(chǎn)產(chǎn)類型型開發(fā)商商簡介不同的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)要素素如何何影響響房地地產(chǎn)類類型？？住宅受家庭庭組成成速度度的影影響辦公樓樓受新創(chuàng)創(chuàng)造的的就業(yè)業(yè)機(jī)會會和從從制造造業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)向向服務(wù)務(wù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)轉(zhuǎn)變變的影影響酒店受國民民生產(chǎn)產(chǎn)總值值的影影響零售受消費(fèi)費(fèi)者信信心的的影響響美國人人口趨趨勢:1995-2010穩(wěn)定的的人口口增長長(由于于移民民)人口老老齡化化復(fù)雜的的細(xì)分分市場場人口統(tǒng)統(tǒng)計(jì)學(xué)學(xué)美國總總?cè)丝诳谛畔韥碓?美美國統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局局人口統(tǒng)統(tǒng)計(jì)學(xué)學(xué)人口按按性別別和年年齡分分類19702000信息來來源:美美國統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局局人口統(tǒng)統(tǒng)計(jì)學(xué)學(xué)合法移移民美美國的的人數(shù)數(shù)人口統(tǒng)統(tǒng)計(jì)學(xué)學(xué)信息來來源:美美國統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局局家庭組組成的的變化化信息來來源:美美國統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局局人口統(tǒng)統(tǒng)計(jì)學(xué)學(xué)有子女女的已已婚婦婦女加加入勞勞動力力大軍軍中國人人口增增長（單位位：萬萬人））中國人人口趨趨勢人口老老齡化化中國65歲歲及以以上人人口從從1990年的的6299萬增增加到到2000年的的8811萬，，占總總?cè)丝诳诘谋缺壤捎?.57%上上升為為6.96%。。預(yù)計(jì)計(jì)到2040年年，該該比例例將超超過20%。北京現(xiàn)現(xiàn)已有有老年年人口口188萬萬，約約占北北京人人口總總數(shù)的的15％，，并且且以每每年5％的的速度度遞增增。中國婦婦女從從業(yè)比比例對對住住房需需求的的影響響？中國家家庭戶戶規(guī)模?？s小小對對住房房需求求的影影響計(jì)劃生生育政政策的的實(shí)施施導(dǎo)致致家庭庭戶規(guī)規(guī)模的的縮小小1997年年，全全國家家庭戶戶規(guī)模模3.64，北北京3.13.1999年年，全全國家家庭戶戶規(guī)模模3.58，北北京3.05。。2000年年，全全國總總計(jì)城城鎮(zhèn)戶戶均人人口規(guī)規(guī)模為為3.1人人，農(nóng)農(nóng)村平平均戶戶均人人口規(guī)規(guī)模為為3.65人。。最新統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，，北京京市家家庭戶戶規(guī)模模城近近郊區(qū)區(qū)平均均每戶戶２.８人人，比比全國國的平平均水水平少少０.６人人，西西城區(qū)區(qū)家庭庭規(guī)模模平均均只有有２.７人人。發(fā)達(dá)達(dá)國國家家現(xiàn)現(xiàn)在在的的家家庭庭戶戶均均人人口口規(guī)規(guī)模模（（如如美美國國和和加加拿拿大大等等）），，在在3人人左左右右。。人口口趨趨勢勢的的內(nèi)內(nèi)涵涵對住住宅宅的的意意義義：：許許多多有有特特殊殊需需求求的的細(xì)細(xì)分分目目標(biāo)標(biāo)市市場場對零零售售的的意意義義：：便便利利和和選選擇擇人口口統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)學(xué)學(xué)技術(shù)術(shù)創(chuàng)創(chuàng)新新的的歷歷史