住宅戶型設(shè)計(jì)敏感點(diǎn)

住宅戶型設(shè)計(jì)敏感點(diǎn)住宅戶型設(shè)計(jì)敏感點(diǎn)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展，購房者也日益成熟，對(duì)住宅戶型的要求也越來越高，這就需要我們根據(jù)客戶的要求來進(jìn)行設(shè)計(jì)，開發(fā)出市場(chǎng)能夠接受、又經(jīng)得起時(shí)間檢驗(yàn)的戶型?？蛻舻囊笫菓粜驮O(shè)計(jì)的客戶敏感點(diǎn)，需要從營銷角度分析產(chǎn)品，從功能性、舒適性和經(jīng)濟(jì)性等多個(gè)維度來滿足。換句話說，只有根據(jù)客戶敏感點(diǎn)做出的戶型設(shè)計(jì)，才能符合市場(chǎng)需求。那么，究竟現(xiàn)在客戶的敏感點(diǎn)是什么？我們?cè)撛鯓幼鰬粜驮O(shè)計(jì)呢？今天，我主要想和大家分享，如何更好地把握戶型各功能空間和整體兩大客戶敏感點(diǎn)，以及如何界定哪些戶型更好賣。017個(gè)常見功能空間的客戶敏感點(diǎn)我們常見的戶型功能空間，主要包括玄關(guān)、客廳、餐廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)七個(gè)區(qū)域。自從近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入改善時(shí)代后，每個(gè)區(qū)域的客戶敏感點(diǎn)都變得更加突出。1、玄關(guān)玄關(guān)是房屋入口的一個(gè)過渡區(qū)域。設(shè)置玄關(guān)的目的是為了保護(hù)房屋的私密性，避免一進(jìn)門就對(duì)整個(gè)房屋一覽無余，玄關(guān)也是方便客人脫衣、換鞋的地方，因此戶型是否有玄關(guān)也成為營銷中的客戶敏感點(diǎn)之一。2、客廳客廳是家人日常起居的公共場(chǎng)所，設(shè)計(jì)必須寬敞、明亮，要有較好的朝向和觀景視野。客廳要有一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的空間，這個(gè)相對(duì)獨(dú)立的空間是相對(duì)餐廳而言的，即最好不要和餐廳共用一個(gè)空間，從而形成“模糊雙廳”，不利于家人的休閑、團(tuán)聚。從客廳的開門要少，避免不必要的交通穿越所干擾?？蛷d的面積要合理，一般客廳面積不小于18平米，大戶型不小于20平米，這樣可以輕松地放置必要的家具和設(shè)備?？蛷d盡可能與景觀陽臺(tái)相連，視野更開闊,有更好的景觀?？蛷d的開間要合理，一般不少于3.6米左右，舒適的客廳開間在4.0米左右，這種舒適型的客廳一邊擺放沙發(fā)，一邊擺放電視，是一種兩邊都靠墻的布置格局，中間留出了一個(gè)空間，但最大不要超過4.5米，超過這個(gè)開間，看電視的距離就會(huì)顯得有點(diǎn)遠(yuǎn)，不僅浪費(fèi)了面寬，而且舒適性反而降低了?？蛷d不能是狹長的，寬深比也要合理，一般控制在小于1:2,便于合理利用空間?？蛷d中至少有一個(gè)墻面的長度要大于3.0米，以便作為電視背景墻，如果沒有擺放電視機(jī)的背景墻，整個(gè)客廳就顯得比較局促，缺乏舒適感。3、餐廳餐廳和客廳應(yīng)有明顯分區(qū)或者餐廳“獨(dú)自占角”，即餐廳要在兩面墻夾一個(gè)角的位置，有獨(dú)自的一個(gè)區(qū)域，最好不要和客廳混用。餐廳與廚房的位置最好鄰近，可以避免因距離過遠(yuǎn)而耗費(fèi)過多的來回路程和置餐時(shí)間。餐廳要是明間，有獨(dú)立開窗。餐廳的凈寬度不宜小于2.4米。餐廳面積最好不少于9平米，

一個(gè)設(shè)計(jì)高明的餐廳可以使空間產(chǎn)生一種輕松愉悅的氣氛，能使人心情放松，而有助于家庭和諧。4、臥室臥室承擔(dān)著人一生當(dāng)中三分之一生命的睡眠時(shí)間，因此設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該特別重視臥室的安定性與隱密性，必須仔細(xì)考慮其朝向以及溫暖和光線的適宜度；臥室形狀不宜狹長，臥室的長寬比最適宜2：1。=1主臥室的面積要合理，一般要在16平米左右，雙人床、床頭柜、衣櫥的擺放才不顯局促，而大戶型的主臥室面積要在20平米左右，并且應(yīng)帶獨(dú)立的主人衛(wèi)生間或步入式衣帽間.主臥室開間一般不少于3.0米，而大戶型的主臥室開間最好不少于3.6米；有的主臥室還帶一個(gè)景觀陽臺(tái)，增加了不少生活情趣。=1次臥室面積一般不小于12平米，用于老人居住的次臥室，宜設(shè)在光照最好的南或東南向，因老人在家中的時(shí)間最長，光照是老人家健康最好的因素，給老人光照時(shí)間長的房間，特別是冬季，對(duì)老人的健康是很適宜的。兒童房面積一般不小于10平米，兒童房在清晨時(shí)能暴露于陽光中是最理想的，因此最好是位于東或東南面，能促進(jìn)孩子的成長。5、廚房廚房面積一般不小于4平米，且占戶型套內(nèi)建筑面積比例不小于5%。廚房?jī)魧挾炔粦?yīng)小于1.8米，且應(yīng)獨(dú)立開窗，或宜帶一個(gè)工作陽臺(tái)，同時(shí)可以提高廚房的通風(fēng)和采光。廚房操作面長度應(yīng)不小于2.7米，可以將灶臺(tái)布置成1型或U型，而L型或U型的操作臺(tái)比單面布置的灶臺(tái)，減少很多勞動(dòng)強(qiáng)度，只要小幅轉(zhuǎn)身就可自如地享受輕松而高效的烹飪過程，提高了家務(wù)勞動(dòng)的樂趣。6、衛(wèi)生間衛(wèi)生間在家庭居室中占有重要的地位，應(yīng)該營造出一種潔凈、明亮、安靜的環(huán)境氛圍，并且獨(dú)立開窗。衛(wèi)生間應(yīng)盡可能隱蔽。為了使洗漱與沖洗對(duì)家人的影響減至最小，衛(wèi)生間盡可能干濕分區(qū)。如果是帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不得小于1.6米，如果是淋浴則凈寬度不得小于1.2米。單衛(wèi)生間面積不小于4.0平米，雙衛(wèi)生間總面積不小于7.0平米，三個(gè)衛(wèi)生間總面積不小于9.0平米。7、陽臺(tái)每個(gè)戶型必須有陽臺(tái)，可以給予高層的居住者一個(gè)戶外活動(dòng)的空間和晾曬衣物的場(chǎng)所，一般景觀陽臺(tái)進(jìn)深不小于1.5米，生活陽臺(tái)進(jìn)深不小于1.2米。02舒適、經(jīng)濟(jì)、風(fēng)水好3大角度把握戶型整體敏感點(diǎn)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)這么激烈，想要從眾多產(chǎn)品中脫穎而出，在做好戶型功能性設(shè)計(jì)的基

礎(chǔ)上，我們還需要從舒適性、經(jīng)濟(jì)性、合理的居家“風(fēng)水”布局等戶型整體層面來發(fā)力。一、大面寬、短進(jìn)深，戶型整體舒適性很重要liiJl=J首先，戶型設(shè)計(jì)必須方正實(shí)用，室內(nèi)交通聯(lián)系部分的面積要盡量減少。各功能空間既有相互較好的聯(lián)系，又有相對(duì)的獨(dú)立性。liiJl=J其次，功能分區(qū)要明確，即動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)、衛(wèi)浴分區(qū)。朝向最好朝南，使各主要房間保證一定的有效日照時(shí)間。采光良好，通風(fēng)順暢，保證每個(gè)房間都能直接對(duì)外開窗無暗房，最好是“南北通”，既要有南向的開窗，又要有北向的開窗。I三」liiJ面寬是指戶型東西兩端的距離，朝南的房間數(shù)量越多，也就是面寬數(shù)越多，面寬就比較大，“大面寬，短進(jìn)深”，這樣有利于采光和通風(fēng)，I三」liiJ各功能空間要有私密性，兩戶之間的窗戶、陽臺(tái)和衛(wèi)生間不能形成對(duì)視。再次，窗戶采光口面積與地面面積比例（即“窗地比”）不應(yīng)小于1：7,這樣采光和通風(fēng)才比較好（有的也用“窗墻比”，道理類似，這里不贅述）。為了不影響家人的休息，大戶型可以帶一個(gè)單獨(dú)的小書房。室內(nèi)步入式儲(chǔ)藏間的使用面積一般不小于3平米。豪華戶型還可以帶一個(gè)工人房，工人房面積不少于4平米，且應(yīng)帶單獨(dú)的衛(wèi)生間。二、不含贈(zèng)送面積的實(shí)用率應(yīng)達(dá)到78%以上，這些戶型整體的經(jīng)濟(jì)性直接影響銷售一般來說，房屋的層高一般為2.8米，有利于保溫和節(jié)能，但產(chǎn)品定位較高的豪華戶型層高應(yīng)不小于3.0米。不含贈(zèng)送面積的實(shí)用率應(yīng)達(dá)到78%以上，目前相當(dāng)一部分戶型由于地價(jià)高企，而不得不采用“高贈(zèng)送”來提高產(chǎn)品的溢價(jià)，使得眾多戶型的實(shí)際使用面積大幅提高，有的贈(zèng)送率高達(dá)100%，甚至更高。

I=j

w但是，如果“梯戶比”（即一個(gè)單元的電梯數(shù)量與每層樓住戶數(shù)的比例）比較少的戶型實(shí)用率會(huì)降低，比如“一梯兩戶”的實(shí)用率只能達(dá)到75%，因?yàn)槊繉又挥袃蓱?，公共面積的分?jǐn)偩捅容^多，不過雖然經(jīng)濟(jì)性降低了，但是一梯兩戶的舒適度大幅提高了。I=j

w三、居家風(fēng)水應(yīng)當(dāng)持客觀的態(tài)度，取其精華，古為今用。從營銷的角度而言，在銷售人員接觸的購房者當(dāng)中，有相當(dāng)一部分是非常重視家居風(fēng)水的，尤其是在廣東、香港等南方的城市。所謂居家風(fēng)水是人們長期居住在風(fēng)水禁忌之中，對(duì)人的心理產(chǎn)生的障礙和負(fù)面的心理暗示，久而久之影響了人們的情緒和生活，但只是短暫居住在有風(fēng)水禁忌的房子里，對(duì)人是不會(huì)有太大影響的。實(shí)踐證明，中國傳統(tǒng)的建筑風(fēng)水學(xué)說經(jīng)過幾千年的流傳下來，帶有樸素的唯物主義的哲學(xué)觀，是有一定的科學(xué)道理的。比如，相鄰兩家的入戶門不要開得太近，以免開門相互干擾?？蛷d或臥室內(nèi)的尖銳墻角（俗稱“角沖”），會(huì)給人帶來負(fù)面的心理暗示，不利于情緒的調(diào)整。比如，入戶大門正對(duì)臥室大門（門對(duì)門俗稱“門沖”），是不利于生活私密性的保護(hù)。入戶大門正對(duì)洗手間不衛(wèi)生、入戶大門正對(duì)電梯門不安全。衛(wèi)生間不能在客廳開門，盡可能隱蔽，有利于個(gè)人的私密性。再比如，廚房不能放在戶型中央（俗稱“火燒心”），是因?yàn)橐坏┦Щ?，火源在房屋中央很容易漫延至其他正房，?jīng)濟(jì)損失大且不利于消防滅火。沙發(fā)不靠落地玻璃門窗擺放（俗稱“沒靠山”），實(shí)際上是靠著玻璃坐不踏實(shí)，總擔(dān)心會(huì)有跌落的可能等等。以上這些都應(yīng)該在戶型設(shè)計(jì)中盡量避免。有些人一聽“風(fēng)水”二字就認(rèn)為是迷信，是糟粕，其實(shí)未必，對(duì)建筑居家風(fēng)水，我們應(yīng)當(dāng)持客觀的態(tài)度，取其精華，古為今用。03

照表打分，85分以上的都是滿足營銷要求的戶型我們將上述各項(xiàng)戶型的客戶敏感點(diǎn)進(jìn)行大量的成交客戶訪談和競(jìng)品案例分析，然后對(duì)每個(gè)客戶敏感點(diǎn)的重要性進(jìn)行排序：等級(jí)

排序戶型設(shè)計(jì)的客戶敏感點(diǎn)等級(jí)

排序戶型設(shè)計(jì)的客戶敏感點(diǎn)朝向、戶型方正、戶型面寬數(shù)、通風(fēng)采光、實(shí)用率、客廳面積大小、客廳開間尺寸、餐廳面積大小、主臥室面積大小笈筮。II級(jí)liiJ戶型南北通、動(dòng)靜分區(qū)、無對(duì)視、室內(nèi)交通聯(lián)系面積合理、有玄關(guān)/入戶花園、客廳開門少、客廳帶觀景陽臺(tái)、客廳相對(duì)獨(dú)立、客廳電視背景墻長度、餐廳獨(dú)自占角、餐廳獨(dú)立開窗、餐廳的凈寬度、主臥室開間、主臥帶獨(dú)立衛(wèi)生間、兒童房面積、次臥室面積、廚房面積、廚房鄰近餐廳、廚房帶工作陽臺(tái)、L型或U型II級(jí)liiJ以及一部分典型居家風(fēng)水禁忌等等。III級(jí)III級(jí)主人房帶衣帽間、廚房?jī)魧?、廚房操作面長度、衛(wèi)生間凈寬、生活陽臺(tái)進(jìn)深、有步入式儲(chǔ)藏間、有獨(dú)立書房、有工人房、工人房帶獨(dú)立衛(wèi)生間等等。戶型的客戶敏感點(diǎn)的重要性排序

通過上述對(duì)客戶敏感點(diǎn)重要性的排序，我們就可以對(duì)各客戶敏感點(diǎn)進(jìn)行賦值，重要性排序等級(jí)高的分值就高，反之，則分值低。戶型功能的客戶敏感點(diǎn)排序低玄關(guān)衛(wèi)生間生活陽臺(tái)工作陽臺(tái)主臥由此形成一個(gè)戶型評(píng)價(jià)體系一一《戶型的客戶敏感點(diǎn)定性評(píng)分表（一）》和《戶型的客戶敏I=j

w感點(diǎn)量化評(píng)分表（二）》，這樣就可以對(duì)所購買的戶型進(jìn)行系統(tǒng)、科學(xué)、客觀的評(píng)價(jià)。戶型功能的客戶敏感點(diǎn)排序低玄關(guān)衛(wèi)生間生活陽臺(tái)工作陽臺(tái)主臥I=j

w《戶型的客戶敏感點(diǎn)定性評(píng)分表（一）》

評(píng)分說明：滿足要求的給“滿分”，不滿足要求的給“0分”。

《戶型的客戶敏感點(diǎn)量化評(píng)分表（二）》l=j評(píng)分說明:《戶型的客戶敏感點(diǎn)量化評(píng)分表（二）》l=j評(píng)分說明:1、本表“戶型類型”中的“大戶型”是面積在110就以上（含110就）的戶型；“中戶型”是面積在80就以上（含80就）至110隊(duì)^的戶型；“小戶型”是面積在80就以下的戶型，戶型面積均為實(shí)際的使用面積，“高贈(zèng)送”戶型應(yīng)包括贈(zèng)送面積在內(nèi)。2、滿足標(biāo)準(zhǔn)的給“滿分”，不滿足標(biāo)準(zhǔn)的給“0分”。3、附加參數(shù)是“并且”關(guān)系，必須同時(shí)滿足條件才給分，否則給“0分”。需要指出的是，在戶型設(shè)計(jì)的過程中要滿足所有的客戶敏感點(diǎn)其實(shí)是不可能的。往往是“摁住了葫蘆起了瓢”，滿足了一個(gè)客戶敏感點(diǎn)，卻影響到另一個(gè)客戶敏感點(diǎn)，原因是有些客戶敏感點(diǎn)之間是相互制約的。有些客戶敏感點(diǎn)受到項(xiàng)目規(guī)劃條件的限制，有些客戶敏感點(diǎn)受限當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)規(guī)范的強(qiáng)制性要求等等，所有這些限制和約束使得戶型設(shè)計(jì)時(shí)無法做到滿足每一個(gè)客戶敏感點(diǎn)的要求。

liiJ例如，在有的戶型設(shè)計(jì)中會(huì)有一個(gè)次臥室放在入戶門側(cè)邊，然后再到客廳，這樣就很難做到戶型的“動(dòng)靜分區(qū)”，這時(shí)往往把這間臥室歸為工人房，通過營銷包裝推出“主仆分區(qū)”的概念，來弱化動(dòng)靜不分區(qū)的影響。liiJ滿足各項(xiàng)客戶敏感點(diǎn)的要求是營銷和設(shè)計(jì)共同追求的目標(biāo)，然而，現(xiàn)實(shí)中還存在諸多的技術(shù)約束條件，使得無法全部滿足客戶敏感點(diǎn)要求。因此，這不僅僅是設(shè)計(jì)上的技術(shù)問題，有時(shí)還需要營銷在理念上的突破。正因?yàn)椴豢赡馨俜种俚貪M足所有的客戶敏感點(diǎn)，實(shí)踐中只要兩張表的總評(píng)分獲得85分以上的戶型就可以認(rèn)為是滿足營銷要求的戶型。liiJ因?yàn)椋瑑蓮堅(jiān)u分表的內(nèi)容基本上涵蓋了戶型所有的客戶敏感點(diǎn)，同時(shí)評(píng)分表的分值是依據(jù)戶型的客戶敏感程度的重要性排序而賦予不同的分值。通過這樣一個(gè)比較科學(xué)系統(tǒng)的評(píng)價(jià)體系進(jìn)行評(píng)價(jià)的戶型是符合市場(chǎng)需求的，也是經(jīng)得起時(shí)間檢驗(yàn)的。下面舉正、反兩個(gè)戶型設(shè)計(jì)案例進(jìn)行驗(yàn)證。

liiJ【案例1】27D0Z4501550g390031004100，gz8■T【戶型點(diǎn)評(píng)】該戶型設(shè)計(jì)是滿足營銷要求的，基本可行，27D0Z4501550g390031004100，gz8■T1、利用現(xiàn)有空間，主臥室可以增加一個(gè)衣帽間。

2、公共衛(wèi)生間在現(xiàn)有尺寸不變的前提下,可以設(shè)計(jì)成干濕分區(qū)。=i3、還需再適當(dāng)增加一點(diǎn)兒童房的開間尺寸,可以從餐廳的開間調(diào)劑一點(diǎn)尺寸出來。=i【案例2】808#戶型F壬建筑面積

濘70.06小戶型實(shí)用率75.