張家港溫州商貿(mào)城招商定位報告

張家港溫州商貿(mào)城

招商定位報告上海華燕置業(yè)策劃有限公司二零零五年四月第一部分引言篇調(diào)研依據(jù)定位結(jié)論調(diào)研對象調(diào)研范圍調(diào)研對象政府部門相關(guān)人員各專業(yè)市場管理部門專業(yè)市場經(jīng)營戶各產(chǎn)業(yè)企業(yè)主張家港各階層市民調(diào)研范圍城市的宏觀經(jīng)濟狀況城市規(guī)劃及發(fā)展狀況

各專業(yè)市場的規(guī)劃布局、業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營管理模式

經(jīng)營戶對現(xiàn)有專業(yè)市場的滿意度、對擬進駐專業(yè)市場的各項需求狀況

各產(chǎn)業(yè)企業(yè)主對本產(chǎn)業(yè)專業(yè)市場的看法及建議

各階層市民對本定位方案的建議和看法調(diào)研依據(jù)《張家港市統(tǒng)計年鑒》（2002-2004）

專業(yè)市場管理部訪談記錄專業(yè)市場經(jīng)營戶調(diào)研統(tǒng)計數(shù)據(jù)

與政府有關(guān)部門的相關(guān)人員訪談記錄

與各產(chǎn)業(yè)私營企業(yè)主訪談記錄各階層市民調(diào)研數(shù)據(jù)第二部分發(fā)展規(guī)劃篇張家港的專業(yè)市場發(fā)展狀況及規(guī)劃

溫州商貿(mào)城的發(fā)展規(guī)劃

張家港的專業(yè)市場發(fā)展狀況及規(guī)劃有產(chǎn)業(yè)，無市場九州家具城九州裝飾城新世紀汽車城現(xiàn)有市場狀況就目前張家港的整體城市規(guī)劃而言，暫時沒有新的專業(yè)市場項目上馬；專業(yè)市場規(guī)劃狀況張家港的專業(yè)市場發(fā)展狀況及規(guī)劃三區(qū)六園保稅區(qū)省級開發(fā)區(qū)沿江開發(fā)區(qū)揚子江國際化學(xué)工業(yè)園歐洲工業(yè)園冶金工業(yè)園糧油食品工業(yè)園汽車工業(yè)園木業(yè)工業(yè)園產(chǎn)業(yè)園區(qū)打造狀況就溫州商貿(mào)城周邊的整體規(guī)劃而言，鋼鐵和汽車會是周邊專業(yè)市場的主要方向。溫州商貿(mào)城的發(fā)展規(guī)劃短期規(guī)劃：溫州商貿(mào)城在短期之內(nèi)應(yīng)該是以完成整個商貿(mào)城的招商工作為主，讓更多的在定位范圍內(nèi)的商家和經(jīng)營戶進駐商貿(mào)城，并且為其創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營條件。另一方面，吸引消費者前往商貿(mào)城進行消費。中期規(guī)劃：溫州商貿(mào)城在中期的發(fā)展規(guī)劃是以完成商貿(mào)城內(nèi)經(jīng)營戶結(jié)構(gòu)調(diào)整為主要工作，根據(jù)溫州商貿(mào)城的整體定位，逐步將整個商貿(mào)城經(jīng)營戶結(jié)構(gòu)由批零兼營轉(zhuǎn)向以批發(fā)為主。長期規(guī)劃：在大量的調(diào)整結(jié)束之后，溫州商貿(mào)城得經(jīng)營戶結(jié)構(gòu)仍將有較小規(guī)模的調(diào)整，但是，溫州商貿(mào)城的主要目標旨在樹立品牌、統(tǒng)一形象、完善服務(wù)、優(yōu)化管理，為經(jīng)營戶和自身創(chuàng)造出更大的利潤空間。第三部分市場篇溫州商貿(mào)城SWOT分析張家港經(jīng)濟發(fā)展狀況周邊專業(yè)市場狀況溫州商貿(mào)城狀況避免同質(zhì)競爭、抓住空白機會完善市場配套、組合營銷策略上海專業(yè)市場、蘇州專業(yè)市場常州專業(yè)市場、無錫專業(yè)市場南通專業(yè)市場、張家港專業(yè)市場銷售狀況出租狀況經(jīng)營狀況客戶關(guān)注問題狀況各項經(jīng)濟指標張家港整體經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃固定資產(chǎn)投資情況房地產(chǎn)市場狀況引論專業(yè)市場存在的前提和依據(jù)專業(yè)業(yè)市市場場存存在在的的前前提提和和依依據(jù)據(jù)政府府強強力力打打造造專業(yè)業(yè)市市場場的的形形成成與與政政府府對對產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的導(dǎo)導(dǎo)向向和和支支持持有有著著密密不不可可分分的的關(guān)關(guān)系系；；交通通便便捷捷市場場的的成成功功必必須須依依賴賴于于人人氣氣的的聚聚集集，，而而人人氣氣的的聚聚集集離離不不開開四四通通八八達達的的交交通通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)需求求拉拉動動聚集集效效應(yīng)應(yīng)慧眼眼識識天天機機，，發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)市市場場潛潛力力，，順順勢勢而而動動，，擴擴大大知知名名度度和和品品牌牌而而形形成成專專業(yè)業(yè)市市場場；；產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈鏈完完整整半成成品品加加工工及及成成品品制制造造廠廠家家、、流流通通代代理理等等中中間間商商、、市市場場終終端端商商家家能能夠夠形形成成完完成成的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈鏈，，是是專專業(yè)業(yè)市市場場存存在在的的基基本本前前提提；；張家家港港經(jīng)經(jīng)濟濟發(fā)發(fā)展展各各項項指指標標張家家港港的經(jīng)經(jīng)濟濟近近年年來來持持續(xù)續(xù)快快速速發(fā)發(fā)展展，，國國內(nèi)內(nèi)生生產(chǎn)產(chǎn)總總值值呈呈現(xiàn)現(xiàn)出出良良性性增增長長的的態(tài)態(tài)勢勢，，2004年年人人均均GDP達達到到6.67萬萬元元張家家港港整整體體經(jīng)經(jīng)濟濟發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃圍繞繞加加速速轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型型提提升升水水平平，，努努力力實實現(xiàn)現(xiàn)區(qū)區(qū)域域經(jīng)經(jīng)濟濟更更快快更更好好發(fā)發(fā)展展；；圍繞繞打打造造現(xiàn)現(xiàn)代代制制造造業(yè)業(yè)基基地地，，推推動動二二、、三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)互互動動并并進進圍繞繞擴擴大大開開放放，，進進一一步步促促進進外外資資民民資資集集聚聚圍繞繞統(tǒng)統(tǒng)籌籌城城鄉(xiāng)鄉(xiāng)協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)發(fā)展展，，切切實實改改善善人人民民群群眾眾生生活活圍繞繞城城市市未未來來發(fā)發(fā)展展定定位位，，高高標標準準推推進進城城市市建建設(shè)設(shè)按照照““一一城城四四片片區(qū)區(qū)””的的總總體體構(gòu)構(gòu)架架，，堅堅持持以以規(guī)規(guī)劃劃為為先先導(dǎo)導(dǎo)，，進進一一步步完完善善功功能能、、優(yōu)優(yōu)化化環(huán)環(huán)境境，，全全面面提提升升城城市市建建設(shè)設(shè)整整體體水水平平，，切切實實增增強強城城市市的的集集聚聚力力、、競競爭爭力力和和可可持持續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展能能力力。。加加快快完完善善規(guī)規(guī)劃劃體體系系。。按照照規(guī)規(guī)劃劃全全覆覆蓋蓋的的目目標標，，加加快快推推進進各各類類規(guī)規(guī)劃劃編編制制進進程程，，形形成成包包括括市市區(qū)區(qū)和和片片區(qū)區(qū)總總體體規(guī)規(guī)劃劃、、控控制制性性詳詳規(guī)規(guī)、、專專業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃、、城城市市設(shè)設(shè)計計在在內(nèi)內(nèi)的的完完整整的的城城市市規(guī)規(guī)劃劃體體系系。。年年內(nèi)內(nèi)，，完完成成市市區(qū)區(qū)5項項分分區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃、、城城西西新新區(qū)區(qū)控控制制性性詳詳規(guī)規(guī)和和楊楊舍舍城城區(qū)區(qū)整整體體城城市市設(shè)設(shè)計計，，抓抓好好塘塘橋橋片片區(qū)區(qū)、、常常陰陰沙沙總總體體規(guī)規(guī)劃劃，，以以及及金金港港、、錦錦豐豐、、塘塘橋橋、、樂樂余余新新城城的的控控制制性性詳詳規(guī)規(guī)，，將將各各項項建建設(shè)設(shè)全全面面納納入入規(guī)規(guī)劃劃指指導(dǎo)導(dǎo)的的軌軌道道。。圍繞繞構(gòu)構(gòu)建建和和諧諧社社會會，，大大力力發(fā)發(fā)展展各各項項社社會會事事業(yè)業(yè)圍繞繞建建設(shè)設(shè)生生態(tài)態(tài)良良好好的的新新港港城城，，積積極極實實施施可可持持續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略圍繞繞提提高高執(zhí)執(zhí)政政能能力力的的要要求求，，不不斷斷加加強強政政府府自自身身建建設(shè)設(shè)張家家港港整整體體經(jīng)經(jīng)濟濟發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃居住、商業(yè)、貿(mào)易、金融居住、辦公城市核心居住、商業(yè)區(qū)物流、生產(chǎn)、加工物流、生產(chǎn)、加工工業(yè)園區(qū)、加工未知七大大功功能能區(qū)區(qū)打打造造新新港港城城：：溫州州商商貿(mào)貿(mào)城城位位于于東東北北角角的的居居住住、、商商業(yè)業(yè)、、貿(mào)貿(mào)易易、、金金融融區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)，，屬屬于于東東部部物物流流、、生生產(chǎn)產(chǎn)、、加加工工功功能能區(qū)區(qū)北北延延。。注：本規(guī)劃方方案目前尚未未報批固定資產(chǎn)投資資情況張家港固定資資產(chǎn)投資額在在2003年年有一個較大大幅度的上升升，而在2004年，這這個漲幅有所所回落，從某某種意義上來來說，估計與與宏觀調(diào)控的的影響有一定定的關(guān)系。而這個宏觀調(diào)調(diào)控也將影響響后期的專業(yè)業(yè)市場的投資資建設(shè)，從這這個意義上來來講，對溫州州商貿(mào)城是比比較有利的,在一定時期期內(nèi)，在張家家港的專業(yè)市市場領(lǐng)域不會會遇到太大的的競爭。房地產(chǎn)市場狀狀況目前張家港房房地產(chǎn)市場供供需兩旺，房房地產(chǎn)業(yè)成為為了張家港市市的經(jīng)濟發(fā)展展支柱產(chǎn)業(yè)。。2004年張張家港房地產(chǎn)產(chǎn)投資完成情情況良好，各各項指標均有有較大幅度的的增長，2004年累計計完成房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資33.38億億元，同比增增長44.69%；商品房批準預(yù)預(yù)售面積116.71萬萬平方米，同同期下降25.3%，商商業(yè)用房11.88萬平平方米，同期期下降了30.36%周邊專業(yè)市場場分析租售模式只租不售or只售不租or租售并舉經(jīng)營模式無經(jīng)營管理公公司or外聘經(jīng)營管理理公司or自己組建經(jīng)營營管理公司市場定位定位業(yè)態(tài)；對周邊專業(yè)市市場的分析主主要從以下幾幾個方面著手手：產(chǎn)品形態(tài)層數(shù)、開放式式or獨立式上海九星批發(fā)發(fā)市場租售模式只租不售經(jīng)營模式整合大品牌經(jīng)經(jīng)營商，負責責部分鋪面的的招商，自己己也負責其他他鋪面的招商商工作；市場定位剛開始定位為為建材和裝飾飾類產(chǎn)品，隨隨著市場不斷斷擴張，目前前已經(jīng)形成九九個區(qū)，包含含五金、建材材、化工等產(chǎn)產(chǎn)品產(chǎn)品形態(tài)單層、獨立式式鋪面為主，，少量開放式式的鋪面上海國際五金金城租售模式租售并舉，以以租帶售經(jīng)營模式以“機電五金金城”為基礎(chǔ)礎(chǔ)，通過機電電五金項目開開發(fā)，向國際際貿(mào)易發(fā)展，，整合大品牌牌經(jīng)營商，負負責部分鋪面面的招商，自自己也負責部部分鋪面的招招商；市場定位以"機電五金金城"為基礎(chǔ)礎(chǔ)，通過機電電五金項目開開發(fā)，向國際際貿(mào)易發(fā)展；總投資11億余元人民幣幣，規(guī)劃用地地1100余畝，總建筑筑面積50萬平方米，可可容納商戶3000余家。產(chǎn)品形態(tài)獨立式鋪面為為主，少量開開放式的鋪面面蘇州國際服裝裝城租售模式前期租售并舉舉，現(xiàn)已將銷銷售停止，只只租不售；市場定位占地面積600畝，建筑筑總面積60萬平方米，，將建成集國內(nèi)外名牌牌名品演示展展銷、名模大大賽、原輔材材料展銷、機機械設(shè)備及配配件展銷、信信息會展、電電子商務(wù)、科科研設(shè)計、教教育培訓(xùn)、管管理服務(wù)、娛娛樂休閑等功功能為一體的的平臺產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)豐富富，街鋪,開開放式店鋪和和獨立式的店店中店均有。。經(jīng)營目標整合社會資源源,打造世界界時尚之都常熟招商城租售模式自發(fā)形成的市市場，租售模模式不固定，，以只租不售售的形式為主主；經(jīng)營模式招商城管委會會進行管理；；市場定位招商場、紡交交市場、西片片市場、布匹匹市場、五金金市場5個管管理片區(qū)，下下轄服裝、針針織品、布匹匹、裝飾面料料、床上用品品、小商品、、鞋業(yè)、五金金、電器等28個專業(yè)批批發(fā)市場。市市場營業(yè)面積積2.5平方方公里，商業(yè)業(yè)用房112萬平方米，，店鋪、攤位位2萬多只，，旺季日均人人流量15萬萬人次，日均均貨運量2000多噸，，招商城的發(fā)發(fā)展帶動了周周邊交通、旅旅游、服務(wù)業(yè)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)的興旺，提提供了20多多萬人口就業(yè)業(yè)，市場年社社會綜合效益益達30多億億元。產(chǎn)品形態(tài)獨立式的鋪面面。無錫招商城租售模式一期只租不售售，租賃期限限為五年，二二期將出售產(chǎn)產(chǎn)權(quán)經(jīng)營模式自己組建經(jīng)營營管理公司進進行統(tǒng)一經(jīng)營營管理；市場定位占地500畝，總建筑面面積60萬平米，投資資20億元，一期業(yè)業(yè)態(tài)有家電、、機電、五金金、衛(wèi)浴、燈燈飾、服裝、、床上用品、、針織、鞋帽帽、化妝品、、工藝品、旅旅游用品、紀紀念品、文化化用品、小百百貨產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品為兩層，，店中店的形形式。海門疊石橋家家紡市場租售模式租售并舉，以以租帶售；經(jīng)營模式自己組建經(jīng)營營管理公司進進行統(tǒng)一經(jīng)營營管理；市場定位占地77150平方米，擁有有8000多個營業(yè)門面面及攤位，生生產(chǎn)經(jīng)營床罩罩、枕套、被被套、棉被等等床上用品及及各類家用電電器套、窗簾簾、靠墊、玩玩具等300多個繡品系列列品種產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品為兩層，，獨立鋪面形形式；張家港九州家家具城張家港九州家家具城租售模式只租不售經(jīng)營模式自己組建經(jīng)營營管理公司進進行統(tǒng)一經(jīng)營營管理；市場定位一、二期工程程總投資2.5億元人民幣，，占地600畝；三期工程程總建筑面積積26萬平方米，招招商3000戶。業(yè)種有家家具及布藝、、工藝品、床床上用品、窗窗簾等家居用用品產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品為一層，，有店中店和和獨立鋪面兩兩種形式；各地市場租金金情況圖單位：元/日日·平方米各地市場租金金情況圖單位：元/日日·平方米各地市場租金金情況從業(yè)態(tài)來看，，床上用品的的租金水平最最高，其次是是婦女用品，，然后才是兒兒童用品；從面積段來看看，面積為60平方米左左右的戶型最最受市場歡迎迎；溫州商貿(mào)城狀狀況工程狀況一期已經(jīng)交付付使用；二期接近結(jié)構(gòu)構(gòu)封頂；出租狀況已經(jīng)出租了60多套銷售狀況華燕公司于2004年九月接手溫溫州商貿(mào)城銷銷售工作；華燕公司接手手前，共銷售售148套，接手后共共銷售62套；業(yè)態(tài)定位成衣棉紡、五五金機電、日日用百貨、餐餐飲休閑和步步行街綜合，，五位一體的的綜合性市場場溫州商貿(mào)城SWOT分析析優(yōu)勢張家港有五大大支柱產(chǎn)業(yè)，，而目前就專專業(yè)市場而言言，只有九州州家具城和世世紀星汽車城城兩個項目，，就張家港市市而言，專業(yè)業(yè)市場仍屬于于空白；劣勢地理位置較為為偏遠；倉儲物流用地地缺乏，配套套不齊備；沒有產(chǎn)權(quán)；不能辦理按揭揭貸款，只能能采取分期付付款的方法；；部分店鋪無法法打通，對于于經(jīng)營大面積積商鋪的客戶戶無法滿足要要求；機會張家港后期的的專業(yè)市場基基本上沒有，，因此，溫州州商貿(mào)城從這這個意義上來來說還是比較較稀缺的；威脅業(yè)態(tài)定位過于于分散，不能能形成集約效效應(yīng)；產(chǎn)品形態(tài)有很很多硬傷，如如層數(shù)、道路路等問題，對對于招商業(yè)態(tài)態(tài)定位有很多多限制；周邊有各主要要產(chǎn)業(yè)都有較較大的專業(yè)市市場，對本案案形成了相當當大的競爭威威脅；沒有較為強有有力的政策保保證和相關(guān)措措施建立經(jīng)營營戶的信心；；溫州商貿(mào)城SWOT分析析SWOT分析得出的啟示本案在銷售和和招商上遇到到的阻滯，主主要來源于劣劣勢未能盡可可能的規(guī)避，，而不在于優(yōu)優(yōu)勢是否完全全發(fā)揮；因此此，本案的操操作應(yīng)該從盡盡量規(guī)避本案案的劣勢，避避免威脅為主主，而以發(fā)揮揮優(yōu)勢，抓住住機會為輔。。相應(yīng)的策略規(guī)避劣勢解決產(chǎn)權(quán)問題解決工商稅務(wù)優(yōu)惠問題解決產(chǎn)權(quán),經(jīng)營權(quán)與管理權(quán)分離的問題重新調(diào)整產(chǎn)品形態(tài)，使其更能符合招商要求主動完善相關(guān)配套，引入人氣解決統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理的問題發(fā)揮優(yōu)勢抓住市場空白點，切入市場整合周邊產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，明確市場定位因為張家港專業(yè)市場不多，把握機會向政府要優(yōu)惠第四部分定定位及及細化篇溫州商貿(mào)城做做專業(yè)市場的的理由溫州商貿(mào)城招招商定位原則則溫州商貿(mào)城招商方向及最終定位溫州商貿(mào)城最終定位的依據(jù)1234溫州商貿(mào)城做做專業(yè)市場的的理由交通便捷位于楊錦公路路和張揚公路路旁，沿江高高速直接接入入長三角交通通網(wǎng)絡(luò)，便于于向整個長三三角輻射，能能夠降低銷售售產(chǎn)品的物流流成本；支持溫州商貿(mào)貿(mào)城做專業(yè)市市場的理由地段偏遠溫州商貿(mào)城地地段較為偏遠遠，短時間內(nèi)內(nèi)難以吸引客客戶前往零售售消費，而專專業(yè)市場針對對性較強，能能夠較快的形形成聚集效應(yīng)應(yīng)；溫州州商商貿(mào)貿(mào)城城不不得得不不做做專專業(yè)業(yè)市市場場的的理理由由體量量及及建建筑筑形形態(tài)態(tài)支支持持溫州州商商貿(mào)貿(mào)城城建建筑筑面面積積約約11萬萬方方，，建建筑筑形形態(tài)態(tài)主主體體兩兩層層，，部部分分三三層層，，適適合合做做專專業(yè)業(yè)市市場場；；配套套欠欠缺缺溫州州商商貿(mào)貿(mào)城城周周邊邊配配套套較較差差，，普普通通消消費費者者難難以以在在溫溫州州商商貿(mào)貿(mào)城城周周邊邊滿滿足足購購物物所所產(chǎn)產(chǎn)生生的的相相關(guān)關(guān)需需求求，，而而對對于于專專業(yè)業(yè)市市場場的的客客戶戶，，這這方方面面的的因因素素的的影影響響就就要要小小得得多多；；溫州州商商貿(mào)貿(mào)城城招招商商定定位位方方向向的的選選擇擇原原則則市場場空空白白原原則則不僅僅要要立立足足在在張張家家港港，，而而且且要要立立足足于于長長三三角角區(qū)區(qū)域域，，至至少少要要在在蘇蘇南南地地區(qū)區(qū)尋尋找找到到市市場場的的空空白白點點，，規(guī)規(guī)避避與與成成熟熟的的大大規(guī)規(guī)模模專專業(yè)業(yè)市市場場形形成成同同質(zhì)質(zhì)競競爭爭可行行性性原原則則招商商定定位位方方向向必必須須具具有有可可行行性性，，可可操操作作性性要要強強可操操作作性性原原則則產(chǎn)品品的的定定位位必必須須滿滿足足易易招招商商、、易易成成市市、、易易產(chǎn)產(chǎn)生生人人流流、、物物流流、、現(xiàn)現(xiàn)金金流流的的條條件件成本本導(dǎo)導(dǎo)向向原原則則必須須在在保保證證在在溫溫州州商商貿(mào)貿(mào)城城拿拿到到的的貨貨物物價價格格到到周周邊邊類類似似市市場場便便宜宜，，解解決決購購買買客客戶戶的的成成本本問問題題，，這這樣樣才才能能讓讓溫溫州州商商貿(mào)貿(mào)城城真真正正興興旺旺起起來來1234溫州州商商貿(mào)貿(mào)城城招招商商的的方方向向兒童童用用品品類類女性性用用品品類類成衣衣棉棉紡紡類類日用用百百貨貨類類小商商品品類類溫州州商商貿(mào)貿(mào)城城可可選選擇擇的的招商商定定位位方方向向綜合合考考慮慮上上述述招招商商原原則則，，溫溫州州商商貿(mào)貿(mào)城城的的招招商商定定位位方方向向主主要要有有以以下下幾幾類類：：我們們對對溫溫州州商商貿(mào)貿(mào)城城的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定定位位婦女女兒兒童童用用品品交易易廣廣場場婦女女用用品品兒童童用用品品床上上用用品品定位位婦婦女女兒兒童童用用品品交交易易市市場場的的依依據(jù)據(jù)產(chǎn)業(yè)業(yè)有有支支持持能夠夠在在長長三三角角范范圍圍內(nèi)內(nèi)尋尋找找到到比比較較有有力力的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)支支持持女性性用用品品、、兒兒童童用用品品和和床床上上用用品品的的商商業(yè)業(yè)定定位位，，既既可可以以滿滿足足單單個個消消費費者者對對其其的的零零散散需需求求，，同同樣樣可可以以滿滿足足團團購購和和向向下下層層經(jīng)經(jīng)銷銷商商批批發(fā)發(fā)的的特特征征商業(yè)業(yè)有有特特色色特色色商商業(yè)業(yè)定定位位吸吸引引兩兩大大消消費費主主體體———女性性與與兒兒童童零批批易易共共存存招商商易易成成功功此商商業(yè)業(yè)定定位位在在長長三三角角能能夠夠找找到到大大量量生生產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)和和流流通通商商入入駐駐本本案案定位位婦婦女女兒兒童童用用品品交交易易市市場場的的理理由由市場場有有空空白白蘇南南地地區(qū)區(qū)目目前前還還沒沒有有較較大大規(guī)規(guī)模模的的專專業(yè)業(yè)化化的的婦婦女女和和兒兒童童的的專專業(yè)業(yè)市市場場，，以以專專取取勝勝，，是是本本項項目目的的重重要要法法寶寶溫州州商商貿(mào)貿(mào)城城目目前前的的一一層層門門店店，，二二三三層層倉倉庫庫的的倉倉儲儲條條件件能能夠夠滿滿足足經(jīng)經(jīng)營營戶戶的的倉倉儲儲要要求求倉儲儲要要求求低低調(diào)研研顯顯示示，，以以中中青青年年為為主主的的工工人人階階層層，，對對于于女女性性用用品品、、兒兒童童用用品品具具有有較較大大數(shù)數(shù)量量的的需需求求，，且且其其消消費費具具有有較較強強的的沖沖動動性性和和隨隨機機性性。。而而高高收收入入階階層層亦亦經(jīng)經(jīng)常常驅(qū)驅(qū)車車前前往往杭杭州州、、常常熟熟、、上上海海等等地地購購買買女女性性用用品品、、兒兒童童用用品品和和床床上上用用品品，，三三種種產(chǎn)產(chǎn)品品在在張張家家港港具具有有較較強強的的市市場場需需求求。。產(chǎn)品有有市場場定位婦婦女兒兒童用用品交交易市市場的的理由由人流易易聚集集此商業(yè)業(yè)定位位符合合各年年齡層層次，，而且且具有有群購購、沖沖動性性、隨隨機性性消費費傾向向，人人流易易聚集集，并并形成成滯留留整改要要求少少溫州商商貿(mào)城城目前前的產(chǎn)產(chǎn)品形形態(tài)等等各方方面均均比較較適合合做此此定位位市場場，定定位變變動后后發(fā)生生的相相應(yīng)整整改較較少，，也能能節(jié)約約部分分成本本易生現(xiàn)現(xiàn)金流流現(xiàn)有的的商業(yè)業(yè)定位位屬于于日用用消費費品，，季節(jié)節(jié)性消消費不不明顯顯，且且多數(shù)數(shù)不屬屬于耐耐用品品，易易產(chǎn)生生現(xiàn)金金流對對于本本新興興市場場至關(guān)關(guān)重要要政府必必支持持現(xiàn)有的的商業(yè)業(yè)定位位一旦旦成形形，不不但解解決大大量社社會就就業(yè)問問題，，而且且能為為政府府提供供大量量財稅稅收入入，并并且有有可能能成為為張家家港商商業(yè)歷歷史上上的一一座豐豐碑第五部部分招招商篇篇招商原原則招商前前提招商目目標招商實實施招商原原則招商朋朋友化化長三角角品牌牌化特色街街區(qū)化化時尚潮潮流化化批零兼兼營化化效益最最大化化作為招商商工作作的指指導(dǎo)方方法和和今后后張家家港婦婦女兒兒童用用品交交易廣廣場工工作開開展方方向，，始終終圍繞繞、貫貫穿本本‘案案的經(jīng)經(jīng)營理理念和和戰(zhàn)略略定位位并組組織實實施招招商朋朋友化化、特特色街街區(qū)化化、長長三角角品牌牌化、、時尚尚潮流流化、、批零零兼營營化、、效益益最大大化的的招商商原則則，符符合了了本案案的經(jīng)經(jīng)營理理念、、戰(zhàn)略略發(fā)展展規(guī)劃劃和定定位要要求招商前前提政府支持開發(fā)商搭臺整合社會資源政府支支持支持五五政府批批準的的各項項地方方性收收費（（不含含有償償服務(wù)務(wù)性收收費））2年內(nèi)免免收；；支持四四在“廣廣場內(nèi)內(nèi)”成成立的的從事事餐飲飲、浴浴場、、娛樂樂等配配套性性的行行業(yè)和和商家家，經(jīng)經(jīng)營部部門認認定3年內(nèi)免免征營營業(yè)稅稅留成成部分分及個個人所所得稅稅；支持三三進入““廣場場”的的合法法經(jīng)營營戶，，凡符符合規(guī)規(guī)定條條件的的，按按規(guī)定定程序序可以以認定定為增增值稅稅一般般納稅稅人并并按規(guī)規(guī)定使使用增增值稅稅專用用發(fā)票票。對對實行行定期期定額額稅的的經(jīng)營營戶，，經(jīng)稅稅務(wù)部部門批批準，，可采采取按按年核核定稅稅額；；支持二二進入““廣場場”的的合法法經(jīng)營營戶，，所得得稅實實行地地方留留成部部分第第一年年免征征，后后兩年年減半半征收收，安安置失失業(yè)、、下崗崗職工工按國國家規(guī)規(guī)定比比例的的另外外享受受勞動動就業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)有關(guān)關(guān)稅收收優(yōu)惠惠政策策；支持一一凡進入入“廣廣場””的經(jīng)經(jīng)營單單位和和個人人，開開業(yè)前前工商商、稅稅務(wù)直直接幫幫助辦辦理注注冊登登記，，自廣廣場開開業(yè)之之日起起第一一年免免征營營業(yè)稅稅地方方留成成部分分，免免征工工商管管理費費，第第二三三年減減半征征收；；核心支支持對市區(qū)區(qū)內(nèi)老老市場場如跳跳蚤小小商品品市場場、步步行街街小商商品市市場等等進行行關(guān)、、停、、并、、轉(zhuǎn)，，并歸歸口到到本案案乃上上上之之策；；政府支支持支持十十政府不不能隨隨時、、隨地地、隨隨意來來打假假，要要極力力維護護溫州州商貿(mào)貿(mào)城的的聲譽譽，而而不能能隨時時打假假或者者檢查查；支持九九必須盡盡量把把物流流、倉倉儲、、郵政政、電電信、、銀行行等城城市配配套和和生活活配套套向本本案傾傾斜并并給出出相應(yīng)應(yīng)的政政策支支持；；支持八八對市內(nèi)內(nèi)各小小商品品市場場和不不符合合消防防要求求的場場所進進行強強制性性關(guān)停停并由由主要要領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)帶頭頭和本本案進進行對對接，，實際際操作作人員員和主主要掛掛帥領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)一一定要要把他他們套套住，，尤其其是市市里一一二把把手及及其手手下重重要愛愛將；；支持七七對進入入“廣廣場””的所所有管管理費費用可可實行行統(tǒng)一一扎口口收取取的方方法，，工商商、稅稅務(wù)部部門應(yīng)應(yīng)征收收的稅稅費可可分別別委托托市場場管理理委員員會按按時代代收代代繳。。有關(guān)關(guān)部門門必須須主動動為經(jīng)經(jīng)營戶戶提供供優(yōu)質(zhì)質(zhì)服務(wù)務(wù)；支持六六“廣場場內(nèi)””有關(guān)關(guān)服務(wù)務(wù)性收收費項項目和和收費費標準準由市市場管管理委委員會會申報報物價價部門門批準準后實實施，，禁止止各種種攤派派和強強制性性征收收費用用；開發(fā)商商搭臺臺搭臺六六開發(fā)商商鄭重重承諾諾，租租賃一一年后后有權(quán)權(quán)無理理由退退房并并返還還開業(yè)業(yè)保證證金；；搭臺五五進入市市場的的合法法經(jīng)營營戶，，在試試營業(yè)業(yè)期間間除各各商鋪鋪的水水電費費自理理外，，其余余費用用一律律免除除，并并免費費享受受半年年倉儲儲服務(wù)務(wù)；搭臺四四租賃廣廣場商商鋪的的合法法經(jīng)營營戶，，承租租為三三年，，在經(jīng)經(jīng)營過過程中中享受受“第第一年年免半半年租租金，，第二二年返返還三三個月月租金金，第第三年年返還還一個個月租租金””的優(yōu)優(yōu)惠政政策；；搭臺三三對前50名進駐駐的家家紡、、婦女女兒童童用品品商家家，可可享受受一定定的租租金優(yōu)優(yōu)惠；；搭臺二二進入廣廣場內(nèi)內(nèi)的婦婦女兒兒童用用品行行業(yè)，，由開開發(fā)商商免費費安裝裝統(tǒng)一一規(guī)格格的店店面招招牌；；搭臺一一重組經(jīng)經(jīng)營管管理公公司進進行統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃、、統(tǒng)一一經(jīng)營營、統(tǒng)統(tǒng)一管管理；；整合社社會資資源公司放放權(quán)制制定招招商租租金炒炒作方方案，，使參參與招招商的的各方方面人人員都都能從從中獲獲益招商目目標近期目目標工作重重點一年半半內(nèi)，，附近近一小小時能能達到到縣級級市的的中低低檔婦婦女兒兒童用用品、、床上上用品品的生生產(chǎn)企企業(yè)、、經(jīng)銷銷商和和個體體工商商戶，，尤其其是張張家港港市區(qū)區(qū)及所所轄鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的的批發(fā)發(fā)商、、零售售商、、經(jīng)銷銷商和和個體體工商商戶為為招商商重點點，而而且高高層的的工作作重點點應(yīng)該該集中中精力力在中中低檔檔婦女女兒童童用品品中經(jīng)經(jīng)營較較好的的生產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)、經(jīng)經(jīng)銷商商和個個體工工商戶戶搞好好關(guān)系系，使使他們們能盡盡早的的入住住本案案，并并在每每年每每季每每周舉舉辦婦婦女兒兒童用用品的的展覽覽、拍拍賣和和鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)組織織貿(mào)易易活動動，為為提升升本案案的人人氣和和商家家的營營業(yè)額額提供供基礎(chǔ)礎(chǔ)；經(jīng)營公公司的的發(fā)展展規(guī)劃劃及工工作思思路：：更高層層次上上重建建和重重塑經(jīng)經(jīng)營公公司的的形象象和管管理團團隊，，建立立精致致高效效的企企業(yè)組組織，，為本本案將將來打打下基基礎(chǔ)推廣和和招商商：制定招招商文文件、、物業(yè)業(yè)管理理，建建立一一整套套完善善的招招商業(yè)業(yè)務(wù)流流程、、招商商管理理文件件、工工作績績效評評估體體系招商目目標中期目目標工作重重點利用一一年半半到三三年的的時間間，通通過零零售批批發(fā)互互為帶帶動，，逐步步調(diào)整整零售售和批批發(fā)之之比重重，淘淘汰部部分商商家，，引入入更好好更多多的婦婦女兒兒童用用品、、床上上用品品批發(fā)發(fā)商，，達到到批發(fā)發(fā)和零零售的的均衡衡比例例，從從而形形成較較有特特色的的婦女女兒童童用品品、床床上用用品交交易市市場；；策劃并并制定定本案案的經(jīng)經(jīng)營策策略，，提供供更多多的增增值服服務(wù)，，同時時建立立完善善的客客戶服服務(wù)管管理體體系，，穩(wěn)定定進場場的企企業(yè)和和商家家，幫幫助他他們提提高經(jīng)經(jīng)濟效效益；；對經(jīng)營營管理理公司司的業(yè)業(yè)務(wù)、、服務(wù)務(wù)和管管理進進行細細分、、整合合和重重組，，組建建各類類相關(guān)關(guān)商業(yè)業(yè)中心心機構(gòu)構(gòu)，對對各種種業(yè)務(wù)務(wù)進行行統(tǒng)籌籌和管管理，，為各各種商商業(yè)類類型的的經(jīng)營營奠定定基礎(chǔ)礎(chǔ)。招商目目標遠期目目標工作重重點通過三三到五五年時時間，，逐步步調(diào)整整、不不斷提提高入入住品品牌和和商家家的檔檔次，，把中中低檔檔品牌牌過渡渡到長長三角角地區(qū)區(qū)乃至至全國國的品品牌，，雄踞踞蘇南南，面面向長長三角角，影影響全全國，，從而而形成成長三三角較較有特特色的的婦女女兒童童用品品市場場的定定位要要求提高經(jīng)經(jīng)營管管理公公司的的經(jīng)營營戰(zhàn)略略，重重視公公司的的組織織架構(gòu)構(gòu)和人人才團團隊；；對公司司的業(yè)業(yè)務(wù)進進行重重組，，進行行有條條件的的管理理輸出出、業(yè)業(yè)務(wù)輸輸出和和技術(shù)術(shù)輸出出。招商對對象國內(nèi)中中低檔檔家紡紡、婦婦女兒兒童用用品生生產(chǎn)企企業(yè)國內(nèi)中中低檔檔家紡紡、婦婦女兒兒童用用品經(jīng)經(jīng)銷商商國內(nèi)中中低檔檔家紡紡、婦婦女兒兒童用用品個個體工工商戶戶其他入入住企企業(yè)如如大中中小型型餐飲飲、超超市、、休閑閑娛樂樂業(yè)物流運運輸?shù)鹊绕渌涮滋灼髽I(yè)業(yè)招商品品類嬰兒用用品（（奶瓶瓶、奶奶嘴、、濕紙紙巾、、紙尿尿褲、、理發(fā)發(fā)器等等）玩具(奇智智奇思思、兒兒樂寶寶等)奇智奇奇思（（k'skids）益益智玩玩具/美美國國★孩孩之寶寶（兒兒樂寶寶）PLAYSCKOOL/迪迪孚孚（國國內(nèi)玩玩具銷銷售狀狀元））●服裝裝、鞋鞋帽嬰幼童童帽/嬰嬰兒兒/童童襪/嬰嬰兒兒鞋、、童鞋鞋/美美國卡卡拉尤尤娜Croyola嬰、、童鞋鞋●★好好孩子子★童童車童童床木木餐椅椅、★★寶貝貝第一一★汽汽車安安全座座椅好孩子子/電瓶車車/汽車安安全座座椅●★奶奶粉★★美國國雅培培,美美贊臣臣,德德國美美素,雀巢巢,惠惠氏，，羊奶奶粉等等美贊臣臣/美美國雅雅培/德德國國美素素/雀雀巢/惠惠氏氏/多多美滋滋/美美可高高特羊羊奶粉粉●食品品（嬰嬰兒輔輔食））亨氏一段段輔食(4-24個月月)/亨氏氏二段輔輔食(6-24個月)/亨亨氏三三段輔食食(8-24個個月)●圖書、、音像、、嬰兒卡卡片、嬰嬰幼兒圖圖書、育育兒圖書書嬰兒卡片片/嬰嬰幼兒兒圖書/育育兒圖書書●浴盆、、浴床、、坐便器器日康牌●兒童飾飾品●嬰兒游游泳設(shè)備備（游泳泳池、游游泳圈））童帽童裝童鞋嬰兒用品品童車童襪招商品類類兒童用品品●嬰兒用用品（奶奶瓶、奶奶嘴、濕濕紙巾、、紙尿褲褲、理發(fā)發(fā)器等））●玩具(奇智奇思思、兒樂樂寶等)●服裝、、鞋帽嬰幼童帽帽/嬰兒/童襪/嬰兒鞋、、童鞋/美國卡拉拉尤娜Croyola嬰、童鞋鞋●★好孩孩子★童童車童床床木餐椅椅、★寶寶貝第一一★汽車車安全座座椅●★奶粉粉★美國國雅培,美贊臣,德國美素素,雀巢,惠氏，羊羊奶粉等等美贊臣/美國雅培培/德國美素素/雀巢/惠氏/多美滋/美可高特特羊奶粉粉●食品（（嬰兒輔輔食）亨氏一段段輔食(4-24個月)/亨氏二段段輔食(6-24個月)/亨氏三段段輔食(8-24個月)圖書、音音像、嬰嬰兒卡片片、嬰幼幼兒圖書書、育兒兒圖書嬰兒卡片片/嬰嬰幼兒兒圖書/育育兒圖書書●浴盆、、浴床、、坐便器器日康牌●兒童飾飾品●嬰兒游游泳設(shè)備備（游泳泳池、游游泳圈））童帽童裝童鞋嬰兒用品品童車童襪招商品類類婦女用品品美發(fā)護發(fā)發(fā)化妝盒/箱/包化妝工具具綠色美顏顏保健品品保健器械械保健滋補補美顏護膚膚其他化妝妝品其他保健健品香水\香熏\精油彩妝美體個人洗護護用品防曬系列列護手系列列卸妝系列列女包女士配件件其他女鞋/襪女帽手套套女上裝\套裝女裙/女女褲情侶裝唐裝/中中式服裝裝婚紗/禮禮服泳裝女用內(nèi)衣衣品牌內(nèi)衣衣銀制飾品品/玻璃璃飾品藏飾、其其他民族族飾品珍珠/琥琥珀/水水晶/珊珊瑚類飾飾品首飾盒仿真飾品品黃金/鉑鉑金/鉆鉆石類飾飾品首飾保養(yǎng)養(yǎng)品眼鏡/護護理產(chǎn)品品世界名表表其他時尚尚飾品類類招商品類類床上用品品被子枕芯四件套兒童床婚慶被芯、羊羊毛被、、絲被、、纖維被被、空調(diào)調(diào)被、羽羽絨被、、羊絨被被、睡袋袋、枕套套、被套套、床單單、床笠笠、床罩罩、太空空枕、纖纖維枕、、蕎麥枕枕、木棉棉枕、乳乳膠枕、、香薰枕枕、其它它枕芯、、羊毛褥褥、羊剪剪絨毯、、拉舍兒兒毯、棉棉毯、真真絲毯、、羊毛毯毯、其它它毯子、、電熱毯毯，墊子子、保潔潔墊、靠靠墊、夏夏涼產(chǎn)品品，各類紡織織面料招商關(guān)鍵鍵通過各級級政府和和協(xié)會，，把經(jīng)營營床上用用品、婦婦女兒童童用品較較為成功功且有影影響力的的生產(chǎn)企企業(yè)、經(jīng)經(jīng)銷商和和個體工工商戶聚聚集起來來，進行行探討，，達成一一致意見見，使其其入駐本本案通過我們們團隊的的努力，，和經(jīng)營營床上用用品、婦婦女兒童童用品的的生產(chǎn)企企業(yè)、經(jīng)經(jīng)銷商和和個體工工商戶搞搞好關(guān)系系，使他他們?nèi)腭v駐本案12招商實施施實施三制定游戲規(guī)則，并用此規(guī)則在最短時間內(nèi)搞定行業(yè)協(xié)會及行業(yè)帶頭大哥；實施二更高層次上重建和重塑經(jīng)營公司的形象和管理團隊，建立精致高效的企業(yè)組織，制定招商文件、物業(yè)管理，建立一整套完善的招商業(yè)務(wù)流程、招商管理文件、工作績效評估體系；實施一整合政府、協(xié)會、專家學(xué)者等各方社會資源，通過各種媒體、渠道來讓江浙滬乃至全國知道張家港將崛起一座新興的婦女兒童用品專業(yè)市場；實施五在引進零售商方面，以附近一小時可到達的縣、市、省的浙江、福建人為突破口，完成這一塊的招商任務(wù)；實施四在引進批發(fā)商方面，以浙江、福建為突破口，完成批發(fā)這一塊的招商任務(wù)；第六篇經(jīng)經(jīng)營管管理篇經(jīng)營管理經(jīng)營營造氣氛，聚集人氣包裝宣傳，整體推廣制定游戲規(guī)則制定促銷方案計劃管理統(tǒng)一店面裝修統(tǒng)一經(jīng)營布局統(tǒng)一物業(yè)管理經(jīng)營管理理原理確定經(jīng)營營管理公公司的主主要功能能解析各職職能部門門之間的的工作流流程及其其相互之之間的協(xié)協(xié)作配合合設(shè)置經(jīng)營營管理公司的職職能部門門功能確定定內(nèi)部功能能外部功能能行政人事事財務(wù)核算算吸引人流流，營造造人氣招商租賃賃營銷推廣廣公共關(guān)系系維護信息支持持物流配送送物業(yè)管理理部門設(shè)置置策劃推廣部

經(jīng)營部

招商部公關(guān)部

物流配送部物業(yè)管理部行政人事部財務(wù)部部門組織織框架及及其協(xié)作作經(jīng)營管理理公司營銷推廣廣物業(yè)管理理租務(wù)招商商后勤服務(wù)務(wù)公共關(guān)系系物流公司司經(jīng)營管理理旅業(yè)協(xié)會組織織財務(wù)、行行政人事事策劃部廣告公司司信息物流長期招商商商鋪租賃賃第七篇總總結(jié)篇篇本案成功功的關(guān)鍵鍵在于招招商，而而招商的的關(guān)鍵在在于準確確的定位位和有一一批能力力極強的的招商團團隊以及及政府和和社會各各階層的的支持！！9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。2022/12/82022/12/8Thursday,December8,202210、雨雨中中黃黃葉