建業(yè)森林半島策略提案最終版課件

——周口建業(yè)森林半島項目

——營銷推廣方案MarketingOutreachProgram

子川地產(chǎn)聯(lián)合機構(gòu)·二零零九年三月——周口建業(yè)森林半島項目——建業(yè)森林半島策略提案最終版課件五大強勢運作領(lǐng)域大盤操作客戶資源整合媒體運營城市及板塊運營論壇及俱樂部運作五大強勢運作領(lǐng)域大盤操作五云山、龍泊圣地、許昌江南水世界大盤操作建業(yè)森林半島策略提案最終版課件客戶資源整合中原樓軍團（會員5萬名）銀行VIP、中石化加油卡客戶、易會……客戶資源整合論壇及俱樂部運作大河經(jīng)濟論壇、國學講堂、黃帝文化國際論壇、市長俱樂部、富人俱樂部……論壇及俱樂部運作建業(yè)森林半島策略提案最終版課件城市及板塊運營上街城市運作、經(jīng)三路板塊、未來路板塊、新鄭龍湖城市及板塊運營上街區(qū)城市運營上街區(qū)城市運營建業(yè)森林半島策略提案最終版課件媒體運營整合能力強、權(quán)威性高、低成本使用《經(jīng)濟觀察報》

《河南日報》

《大河報》河南衛(wèi)視《河南商報》《鄭州日報》《東方今報》《中國經(jīng)濟報告》及網(wǎng)站《中國經(jīng)濟年鑒》大河經(jīng)濟論壇網(wǎng)站大河網(wǎng)

中原國學網(wǎng)……媒體運營《經(jīng)濟觀察報》《河南日報》《大河報》河南衛(wèi)市場研究：了解競爭，確立競爭定位精準定位：深入解讀產(chǎn)品，洞察客戶，找到溝通點精準打擊：制定嚴謹?shù)耐茝V策略，整合傳播廣告表現(xiàn)：主題清晰，平面銷售力和視覺沖擊兼顧本案主要溝通四個核心：市場研究：了解競爭，確立競爭定位本案主要溝通四個核心：市場研判通過市場研判，明確周口市場的整體環(huán)境市場研判通過市場研判，明確周口市場的整體環(huán)境再豐富的經(jīng)驗都無法替代基于真實市場需求的判斷除了基本的供應調(diào)查之外，我們進行了一次針對周口購房需求的專題市調(diào)，由于時間的限制，本調(diào)研結(jié)果或有所出入。但基本上能真實反映周口當?shù)胤康禺a(chǎn)的需求狀況和消費者購買習慣。我們對本案的理解，就從市場研判開始的再豐富的經(jīng)驗都無法替代基于真實市場需求的判斷除了基本的供應調(diào)走進周口樓市……走進周口樓市……關(guān)鍵詞：初級階段相對落后快迅發(fā)展?jié)摿薮笾芸谑蟹康禺a(chǎn)市場相對于河南其他地市而言，較為落后，整體處于初級發(fā)展階段；從06年開始，總體上保持快速、健康發(fā)展態(tài)勢，供求基本平衡，價格穩(wěn)中有升，總體市場有很大的上升和改善空間。周口房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析：關(guān)鍵詞：周口市房地產(chǎn)市場相對于河南其他地市而言，較為落后，整周口城市發(fā)展規(guī)劃分析：關(guān)鍵詞：一河穿城、東移南擴、振興沙北

2020年，周口將建設成為產(chǎn)業(yè)發(fā)達、經(jīng)濟繁榮、環(huán)境優(yōu)美、功能完善、具有生態(tài)可持續(xù)發(fā)展能力的現(xiàn)代化城市2010年市區(qū)總?cè)丝跒?0萬人，城市建設用地63.19k㎡，人均建設用地105.31㎡/人。2020年總?cè)丝跒?00萬人，城市建設用地99.52k㎡，人均建設用地99.52㎡/人?？偨Y(jié)：房地產(chǎn)市場面好的發(fā)展機遇周口城市發(fā)展規(guī)劃分析：關(guān)鍵詞：2020年，周口將建設成為產(chǎn)業(yè)周口房地產(chǎn)市場板塊分析：沙北板塊沙南板塊行政區(qū)板塊周口房地產(chǎn)市場板塊分析：沙北板塊沙南板塊行政區(qū)板塊沙北板塊分析：板塊特點：該片區(qū)為周口老城區(qū)，區(qū)域內(nèi)多為市民自建住宅，消費水平較低，主要購房群體來自周口本地居民。板塊現(xiàn)狀：沙北板塊環(huán)境較差，形象不好。拆遷成本高，如果沒有政府的推動開發(fā)難度較大，開發(fā)熱度較低，目前區(qū)域有半島城邦和關(guān)帝上城兩個大項目，兩個項目都或多或少的受拆遷問題影響，其中半島城邦受影響較大。沙北板塊分析：板塊特點：沙南板塊分析：板塊特點：該板塊一直是周口商品房供應的主要區(qū)域，物業(yè)類型前期以多層為主，現(xiàn)階段小高層、高層逐漸入市，價格相對其它區(qū)域價格較高。項目品質(zhì)相對其他區(qū)域較高，像，濱江國際中心、金泰王朝社區(qū)配套齊全，綠化較好。板塊現(xiàn)狀：指沙河以南至黃河路的范圍內(nèi)，區(qū)域內(nèi)有五個規(guī)模較大的項目：濱江國際星城、萬基城市花園、現(xiàn)代城、金泰王朝、格林綠色港灣，以其完善的配套和品質(zhì)帶動了周邊項目的價值。沙南板塊分析：板塊特點：行政區(qū)板塊分析：板塊特點：區(qū)域包含行政新區(qū)及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，和前期以蘭亭山水為代表的高尚住宅區(qū)，目前中高端大盤林立，生活配套較少，項目規(guī)模較大，價格普遍較高。板塊現(xiàn)狀：目前在售項目主要集中在行政新區(qū)板塊，由于市政配套起點高，區(qū)域房地產(chǎn)項目形象相對較好，板塊經(jīng)過蘭亭山水四年左右的拉動，形象、價格客戶層次，均領(lǐng)先于其它板塊。行政區(qū)板塊分析：板塊特點：價格分析：項目名稱均價項目名稱均價半島城邦2000元/m2泛華新城2000元/m2景秀北城2000元/m2裕華都市森林1800元/m2昌隆御景苑1900元/m2萬里香格里拉2300元/m2通和文博苑1700元/m2億星紫荊城2100元/m2濱江國際星城3000元/m2香榭麗舍2000--2600元/m2金泰王朝2500元/m2陽光瀾岸2000元/m2關(guān)帝上城2380元//m2蘭亭山水2300元/m2價格分析：項目名稱均價項目名稱均價半島城邦2000元/m2泛價格分析：周口市在售項目價格區(qū)間在2000元以上的項目逐漸增多，主要原因為：大規(guī)模大，配套齊全的項目在增多；高層建筑入市量增多；高品質(zhì)、風格強的項目在增多。價格分析：周口市在售項目價格區(qū)間在2000元以上的項目逐漸增市場客群分析：樓盤名稱年齡職業(yè)來源半島城邦30多-40多政府公務員，體戶商戶，事業(yè)單位職工大多來自周口本地濱江國際中心35-50居多私企業(yè)主、政府中高層干部、縣市上層多數(shù)本地客戶，少量地市景秀北城30多-50多項目拆遷戶、生意人項目周邊居民蘭亭山水四期35-55多個體商戶，新區(qū)公務員市區(qū)為主、縣市少于裕華都市森林30-40多新區(qū)事業(yè)單位，生意人教委、煙草局、是有車隊團購一半、其余周邊工作的較多歐洲豪庭30－50多新區(qū)政府機關(guān)、新荷花市場業(yè)主行政新區(qū)、周邊生意人香榭麗舍30多－50多新區(qū)企事業(yè)單位職工，個體商戶新政新區(qū)、縣市少于商周帝王30-50歲公務員、個體戶市區(qū)有車族、商水縣通和文博苑30-55歲企事業(yè)單位職工，個體商戶項目周邊金泰王朝30-50歲公務員、教師、個體戶師院教師、市中心醫(yī)院、工行市場客群分析：樓盤名稱年齡職業(yè)來源半島城邦30多-40多政府市場客群分析：客戶來源：目前在售項目的客源主要以與城市有業(yè)緣或地緣關(guān)系客戶為主，主要來自城區(qū)內(nèi)。客戶年齡：約在30-45歲左右；家庭年收入：在3－5萬左右；客戶認知途徑：是以朋友介紹和報紙廣告為主，電視和戶外廣告為輔；付款方式：大多客戶選擇一次性付款，少量客戶選擇按揭。市場客群分析：客戶來源：目前在售項目的客源主要以與城市有業(yè)緣推廣傳播途徑分析：主要借助于戶外廣告；周口日報、周口晚報作為兩大新聞媒體，覆蓋了中、高消費人群，其內(nèi)容主要以新聞報道為主，硬廣為輔；電視廣告、分眾傳媒、車身廣告也有少量。關(guān)鍵詞：戶外為主、硬廣為輔，少量軟性炒作推廣傳播途徑分析：主要借助于戶外廣告；周口日報、周口晚報作為市場帶給子川的啟示：市場潛力巨大；市場競爭加?。桓咂焚|(zhì)樓盤不斷涌現(xiàn)；小高和高層成為主流；仍以三房為主，但單套面積成下降趨勢；房價穩(wěn)步上揚，上漲潛力較大。市場帶給子川的啟示：市場潛力巨大；產(chǎn)品解讀從產(chǎn)品出發(fā)，找到項目的核心優(yōu)勢在哪產(chǎn)品解讀從產(chǎn)品出發(fā)，找到項目的核心優(yōu)勢在哪建業(yè)品牌，中西部第一；地中海風格，周口唯一；大盤社區(qū)，配套完善；森林半島產(chǎn)品，高端品質(zhì)；緊鄰沙河，雙水系社區(qū)；多業(yè)態(tài)產(chǎn)品，市場覆蓋廣；SWOT分析：優(yōu)勢：建業(yè)品牌，中西部第一；SWOT分析：優(yōu)勢：森林半島作為高端產(chǎn)品，項目體量過大；周邊環(huán)境雜亂；周邊設施不成熟；小高層、高層為主，當?shù)乜腿簩Υ祟惍a(chǎn)品存在抗性。SWOT分析：劣勢：森林半島作為高端產(chǎn)品，項目體量過大；SWOT分析：劣勢：項目所在區(qū)域為城市發(fā)展主要方向，潛力巨大；周邊居住氛圍逐漸成熟；缺少品牌開發(fā)商，市場受關(guān)注度極高，市場期望大。SWOT分析：機會：項目所在區(qū)域為城市發(fā)展主要方向，潛力巨大；SWOT分析：機會同區(qū)域競爭項目不斷增多；新開項目的產(chǎn)品品質(zhì)在不斷提升；市場受大環(huán)境影響，觀望態(tài)度濃厚。SWOT分析：威脅：同區(qū)域競爭項目不斷增多；SWOT分析：威脅：自身優(yōu)勢明顯品牌影響力大區(qū)域不夠成熟未來潛力巨大SWOT分析總結(jié)：自身優(yōu)勢明顯SWOT分析總結(jié)：先來研究產(chǎn)品

■地中海小鎮(zhèn)風情為景觀設計的主要思路，結(jié)合項目定位、開發(fā)和營銷計劃，協(xié)調(diào)人與建筑、景觀的共融關(guān)系，合理安排景觀空間和微地形，創(chuàng)造和諧的組圖和人性化社區(qū)?！鼍坝^主軸——以水為紐帶，將各個景點連結(jié)起來，猶如一條項鏈，串起一粒粒閃亮的珍珠，將整個小區(qū)靈動起來，優(yōu)雅而有靈性，以水為紐帶也將地中海風情演藝的淋漓盡致……森林半島是什么？森林半島是什么？地中海建筑“印跡”

。■拱型門及連續(xù)拱廊——終年少雨，艷陽高照，陰影庇蔭的需求塑造了地中海獨有的半戶外回廊?！龃植诘膲γ妗?guī)r的盛產(chǎn)，造就了灰白手刷墻面綿延的地中海風貌■坡度平緩的屋頂——多用兩坡屋頂與四坡屋頂?shù)慕M合，喜用紅色的S瓦和半筒瓦森林半島是什么？地中海建筑“印跡”。森林半島是什么？地中海色彩“印跡”

。■地中海沿岸擁有多處各具特色的區(qū)域，如南意大利的波托菲諾、西班牙的太陽海岸、希臘的愛琴海以及南法普羅旺斯等，都可以算是“地中海風情”的成員之一，而每塊區(qū)域都有代表自己風格的顏色特征。

■

“地中海風情”貴在懂得捕捉光線，取材天然。以地中海地區(qū)的地域劃分，“地中海風格”大致有二個典型的顏色搭配。森林半島是什么？地中海色彩“印跡”。森林半島是什么？地中海色彩“印跡”

。■藍與白：從西班牙、摩洛哥海岸延伸到地中海的東岸希臘，西班牙那蔚藍海岸與白色沙灘、希臘的白色村莊在碧海藍天下閃閃發(fā)光。

■土黃及紅褐色調(diào)：北非特有的沙漠、巖石、泥、沙等天然景觀，呈現(xiàn)濃厚的土黃、紅褐色調(diào)，搭配北非特有植物的深紅、靛藍，與原本金黃閃亮的黃銅，散發(fā)一種親近土地的溫暖感覺。

森林半島是什么？地中海色彩“印跡”。森林半島是什么？地中海景觀“印跡”

?！鏊倪\用發(fā)揮得淋漓盡致。根據(jù)地中海風格，以島嶼、帶狀綠化等構(gòu)成因素，以流水、湖泊為基本骨架，同時結(jié)合半敞開的庭院綠地，營造了一種抒情、浪漫的地中海風情?！鲈跇浞N的選擇上選用棕櫚樹等地中海特色植物，結(jié)合精致木板步道、水岸散步道、親水石階、水岸景觀平臺，白沙石駁岸等多種形式運用，創(chuàng)造出自然生態(tài)水景，讓您時刻感受地中海的浪漫。森林半島是什么？地中海景觀“印跡”。森林半島是什么？結(jié)論：純粹純正地中海風情大盤森林半島是什么？結(jié)論：純粹純正地中海風情大盤森林半島是什么？豫東首席地中海風情國際生活區(qū)豫東獨一無二體現(xiàn)唯一排他傳達項目檔次塑造高端形象體現(xiàn)項目亮點突出差異形象項目定位豫東首席地中海風情國際生活區(qū)豫東獨一無二傳達項目檔次以西方人文尺度丈量周口目光結(jié)合考慮項目純正的地中海風情建筑，來詮釋一種全新的生活方式，此廣告語用別樣的語氣抒發(fā)項目獨特的個性，隱含著項目獨有的尊崇、高貴、自由、愜意等人文氣息，“挑釁”起市場對項目的高度關(guān)注！主廣告語以西方人文尺度丈量周口目光主廣告語輔助廣告語一座島改變一座城突出建業(yè)品牌帶來的項目氣勢，體現(xiàn)了森林半島作為高端產(chǎn)品獨有的王者氣派，給客戶帶來特有的最貴感及身份感，“島”字更強調(diào)了項目的案名特質(zhì)，一語雙關(guān)。輔助廣告語一座島改變一座城定位篇：純正地中海環(huán)境篇：印象地中?？腿浩合嘤龅刂泻＞⒅芸诔巧钇合硎艿刂泻＃ㄟ€在思考）分廣告語定位篇：純正地中海分廣告語項目氣質(zhì)躍然紙上，但問題同時提出：我們的目標客戶是誰？項目氣質(zhì)躍然紙上，但問題同時提出：找到目標客戶，找到我們與之的溝通方式客群定位找到目標客戶，找到我們與之的溝通方式客群定位一定是以二次至多次置業(yè)為主是一群有房、有車、有錢、有品、有閑的人一定是以二次至多次置業(yè)為主目標客群定位周口市各大中型私營企業(yè)主周口市行政、事業(yè)單位高級公務員周口市大中型企業(yè)中高層管理人員周口各類高級知識型專業(yè)技術(shù)人員項目周邊縣市先富裕起來的人群周邊城市到周口的置業(yè)人群他們是財富與品位兼得的“財智”階層目標客群定位周口市各大中型私營企業(yè)主他們是財富與品位兼得的“森林半島怎么賣？策略思路森林半島怎么賣？策略思路講故事，締造經(jīng)典

。■幾乎每一個知名品牌背后都有一個優(yōu)美動人的故事，以支撐其產(chǎn)品的戰(zhàn)略定位。如貝多芬、亞里士多德、蘇格拉底等，正是這些扣人心弦的故事豐富了品牌的內(nèi)涵，提升并捍衛(wèi)了其在消費者心目中的經(jīng)典形象。在產(chǎn)品同質(zhì)化和顧客社會財富占有率差別極大的情況下，產(chǎn)品非凡的品質(zhì)形象自然容易撥動富人的心弦。森林半島怎么賣？講故事，締造經(jīng)典。森林半島怎么賣？講故事，締造經(jīng)典

?！銮甑刂泻＝ㄖ芳芭c森林半島的故事?！鰜碜缘刂泻乙獯罄蛘呶靼嘌涝O計師與森林半島的故事?！鎏嵘鐑r，不僅是在談階層屬性，銷售人員更多地與客人談論項目建筑風格及歷史，建筑、園林、室內(nèi)設計理念及制造工藝。森林半島怎么賣？講故事，締造經(jīng)典。森林半島怎么賣？造強勢，霸占眼球?！鰩缀踉谏职雿u居住文化特征的溯源中，地中海風情是一個里程碑式的符號，因此森林半島的平面廣告訴求就表現(xiàn)為視覺上的壟斷。在中高端閱讀人群關(guān)注的報紙、戶外、電視特定欄目上，有關(guān)機場、星級酒店、高爾夫球場、商務會所的廣告均強調(diào)一個地中海風情主題，時刻霸占著你的視線?！雒襟w的立體化選擇，增加概念雜志、樓宇電視（如意大利設計師講解項目的短片）等能在視覺上產(chǎn)生強烈沖擊的媒體。森林半島怎么賣？造強勢，霸占眼球。森林半島怎么賣？講氛圍，彰顯品位。森林半島賣的就是那種被人羨慕的感覺，當擁有者看到別人羨慕的眼光時，便會有一種滿足感和成就感?！雒恐芘e辦一場客戶產(chǎn)品說明會，針對于購卡客戶公司總經(jīng)理親自將由聯(lián)合國環(huán)境署官員親手簽名的“地中海永久居民”血統(tǒng)證明書交給客戶一種極度的滿足感和成就感。森林半島怎么賣？講氛圍，彰顯品位。森林半島怎么賣？講氛圍，彰顯品位。■經(jīng)典地中海國際藝術(shù)殿堂博物館，可選擇在入戶大堂專門預留展示空間，展示與地中海風格有關(guān)的建筑、景觀設計圖片、實物，營造氛圍?！鍪蹣翘帞[放地中海風格的藝術(shù)品，給客戶強烈的文化體驗和視覺享受。?！鰢鷫Πb及道旗設計風格。森林半島怎么賣？講氛圍，彰顯品位。森林半島怎么賣？重公關(guān)，樹好口碑。

■高端產(chǎn)品的營銷遵循“公關(guān)第一，廣告第二”的原則。

■法國建筑師EduardoFrancois現(xiàn)場演說及頒發(fā)“智慧版權(quán)”血統(tǒng)證明書；

■·地中海風情建筑攝影展

■建筑藝術(shù)研討會暨森林半島產(chǎn)品說明會。森林半島怎么賣？重公關(guān)，樹好口碑。森林半島怎么賣？核心戰(zhàn)略，步步為贏造勢驚市固市收勢形象導入，高調(diào)傳播產(chǎn)品推出，市場占位細節(jié)展現(xiàn)，客戶滲透傳播目標高端形象導入開盤強勢引爆整合品牌持續(xù)提升奠定標桿地位戶外引爆案場截殺報紙廣告短信轟炸電視聚焦事件傳播傳播途徑實景體驗，品牌落定公關(guān)活動客戶精耕服務訴求實景體驗圈層活動公關(guān)配合核心戰(zhàn)略，步步為贏造勢驚市固市收勢形象導入，高調(diào)傳播產(chǎn)品推出09.5-8認購蓄勢期持續(xù)銷售期09.909.9-11售樓部落成景觀示范區(qū)景觀樣板房階段時間階段

重要節(jié)點基礎(chǔ)籌備圍墻現(xiàn)場09.3二期入市09.12-10.1二期工程動工開盤強銷期形象導入戶外廣告09.3-4推廣周期劃分09.5-8認購蓄勢期持續(xù)銷售期09.909.9-11售樓部八大動作激情引爆具體執(zhí)行八大動作激情引爆具體執(zhí)行特色SP活動熱透市場

八大動作之一西班牙斗牛節(jié)地中海生活·文化藝術(shù)節(jié)地中海國家油畫展英倫少年足球賽特色SP活動熱透建業(yè)森林半島策略提案最終版課件建業(yè)森林半島策略提案最終版課件八大動作之一八大動作之一建業(yè)森林半島策略提案最終版課件馬球比賽“最紳士“評選馬球比賽“最紳士“評選《以戶外媒體構(gòu)建戰(zhàn)略前線》

做一道周口的風景線

車體廣告市區(qū)至現(xiàn)場公交站牌項目周邊道路道旗圍擋售樓處大型精神堡壘八大動作之二《以戶外媒體構(gòu)建戰(zhàn)略前線》八大動作之二以主流媒體引導客群：1、電視媒體——周口電視臺房產(chǎn)欄目2、報紙媒體——《大河報》《周口日報》《周口晚報》3、DM直投、派單八大動作之三以主流媒體引導客群：八大動作之三推廣物料創(chuàng)新：找零袋、地中海圖冊筆記本等。針對目標人群的消費習慣，向周口的高端酒店分發(fā)一些找零袋，找零袋的制作要精美，高品位，讓消費者眼前一亮，印象深刻。八大動作之四推廣物料創(chuàng)新：找零袋、地中海圖冊筆記本等。八大動作之四八大動作之五系列活動、持續(xù)造熱世界建筑設計大師論壇投資理財論壇教育論壇國際地中海生活論壇國人理想生活方式論壇八大動作之五系列活動、持續(xù)造熱八大動作之五八大動作之五八大動作之六沙潁河端午龍舟賽時間：2009年端午節(jié)目的：擴大項目市場影響力，突出項目水風情。八大動作之六沙潁河端午龍舟賽八大動作之六八大動作之六特色售樓處吸引關(guān)注現(xiàn)場售樓處*地中海特色風格接待*強化地中海風格裝飾特色樣板房強化印象地中海特色風格設計，彌補房型缺陷八大動作之七八大動作之七

建業(yè)森林半島策略提案最終版課件建業(yè)森林半島策略提案最終版課件建業(yè)森林半島策略提案最終版課件特色景觀為項目點睛*強化地中海特色的景觀小品（如英倫雕塑）*增加大型喬木樹種的引進，并在景觀建設上體現(xiàn)各國文化*選擇各國國花作為小區(qū)主要植物，并形成集中視覺點八動作之八特色景觀為項目點睛八動作之八

建業(yè)森林半島策略提案最終版課件建業(yè)森林半島策略提案最終版課件建業(yè)森林半島策略提案最終版課件建業(yè)森林半島策略提案最終版課件Thanks!子川地產(chǎn)聯(lián)合機構(gòu)Thanks!

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《大河報》河南衛(wèi)視《河南商報》《鄭州日報》《東方今報》《中國經(jīng)濟報告》及網(wǎng)站《中國經(jīng)濟年鑒》大河經(jīng)濟論壇網(wǎng)站大河網(wǎng)

中原國學網(wǎng)……媒體運營《經(jīng)濟觀察報》《河南日報》《大河報》河南衛(wèi)市場研究：了解競爭，確立競爭定位精準定位：深入解讀產(chǎn)品，洞察客戶，找到溝通點精準打擊：制定嚴謹?shù)耐茝V策略，整合傳播廣告表現(xiàn)：主題清晰，平面銷售力和視覺沖擊兼顧本案主要溝通四個核心：市場研究：了解競爭，確立競爭定位本案主要溝通四個核心：市場研判通過市場研判，明確周口市場的整體環(huán)境市場研判通過市場研判，明確周口市場的整體環(huán)境再豐富的經(jīng)驗都無法替代基于真實市場需求的判斷除了基本的供應調(diào)查之外，我們進行了一次針對周口購房需求的專題市調(diào)，由于時間的限制，本調(diào)研結(jié)果或有所出入。但基本上能真實反映周口當?shù)胤康禺a(chǎn)的需求狀況和消費者購買習慣。我們對本案的理解，就從市場研判開始的再豐富的經(jīng)驗都無法替代基于真實市場需求的判斷除了基本的供應調(diào)走進周口樓市……走進周口樓市……關(guān)鍵詞：初級階段相對落后快迅發(fā)展?jié)摿薮笾芸谑蟹康禺a(chǎn)市場相對于河南其他地市而言，較為落后，整體處于初級發(fā)展階段；從06年開始，總體上保持快速、健康發(fā)展態(tài)勢，供求基本平衡，價格穩(wěn)中有升，總體市場有很大的上升和改善空間。周口房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析：關(guān)鍵詞：周口市房地產(chǎn)市場相對于河南其他地市而言，較為落后，整周口城市發(fā)展規(guī)劃分析：關(guān)鍵詞：一河穿城、東移南擴、振興沙北

2020年，周口將建設成為產(chǎn)業(yè)發(fā)達、經(jīng)濟繁榮、環(huán)境優(yōu)美、功能完善、具有生態(tài)可持續(xù)發(fā)展能力的現(xiàn)代化城市2010年市區(qū)總?cè)丝跒?0萬人，城市建設用地63.19k㎡，人均建設用地105.31㎡/人。2020年總?cè)丝跒?00萬人，城市建設用地99.52k㎡，人均建設用地99.52㎡/人?？偨Y(jié)：房地產(chǎn)市場面好的發(fā)展機遇周口城市發(fā)展規(guī)劃分析：關(guān)鍵詞：2020年，周口將建設成為產(chǎn)業(yè)周口房地產(chǎn)市場板塊分析：沙北板塊沙南板塊行政區(qū)板塊周口房地產(chǎn)市場板塊分析：沙北板塊沙南板塊行政區(qū)板塊沙北板塊分析：板塊特點：該片區(qū)為周口老城區(qū)，區(qū)域內(nèi)多為市民自建住宅，消費水平較低，主要購房群體來自周口本地居民。板塊現(xiàn)狀：沙北板塊環(huán)境較差，形象不好。拆遷成本高，如果沒有政府的推動開發(fā)難度較大，開發(fā)熱度較低，目前區(qū)域有半島城邦和關(guān)帝上城兩個大項目，兩個項目都或多或少的受拆遷問題影響，其中半島城邦受影響較大。沙北板塊分析：板塊特點：沙南板塊分析：板塊特點：該板塊一直是周口商品房供應的主要區(qū)域，物業(yè)類型前期以多層為主，現(xiàn)階段小高層、高層逐漸入市，價格相對其它區(qū)域價格較高。項目品質(zhì)相對其他區(qū)域較高，像，濱江國際中心、金泰王朝社區(qū)配套齊全，綠化較好。板塊現(xiàn)狀：指沙河以南至黃河路的范圍內(nèi)，區(qū)域內(nèi)有五個規(guī)模較大的項目：濱江國際星城、萬基城市花園、現(xiàn)代城、金泰王朝、格林綠色港灣，以其完善的配套和品質(zhì)帶動了周邊項目的價值。沙南板塊分析：板塊特點：行政區(qū)板塊分析：板塊特點：區(qū)域包含行政新區(qū)及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，和前期以蘭亭山水為代表的高尚住宅區(qū)，目前中高端大盤林立，生活配套較少，項目規(guī)模較大，價格普遍較高。板塊現(xiàn)狀：目前在售項目主要集中在行政新區(qū)板塊，由于市政配套起點高，區(qū)域房地產(chǎn)項目形象相對較好，板塊經(jīng)過蘭亭山水四年左右的拉動，形象、價格客戶層次，均領(lǐng)先于其它板塊。行政區(qū)板塊分析：板塊特點：價格分析：項目名稱均價項目名稱均價半島城邦2000元/m2泛華新城2000元/m2景秀北城2000元/m2裕華都市森林1800元/m2昌隆御景苑1900元/m2萬里香格里拉2300元/m2通和文博苑1700元/m2億星紫荊城2100元/m2濱江國際星城3000元/m2香榭麗舍2000--2600元/m2金泰王朝2500元/m2陽光瀾岸2000元/m2關(guān)帝上城2380元//m2蘭亭山水2300元/m2價格分析：項目名稱均價項目名稱均價半島城邦2000元/m2泛價格分析：周口市在售項目價格區(qū)間在2000元以上的項目逐漸增多，主要原因為：大規(guī)模大，配套齊全的項目在增多；高層建筑入市量增多；高品質(zhì)、風格強的項目在增多。價格分析：周口市在售項目價格區(qū)間在2000元以上的項目逐漸增市場客群分析：樓盤名稱年齡職業(yè)來源半島城邦30多-40多政府公務員，體戶商戶，事業(yè)單位職工大多來自周口本地濱江國際中心35-50居多私企業(yè)主、政府中高層干部、縣市上層多數(shù)本地客戶，少量地市景秀北城30多-50多項目拆遷戶、生意人項目周邊居民蘭亭山水四期35-55多個體商戶，新區(qū)公務員市區(qū)為主、縣市少于裕華都市森林30-40多新區(qū)事業(yè)單位，生意人教委、煙草局、是有車隊團購一半、其余周邊工作的較多歐洲豪庭30－50多新區(qū)政府機關(guān)、新荷花市場業(yè)主行政新區(qū)、周邊生意人香榭麗舍30多－50多新區(qū)企事業(yè)單位職工，個體商戶新政新區(qū)、縣市少于商周帝王30-50歲公務員、個體戶市區(qū)有車族、商水縣通和文博苑30-55歲企事業(yè)單位職工，個體商戶項目周邊金泰王朝30-50歲公務員、教師、個體戶師院教師、市中心醫(yī)院、工行市場客群分析：樓盤名稱年齡職業(yè)來源半島城邦30多-40多政府市場客群分析：客戶來源：目前在售項目的客源主要以與城市有業(yè)緣或地緣關(guān)系客戶為主，主要來自城區(qū)內(nèi)。客戶年齡：約在30-45歲左右；家庭年收入：在3－5萬左右；客戶認知途徑：是以朋友介紹和報紙廣告為主，電視和戶外廣告為輔；付款方式：大多客戶選擇一次性付款，少量客戶選擇按揭。市場客群分析：客戶來源：目前在售項目的客源主要以與城市有業(yè)緣推廣傳播途徑分析：主要借助于戶外廣告；周口日報、周口晚報作為兩大新聞媒體，覆蓋了中、高消費人群，其內(nèi)容主要以新聞報道為主，硬廣為輔；電視廣告、分眾傳媒、車身廣告也有少量。關(guān)鍵詞：戶外為主、硬廣為輔，少量軟性炒作推廣傳播途徑分析：主要借助于戶外廣告；周口日報、周口晚報作為市場帶給子川的啟示：市場潛力巨大；市場競爭加??；高品質(zhì)樓盤不斷涌現(xiàn)；小高和高層成為主流；仍以三房為主，但單套面積成下降趨勢；房價穩(wěn)步上揚，上漲潛力較大。市場帶給子川的啟示：市場潛力巨大；產(chǎn)品解讀從產(chǎn)品出發(fā)，找到項目的核心優(yōu)勢在哪產(chǎn)品解讀從產(chǎn)品出發(fā)，找到項目的核心優(yōu)勢在哪建業(yè)品牌，中西部第一；地中海風格，周口唯一；大盤社區(qū)，配套完善；森林半島產(chǎn)品，高端品質(zhì)；緊鄰沙河，雙水系社區(qū)；多業(yè)態(tài)產(chǎn)品，市場覆蓋廣；SWOT分析：優(yōu)勢：建業(yè)品牌，中西部第一；SWOT分析：優(yōu)勢：森林半島作為高端產(chǎn)品，項目體量過大；周邊環(huán)境雜亂；周邊設施不成熟；小高層、高層為主，當?shù)乜腿簩Υ祟惍a(chǎn)品存在抗性。SWOT分析：劣勢：森林半島作為高端產(chǎn)品，項目體量過大；SWOT分析：劣勢：項目所在區(qū)域為城市發(fā)展主要方向，潛力巨大；周邊居住氛圍逐漸成熟；缺少品牌開發(fā)商，市場受關(guān)注度極高，市場期望大。SWOT分析：機會：項目所在區(qū)域為城市發(fā)展主要方向，潛力巨大；SWOT分析：機會同區(qū)域競爭項目不斷增多；新開項目的產(chǎn)品品質(zhì)在不斷提升；市場受大環(huán)境影響，觀望態(tài)度濃厚。SWOT分析：威脅：同區(qū)域競爭項目不斷增多；SWOT分析：威脅：自身優(yōu)勢明顯品牌影響力大區(qū)域不夠成熟未來潛力巨大SWOT分析總結(jié)：自身優(yōu)勢明顯SWOT分析總結(jié)：先來研究產(chǎn)品

■地中海小鎮(zhèn)風情為景觀設計的主要思路，結(jié)合項目定位、開發(fā)和營銷計劃，協(xié)調(diào)人與建筑、景觀的共融關(guān)系，合理安排景觀空間和微地形，創(chuàng)造和諧的組圖和人性化社區(qū)?！鼍坝^主軸——以水為紐帶，將各個景點連結(jié)起來，猶如一條項鏈，串起一粒粒閃亮的珍珠，將整個小區(qū)靈動起來，優(yōu)雅而有靈性，以水為紐帶也將地中海風情演藝的淋漓盡致……森林半島是什么？森林半島是什么？地中海建筑“印跡”

。■拱型門及連續(xù)拱廊——終年少雨，艷陽高照，陰影庇蔭的需求塑造了地中海獨有的半戶外回廊。■粗糙的墻面——灰?guī)r的盛產(chǎn)，造就了灰白手刷墻面綿延的地中海風貌■坡度平緩的屋頂——多用兩坡屋頂與四坡屋頂?shù)慕M合，喜用紅色的S瓦和半筒瓦森林半島是什么？地中海建筑“印跡”。森林半島是什么？地中海色彩“印跡”

?！龅刂泻Ｑ匕稉碛卸嗵幐骶咛厣膮^(qū)域，如南意大利的波托菲諾、西班牙的太陽海岸、希臘的愛琴海以及南法普羅旺斯等，都可以算是“地中海風情”的成員之一，而每塊區(qū)域都有代表自己風格的顏色特征。

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“地中海風情”貴在懂得捕捉光線，取材天然。以地中海地區(qū)的地域劃分，“地中海風格”大致有二個典型的顏色搭配。森林半島是什么？地中海色彩“印跡”。森林半島是什么？地中海色彩“印跡”

?！鏊{與白：從西班牙、摩洛哥海岸延伸到地中海的東岸希臘，西班牙那蔚藍海岸與白色沙灘、希臘的白色村莊在碧海藍天下閃閃發(fā)光。

■土黃及紅褐色調(diào)：北非特有的沙漠、巖石、泥、沙等天然景觀，呈現(xiàn)濃厚的土黃、紅褐色調(diào)，搭配北非特有植物的深紅、靛藍，與原本金黃閃亮的黃銅，散發(fā)一種親近土地的溫暖感覺。

森林半島是什么？地中海色彩“印跡”。森林半島是什么？地中海景觀“印跡”

。■水的運用發(fā)揮得淋漓盡致。根據(jù)地中海風格，以島嶼、帶狀綠化等構(gòu)成因素，以流水、湖泊為基本骨架，同時結(jié)合半敞開的庭院綠地，營造了一種抒情、浪漫的地中海風情?！鲈跇浞N的選擇上選用棕櫚樹等地中海特色植物，結(jié)合精致木板步道、水岸散步道、親水石階、水岸景觀平臺，白沙石駁岸等多種形式運用，創(chuàng)造出自然生態(tài)水景，讓您時刻感受地中海的浪漫。森林半島是什么？地中海景觀“印跡”。森林半島是什么？結(jié)論：純粹純正地中海風情大盤森林半島是什么？結(jié)論：純粹純正地中海風情大盤森林半島是什么？豫東首席地中海風情國際生活區(qū)豫東獨一無二體現(xiàn)唯一排他傳達項目檔次塑造高端形象體現(xiàn)項目亮點突出差異形象項目定位豫東首席地中海風情國際生活區(qū)豫東獨一無二傳達項目檔次以西方人文尺度丈量周口目光結(jié)合考慮項目純正的地中海風情建筑，來詮釋一種全新的生活方式，此廣告語用別樣的語氣抒發(fā)項目獨特的個性，隱含著項目獨有的尊崇、高貴、自由、愜意等人文氣息，“挑釁”起市場對項目的高度關(guān)注！主廣告語以西方人文尺度丈量周口目光主廣告語輔助廣告語一座島改變一座城突出建業(yè)品牌帶來的項目氣勢，體現(xiàn)了森林半島作為高端產(chǎn)品獨有的王者氣派，給客戶帶來特有的最貴感及身份感，“島”字更強調(diào)了項目的案名特質(zhì)，一語雙關(guān)。輔助廣告語一座島改變一座城定位篇：純正地中海環(huán)境篇：印象地中?？腿浩合嘤龅刂泻＞⒅芸诔巧钇合硎艿刂泻＃ㄟ€在思考）分廣告語定位篇：純正地中海分廣告語項目氣質(zhì)躍然紙上，但問題同時提出：我們的目標客戶是誰？項目氣質(zhì)躍然紙上，但問題同時提出：找到目標客戶，找到我們與之的溝通方式客群定位找到目標客戶，找到我們與之的溝通方式客群定位一定是以二次至多次置業(yè)為主是一群有房、有車、有錢、有品、有閑的人一定是以二次至多次置業(yè)為主目標客群定位周口市各大中型私營企業(yè)主周口市行政、事業(yè)單位高級公務員周口市大中型企業(yè)中高層管理人員周口各類高級知識型專業(yè)技術(shù)人員項目周邊縣市先富裕起來的人群周邊城市到周口的置業(yè)人群他們是財富與品位兼得的“財智”階層目標客群定位周口市各大中型私營企業(yè)主他們是財富與品位兼得的“森林半島怎么賣？策略思路森林半島怎么賣？策略思路講故事，締造經(jīng)典

?！鰩缀趺恳粋€知名品牌背后都有一個優(yōu)美動人的故事，以支撐其產(chǎn)品的戰(zhàn)略定位。如貝多芬、亞里士多德、蘇格拉底等，正是這些扣人心弦的故事豐富了品牌的內(nèi)涵，提升并捍衛(wèi)了其在消費者心目中的經(jīng)典形象。在產(chǎn)品同質(zhì)化和顧客社會財富占有率差別極大的情況下，產(chǎn)品非凡的品質(zhì)形象自然容易撥動富人的心弦。森林半島怎么賣？講故事，締造經(jīng)典。森林半島怎么賣？講故事，締造經(jīng)典

?！銮甑刂泻＝ㄖ芳芭c森林半島的故事?！鰜碜缘刂泻乙獯罄蛘呶靼嘌涝O計師與森林半島的故事?！鎏嵘鐑r，不僅是在談階層屬性，銷售人員更多地與客人談論項目建筑風格及歷史，建筑、園林、室內(nèi)設計理念及制造工藝。森林半島怎么賣？講故事，締造經(jīng)典。森林半島怎么賣？造強勢，霸占眼球?！鰩缀踉谏职雿u居住文化特征的溯源中，地中海風情是一個里程碑式的符號，因此森林半島的平面廣告訴求就表現(xiàn)為視覺上的壟斷。在中高端閱讀人群關(guān)注的報紙、戶外、電視特定欄目上，有關(guān)機場、星級酒店、高爾夫球場、商務會所的廣告均強調(diào)一個地中海風情主題，時刻霸占著你的視線?！雒襟w的立體化選擇，增加概念雜志、樓宇電視（如意大利設計師講解項目的短片）等能在視覺上產(chǎn)生強烈沖擊的媒體。森林半島怎么賣？造強勢，霸占眼球。森林半島怎么賣？講氛圍，彰顯品位。森林半島賣的就是那種被人羨慕的感覺，當擁有者看到別人羨慕的眼光時，便會有一種滿足感和成就感。■每周舉辦一場客戶產(chǎn)品說明會，針對于購卡客戶公司總經(jīng)理親自將由聯(lián)合國環(huán)境署官員親手簽名的“地中海永久居民”血統(tǒng)證明書交給客戶一種極度的滿足感和成就感。森林半島怎么賣？講氛圍，彰顯品位。森林半島怎么賣？講氛圍，彰顯品位。■經(jīng)典地中海國際藝術(shù)殿堂博物館，可選擇在入戶大堂專門預留展示空間，展示與地中海風格有關(guān)的建筑、景觀設計圖片、實物，營造氛圍?！鍪蹣翘帞[放地中海風格的藝術(shù)品，給客戶強烈的文化體驗和視覺享受。?！鰢鷫Πb及道旗設計風格。森林半島怎么賣？講氛圍，彰顯品位。森林半島怎么賣？重公關(guān)，樹好口碑。

■高端產(chǎn)品的營銷遵循“公關(guān)第一，廣告第二”的原則。

■法國建筑師EduardoFrancois現(xiàn)場演說及頒發(fā)