克而瑞研究中心-房地產(chǎn)行業(yè)市場月報：11月供應(yīng)增加而成交再降14%京杭等個別地市回溫

文/克而瑞研究中心11月，房地產(chǎn)市場繼續(xù)探底，重點30城供應(yīng)同比下降38%，成交同比跌幅擴至30%。受疫情影響，廣州、重慶等市場陷入“半停擺”狀態(tài)，成交皆創(chuàng)歷史新低。土地出讓節(jié)奏明顯加快，成交規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新高，但溢價率延續(xù)低位徘徊，流拍率回升至年內(nèi)高位，僅北京、杭州因供地質(zhì)量提升土拍熱度升溫。1、新增供應(yīng)：低位回升，環(huán)比增18%，滬深支撐一線集中放量11月整體供應(yīng)量筑底回升：30個重點城市預(yù)計新增商品住宅供應(yīng)1537萬平方米，環(huán)比上漲18%，同比下降38%。供應(yīng)低潮期中僅一線和核心二線支撐整體企穩(wěn)。一方面上述2021年以來土拍貨量充足，另一方面樓市成交相對良好，新房存量相對去化壓力可控。部分核心城市的優(yōu)質(zhì)項目加推入市將對新房成交表現(xiàn)起到一定支撐作用。具體來看，一線城市供應(yīng)283萬平方米，環(huán)比上漲41%，主要因上海和深圳新盤入市推動。深圳華僑6個月新增供應(yīng)超百萬平方米；本月新增供應(yīng)仍以郊外環(huán)為主，如大名城·映辰、華發(fā)建發(fā)·縵云等。不過一線11月供應(yīng)同比仍降31%，廣州降幅甚至達到63%，可見房企整體推盤積極性不高。二三線城市新增供應(yīng)繼續(xù)向熱度較高的城市集中，城市間分化加劇。26個重點城市新增商品住宅1253萬平方米，環(huán)比上升13%，同比則下降39%。分城市來看，杭州、合肥11月供應(yīng)均處于歷史高規(guī)模，同比分別上漲44%和72%。長沙、武漢、西安、天津、蘇州、佛山、寧波、常州、廈門等均環(huán)比不同幅度增量。而青島、濟南、海口、鄭州、徐州、福州等城市11月繼續(xù)延續(xù)同環(huán)比齊降的縮量表現(xiàn)，除鄭州等因疫情因素外也與上述城市新房成交過于萎靡有關(guān)。地址：上海市靜安區(qū)廣延路383號引力樓6樓電話：2022年11月全國表：2022年11月全國30個重點城市商品住宅新增供應(yīng)面積(單位：萬平方米)2、新房成交：環(huán)比再降14%，僅滬寧廬蓉等熱點城市環(huán)比持增米，環(huán)比再降14%，同比下降30%，1-11月累計同比跌幅達39%，與上月基本持平。從金融16條到全面降準(zhǔn)，再到“第三支箭”紓困房企，政策“強心劑”落地效果尚未在市場層面顯現(xiàn)。分能級來看，一線延續(xù)降勢，11月總成交為206萬平方米，環(huán)比下降16%，同比下降36%。僅上海熱度延續(xù)，成交同環(huán)比保持增勢，究其原因，一方面隨著六批次集中入市，供應(yīng)迎來了新一輪高峰，單月環(huán)比大增63%；另一方面，核心區(qū)域適銷對路產(chǎn)品入市結(jié)構(gòu)性拉動了去化率，據(jù)CRIC監(jiān)測，青浦招商虹橋璀璨時代、閔行越秀仁恒天樾園和、寶山四季都會綠龍北均實現(xiàn)了開盤即售罄。北京則進入了供應(yīng)斷檔期，導(dǎo)致成交同環(huán)比“腰斬”，廣深市場尚無明顯起色，單月成交量均不足50萬平方米。二三線城市總成交僅1108萬平方米，環(huán)比下降14%，同比降30%。各城市環(huán)比跌多漲少，顯著回落的大體可分為以下兩類：一是短期受疫情負(fù)面影響嚴(yán)重的，諸如重慶、鄭州等；二是弱二線和部分三四線城市，諸如福州、昆明、南寧、徐州等成交也出現(xiàn)明顯下滑。而東南沿海城市諸如南京、無錫、合肥等成交出現(xiàn)階段性回升，以南京為例，整體成交尚處低位，同比下降21%，據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，項目開盤并未有明顯好轉(zhuǎn)，11月開盤去化率僅為26%，居民購房觀望情緒依舊濃厚。數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)地址：上海市靜安區(qū)廣延路383號引力樓6樓電話注：上表中城市供應(yīng)數(shù)據(jù)為新申請預(yù)售證面積，本月根據(jù)29日左右數(shù)據(jù)預(yù)估得到能級城市環(huán)比累計同比能級城市環(huán)比累計同比一線北京40-30%-53%647-11%二三線?？?5-42%-42%228-34%上海70%32%96338%常州3031%-22%322-58%廣州45-31%-63%879-24%東莞300%-69%317-48%深圳31414%-35%469-22%無錫25-22%-28%297-51%合計28341%-31%2958-7%濟南23-43%-59%468-32%二三線成都20571%43%1277-4%廈門22115%-44%-37%杭州9%44%1196-24%-1%-76%351-52%長沙52%-13%753-30%重慶-59%-83%512-66%武漢658%-58%910-53%南寧34%-55%247-61%西安530%-16%742-16%長春2%-74%207-71%合肥444%72%5465%鄭州-55%-85%338-60%南京616%-54%588-46%大連955%-77%-54%天津5525%-35%607-45%徐州8-67%-92%468-61%蘇州43176%-37%439-46%福州6-61%-81%-61%佛山42-48%535-53%合計1253-39%12837-45%青島39-45%-61%704-47%總計1537-38%15795-40%寧波3660%-24%286-61%表：2022年11月全國表：2022年11月全國30個重點城市商品住宅成交面積(單位：萬平方米)地址：上海市靜安區(qū)廣延路383號引力樓6樓電話據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)備注：上表中城市成交量為本月根據(jù)27日左右數(shù)據(jù)預(yù)估得到3、項目去化：熱點減少、合肥“三連降”，改善普遍好于剛需以項目開盤去化率走勢來看，據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，31個重點城市平均開盤去化率由10月的36%微增至11月的38%，上升2個百分點。細(xì)化到周度變化呈現(xiàn)出“先降后穩(wěn)”走勢，11月前三周去化率穩(wěn)中有降，由55%降至47%，而后續(xù)伴隨各類強力政策紓困，疊加部分城市核心區(qū)域供應(yīng)放量，市場熱度止跌回穩(wěn)，至第48周(11.21-11.27)去化持穩(wěn)至49%。聚焦到單個城市，11月各城市環(huán)比漲跌參半，大體呈現(xiàn)出如下特征：一是上海、北京、長沙等熱點恒熱，隨著優(yōu)質(zhì)供應(yīng)集中放量，去化率基本都穩(wěn)步回升至60%以上。二是無錫、東莞、珠海等三四線城市11月漲幅顯著主要基于供應(yīng)疲軟，單盤熱銷拉動平均去化率穩(wěn)步攀升，實則短期購房者觀望情緒依舊濃厚，市場尚未有明顯起色。三是成都、西安、合肥等前期熱度較高城市去化率全面回調(diào)，合肥更是去化率“三連降”。除了疫情反復(fù)等外部影響之外，一方面非熱點區(qū)域推盤量顯著上升，結(jié)構(gòu)性拉低了平均去化率水平；另一方面，供應(yīng)集中放量，購房者選擇更為多樣，客戶分流情況嚴(yán)重，四是前期去化低迷三四線城市金華、常州等整體去化率尚屬低位徘徊，不足10%。能級城市環(huán)比累計同比能級城市環(huán)比累計同比一線北京-34%-34%633-29%二三線長春42-10%-19%421-35%上海78%49%914-5%無錫29%6%292-52%廣州-47%-67%760-32%-43%-41%495-29%深圳29-19%-50%358-35%南寧28-26%-28%344-38%合計206-16%-36%2664-24%寧波24-23%-37%325-56%二三線成都6%-13%大連24-2%279-41%杭州-3%973-53%東莞246%24%258-43%天津0%-28%720-38%常州21-10%-8%271-59%青島69-9%-34%-23%海口20-16%-54%235-43%濟南62-29%-5%694-28%徐州-53%-71%478-60%武漢60-23%-51%868-53%廈門-14%-11%-53%佛山-26%-32%774-30%重慶-81%-85%532-71%長沙-23%-34%667-38%福州-57%-58%206-52%南京44%-21%670-34%鄭州8-28%-87%415-44%西安-5%-28%696-16%合計108-15%-30%14330-41%蘇州-9%-15%651-24%總計331-14%-30%16995-39%合肥466%-6%528-32%表：2022年表：2022年11月全國重點城市項目開盤平均去化率變動情況地址：上海市靜安區(qū)廣延路383號引力樓6樓電話據(jù)來源：CRIC調(diào)研11月整體30個重點城市因供應(yīng)持平、成交縮減呈現(xiàn)供略過于求，整體供求比為1.2。30城狹義庫存環(huán)比微增0.7%，持平上月。具體而言，熱點一二線城市因供應(yīng)環(huán)比上漲而呈現(xiàn)短期供過于求的狀態(tài)，如上海、深圳、長沙、武漢、西安、寧波、廈門等。多城受到新房成交規(guī)模進一步縮減影響，30個重點城市中四成庫存消化周期超過2年，其中大連、鄭州、武漢已超過30個月，鄭州、重慶、徐州等消化周期同比上漲一倍有余?？偟膩砜?，雖然全國整體新房供求維持相對平衡的低熱度狀態(tài)，但是多個重點城因新房成交愈發(fā)的不理想，庫存積壓、去化受阻等問題在進一步加劇。城市變動情況月去化率變動情況月去化率變動情況上海63%52%12pcts73%-10pcts79%-16pcts北京98%72%26pcts75%23pcts40%58pcts廣州22%-8pcts24%-10pcts23%-9pcts深圳26%33%-7pcts46%-20pcts48%-22pcts無錫64%54%10pcts4%60pcts21%43pcts長沙62%53%9pcts61%1pcts45%17pcts東莞59%47%12pcts23%36pcts60%-1pcts59%87%-28pcts64%-5pcts62%-3pcts青島59%35%24pcts30%29pcts66%-7pcts杭州58%62%-4pcts70%-12pcts69%-11pcts成都54%70%-16pcts30%24pcts25%29pcts西安48%50%-2pcts45%3pcts38%10pcts蘇州43%//54%-11pcts40%3pcts合肥43%55%-12pcts67%-24pcts78%-35pcts重慶40%25%15pcts33%7pcts21pcts濟南39%28%11pcts30%9pcts26%13pcts廈門33%40%-7pcts68%-35pcts50%-17pcts珠海32%20pcts6%26pcts9%23pcts寧波30%28%2pcts20pcts13pcts武漢29%16pcts18pcts32%-3pcts湖州26%33%-7pcts54%-28pcts35%-9pcts南京26%13pcts12pcts22%4pcts衢州20%31%-11pcts%13pcts50%-30pcts天津20%43%-23pcts34%-14pcts4pcts嘉興7pcts31%-12pcts8%11pcts紹興3%11pcts5%9pcts4pcts佛山-3pcts-7pcts-1pcts常州9%-4pcts9%0pcts-3pcts金華8%4%4pcts7pcts%1pcts表：2022年11表：2022年11月30個重點城市商品住宅供求比、存量及消化周期(單位：萬平方米，月)5、二手住房：成交環(huán)比漲18%好于新房，深寧蘇杭等漲幅超2成模略有回升，10個重點城市預(yù)計成交439萬平方米，環(huán)比上升18%。由于2021年深圳、青島、杭州、大連均處于低基數(shù)，11月同比上漲22%。但前11月同比累計仍下降24%。具體來看，一線城市北京和深圳預(yù)計成交125萬平方米，環(huán)比上漲6%。其中深圳環(huán)比上漲26%，較為突出。二線和三四線城市分別上漲25%和23%，除青島環(huán)比略有回落外，其余城市成交規(guī)模均有不同幅度回升，其中南京和蘇州分別同比上漲5%和8%。從2022年前11月主要城市二手房成交情況來看，三季度起二手房成交表現(xiàn)顯著好于新房。這主要是由于當(dāng)前強一二線優(yōu)質(zhì)新房供應(yīng)稀缺、弱二三線新房交付困難下，以次新房為主的二手房成為購房者“趨利避害”的短期最優(yōu)解。隨著近期面向房地產(chǎn)業(yè)的金融利好持續(xù)出臺，市場環(huán)境改善后二手房市場熱度或數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)地址：上海市靜安區(qū)廣延路383號引力樓6樓電話市供求比上月供求比庫存量消化周期庫存環(huán)比消化周期環(huán)比北京0.70.71391-1%2%19.4-1%上海21.34955%8%5.2-15%廣州1.30149926.424%77%深圳2.50.15748%27%16.06%76%青島0.602407-1%-7%28.6%武漢1.30.621696%31.790%成都1.71.120244%21.1%40%天津0.80.61474-1%-6%21.30%33%佛山0.80.51401-1%-15%21.30%-2%長春0.30.31393-2%-10%26.84%-10%大連0.40.31186-1%-2%55.728%0.50.31121-1%-8%23.6鄭州1.52.410710%-11%57.149%210%長沙2.321047%18.79%45%徐州0.50.7982-1%0%27.330%132%西安1.51.19253%46%16.621%120%重慶0.787424.720%154%南京26791%17.90%44%蘇州0.90.3776-1%-26%10.3-41%南寧0.50.3774-2%-7%22.1-3%6%杭州1.51.37648%22%6.83%45%濟南0.40.5610-6%-10%7.8-8%-23%東莞21.358125.550%常州05672%24.63%79%無錫0.72558-2%8%20.9-9%41%寧波1.50.74433%17.84%144%福州0.60.7436-1%-8%24.957%合肥623998%27%8.434%廈門60.73782%9%25.8-2%海口2.53485%-8%17.0-9%78%數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)圖：2020年-2022數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)圖：2020年-2022年全國10個重點城市二手住宅成交面積(單位：萬平方米)表：2022年11月全國10個重點城市二手房成交面積(單位：萬平方米)注：上表中城市成交量為11月根據(jù)29日左右數(shù)據(jù)預(yù)估得到數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)6、土地市場：成交規(guī)模達年內(nèi)最高位，京、杭集中土拍回溫11月，300城經(jīng)營性土地總成交建筑面積為15492萬平方米，環(huán)比上漲6.9%，同比轉(zhuǎn)降24.1%；成交總金額達4199億元，環(huán)比下降5.5%，同比減少18.9%。因月內(nèi)三四線城市成交占比增加，土地成交均價進一步回落至2710元/平方米，環(huán)比下降11.6%，但同比上漲6.9%。地址：上海市靜安區(qū)廣延路383號引力樓6樓電話有所下降。能級城市環(huán)比累計同比一線北京3%-2%1203-20%深圳2126%23%-44%合計6%2%1385-25%二線南京6735%5%649-28%蘇州5736%8%504-17%青島37-2%115%335-25%杭州3429%42%365-40%大連2529%149%2123%廈門-1%209-37%合計23925%28%2275-27%三四線佛山4927%35%509-16%東莞2688%-7%合計523%49%673-14%總計43922%4333-24%圖：300城經(jīng)營性用地月度成交情況數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)11月，土拍平均溢價率為2.9%，較上月增加了0.8個百分點，仍在年內(nèi)低位徘徊。一線城市方面，在北京、深圳有多宗土地觸頂成交的帶動下，一線城市本月溢價率上漲至4.7%，尤其是北京，成交6幅地中僅1幅底價成交，其余均溢價出讓，更是有3宗競地價及現(xiàn)售面積雙觸頂，平均溢價率高達10%。二線城市方面，多數(shù)集中供地城市的土拍熱度仍維持在低位。三四線方面，大多數(shù)城市出讓地塊也均為底價成交，僅鹽城、麗水、馬鞍山等少數(shù)長三角城市土拍保持了一定熱度，月內(nèi)平均溢價率超過了5%。土地平均流拍率大幅上升至16.1%，較上月增加了3.9個百分點，重新回到年內(nèi)較高水平。11月土地流拍率的上升，主要還是大量三四線城市供地規(guī)模的增加所致，預(yù)計高流拍率的城市還將繼續(xù)密集出現(xiàn)。圖：重點監(jiān)測城市平均溢價率月度走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)地址：上海市靜安區(qū)廣延路383號引力樓6樓電話：重點監(jiān)測城市土地流拍率月度走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)圖：重點監(jiān)測城市土地流拍率月度走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)表：2022年11月成交土地總價排行榜表：2022年11月成交土地單價排行榜數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)地址：上海市靜安區(qū)廣延路383號引力樓6樓電話據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)排名城市地塊名稱成交價(億元)1深圳深土交告(2022)68號/T208-005475.432無錫XDG-2022-89號40.333深圳深土交告〔2022〕59號/G10203-049939.634成都QY10(21):2021-055青羊區(qū)西御河沿街34.745北京朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)奶西村棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項目29-321地塊32.326深圳深土交告〔2022〕58號/A503-010031.927義烏義烏市有機更新孝子祠地塊一30.088鄭州鄭東新區(qū)龍湖區(qū)域龍湖中環(huán)北路北、龍源西二街東29