房地產(chǎn)法案例答案-五版更新

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第一章

房地產(chǎn)由房產(chǎn)與地產(chǎn)二者結(jié)合而成,因此，在物理屬性上，房產(chǎn)不能脫離地產(chǎn)而獨(dú)存，但地產(chǎn)卻可以脫離房產(chǎn)而單獨(dú)存在。在法律屬性上，我國(guó)立法對(duì)房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系一直實(shí)行分別主義，即房產(chǎn)與地產(chǎn)可以分離而分別確定其物權(quán)歸屬。但有鑒于二者物理屬性的緊密結(jié)合性和出于簡(jiǎn)化法律關(guān)系的考慮，在處分上，我國(guó)立法卻采取了房產(chǎn)與地產(chǎn)的一體處分原則，即通常所謂的“房隨地走”“地隨房走”。本案中，擬出售房屋的所有權(quán)人是張某，其房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)人卻是H市某公司，房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的歸屬發(fā)生了分離。但根據(jù)一體處分原則，在發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為時(shí)，房產(chǎn)與地產(chǎn)應(yīng)一并轉(zhuǎn)讓，從而保證其權(quán)利歸屬上的主體一致性，因而H市房地產(chǎn)交易中心的抗辯理由難以成立。本案所涉房地產(chǎn)交易要有效進(jìn)行下去，正確的解決方式是，應(yīng)先由H市某公司將土地使用權(quán)過(guò)戶登記至張某的名下，再由張某過(guò)戶登記至李先生名下，從而貫徹房地一體處分原則。

第二章

案例1

從情理上講，甲鄉(xiāng)鎮(zhèn)下轄行政村的反對(duì)不無(wú)理由。根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，集體土地實(shí)行三級(jí)所有的公有制，鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有是其中的一種。鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有不是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府所有，也不是鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織所有，而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代行相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有是歷史形成的，其所有權(quán)主體是“鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體成員集體”。在鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并風(fēng)刮起之前，鄉(xiāng)鎮(zhèn)是由原來(lái)的人民公社演變而來(lái)，而人民公社的歷史形成往往具有地域的特定性和固定性，其下轄的行政村或自然村范圍往往也沒(méi)有變化。因此，本案中，合并前甲鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有的2000畝土地，就屬于甲鄉(xiāng)鎮(zhèn)下轄的16個(gè)行政村全體1萬(wàn)村民集體所有；乙鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有的1000畝土地，就屬于乙鄉(xiāng)鎮(zhèn)下轄的36個(gè)行政村全體5萬(wàn)村民集體所有。鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并不應(yīng)是簡(jiǎn)單的“1+1”，其本身是一個(gè)復(fù)雜的行政和法律運(yùn)作過(guò)程，如果不能很好地對(duì)合并前鄉(xiāng)鎮(zhèn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)作出妥善的平衡處理，鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并就會(huì)弊大于利，原集體成員的財(cái)產(chǎn)權(quán)益和成員權(quán)益就會(huì)遭受侵害。本案中，甲鄉(xiāng)鎮(zhèn)村民提出的反對(duì)意見(jiàn)就凸顯了這一問(wèn)題，所以，甲鄉(xiāng)鎮(zhèn)下轄的行政村的反對(duì)不無(wú)理由。但就法律層面而言，這一反對(duì)理由恐怕不會(huì)被接受。就此問(wèn)題相關(guān)法律雖然沒(méi)有作出明確規(guī)定，但根據(jù)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第20條就村農(nóng)民集體所有的土地所有權(quán)確權(quán)的規(guī)定看來(lái)，法律的規(guī)范立場(chǎng)將會(huì)選擇將合并前的鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有土地直接確權(quán)為合并后鄉(xiāng)鎮(zhèn)的集體土地所有權(quán)。《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第20條規(guī)定：“根據(jù)《六

十條》確定的農(nóng)民集體土地所有權(quán)，由于下列原因發(fā)生變更的，按變更后的現(xiàn)狀確定集體土地所有權(quán)：（一）由于村、隊(duì)、社、場(chǎng)合并或分割等管理體制的變化引起土地所有權(quán)變更的；……”依此規(guī)定，基于類推解釋，由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并這一管理體制的變化而引起土地所有權(quán)變更的，應(yīng)按變更后的現(xiàn)狀把被合并鄉(xiāng)鎮(zhèn)的集體土地所有權(quán)確權(quán)為合并后鄉(xiāng)鎮(zhèn)的集體土地所有權(quán)，所以,本案所涉甲、乙二鄉(xiāng)鎮(zhèn)的集體土地所有權(quán)應(yīng)確權(quán)為丙鄉(xiāng)鎮(zhèn)的集體土地所有權(quán)。當(dāng)然，鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地所有權(quán)是我國(guó)特有的一項(xiàng)土地公有制實(shí)現(xiàn)形式，其固有的主體虛位等構(gòu)造缺陷是造成本案爭(zhēng)議的主要原因之一，對(duì)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并中的土地所有權(quán)問(wèn)題，是否也可以參照在同一行政村內(nèi)可以并行存在幾個(gè)村民小組的集體土地所有權(quán)的模式進(jìn)行處理，而不是簡(jiǎn)單地把其合并為一個(gè)單獨(dú)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地所有權(quán)，對(duì)于此等問(wèn)題，還是存在著較大的進(jìn)一步的探討空間的。

案例2

對(duì)于訟爭(zhēng)房屋所有權(quán)的確定，應(yīng)分不同階段處理。對(duì)于羅某與其妻何某而言，訟爭(zhēng)房屋是二人經(jīng)由合法建造這一事實(shí)行為而原始取得，故在何某生前，房屋所有權(quán)歸羅某與何某共同共有。羅甲、羅乙雖對(duì)房屋的建造付出了一定的人力、財(cái)力，但其付出并非基于共同建造而支付的對(duì)價(jià)，因而二人并非房屋建成時(shí)原始取得所有權(quán)的共有人，二人的付出在法律上應(yīng)定性為無(wú)償贈(zèng)與。在何某去世時(shí)，發(fā)生了法定繼承，何某在訟爭(zhēng)房屋上的共有份額作為遺產(chǎn)由羅某、羅甲、羅乙三人共同繼承；此時(shí)，羅某并非訟爭(zhēng)房屋的單獨(dú)所有權(quán)人，訟爭(zhēng)房屋由三人共有。就共同繼承所得遺產(chǎn)在共有屬性上是按份共有還是共同共有，我國(guó)現(xiàn)行法沒(méi)有明確規(guī)定，理論上存在著爭(zhēng)議，但通說(shuō)認(rèn)為是共同共有。根據(jù)《物權(quán)法》第97條規(guī)定，共同共有人處分共有財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人同意。本案中，羅某未征得羅甲、羅乙兩位共有人的同意而擅自處分訟爭(zhēng)財(cái)產(chǎn)，其處分行為在效力上是存在瑕疵的?！段餀?quán)法》第97條規(guī)定在規(guī)范屬性上應(yīng)屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)范，違反之而為處分的，其處分行為應(yīng)屬無(wú)效。因而，羅甲、羅乙請(qǐng)求法院宣告合同無(wú)效應(yīng)予支持。無(wú)效合同不能導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)，在羅甲、羅某獲得確認(rèn)合同無(wú)效的勝訴判決后，即可確認(rèn)訟爭(zhēng)房屋自始?xì)w羅某、羅甲、羅乙三人共同共有。因合同無(wú)效，案涉第三人自始未取得訟爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，其可基于《合同法》第58條規(guī)定向羅某主張相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。在本案中，第三人即便主張善意取得抗辯，其也不能抗辯成功，因?yàn)榱_甲、羅乙二人曾當(dāng)面阻止過(guò)羅某和第三人的過(guò)戶行為，第三人對(duì)羅某無(wú)權(quán)處分的事實(shí)是明知的，因而其并非善意第三人，無(wú)權(quán)主張善意取得。

案例3

乙購(gòu)買(mǎi)甲公司的商品房，辦理了所有權(quán)證書(shū)，取得了建筑物區(qū)分所有權(quán)，對(duì)于所購(gòu)房屋擁有專有權(quán)，對(duì)小區(qū)內(nèi)的共用部分擁有共有權(quán)。甲公司與乙間的買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)于小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的所有權(quán)未做約定，根據(jù)《物權(quán)法》第73條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的公用設(shè)施屬于業(yè)主共有。因此，小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施不屬于甲公司所有，而是由業(yè)主共有。甲公司將小區(qū)內(nèi)的鍋爐、配電室、水源井、水泵房等公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓給丙企業(yè)，而這些公共配套設(shè)施屬于小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施，甲公司并不擁有所有權(quán)，并且甲公司事后也不可能取得這些公共配套設(shè)施的所有權(quán)或處分權(quán)。因此，甲公司的處分行為屬于無(wú)權(quán)處分，其與丙公司之間的轉(zhuǎn)讓協(xié)議屬于無(wú)效合同。同時(shí)，丙公司無(wú)權(quán)主張善意取得，因?yàn)閷?duì)于《物權(quán)法》第73條的強(qiáng)制性規(guī)定，丙公司應(yīng)當(dāng)是明知的，其主觀上并不具有善意，不屬于善意第三人。因而不論是基于轉(zhuǎn)讓協(xié)議還是善意取得制度，丙公司都不能取得相關(guān)設(shè)施的所有權(quán)。

案例4

本案為地役權(quán)糾紛，而不是相鄰關(guān)系糾紛。地役權(quán)是指為自己不動(dòng)產(chǎn)的便利而使用他人不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，相鄰關(guān)系指的是相互毗鄰的房地產(chǎn)所有權(quán)人或使用權(quán)人之間在行使所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，因相互間給予便利或接受限制所發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。相鄰關(guān)系是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的法定擴(kuò)張或限制，基于法律規(guī)定而產(chǎn)生；而地役權(quán)是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的約定擴(kuò)張或限制，多基于約定而產(chǎn)生，并且對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利義務(wù)的擴(kuò)張或限制的程度高于相鄰關(guān)系。在本案中，N公司與X公司簽訂合同，限制X公司不得興建高層建筑，N公司給予補(bǔ)償。合同對(duì)X公司的土地使用方式所做限制遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)法律的規(guī)定，雙方的權(quán)利、義務(wù)源于合同，而不是法律的直接規(guī)定。因此，雙方產(chǎn)生地役權(quán)關(guān)系。

本案的地役權(quán)屬于眺望地役權(quán)，期限為10年。但該地役權(quán)并沒(méi)有辦理登記手續(xù)，因此，依法不得對(duì)抗善意第三人。X公司在轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，就已向J公司告知了相關(guān)的地役權(quán)情況，就是說(shuō)，J公司對(duì)轉(zhuǎn)讓的建設(shè)用地權(quán)使用權(quán)上存在地役權(quán)的情況是知道的，因此，J公司不屬于善意第三人。根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，該地役權(quán)可以對(duì)抗J公司。地役權(quán)具有從屬性，隨供役地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。N公司與X公司訂立合同后，X公司的建設(shè)用地使用權(quán)便產(chǎn)生地役權(quán)負(fù)擔(dān)，其隨后將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給J公司，J公司所受讓的建設(shè)用地使用權(quán)仍然存在地役權(quán)負(fù)擔(dān)。N公司可以向J公司主張地役權(quán)，阻止J公司興建酒店，以免妨礙眺望。

第三章

案例1

根據(jù)《物權(quán)法》第30條規(guī)定，建造人自合法建造這一事實(shí)行為完成時(shí)起，取得所建房屋的所有權(quán)。本案中，涉案房屋由三原告和第三人共同出資建造，因而四人共同取得所建房屋的共有權(quán)?；谌媾c第三人之間具有家庭關(guān)系，根據(jù)《物權(quán)法》第103條規(guī)定，其共有在性質(zhì)上為共同共有。第三人陸某作為共同共有人之一，在未征得其他共有人同意的情況下，通過(guò)向登記機(jī)關(guān)提供篡改過(guò)的虛假材料申請(qǐng)登記，而登記機(jī)關(guān)在審核時(shí)又未盡到合理審慎的審查義務(wù)，致使將房產(chǎn)錯(cuò)誤地登記在第三人一人名下，因而三原告有權(quán)請(qǐng)求撤銷該錯(cuò)誤登記。

案例2

于某與董某所交易的房屋并不是禁止交易的，并且他們之間的交易征得了承租人楊某的同意，未侵犯承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。于某、董某主體適格，意思表示真實(shí)，亦不違反法律的禁止性規(guī)定。同時(shí)，依據(jù)《物權(quán)法》第15條規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)合同并不因未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記而無(wú)效。因此，于某與董某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法、有效。在買(mǎi)賣(mài)合同中，出賣(mài)人的主要義務(wù)是交付標(biāo)的物并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)，買(mǎi)受人的主要義務(wù)是支付價(jià)款。在本案中，買(mǎi)受人董某已經(jīng)履行了付款義務(wù)，而出賣(mài)人于某并沒(méi)有履行相應(yīng)的義務(wù)。因此，于某應(yīng)當(dāng)履行辦理房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)的義務(wù)。同時(shí)，根據(jù)房地一體處分原則，轉(zhuǎn)讓房屋的，該房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)一并轉(zhuǎn)讓，因此，于某亦應(yīng)當(dāng)履行建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)屬變更登記手續(xù)的義務(wù)。

案例3

原告郁某的訴訟請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С?。本案中，第三人王某與登記機(jī)構(gòu)的工作人員袁某惡意串通，通過(guò)提供虛假登記材料進(jìn)行錯(cuò)誤登記，損害了房屋所有權(quán)人蔡某的利益，法院判決確認(rèn)房屋歸蔡某所有完全正當(dāng)。在虛假登記完成后，第三人王某與原告郁某簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，王某再次串通袁某為其辦理了相應(yīng)的所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記手續(xù)，從而損害了原告郁某的利益。有鑒于第三人王某與登記機(jī)構(gòu)工作人員袁某的惡意串通行為，故原告郁某請(qǐng)求被告登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任的訴請(qǐng)應(yīng)予支持。對(duì)于原告郁某的損失，被告登記機(jī)關(guān)與第三人王某負(fù)連帶賠償責(zé)任，故在被告登記機(jī)關(guān)賠償原告郁某后，登記機(jī)關(guān)有權(quán)向第三人王某追償。同時(shí)，基于其工作人員袁某的惡意串通行為，登記機(jī)關(guān)還有權(quán)向袁某追償相應(yīng)的損失。

第四章

案例1

本案的場(chǎng)地有償使用協(xié)議原則上應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同?！锻恋毓芾矸ā返?3條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！币来艘?guī)定，集體所有土地原則上不得出租用于非農(nóng)建設(shè)，只有在符合法定的少數(shù)例外情形下才可以出租。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法的相關(guān)規(guī)定，原告要有效取得建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)依法走農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地程序，將擬使用的集體地變性為國(guó)有土地，再通過(guò)與國(guó)家簽訂相關(guān)土地使用協(xié)議的方式取得土地使用權(quán)。本案原、被告之間的租賃協(xié)議，違背了土地征收及土地管理的相關(guān)強(qiáng)制性規(guī)定，違反了法律明定的“不得以租代征”規(guī)定，因而應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。

案例2

依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃批準(zhǔn)的用途使用土地。在本案中，原告經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的項(xiàng)目用地是建設(shè)辦公樓，但原告將本應(yīng)建設(shè)的商業(yè)辦公樓改成商品住宅樓，改變了建設(shè)用地規(guī)劃許可指定的土地用途，此行為系屬違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定的違法建設(shè)行為。由此決定，原、被告簽訂合建協(xié)議的目的是為了進(jìn)行違法建設(shè)，該協(xié)議屬于“以合法形式掩蓋非法目的”的合同，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。

案例3

土地用途變更時(shí)，尤其是原工業(yè)用地或綜合用地變性為商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地或商業(yè)用地時(shí)，究竟是應(yīng)當(dāng)一律采用競(jìng)價(jià)方式重新出讓，還是僅通過(guò)土地用途變更補(bǔ)交土地出讓金即可，在實(shí)踐中存在著不同的看法和做法。就此問(wèn)題，公平合理、合情合法的做法應(yīng)是區(qū)分不同的土地使用權(quán)取得方式而區(qū)別對(duì)待。本案中，土地屬性為劃撥土地，對(duì)于劃撥取得建設(shè)用地使用權(quán)的，因劃撥取得是無(wú)償取得，且劃撥用地屬于公益性用地，因而當(dāng)劃撥用地變更為經(jīng)營(yíng)性用地的，應(yīng)當(dāng)改采競(jìng)價(jià)方式重新出讓為宜，原劃撥用地權(quán)利人只能以普通競(jìng)價(jià)者的身份參與競(jìng)價(jià)，而無(wú)權(quán)直接取得或優(yōu)先取得原用地的建設(shè)用地使用權(quán)。故S市國(guó)土資源部門(mén)的答復(fù)于法有據(jù)，紡織廠想通過(guò)補(bǔ)交土地差價(jià)的方式直接改變土地用途的意愿難以實(shí)現(xiàn)。

案例4

涉案《國(guó)有土地使用權(quán)預(yù)約協(xié)議書(shū)》（以下簡(jiǎn)稱《協(xié)議書(shū)》）雖名為“預(yù)約”合同，但究其實(shí)質(zhì)，實(shí)為國(guó)有土地使用權(quán)出讓之“本約”合同，當(dāng)事人之間已經(jīng)成立正式的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同關(guān)系。主要理由在于：其一，《協(xié)

議書(shū)》內(nèi)容已經(jīng)具備了正式的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的全部實(shí)質(zhì)要素，全面約定了宗地位置、宗地面積、宗地四至、建設(shè)項(xiàng)目、土地用途、出讓年限、土地出讓金單價(jià)與總價(jià)、綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)、土地出讓金支付期限與支付方式、供地條件、違約責(zé)任等內(nèi)容，這些內(nèi)容構(gòu)成一個(gè)正式的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容和核心內(nèi)容。其二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司作為合同一方已經(jīng)履行了合同的主要義務(wù)并且對(duì)方予以接受。《合同法》第36條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立?！眹?guó)有土地使用權(quán)出讓合同的成立完全在本條規(guī)定的涵攝范圍之內(nèi)。就本案而言，雖然當(dāng)事人之間并未簽訂書(shū)面的、示范文本意義上的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，但作為受讓方，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已經(jīng)依約支付了全部土地出讓金，而支付土地出讓金的義務(wù)即為其應(yīng)承擔(dān)的主要合同義務(wù)，并且作為合同相對(duì)方的某市國(guó)土資源局也完全接受了土地出讓金的交付。故此，依《合同法》第36條規(guī)定，當(dāng)事人之間已基于事實(shí)上履行合同主要義務(wù)的行為而成立了正式的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同關(guān)系。其三，簽訂格式文本的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》并非正式合同成立的必備要件?！逗贤ā返?/p>