休閑步行街可行性分析報(bào)告

港澳xx休閑步行街可行性分析報(bào)告

開發(fā)商：嘉興港澳xx房地產(chǎn)有限公司發(fā)展商：嘉興市港澳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司浙江xx置業(yè)有限公司香港利豐行有限公司二OOO年十二月八日

目

錄

第一部分

項(xiàng)目基本情況第二部分

中標(biāo)背景分析

第三部分

嘉興商貿(mào)市場(chǎng)分析

第四部分

項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和營銷策劃第五部分

項(xiàng)目成本測(cè)算第六部分

項(xiàng)目收入測(cè)算第七部分

項(xiàng)目收益分析第八部分

總體經(jīng)濟(jì)評(píng)介

第一部分

項(xiàng)目基本情況

嘉興市土地管理局于二OOO年十一月三十日發(fā)布了《嘉興市國有土地使用權(quán)招標(biāo)公告（嘉土（2000）第3號(hào)）》。對(duì)編號(hào)為2000-4號(hào)地塊（即本項(xiàng)目地塊）進(jìn)行公開招標(biāo)，吸引了眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)注和參投，我公司進(jìn)行了認(rèn)真細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查、科學(xué)的研究分析，并聘請(qǐng)了國內(nèi)一流的商業(yè)投資專家進(jìn)行分析測(cè)算，結(jié)合國內(nèi)外商業(yè)街發(fā)展的最新態(tài)勢(shì)，得出了令人鼓舞的結(jié)論，堅(jiān)定了中標(biāo)的決心。一、本項(xiàng)目土地概況：本項(xiàng)目地塊位于嘉興市中心最佳商貿(mào)區(qū)的心臟地帶，出讓土地面積37097.9平方米，東側(cè)為建國路，北側(cè)為環(huán)城路，南側(cè)和西側(cè)分別為繁華的勤儉路和少年路。二、本項(xiàng)目土地規(guī)劃要求：1.地塊規(guī)劃為以南、北步行休閑廣場(chǎng)為主，集商、辦、娛樂和文化等多種功能為一體的綜合用地。2.地塊平均容積率為1.5。3.建筑密度不大于50%。4.綠地率不小于15%。5.硬地率不小于10%。6.建筑高度沿建國路一側(cè)以低層為主，高度控制在15米以下，靠近少年路一側(cè)高度控制在24米以下。

第二部分

中標(biāo)背景分析

我公司對(duì)本項(xiàng)目的看好是基于我們對(duì)今后嘉興乃至浙江以及全國經(jīng)濟(jì)的增長持樂觀的看法，中國未來的經(jīng)濟(jì)走向?qū)O大地改變中國普通居民的生活水平，人民的消費(fèi)水平將進(jìn)一步提高。這將會(huì)刺激現(xiàn)有商業(yè)格局的改變，提高商業(yè)形態(tài)的品味，集商貿(mào)、娛樂、文化、休閑為一體的大型商業(yè)中心將會(huì)出現(xiàn)，港澳房產(chǎn)將抓住這一歷史機(jī)遇，不僅實(shí)現(xiàn)自身的飛躍發(fā)展，也將帶動(dòng)整個(gè)嘉興城市建設(shè)、商業(yè)文化的發(fā)展，為二十一世紀(jì)的新嘉興帶來一個(gè)標(biāo)志性的建筑和商業(yè)中心。一、

宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)折，經(jīng)濟(jì)增長新周期來臨1、

1999年是中國經(jīng)濟(jì)周期的谷底1999年中國大多數(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)處于景氣低迷狀況，全國GDP增長率只有7.1%，為1992年以來的最低，投資增長率只有5.6%，為1993年以來的最低，社會(huì)消費(fèi)品現(xiàn)價(jià)零售額增長率只有6.8%，為1994年以來的最低，因此1999年將是我國經(jīng)濟(jì)的谷底。2、

2000年中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)穩(wěn)定回升在出口拉動(dòng)及政府?dāng)U大內(nèi)需政策下，2000年我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回升，固定資產(chǎn)投資前三季度達(dá)12.9%，比1999年同期提高4.8個(gè)百分點(diǎn)，技改投資前三季增長21%;工業(yè)生產(chǎn)在前三季度保持持續(xù)兩位數(shù)的增長，工業(yè)產(chǎn)品銷售率達(dá)98.1%，工業(yè)的維持發(fā)展表明經(jīng)濟(jì)的后勢(shì)潛力巨大;今年前三季度物價(jià)也開始止跌回升，全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平累計(jì)上升1.2%，而去年同期為-1.6%，這種種跡象都表明中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走出低谷，開始了新一輪的經(jīng)濟(jì)周期。3、2001年經(jīng)濟(jì)將進(jìn)一步增長2001年是新的世紀(jì)的開始，也是我們實(shí)施十五計(jì)劃的開始，中央政府將繼續(xù)以發(fā)展為主線，對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整，繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策，促進(jìn)消費(fèi)，加大投資力度，刺激經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步回升。我們也將加入WT0，與世界經(jīng)濟(jì)接軌，充滿活力的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境有利于投資。二.嘉興市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展嘉興市位于長江三角洲南翼，地處浙北杭嘉湖平原的東部，東北緊鄰上海市，西連杭州和湖州，市區(qū)距上海、杭州均不足100公里，鐵路、公路、航運(yùn)等水陸交通干線發(fā)達(dá)，交通便利。嘉興自古繁華，素以“魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府”著稱，目前所轄五縣兩區(qū)人口共330萬人，其中市區(qū)78萬人口。1.

主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

19781985199019951999國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）13.2940.9881.33317.29471.89人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（元）46013662582975014297（合1800美元）國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率19.2%21.7%0.9%19.5%10.0%消費(fèi)品零售總額（億元）1.4710.7024.25111.78197.09

嘉興市已進(jìn)入人均國內(nèi)生產(chǎn)總值1800美元的階段，表明已實(shí)現(xiàn)小康，居民生活將向提高生活品質(zhì)方向發(fā)展，這為精品商業(yè)的發(fā)展提供了前提條件。

2.

非國有經(jīng)濟(jì)比重占絕對(duì)地位

國有經(jīng)濟(jì)個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)集體經(jīng)濟(jì)其他經(jīng)濟(jì)198051.3%0.1%48.6%0199513.7%21.6%49.9%14.8%19994.5%52.0%21.1%22.4%

非國有經(jīng)濟(jì)占絕對(duì)主導(dǎo)地位正是嘉興市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原因，也是嘉興能可持續(xù)發(fā)展的最重要的基石，它為本項(xiàng)目的招商提供了廣闊的市場(chǎng)空間。

3.

戶口管理制度的改革和城市化進(jìn)程的加快浙江省政府頒布了《關(guān)于加快推進(jìn)浙江城市化若干政策的通知》，明確規(guī)定從２０００年起，小城鎮(zhèn)實(shí)行按居住地登記戶口的管理制度，大中城市（指設(shè)區(qū)城市）要積極創(chuàng)造條件實(shí)行按居住地登記戶口的管理制度，明確了要“引導(dǎo)人口集聚“，從２００１年起，各地將取消進(jìn)城人口控制指標(biāo)。這項(xiàng)政策表明房地產(chǎn)業(yè)將在地市、縣等區(qū)域發(fā)生根本的格局變化，城市化進(jìn)程的加快將刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，商鋪的需求將加大，與日益收緊的土地政策而言，這意味著商鋪的價(jià)格將進(jìn)一步攀升，這對(duì)我公司在嘉興投資房地產(chǎn)有指導(dǎo)作用。三.建國路作為商業(yè)中心的巨大市場(chǎng)價(jià)值建國路舊稱北門大街，自古以來就是嘉興最繁華的商業(yè)地段，富商云集、名店林立，穩(wěn)居嘉興第一商貿(mào)的地利優(yōu)勢(shì)，孕育著無限的商機(jī)。隨著嘉興舊城改造的加快完成，建國路作為商業(yè)中心的價(jià)值將凸現(xiàn)出來，本項(xiàng)目屬于嘉興絕無僅有的稀缺地塊，誰能以超前的眼光發(fā)掘它的潛在價(jià)值，誰就將在未來占盡商業(yè)先機(jī)。

第三部分

嘉興商貿(mào)市場(chǎng)分析

一.

目前嘉興商業(yè)態(tài)勢(shì)1.

傳統(tǒng)大商場(chǎng)這些大商場(chǎng)有江南大廈、陽光購物中心、戴夢(mèng)得購物中心等，它們主要經(jīng)營中高檔商品，零售總額大，但贏利能力低，面臨新的業(yè)態(tài)的沖擊。如江南大廈1999年零售總額1.865億，營業(yè)面積1.8萬平方米，人員1024人，但利潤僅5.2萬元；陽光購物中心8574萬元的零售額，面積1.5萬平方米，從業(yè)人數(shù)562人，利潤僅8.6萬元。2.

小商品市場(chǎng)或商城目前僅市區(qū)就有港澳商城、嘉興商城、中興廣場(chǎng)、燈具市場(chǎng)等，一般由個(gè)體經(jīng)營，攤位較小，經(jīng)營產(chǎn)低檔單一品種，船小掉頭快，它們占了整個(gè)零售業(yè)的絕大多數(shù)，但檔次較低，市場(chǎng)的整體形象沒有樹立，容易出現(xiàn)散亂的現(xiàn)象，消費(fèi)者的利益容易受到侵害。3.

新興業(yè)態(tài)不斷出現(xiàn)如近日開張的大潤發(fā)超市，它就是新興的倉儲(chǔ)式超市形態(tài)，大批量采購，無倉庫，經(jīng)營費(fèi)用低，故商品價(jià)格低，受到大眾歡迎。再如食品蔬菜配送業(yè)首次在嘉興開始出現(xiàn)，這些形式的出現(xiàn)反映了市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律，二.商鋪售價(jià)由于目前沒有較多的個(gè)案支持，我們僅選取一些近年的價(jià)格作為參照系l.少年路一樓一底

均價(jià)8000元/平方米㎡2.建國路底層

15000元/平方米㎡3.禾興路一樓一底

㎡均價(jià)8500元/平方米㎡4.嘉禾北京城商鋪

8000-12000元/平方米㎡上述這些地段均不如本項(xiàng)目地塊三.商鋪?zhàn)鈨r(jià)1.沿街商鋪：

少年路200元/平方米/月（一般為15平方米）一個(gè)鋪位總價(jià)約3.6萬/年

勤儉路150元/平方米/月

總價(jià)約為2.7萬/年建國路160元/平方米/月,

總價(jià)約2.9萬/年*租金價(jià)推算表月租金6年7年8年9年10年11年12年200元/平米/月14400168001920021600240002640028800150元/平米/月10800126001440016200180001980021600160元/平米/月11520134401536017280192002112021600若以10年為投資回報(bào)期，則售價(jià)分別為

2.4萬/平方米，1.8萬/平方米㎡，1.92萬/平方米。平均售價(jià)為2.04萬元若以8年為投資回報(bào)期，則售價(jià)分別為1.92萬/平方米,1.44萬/平方米,1.54萬/平方米。平均售價(jià)為1.63萬元2.內(nèi)商鋪（以15平方米為計(jì)量單位）嘉興商城鋪位120/平方米/月

總價(jià)2.2萬/年商業(yè)大廈

180元/平方米/月

總價(jià)約3.3萬元/年建業(yè)商廈

60元/平方米/月（30平方米）總價(jià)2.2萬元/年中興廣場(chǎng)

60元/平方米/月（30平方米）總價(jià)約2.2萬元/年*租金價(jià)推算表月租金6年7年8年9年10年11年12年120元/平米/月99

1920021600240002640028800180元/平米/月1296015120172801944021600237602592060元/平米/月4320504057606480720079208640若以10年為投資回報(bào)期，則售價(jià)分別為：2.4萬/平米，2.16萬/平米，7200元/平米。平均售價(jià)為1.76萬元。若以8年為投資回報(bào)期，則售價(jià)分別為1.92萬/平米,1.72萬/平米,5760萬/平米。平均售價(jià)為1.4萬元

第四部分

項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和營銷策劃一.市場(chǎng)定位1.物業(yè)定位

隨著人們生活水平的提高，消費(fèi)者購物不僅是為了滿足生活基本需要，而且視購物為集游玩、娛樂、休息、獲取信息為一體的一種休閑與精神的享受形式。因此為適應(yīng)這一潮流，商業(yè)業(yè)態(tài)出現(xiàn)了朝多功能、一體化發(fā)展、綜合性的步行街的形式，結(jié)合本地塊的市中心的地理位置，項(xiàng)目定位于高品質(zhì)的休閑步行街，能夠在浙江都具有較高的知名度，輻射周邊五縣二區(qū)。2.步行街的功能售賣功能是步行街的基本功能，它必須向顧客提供齊備的商品；具有生活功能是它的另一特征。本項(xiàng)目具備以下特點(diǎn)：

A.

經(jīng)營品種齊全。無論是當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品還是進(jìn)口產(chǎn)品，高檔品還是大眾化產(chǎn)品都能并存。B.

包含每一顧客層面，青年人追新獵奇的時(shí)髦品，老年人的銀發(fā)商品，兒童的專用品等，無論顧客的產(chǎn)齡如何，到這里購物都能買到自己需要的產(chǎn)品。C.

提供休閑場(chǎng)所。步行街內(nèi)有滿足日常生活的體閑、娛樂、運(yùn)動(dòng)、餐飲等服務(wù)設(shè)施，為人們提供一個(gè)購物與享受合一的好去處。D.

統(tǒng)一的經(jīng)營管理特點(diǎn)。由于步行街把分散與商店聚集在一起，把遍布于街頭巷尾的服務(wù)機(jī)構(gòu)集中在一個(gè)建筑物中，因此采取統(tǒng)一的管理形式。3.建筑風(fēng)格的一般提示A.外立面采用大通透的玻璃，使過往行人都能看清店內(nèi)的商品和購物人流，產(chǎn)生購物之欲望。B.步行街的內(nèi)街的設(shè)計(jì)要?jiǎng)?chuàng)新，最大特點(diǎn)應(yīng)設(shè)計(jì)出縱跨每層的中庭，使消費(fèi)者非常清楚地感受到最高一層和最低一層營業(yè)樓層的差異，產(chǎn)生留連忘返的感覺。C.人流設(shè)計(jì)應(yīng)能把外圍人群引導(dǎo)入內(nèi)街，在內(nèi)街中考慮休息和交流的功能，使消費(fèi)者在此停留、休息和約會(huì)，延長逗留時(shí)間。4.主力客戶群界定A.服裝城，每間30-50平方米，約200間，共6000-10000平方米B.運(yùn)動(dòng)城，可集運(yùn)動(dòng)器具、服裝等，約2000-4000平方米C.娛樂城，可占半層，開辟多項(xiàng)服務(wù)，8000-10000平方米D.飲食城，集各地飲食風(fēng)味、中西快餐于一體，可占半層，8000平方米E.本地名牌、個(gè)體店，每間20-30平方米，共200-300間，約4000-9000平方米

F:特種服務(wù)區(qū)，如文物古玩、婚紗攝影等特殊服務(wù)對(duì)象的交易區(qū)G:名脾專賣店二.營銷策略1.

包裝策略。本項(xiàng)目起點(diǎn)很高，應(yīng)體現(xiàn)與國際接軌的方針，建成立足嘉興市區(qū)、面向五縣周邊地區(qū)，在浙江省都具有較高知名度的濃郁文化休閑特色的商業(yè)步行街。2.

推廣機(jī)構(gòu)的選擇。本項(xiàng)目將聘請(qǐng)成功推廣商業(yè)步行街的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行策劃，如美聯(lián)物業(yè)、中原物業(yè)、戴德梁行等機(jī)構(gòu)，已著手進(jìn)入接洽調(diào)查階段，隨著項(xiàng)目中標(biāo)將進(jìn)一步深入。3.

推廣策略。本項(xiàng)目將進(jìn)行大規(guī)模的招商活動(dòng)，與各地之民間商會(huì)聯(lián)絡(luò)，尤其注重溫州地區(qū)的投資者，良好的投資回報(bào)將吸引他們前來投資經(jīng)商。4.

租售方式選擇。本物業(yè)由于其獨(dú)一無二的商業(yè)價(jià)值，無論是租或售都會(huì)取得穩(wěn)定可觀的回報(bào)，但公司的基本原則是成本部分以出售為主，即約3億元左右，另有約1個(gè)億價(jià)值的物業(yè)租售均可，擁有市中心黃金地段的物業(yè)可使公司未來仍能獲取豐厚的回報(bào)。

第五部分

項(xiàng)目成本測(cè)算（以全部物業(yè)出售方案測(cè)算）一.

土地費(fèi)用

19868萬元其中:1.土地出讓金

19290萬元2.契稅（出讓金×3%）

578萬元二.

前期費(fèi)用其中:1.規(guī)劃勘測(cè)費(fèi)

500萬元2.規(guī)劃放樣費(fèi)

10萬元3.招投標(biāo)費(fèi)用（建安費(fèi)×0.3%）17萬元4.三通一平

130萬元其中：土方

100萬元施工水電增容費(fèi)

30萬元三.

建安工程費(fèi)

6600萬元1.建安費(fèi)（1000元/平方米）

5600萬元2.環(huán)境工程

300萬元3.水電工程

700萬元四.

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

320萬元其中：1.道路工程及室外工程

200萬元2.用電增容費(fèi)

100萬元3.電訊設(shè)施

20萬元五.

各項(xiàng)規(guī)費(fèi)

518萬元其中：1.小區(qū)配套費(fèi)392萬元2.質(zhì)監(jiān)監(jiān)理費(fèi)（建安費(fèi)×1%）

56萬元3.墻改費(fèi)、限袋費(fèi)（7元/平方米）70萬元五.

不可預(yù)見費(fèi)

200萬元七.

開發(fā)費(fèi)用

2400萬元其中：1.管理費(fèi)用

300萬元2.銷售推廣費(fèi)用

600萬元3.財(cái)務(wù)費(fèi)用

1500萬元八.

總成本

30563萬

注：1.在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過程中將嚴(yán)格控制各項(xiàng)建設(shè)成本，降低管理費(fèi)用，縮短前期準(zhǔn)備時(shí)間（半年為限），盡快進(jìn)入招商階段,減輕前期資金壓力大所造成的財(cái)務(wù)壓力。2.整個(gè)項(xiàng)目期限定為二年，即：2001年1--6月前期準(zhǔn)備、設(shè)計(jì)階段

2001年6--2002年12月施工階段

2000年8--2002年12月銷售、招商階段

2003年1月1日開業(yè)

第六部分

項(xiàng)目收入測(cè)算—.全部物業(yè)出售方案1.建筑分層面積指標(biāo)一樓商鋪18000平方米㎡㎡㎡二樓商鋪18000平方米㎡三樓商鋪10000平方米㎡四樓寫字樓10000平方米㎡㎡共56000平方米㏎㎡2.單價(jià)核定：由于前述之市場(chǎng)定位及租售價(jià)格推算表，根據(jù)可能之需求，我們把每層均價(jià)核定為一樓15000元/平方米㎡二樓5000元/平方米㎡三樓3800元/平方米㎡四樓2200元/平方米㎡3.銷售金額為：四樓

2200平方米×10000=2200萬元三樓

3800平方米×10000=3800萬元二樓

5000平方米×18000=

9000萬元一樓

15000平方米×18000=27000萬元總計(jì)銷售額為4.2億元二.

租售并舉方案1.

一樓全部出售18000平方米×15000元/平米=2.7億2.二、三、四樓出租，出租率為80%二樓租金120元/平米/月，三樓租金80元/平米/月，四樓租金50元/平米/月租金總額為二樓120×18000×12×80%=2074萬三樓80×10000×12×80%=768萬,四樓50×10000×12×80%=480萬,總計(jì)3322萬元/年在第三年進(jìn)入經(jīng)營期后，每年可獲得3322萬元的出租收入，出售收入加第一年出租收入約為項(xiàng)目總投入，即本方式可以用三年收回成本，以后項(xiàng)目公司擁有第二、三、四層物業(yè)共38000平方米，每年可獲得3322萬元出租收入。

第七部分

項(xiàng)目收益分析

項(xiàng)目總成本

30563萬元項(xiàng)目總收入

42000萬元扣營業(yè)稅等

2330萬元稅前利潤

9107萬元注：若不免所得稅，則稅后凈利為7558萬元若能免所得稅，則凈利仍為

9107萬元銷售保本價(jià)格

5873元/平方米㎡樓面地價(jià)