用益物權(quán)的類型(同名535)課件

第四章用益物權(quán)第四章用益物權(quán)1第一節(jié)用益物權(quán)概述第二節(jié)傳統(tǒng)民法上的幾類用益物權(quán)第三節(jié)土地承包經(jīng)營權(quán)第四節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)第五節(jié)宅基地使用權(quán)第六節(jié)地役權(quán)第一節(jié)用益物權(quán)概述2第一節(jié)用益物權(quán)概述一、用益物權(quán)的概念和特征1.概念：是指權(quán)利人對他人所有物享有的以使用收益為目的的定限物權(quán)。P117:用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。第一節(jié)用益物權(quán)概述一、用益物權(quán)的概念和特征32.特征(1)用益物權(quán)的客體是物。(2)用益物權(quán)是對他人之物享有的權(quán)利。“從歸屬到利用”(3)用益物權(quán)以他人物的使用價值為支配內(nèi)容。2.特征(1)用益物權(quán)的客體是物。4二、用益物權(quán)的類型（一）外國法中的用益物權(quán)1.羅馬法(1)役權(quán)。是為特定土地或特定人的便利和收益而利用他人之物的權(quán)利，包括:①地役權(quán)（耕作地役權(quán)、通行地役權(quán)等）；②人役權(quán)（用益權(quán)、使用權(quán)、居住權(quán)和奴畜使用權(quán)等）(2)地上權(quán)。是指在他人的土地上營造建筑物或種植樹木而長期使用該他人土地的權(quán)利。(3)永租權(quán)（永佃權(quán)）。二、用益物權(quán)的類型（一）外國法中的用益物權(quán)52.法國民法典型的用益物權(quán)是人役權(quán)3.德國民法①地上權(quán)。②役權(quán)。③土地負(fù)擔(dān)。4.日本民法①地上權(quán);②永佃權(quán);③地役權(quán);④入會權(quán)。2.法國民法6（二）我國現(xiàn)行用益物權(quán)的類型

依據(jù)我國民法通則、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、水資源法等法律，現(xiàn)行用益物權(quán)的類型包括：城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)，國有耕地、林地、草原使用權(quán)，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，宅基地使用權(quán)及水資源使用權(quán)等，還包括漁業(yè)權(quán)、采礦權(quán)等準(zhǔn)用益物權(quán)。

（二）我國現(xiàn)行用益物權(quán)的類型依據(jù)我國民法通則、土地管理法、7《物權(quán)法》中用益物權(quán)的類型：(1)土地承包經(jīng)營權(quán)。(2)建設(shè)用地使用權(quán)。(3)宅建設(shè)用地使用權(quán)。(4)地役權(quán)。(5)自然資源用益權(quán)（探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)、養(yǎng)殖權(quán)、捕撈權(quán)）。《物權(quán)法》中用益物權(quán)的類型：(1)土地承包經(jīng)營權(quán)。8三、用益物權(quán)的意義與作用1.物盡其用。2.保護(hù)社會弱勢群體。3.維護(hù)社會基本經(jīng)濟(jì)制度。三、用益物權(quán)的意義與作用1.物盡其用。9第二節(jié)傳統(tǒng)民法上的幾類用益物權(quán)一、地上權(quán)（一）概念和特征概念：是指以在他人土地上建造建筑物或其他工作物，或者種植竹木為目的而使用該土地的權(quán)利。特征：(1)是存在于他人土地上的物權(quán)。(2)以取得土地上的建筑物、其他工作物或竹木的所有權(quán)為目的。(3)為使用他人土地的物權(quán)。第二節(jié)傳統(tǒng)民法上的幾類用益物權(quán)一、地上權(quán)10（二）地上權(quán)的內(nèi)容權(quán)利：(1)對土地的使用收益。(2)對建筑物或其他工作物的所有權(quán)。(3)對地上權(quán)的處分。義務(wù)：(1)支付地租。(2)恢復(fù)土地原狀。（二）地上權(quán)的內(nèi)容權(quán)利：11二、永佃權(quán)（一）概念和特征概念：是指以支付佃租為對價而永久在他人土地上進(jìn)行耕作或放牧的權(quán)利。永佃權(quán)又稱田面權(quán)，與其相對應(yīng)的土地所有權(quán)則稱田底權(quán)。特征：(1)永久使用他人土地。(2)以支付佃租為要件。(3)以耕種或牧畜為目的。二、永佃權(quán)（一）概念和特征12（二）永佃權(quán)的內(nèi)容永佃權(quán)人的權(quán)利：(1)對他人土地的占有、使用和收益權(quán)。(2)權(quán)利處分權(quán)（遺產(chǎn)處分、抵押等）。(3)工作物及竹木取回權(quán)。永佃權(quán)人的義務(wù)：支付佃租。（二）永佃權(quán)的內(nèi)容永佃權(quán)人的權(quán)利：13三、居住權(quán)1.概念人役權(quán)，是為特定人的利益而利用他人所有物的權(quán)利，包括用益物、使用權(quán)和居住權(quán)。居住權(quán)非所有人居住他人房屋的一種用益物權(quán)。2.特征(1)是在他人房屋上設(shè)立的物權(quán)。(2)是為特定人的生活需要而設(shè)立的物權(quán)。(3)具有人身性（不得轉(zhuǎn)讓和繼承）。(4)一般具有無償性。問題：居住權(quán)的制度功能與存廢之爭三、居住權(quán)1.概念14四、典權(quán)（一）概念和特征1.概念是以支付典價而占有他人不動產(chǎn)并由此而取得對他人不動產(chǎn)的使用收益的權(quán)利。在典權(quán)法律關(guān)系中，包括出典人、典權(quán)人和典物三個要素。四、典權(quán)（一）概念和特征152.特征(1)典權(quán)為不動產(chǎn)物權(quán)。(2)典權(quán)是以支付典價而成立的物權(quán)。“典”是“賣”的一種變態(tài)。(3)典權(quán)是用益物權(quán)。關(guān)于典權(quán)是用益物權(quán)或擔(dān)保物權(quán)，民法理論上存在爭議。(4)典權(quán)為有期限物權(quán)。依據(jù)我國臺灣民法規(guī)定，典權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但最長不超過30年。2.特征(1)典權(quán)為不動產(chǎn)物權(quán)。16（二）典權(quán)的內(nèi)容1.典權(quán)的設(shè)立

設(shè)立典權(quán)，應(yīng)由出典人和典權(quán)人（承典人）簽訂典權(quán)合同。典權(quán)合同為物權(quán)合同、要式合同，必須以書面形式訂立并經(jīng)主管機(jī)關(guān)登記，才能產(chǎn)生對抗第三人的法律效力。（二）典權(quán)的內(nèi)容1.典權(quán)的設(shè)立172.典權(quán)人的權(quán)利（1）占有、使用、收益典物。（2）處分典物。即典權(quán)人可以轉(zhuǎn)典、典權(quán)轉(zhuǎn)讓和出租典物。轉(zhuǎn)典，是指典權(quán)人將典物轉(zhuǎn)典給他人，其與出典人仍保持原有的關(guān)系。一般地，轉(zhuǎn)典的期限應(yīng)在原典權(quán)約定期限內(nèi)，如果原典權(quán)沒有約定期限，則轉(zhuǎn)典時也不得約定期限。應(yīng)轉(zhuǎn)典而使典物受到損害的，典權(quán)人應(yīng)負(fù)損害賠償責(zé)任。典權(quán)轉(zhuǎn)讓，則是指典權(quán)人轉(zhuǎn)讓其典權(quán)，由受讓人繼受典權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)。2.典權(quán)人的權(quán)利（1）占有、使用、收益典物。182.典權(quán)人的權(quán)利（3）優(yōu)先購買典物的權(quán)利。（4）重建或修繕。在典權(quán)關(guān)系存續(xù)期間，因不可抗力使典物全部或部分滅失時，典權(quán)人可以在典物滅失的價值內(nèi)進(jìn)行重建或修繕。（5）費(fèi)用償還請求權(quán)。典權(quán)人為典物支付的有益費(fèi)用，在出典人回贖典物時，有權(quán)就現(xiàn)存利益的限度內(nèi)請求出典人償還。2.典權(quán)人的權(quán)利（3）優(yōu)先購買典物的權(quán)利。193.典權(quán)人的義務(wù)（1）妥善保管典物。（2）分擔(dān)風(fēng)險。在典權(quán)關(guān)系存續(xù)期間，典物因不可抗力而全部或部分滅失時，就滅失的部分，典權(quán)與回贖權(quán)均歸消滅。（3）返還典物。3.典權(quán)人的義務(wù)（1）妥善保管典物。204.出典人的權(quán)利和義務(wù)

權(quán)利:（1）讓與典物所有權(quán)。（2）設(shè)定擔(dān)保物權(quán)。（3）回贖典物。義務(wù):出典人負(fù)有典物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)，包括權(quán)利瑕疵和質(zhì)量瑕疵擔(dān)保義務(wù)。4.出典人的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利:21（三）典權(quán)的消滅1.回贖。(1)典權(quán)附有期限的，出典人應(yīng)當(dāng)在期限屆滿后的一定期限內(nèi)回贖，亦可約定“到期不贖，即為絕賣”。(2)典權(quán)未定有期限的，出典人可以在出典后的30年內(nèi)隨時回贖。（臺灣民法）2.找帖（留買）。找帖,是指在典權(quán)關(guān)系存續(xù)期間，出典人將典物所有權(quán)讓與典權(quán)人，找回典物的當(dāng)時價格與典價的差額。留買，是指典權(quán)人與出典人約定，在典權(quán)關(guān)系存續(xù)期間，出典人轉(zhuǎn)讓典物時，典權(quán)人就典物保留有先買權(quán)。3.作絕。在有期限的典權(quán)中，附有“到期不贖，即為絕賣”的，因期限屆滿而由典權(quán)仍取得典物的所有權(quán)。4.別賣。典權(quán)附有到期不贖，聽由典權(quán)人他賣典物條款時，因典物別賣于第三人而使典權(quán)歸于消滅。（三）典權(quán)的消滅1.回贖。22（四）我國民事實(shí)踐中對典權(quán)問題的有關(guān)政策1.典權(quán)確認(rèn)問題(1)只確認(rèn)房屋典權(quán)，不確認(rèn)土地典權(quán)。如在對宅基地典權(quán)糾紛的處理時，只能按宅基地使用權(quán)制度來處理。(2)土改中已解決的房屋典權(quán)關(guān)系，不再變動。(3)私房改造中已轉(zhuǎn)為國家所有的房屋，對其過去的典權(quán)關(guān)系不得確認(rèn)。（四）我國民事實(shí)踐中對典權(quán)問題的有關(guān)政策1.典權(quán)確認(rèn)問題232.出典房屋回贖問題(1)當(dāng)事人在典權(quán)合同中約定了過期不贖即為絕賣的，應(yīng)當(dāng)予以尊重和肯定。(2)當(dāng)事人在典權(quán)合同中未約定過期不贖作為絕賣的，出典人在典期屆滿后10年享有回贖權(quán)；典期屆滿逾期10年未贖的，其回贖權(quán)消滅。(3)當(dāng)事人未約定典期的，出典人自出典之時起30年內(nèi)享有回贖權(quán)。(4)因文革中政府主管部門的原因使房屋回贖權(quán)不能行使的，其時間應(yīng)從典期中扣除。(5)出典人曾明確表示放棄回贖權(quán)，現(xiàn)因房屋價格上漲又要求回贖的，不應(yīng)支持。2.出典房屋回贖問題(1)當(dāng)事人在典權(quán)合同中約定了過期不24案例1：出典人的繼承人可否向典權(quán)人主張回贖出典的房屋1961年郭某因其父病重，家庭生活困難，將其實(shí)房屋（共有10間房）中的3間房以500元典給方某，雙方未約定典期，此后郭某經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)后也一直未提回贖房屋之事。1988年郭某病故，其兒子郭甲一家住在郭某遺留的7間房屋內(nèi)。1989年，因國家建設(shè)征用土地要拆除郭某臨街的5間房，而此時郭甲的兒子已大，準(zhǔn)備結(jié)婚需要房屋居住，于是郭甲向方某提出回贖出典的3間房。方某認(rèn)為，典當(dāng)關(guān)系已幾十年了，郭某從未提出過回贖；況且出典人郭某已死，郭甲并非當(dāng)事人，無權(quán)回贖。于是拒絕了郭甲要求回贖房屋的要求。郭甲于是在1990年1月向法院提起訴訟，要求回贖房屋。案例1：出典人的繼承人可否向典權(quán)人主張回贖出典的房屋196125問題：(1)郭某與方某訂立的房屋典權(quán)合同中未約定典期，應(yīng)如何確定房屋回贖的期限？(2)方某提出，典當(dāng)關(guān)系已幾十年了，郭某從未提出過回贖的問題，是否意味著郭某放棄回贖權(quán)？方某認(rèn)為，現(xiàn)當(dāng)事人郭某已死亡，合同已不可能再履行，因此，郭甲無權(quán)行使回贖權(quán)，其理由是否成立？(3)在訴訟中方某還提出，如果郭甲仍以500元的價格回贖產(chǎn)并不公平，而且這幾十年來，他多次對房屋進(jìn)行了修繕，光維修費(fèi)用就達(dá)1000多元，因此，如果要回贖，也應(yīng)以高于原價格的價款來回贖，并且應(yīng)補(bǔ)償其已支出的修繕費(fèi)用。方某的這一要求是否合理？問題：26第三節(jié)土地承包經(jīng)營權(quán)一、概念與特征概念：土地承包經(jīng)營權(quán)，是指農(nóng)業(yè)經(jīng)營者在集體經(jīng)濟(jì)組織所有的或國家所有由集體經(jīng)濟(jì)組織長期使用的土地上進(jìn)行耕作、養(yǎng)殖或畜牧等農(nóng)業(yè)活動的權(quán)利。特征：1.主體具有特定性。（農(nóng)村集體組織和其成員）2.客體的廣泛性。其客體包括：耕地、草地、林地、灘涂、水面及其他適于農(nóng)用目的的土地。3.土地承包經(jīng)營權(quán)系一種以在他人土地上為農(nóng)業(yè)性質(zhì)的耕作、養(yǎng)殖或畜牧的用益物權(quán)。4.土地承包經(jīng)營權(quán)是以支付地租而成立的物權(quán)。第三節(jié)土地承包經(jīng)營權(quán)一、概念與特征27二、土地承包經(jīng)營權(quán)的期限及限制（一）土地承包經(jīng)營權(quán)的期限P126:土地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長。前款規(guī)定的承包期屆滿，由土地承包經(jīng)營權(quán)人按照國家有關(guān)規(guī)定繼續(xù)承包。二、土地承包經(jīng)營權(quán)的期限及限制（一）土地承包經(jīng)營權(quán)的期限28（二）土地承包經(jīng)營權(quán)的限制1.目的限制。2.轉(zhuǎn)讓限制。P128:土地承包經(jīng)營權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。P129:土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。（二）土地承包經(jīng)營權(quán)的限制1.目的限制。29三、土地承包經(jīng)營權(quán)的取得（一）土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)定1.設(shè)定原則。P124:農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)行家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制。農(nóng)民集體所有和國家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地，依法實(shí)行土地承包經(jīng)營制度?！掇r(nóng)村土地承包法》第6條：“農(nóng)村土地承包，婦女與男子享有平等的權(quán)利。承包中應(yīng)當(dāng)保護(hù)婦女的合法權(quán)益，任何組織和個人不得剝奪、侵害婦女應(yīng)當(dāng)享有的土地承包經(jīng)營權(quán)?！比?、土地承包經(jīng)營權(quán)的取得（一）土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)定30問題：關(guān)于婦女土地承包經(jīng)營權(quán)的保護(hù)《農(nóng)村土地承包法》P30：承包期內(nèi)，婦女結(jié)婚，在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地；婦女離婚或者喪偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地?！督魇?shí)施〈中華人民共和國農(nóng)村土地承包法〉辦法》P21：承包期內(nèi)，婦女結(jié)婚，在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地；其離婚或者喪偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地。承包期內(nèi)，因結(jié)婚男方到女方家落戶的，適用前款規(guī)定。問題：關(guān)于婦女土地承包經(jīng)營權(quán)的保護(hù)《農(nóng)村土地承包法》31案例2：出嫁的婦女在原戶籍所在地能否享有土地承包經(jīng)營權(quán)?原告徐某是某縣湯溝鎮(zhèn)溝東村七組的農(nóng)民，于1995年2月與該縣農(nóng)場職工王某結(jié)婚，婚后生有兩子，長子大寶，次子二寶。徐某戶口一直未遷出。2000年某縣統(tǒng)一調(diào)整土地時，被告溝東村村委會分給原告即徐某和王大寶1.5畝責(zé)任田，王二寶因?qū)儆谟?jì)劃外生育而未分地。2002年6月，該縣一酒廠擴(kuò)建，征用被告418畝的土地，兩原告的責(zé)任田也在征用范圍，被告在將土地補(bǔ)償費(fèi)分給各個農(nóng)戶的同時，以原告徐某的丈夫?qū)儆谵r(nóng)村戶口，原告應(yīng)在其丈夫處分配責(zé)任地為理由，僅發(fā)給兩個原告青苗補(bǔ)償費(fèi)400余元，扣下了兩原告土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)合計(jì)1萬余元，且沒有安排徐某就業(yè)，造成原告母子生活困難。后徐某多次找溝東村村委會要求給付土地補(bǔ)償費(fèi)，未果。為此，原告徐某、王大寶向法院提起訴訟。案例2：出嫁的婦女在原戶籍所在地能否享有土地承包經(jīng)營權(quán)?原告32被告辯稱：原告丈夫是農(nóng)村戶口，按縣委有關(guān)文件規(guī)定，原告應(yīng)在其丈夫戶籍所在地分責(zé)任田，因而土地補(bǔ)償費(fèi)不應(yīng)該發(fā)給原告。思考問題：（1）婦女的土地承包經(jīng)營權(quán)的取得和保護(hù)有何特點(diǎn)？應(yīng)如何保護(hù)？（2）已出嫁婦女能否在原戶籍所在地取得土地承包經(jīng)營權(quán)？為什么？（3）本案應(yīng)如何處理？被告辯稱：原告丈夫是農(nóng)村戶口，按縣委有關(guān)文件規(guī)定，原告應(yīng)在其332.設(shè)定方式（登記問題）P127:土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立?？h級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)證、林權(quán)證、草原使用權(quán)證，并登記造冊，確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)。2.設(shè)定方式（登記問題）P127:土地承包經(jīng)營權(quán)自土地34（二）土地承包經(jīng)營權(quán)的調(diào)整與回收P130:承包期內(nèi)發(fā)包人不得調(diào)整承包地。因自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損承包地等特殊情形，需要適當(dāng)調(diào)整承包的耕地和草地的，應(yīng)當(dāng)依照農(nóng)村土地承包法等法律規(guī)定辦理。P131:承包期內(nèi)發(fā)包人不得收回承包地。農(nóng)村土地承包法等法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。（二）土地承包經(jīng)營權(quán)的調(diào)整與回收P130:承包期內(nèi)發(fā)包人35（三）土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》(2008年10月12日)加強(qiáng)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，按照依法自愿有償原則，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營。有條件的地方可以發(fā)展專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民專業(yè)合作社等規(guī)模經(jīng)營主體。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，不得改變土地集體所有性質(zhì)，不得改變土地用途，不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。（三）土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干36流轉(zhuǎn)方式：《農(nóng)村土地承包法》：通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。（第32條）《物權(quán)法》：土地承包經(jīng)營權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。（第128條）流轉(zhuǎn)方式：《農(nóng)村土地承包法》：通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營371.轉(zhuǎn)包(1)特點(diǎn)。轉(zhuǎn)包主要發(fā)生在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部農(nóng)戶之間。轉(zhuǎn)包人是享有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶，受轉(zhuǎn)包人是承受土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包的農(nóng)戶。(2)程序要求：應(yīng)向發(fā)包人備案1.轉(zhuǎn)包382.出租(1)特點(diǎn)。出租人是享有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶，承租人是承租土地承包經(jīng)營權(quán)的外村人。(2)程序要求：出租合同需向發(fā)包人備案?！掇r(nóng)村土地承包法》P39：承包方可以在一定期限內(nèi)將部分或者全部土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包或者出租給第三方，承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變。（轉(zhuǎn)包、出租的限制性）2.出租39實(shí)踐中的問題：未應(yīng)向村委會備案的轉(zhuǎn)包、出租糾紛應(yīng)如何處理？甲與乙約定：甲將自己承包的5畝耕地交給乙耕種，承包費(fèi)用由乙負(fù)擔(dān)，并約定甲可以隨時收回，但未向村委會備案。后來，因乙拒絕按約定交付承包費(fèi)用，雙方發(fā)生爭議。問題：（1）村委會應(yīng)向誰主張承包費(fèi)用？（2）村委會能否以轉(zhuǎn)包未備案為由，收回承包經(jīng)營權(quán)？實(shí)踐中的問題：403.互換(1)特點(diǎn)。是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的農(nóng)戶之間為方便耕種和各自需要，對各自的土地承包經(jīng)營權(quán)的交換。(2)程序要求：應(yīng)與發(fā)包人變更原土地承包合同。（辦理土地證）3.互換414.轉(zhuǎn)讓(1)特點(diǎn)承包人與發(fā)包人的土地承包關(guān)系即行終止，轉(zhuǎn)讓人也不再享有該土地承包經(jīng)營權(quán)。(2)轉(zhuǎn)讓的條件（限制）①轉(zhuǎn)讓人有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源。②經(jīng)發(fā)包人同意。③受讓人是從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶。4.轉(zhuǎn)讓(1)特點(diǎn)42實(shí)踐中的問題：如何理解“有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源”？（1）遷入小城鎮(zhèn)。（《江西省實(shí)施〈中華人民共和國農(nóng)村土地承包法〉辦法》第二十二條：承包期內(nèi)，承包方全家遷入小城鎮(zhèn)落戶的，應(yīng)當(dāng)按照承包方的意愿，保留其土地承包經(jīng)營權(quán)或者允許其依法進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，承包方自愿交回的除外。同時，保留了土地承包經(jīng)營權(quán)的承包方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行與土地承包經(jīng)營有關(guān)的義務(wù)。）（2）在校大學(xué)生。（3）服兵役。（4）打工、經(jīng)商等。實(shí)踐中的問題：如何理解“有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源435.其他流轉(zhuǎn)方式(1)入股?！掇r(nóng)村土地承包法》P42:承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，可以自愿聯(lián)合將土地承包經(jīng)營權(quán)入股，從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)。(2)抵押。（四荒土地）《農(nóng)村土地承包法》P49:通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書的，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)。(3)土地代耕。5.其他流轉(zhuǎn)方式(1)入股。44四、土地承包經(jīng)營權(quán)的內(nèi)容1.權(quán)利。(1)土地的使用收益權(quán)。包括對土地的耕作、養(yǎng)殖、畜牧的權(quán)利，并獲取土地收益。(2)對土地上其投資的財(cái)產(chǎn)、收獲物享有所有權(quán)。(3)出租權(quán)。應(yīng)與設(shè)置于土地上的農(nóng)用工作物一同出租。2.義務(wù)。(1)支付地租的義務(wù)。(2)依約定方法和用途使用土地。(3)保持土地肥力的義務(wù)。四、土地承包經(jīng)營權(quán)的內(nèi)容1.權(quán)利。45第四節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)一、概念和特征1.概念。是指民事主體在一定的土地上建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施而對該土地享有的占有、使用和收益的權(quán)利。2.特征。(1)是以他人的土地為標(biāo)的物而成立的物權(quán)。(2)是以在他人土地上擁有建筑物或其他工作物為目的的物權(quán)。(3)是以利用他人土地為中介的限定物權(quán)。第四節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)一、概念和特征463.與土地承包經(jīng)營權(quán)的區(qū)別(1)建設(shè)用地使用權(quán)以在他人土地上有建筑物或其他工作物為目的，土地承包經(jīng)營權(quán)則是在他人土地上進(jìn)行耕作、養(yǎng)殖、畜牧的權(quán)利。(2)建設(shè)用地使用權(quán)不以地租為必要，而是一次性支付代價。而土地承包經(jīng)營權(quán)則一般以支付地租的的形式負(fù)擔(dān)使用權(quán)的代價。(3)建設(shè)用地使用權(quán)人即使因不可抗力不能使用土地，也不得請求減免租金的支付，而土地承包經(jīng)營權(quán)人因不可抗力而導(dǎo)致收益減少或全無時，可以請求減少地租的支付。3.與土地承包經(jīng)營權(quán)的區(qū)別(1)建設(shè)用地使用權(quán)以在他人土地47二、建設(shè)用地使用權(quán)的取得P136:建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。

思考問題：關(guān)于空間用益物權(quán)二、建設(shè)用地使用權(quán)的取得P136:建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地48案例3：整體經(jīng)營性商品房的產(chǎn)權(quán)人，應(yīng)當(dāng)如何行使所有權(quán)？某商廈系由某房地產(chǎn)公司開發(fā)的商鋪。顧某出資向房地產(chǎn)公司購得該商廈9單元房產(chǎn)，房價為20余萬元，雙方簽訂的《房屋買賣合同》第22條規(guī)定：“該物業(yè)的設(shè)計(jì)功能及用途為商業(yè)，買方不得將該物業(yè)用作工業(yè)或不符合上述設(shè)計(jì)功能的其他用途?！?999年5月，顧某領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證。2001年1月28日，房地產(chǎn)公司向顧某郵寄掛號信一份，載明：該商廈五樓只能作為一個整體使用，已經(jīng)長期空置，經(jīng)其公司多方招商，現(xiàn)有投資人擬在此開辦餐飲項(xiàng)目，初步洽談租期為5～8年，首年租金每平方米為150～180元，每年遞增2～4%，請你在半個月內(nèi)予以答復(fù)，否則其公司將視作你已經(jīng)同意并授權(quán)其公司統(tǒng)一出租你的9單元房產(chǎn)。該信因逾期無人領(lǐng)取于2000年3月退回。3月16日，房地產(chǎn)公司召開樓業(yè)主會議，顧某沒有參加，參加會議的業(yè)主同意將商廈五樓中自有房產(chǎn)部分委托房地產(chǎn)公司出租給第三方使用。案例3：整體經(jīng)營性商品房的產(chǎn)權(quán)人，應(yīng)當(dāng)如何行使所有權(quán)？某商廈492000年3月22日，房地產(chǎn)公司與某餐飲公司簽訂一份《商業(yè)用房租賃合同》，約定房地產(chǎn)公司將該商廈的第5層出租給餐飲公司。2000年4月，餐飲公司進(jìn)入該商廈5樓進(jìn)行裝修及營業(yè)。顧某所有的9單元位于餐飲公司總臺吧臺位置。2001年1月，顧某向法院起訴，認(rèn)為餐飲公司侵占了其取得合法產(chǎn)權(quán)的9單元房產(chǎn)，請求法院判令餐飲公司遷出并賠償其租金損失。被告餐飲公司則認(rèn)為，9單元房產(chǎn)是餐飲公司向房地產(chǎn)公司租賃的，餐飲公司本身并無過錯，原告應(yīng)向房地產(chǎn)公司主張權(quán)利。2000年3月22日，房地產(chǎn)公司與某餐飲公司簽訂一份《商業(yè)用50第三人房地產(chǎn)公司認(rèn)為，原告所購9單元系位于某商廈5樓的商鋪，而5樓所有空間沒有進(jìn)行隔斷，是一個整體，無法分割使用。房地產(chǎn)公司與原告簽訂的管理公約對各業(yè)主所購房屋所有權(quán)進(jìn)行了限制，房屋的使用應(yīng)按大部分業(yè)主的意見辦，現(xiàn)大部分業(yè)主已同意出租給餐飲公司，房地產(chǎn)公司的行為符合大部分業(yè)主的利益，且公司就9單元出租事宜已發(fā)信征求原告的意見，履行了告知義務(wù)。故行為并無不當(dāng)。第三人房地產(chǎn)公司認(rèn)為，原告所購9單元系位于某商廈5樓的商鋪，51【爭議焦點(diǎn)】本案爭議的焦點(diǎn)是整體經(jīng)營性商品房的產(chǎn)權(quán)人，應(yīng)當(dāng)如何行使所有權(quán)？對此有兩種觀點(diǎn)：第一種意見認(rèn)為，應(yīng)判決餐飲公司遷出9單元。理由是：顧某擁有合法的房屋產(chǎn)權(quán)，房地產(chǎn)公司未取得顧某同意將其房屋出租給第三人的行為無效。第二種意見認(rèn)為，應(yīng)駁回顧某的請求。理由是：本案具有特殊性，顧某所購房產(chǎn)系商業(yè)用房，該單元位于餐飲公司的吧臺位置，且某商廈5樓完全沒有隔斷，整體上具有不可分性，如果分割使用會影響到整體房屋的使用功能和效果。顧某在對9單元行使所有權(quán)時應(yīng)當(dāng)要受到5樓其他業(yè)主權(quán)利的限制，且餐飲公司已實(shí)際租賃該單元并投入經(jīng)營。從促進(jìn)交易和維護(hù)大多數(shù)業(yè)主利益的角度來看，應(yīng)駁回顧某的請求。思考問題：你認(rèn)為本案應(yīng)如何處理？為什么？【爭議焦點(diǎn)】52建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式：1.出讓取得。2.劃撥取得。其范圍有特定規(guī)定，包括：（1）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（3）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。3.轉(zhuǎn)讓。4.繼承。建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式：1.出讓取得。53三、建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)P143:建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。P144:建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同。使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。P145:建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請變更登記。三、建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)P143:建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將54四、建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后對房屋所有權(quán)人的保護(hù)P149:住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。四、建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后對房屋所有權(quán)人的保護(hù)P149:55第五節(jié)宅基地使用權(quán)一、概念和特征1.概念是指以建造自己的住宅及其附屬設(shè)施為目的，對集體所有的土地進(jìn)行占有和使用的權(quán)利。2.特征(1)權(quán)利主體。宅基地使用權(quán)的主體是農(nóng)戶，即農(nóng)村村民。(2)權(quán)利客體。宅基地使用權(quán)的客體是集體所有的土地。(3)權(quán)利內(nèi)容。是利用集體土地建造住宅及其附屬設(shè)施的權(quán)利。第五節(jié)宅基地使用權(quán)一、概念和特征56二、宅基地使用權(quán)的設(shè)立與流轉(zhuǎn)《土地管理法》（2004年8月28日）第62條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?！秶临Y源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》（國土資發(fā)[2004]234號）第13條規(guī)定：嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。二、宅基地使用權(quán)的設(shè)立與流轉(zhuǎn)《土地管理法》（2004年8月257宅基地使用權(quán)法律調(diào)整的原則：（1）一戶一塊宅基地原則；（2）無償取得原則；（3）地隨房走、房隨地走原則；（4）城鎮(zhèn)居民不得在農(nóng)村購置宅基地原則。宅基地使用權(quán)法律調(diào)整的原則：58案例4:如何理解宅基地使用權(quán)的范圍？芙蓉村村民王某與張某的宅基地南北相鄰。張某建房時，將新建房屋的地下部分延伸到王某的宅基地上20厘米。王某要求張某停止施工，解決糾紛，張某不同意。王某訴請法院判決張某停止侵權(quán)，恢復(fù)王某對該宅基地的使用權(quán)。張某答辯認(rèn)為，自己建房的地基在地下，而地表并未越界，未妨害王某宅基地地表的正常使用，不構(gòu)成侵權(quán)行為。問題：宅基地使用權(quán)的范圍能否基于地表之下？張某的行為是否構(gòu)成侵權(quán)？案例4:如何理解宅基地使用權(quán)的范圍？芙蓉村村民王某與張某的宅59三、關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房交易問題P153:宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。三、關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房交易問題P153:宅基地使用權(quán)的取得、行使60案例5：北京宋莊畫家村小產(chǎn)權(quán)房糾紛案2002年7月，畫家李玉蘭以4萬5的價格購買了通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)村民馬海濤的農(nóng)家小院，然而在住了4年后，2006年10月，李玉蘭卻收到了通州法院的一紙傳票：她被原房主馬海濤告上了法院，要求撤銷合同、騰退房屋。由此，畫家和村民之間開始了一場“拉鋸戰(zhàn)”：先是村民馬海濤起訴畫家李玉蘭，法院最終判定房屋買賣合同無效，李玉蘭騰退房屋。隨后，原被告雙方來了個角色互換，李玉蘭又以馬海濤失信為由將其告上法庭索賠48萬，畫家和村民之間的官司就這樣戲劇性的回到了地方法院開庭審理。案例5：北京宋莊畫家村小產(chǎn)權(quán)房糾紛案2002年7月，畫家李玉61法院判決被告馬海濤賠償李玉蘭損失185290元。李玉蘭認(rèn)為評估價格過低，并且遺漏了搬家費(fèi)和其他損失，于是上訴到了二中院。北京市第二中級人民法院作出終審判決，維持了一審法院作出的農(nóng)民馬海濤賠償畫家李玉蘭經(jīng)濟(jì)損失18萬多元的判決。加上二中院原先判賠的房屋補(bǔ)償9.4萬余元，畫家李玉蘭總共將獲賠28萬元。法院判決被告馬海濤賠償李玉蘭損失185290元。62第六節(jié)地役權(quán)一、概念和特征1.概念是以按照合同約定，利用他人土地（不動產(chǎn)），以提高自己的不動產(chǎn)的效益的用益物權(quán)。P156:地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn),以提高自己的不動產(chǎn)的效益。前款所稱他人的不動產(chǎn)為供役地，自己的不動產(chǎn)為需役地。①客體是他人的不動產(chǎn)。②主體包括不動產(chǎn)所有權(quán)人和使用權(quán)人。③目的在于提高權(quán)利人利用不動產(chǎn)的效益。④通過簽訂地役權(quán)合同方式設(shè)立。第六節(jié)地役權(quán)一、概念和特征632.特征(1)具有從屬性。(2)具有不可分性。(3)不具有排他性。在同一塊土地上，可以同時為不同的人設(shè)置同一種類的地役權(quán)，也可以為同一人設(shè)置不同的地役權(quán)。問題：如何理解地役權(quán)與相鄰權(quán)的區(qū)別？2.特征(1)具有從屬性。642010年司考全真題（卷三）9．某郊區(qū)小學(xué)校為方便乘坐地鐵，與相鄰研究院約定，學(xué)校人員有權(quán)借研究院道路通行，每年支付一萬元。據(jù)此，學(xué)校享有的是下列哪一項(xiàng)權(quán)利？

A．相鄰權(quán)

B．地役權(quán)

C．建設(shè)用地使用權(quán)

D．宅基地使用權(quán)2010年司考全真題（卷三）9．某郊區(qū)小學(xué)校為方便乘坐地鐵，65案例6：為眺望大海與他人約定限制蓋房，該合同是否有效？甲公司于2003年3月以1000萬元購買了一塊位于某市臨近海邊的100畝土地，打算在該地建一棟豪華酒店。該地旁邊有一濱海商店，占地10畝。甲公司在購得該土地后便與濱海商店協(xié)商，并于2003年5月初訂立一書面合同。合同規(guī)定：濱海商店在20年之內(nèi)不得拆除該商店并興建高層建筑，以避免阻礙酒店的旅客今后在酒店上眺望大海，并影響酒店周圍環(huán)境的美觀。為此，甲公司每年向?yàn)I海商店支付10萬元作為補(bǔ)償，并到房產(chǎn)管理部門辦理了登記手續(xù)。后來，濱海商店因經(jīng)營狀況不好，便決定改建，欲拆掉該房屋并興建一幢五層樓的旅館，該旅館與甲公司興建的酒店相距約100米。甲公司得知這一消息后，立即找濱海商店交涉，請求其停止興建旅館。濱海商店認(rèn)為此前和甲公司簽訂的合同是不公平的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，予以拒絕。甲公司便向法院提起訴訟，請求法院責(zé)令濱海商店停止興建旅館的行為。案例6：為眺望大海與他人約定限制蓋房，該合同是否有效？甲公司66【爭議焦點(diǎn)】本案爭議的焦點(diǎn)是甲公司和濱海商店簽訂的合同是否有效？濱海商店應(yīng)否停止興建旅館的行為？對此有二種觀點(diǎn)：第一種意見認(rèn)為，甲公司為了自己的利益而限制濱海商店的權(quán)利，是不公平的，故雙方簽訂的合同是無效的。濱海商店有權(quán)在自己的土地使用權(quán)上決定改建房屋。第二種意見認(rèn)為，甲公司為自己土地的便利和濱海商店簽訂的合同是合理的，濱海商店既然同意了甲公司對自己土地的限制，就有容忍義務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守合同的約定，濱海商店應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。思考問題：你是如何看待本案糾紛的？為什么？

【爭議焦點(diǎn)】67二、地役權(quán)的設(shè)立P157:設(shè)立地役權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立地役權(quán)合同。地役權(quán)合同一般包括下列條款：(一)當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；(二)供役地和需役地的位置；(三)利用目的和方法；(四)利用期限；(五)費(fèi)用及其支付方式；(六)解決爭議的方法。P158:地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。二、地役權(quán)的設(shè)立P157:設(shè)立地役權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形68三、地役權(quán)的內(nèi)容（一）需役地人的權(quán)利和義務(wù)1．權(quán)利。表現(xiàn)為對他人土地的利用，如汲水、修渠、通道、排灌等。2．義務(wù)。（1）善意行使權(quán)利。即地役權(quán)人應(yīng)選擇對供役地人損害最小的方法利用他人土地，在完成工作后，應(yīng)及時恢復(fù)原狀，并補(bǔ)償損害。（2）妥善管理修建物的義務(wù)。若其修建物造成供役地人的損害時，應(yīng)承擔(dān)過失責(zé)任。三、地役權(quán)的內(nèi)容（一）需役地人的權(quán)利和義務(wù)69（二）供役地人的權(quán)利與義務(wù)1．權(quán)利。（1）供役地人在不妨礙地役權(quán)人行使權(quán)利的范圍內(nèi)，可以行使與其相同的權(quán)利。（2）供役地人在不妨礙地役權(quán)人行使權(quán)利的范圍內(nèi)。2．供役地人負(fù)有不作為的義務(wù)。（二）供役地人的權(quán)利與義務(wù)70四、地役權(quán)的流轉(zhuǎn)和消滅P164:地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。P165:地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。P166:需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時享有地役權(quán)。P167:供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對受讓人具有約束力。P169:已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記。四、地役權(quán)的流轉(zhuǎn)和消滅P164:地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包71第四章用益物權(quán)第四章用益物權(quán)72第一節(jié)用益物權(quán)概述第二節(jié)傳統(tǒng)民法上的幾類用益物權(quán)第三節(jié)土地承包經(jīng)營權(quán)第四節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)第五節(jié)宅基地使用權(quán)第六節(jié)地役權(quán)第一節(jié)用益物權(quán)概述73第一節(jié)用益物權(quán)概述一、用益物權(quán)的概念和特征1.概念：是指權(quán)利人對他人所有物享有的以使用收益為目的的定限物權(quán)。P117:用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。第一節(jié)用益物權(quán)概述一、用益物權(quán)的概念和特征742.特征(1)用益物權(quán)的客體是物。(2)用益物權(quán)是對他人之物享有的權(quán)利?！皬臍w屬到利用”(3)用益物權(quán)以他人物的使用價值為支配內(nèi)容。2.特征(1)用益物權(quán)的客體是物。75二、用益物權(quán)的類型（一）外國法中的用益物權(quán)1.羅馬法(1)役權(quán)。是為特定土地或特定人的便利和收益而利用他人之物的權(quán)利，包括:①地役權(quán)（耕作地役權(quán)、通行地役權(quán)等）；②人役權(quán)（用益權(quán)、使用權(quán)、居住權(quán)和奴畜使用權(quán)等）(2)地上權(quán)。是指在他人的土地上營造建筑物或種植樹木而長期使用該他人土地的權(quán)利。(3)永租權(quán)（永佃權(quán)）。二、用益物權(quán)的類型（一）外國法中的用益物權(quán)762.法國民法典型的用益物權(quán)是人役權(quán)3.德國民法①地上權(quán)。②役權(quán)。③土地負(fù)擔(dān)。4.日本民法①地上權(quán);②永佃權(quán);③地役權(quán);④入會權(quán)。2.法國民法77（二）我國現(xiàn)行用益物權(quán)的類型

依據(jù)我國民法通則、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、水資源法等法律，現(xiàn)行用益物權(quán)的類型包括：城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)，國有耕地、林地、草原使用權(quán)，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，宅基地使用權(quán)及水資源使用權(quán)等，還包括漁業(yè)權(quán)、采礦權(quán)等準(zhǔn)用益物權(quán)。

（二）我國現(xiàn)行用益物權(quán)的類型依據(jù)我國民法通則、土地管理法、78《物權(quán)法》中用益物權(quán)的類型：(1)土地承包經(jīng)營權(quán)。(2)建設(shè)用地使用權(quán)。(3)宅建設(shè)用地使用權(quán)。(4)地役權(quán)。(5)自然資源用益權(quán)（探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)、養(yǎng)殖權(quán)、捕撈權(quán)）?！段餀?quán)法》中用益物權(quán)的類型：(1)土地承包經(jīng)營權(quán)。79三、用益物權(quán)的意義與作用1.物盡其用。2.保護(hù)社會弱勢群體。3.維護(hù)社會基本經(jīng)濟(jì)制度。三、用益物權(quán)的意義與作用1.物盡其用。80第二節(jié)傳統(tǒng)民法上的幾類用益物權(quán)一、地上權(quán)（一）概念和特征概念：是指以在他人土地上建造建筑物或其他工作物，或者種植竹木為目的而使用該土地的權(quán)利。特征：(1)是存在于他人土地上的物權(quán)。(2)以取得土地上的建筑物、其他工作物或竹木的所有權(quán)為目的。(3)為使用他人土地的物權(quán)。第二節(jié)傳統(tǒng)民法上的幾類用益物權(quán)一、地上權(quán)81（二）地上權(quán)的內(nèi)容權(quán)利：(1)對土地的使用收益。(2)對建筑物或其他工作物的所有權(quán)。(3)對地上權(quán)的處分。義務(wù)：(1)支付地租。(2)恢復(fù)土地原狀。（二）地上權(quán)的內(nèi)容權(quán)利：82二、永佃權(quán)（一）概念和特征概念：是指以支付佃租為對價而永久在他人土地上進(jìn)行耕作或放牧的權(quán)利。永佃權(quán)又稱田面權(quán)，與其相對應(yīng)的土地所有權(quán)則稱田底權(quán)。特征：(1)永久使用他人土地。(2)以支付佃租為要件。(3)以耕種或牧畜為目的。二、永佃權(quán)（一）概念和特征83（二）永佃權(quán)的內(nèi)容永佃權(quán)人的權(quán)利：(1)對他人土地的占有、使用和收益權(quán)。(2)權(quán)利處分權(quán)（遺產(chǎn)處分、抵押等）。(3)工作物及竹木取回權(quán)。永佃權(quán)人的義務(wù)：支付佃租。（二）永佃權(quán)的內(nèi)容永佃權(quán)人的權(quán)利：84三、居住權(quán)1.概念人役權(quán)，是為特定人的利益而利用他人所有物的權(quán)利，包括用益物、使用權(quán)和居住權(quán)。居住權(quán)非所有人居住他人房屋的一種用益物權(quán)。2.特征(1)是在他人房屋上設(shè)立的物權(quán)。(2)是為特定人的生活需要而設(shè)立的物權(quán)。(3)具有人身性（不得轉(zhuǎn)讓和繼承）。(4)一般具有無償性。問題：居住權(quán)的制度功能與存廢之爭三、居住權(quán)1.概念85四、典權(quán)（一）概念和特征1.概念是以支付典價而占有他人不動產(chǎn)并由此而取得對他人不動產(chǎn)的使用收益的權(quán)利。在典權(quán)法律關(guān)系中，包括出典人、典權(quán)人和典物三個要素。四、典權(quán)（一）概念和特征862.特征(1)典權(quán)為不動產(chǎn)物權(quán)。(2)典權(quán)是以支付典價而成立的物權(quán)?！暗洹笔恰百u”的一種變態(tài)。(3)典權(quán)是用益物權(quán)。關(guān)于典權(quán)是用益物權(quán)或擔(dān)保物權(quán)，民法理論上存在爭議。(4)典權(quán)為有期限物權(quán)。依據(jù)我國臺灣民法規(guī)定，典權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但最長不超過30年。2.特征(1)典權(quán)為不動產(chǎn)物權(quán)。87（二）典權(quán)的內(nèi)容1.典權(quán)的設(shè)立

設(shè)立典權(quán)，應(yīng)由出典人和典權(quán)人（承典人）簽訂典權(quán)合同。典權(quán)合同為物權(quán)合同、要式合同，必須以書面形式訂立并經(jīng)主管機(jī)關(guān)登記，才能產(chǎn)生對抗第三人的法律效力。（二）典權(quán)的內(nèi)容1.典權(quán)的設(shè)立882.典權(quán)人的權(quán)利（1）占有、使用、收益典物。（2）處分典物。即典權(quán)人可以轉(zhuǎn)典、典權(quán)轉(zhuǎn)讓和出租典物。轉(zhuǎn)典，是指典權(quán)人將典物轉(zhuǎn)典給他人，其與出典人仍保持原有的關(guān)系。一般地，轉(zhuǎn)典的期限應(yīng)在原典權(quán)約定期限內(nèi)，如果原典權(quán)沒有約定期限，則轉(zhuǎn)典時也不得約定期限。應(yīng)轉(zhuǎn)典而使典物受到損害的，典權(quán)人應(yīng)負(fù)損害賠償責(zé)任。典權(quán)轉(zhuǎn)讓，則是指典權(quán)人轉(zhuǎn)讓其典權(quán)，由受讓人繼受典權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)。2.典權(quán)人的權(quán)利（1）占有、使用、收益典物。892.典權(quán)人的權(quán)利（3）優(yōu)先購買典物的權(quán)利。（4）重建或修繕。在典權(quán)關(guān)系存續(xù)期間，因不可抗力使典物全部或部分滅失時，典權(quán)人可以在典物滅失的價值內(nèi)進(jìn)行重建或修繕。（5）費(fèi)用償還請求權(quán)。典權(quán)人為典物支付的有益費(fèi)用，在出典人回贖典物時，有權(quán)就現(xiàn)存利益的限度內(nèi)請求出典人償還。2.典權(quán)人的權(quán)利（3）優(yōu)先購買典物的權(quán)利。903.典權(quán)人的義務(wù)（1）妥善保管典物。（2）分擔(dān)風(fēng)險。在典權(quán)關(guān)系存續(xù)期間，典物因不可抗力而全部或部分滅失時，就滅失的部分，典權(quán)與回贖權(quán)均歸消滅。（3）返還典物。3.典權(quán)人的義務(wù)（1）妥善保管典物。914.出典人的權(quán)利和義務(wù)

權(quán)利:（1）讓與典物所有權(quán)。（2）設(shè)定擔(dān)保物權(quán)。（3）回贖典物。義務(wù):出典人負(fù)有典物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)，包括權(quán)利瑕疵和質(zhì)量瑕疵擔(dān)保義務(wù)。4.出典人的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利:92（三）典權(quán)的消滅1.回贖。(1)典權(quán)附有期限的，出典人應(yīng)當(dāng)在期限屆滿后的一定期限內(nèi)回贖，亦可約定“到期不贖，即為絕賣”。(2)典權(quán)未定有期限的，出典人可以在出典后的30年內(nèi)隨時回贖。（臺灣民法）2.找帖（留買）。找帖,是指在典權(quán)關(guān)系存續(xù)期間，出典人將典物所有權(quán)讓與典權(quán)人，找回典物的當(dāng)時價格與典價的差額。留買，是指典權(quán)人與出典人約定，在典權(quán)關(guān)系存續(xù)期間，出典人轉(zhuǎn)讓典物時，典權(quán)人就典物保留有先買權(quán)。3.作絕。在有期限的典權(quán)中，附有“到期不贖，即為絕賣”的，因期限屆滿而由典權(quán)仍取得典物的所有權(quán)。4.別賣。典權(quán)附有到期不贖，聽由典權(quán)人他賣典物條款時，因典物別賣于第三人而使典權(quán)歸于消滅。（三）典權(quán)的消滅1.回贖。93（四）我國民事實(shí)踐中對典權(quán)問題的有關(guān)政策1.典權(quán)確認(rèn)問題(1)只確認(rèn)房屋典權(quán)，不確認(rèn)土地典權(quán)。如在對宅基地典權(quán)糾紛的處理時，只能按宅基地使用權(quán)制度來處理。(2)土改中已解決的房屋典權(quán)關(guān)系，不再變動。(3)私房改造中已轉(zhuǎn)為國家所有的房屋，對其過去的典權(quán)關(guān)系不得確認(rèn)。（四）我國民事實(shí)踐中對典權(quán)問題的有關(guān)政策1.典權(quán)確認(rèn)問題942.出典房屋回贖問題(1)當(dāng)事人在典權(quán)合同中約定了過期不贖即為絕賣的，應(yīng)當(dāng)予以尊重和肯定。(2)當(dāng)事人在典權(quán)合同中未約定過期不贖作為絕賣的，出典人在典期屆滿后10年享有回贖權(quán)；典期屆滿逾期10年未贖的，其回贖權(quán)消滅。(3)當(dāng)事人未約定典期的，出典人自出典之時起30年內(nèi)享有回贖權(quán)。(4)因文革中政府主管部門的原因使房屋回贖權(quán)不能行使的，其時間應(yīng)從典期中扣除。(5)出典人曾明確表示放棄回贖權(quán)，現(xiàn)因房屋價格上漲又要求回贖的，不應(yīng)支持。2.出典房屋回贖問題(1)當(dāng)事人在典權(quán)合同中約定了過期不95案例1：出典人的繼承人可否向典權(quán)人主張回贖出典的房屋1961年郭某因其父病重，家庭生活困難，將其實(shí)房屋（共有10間房）中的3間房以500元典給方某，雙方未約定典期，此后郭某經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)后也一直未提回贖房屋之事。1988年郭某病故，其兒子郭甲一家住在郭某遺留的7間房屋內(nèi)。1989年，因國家建設(shè)征用土地要拆除郭某臨街的5間房，而此時郭甲的兒子已大，準(zhǔn)備結(jié)婚需要房屋居住，于是郭甲向方某提出回贖出典的3間房。方某認(rèn)為，典當(dāng)關(guān)系已幾十年了，郭某從未提出過回贖；況且出典人郭某已死，郭甲并非當(dāng)事人，無權(quán)回贖。于是拒絕了郭甲要求回贖房屋的要求。郭甲于是在1990年1月向法院提起訴訟，要求回贖房屋。案例1：出典人的繼承人可否向典權(quán)人主張回贖出典的房屋196196問題：(1)郭某與方某訂立的房屋典權(quán)合同中未約定典期，應(yīng)如何確定房屋回贖的期限？(2)方某提出，典當(dāng)關(guān)系已幾十年了，郭某從未提出過回贖的問題，是否意味著郭某放棄回贖權(quán)？方某認(rèn)為，現(xiàn)當(dāng)事人郭某已死亡，合同已不可能再履行，因此，郭甲無權(quán)行使回贖權(quán)，其理由是否成立？(3)在訴訟中方某還提出，如果郭甲仍以500元的價格回贖產(chǎn)并不公平，而且這幾十年來，他多次對房屋進(jìn)行了修繕，光維修費(fèi)用就達(dá)1000多元，因此，如果要回贖，也應(yīng)以高于原價格的價款來回贖，并且應(yīng)補(bǔ)償其已支出的修繕費(fèi)用。方某的這一要求是否合理？問題：97第三節(jié)土地承包經(jīng)營權(quán)一、概念與特征概念：土地承包經(jīng)營權(quán)，是指農(nóng)業(yè)經(jīng)營者在集體經(jīng)濟(jì)組織所有的或國家所有由集體經(jīng)濟(jì)組織長期使用的土地上進(jìn)行耕作、養(yǎng)殖或畜牧等農(nóng)業(yè)活動的權(quán)利。特征：1.主體具有特定性。（農(nóng)村集體組織和其成員）2.客體的廣泛性。其客體包括：耕地、草地、林地、灘涂、水面及其他適于農(nóng)用目的的土地。3.土地承包經(jīng)營權(quán)系一種以在他人土地上為農(nóng)業(yè)性質(zhì)的耕作、養(yǎng)殖或畜牧的用益物權(quán)。4.土地承包經(jīng)營權(quán)是以支付地租而成立的物權(quán)。第三節(jié)土地承包經(jīng)營權(quán)一、概念與特征98二、土地承包經(jīng)營權(quán)的期限及限制（一）土地承包經(jīng)營權(quán)的期限P126:土地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長。前款規(guī)定的承包期屆滿，由土地承包經(jīng)營權(quán)人按照國家有關(guān)規(guī)定繼續(xù)承包。二、土地承包經(jīng)營權(quán)的期限及限制（一）土地承包經(jīng)營權(quán)的期限99（二）土地承包經(jīng)營權(quán)的限制1.目的限制。2.轉(zhuǎn)讓限制。P128:土地承包經(jīng)營權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。P129:土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。（二）土地承包經(jīng)營權(quán)的限制1.目的限制。100三、土地承包經(jīng)營權(quán)的取得（一）土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)定1.設(shè)定原則。P124:農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)行家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制。農(nóng)民集體所有和國家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地，依法實(shí)行土地承包經(jīng)營制度?！掇r(nóng)村土地承包法》第6條：“農(nóng)村土地承包，婦女與男子享有平等的權(quán)利。承包中應(yīng)當(dāng)保護(hù)婦女的合法權(quán)益，任何組織和個人不得剝奪、侵害婦女應(yīng)當(dāng)享有的土地承包經(jīng)營權(quán)。”三、土地承包經(jīng)營權(quán)的取得（一）土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)定101問題：關(guān)于婦女土地承包經(jīng)營權(quán)的保護(hù)《農(nóng)村土地承包法》P30：承包期內(nèi)，婦女結(jié)婚，在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地；婦女離婚或者喪偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地?！督魇?shí)施〈中華人民共和國農(nóng)村土地承包法〉辦法》P21：承包期內(nèi)，婦女結(jié)婚，在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地；其離婚或者喪偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地。承包期內(nèi)，因結(jié)婚男方到女方家落戶的，適用前款規(guī)定。問題：關(guān)于婦女土地承包經(jīng)營權(quán)的保護(hù)《農(nóng)村土地承包法》102案例2：出嫁的婦女在原戶籍所在地能否享有土地承包經(jīng)營權(quán)?原告徐某是某縣湯溝鎮(zhèn)溝東村七組的農(nóng)民，于1995年2月與該縣農(nóng)場職工王某結(jié)婚，婚后生有兩子，長子大寶，次子二寶。徐某戶口一直未遷出。2000年某縣統(tǒng)一調(diào)整土地時，被告溝東村村委會分給原告即徐某和王大寶1.5畝責(zé)任田，王二寶因?qū)儆谟?jì)劃外生育而未分地。2002年6月，該縣一酒廠擴(kuò)建，征用被告418畝的土地，兩原告的責(zé)任田也在征用范圍，被告在將土地補(bǔ)償費(fèi)分給各個農(nóng)戶的同時，以原告徐某的丈夫?qū)儆谵r(nóng)村戶口，原告應(yīng)在其丈夫處分配責(zé)任地為理由，僅發(fā)給兩個原告青苗補(bǔ)償費(fèi)400余元，扣下了兩原告土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)合計(jì)1萬余元，且沒有安排徐某就業(yè)，造成原告母子生活困難。后徐某多次找溝東村村委會要求給付土地補(bǔ)償費(fèi)，未果。為此，原告徐某、王大寶向法院提起訴訟。案例2：出嫁的婦女在原戶籍所在地能否享有土地承包經(jīng)營權(quán)?原告103被告辯稱：原告丈夫是農(nóng)村戶口，按縣委有關(guān)文件規(guī)定，原告應(yīng)在其丈夫戶籍所在地分責(zé)任田，因而土地補(bǔ)償費(fèi)不應(yīng)該發(fā)給原告。思考問題：（1）婦女的土地承包經(jīng)營權(quán)的取得和保護(hù)有何特點(diǎn)？應(yīng)如何保護(hù)？（2）已出嫁婦女能否在原戶籍所在地取得土地承包經(jīng)營權(quán)？為什么？（3）本案應(yīng)如何處理？被告辯稱：原告丈夫是農(nóng)村戶口，按縣委有關(guān)文件規(guī)定，原告應(yīng)在其1042.設(shè)定方式（登記問題）P127:土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立。縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)證、林權(quán)證、草原使用權(quán)證，并登記造冊，確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)。2.設(shè)定方式（登記問題）P127:土地承包經(jīng)營權(quán)自土地105（二）土地承包經(jīng)營權(quán)的調(diào)整與回收P130:承包期內(nèi)發(fā)包人不得調(diào)整承包地。因自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損承包地等特殊情形，需要適當(dāng)調(diào)整承包的耕地和草地的，應(yīng)當(dāng)依照農(nóng)村土地承包法等法律規(guī)定辦理。P131:承包期內(nèi)發(fā)包人不得收回承包地。農(nóng)村土地承包法等法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。（二）土地承包經(jīng)營權(quán)的調(diào)整與回收P130:承包期內(nèi)發(fā)包人106（三）土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》(2008年10月12日)加強(qiáng)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，按照依法自愿有償原則，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營。有條件的地方可以發(fā)展專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民專業(yè)合作社等規(guī)模經(jīng)營主體。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，不得改變土地集體所有性質(zhì)，不得改變土地用途，不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。（三）土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干107流轉(zhuǎn)方式：《農(nóng)村土地承包法》：通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。（第32條）《物權(quán)法》：土地承包經(jīng)營權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。（第128條）流轉(zhuǎn)方式：《農(nóng)村土地承包法》：通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營1081.轉(zhuǎn)包(1)特點(diǎn)。轉(zhuǎn)包主要發(fā)生在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部農(nóng)戶之間。轉(zhuǎn)包人是享有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶，受轉(zhuǎn)包人是承受土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包的農(nóng)戶。(2)程序要求：應(yīng)向發(fā)包人備案1.轉(zhuǎn)包1092.出租(1)特點(diǎn)。出租人是享有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶，承租人是承租土地承包經(jīng)營權(quán)的外村人。(2)程序要求：出租合同需向發(fā)包人備案?！掇r(nóng)村土地承包法》P39：承包方可以在一定期限內(nèi)將部分或者全部土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包或者出租給第三方，承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變。（轉(zhuǎn)包、出租的限制性）2.出租110實(shí)踐中的問題：未應(yīng)向村委會備案的轉(zhuǎn)包、出租糾紛應(yīng)如何處理？甲與乙約定：甲將自己承包的5畝耕地交給乙耕種，承包費(fèi)用由乙負(fù)擔(dān)，并約定甲可以隨時收回，但未向村委會備案。后來，因乙拒絕按約定交付承包費(fèi)用，雙方發(fā)生爭議。問題：（1）村委會應(yīng)向誰主張承包費(fèi)用？（2）村委會能否以轉(zhuǎn)包未備案為由，收回承包經(jīng)營權(quán)？實(shí)踐中的問題：1113.互換(1)特點(diǎn)。是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的農(nóng)戶之間為方便耕種和各自需要，對各自的土地承包經(jīng)營權(quán)的交換。(2)程序要求：應(yīng)與發(fā)包人變更原土地承包合同。（辦理土地證）3.互換1124.轉(zhuǎn)讓(1)特點(diǎn)承包人與發(fā)包人的土地承包關(guān)系即行終止，轉(zhuǎn)讓人也不再享有該土地承包經(jīng)營權(quán)。(2)轉(zhuǎn)讓的條件（限制）①轉(zhuǎn)讓人有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源。②經(jīng)發(fā)包人同意。③受讓人是從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶。4.轉(zhuǎn)讓(1)特點(diǎn)113實(shí)踐中的問題：如何理解“有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源”？（1）遷入小城鎮(zhèn)。（《江西省實(shí)施〈中華人民共和國農(nóng)村土地承包法〉辦法》第二十二條：承包期內(nèi)，承包方全家遷入小城鎮(zhèn)落戶的，應(yīng)當(dāng)按照承包方的意愿，保留其土地承包經(jīng)營權(quán)或者允許其依法進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，承包方自愿交回的除外。同時，保留了土地承包經(jīng)營權(quán)的承包方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行與土地承包經(jīng)營有關(guān)的義務(wù)。）（2）在校大學(xué)生。（3）服兵役。（4）打工、經(jīng)商等。實(shí)踐中的問題：如何理解“有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源1145.其他流轉(zhuǎn)方式(1)入股。《農(nóng)村土地承包法》P42:承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，可以自愿聯(lián)合將土地承包經(jīng)營權(quán)入股，從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)。(2)抵押。（四荒土地）《農(nóng)村土地承包法》P49:通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書的，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)。(3)土地代耕。5.其他流轉(zhuǎn)方式(1)入股。115四、土地承包經(jīng)營權(quán)的內(nèi)容1.權(quán)利。(1)土地的使用收益權(quán)。包括對土地的耕作、養(yǎng)殖、畜牧的權(quán)利，并獲取土地收益。(2)對土地上其投資的財(cái)產(chǎn)、收獲物享有所有權(quán)。(3)出租權(quán)。應(yīng)與設(shè)置于土地上的農(nóng)用工作物一同出租。2.義務(wù)。(1)支付地租的義務(wù)。(2)依約定方法和用途使用土地。(3)保持土地肥力的義務(wù)。四、土地承包經(jīng)營權(quán)的內(nèi)容1.權(quán)利。116第四節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)一、概念和特征1.概念。是指民事主體在一定的土地上建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施而對該土地享有的占有、使用和收益的權(quán)利。2.特征。(1)是以他人的土地為標(biāo)的物而成立的物權(quán)。(2)是以在他人土地上擁有建筑物或其他工作物為目的的物權(quán)。(3)是以利用他人土地為中介的限定物權(quán)。第四節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)一、概念和特征1173.與土地承包經(jīng)營權(quán)的區(qū)別(1)建設(shè)用地使用權(quán)以在他人土地上有建筑物或其他工作物為目的，土地承包經(jīng)營權(quán)則是在他人土地上進(jìn)行耕作、養(yǎng)殖、畜牧的權(quán)利。(2)建設(shè)用地使用權(quán)不以地租為必要，而是一次性支付代價。而土地承包經(jīng)營權(quán)則一般以支付地租的的形式負(fù)擔(dān)使用權(quán)的代價。(3)建設(shè)用地使用權(quán)人即使因不可抗力不能使用土地，也不得請求減免租金的支付，而土地承包經(jīng)營權(quán)人因不可抗力而導(dǎo)致收益減少或全無時，可以請求減少地租的支付。3.與土地承包經(jīng)營權(quán)的區(qū)別(1)建設(shè)用地使用權(quán)以在他人土地118二、建設(shè)用地使用權(quán)的取得P136:建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。

思考問題：關(guān)于空間用益物權(quán)二、建設(shè)用地使用權(quán)的取得P136:建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地119案例3：整體經(jīng)營性商品房的產(chǎn)權(quán)人，應(yīng)當(dāng)如何行使所有權(quán)？某商廈系由某房地產(chǎn)公司開發(fā)的商鋪。顧某出資向房地產(chǎn)公司購得該商廈9單元房產(chǎn)，房價為20余萬元，雙方簽訂的《房屋買賣合同》第22條規(guī)定：“該物業(yè)的設(shè)計(jì)功能及用途為商業(yè)，買方不得將該物業(yè)用作工業(yè)或不符合上述設(shè)計(jì)功能的其他用途?！?999年5月，顧某領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證。2001年1月28日，房地產(chǎn)公司向顧某郵寄掛號信一份，載明：該商廈五樓只能作為一個整體使用，已經(jīng)長期空置，經(jīng)其公司多方招商，現(xiàn)有投資人擬在此開辦餐飲項(xiàng)目，初步洽談租期為5～8年，首年租金每平方米為150～180元，每年遞增2～4%，請你在半個月內(nèi)予以答復(fù)，否則其公司將視作你已經(jīng)同意并授權(quán)其公司統(tǒng)一出租你的9單元房產(chǎn)。該信因逾期無人領(lǐng)取于2000年3月退回。3月16日，房地產(chǎn)公司召開樓業(yè)主會議，顧某沒有參加，參加會議的業(yè)主同意將商廈五樓中自有房產(chǎn)部分委托房地產(chǎn)公司出租給第三方使用。案例3：整體經(jīng)營性商品房的產(chǎn)權(quán)人，應(yīng)當(dāng)如何行使所有權(quán)？某商廈1202000年3月22日，房地產(chǎn)公司與某餐飲公司簽訂一份《商業(yè)用房租賃合同》，約定房地產(chǎn)公司將該商廈的第5層出租給餐飲公司。2000年4月，餐飲公司進(jìn)入該商廈5樓進(jìn)行裝修及營業(yè)。顧某所有的9單元位于餐飲公司總臺吧臺位置。2001年1月，顧某向法院起訴，認(rèn)為餐飲公司侵占了其取得合法產(chǎn)權(quán)的9單元房產(chǎn)，請求法院判令餐飲公司遷出并賠償其租金損失。被告餐飲公司則認(rèn)為，9單元房產(chǎn)是餐飲公司向房地產(chǎn)公司租賃的，餐飲公司本身并無過錯，原告應(yīng)向房地產(chǎn)公司主張權(quán)利。2000年3月22日，房地產(chǎn)公司與某餐飲公司簽訂一份《商業(yè)用121第三人房地產(chǎn)公司認(rèn)為，原告所購9單元系位于某商廈5樓的商鋪，而5樓所有空間沒有進(jìn)行隔斷，是一個整體，無法分割使用。房地產(chǎn)公司與原告簽訂的管理公約對各業(yè)主所購房屋所有權(quán)進(jìn)行了限制，房屋的使用應(yīng)按大部分業(yè)主的意見辦，現(xiàn)大部分業(yè)主已同意出租給餐飲公司，房地產(chǎn)公司的行為符合大部分業(yè)主的利益，且公司就9單元出租事宜已發(fā)信征求原告的意見，履行了告知義務(wù)。故行為并無不當(dāng)。第三人房地產(chǎn)公司認(rèn)為，原告所購9單元系位于某商廈5樓的商鋪，122【爭議焦點(diǎn)】本案爭議的焦點(diǎn)是整體經(jīng)營性商品房的產(chǎn)權(quán)人，應(yīng)當(dāng)如何行使所有權(quán)？對此有兩種觀點(diǎn)：第一種意見認(rèn)為，應(yīng)判決餐飲公司遷出9單元。理由是：顧某擁有合法的房屋產(chǎn)權(quán)，房地產(chǎn)公司未取得顧某同意將其房屋出租給第三人的行為無效。第二種意見認(rèn)為，應(yīng)駁回顧某的請求。理由是：本案具有特殊性，顧某所購房產(chǎn)系商業(yè)用房，該單元位于餐飲公司的吧臺位置，且某商廈5樓完全沒有隔斷，整體上具有不可分性，如果分割使用會影響到整體房屋的使用功能和效果。顧某在對9單元行使所有權(quán)時應(yīng)當(dāng)要受到5樓其他業(yè)主權(quán)利的限制，且餐飲公司已實(shí)際租賃該單元并投入經(jīng)營。從促進(jìn)交易和維護(hù)大多數(shù)業(yè)主利益的角度來看，應(yīng)駁回顧某的請求。思考問題：你認(rèn)為本案應(yīng)如何處理？為什么？【爭議焦點(diǎn)】123建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式：1.出讓取得。2.劃撥取得。其范圍有特定規(guī)定，包括：（1）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（3）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。3.轉(zhuǎn)讓。4.繼承。建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式：1.出讓取得。124三、建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)P143:建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。P144:建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同。使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。P145:建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請變更登記。三、建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)P143:建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將125四、建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后對房屋所有權(quán)人的保護(hù)P149:住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。四、建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后對房屋所有權(quán)人的保護(hù)P149:126第五節(jié)宅基地使用權(quán)一、概念和特征1.概念是指以建造自己的住宅及其附屬設(shè)施為目的，對集體所有的土地進(jìn)行占有和使用的權(quán)利。2.特征(1)權(quán)利主體。宅基地使用權(quán)的主體是農(nóng)戶，即農(nóng)村村民。(2)權(quán)利客體。宅基地使用權(quán)的客體是集體所有的土地。(3)權(quán)利內(nèi)容。是利用集體土地建造住宅及其附屬設(shè)施的權(quán)利。第五節(jié)宅基地使用權(quán)一、概念和特征127二、宅基地使用權(quán)的設(shè)立與流轉(zhuǎn)《土地管理法》（2004年8月28日）第62條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?！秶临Y源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》（國土資發(fā)[2004]234號）第13條規(guī)定：嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。二、宅基地使用權(quán)的設(shè)立與流轉(zhuǎn)《土地管理法》（2004年8月2128宅基地使用權(quán)法律調(diào)整的原則：（1）一戶一塊宅基地原則；（2）無償取得原則；（3）地隨房走、房隨地走原則；（4）城鎮(zhèn)居民不得在農(nóng)村購置宅基地原則。宅基地使用權(quán)法律調(diào)整的原則：129案例4:如何理解宅基地使用權(quán)的范圍？芙蓉村村民王某與張某的宅基地南北相鄰。張某建房時，將新建房屋的地下部分延伸到王某的宅基地上20厘米。王某要求張某停止施工，解決糾紛，張某不同意。王某訴請法院判決張某停止侵權(quán)，恢復(fù)王某對該宅基地的使用權(quán)。張某答辯認(rèn)為，自己建房的地基在地下，