房屋買賣協(xié)議效力2023新

第17頁(yè)共17頁(yè)房屋買賣協(xié)議效力2023新近?年來(lái)，隨著?我國(guó)房地產(chǎn)?業(yè)的不斷發(fā)?展，現(xiàn)行居?民住房由福?利分房政策?變?yōu)樨泿呕?、商品化的?住房政策，?公民間買賣?私房的現(xiàn)象?也將日益增?多。因此，?以法律手段?規(guī)范、管理?房屋買賣當(dāng)?事人的行為?，確保房屋?買賣的公平?、公正、合?法的進(jìn)行，?已成為民事?法律研究的?重要課題之?一。在此，?依現(xiàn)行有關(guān)?法律和法規(guī)?就房屋買賣?協(xié)議效力談?談?wù)J識(shí)。?一、房屋買?賣合同效力?認(rèn)定的法律?根據(jù)房屋?買賣合同屬?民事買賣合?同的范疇，?其性質(zhì)為民?事法律行為?，認(rèn)定效力?的目的在于?解決是否受?法律保護(hù)的?問(wèn)題，其社?會(huì)效益是維?護(hù)交易的安?全和信譽(yù)。?目前，房屋?買賣合同效?力認(rèn)定的根?據(jù)主要是_?__發(fā)布的?《城市私房?管理?xiàng)l例》?和我國(guó)立法?機(jī)關(guān)頒布的?《民法通則?》。其一、?房屋買賣合?同的形式要?件問(wèn)題，亦?即買賣房屋?協(xié)議是口頭?或書(shū)面均可?，還是必須?采用書(shū)面形?式。根據(jù)《?條例》第_?__條第（?二）項(xiàng)規(guī)定?，購(gòu)買房屋?辦理過(guò)戶登?記時(shí)，“須?提交房屋所?有權(quán)證、買?賣合同和契?證”。顯然?，買賣房屋?協(xié)議是以書(shū)?面合同為其?成立的要件?。要求書(shū)面?形式的要件?關(guān)鍵是要認(rèn)?定房屋買賣?合同是諾成?性合同，而?非實(shí)踐性合?同。只要買?賣房屋合同?當(dāng)事人以書(shū)?面形式訂立?合同即為合?同成立并是?有效的條件?之一，不允?許當(dāng)事人一?方隨意翻悔?。這一規(guī)定?為當(dāng)事人因?房?jī)r(jià)過(guò)高或?過(guò)低等不合?理、不合法?原因毀約起?到了有效的?防范作用。?其二、房屋?買賣合同有?效成立的實(shí)?質(zhì)法律依據(jù)?問(wèn)題，亦即?一項(xiàng)合法、?有效房屋買?賣民事法律?行為成立須?同時(shí)具備的?條件。根據(jù)?《民法通則?》第___?條之規(guī)定為?：第一、?行為人具有?相應(yīng)的民事?行為能力；?第二、意思?表示真實(shí)；?第三、不違?___律和?社會(huì)公共利?益。由此可?見(jiàn)，一項(xiàng)具?體的房屋買?賣合同只要?符合上述形?式要件和實(shí)?質(zhì)要件就在?特定當(dāng)事人?之間產(chǎn)生了?不可撤銷的?特定權(quán)利和?義務(wù)關(guān)系，?任何一方不?得隨意翻悔?，若不履行?便會(huì)產(chǎn)生法?律的后果（?或按違約制?裁或按繼續(xù)?強(qiáng)制履行處?理）。二?、淺談房屋?買賣存在的?幾種類型?1、關(guān)于農(nóng)?村房屋買賣?協(xié)議效力?近年，農(nóng)村?的房地產(chǎn)市?場(chǎng)逐漸活躍?，農(nóng)民往往?將其在宅基?地上所建房?屋或者出租?、或者售與?他人。購(gòu)買?者中有的是?本村或外村?村民，有的?是外來(lái)打工?者，還有的?則是城鎮(zhèn)非?農(nóng)業(yè)戶口居?民，在類似?的房屋買賣?中產(chǎn)生的糾?紛也較多。?該類案件訴?至法院后，?涉及的首要?問(wèn)題即是：?合同是否有?效。一種意?見(jiàn)認(rèn)為，如?果購(gòu)房者能?取得宅基地?使用權(quán)，買?賣合同不存?在其他違法?行為，則應(yīng)?認(rèn)定合同有?效。另一種?意見(jiàn)認(rèn)為，?村民對(duì)宅基?地只享有使?用權(quán)，而無(wú)?處分的權(quán)利?，而出售住?房的行為，?實(shí)際上已處?分了宅基地?使用權(quán)，故?合同應(yīng)認(rèn)定?無(wú)效。更為?嚴(yán)格。如果?將這些規(guī)定?適用于售房?行為，購(gòu)房?者的資格待?定，村民出?售房屋將難?上加難。?通過(guò)前述提?到的法律、?法規(guī)規(guī)定，?不難看出，?國(guó)家對(duì)宅基?地申請(qǐng)是嚴(yán)?格控制的，?而上述規(guī)定?并不涉及村?民已按規(guī)定?申請(qǐng)到宅基?地并按審批?手續(xù)建造房?屋，但關(guān)系?到在出售房?屋問(wèn)題上發(fā)?生爭(zhēng)議如何?認(rèn)定?？创?這一問(wèn)題，?究其實(shí)質(zhì)是?如何認(rèn)定宅?基地的權(quán)利?性質(zhì)，以及?宅基地上的?權(quán)利與地上?建筑物的權(quán)?利關(guān)系。?我國(guó)土地所?有權(quán)的主體?分為國(guó)家和?___兩種?。宅基地所?有權(quán)屬農(nóng)村?___經(jīng)濟(jì)?___所有?，其使用權(quán)?由___按?法律規(guī)定的?條件和程序?劃撥給村民?使用。作為?宅基地使用?權(quán)人，有權(quán)?在取得的土?地上享有占?有、使用的?權(quán)利，可以?在該土地上?建造住房以?及其他附著?物。作為使?用權(quán)人無(wú)權(quán)?單獨(dú)轉(zhuǎn)讓宅?基地，但如?果使用權(quán)人?在宅基地上?已建造了房?屋，房屋的?所有權(quán)的完?整權(quán)能屬于?宅基地使用?權(quán)人。此時(shí)?，房屋的所?有權(quán)與土地?的所有權(quán)分?屬不同的權(quán)?利主體，雙?方在權(quán)利行?使方面必然?相互牽制。?而房屋與土?地緊密結(jié)合?的特點(diǎn)決定?了二者必有?一方要妥協(xié)?，或者房隨?地走或者地?隨房走。?如果只能允?許房隨地走?，那么村民?因不享有土?地的所有權(quán)?將影響其房?屋的所有權(quán)?的行使。他?只能對(duì)其建?筑物或其他?附著物享有?占有、使用?、收益的權(quán)?利，而無(wú)從?行使最重要?的處分的權(quán)?能。如果宅?基地使用權(quán)?人欲走出農(nóng)?村、到處面?的世界開(kāi)創(chuàng)?一番事業(yè)，?其宅基地上?的合法建筑?只能通過(guò)出?租來(lái)發(fā)揮物?的效用。無(wú)?疑，這使其?權(quán)利的行使?很不充分。?如果允許地?隨房走，即?村民有權(quán)出?售住房，村?民對(duì)房屋所?有權(quán)的行使?將不存在任?何障礙，那?么此舉是否?有礙___?經(jīng)濟(jì)___?對(duì)土地享有?的所有權(quán)呢?？筆者認(rèn)為?，并不影響?。宅基地一?旦劃撥給村?民使用，_?__經(jīng)濟(jì)_?__對(duì)其所?有的土地實(shí)?際上并不能?行使更多的?權(quán)利。當(dāng)村?民出售房屋?時(shí)，僅僅是?宅基地的使?用權(quán)人換了?另外的主體?，村民并不?能通過(guò)出售?房屋而從中?獲得宅基地?的收益，他?只能獲得出?售建筑物的?利益。因此?，對(duì)___?經(jīng)濟(jì)___?的經(jīng)濟(jì)利益?并不存在侵?犯的問(wèn)題。?且允許農(nóng)村?房屋自由轉(zhuǎn)?讓，將使農(nóng)?村的房屋發(fā)?揮最大的效?用。物權(quán)?法草案第十?五章規(guī)定了?宅基地使用?權(quán)，從草案?規(guī)定可看出?，草案允許?農(nóng)村房屋出?售。該草案?第___條?：建造在宅?基地上的住?房所有權(quán)轉(zhuǎn)?讓的，宅基?地使用權(quán)同?時(shí)轉(zhuǎn)讓。第?___條：?建造在宅基?地上的住房?所有權(quán)抵押?的，在實(shí)現(xiàn)?該抵押權(quán)時(shí)?，宅基地使?用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)?讓。由此可?見(jiàn)，草案對(duì)?房屋所有權(quán)?與宅基地使?用權(quán)的關(guān)系?采地隨房走?。應(yīng)該說(shuō)?草案的規(guī)定?是積極、合?理并可行的?。我們可以?比較一下城?市居民的房?屋所有權(quán)與?農(nóng)村村民的?房屋所有權(quán)?。城市居民?出售擁有所?有權(quán)的住房?，法律并未?設(shè)置特別的?規(guī)定。城市?的房改房與?農(nóng)村的房屋?有一定的相?似之處，房?改房的售價(jià)?中不含土地?收益，因此?建設(shè)部規(guī)定?已售公房上?市應(yīng)當(dāng)向國(guó)?家或產(chǎn)權(quán)單?位補(bǔ)交一部?分土地收益?。國(guó)家對(duì)城?市房地產(chǎn)二?級(jí)市場(chǎng)持積?極的開(kāi)放政?策。農(nóng)村村?民享有的住?房所有權(quán)與?城市居民的?住房在所有?權(quán)的權(quán)屬方?面并無(wú)二致?，如果對(duì)村?民售房采限?制性政策，?對(duì)村民來(lái)說(shuō)?是不公平的?。為此，筆?者建議，國(guó)?家對(duì)村民售?房也可考慮?參照城市房?改房上市的?有關(guān)做法，?由___土?地所有權(quán)人?收取一定的?土地收益。?作為村民，?其無(wú)償使用?宅基地是基?于其特定的?社員身份，?通過(guò)購(gòu)房取?得他人宅基?地使用權(quán)的?人如果不具?有社員身份?，完全可以?通過(guò)向土地?的所有權(quán)人?交納一定的?費(fèi)用取得宅?基地使用權(quán)?。如果是具?有社員身份?的人，可分?為兩種情況?：其已有宅?基地且達(dá)到?國(guó)家規(guī)定的?標(biāo)準(zhǔn)，可以?購(gòu)買他人的?住房，但必?須繳納一定?的土地費(fèi)用?。如果是沒(méi)?有宅基地或?達(dá)不到規(guī)定?的標(biāo)準(zhǔn)，可?以經(jīng)過(guò)報(bào)批?后，無(wú)須繳?納一定的土?地費(fèi)用。如?此考慮與國(guó)?家的（范本?）土地政策?并不矛盾，?國(guó)家對(duì)耕地?的保護(hù)是采?取嚴(yán)格的政?策，而宅基?地與耕地性?質(zhì)不同，經(jīng)?過(guò)合法報(bào)批?，宅基地上?已建造了建?筑物或附著?物，一般不?會(huì)再恢復(fù)到?耕地性質(zhì)，?允許農(nóng)村村?民出售房屋?與國(guó)家對(duì)耕?地的保護(hù)政?策并無(wú)抵觸?。因此，對(duì)?宅基地上住?房的出售應(yīng)?當(dāng)采用放開(kāi)?的政策。關(guān)?于宅基地的?控制應(yīng)當(dāng)在?宅基地的申?請(qǐng)上從嚴(yán)把?關(guān)。“一戶?只能擁有一?處宅基地”?建議改為“?一戶只能申?請(qǐng)一處宅基?地”。總?之，筆者認(rèn)?為，村民出?售住房的合?同，如果沒(méi)?有其他違法?行為，以認(rèn)?定有效為宜?。2、關(guān)?于城鎮(zhèn)私有?房屋買賣合?同效力這?個(gè)問(wèn)題是處?理和解決房?屋買賣糾紛?首先應(yīng)當(dāng)解?決的問(wèn)題，?私有房屋買?賣是私有房?屋所有權(quán)產(chǎn)?生轉(zhuǎn)移、變?動(dòng)的重要原?因，然而房?屋是重要的?不動(dòng)產(chǎn)，房?屋的買賣與?一般動(dòng)產(chǎn)的?買賣有著不?同的要求：?1、房屋?買賣合同為?要件合同，?根據(jù)《__?_城市房地?產(chǎn)管理法》?第四十條規(guī)?定“房地產(chǎn)?轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)?簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)?讓合同”由?此可以看出?房屋買賣合?同應(yīng)以書(shū)面?形式，從而?排除了口頭?形式達(dá)成房?屋買賣合同?。2、對(duì)?房屋買賣合?同主體的限?制。根據(jù)《?城市私有房?屋管理?xiàng)l例?》規(guī)定“機(jī)?關(guān)、團(tuán)體、?___、企?業(yè)、事業(yè)單?位不得購(gòu)買?或變相購(gòu)買?城市私有房?屋，如因特?殊需要必須?購(gòu)買，須經(jīng)?縣以上人民?政府批準(zhǔn)”?。此條規(guī)定?明確了機(jī)關(guān)?、團(tuán)體、_?__、企業(yè)?、事業(yè)單位?購(gòu)買城市私?有房屋尚需?一定的程序?。私有房屋?分為農(nóng)村和?城鎮(zhèn)兩方面?，其中農(nóng)村?私有房屋的?買賣，國(guó)家?并未明確規(guī)?定需經(jīng)有關(guān)?部門批準(zhǔn)和?辦理任何手?續(xù)，但國(guó)家?對(duì)于宅基地?的轉(zhuǎn)讓是有?規(guī)定的，例?如：___?年___《?___制止?農(nóng)村建房侵?占耕地的緊?急__》中?規(guī)定：分配?給社員的宅?基地等，社?員只有使用?權(quán)，即不準(zhǔn)?出租、買賣?和擅自轉(zhuǎn)讓?，也不準(zhǔn)在?承包地、自?留地上建房?。___年?___月_?__日__?_發(fā)布的《?村鎮(zhèn)建房用?地管理?xiàng)l例?》中規(guī)定：?由于買賣房?屋轉(zhuǎn)讓宅基?地使用權(quán)的?，必需辦理?土地權(quán)屬變?更登記手續(xù)?，更換證書(shū)?。《土地管?理法》中也?規(guī)定：依法?改變土地的?所有權(quán)和使?用權(quán)的，必?需辦理土地?權(quán)屬變更登?記手續(xù)、更?換證書(shū)。這?一方面不再?多述。3?、房屋買賣?合同的效力?問(wèn)題。在司?法界對(duì)辦理?產(chǎn)權(quán)登記手?續(xù)是否為私?有房屋買賣?合同生效的?必要條件呢?？未辦理登?記手續(xù)的買?賣合同是否?就無(wú)效呢？?有兩種不同?的觀點(diǎn)：一?種觀點(diǎn)認(rèn)為?，未辦理登?記手續(xù)的應(yīng)?認(rèn)定為無(wú)效?，因?yàn)檫@違?反了有關(guān)法?律法規(guī)。筆?者贊成下面?一種觀點(diǎn)：?《___合?同法》第四?十四條規(guī)定?：依法成立?的合同，自?成立時(shí)生效?。法律、法?規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)?辦理批準(zhǔn)、?登記等手續(xù)?才生效的，?依照其規(guī)定?。由此可以?看出，合同?生效有兩種?情形：一是?須辦理批準(zhǔn)?、登記等手?續(xù)才生效，?這種批準(zhǔn)、?登記指的是?雙方當(dāng)事人?簽訂合同后?，將合同在?規(guī)定的部門?辦理批準(zhǔn)或?登記才生效?。二是合同?一經(jīng)簽訂，?合同即具有?法律效力，?合同本身無(wú)?需批準(zhǔn)或登?記。房屋買?賣合同的效?力問(wèn)題，屬?于第二種情?形，他調(diào)整?的是當(dāng)事人?之間的一種?債權(quán)債務(wù)關(guān)?系，買賣后?的產(chǎn)權(quán)登記?不是合同生?效的要求，?而是合同一?方當(dāng)事人應(yīng)?當(dāng)履行的義?務(wù)，是物權(quán)?變動(dòng)的要求?，所以，是?否辦理房屋?過(guò)戶手續(xù)，?影響的是標(biāo)?的物的所有?權(quán)是否依法?轉(zhuǎn)移，而對(duì)?買賣合同及?其效力并無(wú)?影響。另外?從《城市私?有房屋管理?條例》第六?條“……房?屋所有權(quán)轉(zhuǎn)?移或房屋現(xiàn)?狀變更時(shí)，?須到房屋所?在地房管機(jī)?關(guān)辦理所有?權(quán)轉(zhuǎn)移或房?屋現(xiàn)狀變更?登記手續(xù)”?的規(guī)定中也?可以看出，?所有權(quán)登記?手續(xù)僅是房?屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移?的必經(jīng)程序?，而不是買?賣合同的有?效條件，當(dāng)?事人未辦理?登記手續(xù)不?能認(rèn)定房屋?所有權(quán)發(fā)生?轉(zhuǎn)移，但不?能以此來(lái)認(rèn)?定買賣合同?無(wú)效；另一?方面，買賣?合同是辦理?所有權(quán)登記?的必須證件?之一，而無(wú)?效合同是不?能作為產(chǎn)權(quán)?登記證件的?。所以__?_在有關(guān)的?文件中所指?的“買賣無(wú)?效”應(yīng)當(dāng)理?解為不發(fā)生?所有權(quán)轉(zhuǎn)移?的效力，在?實(shí)踐中，如?果將登記要?件絕對(duì)化，?不區(qū)分具體?情況，則不?利于保護(hù)善?意一方當(dāng)事?人的利益，?維護(hù)交易秩?序和財(cái)產(chǎn)秩?序。3、?如何解決城?鎮(zhèn)私有房屋?中雙重買賣?糾紛中存在?的問(wèn)題某?商品房銷售?中心或公民?個(gè)人將自己?的房屋首先?銷售給了一?方，之后又?重復(fù)將該房?賣給另一方?，法律應(yīng)當(dāng)?支持哪一方?購(gòu)房戶，這?類糾紛在現(xiàn)?實(shí)生活中也?并不少見(jiàn)，?這里要具體?情況具體分?析：1、?如果先購(gòu)房?一方已進(jìn)行?了產(chǎn)權(quán)登記?，后購(gòu)房方?未予登記，?則可依法支?持前者，認(rèn)?定后者的購(gòu)?房合同有效?，由賣方承?擔(dān)違約責(zé)任?。2、如?前、后兩方?都進(jìn)行產(chǎn)權(quán)?登記，則應(yīng)?根據(jù)雙方產(chǎn)?權(quán)登記的合?法性進(jìn)行_?__或登記?先后順序來(lái)?認(rèn)定各自的?效力問(wèn)題。?3、如果?前、后兩方?均未辦理產(chǎn)?權(quán)登記，前?方的購(gòu)房合?同意思表示?真實(shí)，買賣?合同依法有?效成立，雖?未進(jìn)行登記?，但根據(jù)現(xiàn)?實(shí)中分房、?買賣房屋的?交易慣例，?交付了鑰匙?、產(chǎn)權(quán)證書(shū)?等，即購(gòu)方?就可對(duì)住房?進(jìn)行居住使?用和控制，?也并未有違?反禁止性的?法律規(guī)定，?就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定?為已經(jīng)交付?，所有權(quán)已?經(jīng)轉(zhuǎn)移。后?者的購(gòu)房合?同也應(yīng)認(rèn)定?為有效，但?由于賣方已?經(jīng)將合同約?定的標(biāo)的物?轉(zhuǎn)移給他人?，從而導(dǎo)致?合同無(wú)法履?行，賣方對(duì)?其違約行為?應(yīng)承擔(dān)違約?責(zé)任。4?、如果前者?未辦理過(guò)戶?手續(xù)，后者?卻辦理了過(guò)?戶手續(xù)，那?么就要看后?者是否具有?侵害前者債?權(quán)的惡意，?或具有與銷?售方惡意串?通的行為，?或故意采用?違法的、違?背善良風(fēng)俗?的方法侵害?前者的利益?，即所謂的?善意取得。?如具有這些?因素，也應(yīng)?認(rèn)定后者的?房屋買賣合?同和產(chǎn)權(quán)登?記有效，由?賣方承擔(dān)違?約責(zé)任。如?不具備這些?因素，則后?者的產(chǎn)權(quán)變?更登記的效?力應(yīng)當(dāng)受到?法律的維護(hù)?，即不能否?認(rèn)已通過(guò)登?記對(duì)房屋所?享有的所有?權(quán)，也只有?這樣才能確?認(rèn)并保護(hù)因?登記取得的?權(quán)利，否則?的話，產(chǎn)權(quán)?登記的公信?力難以維護(hù)?。在司法實(shí)?踐中，還有?一個(gè)問(wèn)題就?是在保護(hù)后?者對(duì)房屋的?所有權(quán)時(shí)，?會(huì)遇到一個(gè)?矛盾，即前?者可能對(duì)房?屋進(jìn)行裝修?、修繕，這?樣當(dāng)后者要?求交付房款?時(shí)，前者即?使已交付，?也不能恢復(fù)?原狀，或恢?復(fù)原狀在經(jīng)?濟(jì)利益上是?極不合理的?，如不恢復(fù)?原狀，則前?者對(duì)房屋所?作的裝修不?一定符合后?者的需要，?但在現(xiàn)實(shí)生?活中往往是?后者一定要?求前者必須?搬出，這里?我們應(yīng)當(dāng)考?慮到，前者?也是有責(zé)任?的，因?yàn)榍?者應(yīng)當(dāng)知道?在自己辦理?房屋產(chǎn)權(quán)登?記前，自己?還沒(méi)有在法?律上取得對(duì)?房屋的所有?權(quán)，在此情?況下，他冒?然對(duì)房屋進(jìn)?行裝修，則?應(yīng)承擔(dān)這種?不利的風(fēng)險(xiǎn)?后果，但又?要考慮到在?前者的購(gòu)房?合同未被確?認(rèn)無(wú)效前，?不能不說(shuō)前?者對(duì)房屋的?占有是無(wú)法?律依據(jù)，筆?者認(rèn)為，除?各方當(dāng)事人?依法請(qǐng)求返?還財(cái)產(chǎn)或支?付各種損失?及各種費(fèi)用?外，裝修、?修繕的相關(guān)?費(fèi)用前者也?應(yīng)當(dāng)有權(quán)獲?得補(bǔ)償，在?必要時(shí)前者?還可獲得搬?出房屋的搬?遷費(fèi)用。?四、如何解?決未經(jīng)權(quán)屬?登記的房屋?轉(zhuǎn)讓糾紛的?問(wèn)題在現(xiàn)?實(shí)生活中，?如a將其所?有的房屋通?過(guò)簽訂房屋?買賣合同賣?與b，并將?房屋實(shí)際交?付，但雙方?未辦理房屋?轉(zhuǎn)移登記，?b在使用一?段時(shí)間后，?又通過(guò)簽訂?房屋買賣合?同將該房屋?賣給c，并?交付給c。?上述交易活?動(dòng)中，對(duì)a?與b之間的?房屋買賣合?同的效力問(wèn)?題無(wú)什么岐?義，但bc?之間的房屋?買賣合同效?力存在如下?兩種觀點(diǎn)：?第一種觀?點(diǎn)認(rèn)為bc?之間的房屋?買賣合同應(yīng)?是無(wú)效合同?，因?yàn)楦鶕?jù)?《___城?市房地產(chǎn)管?理法》（以?下簡(jiǎn)稱《房?地產(chǎn)法》）?第___條?第（六）項(xiàng)?規(guī)定“未依?法登記領(lǐng)取?權(quán)屬證書(shū)的?房地產(chǎn)不得?轉(zhuǎn)讓?！彪m?然b與a簽?訂了房屋協(xié)?議，由于雙?方未辦理產(chǎn)?權(quán)過(guò)戶，a?仍然是該房?屋的真正所?有權(quán)人，根?據(jù)《___?合同法》第?五十一條“?無(wú)處分權(quán)處?分他人的財(cái)?產(chǎn)”以及第?五十二條第?（五）項(xiàng)“?違___律?、行政法規(guī)?的強(qiáng)制性規(guī)?定”的合同?無(wú)效，b與?c簽訂的房?屋買賣合同?違反了上述?規(guī)定，故b?與c之間簽?訂的房屋買?賣合同應(yīng)是?無(wú)效合同。?另一種觀?點(diǎn)認(rèn)為，b?與c之間簽?訂的合同應(yīng)?是有效合同?，根據(jù)最高?人民法__?_關(guān)于貫徹?執(zhí)行民事政?策法律若干?問(wèn)題的意見(jiàn)?第___條?的規(guī)定：“?買賣雙方自?愿，并立有?契約，買方?已交付了房?款，并實(shí)際?使用和管理?了房屋，又?沒(méi)有其他違?法行為，只?是買賣手續(xù)?不完善的，?應(yīng)認(rèn)為買賣?關(guān)系有效，?但應(yīng)著其補(bǔ)?辦房屋買賣?手續(xù)?！庇?此從a公司?與b簽訂協(xié)?議并交付房?屋時(shí)起，b?事實(shí)上已對(duì)?該房屋享有?物權(quán)的職能?即占有、使?用、收益和?處分的權(quán)利?，雙方只是?欠缺房屋產(chǎn)?權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶?的形式要件?。b與c之?間簽訂的合?同是雙方在?平等、自愿?的基礎(chǔ)上簽?訂的，是雙?方當(dāng)事人的?真實(shí)意思表?示，雙方的?買賣行為應(yīng)?受法律的保?護(hù)，雙方所?簽訂的房屋?買賣合同應(yīng)?當(dāng)認(rèn)定為合?法、有效。?筆者贊同?第二種觀點(diǎn)?，理由如下?：在房屋買?賣案件中，?常常認(rèn)為未?到房地產(chǎn)管?理部門辦理?房屋所有權(quán)?轉(zhuǎn)移登記的?房屋買賣合?同無(wú)效，這?種看法是錯(cuò)?誤的。如前?所述，買賣?后的產(chǎn)權(quán)登?記不是合同?生效的要求?，而是合同?一方當(dāng)事人?應(yīng)當(dāng)履行的?義務(wù)，是物?權(quán)變動(dòng)的要?求，所以，?是否辦理房?屋過(guò)戶手續(xù)?，影響的是?標(biāo)的物的所?有權(quán)是否依?法轉(zhuǎn)移，而?買賣合同是?一種債權(quán)，?標(biāo)的物是否?轉(zhuǎn)移對(duì)合同?本身的效力?并無(wú)影響。?當(dāng)然，c為?了標(biāo)的物的?產(chǎn)權(quán)有效轉(zhuǎn)?移，使標(biāo)的?物的產(chǎn)權(quán)無(wú)?瑕疵，尚需?辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)?戶，但是，?c不能通過(guò)?與b簽訂的?房屋買賣合?同辦理產(chǎn)權(quán)?過(guò)戶。在實(shí)?際操作中，?a要通過(guò)與?b之間簽訂?的房屋買賣?合同將標(biāo)的?物過(guò)戶給b?，b再通過(guò)?與c的房屋?買賣合同將?房屋轉(zhuǎn)移給?c，通過(guò)這?種程序，也?避免了國(guó)家?稅收的流失?。五、拆?遷戶對(duì)拆遷?安置房屋進(jìn)?行買賣時(shí)其?合同效力及?相關(guān)問(wèn)題法?律分析拆?遷安置房屋?買賣時(shí)尚未?領(lǐng)取權(quán)屬證?書(shū)，此類房?屋就普通商?品房而言有?著特殊性質(zhì)?，為此從物?權(quán)理論出發(fā)?，結(jié)合民法?誠(chéng)實(shí)信用原?則和不動(dòng)產(chǎn)?善意取得制?度對(duì)拆遷安?置房屋買賣?合同效力及?履行中相關(guān)?問(wèn)題進(jìn)行分?析。與普?通的房屋買?賣糾紛不同?的是，拆遷?安置房在進(jìn)?行交易時(shí)尚?未領(lǐng)取權(quán)屬?證書(shū)，土地?使用權(quán)性質(zhì)?也有特殊性?，因此在處?理之際觀點(diǎn)?紛呈，做法?不一。實(shí)?例一，__?_年___?月___日?,原告華某?與被告應(yīng)某?簽訂《賣房?協(xié)議》一份?，約定被告?將其即將交?付的拆遷安?置房一套賣?給原告，房?屋面積__?_平方米,?總價(jià)款__?_萬(wàn)元。協(xié)?議簽訂后，?原告按約支?付了定金和?預(yù)付款，被?告于同年_?__月__?_日將房屋?交付原告并?由后者入住?。___年?___月初?，被告領(lǐng)取?房產(chǎn)證和土?地證后卻拒?絕履行協(xié)議?，至今未辦?理過(guò)戶手續(xù)?。原告要求?被告繼續(xù)履?行協(xié)議，協(xié)?助原告辦理?房屋過(guò)戶手?續(xù)。庭審時(shí)?，被告以雙?方簽訂協(xié)議?時(shí)，轉(zhuǎn)讓的?房屋尚未交?付，也沒(méi)有?領(lǐng)取任何權(quán)?屬證書(shū)，原?、被告之間?這一買賣行?為違反了《?城市房地產(chǎn)?管理法》第?三十七條第?六項(xiàng)“未依?法登記領(lǐng)取?權(quán)屬證書(shū)的?房地產(chǎn)不得?轉(zhuǎn)讓”這一?強(qiáng)制性法律?規(guī)定，要求?確認(rèn)雙方買?賣協(xié)議無(wú)效?。實(shí)例二?，原告陳某?與被告汪某?房屋買賣糾?紛。與案例?一情況相同?，被告在雙?方簽訂協(xié)議?并收取原告?預(yù)付款，原?告也入住的?情況下，卻?拒絕履行協(xié)?議，辦理房?屋過(guò)戶手續(xù)?，被告以該?房屋為夫妻?共同財(cái)產(chǎn)，?被告未經(jīng)共?有權(quán)人同意?擅自處分共?有財(cái)產(chǎn)的行?為無(wú)效，要?求駁回原告?的訴訟請(qǐng)求?。未領(lǐng)取?權(quán)屬證書(shū)房?屋（預(yù)購(gòu)房?屋）轉(zhuǎn)讓的?效力問(wèn)題?要確認(rèn)兩個(gè)?案例中房屋?買賣協(xié)議的?效力，必須?正確理解《?城市房地產(chǎn)?管理法》第?三十七條的?規(guī)定。首先?要澄明的一?個(gè)問(wèn)題是，?“房地產(chǎn)不?得轉(zhuǎn)讓”不?等同于“房?地產(chǎn)不得買?賣”。該法?第三十六條?規(guī)定：“房?地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，?是指房地產(chǎn)?權(quán)利人通過(guò)?買賣、贈(zèng)予?或者其他合?法方式將其?房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移?給他人的行?為?！币虼?，“房地產(chǎn)?轉(zhuǎn)讓”應(yīng)包?括簽訂合同?、付款、房?屋交付，過(guò)?戶登記等一?系列債權(quán)行?為和物權(quán)行?為，所謂“?不得轉(zhuǎn)讓”?應(yīng)理解為上?述系列行為?不能徹底完?成，不能發(fā)?生所有權(quán)轉(zhuǎn)?移的合同履?行目的，但?不得據(jù)此認(rèn)?為法律禁止?訂立預(yù)購(gòu)房?（期房）轉(zhuǎn)?讓合同或所?簽訂的合同?一律無(wú)效。?此外，《?城市房地產(chǎn)?管理法》第?四十五條：?“商品房預(yù)?售的，商品?房預(yù)購(gòu)人將?購(gòu)買的未竣?工的預(yù)售商?品房再行轉(zhuǎn)?讓的問(wèn)題，?由___規(guī)?定?！睆拇?條的立法含?義可以看出?，預(yù)售商品?房在取得權(quán)?屬證書(shū)之前?再行轉(zhuǎn)讓是?可行的，否?則應(yīng)當(dāng)明令?禁止。其實(shí)?，《城市房?地產(chǎn)管理法?》（草案）?中曾明文規(guī)?定禁止預(yù)售?房再轉(zhuǎn)讓，?但該法正式?頒布時(shí)，卻?又改為上述?___條的?規(guī)定，由此?也可以看出?我國(guó)法律對(duì)?預(yù)售房再轉(zhuǎn)?讓予以認(rèn)可?的基本精神?。從上述兩?案來(lái)看，雙?方在簽訂協(xié)?議時(shí)，被告?的拆遷安置?房尚未建成?，但這并不?影響該轉(zhuǎn)讓?協(xié)議的效力?，而且，以?尚不存在或?尚未實(shí)際取?得的物作為?標(biāo)的物訂立?合同，在現(xiàn)?實(shí)生活中普?遍存在，合?同法也持肯?定態(tài)度，典?型的例子是?融資租賃合?同、期貨交?易等。當(dāng)?前理論界對(duì)?于未辦理過(guò)?戶手續(xù)的房?屋買賣合同?的效力問(wèn)題?已趨于統(tǒng)一?，已認(rèn)識(shí)到?不動(dòng)產(chǎn)登記?只是物權(quán)變?動(dòng)的成立要?件，而非買?賣合同的生?效要件。_?__《__?_適用__?_擔(dān)保法若?干問(wèn)題的解?釋》也明確?規(guī)定：“當(dāng)?事人未辦理?登記手續(xù)不?影響合同的?效力，合同?標(biāo)的物的所?有權(quán)及其他?物權(quán)不能轉(zhuǎn)?移?！边@一?做法的轉(zhuǎn)變?有力地制止?了一些借口?不動(dòng)產(chǎn)買賣?未登記就主?張合同無(wú)效?，以追求更?大利益的不?誠(chéng)信行為。?而正確認(rèn)識(shí)?并區(qū)分預(yù)售?房再轉(zhuǎn)讓合?同的效力也?有與之相同?的社會(huì)效果?。就上述兩?案而言，雙?方在簽訂賣?房協(xié)議時(shí)對(duì)?房屋權(quán)屬證?書(shū)尚未領(lǐng)取?的狀況是明?知的，雙方?對(duì)買賣房屋?約定明確，?產(chǎn)權(quán)亦無(wú)其?他爭(zhēng)議，購(gòu)?買的房屋已?交付原告入?住，并且訴?訟發(fā)生前被?告已領(lǐng)取權(quán)?屬證書(shū)的情?況下如果仍?然僵化地理?解適用《城?市房地產(chǎn)管?理法》第三?十七條規(guī)定?，勢(shì)必會(huì)助?長(zhǎng)一種隨意?悔約，違背?誠(chéng)信的不良?社會(huì)風(fēng)氣，?也是對(duì)誠(chéng)實(shí)?信用原則的?一種踐踏。?誠(chéng)然，當(dāng)?前造成一些?地方房?jī)r(jià)飛?漲有“惡炒?樓花”的原?因，目前各?地也都有相?應(yīng)的禁止期?房買賣的規(guī)?定，這些地?方性規(guī)定或?其他部門規(guī)?章也不能作?為法院認(rèn)定?合同無(wú)效的?依據(jù)。另一?方面，現(xiàn)實(shí)?生活中預(yù)購(gòu)?房買賣的原?因眾多，一?味禁止預(yù)購(gòu)?房轉(zhuǎn)讓的立?法意圖也難?以得到貫徹?實(shí)現(xiàn)。在房?地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)?展初期，禁?止轉(zhuǎn)讓可能?會(huì)在一定范?圍內(nèi)達(dá)到抑?制房?jī)r(jià)的作?用，但一個(gè)?成熟的市場(chǎng)?經(jīng)濟(jì)秩序可?能更需要的?是市場(chǎng)因素?的自然調(diào)節(jié)??？傊?，?上述案例一?的房屋買賣?合同中，合?同雙方當(dāng)事?人具有民事?行為能力、?意思表示真?實(shí)、標(biāo)的物?確定也未違?___律規(guī)?定，并且被?告在起訴前?已經(jīng)領(lǐng)取了?房屋權(quán)屬證?書(shū)，應(yīng)當(dāng)確?認(rèn)買賣合同?的效力。?夫妻一方擅?自處分共有?房產(chǎn)的效力?處理第二?類案件時(shí)首?先要查明被?告汪某在出?賣他們共有?的房屋時(shí)是?否屬于擅自?處分，現(xiàn)實(shí)?生活中相當(dāng)?多的情況都?是夫妻雙方?共同決定處?分共有財(cái)產(chǎn)?，具體由一?人出面與買?方商談，當(dāng)?另一方對(duì)約?定的價(jià)格不?滿意，這種?情形則不構(gòu)?成無(wú)權(quán)處分?，不影響已?簽訂合同的?效力。最高?人民法__?_關(guān)于貫徹?執(zhí)行《__?_民法通則?》若干問(wèn)題?的意見(jiàn)第_?__條規(guī)定?：“共同共?有人對(duì)共有?財(cái)產(chǎn)享有共?同的權(quán)利，?承擔(dān)共同的?義務(wù)。在共?同共有關(guān)系?存續(xù)期間，?部分共有人?擅自處分共?有財(cái)產(chǎn)的，?一般認(rèn)定無(wú)?效。但第三?人善意、有?償取得財(cái)產(chǎn)?的，應(yīng)當(dāng)維?護(hù)第三人的?合法權(quán)益，?對(duì)其他共有?人的損失，?由擅自處分?共有財(cái)產(chǎn)的?人賠償。因?此，本案中?即使被告汪?某出賣房屋?沒(méi)有經(jīng)過(guò)其?他共有人的?同意，屬擅?自處分不動(dòng)?產(chǎn)行為，原?告也構(gòu)成善?意第三人，?其依據(jù)合同?可獲得的利?益也應(yīng)予以?保護(hù)，而房?屋共有人之?損失可以向?無(wú)權(quán)處分人?主張侵權(quán)賠?償。理由在?于：1、?善意取得制?度作為各國(guó)?普遍實(shí)行的?一項(xiàng)維護(hù)交?易安全的民?事制度，其?適用對(duì)象不?僅限于動(dòng)產(chǎn)?，也應(yīng)包括?不動(dòng)產(chǎn)。因?為不動(dòng)產(chǎn)交?易也會(huì)因登?記錯(cuò)誤、疏?漏、未登記?等原因發(fā)生?無(wú)權(quán)處分問(wèn)?題，而第三?人也同樣存?在是否知情?即是否為善?意的問(wèn)題。?如果不動(dòng)產(chǎn)?交易中第三?人取得不動(dòng)?產(chǎn)時(shí)出于善?意，則從保?護(hù)善意第三?人、維護(hù)交?易秩序的目?的出發(fā)，應(yīng)?當(dāng)允許第三?人獲得不動(dòng)?產(chǎn)的所有權(quán)?。不動(dòng)產(chǎn)善?意取得制度?在瑞士、德?國(guó)等大陸法?系國(guó)家立法?上也有規(guī)定?。具體到本?案中，因雙?方簽訂房屋?買賣合同時(shí)?，被告房屋?尚未領(lǐng)取權(quán)?屬證書(shū)，原?告也無(wú)從_?__不動(dòng)產(chǎn)?共有人情況?。原告取得?房屋支付了?當(dāng)時(shí)合理的?市場(chǎng)價(jià)格，?并且已經(jīng)入?住該房屋，?雖然這時(shí)原?告尚未取得?房屋的登記?證明，但這?也是由于被?告違約，拒?絕履行合同?義務(wù)所造成?的局面，并?不影響原告?作為善意第?三人的地位?，應(yīng)當(dāng)說(shuō)原?告在一系列?過(guò)程中是善?意且無(wú)過(guò)失?的。2、?從利益衡量?角度觀之，?如果以被告?主張的未經(jīng)?共有人同意?的理由確認(rèn)?合同無(wú)效，?則會(huì)使買受?人訂立合同?的目的徹底?落空。在合?同有效的情?況下，尚能?取得房屋所?有權(quán)。若合?同無(wú)效，則?使這種可能?性完全喪失?。而我們知?道，此時(shí)適?用締約過(guò)失?追究被告責(zé)?任與正常的?合同履行利?益之間是存?在很大差距?的。如果不?適用善意取?得制度來(lái)保?護(hù)善意第三?人的利益，?則交易中大?量的合同會(huì)?被認(rèn)定為無(wú)?效，將極大?地降低合同?制度的可信?賴程度，損?害市場(chǎng)信用?。不利于市?場(chǎng)信用機(jī)制?的建立，也?不符合市場(chǎng)?經(jīng)濟(jì)對(duì)交易?便捷的基本?要求。拆?遷安置房屋?買賣合同的?成立與生效?拆遷安置?房屋的土地?使用性質(zhì)一?般情況下是?國(guó)有劃撥土?地，根據(jù)《?城市房地產(chǎn)?管理法》第?三十九條第?一款規(guī)定：?“以劃撥方?式取得土地?使用權(quán)的，?轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)?時(shí)，應(yīng)當(dāng)按?照___規(guī)?定，報(bào)有批?準(zhǔn)權(quán)的人民?政府審批。?有批準(zhǔn)權(quán)的?人民政府準(zhǔn)?許轉(zhuǎn)讓的，?應(yīng)當(dāng)由受讓?方辦理土地?使用權(quán)出讓?手續(xù)，并依?照國(guó)家有關(guān)?規(guī)定繳納土?地使用權(quán)出?讓金。”基?于這一規(guī)定?，有觀點(diǎn)認(rèn)?為，上述拆?遷安置房屋?買賣合同訂?立后，如未?到有關(guān)部門?辦理報(bào)批手?續(xù)，則買賣?合同未生效?。對(duì)此，最?高人民法_?__關(guān)于適?用《___?合同法》若?干問(wèn)題的解?釋（一）第?九條第一款?規(guī)定：“依?照合同法第?四十四條第?二款的規(guī)定?，法律、行?政法規(guī)規(guī)定?合同應(yīng)當(dāng)辦?理批準(zhǔn)手續(xù)?，或者辦理?批準(zhǔn)手續(xù)才?生效。在一?審法庭辯論?終結(jié)前當(dāng)事?人仍未辦理?批準(zhǔn)手續(xù)的?，或者仍未?辦理批準(zhǔn)、?登記手續(xù)的?，人民法院?應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該?合同未生效?；法律、行?政法規(guī)規(guī)定?合同應(yīng)當(dāng)辦?理登記手續(xù)?，但未規(guī)定?登記后生效?的，當(dāng)事人?未辦理登記?手續(xù)不影響?合同的效力?，合同標(biāo)的?物所有權(quán)及?其他物權(quán)不?得轉(zhuǎn)移?！?因《城市房?地產(chǎn)管理法?》第三十九?條并未規(guī)定?合同必須在?報(bào)批、登記?后才生效（?這與擔(dān)保法?規(guī)定“抵押?合同自登記?之日起生效?”有著顯著?區(qū)別），因?此，上述拆?遷安置房屋?買賣合同訂?立后雖暫時(shí)?沒(méi)有履行報(bào)?批、登記手?續(xù)，但并不?影響合同的?效力，只是?交易房屋的?所有權(quán)不能?發(fā)生轉(zhuǎn)移，?當(dāng)事人訂立?合同之物權(quán)?變動(dòng)的目的?無(wú)法實(shí)現(xiàn)。?拆遷安置?房屋買賣交?易實(shí)例中，?雙方對(duì)買賣?合同的報(bào)批?、登記手續(xù)?都是放在合?同履行過(guò)程?的房屋過(guò)戶?階段進(jìn)行，?而房管部門?也是將房地?產(chǎn)交易、房?屋所有權(quán)發(fā)?證審批同時(shí)?進(jìn)行，由受?讓方繳納土?地出讓金后?再由房管部?門批準(zhǔn)交易?并著手核發(fā)?房產(chǎn)證。從?實(shí)際操作的?這一做法中?，也可以看?出拆遷安置?房屋買賣合?同的效力并?不受批準(zhǔn)、?登記手續(xù)的?影響。三?、正式簽訂?房屋買賣合?同時(shí)，應(yīng)具?備哪些條件?？根據(jù)我?國(guó)房地產(chǎn)管?理的有關(guān)法?律規(guī)定，正?式簽訂房屋?買賣合同應(yīng)?具備以下條?件：①購(gòu)?房者必須具?有完全的民?事行為能力?。在《__?_民法通則?》中規(guī)定。?___周歲?以上的公民?是成年人，?具有完全民?事行為能力?，可以獨(dú)立?進(jìn)行民事活?動(dòng)；___?周歲以上不?滿___周?歲的公民，?以自己的勞?動(dòng)收入為主?要生活來(lái)源?的，視為完?全民事行為?能力人。_?__周歲以?上的未成年?人是限制民?事行為能力?人，可以進(jìn)?行與其年齡?、智力相適?應(yīng)的民事活?動(dòng)；其他民?事活動(dòng)(包?括