物權(quán)有關法律問題課件

商品房買賣合同糾紛防范及處理講座北京大成（南寧）律師事務所李祖科律師商品房買賣合同糾紛防范及處理講座1.商品房銷售廣告與合同不一致，開發(fā)商需要承擔違約責任嗎？《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第三條：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。商品房買賣合同中的有關法律問題1.商品房銷售廣告與合同不一致，開發(fā)商需要承擔違約責任嗎？《22.開發(fā)商能否沒收買受人認購定金？《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第四條：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

商品房買賣合同中的有關法律問題2.開發(fā)商能否沒收買受人認購定金？《商品房買賣合同糾紛司法解33.買受人行使雙倍賠償?shù)那樾斡心男?？《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第八條：具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

第九條：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

商品房買賣合同中的有關法律問題3.買受人行使雙倍賠償?shù)那樾斡心男俊渡唐贩抠I賣合同糾紛司法44.房屋質(zhì)量問題，應當如何處理？建設單位拒不履行質(zhì)量維保責任，業(yè)主如何維權(quán)？《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第十二條：因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

第十三條因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

商品房買賣合同中的有關法律問題4.房屋質(zhì)量問題，應當如何處理？建設單位拒不履行質(zhì)量維保責任55.房屋面積誤差，應當如何處理？《商品房買賣合同糾紛司法解釋》

第十四條：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

商品房買賣合同中的有關法律問題5.房屋面積誤差，應當如何處理？《商品房買賣合同糾紛司法解釋66．什么情況下會被法院認為合同約定的違約金過高？《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第十六條：當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。商品房買賣合同中的有關法律問題6．什么情況下會被法院認為合同約定的違約金過高？《商品房買賣77．逾期辦證超過一年的，買受人有權(quán)解除合同嗎？《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第十九條：商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》

第三十三條：預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。商品房買賣合同中的有關法律問題7．逾期辦證超過一年的，買受人有權(quán)解除合同嗎？《商品房買賣合88．買受人簽訂買賣合同后未能辦理按揭貸款，開發(fā)商應否退款？

《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第二十三條：商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

商品房買賣合同中的有關法律問題8．買受人簽訂買賣合同后未能辦理按揭貸款，開發(fā)商應否退款？99．商品房買賣合同未備案是否有效？《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第六條：當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的除外。

商品房買賣合同中的有關法律問題9．商品房買賣合同未備案是否有效？《商品房買賣合同糾紛司法解1010．合同沒有約定違約金，如何處理？《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第三條：商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。

商品房買賣合同中的有關法律問題10．合同沒有約定違約金，如何處理？《商品房買賣合同糾紛司法1111、未驗收合格擅自交付使用是否認定為已交房？《建筑法》

第六十一條第二款：建筑工程竣工驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》

第十七條：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！薄渡唐贩夸N售管理辦法》

第四十條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格的或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定處罰。”

商品房買賣合同中的有關法律問題11、未驗收合格擅自交付使用是否認定為已交房？《建筑法》商品1212、小區(qū)的命名權(quán)應歸隨享有？目前，物權(quán)法及其他相關法律對樓宇命名權(quán)及小區(qū)命名權(quán)沒有明確規(guī)定。商品房買賣合同中的有關法律問題12、小區(qū)的命名權(quán)應歸隨享有？目前，物權(quán)法及其他相關法律對樓1313、交房前，房價下跌幅度較大引起房子貶值，業(yè)主是否可以退房？退房無法律依據(jù)。商品房買賣合同中的有關法律問題13、交房前，房價下跌幅度較大引起房子貶值，業(yè)主是否可以退房1414、出賣人逾期交房如何承擔違約賠償責任？《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第三條：根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅?！薄逗贤ā?/p>

第九十四條：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

（三）當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；商品房買賣合同中的有關法律問題14、出賣人逾期交房如何承擔違約賠償責任？《商品房買賣合同糾1515、出賣人以合同專用章及法定代表人與買受人簽訂商品房買賣合同是否具有法律效力？

《合同法》第三十二條：當事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立。商品房買賣合同中的有關法律問題15、出賣人以合同專用章及法定代表人與買受人簽訂商品房買賣合1616、出賣人為房地產(chǎn)開發(fā)公司的分公司，并以分公司名義與買受人簽訂商品房買賣合同，是否具有法律效力？《合同法》第十四條：公司可以設立分公司。設立分公司，應當向公司登記機關申請登記，領取營業(yè)執(zhí)照。分公司不具有法人資格，其民事責任由公司承擔。

商品房買賣合同中的有關法律問題16、出賣人為房地產(chǎn)開發(fā)公司的分公司，并以分公司名義與買受人1717、買受人提出商品房買賣合同不是親筆簽字要求解除合同，法院如何認定？看具體情況而定。商品房買賣合同中的有關法律問題17、買受人提出商品房買賣合同不是親筆簽字要求解除合同，法院1818、相鄰業(yè)主對業(yè)主的維修事宜以及公共部位的維修有哪些義務？如不配合，會產(chǎn)生什么法律后果？《物權(quán)法》

第八十八條：不動產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權(quán)利人應當提供必要的便利。

第七十二條：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務；不得以放棄權(quán)利不履行義務。

第七十八條：業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

商品房買賣合同中的有關法律問題18、相鄰業(yè)主對業(yè)主的維修事宜以及公共部位的維修有哪些義務？191.小區(qū)會所是否屬于業(yè)主共有？《物權(quán)法》第七十三條：建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第三條：除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應當認定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：……（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設施等。物權(quán)有關法律問題1.小區(qū)會所是否屬于業(yè)主共有？《物權(quán)法》物權(quán)有關法律問題202.地下室人防工程的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)？《人民防空法》

第五條第二款：國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。物權(quán)有關法律問題2.地下室人防工程的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)？《人民防空法》物權(quán)有關法律213.開發(fā)商將小區(qū)綠地劃為部分業(yè)主的“私家花園”是否合法？《物權(quán)法》

第七十三條：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。物權(quán)有關法律問題3.開發(fā)商將小區(qū)綠地劃為部分業(yè)主的“私家花園”是否合法？《物224.小區(qū)車庫、停車位能否對外出售、出租？《物權(quán)法》

第七十四條第一款：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。

第七十四條第三款：占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》

第五條：建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。

物權(quán)有關法律問題4.小區(qū)車庫、停車位能否對外出售、出租？《物權(quán)法》物權(quán)有關235.住宅改為商用的條件及后果？《物權(quán)法》

第七十七條：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意?！督ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)司法解釋》第十條：業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，有利害關系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。

第十一條：業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應當認定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。

物權(quán)有關法律問題5.住宅改為商用的條件及后果？《物權(quán)法》物權(quán)有關法律問題246.怎樣理解業(yè)主對外墻、屋頂?shù)暮侠砝?？《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第四條：業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。物權(quán)有關法律問題6.怎樣理解業(yè)主對外墻、屋頂?shù)暮侠砝?？《建筑物區(qū)分所有權(quán)257.屋頂露臺的所有權(quán)是否歸樓頂業(yè)主？《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第二條第二款：規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。

物權(quán)有關法律問題7.屋頂露臺的所有權(quán)是否歸樓頂業(yè)主？物權(quán)有關法律問題268.小區(qū)的供水、供電、供氣、有線電視、網(wǎng)絡等設施是否歸業(yè)主所有？《物權(quán)法》

第七十三條：建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。物權(quán)有關法律問題8.小區(qū)的供水、供電、供氣、有線電視、網(wǎng)絡等設施是否歸業(yè)主所279、小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃配套建設用于停放車輛的露天車位是否歸全體業(yè)主所有？《物權(quán)法》

第七十四條第二款：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

物權(quán)有關法律問題9、小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃配套建設用于停放車輛的露天車位是否歸28謝謝李祖科北京大成(南寧)律師事務所律師國家企業(yè)法律顧問資格地址：廣西南寧市金湖路63號金源CBD現(xiàn)代城19層D座（530028）電話:南寧86-771-2366929

傳真:南寧86-771-5511887

手機箱：zuke.li@謝謝李祖科29商品房買賣合同糾紛防范及處理講座北京大成（南寧）律師事務所李祖科律師商品房買賣合同糾紛防范及處理講座1.商品房銷售廣告與合同不一致，開發(fā)商需要承擔違約責任嗎？《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第三條：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。商品房買賣合同中的有關法律問題1.商品房銷售廣告與合同不一致，開發(fā)商需要承擔違約責任嗎？《312.開發(fā)商能否沒收買受人認購定金？《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第四條：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

商品房買賣合同中的有關法律問題2.開發(fā)商能否沒收買受人認購定金？《商品房買賣合同糾紛司法解323.買受人行使雙倍賠償?shù)那樾斡心男?？《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第八條：具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

第九條：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

商品房買賣合同中的有關法律問題3.買受人行使雙倍賠償?shù)那樾斡心男?？《商品房買賣合同糾紛司法334.房屋質(zhì)量問題，應當如何處理？建設單位拒不履行質(zhì)量維保責任，業(yè)主如何維權(quán)？《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第十二條：因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

第十三條因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

商品房買賣合同中的有關法律問題4.房屋質(zhì)量問題，應當如何處理？建設單位拒不履行質(zhì)量維保責任345.房屋面積誤差，應當如何處理？《商品房買賣合同糾紛司法解釋》

第十四條：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

商品房買賣合同中的有關法律問題5.房屋面積誤差，應當如何處理？《商品房買賣合同糾紛司法解釋356．什么情況下會被法院認為合同約定的違約金過高？《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第十六條：當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。商品房買賣合同中的有關法律問題6．什么情況下會被法院認為合同約定的違約金過高？《商品房買賣367．逾期辦證超過一年的，買受人有權(quán)解除合同嗎？《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第十九條：商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》

第三十三條：預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。商品房買賣合同中的有關法律問題7．逾期辦證超過一年的，買受人有權(quán)解除合同嗎？《商品房買賣合378．買受人簽訂買賣合同后未能辦理按揭貸款，開發(fā)商應否退款？

《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第二十三條：商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

商品房買賣合同中的有關法律問題8．買受人簽訂買賣合同后未能辦理按揭貸款，開發(fā)商應否退款？389．商品房買賣合同未備案是否有效？《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第六條：當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的除外。

商品房買賣合同中的有關法律問題9．商品房買賣合同未備案是否有效？《商品房買賣合同糾紛司法解3910．合同沒有約定違約金，如何處理？《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第三條：商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。

商品房買賣合同中的有關法律問題10．合同沒有約定違約金，如何處理？《商品房買賣合同糾紛司法4011、未驗收合格擅自交付使用是否認定為已交房？《建筑法》

第六十一條第二款：建筑工程竣工驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》

第十七條：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”《商品房銷售管理辦法》

第四十條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格的或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定處罰?！?/p>

商品房買賣合同中的有關法律問題11、未驗收合格擅自交付使用是否認定為已交房？《建筑法》商品4112、小區(qū)的命名權(quán)應歸隨享有？目前，物權(quán)法及其他相關法律對樓宇命名權(quán)及小區(qū)命名權(quán)沒有明確規(guī)定。商品房買賣合同中的有關法律問題12、小區(qū)的命名權(quán)應歸隨享有？目前，物權(quán)法及其他相關法律對樓4213、交房前，房價下跌幅度較大引起房子貶值，業(yè)主是否可以退房？退房無法律依據(jù)。商品房買賣合同中的有關法律問題13、交房前，房價下跌幅度較大引起房子貶值，業(yè)主是否可以退房4314、出賣人逾期交房如何承擔違約賠償責任？《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第三條：根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。”《合同法》

第九十四條：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

（三）當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；商品房買賣合同中的有關法律問題14、出賣人逾期交房如何承擔違約賠償責任？《商品房買賣合同糾4415、出賣人以合同專用章及法定代表人與買受人簽訂商品房買賣合同是否具有法律效力？

《合同法》第三十二條：當事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立。商品房買賣合同中的有關法律問題15、出賣人以合同專用章及法定代表人與買受人簽訂商品房買賣合4516、出賣人為房地產(chǎn)開發(fā)公司的分公司，并以分公司名義與買受人簽訂商品房買賣合同，是否具有法律效力？《合同法》第十四條：公司可以設立分公司。設立分公司，應當向公司登記機關申請登記，領取營業(yè)執(zhí)照。分公司不具有法人資格，其民事責任由公司承擔。

商品房買賣合同中的有關法律問題16、出賣人為房地產(chǎn)開發(fā)公司的分公司，并以分公司名義與買受人4617、買受人提出商品房買賣合同不是親筆簽字要求解除合同，法院如何認定？看具體情況而定。商品房買賣合同中的有關法律問題17、買受人提出商品房買賣合同不是親筆簽字要求解除合同，法院4718、相鄰業(yè)主對業(yè)主的維修事宜以及公共部位的維修有哪些義務？如不配合，會產(chǎn)生什么法律后果？《物權(quán)法》

第八十八條：不動產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權(quán)利人應當提供必要的便利。

第七十二條：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務；不得以放棄權(quán)利不履行義務。

第七十八條：業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

商品房買賣合同中的有關法律問題18、相鄰業(yè)主對業(yè)主的維修事宜以及公共部位的維修有哪些義務？481.小區(qū)會所是否屬于業(yè)主共有？《物權(quán)法》第七十三條：建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第三條：除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應當認定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：……（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設施等。物權(quán)有關法律問題1.小區(qū)會所是否屬于業(yè)主共有？《物權(quán)法》物權(quán)有關法律問題492.地下室人防工程的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)？《人民防空法》

第五條第二款：國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。物權(quán)有關法律問題2.地下室人防工程的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)？《人民防空法》物權(quán)有關法律503.開發(fā)商將小區(qū)綠地劃為部分業(yè)主的“私家花園”是否合法？《物權(quán)法》

第七十三條：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。物權(quán)有關法律問題3.開發(fā)商將小區(qū)綠地劃為部分業(yè)主的“私家花園”是否合法？《物514.小區(qū)車庫、停車位能否對外出售、出租？《物權(quán)法》

第七十四條第一款：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。

第七十四條第三款：占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！督ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)司法解釋》

第五條：建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關“應當首先滿