房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)課程課件

房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)課程2019年8月11日Learningisforbetterprogress1大家好房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)課程2019年8月11日Learningis基礎(chǔ)概念房地產(chǎn)：指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益，房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)、物業(yè)。 （1）土地 （2）建筑物及地上定著物房地產(chǎn)業(yè)：包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。2大家好基礎(chǔ)概念房地產(chǎn)：指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)的自然特性不可移動性數(shù)量有限性壽命長久性獨一無二性3大家好房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)的自然特性不可移動性數(shù)量有限性壽命長久性房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性用途多樣性保值增值性價值高大性相互影響性相互影響性易受限制性4大家好房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性用途多樣性保值增值性價值高大性房地產(chǎn)的市場分類一級市場二級市場三級市場政府出讓土地予開發(fā)商的市場；（也稱土地市場）開發(fā)商出售商品房予消費者的市場（也稱“一手樓”市場）消費者將已購商品房再轉(zhuǎn)讓的市場（也稱“二手樓”市場）5大家好房地產(chǎn)的市場分類一級市場二級市場三級市場政府出讓土地予開發(fā)商土地的使用年限居住用地七十年工業(yè)用地五十年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年綜合用地或者其他用地五十年商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年6大家好土地的使用年限居住用地七十年工業(yè)用地五十年教育、科技、文化、房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓稅費7大家好房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓稅費7大家好房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格土地價格和建筑物及其附屬物價格的統(tǒng)一，是土地價值和房屋價值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價格指一宗房地產(chǎn)的整體價格。房地產(chǎn)單位價格指單位面積或單位建筑面積的價格，它可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。樓面地價指平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價=土地總價格/總建筑面積=土地單價/容積率8大家好房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)總價格房地產(chǎn)單位價格樓面地價樓面地房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格特征權(quán)益性兩重性形成的長期性個別性9大家好房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格特征權(quán)益性兩重性形成的長期性個別性9大家房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格1、土地出讓金或征地費2、拆遷安置補償費3、城市土地開發(fā)費4、土地開發(fā)利潤1、房屋建筑成本2、流通費用3、稅金4、利潤土地價格房屋價格10大家好房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格1、土地出讓金或征地費1、房屋建筑成本土用地面積：用地方案圖中劃定的面積。建筑面積：建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。容積率：指項目規(guī)劃用地范圍內(nèi)總建筑面積與總建設(shè)用地面積之比。建筑密度：也叫建筑覆蓋率，指項目用地范圍內(nèi)所有建筑基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。11大家好用地面積：用地方案圖中劃定的面積。建筑面積：建筑物外墻或結(jié)構(gòu)套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)建筑面積為套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺建筑面積之和。陽臺建筑面積：指陽臺地面底板外沿在水平面的投影。套內(nèi)陽臺建筑面積：指套內(nèi)各陽臺建筑面積之和。套內(nèi)使用面積：指房屋戶內(nèi)全部實際可供使用的空間，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計算。12大家好套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)建筑面積為套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)套內(nèi)墻體面積：商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護和承重墻體，有共有墻及非共有墻兩種。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影的一半計入套內(nèi)墻體面積。13大家好套內(nèi)墻體面積：商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護和承重墻共有建筑面積：指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積，包括應(yīng)分攤公有建筑面積與不應(yīng)分攤共有建筑面積。應(yīng)分攤共有建筑面積分攤系數(shù)：為整幢建筑物的應(yīng)分攤共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值。應(yīng)分攤的共有建筑面積：為套內(nèi)建筑面積與共有建筑面積分攤系數(shù)之積。14大家好共有建筑面積：指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積，包括商品房銷售面積商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整幢商品房的建筑面積中扣除）商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱為套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分攤的共有建筑面積之和整幢房屋建筑面積整幢房屋建筑面積指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑物。15大家好商品房銷售面積整幢房屋建筑面積15大家好綠化率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。生地：未經(jīng)開發(fā)的土地熟地：指具備開發(fā)建設(shè)條件，立即可以建設(shè)的土地凈高：等于層高減去樓板厚度。層高：指下層樓板頂面或底面到上層樓板頂面或底面之間的垂直距離。進深：通常指房間長度。開間：通常指房間寬度。16大家好綠化率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之三通一平：水通、電通、路通及場地平整（項目開始條件）七通一平：道路、電力、通訊、供水、排水、煤氣、暖氣及場地平整。房地產(chǎn)證：是證明房產(chǎn)權(quán)屬的合法證明。在二手樓宇辦理抵押登記或轉(zhuǎn)讓時，須提供房地產(chǎn)證。房地產(chǎn)證由規(guī)劃國土部門統(tǒng)一辦理?，F(xiàn)時房地產(chǎn)證有紅本和綠本之分，紅本為商品房，綠本為福利房、微利房或集資房。17大家好三通一平：水通、電通、路通及場地平整（項目開始條件）七通一平商品房：指在以市場地價獲得的土地上建造的可自由轉(zhuǎn)讓或出租的建筑物，其權(quán)益包含建筑物的所有權(quán)和所占用土地的使用權(quán)，二者合一，不可分割。地上建筑物的所有權(quán)依賴于土地的使用權(quán)，土地使用權(quán)的性質(zhì)、用途和年限決定了房屋所有權(quán)的性質(zhì)、類別、年限。安居房：是指實施國家“安居（或康居）工程”而建設(shè)的住房（屬經(jīng)濟適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對人均住房4平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。18大家好商品房：指在以市場地價獲得的土地上建造的可自由轉(zhuǎn)讓或出租的建房改房：按照國家房改有關(guān)售房政策以標準價、優(yōu)惠價、成本價向符合分房條件和已取得住房使用權(quán)的住戶出售的公有直管和自管住宅。集資房：指改變住房建設(shè)由國家和單位全包的制度，實行政府、單位、個人三者共同承擔(dān)，通過籌集資金，進行住房建設(shè)的一種方法。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關(guān)部門在用地、信貸、建成供應(yīng)、稅費等方面給予部分減免。經(jīng)濟適用房：指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。19大家好房改房：按照國家房改有關(guān)售房政策以標準價、優(yōu)惠價、成本價向符發(fā)展商應(yīng)具備的開發(fā)批文《土地使用權(quán)出讓合同書》《房地產(chǎn)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》《建設(shè)工程竣工驗收證書》20大家好發(fā)展商應(yīng)具備的開發(fā)批文《土地使用權(quán)出讓合同書》《房地產(chǎn)證》《五證《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》21大家好五證《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許購房者將簽署的法律文件認購書——預(yù)售前之購房意向書買賣合同——正式簽署之房屋買賣合約按揭貸款合同——申請銀行按揭之文件保險合同——為按揭配備之房屋保險文件住戶公約——入住后業(yè)主物業(yè)管理條文22大家好購房者將簽署的法律文件認購書——預(yù)售前之購房意向書22大家好申請銀行按揭按揭成數(shù)通常在七成內(nèi)；最高為八成。按揭年限通常在20年內(nèi)；最高為30年。首期款通常為總樓款之三成；最少為兩成。所謂一成或半成：

1、發(fā)展商提供免息貸款；

2、首期三成之分期支付；23大家好申請銀行按揭按揭成數(shù)首期款23大家好辦理按揭需提供以下資料（參考）個人身份證明個人收入證明首期款收據(jù)房地產(chǎn)買賣合同資產(chǎn)證明（月供款超過6000元或貸款總額超過100萬者）近三個月的存單、房地產(chǎn)證、證券交易清單24大家好辦理按揭需提供以下資料（參考）個人身份證明24大家好

月供款（等額方式）=

本金×月利率(1+月利率)還款月數(shù)

(1+月利率)還款月數(shù)-1投資回報率=年總租金（純收益）總售價25大家好月供款（等額方式）=本金×月利率(1+月利率)還ByeBye26大家好ByeBye26大家好房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)課程2019年8月11日Learningisforbetterprogress27大家好房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)課程2019年8月11日Learningis基礎(chǔ)概念房地產(chǎn)：指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益，房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)、物業(yè)。 （1）土地 （2）建筑物及地上定著物房地產(chǎn)業(yè)：包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。28大家好基礎(chǔ)概念房地產(chǎn)：指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)的自然特性不可移動性數(shù)量有限性壽命長久性獨一無二性29大家好房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)的自然特性不可移動性數(shù)量有限性壽命長久性房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性用途多樣性保值增值性價值高大性相互影響性相互影響性易受限制性30大家好房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性用途多樣性保值增值性價值高大性房地產(chǎn)的市場分類一級市場二級市場三級市場政府出讓土地予開發(fā)商的市場；（也稱土地市場）開發(fā)商出售商品房予消費者的市場（也稱“一手樓”市場）消費者將已購商品房再轉(zhuǎn)讓的市場（也稱“二手樓”市場）31大家好房地產(chǎn)的市場分類一級市場二級市場三級市場政府出讓土地予開發(fā)商土地的使用年限居住用地七十年工業(yè)用地五十年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年綜合用地或者其他用地五十年商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年32大家好土地的使用年限居住用地七十年工業(yè)用地五十年教育、科技、文化、房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓稅費33大家好房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓稅費7大家好房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格土地價格和建筑物及其附屬物價格的統(tǒng)一，是土地價值和房屋價值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價格指一宗房地產(chǎn)的整體價格。房地產(chǎn)單位價格指單位面積或單位建筑面積的價格，它可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。樓面地價指平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價=土地總價格/總建筑面積=土地單價/容積率34大家好房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)總價格房地產(chǎn)單位價格樓面地價樓面地房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格特征權(quán)益性兩重性形成的長期性個別性35大家好房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格特征權(quán)益性兩重性形成的長期性個別性9大家房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格1、土地出讓金或征地費2、拆遷安置補償費3、城市土地開發(fā)費4、土地開發(fā)利潤1、房屋建筑成本2、流通費用3、稅金4、利潤土地價格房屋價格36大家好房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格1、土地出讓金或征地費1、房屋建筑成本土用地面積：用地方案圖中劃定的面積。建筑面積：建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。容積率：指項目規(guī)劃用地范圍內(nèi)總建筑面積與總建設(shè)用地面積之比。建筑密度：也叫建筑覆蓋率，指項目用地范圍內(nèi)所有建筑基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。37大家好用地面積：用地方案圖中劃定的面積。建筑面積：建筑物外墻或結(jié)構(gòu)套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)建筑面積為套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺建筑面積之和。陽臺建筑面積：指陽臺地面底板外沿在水平面的投影。套內(nèi)陽臺建筑面積：指套內(nèi)各陽臺建筑面積之和。套內(nèi)使用面積：指房屋戶內(nèi)全部實際可供使用的空間，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計算。38大家好套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)建筑面積為套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)套內(nèi)墻體面積：商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護和承重墻體，有共有墻及非共有墻兩種。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影的一半計入套內(nèi)墻體面積。39大家好套內(nèi)墻體面積：商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護和承重墻共有建筑面積：指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積，包括應(yīng)分攤公有建筑面積與不應(yīng)分攤共有建筑面積。應(yīng)分攤共有建筑面積分攤系數(shù)：為整幢建筑物的應(yīng)分攤共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值。應(yīng)分攤的共有建筑面積：為套內(nèi)建筑面積與共有建筑面積分攤系數(shù)之積。40大家好共有建筑面積：指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積，包括商品房銷售面積商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整幢商品房的建筑面積中扣除）商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱為套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分攤的共有建筑面積之和整幢房屋建筑面積整幢房屋建筑面積指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑物。41大家好商品房銷售面積整幢房屋建筑面積15大家好綠化率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。生地：未經(jīng)開發(fā)的土地熟地：指具備開發(fā)建設(shè)條件，立即可以建設(shè)的土地凈高：等于層高減去樓板厚度。層高：指下層樓板頂面或底面到上層樓板頂面或底面之間的垂直距離。進深：通常指房間長度。開間：通常指房間寬度。42大家好綠化率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之三通一平：水通、電通、路通及場地平整（項目開始條件）七通一平：道路、電力、通訊、供水、排水、煤氣、暖氣及場地平整。房地產(chǎn)證：是證明房產(chǎn)權(quán)屬的合法證明。在二手樓宇辦理抵押登記或轉(zhuǎn)讓時，須提供房地產(chǎn)證。房地產(chǎn)證由規(guī)劃國土部門統(tǒng)一辦理。現(xiàn)時房地產(chǎn)證有紅本和綠本之分，紅本為商品房，綠本為福利房、微利房或集資房。43大家好三通一平：水通、電通、路通及場地平整（項目開始條件）七通一平商品房：指在以市場地價獲得的土地上建造的可自由轉(zhuǎn)讓或出租的建筑物，其權(quán)益包含建筑物的所有權(quán)和所占用土地的使用權(quán)，二者合一，不可分割。地上建筑物的所有權(quán)依賴于土地的使用權(quán)，土地使用權(quán)的性質(zhì)、用途和年限決定了房屋所有權(quán)的性質(zhì)、類別、年限。安居房：是指實施國家“安居（或康居）工程”而建設(shè)的住房（屬經(jīng)濟適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對人均住房4平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。44大家好商品房：指在以市場地價獲得的土地上建造的可自由轉(zhuǎn)讓或出租的建房改房：按照國家房改有關(guān)售房政策以標準價、優(yōu)惠價、成本價向符合分房條件和已取得住房使用權(quán)的住戶出售的公有直管和自管住宅。集資房：指改變住房建設(shè)由國家和單位全包的制度，實行政府、單位、個人三者共同承擔(dān)，通過籌集資金，進行住房建設(shè)的一種方法。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關(guān)部門在用地、信貸、建成供應(yīng)、稅費等方面給予部分減免。經(jīng)濟適用房：指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。45大家好房改房：按照國家房改有關(guān)售房政策以標準價、優(yōu)惠價、成本價向符發(fā)展商應(yīng)具備的開發(fā)批文《土地使用權(quán)出讓合同書》《房地產(chǎn)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》《建設(shè)工程竣工驗收證書》46大