某花園物業(yè)管理服務(wù)總體方案

編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第頁陽光花園物業(yè)管理方案重慶晟唐物業(yè)管理有限公司二○○八年五月八日前言重慶晟唐物業(yè)管理有限公司為了在激烈的市場競爭中立足重慶，拓展遵義市場，打造名優(yōu)企業(yè)；為了將陽光花園打造成區(qū)優(yōu)、市優(yōu)、國優(yōu)高檔社區(qū)，因此，經(jīng)過公司董事會多次研究決定委派我司總經(jīng)理助理唐文國同志對遵義縣南白鎮(zhèn)陽光花園進行常駐現(xiàn)場并進行全面物業(yè)管理。該同志有十一年的物業(yè)管理經(jīng)驗，曾獲得重慶市房管局物管科有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的高度評價和獲得“重慶市優(yōu)秀物業(yè)員”稱號。他曾經(jīng)在重慶華宇物業(yè)管理有限公司、重慶圣迪亞物業(yè)管理有限公司任副總經(jīng)理。他深悉物業(yè)管理法律、法規(guī)；有獨立組建、管理、經(jīng)營物業(yè)公司及大型物業(yè)小區(qū)的經(jīng)驗與能力；有獨立建立物業(yè)公司管理全套體系文件的經(jīng)驗與能力；有較強的組織、管理、協(xié)調(diào)、溝通能力；善于處置各類突發(fā)事件及糾紛，愛崗敬業(yè)。所管樓盤有多層、高層、高檔別墅、寫字樓等，總面積達300多萬平米，均獲得市優(yōu)、省優(yōu)稱號；持全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證。第一章重慶晟唐物業(yè)管理有限公司簡介公司成立于2008年年初，公司是由一批年輕有活力，對物管行業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)有多年經(jīng)營和操作經(jīng)驗的有志青年共同創(chuàng)建。是一家專業(yè)從事物業(yè)管理、具備三級物業(yè)管理資質(zhì)企業(yè)資格。企業(yè)注冊資本50萬元，現(xiàn)有員工近50人。公司目標是成為重慶市最具活力和競爭力的物業(yè)管理企業(yè)之一。公司實行總經(jīng)理負責制，下設(shè)：綜合部、發(fā)展部、財務(wù)部、物業(yè)管理部、子公司、保安部、多種經(jīng)營部；同時，各項目物業(yè)管理處下設(shè)：接待前臺、保潔班、保安班、維修班、綠化班。重慶晟唐物業(yè)管理有限公司自成立以來，本著“您的需要，就是我的職責”、“細微之處見差別”的服務(wù)宗旨，秉承“關(guān)愛無處不在”的服務(wù)理念，倡導(dǎo)“認真做事，只能使事情做對；用心做事，才能使事情做好”的工作作風(fēng)，以“創(chuàng)一流品牌，實現(xiàn)最佳社會效益和經(jīng)濟效益”為企業(yè)發(fā)展目標，在激烈的市場競爭中，公司穩(wěn)步發(fā)展，聲譽日隆。重慶晟唐物業(yè)管理有限公司十分重視優(yōu)良管理與服務(wù)品質(zhì)的培育。形成一套獨特的、適合本地區(qū)的、科學(xué)的管理體系和高品質(zhì)的管理服務(wù)標準，并以此指導(dǎo)和規(guī)范我們的每一項管理和服務(wù)工作的落實與推進。公司成立以來，現(xiàn)管理的樓盤有重慶渝北區(qū)伴山名都高檔商住小區(qū)（20.8萬方）、重慶九龍坡區(qū)重光公寓（7萬方），重慶梁平區(qū)的永順小區(qū)（13萬方），成都科技大學(xué)、重慶銅梁紫金花園、廣安思源小區(qū)正在擬簽合同中，在多個樓盤管理和服務(wù)過程中積累了豐富的經(jīng)驗。公司還與周邊地區(qū)的物業(yè)管理公司建立了良好的關(guān)系,溝通交流、取長補短,以先進的物業(yè)管理理念和經(jīng)驗為指導(dǎo),不斷改進完善管理制度和管理方式:員工定期接受培訓(xùn),并通過各種途徑努力提高員工素質(zhì)和服務(wù)水平,為業(yè)主提供更專業(yè)、更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。本公司現(xiàn)為重慶市沙坪壩區(qū)物業(yè)管理協(xié)會會員單位。我們承諾：“全心全意、以人為本。誠信服務(wù)、講求實效。團結(jié)拼搏、再展宏圖”并嚴格執(zhí)行國家和地方相關(guān)政策及法規(guī)。地址：重慶市渝北區(qū)黃泥磅五人支路11號金華小區(qū)B棟1—1—1電話/傳真：023—67083934手機系人：唐先生E-mail:shiye_168@126.comQQ：541608165重慶晟唐物業(yè)管理有限公司保安向您致敬第二章重慶晟唐物業(yè)管理有限公司證照及管理的部分樓盤公司營業(yè)執(zhí)照公司稅務(wù)登記證公司資質(zhì)證書伴山名都保安在為重病業(yè)主捐款重光公寓保安在值勤第三章項目簡介陽光花園由遵義陽明房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司投資開發(fā)的一大力作，在遵義縣南白鎮(zhèn)是唯一一座高檔綜合社區(qū)?！皟?yōu)美的公園、悠閑的生活、優(yōu)然的工作”是陽光花園營造給廣大業(yè)主的一種生活氛圍，并倡導(dǎo)改善個人的居住概念和構(gòu)建和諧的社區(qū)理念。該項目位于遵義縣南白鎮(zhèn)原氣象局、水電局、老縣城公園、民政局、縣二中等單位附近,東面為新川黔公路（東大街）、西面為老川黔公路（西大街）,中間為新規(guī)劃的茍江路,由此整個用地被分為北區(qū)和南區(qū)，南高北低，海拔940.0m――943.0m，地塊中部的縣氣象局位置最高，海拔為953.5m。遵義縣陽光花園居住區(qū)總用地面積為88630㎡,規(guī)劃總建筑面積為425650㎡。地上總建筑面積為395320㎡,其中：居住建筑面積333880㎡,公共建筑面積51810㎡（其中含底部架空建筑面積2173㎡，），公園入口商業(yè)及賓館建筑面積約9630㎡，地下（車庫建筑）面積30330㎡。第四章物業(yè)管理方案一、整體方案策劃思路針對本物業(yè)小區(qū)的自然條件和業(yè)主構(gòu)成特點，按照相關(guān)物業(yè)管理規(guī)定和物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)標準，本公司準備對陽光花園高檔住宅小區(qū)采取的總體管理思路為：（一）、安全管理安全管理是物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為業(yè)主所關(guān)注的工作，必須做到萬無一失。針對本小區(qū)的特點。本公司采取全封閉式管理，即在人員管理上將進出小區(qū)的人員嚴格實施“來訪登記”的方式進行控制；在交通、物品出入管理上，采用本公司獨有的“記憶＋規(guī)范”法，對小區(qū)業(yè)主的車輛粘帖有本小區(qū)標志的準?？?，標準化管理，以確保車輛及物品出入的安全；同時，本公司獨特的“安全預(yù)案制”、“巡樓制”“不均衡管理法”也將全面應(yīng)用于陽光花園高檔住宅小區(qū)，以確保本小區(qū)在安全管理上的萬無一失。保安人員素質(zhì)要求：采用復(fù)員軍人，采取每周六天制準軍事化管理、培訓(xùn)；所有服務(wù)于本小區(qū)的保安人員年齡均在22—28歲，身高173以上。門崗人員必須跨立服務(wù)，每天見業(yè)主的第一面均要敬禮；統(tǒng)一著裝，配飾“人性化”服飾。（二）、公共事務(wù)管理與人性化服務(wù)針對本小區(qū)的實際情況，本公司準備在公共事務(wù)管理中全面推行標準化管理和人性化服務(wù)的管理模式，特別措施有：1、設(shè)定小區(qū)服務(wù)中心。采取酒店式一站式服務(wù)的方法，只需業(yè)主打一個熱線服務(wù)電話，所有生活中的問題均可在承諾的時間得到處理。2、“時效制”所有管理處的對外服務(wù)工作均采用限時工作制，在對業(yè)主公開承諾的時間內(nèi)完成。3、承諾制、這是本公司最新引進的全國行業(yè)享有盛譽的人性化服務(wù)制度，通過承諾制的全面推行必將大大提高物業(yè)管理的服務(wù)水平。4、不均衡管理、所有員工的工作均是按照業(yè)主的生活節(jié)奏設(shè)計的，均以滿足業(yè)主的生理需要和心理需要為主要目標。（三）、消防管理對做好本物業(yè)小區(qū)的消防工作我們將采取以下措施：⑴、嚴格按照有關(guān)消防法規(guī)的要求，協(xié)助實施竣工驗收和組織實施接管驗收。⑵、建立防火規(guī)章制度，由管理處與大廈業(yè)主簽定《消防責任書》，關(guān)實施必要的獎懲措施。⑶、建立一支由管理處全體員工及部分業(yè)主共同參加的義務(wù)消防隊，定期組織消防演習(xí)，完善自救體系。⑷、經(jīng)常進行防火檢查，及時清除消防通道違規(guī)擺放的物品，消除業(yè)主辦公區(qū)域內(nèi)的火險隱患。⑸、定期檢測消防設(shè)施，器材的安全系數(shù)，做好檢查記錄，實行責任人制度，確保消防設(shè)施時刻處于很好狀態(tài)。（四）環(huán)境服務(wù)管理環(huán)境服務(wù)是形象工程。針對環(huán)境管理這類工作的特點，本公司準備采用如下管理方式：1、定額檔案制。首先將清潔和綠化劃分成四級分別制定出不同的清潔標準。然后論據(jù)本公司長年積累下來的（勞動定額）標準通過投票來競爭上崗配置清潔工，花木工，從而確保環(huán)境服務(wù)質(zhì)量。2、按照國際環(huán)境質(zhì)量體系的要求全面管理小區(qū)的生活環(huán)境，將環(huán)境服務(wù)控制擴大至小區(qū)噪音、粉塵、汽車尾氣、垃圾分揀處理等到方面，必然帶給本小的業(yè)主一個寧靜、優(yōu)雅、滯凈、安詳?shù)纳瞽h(huán)境。3、所有服務(wù)于本小區(qū)的保潔人員年齡均在40歲以下，形象好，服務(wù)意識強，無不良習(xí)慣。（五）社區(qū)文化為了營造健康活潑、個性鮮明、美好、和諧的社區(qū)文化扭扭氛圍，寓教育于社區(qū)文化活動之中，創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境，活躍轄區(qū)氣氛，增強業(yè)主/住戶參與意識，使管理處工作的得到業(yè)主及住房及社會各屆的支持和理解，建立良好的社會公共關(guān)系，我公司將在本小區(qū)開展豐富多彩的社區(qū)文化活動。首先，在物業(yè)入住時，開展一次主題為“愛我家園”的喜慶活動。其次，在日常管理服務(wù)期，每季度開展諸如象棋比賽，書法比賽等益智活動；每到節(jié)日還將舉行小型慶?；顒樱辉谛^(qū)顯眼處設(shè)置主題宣傳欄，定期組織保安員及工作人員，及小區(qū)業(yè)主共同參加學(xué)習(xí)交流，每月更換社區(qū)宣傳欄，讓業(yè)主了解管理處，信任管理處，支持管理處的工作；最后，我們還將興行小區(qū)植物認養(yǎng)的長期活動，即業(yè)主可以認養(yǎng)一種植物或一棵樹，提高小區(qū)愛護環(huán)境，關(guān)注生態(tài)的優(yōu)良習(xí)慣。（六）內(nèi)部運行機制本公司的內(nèi)部管理機制全方位地推行了標準化管理。如接管本小區(qū)，我們公司將全面推行一套成熟的標準作業(yè)規(guī)程，規(guī)范化管理，規(guī)范化服務(wù)。二、管理機構(gòu)設(shè)置和規(guī)章制度（一）管理機制1、時效工作制：我方對業(yè)主的服務(wù)工作一律實行時效工作制即本公司承諾有對外的服務(wù)工作，均在向業(yè)主公開承諾的時間內(nèi)完成或有處理結(jié)果。2、公開服務(wù)制：所有服務(wù)工作均向業(yè)主公司。管理個禁止員工向業(yè)主索取任何酬勞。3、首問責任制：任何員工在接到業(yè)主咨詢、投訴、求助時均負責將業(yè)主的總是解決完畢方可獲得公司認可。4、財務(wù)公開制：我方將定期向業(yè)主公開財務(wù)收支賬目，接受業(yè)主的公開咨詢。5、全天候服務(wù)：我方實行全天24小時服務(wù)。管理處設(shè)熱線服務(wù)電話，歡迎業(yè)主隨時撥打。6、不均衡管理：我方各項服務(wù)工作均會依照工作的輕重緩急和業(yè)主的生活規(guī)律進行統(tǒng)籌安排，通過優(yōu)化后的工作編排使工作更加人性化，更加節(jié)省業(yè)主的每一分錢，更加符合專業(yè)化物業(yè)管理公司的要求。7、回訪工作制：我方將依照自己人的標準作業(yè)規(guī)程對開展的服務(wù)工作定期走訪業(yè)主虛心接受業(yè)主的建議，批評。重大決策、措施均會在事先通報給業(yè)主。8、安全預(yù)案制：我方將優(yōu)先解決業(yè)主的安全管理產(chǎn)的問題，對治安重點、難點建立預(yù)案制度，可能出現(xiàn)地突發(fā)總是均有及時、有效的處理程序，確保安全工作的萬無一失。9、保本微利：我方承諾將按照保本微利的原則管理業(yè)主的物業(yè)，無論何時都只按一定比例公開提取微薄的傭金，所有的管理節(jié)余將用于業(yè)主的服務(wù)之中。（二）管理規(guī)章制度我方堅持“以人為本、服務(wù)第一”的宗旨，通過深入的接觸和踏實的工作，并將之充分體現(xiàn)在與客戶的交流、溝通中，并為之制定出一系列制度。來保證動作的有效性。1、業(yè)主公約2、客戶手冊3、文明公約4、客戶登記制度5、裝修管理制度6、客戶信件、郵件、報紙及雜志分發(fā)規(guī)定7、客戶搬入、搬出物品管理辦法8、戶外廣告、招牌、宣偉設(shè)施及其他懸掛物品的管理辦法9、臨時用電管理規(guī)定10、車輛管理規(guī)定11、停車場管理規(guī)定12、其他內(nèi)部崗位責任制1、管理處主任崗位職責2、管理處副主作職責3、公共事務(wù)部主管職責4、維修部主管職責5、環(huán)境管理部主管職責6、辦公室人員崗位職責7、檔案資料員崗位職責8、工程技術(shù)崗位職責9、清潔工職責10、綠化工職責11、保安隊長崗位職責12、保安員崗位職責13、義務(wù)消防員職責三、管理人員配備方案及管理制度（一）管理人員及專業(yè)技術(shù)人員配備方案設(shè)管理處主任一名，副主任三名；公共安全事務(wù)經(jīng)理一名，副經(jīng)理三名；維修經(jīng)理一名；保潔部經(jīng)理一名；綠化部經(jīng)理一名；保安、保潔人員和維修工、綠化工根據(jù)項目情況決定；（二）員工培訓(xùn)方案，員工考核與獎懲機制員工培訓(xùn)：為了提高管理水平，采取平時自學(xué)為主和定期培訓(xùn)為輔的方法，提高從業(yè)人員的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力和工作水平，做到全員培訓(xùn)合格。1、新招聘人員實行一個月業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，考試合格者留用。2、保安員每日進行常規(guī)訓(xùn)練，增強安全責任心。3、每周安排一定時間學(xué)習(xí)有關(guān)業(yè)務(wù)文件、報刊、書籍，舉行管理經(jīng)驗座談會。4、每季舉行一次全員消防訓(xùn)練，學(xué)習(xí)有關(guān)消防器材的使用方法、熟悉本小區(qū)消防設(shè)施分布狀況以及學(xué)習(xí)有關(guān)救生方法，并舉行消防演習(xí)，要求人人達標。5、定期培訓(xùn)員工處理突發(fā)事件的應(yīng)急能力，熟練掌握在發(fā)生火警，治安案件等情況下應(yīng)急處理方法，并舉行消防演習(xí)，要求人人達標。6、每年組織在市內(nèi)外的先進單位參觀學(xué)習(xí)。7、有計劃的安排維修，綠化等各工種員工分批進行培訓(xùn)學(xué)習(xí)和深造，以確保員工的整體文化素質(zhì)。8、定期進行電腦培訓(xùn)和智能化管理的培訓(xùn)，引進現(xiàn)代高科技管理技術(shù)，提高工作效率。培訓(xùn)目標：1、確保員工年度培訓(xùn)在150課時以上；2、新員工培訓(xùn)率100%，培訓(xùn)合格率100%；3、管理人員持證上崗率100%4、特殊工種人員持證上崗率100%5、員工年度培訓(xùn)率100%，培訓(xùn)合格率100%。培訓(xùn)方式：自學(xué)；自辦培訓(xùn)班；外派學(xué)習(xí)培訓(xùn)；理論研討或?qū)ｎ}討論；參觀學(xué)習(xí)；崗位輪訓(xùn)。除上述培訓(xùn)項目外，我們還將針對本小區(qū)的實際情況，對管理處員工進行下述緊急事件處理培訓(xùn)：火警應(yīng)變；電力故障，上、下水管道爆破；雷暴和臺風(fēng)；百法聚集滋事，處理可服物體與恐嚇電話；處理本小區(qū)客戶投訴；違例或遺棄車輛；收獲財物。員工考核與獎懲：1、錄用與考核（1）錄用：根據(jù)我公司的人員編制、用工條件，經(jīng)人事部門和用人單位聯(lián)合考核、面試擇優(yōu)錄用。錄用后經(jīng)管理處培訓(xùn)部門對員工進行上崗培訓(xùn)和業(yè)務(wù)考核，試用3個月。（2）考核：考核檢驗工作成效、業(yè)績以及培訓(xùn)效果的重要手段，我公司制訂了一系列的考核制度和實施辦法：A、簽訂經(jīng)營管理目標責任書，考核整體目標完成情況。B、每年對員工進行兩次崗位考核，根據(jù)考核業(yè)績實施獎懲?？己寺?00%，年淘汰率5%，崗位輪換率10%。C、對新員工在錄用前進行一次全面考核和面試，經(jīng)培訓(xùn)后進行考核，考核率100%。D、培訓(xùn)項目結(jié)束后，對培訓(xùn)人員進行一次全面考核。E、對管理處主要負責人每年進行兩次民主評議，根據(jù)評議及考核結(jié)果決定是否續(xù)聘和調(diào)換。2、淘汰機制在實施小區(qū)物業(yè)管理過程中將嚴格按照我公司的員工考核和淘汰機制程序運作，結(jié)合小區(qū)實際情況，貫徹實施淘汰機制，提高管理服務(wù)水平。（四）員工著裝、標志1、公司將在管理處采用新設(shè)計制作的統(tǒng)一有公司標志的服裝，根據(jù)不同工種統(tǒng)一著裝。2、所有工作人員的著裝必須保持清潔、平整，不得帶有污跡、褶皺、開線、掉扣。3、著裝應(yīng)得體、光潔，不得卷衣袖、褲腿，定期換洗。4、穿黑皮鞋上班，皮鞋保持光亮，鞋后跟不得釘釘。女員工如著裙裝，應(yīng)穿肉色絲襪，男員工應(yīng)穿深色襪子。5、必須佩帶有公司統(tǒng)一標志的服飾。四、房屋維修養(yǎng)護及裝修管理（一）維修管理方案維修部主管對小區(qū)內(nèi)進行實務(wù)性的管理，組織維修工對本物業(yè)進行維修、改造及保養(yǎng)，監(jiān)督、檢查維修工的日常工作，確保小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的正常運轉(zhuǎn)，具體職責如下：1、根據(jù)管理處的管理目標，制訂花園內(nèi)物業(yè)維修及養(yǎng)護的實施方案。2、必須具備工民建的有關(guān)知識，能編制工程預(yù)決算，懂得房屋結(jié)構(gòu)特點以及使用要求。3、必須具備物業(yè)的有關(guān)管理知識，熟悉《物業(yè)管理條例》與管理處的有關(guān)規(guī)章制度。4、掌握小區(qū)內(nèi)房屋的分布情況、結(jié)構(gòu)類型，地上及地下管道的走向、分布和起止點。5、接受小區(qū)業(yè)主報修或咨詢時，態(tài)度要熱情、和藹，及時解答、解決業(yè)主的疑難問題。6、組織維修員對小區(qū)內(nèi)房屋本體及公共配套設(shè)施進行維修及保養(yǎng)，確保地下排污、雨水管道的暢通。7、經(jīng)常巡視小區(qū)內(nèi)及檢查維修工的工作情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。8、定期對維修工進行思想教育與維修技術(shù)的培訓(xùn)，提高維修工的思想和技術(shù)素質(zhì)。9、響應(yīng)并參與管理處組織的公益活動，積極配合其他部門做好各項物業(yè)管理工作。（二）對私搭亂建和改變房屋用途等現(xiàn)象管理措施1、全體員工均有義務(wù)對私搭亂建和改變房屋用途等現(xiàn)象的巡查和監(jiān)督。2、在業(yè)主入住期對此類管理規(guī)定進行全面宣傳。3、對已發(fā)生的類似現(xiàn)象限期整改，保證全體業(yè)主的共同權(quán)利。4、加強日常監(jiān)管。（三）房屋裝修管理方案1、裝修施工隊和裝修方案的選擇（1）幫助業(yè)主裝修選擇實力強、信譽好、取得合格證書的裝修企業(yè)。（2）業(yè)主選擇的裝修方案應(yīng)符合規(guī)定，不出現(xiàn)違章裝修項目，管理處將對裝修方案進行嚴格的審查。2、裝修申報（1）住戶裝修，必須提前七天向管理處申報，事務(wù)助理對業(yè)主或使用人的資格進行確認，并提供裝修手冊。（2）業(yè)主領(lǐng)取《裝修審批表》（附表三）、《裝修人員登記表》等，如實填報裝修項目、范圍、標準、時間、施工圖紙、施工隊伍等。3、裝修審批（1）業(yè)主應(yīng)如實填報裝修內(nèi)容，并提交裝修設(shè)計圖紙。（2）在接業(yè)主遞交的裝修方案一周內(nèi)，事務(wù)助理會同工程維修部、保安部對方案進行嚴格的審核、保證不出現(xiàn)違章裝修方案。（3）業(yè)主（住戶）收到批復(fù)后，交納裝修管理押金，帶領(lǐng)選定的裝修隊負責人到管理處辦理施工人員登記手續(xù)和交納施工押金。簽訂《裝修施工隊伍責任書》，領(lǐng)取裝修許可證。4、施工管理（1）所有施工必須按照管理處審批的方案進行，不得有任何更改。如實際情況需要更改，必須報管理處審批，出具更改通知后方可施工。（2）施工期間，業(yè)主進行現(xiàn)場監(jiān)理，并保證裝修施工隊嚴格遵守市政府的有關(guān)裝修規(guī)定，按章作業(yè)，文明施工。（3）裝修期限：中小工程為15天，較大工程為20天，最長不超過30天，如確實需要延期，要到管理處辦理延期手續(xù)。（4）施工時間：每天施工時間為8：00—12：00；14：00—18：00。嚴禁擾民。（5）裝修施工用電不得超過該裝修小區(qū)單元的裝修表容量，嚴禁擅自亂接電源線，否則造成的一切后果責任人自主負責。（6）管道供氣設(shè)施和燃氣具的安裝、拆移、改裝，必須由持有專業(yè)資格證書的單位施工，用戶不得自行安裝、拆除、改裝。（7）裝修施工，嚴禁拆任何墻體，否則出責令恢復(fù)原狀外，按30%—50%的裝修押金罰款。（8）空調(diào)應(yīng)按安裝在統(tǒng)一規(guī)劃的位置，空調(diào)架統(tǒng)一式樣安裝。（9）不得改變陽臺的用途，防盜窗花由管理處設(shè)計統(tǒng)一式樣。（10）施工過程中要注意垃圾袋裝清運，每天垃圾應(yīng)按指定地方放置并當天清運不得損壞公用設(shè)施、設(shè)備，保持公用地面、墻壁完好和整潔。5、驗收（1）裝修工程完畢后，業(yè)主和施工隊負責人共同向管理處申請竣工驗收，管理處將派人進行查驗。（2）隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收。拒絕驗收造成的損失由業(yè)主自己負責。（3）竣工驗收后，由驗收人員在《裝修申請審批表》上驗收欄內(nèi)簽名。驗收不合格時，限期整改，再行復(fù)驗，直到合格。（4）裝修驗收合格并使用一個月后，經(jīng)管理處復(fù)驗確定工程無明顯質(zhì)量問題，將押金退回業(yè)主（住戶）和施工隊。五、房屋共有設(shè)備設(shè)施管理（一）制訂設(shè)備安全運行管理方案1、所有機電操作，維修人員必須嚴格執(zhí)行國家有關(guān)安全操作規(guī)程，并樹立“安全第一”的思想，即要保證設(shè)備的安全運行，又要保證工作人員安全。2、新上崗、轉(zhuǎn)崗的機電維修人員必須經(jīng)過技術(shù)培訓(xùn)、考核，熟悉所轄樓宇的設(shè)備情況后，才能上崗工作。3、設(shè)備房應(yīng)該配置安全操作用品，例如配電房配置絕緣手套，并要認真保管。4、工作人員進入設(shè)備房內(nèi)嚴禁吸煙。5、非電氣工作人員未經(jīng)允許，不得私自進入變、配電房。6、對于設(shè)備正常運行參數(shù)定時檢查記錄，如參數(shù)異常，必須及時處理。7、電氣部分維修，必須嚴格按停電、驗電、檢修、檢查無誤后方能送電。注意嚴禁將金屬物、工具等遺留在設(shè)備上，以防事故發(fā)生。8、熟悉掌握觸電急救方法及步驟。（二）公共照明系統(tǒng)管理方案1、制訂年度、月份保養(yǎng)計劃；2、經(jīng)常檢查小區(qū)內(nèi)所有公共照明系統(tǒng)的情況；3、以“時效制”工作的要求對受損的情況進行更換和維修；4、每月進行一次全面大檢查，保證小區(qū)照明正常運轉(zhuǎn)；5、對小區(qū)路燈進行間隔式開啟，注意節(jié)約能源；6、冬夏季節(jié)注意調(diào)整路燈開熄時間；7、制訂安全使用規(guī)范和應(yīng)急維修計劃。（三）弱電及自動化系統(tǒng)管理方案1、組織專項維修工熟悉小區(qū)弱電系統(tǒng)的分布；2、熟悉維修電路原理功能圖；3、制訂實施安全操作規(guī)范；4、用“觀察法”和“靜態(tài)測量法”檢查故障的起因；5、做好年度、月份保養(yǎng)計劃，依此進行檢查、維修；6、對小區(qū)弱電自動化系統(tǒng)的應(yīng)急有計劃、有方案；7、加強非直接責任弱電設(shè)施（如電話、有線電視等）管理部門的聯(lián)系，確保正常運轉(zhuǎn)。（四）給排水系統(tǒng)管理方案1、維修部主管組織研究、制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》并報批；2、維修部主管負責向有關(guān)用戶通知停水的情況；3、維修工每年兩次清洗給排水設(shè)備設(shè)施；4、應(yīng)急維修應(yīng)在維修前發(fā)出緊急通知；5、常規(guī)維護安排在節(jié)假日或周末。（五）共用配套設(shè)施管理方案1、建立共用設(shè)施檔案并予以公布；2、制訂維修保養(yǎng)計劃；3、對小區(qū)內(nèi)所有共用設(shè)施進行編號，并設(shè)有標識；4、按“誰受益、誰付費”的原則進行維修保養(yǎng)；5、制訂共用設(shè)施維修制度；6、協(xié)調(diào)業(yè)主之間的關(guān)系，便于維修的實施；7、應(yīng)急維修應(yīng)在維修前發(fā)出緊急通知；8、常規(guī)維護安排在節(jié)假日或周末。六、保安車輛管理（一）停車場及地面車輛管理方案、安全防范管理方案1、交通管理的原則（1）依法辦事的原則。（2）文明服務(wù)的原則。（3）規(guī)范管理的原則。（4）時效性原則。2、車輛行駛、停放管理、安全防范管理（1）監(jiān)督進入轄區(qū)的車輛不超過5km/h慢行、禁鳴喇叭，停放在指定的停車位置。（2）提醒司機關(guān)鎖好車門、窗。（3）巡檢車輛情況，發(fā)現(xiàn)門、窗未關(guān)好，有漏油、漏水等現(xiàn)象應(yīng)及時通知車主。（4）留意進入轄區(qū)內(nèi)的一切車輛情況，對載有易燃、易爆等危險物品的車輛禁止入轄區(qū)，對兩輪摩托車營運或兩輪摩托車超載的車輛嚴禁進入轄區(qū)。（5）嚴密注視車輛情況和駕駛員的行為，避免意外的發(fā)生。（6）禁止出租的士出入小區(qū)。（7）指導(dǎo)行人走人行道，自行車靠右側(cè)道路行駛。（8）對轄區(qū)內(nèi)路面的一切車輛實行統(tǒng)一停放管理。（二）警示標志管理措施1、保安班長在每班交接班前對轄區(qū)各道路標志、禁鳴喇叭標志、禁止駛?cè)霕酥镜冉煌酥九?、減速線、停車線等進行檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞的應(yīng)予以記錄并及時報部門主管處理。（1）保安主管對班長報告的交通標識的損壞進行核實，并報公共事務(wù)部處理。（2）保安班長負責檢查交通設(shè)施的狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)有損失、歪斜移位和風(fēng)化變色時，及時報告保安主管以便公共事務(wù)部、維修部修復(fù)或更換。（3）保安主管對整個轄區(qū)內(nèi)的交通設(shè)施作出評價，報管理處以便為便為完善道路交通設(shè)施系統(tǒng)提供依據(jù)。（4）保護各種交通設(shè)施不被破壞。2、交通設(shè)施的管理，除保安班長進行系統(tǒng)管理外，還應(yīng)將此項內(nèi)容納入當值保安員的責任范圍；3、對有意或過失造成交通設(shè)施損毀的責任者，要按公司有關(guān)進行處罰或令其賠償。4、保安班長將轄區(qū)交通設(shè)施的管理狀況填寫在《交通設(shè)施檢查保養(yǎng)記錄表》上。并由部門歸檔保存兩年。七、急發(fā)性事件管理突發(fā)事件處理標準作業(yè)規(guī)程1.0目的。規(guī)范處理突發(fā)事件的程序，提高對突發(fā)事件的應(yīng)急處理能力，維護轄區(qū)內(nèi)的正常工作和生活秩序。2.0職責保安部主管負責指揮突發(fā)事件的處理；保安部班長負責落實保安部主管下達的命令，具體處理突發(fā)事件。3.0程序要點3.1處理各類突發(fā)事件的基本原則：快速反應(yīng)、統(tǒng)一指揮、服從命令、團結(jié)協(xié)作。3.2盜竊3.2.1當發(fā)現(xiàn)有盜竊現(xiàn)象或接到盜竊報案時，立即用向保安主管報告現(xiàn)場的具體位置，留在或迅速趕赴被盜現(xiàn)場，維護現(xiàn)場秩序，保護現(xiàn)場，禁止一切人員進出現(xiàn)場：（1）保安員到達現(xiàn)場后立即了解被盜的具體情況；（2）保安員到達現(xiàn)場前，案犯已逃離現(xiàn)場時，可用電話或?qū)χv報告，此時不應(yīng)隨意泄露案件的性質(zhì)。（3）保安員到達現(xiàn)場時，如案犯仍未逃跑或已被抓捕，可將其有效控制同時向保安部主管/班長報告。3.2.2保安主管接報告后立即指揮調(diào)遣保安干部及保安員對現(xiàn)場進行保護，并迅速趕赴現(xiàn)場：（1）向被盜竊的當事人或知情人了解清楚犯罪嫌疑人的特征及其逃離方向，通知門崗進行嚴密監(jiān)控，視情況立即組織保安員去抓獲犯罪嫌疑人；（2）保安部主管了解的案情及收集資料進行甄別；（3）保安部主管將了解的案情及收集資料進行分析總結(jié)后向管理處主任匯報、請示做出進一步工作指示。3.2.3管理處主任收集有關(guān)資料及信息后，根據(jù)案件損失及影響的大小向公安機關(guān)/總經(jīng)理報告案情。3.3搶劫3.3.3發(fā)現(xiàn)有搶劫行為或接到有搶劫報案時；（1）應(yīng)立即上前視情況制止該犯罪行為或迅速趕赴現(xiàn)場，并對現(xiàn)場進行保護，同時向保安部主管報告；（2）如犯罪嫌疑人仍在現(xiàn)場時應(yīng)立即采取機智措施防止其逃跑，尋求增援，進行抓捕，帶回保安部交公安機關(guān)處理；（3）向事主了解人身是否受到損傷及財務(wù)的損失情況，如事主受傷則應(yīng)送醫(yī)院救治；（4）遇敵眾我寡，敵強我弱時，應(yīng)采取“敵逃我追，敵強我纏，一邊追一邊聯(lián)絡(luò)”的方法，以免造成不必要的損傷。3.3.2保安主管接報告后，立即指揮、調(diào)遣案發(fā)地附近的保安員對現(xiàn)場進行封鎖和保護，并迅速趕赴現(xiàn)場指揮：（1）調(diào)派保安員增援、搶救、圍捕、保護現(xiàn)場；（2）向事主或知情人詢問犯罪嫌疑人的特征，對被抓捕的犯罪嫌疑人進行甄別、詢問且有效控制；（3）將有關(guān)線索及抓獲的犯罪嫌疑人移交公安機關(guān)處理。3.3.3管理處主任接報告后立即趕赴現(xiàn)場，處理善后工作，上報公安機關(guān)及公司總經(jīng)理，積極配合公安機關(guān)工作。3.4兇殺3.4.1發(fā)現(xiàn)有兇殺行為或街道兇殺報案時：（1）立即趕赴現(xiàn)場視情況制止違法犯罪行為，并對現(xiàn)場進行保護，同時向保安主管或管理處主任報告；（2）封鎖案發(fā)現(xiàn)場，在公安人員到達前，堅決禁止任何人進出現(xiàn)場；（3）犯罪嫌疑人尚未逃離現(xiàn)場時，應(yīng)控制其逃跑，尋求增援并抓捕，交公安機關(guān)處理；（4）對傷者應(yīng)立即送往醫(yī)院搶救；（5）立即向到達的公安人員報告登記的事項。3.4.2保安主管接報后立即上報主任，迅速趕赴現(xiàn)場指揮；（1）調(diào)遣指揮保安員對現(xiàn)場進行警戒封鎖；（2）維護和疏導(dǎo)交通秩序，搶救傷者，做好記錄；（3）協(xié)助公安機關(guān)工作，提供資料及線索。3.4.3管理處主任將案情向公安機關(guān)通報，并協(xié)助和指揮保安人員配合公安人員工作，將案情報告總經(jīng)理。3.5中毒事件（如住戶煤氣、食物中毒等）3.5.1發(fā)現(xiàn)有中毒情況或接到中毒事件報告時：（1）應(yīng)立即報告保安主管，并留在現(xiàn)場或趕赴現(xiàn)場切斷毒源，使毒物不再繼續(xù)擴散，疏散現(xiàn)場周圍的圍觀者；（2）將煤氣中毒者快速拖離現(xiàn)場，移到空氣通暢處，松開衣扣和腰帶，并盡快送往醫(yī)院搶救；（3）對其他類別的中毒者，應(yīng)盡快將其拖離現(xiàn)場，消除口腔異物，維持呼吸通暢，注意保溫并立即送往醫(yī)院搶救；（4）將中毒人員的情況報告給保安部主管。3.5.2保安主管接到報告后，立即調(diào)遣人員支援，并報告主管經(jīng)理并迅速趕赴現(xiàn)場搶救；（1）調(diào)遣指揮保安員維護現(xiàn)場，搶救中毒人員；（2）調(diào)查中毒的原因，核準毒源是否確已切斷，防止有漏毒現(xiàn)象而繼續(xù)造成不必要的傷亡；（3）護送中毒者到醫(yī)院搶救。3.5.3管理處主任將情況通報有關(guān)部門及總經(jīng)理；（1）將中毒事件是屬犯罪行為所致，應(yīng)及時向公安機關(guān)報告；（2）將中毒情況通報給醫(yī)院，請示求援；（3）通知中毒者家屬進行對外協(xié)調(diào)工作。3.6交通意外事故3.6.1發(fā)現(xiàn)交通意外事故或接到交通意外事故報告求助時：（1）應(yīng)立即報告保安部主管發(fā)生事故現(xiàn)場的具體位置；（2）留在現(xiàn)場或迅速趕赴現(xiàn)場保護現(xiàn)場，搶救傷者；（3）對重大的交通意外事故須請示保安主管進行職員支援。3.6.2保安部主管接報后立即報告管理處主任，并迅速趕赴現(xiàn)場參加搶救：（1）調(diào)遣保安員、機動保安員維護現(xiàn)場秩序、交通秩序；（2）送重傷者到醫(yī)院搶救；（3）報交警大隊事故組（電話122）——時間及地點：造成的傷亡及損毀情況；已送搶救情況。3.6.3管理處主任接報后立即趕赴現(xiàn)場，根據(jù)事故的需要，調(diào)派車輛進行搶救，并報交警事故組和公司總經(jīng)理。3.7水浸、火災(zāi)等災(zāi)害事故3.7.1遇到水侵、火災(zāi)等災(zāi)害事故時：（1）通知或協(xié)助住戶做好防火措施，協(xié)助機電維修部對水侵的疏導(dǎo)排泄工作；實施對火災(zāi)的救援滅火工作；（2）防止在水浸、火災(zāi)等災(zāi)害發(fā)生時，伴隨的犯罪行為發(fā)生；（3）協(xié)助交警部門處理住宅小區(qū)內(nèi)的交通意外事故。3.7.2管理處主任接報后立即作出統(tǒng)一指揮；（1）安排人員及車輛對住戶做好疏散工作；（2）通報醫(yī)院、公安、消防等有關(guān)部門，請求救援；（3）報告公司總經(jīng)理。3.8其它突發(fā)事件。服從公司統(tǒng)一調(diào)度和布置。八、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）環(huán)衛(wèi)保潔方案本物業(yè)為住宅小區(qū)，保潔事關(guān)整體形象，業(yè)主對保潔工作的要求必然明顯高于一般物業(yè)。1、

保潔安排①

人員部署根據(jù)保潔任務(wù)量劃分工作區(qū)域，落實到人。②時間部署以避免對客戶工作的影響和干擾為原則安排保潔工作。③

協(xié)作部署根據(jù)工作面廣、量多、變化大的特點。組織多方面力量參與配合，明確全體員工都有保潔義務(wù)，做到“人過地凈”；2、保潔標準保潔部分涉及到的工作對象很多，現(xiàn)列舉將在本物業(yè)采用的清潔保養(yǎng)工作標準：①樓道地面的清潔：每天清掃，每周拖洗，且每月固定時間清潔齊全面刷洗一次。達到目視干凈、無污漬、無雜物。②標準層通道及其它建筑附屬物業(yè)的保養(yǎng)，保證無明顯積塵，燈罩內(nèi)無蟲尸。③樓梯扶手保持潔凈，手抹不臟手，無積塵。④防火門用紙巾擦試門板60公分后，紙巾不被明顯污染。⑤室內(nèi)的管理無積塵，無浮塵。⑥過道墻角位目視無蜘蛛網(wǎng)，墻面無明顯污染。⑦通道內(nèi)的窗戶、窗臺，各箱體上目視無灰塵、無油跡。⑧

12小時保潔，另12小時由值班的保安人員履行其職責。9.建筑附屬物如消防水管，消防栓，等的清潔，每周清潔。10.管線每季度大清一次，每月小清一次，保持管道上半部分無雜物，積塵。11.小區(qū)道路每季清洗一次，保持無雜物，無積水，無污漬。12.所有污水井，無沉積物。13.垃圾日產(chǎn)日清，垃圾箱每天沖洗一次，做到無異味，無污漬，無積水，無雜物。14.每周定期消殺一次，做到無衛(wèi)生死角，無蚊蠅滋生地，每處下水井蟑螂少于五只。15.化糞池的清理時間按使用情況而定，保證不外溢。特采用的保潔工具：榨水車，玻璃刮刀、涂水器、高壓水槍、云石鏟刀、拖把、掃把、水管等。（二）商業(yè)網(wǎng)點管理為了保障住宅區(qū)內(nèi)住戶及商店的整體利益，創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境，特制訂本規(guī)定。1、凡區(qū)內(nèi)營業(yè)的各類商業(yè)網(wǎng)點，店主應(yīng)按規(guī)定地點放置垃圾桶，凡不按規(guī)定地點置放垃圾桶者，罰款五百元至三千元。2、任何商業(yè)網(wǎng)點不得占用公共場所，不得在走廊、過道堆放物品或擴大營業(yè)場地，違者要限令搬回，恢復(fù)原樣，逾期不改者，處以罰款二百元到一千元，并沒收物品。3、各網(wǎng)點必須按指定位置掛招牌，凡在公共場所亂貼廣告、標語、亂豎指示牌等，除責令限期拆除外，并罰款一百至五百元。4、商業(yè)網(wǎng)點不得隨意動用及更換水、水設(shè)施。消防器材及其他公共設(shè)備，違者視情節(jié)輕重，報相關(guān)部門處理。商業(yè)網(wǎng)點裝修，應(yīng)嚴格遵守小區(qū)關(guān)于裝修管理的一切規(guī)定。（三）排煙、排污、噪聲等控制措施1、加強社區(qū)內(nèi)汽車尾氣達標的宣傳。2、嚴禁鳴笛，并輔以宣傳，招貼等方式。3、實行垃圾分類，嚴格區(qū)分可回收與不可回收垃圾。防止交叉感染和空氣污染。4、先用低噪聲工具，自發(fā)控制噪聲。5、先用毒性弱的藥劑，防止環(huán)境污染。6、裝飾方案審批，強化施工監(jiān)理，杜絕野蠻施工及污染裝修設(shè)計，用料。7、鼓勵宣傳居民、商家安裝無氟降耗空調(diào)機型。九、綠化管理（一）綠化管理方案本物業(yè)的綠化面積大，達到了并超過了國優(yōu)小區(qū)綠化率的要求，綠化配置基本合理。經(jīng)我公司對現(xiàn)場的實際勘察，擬采取以下管理方案：1、草地的養(yǎng)護管理草地養(yǎng)護標準是：均勻一致，無雜草。綠化草地可分為三個階段，一是長滿期；是旺長階段也叫旺長期，三是緩長階段，也叫退化期?；謴?fù)長滿階段的管理。此時在養(yǎng)護管理上，重在水肥的管理，貼草后一周內(nèi)早晚噴水一次，二周一般二天噴水一次，保濕為主，一周開始到三個月內(nèi)每半月施肥一次。旺長階段的管理。草地植后第二年至每五年是旺盛生長階段，重在保綠。剪草后畝用2—4斤尿素。旺長季節(jié)，控肥控水控制系長速。剪草是本階段的工作重點。③

緩長階段的管理。種后6—10年的草地，在高溫多濕的季節(jié)易發(fā)生根腐病，秋冬易受病蟲害的發(fā)生。2、綠籬的養(yǎng)護管理綠籬的養(yǎng)護管理原則是：保證肥水供應(yīng)，茂盛生長，修剪成籬成墻成形，達到觀賞和隔離的作用。3、綠化樹木的管理綠化樹木主要的蟲害有天牛，木虱，潛葉虎等，采用常規(guī)殺蟲劑，介特靈等均能達到防治效果。主要是病害有，根腐病，白粉病。炭疽病等。常用的防治藥物有托布津、多菌靈等。4、花卉的管理鮮花為小區(qū)的業(yè)主帶來幸?？鞓?，這實現(xiàn)年一年四季，鮮花盛開，除了科學(xué)搭配不同品種種植外，管理好是關(guān)鍵。十、基礎(chǔ)管理措施（一）入住管理1、手冊、告知等公眾制度：①根據(jù)小區(qū)的實際編寫和印制（業(yè)主公約）、（住戶手冊）、（服務(wù)指南）（消防安全責任書）（入住通知書）；②提前一個月向業(yè)主發(fā)放（入住通知書），告知入??；③印刷種類所用的表格，設(shè)計辦理人入住手續(xù)流程圖。④布置人住環(huán)境，喧染業(yè)主喬遷之喜；⑤發(fā)放鑰匙及陪同業(yè)主對房屋設(shè)備設(shè)施檢查驗收；⑥制寧各項管理規(guī)章制度和公眾制度，告各業(yè)主；2、外來人員、車輛的管理：①對外來人員采用“來記登記”制度；②小行區(qū)門崗設(shè)置內(nèi)線電話，隨時聯(lián)系來主，確認來人的正確意向；③巡邏崗保安引導(dǎo)并目送來訪人員；④對小區(qū)內(nèi)不明身份人員進行盤查和監(jiān)控；⑤發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)接力式跟蹤監(jiān)控；⑥來車輛發(fā)放臨時停車卡，出入賃卡；⑦外業(yè)車輛進入時，對車輛內(nèi)進行檢查，確保無危險物品和危險人員；⑧巡邏保安對進入小區(qū)的外來車輛進行正確的引導(dǎo)停放，并對車上的人員進行監(jiān)控。（二）檔案管理1、建立檔案管理制度根據(jù)檔案資料初建的情況，擬首先制定如下制度：＜物業(yè)檔案管理制度＞＜檔案查詢制度＞＜庫房管理制度＞＜檔案移交驗收制度＞2、確定檔案的內(nèi)容物業(yè)管理中檔案管理具體管理內(nèi)容涉及建筑物、業(yè)主檔案、管理運作、歷史檔案。根據(jù)要求以下僅就建筑物檔案，管理工作檔案的管理具體的說明。①

建筑物檔案A、建筑物原始檔案包括竣工驗收資料、房屋單體竣工圖，具體清單如下：產(chǎn)權(quán)資料。包括：項目批準文件、用地批準文件、建筑執(zhí)照。（1）產(chǎn)權(quán)資料。包括：項目批準文件、用地批準文件、建筑執(zhí)照。（2）技術(shù)資料。包括：竣工圖—總平面圖、建筑圖、結(jié)構(gòu)圖、附屬工程及隱蔽管的全套圖紙、地質(zhì)勘察報告、工程預(yù)算決算分項單、圖紙會審記錄、工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定書、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖。（3）竣工驗收證明書。包括：基建工程竣工驗收書、建筑消防驗收合格證、電信局電話工程竣工驗收證書、主要材料的質(zhì)量保證書、新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書，水、電、衛(wèi)生器具等設(shè)備及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書、砂漿、混凝土試塊試壓報告、供水、供暖管道的試壓報告、物業(yè)公司代管的設(shè)備。（4）房屋使用資料。包括：業(yè)主名單、地址、電話清單、建筑面積計算書。（5）供電、供水系統(tǒng)如需物業(yè)公司臨時代管的，竣工驗收后加辦以下協(xié)議及證書。包括：供用電協(xié)議書、用電許可證、委托銀行代收電費合同書、變壓器報停申請表、用水申請審批表、月供水計劃報告單。B、建筑物維護、改造檔案建筑物維護、改造檔案是指物業(yè)管理單位在物業(yè)管理工作中對所管物業(yè)建筑本體進行維護、改造的有關(guān)資料：（1）維護改造申請表及批準文件（2）維護改造工程施工許可證（3）維護改造方案（4）維護改造工程合同（5）維護改造工程預(yù)算書及批準文件（6）維護改造工程驗收說明書（7）維護改造工程結(jié)算（核算）表（8）各設(shè)備及工程使用維護說明書（9）各設(shè)備及工程使用許可證（政府規(guī)定需要申辦的應(yīng)全部具有）（10）維護改造工程施工設(shè)計圖及竣工圖C、用戶裝修、改造工程檔案用戶裝修改造檔案是指住戶對自己擁有產(chǎn)權(quán)或經(jīng)業(yè)主授權(quán)的房屋進行裝修、改造工程所產(chǎn)生的文件和圖紙材料，一般內(nèi)容如下：（1）裝修、改造申請表及審查意見（2）裝修設(shè)計圖（3）裝修、改造過程中的管理、監(jiān)理資料（4）完工后的驗收意見②管理工作檔案管理工作檔案是指物業(yè)管理公司在物業(yè)管理日常工作中產(chǎn)生形成和需要收集歸檔保存的文件材料，主要為：（1）政府頒發(fā)的物業(yè)管理各項法規(guī)、條例、通知等；（2）制訂的各種管理規(guī)定、公約；（3）公司ISO體系文件（4）財務(wù)資料（5）工作計劃、方針、目標記錄（6）各項管理工作日志（7）糾正和預(yù)防措施方案（8）質(zhì)量/環(huán)境/安全控制記錄（9）設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)規(guī)程，巡查、維修、養(yǎng)護記錄（10）滿意度調(diào)查記錄、回訪記錄日志及回訪登記表（11）投訴及投訴處理記錄（12）其他需要收集歸檔的工作記錄、服務(wù)記錄。3、檔案的管理（1）檔案的分類、編目及著錄（2）檔案的整理裝訂（3）檔案的電腦化管理4、管理條件：（1）庫內(nèi)溫度不超過20攝氏度，濕度不超過5%，密閉防光、防鼠防蟲，嚴禁煙火，配氣體或干粉滅火設(shè)備。（2）辦公條件，適量的存儲和查閱空間，符合規(guī)定的整理裝訂設(shè)備、工具和裝具。（3）管理人員要求：經(jīng)過檔案管理專業(yè)培訓(xùn)。（三）現(xiàn)代化管理：應(yīng)用計算機、智能化設(shè)備管理手段我公司在物業(yè)管理過程中采用微機管理方式，主要應(yīng)用于資料、檔案管理；日常文件處理；網(wǎng)絡(luò)服務(wù)；局域網(wǎng)服務(wù)；電子文檔處理；近期我公司還將在各管理點中采用物業(yè)管理軟件，更好的處理日常物業(yè)管理服務(wù)，也將更好的服務(wù)業(yè)主。運用現(xiàn)代化的科學(xué)技術(shù)——智能化系統(tǒng)對小區(qū)進行多方位的綜合一體化管理，是現(xiàn)代化物業(yè)管理的一大特色。智能化系統(tǒng)的引進，不僅大大改善了以往的管理技術(shù)，提高了工作效率，而且加深了管理力度，擴大了服務(wù)范圍，為住戶營造一個安全、優(yōu)美、舒適的環(huán)境，創(chuàng)造了優(yōu)越的條件。智能化系統(tǒng)管理維護的宗旨，就是在為住戶提供一個安全優(yōu)美舒適的環(huán)境，讓住戶享受一個豐富多彩的空間。因此，精心維護智能化系統(tǒng)各個部分的運行，保持其高效而又有序的動作狀態(tài)，將充分發(fā)揮智能化系統(tǒng)的集成功能，為住戶提供盡善盡美的服務(wù)。（四）財務(wù)管理制度1、財務(wù)工作制度2、會計制度3、有償服務(wù)收費制度4、收費管理職責物業(yè)管理費用報價及依據(jù)本報價用成本法進行測算，并和本小區(qū)周邊同檔次的物業(yè)管理服務(wù)收費價格比較調(diào)整后獲得。1、物業(yè)管理費用計算依據(jù)＜物業(yè)管理條例＞＜遵義物業(yè)管理規(guī)定＞2、物業(yè)管理費用構(gòu)成（1）、本物業(yè)管理服務(wù)費：安置房：每平方米費0.45元/月·㎡；商品住房：每平方米0.75元/月·㎡；商業(yè)用房：每平方米1.50元/月·㎡；車庫：30.00元/月·個。（2）、費用構(gòu)成管理、服務(wù)人員的工次和按規(guī)定提取的福利費；公共設(shè)施，設(shè)備日常運行，維修及保養(yǎng)費；辦公費；清潔費保安費低值易耗費；物業(yè)管理單位資產(chǎn)折舊費；不可預(yù)見費管理費；法定稅金我公司將建立收支公開財務(wù)監(jiān)督、年度帳務(wù)審核制度，我公司所有財務(wù)將采用公開制，即每季度經(jīng)業(yè)主委員會審核以張?zhí)叫麄鳈诘男问较蛉w業(yè)主公布，接受業(yè)主的監(jiān)督。并分列常規(guī)性、委托性及特約服務(wù)內(nèi)容，便發(fā)服務(wù)措施明確，列明有償服務(wù)項目及收費標準。承諾目標（一）、房屋及配套設(shè)備、設(shè)施完好率為98%；（二）、房屋零修、急修及時率為98%；（三）、維修工程質(zhì)量合格率為100%（四）、綠化完好率為98%；（五）、保潔率為100%；（六）、道路完好率為98%；（七）、住戶投拆處理率為100%（八）、管理費收取率為98%；（九）、晟唐物業(yè)管理滿意率為95%；（十）、消防火災(zāi)發(fā)生率為0%；（十一）、治安事件發(fā)生率每年小于一件。除上述承諾外，我們公司還將鄭重承諾；兩年內(nèi)達到區(qū)級優(yōu)秀小區(qū)，三年內(nèi)達到市級優(yōu)秀示范小區(qū)。重慶晟唐物業(yè)管理有限公司二〇〇八年五月八日附錄資料：不需要的可以自行刪除常見電腦故障與解決的方法硬盤異響故障的簡單解決方法有時候硬盤正在使用，會突然“當當”直響，然后無法繼續(xù)讀寫數(shù)據(jù)，再次重新啟動電腦，在BIOS里也不能找到硬盤了。這類故障，有時候硬盤還能夠找到，比較的典型的故障表現(xiàn)是硬盤剛開機時使用正常，但是當硬盤使用一個或兩個小時后，就突然出現(xiàn)上面的現(xiàn)象。筆者遇到這種情況最多的是一些老硬盤，比如昆騰10G、15G和20G，這到底是怎么回事呢？表面看起來這好像是硬盤的某個芯片不穩(wěn)定，造成硬盤工作癱瘓。但當故障出現(xiàn)時，我也試著用手接觸硬盤電路板上的芯片，確實芯片都十分熱，但好象也不至于會出現(xiàn)失控的情況。遇到這種情況，大家都以為硬盤壞了，再加上硬盤已經(jīng)過保了，就只能更換新硬盤了。不過，這類故障的硬盤并不一定是真正的損壞，而可能是一種表面假像。我們只需要做一下簡單處理就可以完全恢復(fù)正常，把我們丟失的寶貴數(shù)據(jù)全部讀出。我們先來看看硬盤是怎么工作的。硬盤在讀寫數(shù)據(jù)時，主軸電機高速旋轉(zhuǎn)，在控制芯片的控制下驅(qū)動磁臂進行相應(yīng)的動作，來完成數(shù)據(jù)的讀寫操作。主軸電機的高速旋轉(zhuǎn)是在恒定轉(zhuǎn)速下工作的，如果硬盤供電電壓變化太大，就會引起硬盤轉(zhuǎn)速的改變，這時就會出現(xiàn)磁臂定位不準或錯誤，造成無正常讀取數(shù)據(jù)或硬盤壞道增加。主機在需要讀寫數(shù)據(jù)時，只需要發(fā)出讀寫某一文件的命令到硬盤，具體如何讀寫是硬盤自己執(zhí)行的，這些操作對于主機來說是不透明的。說得再明白一點，硬盤自身也是一部計算機，硬盤在啟動時，首先要讀取硬盤主引導(dǎo)區(qū)的內(nèi)容，把硬盤的分區(qū)信息讀入緩存，再根據(jù)主機送來的信息去讀取目標操作分區(qū)的引導(dǎo)區(qū)信息，把目標分區(qū)的引導(dǎo)信息內(nèi)容進行解密，再接下來去讀取FAT表和根目錄，這樣就可以讀取目標分區(qū)中的任一文件。當硬盤找到主要所要讀寫的目標文件后，完成所需要的操作就可以把執(zhí)行的結(jié)果暫存在硬盤的緩存中，然后再向主機發(fā)出中斷請求，繼而把結(jié)果送到數(shù)據(jù)總線上。這樣就完成一次主機的命令操作任務(wù)。硬盤為什么會出現(xiàn)在工作中突然丟失呢？硬盤工作時需要穩(wěn)定的電壓和足夠的電流供應(yīng)，如果電壓不穩(wěn)或者電源提供的電流不足時，就會出現(xiàn)尋道困難，硬盤“咔咔”直響，要么找不到硬盤或者數(shù)據(jù)讀取困難，也可能表現(xiàn)為在工作過程中硬盤突然丟失，數(shù)據(jù)無法讀取等情況。這兩種情況一般是我們計算機所使用的開關(guān)電源功率不足或有故障才會出現(xiàn)上述情況。對于電源提供的+5V和+12V電壓不穩(wěn)的現(xiàn)象，我們可以使用萬用表測試來進行判斷。過高和過低都不行，一般在10%波動之內(nèi)都可以認為是正常情況。對于電源提供電流不足的情況，我們可以根據(jù)自己主機所使用的硬盤、光驅(qū)及相關(guān)配置的多少計算出其滿負荷工作時所需要的功率，與我們所使用的開關(guān)電源功率相比較。一般情況下，電源功率應(yīng)該大于各部件最大功率總和的10%，而不能使二者相等。還有一種情況就是硬盤自身出現(xiàn)問題，可能芯片出現(xiàn)故障，也可能電機損壞，再可能是磁臂斷裂。不過這里所說的硬盤突然“咔咔”響的問題既不是電源供電不足，也不是硬盤控制芯片損壞所致，而是硬盤電路板與硬盤盤體的磁臂供電接口部分接觸不良所致。該硬盤電路板與盤體供電相接部分不是采用插針或柔性電纜，而是采用壓接方式，因為硬盤長時間使用，再加上工作環(huán)境不好，電路板的接口鍍錫層氧化，盤體彈簧片氧化，造成二者接觸不良，導(dǎo)致磁臂尋道電機供電不穩(wěn)，而出現(xiàn)尋道異常，硬盤無法正常工作。如何解決呢？方法也很簡單，拆開固定電路板的四個螺絲，取下電路板，向上拿起電路板，在電路板的接口一側(cè)會有兩排彈簧片，我們需要小心的用水砂紙將每一個彈簧片的觸點打磨光亮。同時將電路板上的對應(yīng)觸點也要打磨光亮，然后再將電路板原樣裝回即可。

主板相關(guān)的故障五則主板“罷工”時，出現(xiàn)的故障現(xiàn)象，可能多種多樣。此時，你該采取什么應(yīng)對措施，來將主板故障快速而有效地排除呢？為此，本文特意為各位網(wǎng)友提供一些相關(guān)故障的快速應(yīng)對措施。1.為什么主板無法正常啟動，同時內(nèi)存發(fā)出“嘀嘀”聲？出現(xiàn)這種現(xiàn)象的可能原因是：主板內(nèi)存插槽，性能較差，內(nèi)存條上的金手指與插槽簧片接觸不良；也有可能是內(nèi)存條上的金手指，表面的鍍金效果不好，在長時間工作中，鍍金表面出現(xiàn)了很厚的氧化層，從而導(dǎo)致內(nèi)存條接觸不好；還有一種可能是，內(nèi)存條生產(chǎn)工藝不標準，看上有點兒薄，這樣內(nèi)存條與插槽始終有一些縫隙，稍微有點震動，就可能導(dǎo)致內(nèi)存接觸不好，從而引發(fā)報警現(xiàn)象。解決這種現(xiàn)象，只要將計算機機箱打開，并在斷電條件下取出內(nèi)存條，將出現(xiàn)在內(nèi)存條上的灰塵或氧化層，用橡皮把它們擦干凈，然后重新插入到內(nèi)存插槽中就可以了。要是內(nèi)存太薄的話，可以用熱熔膠，將插槽兩側(cè)的微小縫隙填平，以確保內(nèi)存條不左右晃動，這樣也能有效避免金手指被氧化。要是上面的方法，無法解決故障的話，可以更換新的內(nèi)存條試試；在更換新內(nèi)存的條件下，報警聲繼續(xù)出現(xiàn)的話，此時只能重新更換主板來試試了。2.為什么無法正確識別出鍵盤和鼠標？出現(xiàn)這種現(xiàn)象的可能原因是：主板不支持鼠標、鍵盤，這樣系統(tǒng)無法找到鼠標、鍵盤，即使可以找到鼠標，鼠標操作也不聽你控制；或者鍵盤、鼠標與計算機連接時，出現(xiàn)接口連接松動現(xiàn)象，這樣就會很容易造成，鍵盤、鼠標與主板接觸不良的現(xiàn)象；還有一種原因，就是鼠標、鍵盤本身有故障，導(dǎo)致系統(tǒng)無法有效識別。首先查看一下說明書，看看主板到底支持什么樣的鍵盤、鼠標，要是當前使用的，與主板不兼容的話，可以重新更換主板可以兼容的鍵盤、鼠標，就能解決問題；要是鼠標、鍵盤的連接端口出現(xiàn)松動的話，可以重新更換一下鍵盤、鼠標接口，確保連接穩(wěn)定、可靠；要是上面的方法無法解決問題的話，你必須檢查鍵盤、鼠標本身的問題，例如查看它們的供電電壓是否為5V，要是不正常的話，就應(yīng)該檢查供電保險電阻有沒有出現(xiàn)熔斷現(xiàn)象，要是保險電阻數(shù)值很大的話，可以使用較細的導(dǎo)線直接連通。3.為什么打印機不能正常工作？在排除打印機本身故障以及軟件故障外，打印機不能正常工作，很有可能是由于帶電插拔打印線纜，造成了打印接口的損壞。要解決這種故障，必須更換新的打印接口芯片，這種打印芯片往往可以在同型號的舊主板上，能輕松找到，你可以請專業(yè)人士，來幫忙將打印芯片焊接起來；要是你的打印機可以支持USB接口的話，那么你可以將打印機連接到USB接口上，這樣就不需要更換什么打印接口了；當然，你還可以去購買一塊多功能卡，來重新“打造”一個新的LPT端口；但由于“打造”新LPT端口，需要經(jīng)過跳線設(shè)置和軟件設(shè)置，沒有太多專業(yè)知識的你，最好不要輕舉妄動。4.為什么主板無法正常啟動，也沒有報警聲出現(xiàn)？主板無法正常啟動的原因可能有多種，例如主板上的電容，在長時間的工作下，可能會出現(xiàn)炸裂或冒泡現(xiàn)象，這樣主板的濾波功能可能就失效了，如此一來，供電電流中出現(xiàn)了很大成分的交流沖擊波，從而導(dǎo)致主板工作不穩(wěn)定，以致于無法正常啟動；要是CPU供電不正常的話，主板也會無法正常啟動，同時沒有報警聲；此外，CPU風(fēng)扇的固定卡子要是發(fā)生斷裂，或內(nèi)存插槽出現(xiàn)斷裂，或者內(nèi)存插槽出現(xiàn)斷針，CPU插座出現(xiàn)斷針等，都有可能引發(fā)上面的故障。為了確保主板電容上的電壓不致過高，應(yīng)確保供電電源通過穩(wěn)壓器過濾，還不要讓計算機長期工作，導(dǎo)致電容過熱；你可以利用萬用表，來檢測CPU周圍的三極管、二極管，是否工作正常，以便檢查CPU供電是否正常；要是出現(xiàn)斷針或斷裂現(xiàn)象，都必須重新更換新的配件。5.為什么顯卡總是發(fā)出非正常的報警聲？出現(xiàn)這種現(xiàn)象，很有可能是顯卡與主板之間出現(xiàn)了松動，或者是顯卡本身受到了損壞；另外一種可能的原因是，主板與顯卡無法正常兼容。要是顯卡與主板之間有松動現(xiàn)象，你千萬不要隨意震動計算機，最好再把顯卡拔出來，重新插緊插好。要是顯卡在其他主板中，使用一切正常，但到了這臺計算機上時，總是沒有圖象出現(xiàn)，不過顯示器電源卻能正常，那么這很有可能是顯卡和主板不兼容引起的，此時必須更換能與主板兼容的顯卡。要是上面的方法，還不能解決問題的話，很有可能是顯卡本身的問題，此時可以將它安裝在其他主板上，要是還不能工作的話，就可以斷定顯卡已經(jīng)損壞，此時只有重新更換新的顯卡了。顯卡及顯示器故障處理技巧（一）一、顯卡常見故障的處理1．顯卡驅(qū)動未能正常安裝我們在安裝顯卡驅(qū)動程序時，經(jīng)常會遇到提示安裝失敗的麻煩，而且采用不同版本的驅(qū)動也無法解決問題，應(yīng)該怎樣正確地安裝顯卡驅(qū)動程序呢？(1)在機器啟動的時候，按“Del”鍵進入BIOS設(shè)置，找到“ChipsetFeaturesSetup”選項，將里面的“AssignIRQToVGA”設(shè)置為“Enable”，然后保存退出。許多顯卡，特別是Matrox的顯卡，當此項設(shè)置為“Disable”時一般都無法正確安裝其驅(qū)動。另外，對于ATI顯卡，要先將顯卡設(shè)置為標準VGA顯卡后再安裝附帶驅(qū)動。(2)在安裝好操作系統(tǒng)以后，一定要安裝主板芯片組補丁程序，特別是對于采用VIA芯片組的主板而言，一定要記住安裝主板最新的4IN1補丁程序。(3)安裝驅(qū)動程序：進入“設(shè)備管理器”后，右鍵單擊“顯示卡”下的顯卡名稱，然后點擊右鍵菜單中的“屬性”。進入顯卡屬性后點擊“驅(qū)動程序”標簽，選擇“更新驅(qū)動程序”，然后選擇“顯示已知設(shè)備驅(qū)動程序的列表，從中選擇特定的驅(qū)動程序”，當彈出驅(qū)動列表后，選擇“從磁盤安裝”。接著點擊“瀏覽”按鈕，在彈出的查找窗口中找到驅(qū)動程序所在的文件夾，按“打開”按鈕，最后確定。此時驅(qū)動程序列表中出現(xiàn)了許多顯示芯片的名稱，根據(jù)你的顯卡類型，選中一款后按“確定”完成安裝。如果程序是非WHQL版，則系統(tǒng)會彈出一個警告窗口，不要理睬它，點擊“是”繼續(xù)安裝，最后根據(jù)系統(tǒng)提示重新啟動電腦即可。另外，顯卡安裝不到位，往往也會引起驅(qū)動安裝的錯誤，因此在安裝顯卡時，一定要注意顯卡金手指要完全插入AGP插槽。2．電腦啟動時黑屏故障啟動電腦時，如果顯示器出現(xiàn)黑屏現(xiàn)象，且機箱喇叭發(fā)出一長兩短的報警聲，則說明很可能是顯卡引發(fā)的故障。首先要確定一下是否由于顯卡接觸不良引發(fā)的故障：關(guān)閉電源，打開機箱，將顯卡拔出來，然后用毛筆刷將顯卡板卡上的灰塵清理掉，特別是要注意將顯卡風(fēng)扇及散熱片上的灰塵處理掉。接著用橡皮擦來回擦拭板卡的“金手指”。完成這一步之后，將顯卡重新安裝好(一定要將擋板螺絲擰緊)，看故障是否已經(jīng)解決。另外，針對接觸不良的顯示卡，比如一些劣質(zhì)的機箱背后擋板的空檔不能和主板AGP插槽對齊，在強行上緊顯示卡螺絲以后，過一段時間可能導(dǎo)致顯示卡的PCB變形的故障，只要嘗試著松開顯示卡的螺絲即可。如果使用的主板AGP插槽用料不是很好，AGP槽和顯示卡PCB不能緊密接觸，你可以使用寬膠帶將顯示卡擋板固定，如果還覺得不把握就把顯示卡兩邊的機箱都裝上，把顯示卡的擋板夾在中間。如果你的顯示卡金手指遇到了氧化問題，而且使用橡皮清除銹漬顯示卡后仍不能正常工作的話，可以使用除銹劑清洗金手指，然后在金手指上輕輕敷上一層焊錫，以增加金手指的厚度，但一定注意不要讓相鄰的金手指之間短路。如果通過上面的方法不能解決問題的話，則可能是顯卡與主板有兼容問題，此時可以另外拿一塊顯卡插在主板上，如果故障解除，則說明兼容問題存在。當然，用戶還可以將該顯卡插在另一塊主板上，如果也沒有故障，則說明這塊顯卡與原來的主板確實存在兼容問題。對于這種故障，最好的解決辦法就是換一塊顯卡或者主板。還有一種情況值得注意，那就是顯卡硬件上出問題了，一般是顯示芯片或顯存燒毀，建議將顯卡拿到別的機器上試一試，若確認是顯卡問題就只能更換了。3．顯示花屏的故障顯卡花屏是一種比較常見的顯示故障，大部分顯卡花屏的故障都是由顯卡本身引起的。如果開機顯示就花屏的話，首先應(yīng)檢查顯卡是不是存在散熱問題，用手觸摸一下顯存芯片的溫度，看看顯卡的風(fēng)扇是否停轉(zhuǎn)。再有要檢查一下主板上的AGP插槽里是否有灰塵，看看顯卡的金手指是否被氧化了，然后可根據(jù)具體情況把灰塵清除掉，用橡皮擦把金手指的氧化部分擦亮。如果散熱的確有問題的話，我們可以采用換個風(fēng)扇或在顯存上加裝散熱片的方法解決。如果是在玩游戲或做3D時出現(xiàn)花屏的話，就要考慮到是不是由于顯卡驅(qū)動與程序本身不兼容或驅(qū)動存在BUG而造成的了，可以換一個版本的顯卡驅(qū)動試一試。如果以上方法不能解決問題，可以嘗試著刷新顯卡的BIOS，去顯卡廠商的主頁看看有沒更新的BIOS下載。但是要注意——同一廠商同一型號的顯示卡的BIOS文件往往也是不相同的，所以說刷新BIOS還是有一定風(fēng)險的。還有一種情況，由于顯示器或顯卡不支持高分辨率往往也會造成顯示花屏的故障。遇到這類故障時我們可切換啟動模式到安全模式，在Win98下進入顯示設(shè)置，在16色狀態(tài)下點選“應(yīng)用”、“確定”按鈕。重新啟動，在Windows98系統(tǒng)正常模式下刪掉顯卡驅(qū)動程序，然后重新啟動計算機即可。當然也可以在純DOS的環(huán)境下，編輯SYSTEM.INI文件，將display.drv=pnpdrver改為display.drv=vga.drv后，存盤退出，再在Windows里更新驅(qū)動程序，即解決問題。除此之外，擴顯存不當也很容易導(dǎo)致花屏，為了避免麻煩——在擴顯存時應(yīng)使用相同品牌、相同速度的顯存。顯卡及顯示器故障處理技巧（二）二、CRT顯示器常見故障目前大家最常用的還是CRT顯示器，但隨著使用時間增加，CRT顯示器的內(nèi)部元件部分參數(shù)也會發(fā)生變化，導(dǎo)致顯示器出現(xiàn)故障，而這些故障很多是可以通過調(diào)整顯示器內(nèi)部某些可調(diào)元件解決的。不過由于顯示器內(nèi)有高壓電源，出現(xiàn)比較嚴重的異常問題后應(yīng)及時送專業(yè)維修點維修，而不要自己隨意處理，以免出現(xiàn)火災(zāi)、人身傷害等危險。1．顯示器出現(xiàn)偏色問題顯示器出現(xiàn)偏色的現(xiàn)象也是我們常遇到的問題，其產(chǎn)生的原因主要有：顯示器靠近磁性物品被磁化；搬動顯示器后，使機內(nèi)偏轉(zhuǎn)線圈發(fā)生移位，產(chǎn)生色純不良；消磁電路損壞等。當然應(yīng)首先排除顯卡及顯示信號線的問題，很多時候信號線接觸不良將導(dǎo)致顯示器出現(xiàn)偏色的問題。而大多數(shù)情況下很可能是顯示器被磁化導(dǎo)致。CRT顯示器會被有強磁場的東西所磁化而出現(xiàn)偏色的問題，比如未經(jīng)磁屏蔽的低音喇叭等，一般較好的顯示器自身帶有一定的消磁功能，但對于較嚴重的磁化就有些無能為力了。這時你需要用專門設(shè)備進行消磁。消磁器可購買，也可自制。但無論哪種消磁法，朋友們都要注意安全。通電后手握消磁器不斷晃動，逐漸靠近熒光屏，對帶磁部位可反復(fù)進行，然后一邊晃動消磁器一邊后退到離熒光屏2米左右再關(guān)掉電源。每次通電時間不宜過長，如果一次消磁效果不好可反復(fù)進行幾次。如果是由于搬動顯示器后造成的偏色問題，我們可打開顯示器后蓋將偏轉(zhuǎn)線圈恢復(fù)到原來的位置，并將偏轉(zhuǎn)線圈螺釘擰緊即可。對于因機內(nèi)消磁電路損壞引起的色純不良，可先檢查一下熱敏消磁電阻是否損壞，