房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理課程課件

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理（48學(xué)時(shí)）課程結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)稅收參考書(shū)目《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》（每周一、三、五）《武漢晨報(bào)》（周四樓市專(zhuān)刊）《長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)》（周五房地產(chǎn)專(zhuān)刊）中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試教材（一套5本）《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》機(jī)械工業(yè)出版社《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)》中國(guó)物價(jià)出版社中國(guó)知名房地產(chǎn)企業(yè)2004中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌：中海地產(chǎn)

萬(wàn)科集團(tuán)2004十大最具價(jià)值房地產(chǎn)公司品牌：

復(fù)地

綠城

金地

大華

萬(wàn)通

陽(yáng)光100

新世界

北京城建

沿海

金融街中國(guó)知名房地產(chǎn)企業(yè)家王石

馮侖

任志強(qiáng)宋衛(wèi)平

潘石屹

孟曉蘇

第一章基礎(chǔ)知識(shí)（一）房地產(chǎn)房產(chǎn)地產(chǎn)房屋土地定義分類(lèi)定義分類(lèi)房地產(chǎn)業(yè)：開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)房地產(chǎn)，城市(城鎮(zhèn))房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)。又稱(chēng)“不動(dòng)產(chǎn)”（realestate）。從物質(zhì)存在形態(tài)的角度看，房地產(chǎn)是指土地、房屋及固著于土地、房屋上不可分離的部分，如水電、衛(wèi)生、通風(fēng)、電梯等設(shè)施和物質(zhì)；從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，房地產(chǎn)是指一種財(cái)產(chǎn)；從法律的角度看，房地產(chǎn)是指寓含于土地、房屋實(shí)體中的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等。是社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)、文化生活重要的物質(zhì)基礎(chǔ)和載體，是重要的生產(chǎn)要素和生活必需的消費(fèi)品。房地產(chǎn)定義

房產(chǎn)——

指房屋財(cái)產(chǎn)，即具有一定價(jià)值和實(shí)用價(jià)值，在法律上有明確權(quán)屬關(guān)系的房屋，如住宅、商業(yè)、辦公、娛樂(lè)等的用房。房屋財(cái)產(chǎn)按不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)可分為商品房和非商品房、住宅和非住宅等。

房產(chǎn)定義2、土地分類(lèi)生地：是指未進(jìn)行征地補(bǔ)償?shù)男聟^(qū)土地。毛地：是指未經(jīng)拆遷安置補(bǔ)償?shù)呐f城區(qū)土地。熟地：是指已經(jīng)具備“七通一平”“五通一平”或“三通一平”建設(shè)條件的土地。用途開(kāi)發(fā)程度（土地一級(jí)開(kāi)發(fā)）工業(yè)用地商業(yè)用地綠化用地特殊用房倉(cāng)儲(chǔ)用房居住用地交通用地市政公共設(shè)施用地1、土地所有權(quán)中國(guó)城市土地所有權(quán)屬于國(guó)家（國(guó)有土地）

農(nóng)村、城郊除法規(guī)外屬于集體（集體土地）征地費(fèi)用征地1、土地征用補(bǔ)償費(fèi)2、勞動(dòng)力安置補(bǔ)償費(fèi)3、地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)2、土地使用權(quán)（1）土地使用權(quán)定義（2）取得方式行政劃撥（有限定）出讓轉(zhuǎn)讓?zhuān)?）使用年限協(xié)議掛牌招標(biāo)拍賣(mài)買(mǎi)賣(mài)贈(zèng)與交換土地一級(jí)市場(chǎng)土地二級(jí)市場(chǎng)70年居住用地50年工業(yè)、文、體、醫(yī)、綜合用地40年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地土地使用權(quán)出讓指國(guó)家將一定年限內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。通過(guò)出讓方式獲得土地使用權(quán)是建立在有償有期限的基礎(chǔ)上的，該土地使用權(quán)可以在法律規(guī)定的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓、出租或抵押，其合法權(quán)益受?chē)?guó)家法律保護(hù)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

指土地使用權(quán)出讓后，土地使用權(quán)受讓人將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與等。

土地使用年限

指土地使用權(quán)受讓人在出讓地塊上享有土地使用權(quán)的總年期。按國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定，各類(lèi)用地的最高出讓年限為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年，綜合用地50年。土地一級(jí)市場(chǎng)

是指土地使用權(quán)的出讓市場(chǎng)。是國(guó)家以所有者身份向建設(shè)用地單位或土地經(jīng)營(yíng)單位有償、有期限地出讓土地使用權(quán)，并收取土地出讓金的土地經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)。包括土地征購(gòu)市場(chǎng)（具有一定的強(qiáng)制性）、土地出讓市場(chǎng)和土地租賃市場(chǎng)。土地二級(jí)市場(chǎng)就是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，是土地使用者和土地經(jīng)營(yíng)單位有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)給其他單位的市場(chǎng)。3、土地抵押權(quán)抵押權(quán)

是指?jìng)鶆?wù)人或第三人提供一定的財(cái)產(chǎn)作債務(wù)履行的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以抵押物折價(jià)或者以變賣(mài)抵押物的價(jià)款優(yōu)先得到償還的權(quán)利。土地抵押權(quán)

是一種擔(dān)保物權(quán)，是抵押人以其合法的土地以不轉(zhuǎn)移占有的方式，向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的不動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。在我國(guó)，特指土地使用權(quán)抵押。

5、土地租賃權(quán)是指土地所有者或非土地所有者依法作為土地出租人將土地使用權(quán)隨同地上或地下建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，并依法向承租人收取租金的權(quán)利。

（三）房屋相關(guān)權(quán)利房產(chǎn)所有權(quán)——占有、使用、收益、處分（個(gè)人可享有）房產(chǎn)抵押權(quán)房產(chǎn)典當(dāng)權(quán)房產(chǎn)租賃權(quán)房產(chǎn)贈(zèng)與權(quán)房產(chǎn)繼承權(quán)公積金抵押貸款

繳存住房公積金的購(gòu)房者向建設(shè)銀行申請(qǐng)公積金貸款，并將所購(gòu)房屋向貸款銀行抵押的行為。

樓宇按揭

又稱(chēng)＂供樓＂。指由銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和購(gòu)樓者三方共同參加的買(mǎi)賣(mài)樓宇融資業(yè)務(wù)活動(dòng)，實(shí)際上是為幫助售樓者和購(gòu)樓者完成樓宇買(mǎi)賣(mài)而由銀行提供房屋抵押貸款的融資業(yè)務(wù)活動(dòng)。其主要內(nèi)容是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為盡早取得售樓價(jià)款，向房地產(chǎn)市場(chǎng)推出樓花（樓宇期貸）或現(xiàn)樓，購(gòu)樓者向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司訂購(gòu)樓花或現(xiàn)樓，交付一定比例的首期購(gòu)樓款，然后向銀行申請(qǐng)購(gòu)樓貸款，交清購(gòu)樓余款，經(jīng)公證、產(chǎn)權(quán)抵押登記將物業(yè)權(quán)益轉(zhuǎn)移給銀行作抵押，購(gòu)樓者定期向銀行還本付息?！》可虡I(yè)銀行貸款——住房公積金貸款七成二十年按揭？月供？按揭開(kāi)發(fā)商銀行購(gòu)房者1定房（合同），交首付申請(qǐng)貸款2核準(zhǔn)3發(fā)放貸款45

交房按月還貸6借款人及配偶戶(hù)口簿/暫住證原件（非武漢市居民提供暫住證）；借款人及配偶經(jīng)濟(jì)收入證明；

首期款收據(jù)原件；借款人及配偶公積金繳交情況證明（僅限辦理公積金貸款人士提供）；資料：辦理按揭手續(xù)時(shí)需提供的借款人及配偶身份證原件；銀行要求的其他資料：如定期存折、股票對(duì)帳單、其它房產(chǎn)證明等?；橐鰻顩r證明原件（已婚人士提供結(jié)婚證，未婚、離異、喪偶人士出具民政部門(mén)、居委會(huì)或所在單位開(kāi)具的現(xiàn)單身證明）；房產(chǎn)典當(dāng)權(quán)是指房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人以其房產(chǎn)作為抵押標(biāo)的物，依法獲得典價(jià)款的一種借貸權(quán)利?！褂谩D(zhuǎn)典—出租—轉(zhuǎn)讓典當(dāng)權(quán)—以典當(dāng)權(quán)作抵押標(biāo)的物典期內(nèi)的權(quán)利產(chǎn)權(quán)人承典人出典（房屋）典價(jià)款典期內(nèi)的權(quán)利只付本金不付利息（四）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)居住區(qū)總用地建筑密度容積率綠化率住宅間距住宅的三維空間——進(jìn)深、開(kāi)間、層高建筑面積居住區(qū)總用地：居住區(qū)范圍內(nèi)的總用地面積。道路用地綠化用地公共建筑用地居住用地住宅小區(qū)：可分為居住區(qū)、居住小區(qū)和居住組團(tuán)三種規(guī)模。居住區(qū)住戶(hù)10000-15000戶(hù)居住小區(qū)住戶(hù)2000-4000戶(hù)、人口7000-15000人居住組團(tuán)住戶(hù)300-700戶(hù)、人口1000-3000人居住區(qū)居住小區(qū)居住組團(tuán)10000戶(hù)15000戶(hù)住宅間距=相鄰居住建筑間的距離住宅間距系數(shù)=樓間距離與遮擋建筑線(xiàn)高度的比值

建筑密度=建筑基底面積建筑用地面積綠化率=綠地面積建設(shè)用地面積容積率=建筑面積建筑用地面積建設(shè)用地面積=道路面積+綠地面積+建筑物所占面積+運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地建筑密度容積率綠化率住宅<28%1.5-2.2辦公、商業(yè)<30%1.8-2.5>30%工廠<40%0.5-1.2>30%新區(qū)>35%舊區(qū)>25%住宅的層高和凈高

住宅的高度可以用“米”或“層”來(lái)計(jì)算，每一層的高度稱(chēng)為層高。具體地說(shuō)，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸?！蹲≌ㄖ?shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBI100-87）中規(guī)定，住宅的層高采用下列參數(shù)：2.6米、2.7米、2.8米。墻體面積建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓娣e共用墻非共用墻+=套內(nèi)建筑面積套內(nèi)使用面積墻體面積陽(yáng)臺(tái)面積++=樓梯間、電梯井、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室及其他功能上為整幢建筑服務(wù)的公共用房和管理用房。作獨(dú)立使用空間出售或出租的地下室、車(chē)棚；人防工程；不應(yīng)計(jì)入公建面積。<<>《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ96-86建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽(yáng)臺(tái)面積公用建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)*套內(nèi)建筑面積公用建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)=整棟公建面積之和各套套內(nèi)建筑面積之和例：現(xiàn)有一棟6層的商品房，一梯兩戶(hù)，每戶(hù)套內(nèi)建筑面積均為100平米，整棟房屋建筑面積之和為1450平米，請(qǐng)計(jì)算出:（1）該棟房屋的公用建筑面積（2）公用建筑分?jǐn)傁禂?shù)（3）每套房屋的應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e（4）每套房屋的建筑面積。

（4）每套房屋的建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=100㎡+20.8㎡=120.8㎡（1）已知該棟房屋的建筑面積之和=1450㎡該棟房屋的套內(nèi)建筑面積之和=100╳2╳6=1200㎡故該棟房屋的公用建筑面積=1450㎡-1200㎡=250㎡（2）公用建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)=整棟房屋的公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和=250㎡/1200㎡=0.208（3）每套房屋應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=100㎡╳0.208=20.8㎡城市基礎(chǔ)設(shè)施——給排水、能源（供電、熱、氣）、郵政通訊、道路交通、環(huán)境、土地平整“五通一平、七通一平”城市公共配套設(shè)施——醫(yī)院衛(wèi)生、教育、文化、商業(yè)、娛樂(lè)《國(guó)有土地使用權(quán)證》

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程