房地產(chǎn)經(jīng)營管理課程課件

房地產(chǎn)經(jīng)營管理（48學時）課程結構基礎知識房地產(chǎn)營銷房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)稅收參考書目《中國房地產(chǎn)報》（每周一、三、五）《武漢晨報》（周四樓市?？堕L江日報》（周五房地產(chǎn)?？┲袊康禺a(chǎn)估價師職業(yè)資格考試教材（一套5本）《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》機械工業(yè)出版社《房地產(chǎn)經(jīng)濟》中國物價出版社中國知名房地產(chǎn)企業(yè)2004中國房地產(chǎn)行業(yè)領導品牌：中海地產(chǎn)

萬科集團2004十大最具價值房地產(chǎn)公司品牌：

復地

綠城

金地

大華

萬通

陽光100

新世界

北京城建

沿海

金融街中國知名房地產(chǎn)企業(yè)家王石

馮侖

任志強宋衛(wèi)平

潘石屹

孟曉蘇

第一章基礎知識（一）房地產(chǎn)房產(chǎn)地產(chǎn)房屋土地定義分類定義分類房地產(chǎn)業(yè)：開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務房地產(chǎn)，城市(城鎮(zhèn))房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。又稱“不動產(chǎn)”（realestate）。從物質存在形態(tài)的角度看，房地產(chǎn)是指土地、房屋及固著于土地、房屋上不可分離的部分，如水電、衛(wèi)生、通風、電梯等設施和物質；從經(jīng)濟學的角度看，房地產(chǎn)是指一種財產(chǎn)；從法律的角度看，房地產(chǎn)是指寓含于土地、房屋實體中的各種經(jīng)濟利益以及由此而形成的各種權利，如所有權、使用權、租賃權、抵押權等。是社會政治、經(jīng)濟、文化生活重要的物質基礎和載體，是重要的生產(chǎn)要素和生活必需的消費品。房地產(chǎn)定義

房產(chǎn)——

指房屋財產(chǎn)，即具有一定價值和實用價值，在法律上有明確權屬關系的房屋，如住宅、商業(yè)、辦公、娛樂等的用房。房屋財產(chǎn)按不同的劃分標準可分為商品房和非商品房、住宅和非住宅等。

房產(chǎn)定義2、土地分類生地：是指未進行征地補償?shù)男聟^(qū)土地。毛地：是指未經(jīng)拆遷安置補償?shù)呐f城區(qū)土地。熟地：是指已經(jīng)具備“七通一平”“五通一平”或“三通一平”建設條件的土地。用途開發(fā)程度（土地一級開發(fā)）工業(yè)用地商業(yè)用地綠化用地特殊用房倉儲用房居住用地交通用地市政公共設施用地1、土地所有權中國城市土地所有權屬于國家（國有土地）

農(nóng)村、城郊除法規(guī)外屬于集體（集體土地）征地費用征地1、土地征用補償費2、勞動力安置補償費3、地上附著物及青苗補償費2、土地使用權（1）土地使用權定義（2）取得方式行政劃撥（有限定）出讓轉讓（3）使用年限協(xié)議掛牌招標拍賣買賣贈與交換土地一級市場土地二級市場70年居住用地50年工業(yè)、文、體、醫(yī)、綜合用地40年商業(yè)、旅游、娛樂用地土地使用權出讓指國家將一定年限內(nèi)的國有土地使用權出讓給土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用權出讓金的行為。通過出讓方式獲得土地使用權是建立在有償有期限的基礎上的，該土地使用權可以在法律規(guī)定的范圍內(nèi)轉讓、出租或抵押，其合法權益受國家法律保護。土地使用權轉讓

指土地使用權出讓后，土地使用權受讓人將土地使用權轉移的行為，包括出售、交換和贈與等。

土地使用年限

指土地使用權受讓人在出讓地塊上享有土地使用權的總年期。按國家有關法律規(guī)定，各類用地的最高出讓年限為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合用地50年。土地一級市場

是指土地使用權的出讓市場。是國家以所有者身份向建設用地單位或土地經(jīng)營單位有償、有期限地出讓土地使用權，并收取土地出讓金的土地經(jīng)營市場。包括土地征購市場（具有一定的強制性）、土地出讓市場和土地租賃市場。土地二級市場就是土地使用權轉讓市場，是土地使用者和土地經(jīng)營單位有償轉讓土地使用權給其他單位的市場。3、土地抵押權抵押權

是指債務人或第三人提供一定的財產(chǎn)作債務履行的擔保，當債務人不履行債務時，債權人有權依照法律規(guī)定以抵押物折價或者以變賣抵押物的價款優(yōu)先得到償還的權利。土地抵押權

是一種擔保物權，是抵押人以其合法的土地以不轉移占有的方式，向抵押權人提供債務履行的擔保，當債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的不動產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。在我國，特指土地使用權抵押。

5、土地租賃權是指土地所有者或非土地所有者依法作為土地出租人將土地使用權隨同地上或地下建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，并依法向承租人收取租金的權利。

（三）房屋相關權利房產(chǎn)所有權——占有、使用、收益、處分（個人可享有）房產(chǎn)抵押權房產(chǎn)典當權房產(chǎn)租賃權房產(chǎn)贈與權房產(chǎn)繼承權公積金抵押貸款

繳存住房公積金的購房者向建設銀行申請公積金貸款，并將所購房屋向貸款銀行抵押的行為。

樓宇按揭

又稱＂供樓＂。指由銀行、房地產(chǎn)開發(fā)公司和購樓者三方共同參加的買賣樓宇融資業(yè)務活動，實際上是為幫助售樓者和購樓者完成樓宇買賣而由銀行提供房屋抵押貸款的融資業(yè)務活動。其主要內(nèi)容是房地產(chǎn)開發(fā)公司為盡早取得售樓價款，向房地產(chǎn)市場推出樓花（樓宇期貸）或現(xiàn)樓，購樓者向房地產(chǎn)開發(fā)公司訂購樓花或現(xiàn)樓，交付一定比例的首期購樓款，然后向銀行申請購樓貸款，交清購樓余款，經(jīng)公證、產(chǎn)權抵押登記將物業(yè)權益轉移給銀行作抵押，購樓者定期向銀行還本付息?！》可虡I(yè)銀行貸款——住房公積金貸款七成二十年按揭？月供？按揭開發(fā)商銀行購房者1定房（合同），交首付申請貸款2核準3發(fā)放貸款45

交房按月還貸6借款人及配偶戶口簿/暫住證原件（非武漢市居民提供暫住證）；借款人及配偶經(jīng)濟收入證明；

首期款收據(jù)原件；借款人及配偶公積金繳交情況證明（僅限辦理公積金貸款人士提供）；資料：辦理按揭手續(xù)時需提供的借款人及配偶身份證原件；銀行要求的其他資料：如定期存折、股票對帳單、其它房產(chǎn)證明等?；橐鰻顩r證明原件（已婚人士提供結婚證，未婚、離異、喪偶人士出具民政部門、居委會或所在單位開具的現(xiàn)單身證明）；房產(chǎn)典當權是指房產(chǎn)產(chǎn)權人以其房產(chǎn)作為抵押標的物，依法獲得典價款的一種借貸權利?！褂谩D典—出租—轉讓典當權—以典當權作抵押標的物典期內(nèi)的權利產(chǎn)權人承典人出典（房屋）典價款典期內(nèi)的權利只付本金不付利息（四）主要技術經(jīng)濟指標居住區(qū)總用地建筑密度容積率綠化率住宅間距住宅的三維空間——進深、開間、層高建筑面積居住區(qū)總用地：居住區(qū)范圍內(nèi)的總用地面積。道路用地綠化用地公共建筑用地居住用地住宅小區(qū)：可分為居住區(qū)、居住小區(qū)和居住組團三種規(guī)模。居住區(qū)住戶10000-15000戶居住小區(qū)住戶2000-4000戶、人口7000-15000人居住組團住戶300-700戶、人口1000-3000人居住區(qū)居住小區(qū)居住組團10000戶15000戶住宅間距=相鄰居住建筑間的距離住宅間距系數(shù)=樓間距離與遮擋建筑線高度的比值

建筑密度=建筑基底面積建筑用地面積綠化率=綠地面積建設用地面積容積率=建筑面積建筑用地面積建設用地面積=道路面積+綠地面積+建筑物所占面積+運動場地建筑密度容積率綠化率住宅<28%1.5-2.2辦公、商業(yè)<30%1.8-2.5>30%工廠<40%0.5-1.2>30%新區(qū)>35%舊區(qū)>25%住宅的層高和凈高

住宅的高度可以用“米”或“層”來計算，每一層的高度稱為層高。具體地說，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸?！蹲≌ㄖ?shù)協(xié)調(diào)標準》（GBI100-87）中規(guī)定，住宅的層高采用下列參數(shù)：2.6米、2.7米、2.8米。墻體面積建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公建面積共用墻非共用墻+=套內(nèi)建筑面積套內(nèi)使用面積墻體面積陽臺面積++=樓梯間、電梯井、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室及其他功能上為整幢建筑服務的公共用房和管理用房。作獨立使用空間出售或出租的地下室、車棚；人防工程；不應計入公建面積。<<>《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》《住宅建筑設計規(guī)范》GBJ96-86建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽臺面積公用建筑面積的分攤系數(shù)*套內(nèi)建筑面積公用建筑面積的分攤系數(shù)=整棟公建面積之和各套套內(nèi)建筑面積之和例：現(xiàn)有一棟6層的商品房，一梯兩戶，每戶套內(nèi)建筑面積均為100平米，整棟房屋建筑面積之和為1450平米，請計算出:（1）該棟房屋的公用建筑面積（2）公用建筑分攤系數(shù)（3）每套房屋的應分攤的公用建筑面積（4）每套房屋的建筑面積。

（4）每套房屋的建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積=100㎡+20.8㎡=120.8㎡（1）已知該棟房屋的建筑面積之和=1450㎡該棟房屋的套內(nèi)建筑面積之和=100╳2╳6=1200㎡故該棟房屋的公用建筑面積=1450㎡-1200㎡=250㎡（2）公用建筑面積的分攤系數(shù)=整棟房屋的公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和=250㎡/1200㎡=0.208（3）每套房屋應分攤的公用建筑面積=100㎡╳0.208=20.8㎡城市基礎設施——給排水、能源（供電、熱、氣）、郵政通訊、道路交通、環(huán)境、土地平整“五通一平、七通一平”城市公共配套設施——醫(yī)院衛(wèi)生、教育、文化、商業(yè)、娛樂《國有土地使用權證》

《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》《建設工程