當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)-首創(chuàng)沈陽(yáng)項(xiàng)目方案

PART2

市場(chǎng)研究PART2市場(chǎng)研究第一部分沈陽(yáng)宏觀狀況分析第二部分棋盤山區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第三部分項(xiàng)目合理化定位PART2市場(chǎng)研究第一部分沈陽(yáng)宏觀狀況分析第二部分棋盤山區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第三部分項(xiàng)目合理化定位一、沈陽(yáng)城市概況沈陽(yáng)是遼寧省的省會(huì)，東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通和商貿(mào)中心，全國(guó)的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。沈陽(yáng)總面積1.3萬(wàn)平方公里，市區(qū)面積3495平方公里。沈陽(yáng)市轄和平、沈河、大東、皇姑、鐵西、于洪、蘇家屯、東陵、新城子9個(gè)市區(qū)以及新民、遼中、法康、康平4個(gè)縣（市）。二、沈陽(yáng)人口06年末，沈陽(yáng)全市戶籍人口703.6萬(wàn)人，比上年末增加5萬(wàn)人。在總?cè)丝谥校袇^(qū)人口499.9萬(wàn)人，縣(市)人口203.7萬(wàn)人；農(nóng)業(yè)人口248.6萬(wàn)人，非農(nóng)業(yè)人口454.6萬(wàn)人。三、沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2006年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2482.5億元，比上年增長(zhǎng)16.5%；全年城鎮(zhèn)單位全部職工平均工資19812元，比上年增長(zhǎng)20.9%；在崗職工平均工資23392元，增長(zhǎng)17.6%。；城市居民人均可支配收入11651.4元，增長(zhǎng)15.4%；人均消費(fèi)支出8670.3元，增長(zhǎng)10.3%；四、沈陽(yáng)城市規(guī)劃沈陽(yáng)的城市規(guī)劃可概括為：“一廊兩帶”一廊即中央城市走廊兩帶即東部產(chǎn)業(yè)帶和西部產(chǎn)業(yè)帶東部產(chǎn)業(yè)帶西部產(chǎn)業(yè)帶中央城市走廊

五、沈陽(yáng)城市發(fā)展戰(zhàn)略沈陽(yáng)的城市發(fā)展戰(zhàn)略可概括為八個(gè)字：“北依南拓、箭型發(fā)展”

沈陽(yáng)城市發(fā)展戰(zhàn)略的核心思想，就是沈陽(yáng)要充分利用其省會(huì)城市的向心力和吸附力，成為區(qū)域城市的領(lǐng)袖

六、沈陽(yáng)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)到2010年把沈陽(yáng)建成全國(guó)裝備制造、東北地區(qū)商貿(mào)物流和金融三大中心。商貿(mào)物流金融裝備制造城市產(chǎn)業(yè)核心

七、07年至08年中新增住宅需求06年末，沈陽(yáng)全市戶籍人口703.6萬(wàn)人，比上年末增加5萬(wàn)人；隨著人口的遷移、流動(dòng)人口的不斷增加，平均每年就有2萬(wàn)余外地人落戶沈城；根據(jù)以上兩點(diǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，同時(shí)考慮本案要在明年年中上市銷售，則我司預(yù)計(jì)，從07年計(jì)算至本案上市銷售時(shí)，沈陽(yáng)市將增加人口約11萬(wàn)人；截止至2005年末，沈陽(yáng)市人均居住面積為23.36平方米，大概每年以1平方米的速度遞增，預(yù)計(jì)2008年年中，沈陽(yáng)人均居住面積將會(huì)超過(guò)25平米；根據(jù)以上數(shù)據(jù)，我司判斷，從07年年初，只08年年中，沈陽(yáng)將會(huì)增加居住剛性需求275萬(wàn)平米；八、結(jié)論：：沈陽(yáng)總面積積1.3萬(wàn)萬(wàn)平方公里里，市區(qū)面面積3495平方公公，屬于““小城區(qū)、、大郊區(qū)””，城市發(fā)展尤尤其是房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展有著較為為廣闊的空空間；作為東北中中心城市的的沈陽(yáng)，城市發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略和城市市規(guī)劃使得得其對(duì)周邊城市市乃至全國(guó)國(guó)都具有較較強(qiáng)的吸納納力、輻射射力和帶動(dòng)動(dòng)力。由此此我們可以以判斷，未來(lái)沈陽(yáng)將將會(huì)吸引更更多的投資資者和工作作者，從而而產(chǎn)生更多多的居住需需求，為房房地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展提供供更為廣闊闊的空間；；隨著沈陽(yáng)城城市的發(fā)展展以及城市市化水平的的不斷提高高，非農(nóng)業(yè)人口口的比重也也會(huì)隨之增增加，因此此房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的消費(fèi)群群體也會(huì)隨隨之逐漸龐龐大；沈陽(yáng)人均消消費(fèi)支出占占人均可支支配收入的的比重逐年年增加以及及GDP的的增加，說(shuō)明沈陽(yáng)客客戶的消費(fèi)費(fèi)能力較強(qiáng)強(qiáng)，消費(fèi)群群具備一定定厚度；外來(lái)人口的的數(shù)量及購(gòu)購(gòu)房比例逐逐年遞增，，這部分““外來(lái)移民民”大多屬屬于富裕階階層，因此對(duì)本案來(lái)來(lái)講，中高高端客戶群群體的厚度度也是較為為樂(lè)觀的；；PART2市場(chǎng)研究第一部分沈沈陽(yáng)宏宏觀狀況分分析第二部分棋盤山區(qū)域域房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析第三部分項(xiàng)目合理化化定位一、棋盤山山景區(qū)整體體描述棋盤山旅游游開(kāi)發(fā)區(qū)位位于沈陽(yáng)市市東北部，，東鄰撫順順，西至農(nóng)農(nóng)業(yè)高新區(qū)區(qū)，南至渾渾河，北接接鐵嶺，距距沈陽(yáng)市中中心約20公里里，行政管管轄面積190平平方公里，，南北最長(zhǎng)長(zhǎng)28公里里，東西最最寬15.3公公里。按照總體規(guī)規(guī)劃，全區(qū)區(qū)主要由森森林公園景景區(qū)（58平方公公里）、秀秀湖景區(qū)（（48平平方公里））、世園區(qū)區(qū)（97平平方公里，，含13平平方公里英英達(dá)鎮(zhèn)用地地）三部分分構(gòu)成，內(nèi)內(nèi)轄3個(gè)鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，44個(gè)村，3個(gè)社區(qū)，，總?cè)丝?.1萬(wàn)萬(wàn)人。整個(gè)個(gè)景區(qū)現(xiàn)有有耕地6.8萬(wàn)畝，，林地97平方公里里，水面9平方公里里。區(qū)域內(nèi)景觀觀資源豐富富，尤其是是渾河景觀觀帶至撫順順一線，將將是沈陽(yáng)未未來(lái)高端住住宅的集中中區(qū)域即沈沈陽(yáng)的“富富人區(qū)”。。經(jīng)過(guò)實(shí)地調(diào)調(diào)研我司發(fā)發(fā)現(xiàn)，本案案所在區(qū)域域距市區(qū)距距離20多多公里，車車程30分分鐘以內(nèi)，，隨著沈陽(yáng)陽(yáng)城市化進(jìn)進(jìn)程的加快快，本案在在未來(lái)具備備稱為“第第一居所””的可能性性，因此本本案所在區(qū)區(qū)域具備““雙重屬性性”；二、棋盤山山景區(qū)發(fā)展展規(guī)劃棋盤山景區(qū)區(qū)作為沈陽(yáng)陽(yáng)未來(lái)重要要的四大發(fā)發(fā)展空間之之一，其整體發(fā)展展的核心戰(zhàn)戰(zhàn)略可概括括為“一城城兩帶三區(qū)區(qū)”?！耙怀恰保海阂詺W陸旅旅游風(fēng)情小小鎮(zhèn)建設(shè)為為核心的棋棋盤山新城城建設(shè)，爭(zhēng)爭(zhēng)取用三年年時(shí)間，完完成新城建建設(shè)。這對(duì)對(duì)棋盤山既既是看點(diǎn)、、亮點(diǎn)，也也是賣點(diǎn)，，它完善了了整個(gè)地區(qū)區(qū)功能，提提升了地區(qū)區(qū)價(jià)值和品品位，豐富富了旅游內(nèi)內(nèi)涵?！皟蓭А保海喊凑湛傮w體規(guī)劃，進(jìn)進(jìn)一步對(duì)沈沈棋路景觀觀帶和渾河河景觀帶開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)。。迅速啟動(dòng)動(dòng)沈陽(yáng)至撫撫順6.7公里的渾渾河濱水景景觀帶建設(shè)設(shè)，通過(guò)渾渾河沿線的的防洪設(shè)施施、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和景觀觀的建設(shè)，，迅速把高高坎地區(qū)拉拉動(dòng)起來(lái)。?！皟蓭А薄苯ㄔO(shè)是棋棋盤山的骨骨架，能夠夠托起棋盤盤山地區(qū)整整體建設(shè)，，實(shí)現(xiàn)對(duì)整整體空間布布局的支撐撐。“三區(qū)”：：把高坎、、滿堂、望望濱地區(qū)的的開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)擺上日程程，抓緊做做控制性詳詳細(xì)規(guī)劃，，完善基礎(chǔ)礎(chǔ)配套設(shè)施施。渾河景觀帶森林公園景區(qū)世園會(huì)景區(qū)秀湖景區(qū)沈棋路旅游觀光帶三、棋盤山山景區(qū)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)棋盤山景區(qū)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)主要要是有科技技產(chǎn)業(yè)和文文化旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成。?？萍籍a(chǎn)業(yè)包包括：生物物，環(huán)保及及其相關(guān)衍衍生產(chǎn)業(yè)；；文化旅游主主要包括：：世博園；；棋盤山景區(qū)區(qū)；歐陸風(fēng)情小小鎮(zhèn)；海洋世界；；東陵公園；；溫泉度假；；高爾夫；影視文化；；民俗文化等等。四、棋盤山山區(qū)域房地地產(chǎn)市場(chǎng)分分析棋盤山區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目分布圖唯美十方五、棋盤山山區(qū)域房地地產(chǎn)項(xiàng)目個(gè)個(gè)案1、陽(yáng)光假假日山莊項(xiàng)目名稱：陽(yáng)光假日山莊項(xiàng)目位置：棋盤山風(fēng)景區(qū)正門前100米開(kāi)發(fā)商：遼寧鴻基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司園林設(shè)計(jì)：大連田原園林設(shè)計(jì)公司建筑設(shè)計(jì)：沈陽(yáng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院物業(yè)管理：沈陽(yáng)鴻基世家物業(yè)管理有限公司綠化率36%總戶數(shù)245戶容積率0．36洋房?jī)r(jià)格4500元/平米獨(dú)棟價(jià)格6180元/平米建筑形式洋房、獨(dú)棟銷售狀況一期洋房已全部售完、二期洋房還剩一套，獨(dú)棟還有幾套價(jià)格走勢(shì)洋房?jī)r(jià)格二期相比一期漲800元/平米主力戶型洋房房形為37-90平米小戶型，主力戶型為80平米一居；獨(dú)棟主力戶型275平米付款方式一次性、成20年按揭社區(qū)配套1200平米多功能雅典會(huì)館、萬(wàn)米休閑花園項(xiàng)目評(píng)點(diǎn)項(xiàng)目周邊基基本沒(méi)有生生活配套，，項(xiàng)目?jī)?nèi)部部配套也不不齊全，生生活不便；；該項(xiàng)目以以小戶型型為主，，不能滿滿足第二二居所的的需要，，銷售狀狀況不理理想；項(xiàng)目?jī)?nèi)以以坡地景景觀和水水景相結(jié)結(jié)合；對(duì)本案來(lái)來(lái)講，我我們可以以借鑒它它局部的的坡地景景觀打造造，產(chǎn)品品對(duì)本案案來(lái)講不不具備可可比性2、奧林林匹克花花園項(xiàng)目名稱：沈陽(yáng)奧林匹克花園項(xiàng)目位置：東陵區(qū)雙園路269號(hào)開(kāi)發(fā)商：沈陽(yáng)奧林匹克置業(yè)投資有限公司建筑面積18萬(wàn)占地面積66萬(wàn)平米容積率0.6綠化率60%總戶數(shù)40套（2.4期）入住時(shí)間2006.6.30(一期)花園洋房4000-5000元/平方米聯(lián)排別墅5500元/平方米獨(dú)棟別墅9080元/平方米銷售狀況2.4期今年三月份開(kāi)盤，共40套，現(xiàn)已賣出20套價(jià)格走勢(shì)三個(gè)月價(jià)格上漲300元/平方米建筑形式獨(dú)棟別墅，聯(lián)排別墅，花園洋房（三期）主力戶型獨(dú)棟358平方米（僅剩一套）；聯(lián)排別墅170，206平方米付款方式一次性、5（6）成20（30）年按揭交通三環(huán)以外，城市交通不便社區(qū)配套奧林匹克運(yùn)動(dòng)中心項(xiàng)目評(píng)點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目平均均每月售售出6套套，價(jià)格格漲幅也也較大，，其中毗毗鄰景觀觀中心的的4套聯(lián)聯(lián)排別墅墅價(jià)格漲漲至6000元元以上，，獨(dú)棟別別墅開(kāi)盤盤時(shí)價(jià)格格為5000-7000平方方米，最最后一個(gè)個(gè)景觀位位置較好好的獨(dú)棟棟價(jià)格已已上漲至至9080元/平方米米；景觀打造造比較粗粗糙，不不注重細(xì)細(xì)節(jié)處理理；項(xiàng)目主打打運(yùn)動(dòng)主主題，會(huì)會(huì)所設(shè)計(jì)計(jì)特色鮮鮮明；銷售時(shí)間間較長(zhǎng)，，現(xiàn)場(chǎng)管管理不規(guī)規(guī)范，業(yè)業(yè)務(wù)員素素質(zhì)較差差，對(duì)本本案來(lái)講講我們一一定要重重視提升升案場(chǎng)銷銷售人員員的整體體素質(zhì)，，加強(qiáng)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)管理理；3、萬(wàn)科科蘭喬圣圣菲項(xiàng)目名稱：萬(wàn)科蘭喬圣菲項(xiàng)目位置：東陵區(qū)東路123號(hào)開(kāi)發(fā)商：沈陽(yáng)萬(wàn)科新墅置業(yè)有限公司建筑面積3．1萬(wàn)平米占地面積35萬(wàn)平米容積率0.226綠化率70%總戶數(shù)30套（一期）入住時(shí)間07.9.15起價(jià)均價(jià)：13000元/平米銷售狀況去年10月開(kāi)盤，一期項(xiàng)目?jī)H剩2套，二期聯(lián)排別墅月底開(kāi)盤價(jià)格走勢(shì)從去年10月開(kāi)盤以來(lái)價(jià)格保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，基本沒(méi)有漲幅建筑形式獨(dú)棟別墅，二期四聯(lián)排別墅主力戶型獨(dú)棟280-480平方米；聯(lián)排別墅230-240付款方式一次性、5（6）成20（30）年按揭交通三環(huán)以外，城市交通不便社區(qū)配套會(huì)所項(xiàng)目評(píng)點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目建在在高差43米的的坡地上上，技術(shù)術(shù)要求較較高，建建成后形形成了起起伏有致致的立體體景觀體體系，但但整體景景觀水系系較少；；項(xiàng)目贈(zèng)送送500平方米米的室外外花園，，位于房房屋四周周，并為為業(yè)主精精心設(shè)計(jì)計(jì)成型景景觀，也也可由消消費(fèi)者參參與景觀觀構(gòu)思，，增加了了項(xiàng)目的的附加價(jià)價(jià)值；項(xiàng)目周邊邊城市配配套較差差，公交交系統(tǒng)不不夠發(fā)達(dá)達(dá)，三環(huán)環(huán)以外，，距離市市區(qū)較遠(yuǎn)遠(yuǎn)；對(duì)本案來(lái)來(lái)講，我我們應(yīng)該該從萬(wàn)科科身上看看到，開(kāi)開(kāi)發(fā)商品品牌對(duì)于于項(xiàng)目銷銷售價(jià)格格的支撐撐作用是是巨大的的，因此此本案在在開(kāi)發(fā)過(guò)過(guò)程中應(yīng)應(yīng)該重視視品牌的的打造，，為后期期產(chǎn)品爭(zhēng)爭(zhēng)取較高高的利潤(rùn)潤(rùn)；4、一品品洋房項(xiàng)目名稱：一品洋房項(xiàng)目位置：棋盤山風(fēng)景區(qū)前50米開(kāi)發(fā)商：沈陽(yáng)開(kāi)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建筑面積1．1萬(wàn)平米綠化率70%總戶數(shù)29戶起價(jià)獨(dú)棟：5800元/平米雙拼：4800元/平米銷售狀況06年以來(lái)13棟獨(dú)棟已全部售完，雙拼別墅已完工三棟，還未銷售建筑形式13棟獨(dú)棟別墅、8棟雙拼別墅主力戶型獨(dú)棟350-450平方米；雙拼別墅350平米付款方式一次性、5（6）成20（30）年按揭交通三環(huán)以外，城市交通不便項(xiàng)目評(píng)點(diǎn)點(diǎn)該項(xiàng)目品品質(zhì)過(guò)低低，屬于于別墅項(xiàng)項(xiàng)目的最最初形態(tài)態(tài)，在每每棟建筑筑上都““一品洋洋房”字字樣，降降低了項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)；銷售狀況況不佳，，現(xiàn)在沒(méi)沒(méi)有銷售售人員，，保安兼兼職銷售售；小區(qū)內(nèi)沒(méi)沒(méi)有會(huì)所所，周邊邊也沒(méi)有有相應(yīng)的的生活配配套，生生活不便便；對(duì)本案來(lái)來(lái)講，該該項(xiàng)目在在產(chǎn)品、、規(guī)劃和和銷售方方面均屬屬于較為為失敗的的案例，，因此我我們要引引以為戒戒；5、維也也納森林林別墅項(xiàng)目名稱：維也納森林別墅項(xiàng)目位置：沈棋路距棋盤山風(fēng)景區(qū)3公里處價(jià)格聯(lián)排別墅：6000元/平米四層洋房：4200元/平米銷售狀況一期已全部售完，二期今年9月開(kāi)盤建筑形式聯(lián)排別墅、四層洋房主力戶型60-160平米付款方式一次性、5（6）成20（30）年按揭交通三環(huán)以外，城市交通不便項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)評(píng)該項(xiàng)目緊緊鄰沈棋棋路，交交通便利利，很多多客戶是是去棋盤盤山旅游游途中看看到該項(xiàng)項(xiàng)目的；；戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)過(guò)過(guò)小小，，大大部部分分客客戶戶是是把把此此區(qū)區(qū)域域項(xiàng)項(xiàng)目目作作為為自自己己的的第第二二居居所所，，顯顯然然小小面面積積滿滿足足不不了了這這部部分分客客戶戶的的需需求求。。項(xiàng)目目二二期期開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)進(jìn)進(jìn)度度過(guò)過(guò)慢慢，，洋洋房房戶戶型型在在160平平米米以以上上，，產(chǎn)產(chǎn)品品較較一一期期會(huì)會(huì)有有改改進(jìn)進(jìn)；；對(duì)本本案案來(lái)來(lái)講講，，該該項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品較較為為注注重重細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)方方面面的的處處理理如如：：屋屋頂頂和和圍圍墻墻，，此此外外，，該該項(xiàng)項(xiàng)目目外外墻墻為為全全部部石石材材，，其其立立面面效效果果也也不不錯(cuò)錯(cuò)，，值值得得本本案案借借鑒鑒；；6、、方方迪迪山山莊莊項(xiàng)目名稱：方迪山莊項(xiàng)目位置：東陵路304號(hào)開(kāi)發(fā)商：沈陽(yáng)方迪房地產(chǎn)發(fā)展有限公司建筑規(guī)劃：英國(guó)阿特金斯物業(yè)管理：沈陽(yáng)方迪物業(yè)建筑面積2．2萬(wàn)占地面積16萬(wàn)平米總戶數(shù)108套（一期35棟）銷售狀況去年7月開(kāi)始銷售，現(xiàn)一期35棟已全部售完，二期開(kāi)盤時(shí)間未定價(jià)格均價(jià)：8500元/平米建筑形式獨(dú)棟別墅，雙拼別墅主力戶型286-295平米，526-566平米，675-747平米付款方式一次性、5（6）成20（30）年按揭交通三環(huán)以外，城市交通不便社區(qū)配套6000平米豪華會(huì)館周邊環(huán)境沈陽(yáng)司法學(xué)院，鳥(niǎo)島公園項(xiàng)目目評(píng)評(píng)點(diǎn)點(diǎn)產(chǎn)品品立立面面缺缺乏乏特特色色；；戶型型面面積積過(guò)過(guò)大大；；一期期已已全全部部售售完完，，等等待待二二期期開(kāi)開(kāi)放放；；對(duì)本本案案來(lái)來(lái)講講，，該該項(xiàng)項(xiàng)目目最最值值得得借借鑒鑒的的地地方方就就是是方方迪迪山山莊莊有有大大面面積積的的水水系系，，從從本本案案自自身身?xiàng)l條件件看看，，也也較較為為適適宜宜座座大大面面積積的的水水系系，，因因此此對(duì)對(duì)于于水水體體的的處處理理，，我我們們可可以以借借鑒鑒7、、桑桑堤堤亞亞娜娜項(xiàng)目名稱：桑堤亞娜項(xiàng)目位置：東陵路128號(hào)開(kāi)發(fā)商：沈陽(yáng)良運(yùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑面積12萬(wàn)平米總戶數(shù)119棟250戶入住時(shí)間2007．10銷售狀況以銷售60%，現(xiàn)還有400平米以上雙拼和獨(dú)棟別墅建筑形式獨(dú)棟別墅，聯(lián)排別墅，雙拼主力戶型聯(lián)排：344平米；雙拼：451平米；獨(dú)棟：470平米付款方式一次性、5（6）成20（30）年按揭項(xiàng)目目評(píng)評(píng)點(diǎn)點(diǎn)該項(xiàng)項(xiàng)目目建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格為為典典型型的的西西班班牙牙地地中中海海風(fēng)風(fēng)格格，，金金色色的的屋屋頂頂和和手手工工墻墻體體方方顯顯該該項(xiàng)項(xiàng)目目的的高高貴貴品品質(zhì)質(zhì)；；該項(xiàng)項(xiàng)目目是是建建在在緩緩坡坡上上的的，，園園區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)山山地地景景觀觀設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)為為景景觀觀中中的的亮亮點(diǎn)點(diǎn)；；通過(guò)過(guò)實(shí)實(shí)地地調(diào)調(diào)研研，，發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)該該項(xiàng)項(xiàng)目目外外墻墻涂涂料料施施工工工工藝藝較較差差，，墻墻面面已已經(jīng)經(jīng)出出現(xiàn)現(xiàn)局局部部裂裂縫縫；；庭院院內(nèi)內(nèi)部部小小景景觀觀如如：：花花池池，，庭庭院院燈燈，，疊疊水水噴噴泉泉等等細(xì)細(xì)部部處處理理較較為為精精致致，，值值得得本本案案借借鑒鑒；；8、、翔翔鳳鳳山山水水國(guó)國(guó)際際項(xiàng)目名稱：翔鳳山水國(guó)際項(xiàng)目位置：東陵區(qū)蒲河新城路58號(hào)開(kāi)發(fā)商：沈陽(yáng)翔鳳房地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司建筑面積16．74萬(wàn)平米綠化率42%容積率0．93價(jià)格獨(dú)棟：5600元/平米疊拼：5000元/平米銷售狀況自06年9月開(kāi)盤以來(lái)已銷售60%左右建筑形式2套獨(dú)棟、63套疊聯(lián)64套情景洋房主力戶型254平米付款方式一次性、5（6）成20（30）年按揭交通三環(huán)以外，城市交通不便項(xiàng)目目評(píng)評(píng)點(diǎn)點(diǎn)該項(xiàng)項(xiàng)目目依依山山傍傍水水區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)生生態(tài)態(tài)環(huán)環(huán)境境極極佳佳，，山山水水兼兼?zhèn)鋫涞牡膬?yōu)優(yōu)美美自自然然景景觀觀；；建筑筑類類型型豐豐富富，，情情景景洋洋房房、、聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅、、疊疊拼拼別別墅墅、、獨(dú)獨(dú)體體別別墅墅等等；；項(xiàng)目目周周邊邊城城市市配配套套較較差差，，公公交交系系統(tǒng)統(tǒng)不不夠夠發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)，，三三環(huán)環(huán)以以外外，，距距離離市市區(qū)區(qū)較較遠(yuǎn)遠(yuǎn)；；9、、大大溪溪地地項(xiàng)目名稱：大溪地項(xiàng)目位置：東陵區(qū)輝山農(nóng)業(yè)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)商：沈陽(yáng)安邦置業(yè)發(fā)展有限公司建筑面積99萬(wàn)平米建筑形式洋房、聯(lián)排、疊拼、獨(dú)體等入住時(shí)間2008．12銷售狀況該項(xiàng)目還未開(kāi)盤，預(yù)計(jì)將于今年12月分開(kāi)盤銷售付款方式一次性、5（6）成20（30）年按揭交通狀況177路、在建地鐵2號(hào)線項(xiàng)目目評(píng)評(píng)點(diǎn)點(diǎn)該項(xiàng)項(xiàng)目目體體量量大大，，建建筑筑類類型型豐豐富富，，包包括括洋洋房房、、聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅、、疊疊拼拼別別墅墅、、獨(dú)獨(dú)體體別別墅墅等等；；在建建地地鐵鐵2號(hào)號(hào)線線經(jīng)經(jīng)過(guò)過(guò)本本項(xiàng)項(xiàng)目目，，當(dāng)當(dāng)?shù)氐罔F鐵開(kāi)開(kāi)通通后后會(huì)會(huì)大大大大縮縮短短該該項(xiàng)項(xiàng)目目與與市市區(qū)區(qū)的的距距離離，，吸吸引引更更多多的的城城區(qū)區(qū)客客戶戶來(lái)來(lái)該該項(xiàng)項(xiàng)目目置置業(yè)業(yè)；；項(xiàng)目目目目前前還還未未正正式式開(kāi)開(kāi)盤盤；；10、、香香藍(lán)藍(lán)蒲蒲河河項(xiàng)目名稱：香藍(lán)蒲河項(xiàng)目位置：東陵區(qū)蒲河鎮(zhèn)政府對(duì)面西行50米開(kāi)發(fā)商：遼寧萬(wàn)贏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑面積8．3萬(wàn)平米綠化率36%容積率1．55價(jià)格2300元/平米銷售狀況剛剛開(kāi)盤銷售建筑形式多層住宅付款方式一次性、5（6）成20（30）年按揭交通三環(huán)以外，城市交通不便項(xiàng)目目評(píng)評(píng)點(diǎn)點(diǎn)該項(xiàng)項(xiàng)目目為為純純6層層多多層層板板式式住住宅宅，，品品質(zhì)質(zhì)不不高高；；本項(xiàng)目目的價(jià)價(jià)格也也定位位在中中低檔檔；項(xiàng)目周周邊城城市配配套較較差，，公交交系統(tǒng)統(tǒng)不夠夠發(fā)達(dá)達(dá)，三三環(huán)以以外，，距離離市區(qū)區(qū)較遠(yuǎn)遠(yuǎn)；11、、港中中旅項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)入2007年年，旅旅游地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)大大鱷港港中旅旅率先先拿下下東部部188萬(wàn)萬(wàn)平方方米土土地，，拉開(kāi)開(kāi)沈陽(yáng)陽(yáng)旅游游地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)大幕幕。據(jù)據(jù)了解解，港港中旅旅歐陸陸風(fēng)情情旅游游小鎮(zhèn)鎮(zhèn)總投投資達(dá)達(dá)30億元元，將將建設(shè)設(shè)成為為以歐歐陸風(fēng)風(fēng)情為為主題題，集集休閑閑度假假、行行政辦辦公、、商業(yè)業(yè)居住住為一一體的的大型型旅游游中心心區(qū)。。該項(xiàng)項(xiàng)目相相關(guān)人人士表表示，，該項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)已啟啟動(dòng)的的一期期占地地37萬(wàn)平平方米米，主主要建建筑類類型有有辦公公大樓樓、商商業(yè)街街、體體育會(huì)會(huì)所、、聯(lián)排排別墅墅、花花園洋洋房等等，總總建筑筑面積積18萬(wàn)平平方米米，建建筑密密度小小于20%，綠綠化率率達(dá)到到50%以以上，，預(yù)計(jì)計(jì)11月份份竣工工，將將為棋棋盤山山風(fēng)景景區(qū)打打造出出一個(gè)個(gè)環(huán)境境優(yōu)美美、配配套齊齊全的的旅游游度假假小鎮(zhèn)鎮(zhèn)。六、區(qū)區(qū)域供供求分分析棋盤山區(qū)域項(xiàng)目供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型總建筑面積（萬(wàn)m2）可售面積(萬(wàn)m2)陽(yáng)光假日山莊洋房、獨(dú)棟21奧林匹克花園獨(dú)棟別墅，聯(lián)排別墅，花園洋房186萬(wàn)科蘭喬圣菲獨(dú)棟別墅，聯(lián)排別墅7.96.4一品洋房獨(dú)棟別墅，雙拼別墅1.10.6維也納森林別墅聯(lián)排、四層洋房168方迪山莊獨(dú)棟別墅，雙拼別墅4.53桑堤亞娜獨(dú)棟別墅，聯(lián)排別墅，雙拼124.8大溪地洋房、聯(lián)排、疊拼、獨(dú)體等9999萬(wàn)，還未正式開(kāi)盤翔鳳山水國(guó)際2套獨(dú)棟、63套疊聯(lián)64套情景洋房總戶數(shù):129戶16.747香藍(lán)蒲河多層住宅8.38.3萬(wàn)，剛剛開(kāi)盤港中旅沈陽(yáng)項(xiàng)目政辦公中心、綜合寫字樓、商業(yè)及餐飲服務(wù)設(shè)施、高檔賓館、會(huì)議中心、劇場(chǎng)、學(xué)校、住宅等；

項(xiàng)目一期占地37萬(wàn)平方米，主要建筑類型有辦公大樓、商業(yè)街、體育會(huì)所、聯(lián)排別墅、花園洋房等；1818萬(wàn)（一期）總計(jì)203.27162.1七、區(qū)區(qū)域項(xiàng)項(xiàng)目橫橫向比比較項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型價(jià)格戶型推廣主題建筑風(fēng)格陽(yáng)光假日山莊洋房、獨(dú)棟別墅洋房：4500元/平米獨(dú)棟：6180元/平米洋房：37-90平米獨(dú)棟：275平米秀山麗水你的第二居所歐式風(fēng)格奧林匹克花園獨(dú)棟別墅，聯(lián)排別墅，花園洋房洋房：4000-5000元/平米聯(lián)排：5500元/平方米獨(dú)棟：9080元/平方米獨(dú)棟：358平方米（僅剩一套）聯(lián)排：170—206平方米山頂上夢(mèng)中的那顆--橄欖墅地中海風(fēng)格萬(wàn)科蘭喬圣菲獨(dú)棟別墅，聯(lián)排別墅獨(dú)棟：13000元/平方米聯(lián)排：未開(kāi)盤獨(dú)棟：280-480平米聯(lián)排：230-240平米境界所在人杰在西班牙MISSION風(fēng)格一品洋房獨(dú)棟別墅，雙拼別墅獨(dú)棟：5800元/平米雙拼：4800元/平米獨(dú)棟：350-450平米雙拼：350平米棋盤山正門前的別墅歐式風(fēng)格維也納森林別墅聯(lián)排別墅、四層洋房聯(lián)排別墅：6000元/平米

四層洋房：4200元/平米洋房：60—160平米聯(lián)排：160—230平米森林中的別墅西班牙風(fēng)格方迪山莊獨(dú)棟別墅，雙拼別墅雙拼：8000元/平米獨(dú)棟：9000元/平米雙拼：286-295平米獨(dú)棟：526-566平米，675-747平米傳遞中國(guó)豪宅北美風(fēng)格桑堤亞娜獨(dú)棟別墅，聯(lián)排別墅，雙拼別墅雙拼：9000元/平米獨(dú)棟、聯(lián)排：未開(kāi)盤聯(lián)排：344平米雙拼：451平米獨(dú)棟：470平米來(lái)自西班牙的陽(yáng)光小鎮(zhèn)西班牙地中海風(fēng)格大溪地洋房、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、獨(dú)體別墅未開(kāi)盤未開(kāi)盤本真、休閑、藝術(shù)、生態(tài)西班牙風(fēng)格翔鳳山水國(guó)際獨(dú)棟、疊拼、聯(lián)排、情景洋房獨(dú)棟：5600元/平米

疊拼：5000元/平米

獨(dú)棟：254平米以上聯(lián)排：150-250平米洋房：60—150平米

西班牙風(fēng)格香藍(lán)蒲河多層均價(jià)：2300元/平米50—160平米

歐式風(fēng)格港中旅沈陽(yáng)項(xiàng)目辦公大樓、商業(yè)街、體育會(huì)所、聯(lián)排別墅、花園洋房等；未開(kāi)盤未開(kāi)盤歐陸風(fēng)情旅游小鎮(zhèn)歐陸風(fēng)格經(jīng)過(guò)對(duì)對(duì)區(qū)域域內(nèi)項(xiàng)項(xiàng)目的的詳細(xì)細(xì)分析析和對(duì)對(duì)比，，我們們可以以得出出以下下結(jié)論論：區(qū)域內(nèi)內(nèi)較為為成功功的項(xiàng)項(xiàng)目有有：蘭喬圣圣菲，，維也也納森森林別墅，桑堤堤亞納納，唯唯美十十方；；這些些項(xiàng)目目成功功的共共性主主要為為：產(chǎn)品打打造精精良，，園林林景觀觀各具具特色色，完完善的的物業(yè)業(yè)管理理；區(qū)域內(nèi)內(nèi)失敗敗的項(xiàng)項(xiàng)目為為：一品洋洋房，，陽(yáng)光光假日日山莊莊，其其失敗敗的主主要原原因是是產(chǎn)品品品質(zhì)較較低，，定位位不準(zhǔn)準(zhǔn)確，，景觀觀設(shè)計(jì)計(jì)缺乏乏特色色；區(qū)域域內(nèi)內(nèi)項(xiàng)項(xiàng)目目的的市市場(chǎng)場(chǎng)空空白白點(diǎn)點(diǎn)為為：：1、、區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)缺缺乏乏以以水水系系為為核核心心景景觀觀的的項(xiàng)項(xiàng)目目；；2、、建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格除除少少數(shù)數(shù)幾幾個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目外外，，缺缺乏乏特特色色；；3、、在在推推廣廣上上，，均均依依托托景景觀觀，，產(chǎn)產(chǎn)品品屬屬性性和和推推廣廣方方式式還還處處于于傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的““叫叫賣賣階階段段””，，缺缺乏新新意意；；通過(guò)過(guò)上上述述分分析析，，本本案案應(yīng)應(yīng)該該借借鑒鑒成成功功項(xiàng)項(xiàng)目目的的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，，吸吸取取失失敗敗項(xiàng)項(xiàng)目目的的教教訓(xùn)訓(xùn)，，抓抓住住市市場(chǎng)場(chǎng)空空白白點(diǎn)點(diǎn)，，形形成成本本案案自自身身的的市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)體體系系；；同同時(shí)時(shí)，，本本案案作作為為大大盤盤，，產(chǎn)產(chǎn)品品線線較較長(zhǎng)長(zhǎng)，，因因此此在在項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位階階段段就就應(yīng)應(yīng)該該考考慮慮自自身身的的市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)策策略略，，從從而而使使項(xiàng)項(xiàng)目目具具備備持持續(xù)續(xù)的的市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力。。八、、棋棋盤盤山山區(qū)區(qū)域域客客戶戶類類型型及及消消費(fèi)費(fèi)特特點(diǎn)點(diǎn)分分析析通過(guò)過(guò)實(shí)實(shí)地地調(diào)調(diào)研研和和現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)訪訪談?wù)劊?，我我司司?duì)對(duì)本本區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)購(gòu)購(gòu)房房客客戶戶作作以以下下描描述述：：1、、購(gòu)購(gòu)房房目目的的絕大大部部分分客客戶戶在在該該區(qū)區(qū)域域購(gòu)購(gòu)房房是是作作為為休休閑閑度度假假的的第第二二居居所所；；少部部分分在在周周邊邊工工作作的的客客戶戶（（如如沈沈陽(yáng)陽(yáng)二二中中，，育育才才學(xué)學(xué)校校的的老老師師））在在該該處處會(huì)會(huì)購(gòu)購(gòu)買買住住房房作作為為第第一一居居所所；；2、、職職業(yè)業(yè)特特征征棋盤盤山山區(qū)區(qū)域域購(gòu)購(gòu)房房客客戶戶收收入入較較高高，，大大多多擁?yè)碛杏兴剿郊壹臆囓嚕?，他他們們的的職職業(yè)業(yè)特特征征如如下下：：主力力客客戶戶：：私私企企老老板板、、政政府府官官員員、、高高級(jí)級(jí)白白領(lǐng)領(lǐng)購(gòu)購(gòu)成成了了購(gòu)購(gòu)房房的的主主體體；；輔助助客客戶戶：：比比較較突突出出的的客客戶戶還還有有大大學(xué)學(xué)教教授授，，也也有有些些記記者者和和周周邊邊企企事事業(yè)業(yè)單單位位的的工工作作人人員員；；3、、客客戶戶構(gòu)構(gòu)成成地緣緣比比例例：本地地購(gòu)購(gòu)房房客客戶戶占占到到80%，，外外地地客客戶戶占占到到20%，，略略低低于于市市場(chǎng)場(chǎng)整整體體水水平平例如如：：奧奧林林匹匹克克花花園園的的外外地地客客戶戶占占到到15%，，外外地地客客戶戶地地緣緣多多樣樣化化如如上上海海，，大大連連等等；；桑桑提提亞亞納納的的外外地地客客戶戶占占到到了了30%；；4、、投投資資比比例例：：通過(guò)過(guò)調(diào)調(diào)研研，，投投資資客客大大約約占占到到整整個(gè)個(gè)客客戶戶群群的的10%左左右右；；九、、棋棋盤盤山山區(qū)區(qū)域域房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析結(jié)結(jié)論論：：棋盤盤山山區(qū)區(qū)域域有有著著獨(dú)獨(dú)一一無(wú)無(wú)二二的的自自然然景景觀觀，，目目前前區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)項(xiàng)項(xiàng)目目大大多多為為沈沈陽(yáng)陽(yáng)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)上上的的中中高高端端項(xiàng)項(xiàng)目目；；區(qū)域景觀觀資源的的不可再再生性和和不可復(fù)復(fù)制性使使得區(qū)域域內(nèi)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目有有著極強(qiáng)強(qiáng)的升值值潛力；；產(chǎn)品大多多密度較較低，以以花園洋洋房和別別墅類產(chǎn)產(chǎn)品為主主；區(qū)域內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)品建筑筑風(fēng)格以以歐式為為主，特特點(diǎn)不是是很鮮明明，只有有少數(shù)項(xiàng)項(xiàng)目如桑桑提亞納納和蘭喬喬圣菲以以鮮明的的西班牙牙地中海海風(fēng)格能能與其他他項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)生較為為明顯的的區(qū)隔；；旅游地產(chǎn)產(chǎn)在居住住品質(zhì)、、投資價(jià)價(jià)值和發(fā)發(fā)展前景景方面比比單一的的住宅或或商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目目具有更更多的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，因因而棋盤盤山區(qū)域域項(xiàng)目有有著較強(qiáng)強(qiáng)的升值值潛力；；區(qū)域潛在在供應(yīng)量量為162.1萬(wàn)，這這對(duì)于大大多以第第二居所所定位的的項(xiàng)目來(lái)來(lái)講體量量較為可可觀，因因此區(qū)域域內(nèi)未來(lái)來(lái)市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)也將將相當(dāng)激激烈；區(qū)域內(nèi)購(gòu)購(gòu)房者有有相當(dāng)一一部分為為外地客客戶，因因此要重重視對(duì)外外地客源源的開(kāi)發(fā)發(fā)；區(qū)域內(nèi)項(xiàng)項(xiàng)目在形形象定位位上均依依托景觀觀，形象象定位同同質(zhì)化現(xiàn)現(xiàn)象較為為嚴(yán)重；；PART2市場(chǎng)研究究第一部分分沈沈陽(yáng)宏觀觀狀況分分析第二部分分棋盤山區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析第三部分分項(xiàng)目合理理化定位一、本案案合理化化定位的的思考從區(qū)域角角度思考考：區(qū)域域內(nèi)項(xiàng)目目大多為為城市生生活的第第二居所所，但我我司認(rèn)為為，隨著著取得的的發(fā)展，，本案地地塊在未未來(lái)具備備成為第第一局所所的條件件，本案地塊塊具備雙雙重屬性性，因此此本案在在定位時(shí)時(shí)也要充充分這一一點(diǎn)；從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手角度度思考：：區(qū)域內(nèi)內(nèi)項(xiàng)目均均為沈陽(yáng)陽(yáng)樓市的的中高端端項(xiàng)目，，我們要要想成功功“突圍圍”那么么就要抓住住前述市市場(chǎng)空白白點(diǎn)需求求差異化化；從市場(chǎng)的的角度思思考：市市場(chǎng)未來(lái)來(lái)供應(yīng)量量較大，，而且中中高端樓樓盤銷售售速度又又較慢，，因此我們們要對(duì)市市場(chǎng)未來(lái)來(lái)的變化化有充分分的預(yù)估估；從項(xiàng)目自自身的角角度思考考：項(xiàng)目目本身地地塊與其其他對(duì)手手相比最最大的劣勢(shì)勢(shì)就是我我們?yōu)椤啊巴莸亍薄?，但我們又又擁有其其他?duì)手手沒(méi)有的的優(yōu)勢(shì)那就就是我們們項(xiàng)目是是真正的的“背山山面水””，地塊塊內(nèi)部有有天然湖湖泊，因此如何何規(guī)避劣劣勢(shì)，充充分發(fā)掘掘優(yōu)勢(shì)，，是我們們?cè)诙ㄎ晃恢幸矐?yīng)應(yīng)該充分分考慮的的因素；；從客戶角角度看：：我們的的產(chǎn)品本本身要形形成對(duì)中中高端客客戶足夠夠的吸引引力，同同時(shí)重視視對(duì)外地地客源的的開(kāi)發(fā)；；二、項(xiàng)目目合理化化定位建建議1、檔次次定位推推導(dǎo)：地塊容積率市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手區(qū)域規(guī)劃劃開(kāi)發(fā)商地塊為““洼地””，土方方回填需需要投入入一定成成本1.0的的容積率率較難實(shí)實(shí)現(xiàn)純高高端項(xiàng)目目存在一定定的潛在在供應(yīng)大多定位位為中高高端，但但產(chǎn)品品品質(zhì)參差差不齊休閑度假假首選區(qū)區(qū)域，未未來(lái)的富富人區(qū)在沈陽(yáng)第第一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，力力求穩(wěn)健健2、檔次次定位結(jié)結(jié)論：低端：區(qū)域目前前認(rèn)知度度還較低低，配套套較差，，做低端端產(chǎn)品難難以吸引引客戶同同時(shí)也難難以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)較高利利潤(rùn)；同同時(shí)作低低端項(xiàng)目目也是對(duì)對(duì)本案景景觀資源源的一種種浪費(fèi)中高端：：從前述六六項(xiàng)因素素推倒以以及人們們對(duì)于區(qū)區(qū)域產(chǎn)品品檔次的的認(rèn)知和和開(kāi)發(fā)商商自身的的實(shí)力以以及區(qū)域域現(xiàn)狀，，決定了了本案定定位在中中高端更更具可行行性。高端：本案為開(kāi)開(kāi)發(fā)商在在沈陽(yáng)的的第一個(gè)個(gè)項(xiàng)目，，如果做做高端產(chǎn)產(chǎn)品，那那么必然然前期會(huì)會(huì)有較大大的成本本投入，，此外高高端項(xiàng)目目回款速速度較慢慢，會(huì)為為開(kāi)發(fā)商商帶來(lái)較較大的資資金壓力力，存在在一定的的風(fēng)險(xiǎn)；；可行性較強(qiáng)強(qiáng)，較為穩(wěn)穩(wěn)健，收益益較高收益較低，，資源浪費(fèi)費(fèi)，可行性性較差收益高、投投入大、回回款慢，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)大，可可行性較差差3、功能定定位三環(huán)以外，目前屬于城市郊區(qū)目前周邊配套設(shè)施較差項(xiàng)目周邊景觀和旅游資源豐富距市中心30分鐘車程，隨著沈陽(yáng)城市化進(jìn)程的加快，在未來(lái)該區(qū)域具備成為城市第一居所的可能目前，本案案屬于城市市第二居所所，主要是是供人們休休閑度假之之用，但地地塊的“二二元屬性””使得本案案在未來(lái)幾幾年內(nèi)能夠夠成為沈陽(yáng)陽(yáng)城市的第第一居所4、形象定定位依山傍水，，個(gè)性鮮明明的融區(qū)域域景觀、山山景、河景景、社區(qū)景景觀、建筑筑景觀“五五維一體””的景觀住住宅，打造造純正的原原味北歐小小鎮(zhèn)生活5、客戶定定位通過(guò)對(duì)區(qū)域域內(nèi)客戶群群的研究，，我司對(duì)本本案客戶作作出以下定定位：本案客戶為為沈陽(yáng)城市市的“陽(yáng)光光新貴”，，屬于消費(fèi)費(fèi)金字塔中中上層的客客戶；他們的年齡齡在30-45歲之之間；收入較高，，財(cái)富為陽(yáng)陽(yáng)光下的財(cái)財(cái)富；大多擁有私私家車；對(duì)文化休閑閑生活有較較高的要求求；物質(zhì)財(cái)富沒(méi)沒(méi)有達(dá)到很很高的程度度，但對(duì)于于生活品質(zhì)質(zhì)的追求卻卻已達(dá)到較較高的水平平；具有一定的的表面虛榮榮心，重視視體面財(cái)富富；我們的客戶戶屬于精神神層面的富富豪；我們要考慮慮一部分外外地客源；；PART3產(chǎn)品研究PART3產(chǎn)品研究第一部分項(xiàng)項(xiàng)目地地塊研究第二部分項(xiàng)目規(guī)劃及及產(chǎn)品建議議第三部分花園洋房設(shè)設(shè)計(jì)亮點(diǎn)第四部分項(xiàng)聯(lián)排別墅墅設(shè)計(jì)思考考第五部分經(jīng)濟(jì)測(cè)算PART3產(chǎn)品研究第一部分項(xiàng)項(xiàng)目地地塊研究第二部分項(xiàng)目規(guī)劃及及產(chǎn)品建議議第三部分花園洋房設(shè)設(shè)計(jì)亮點(diǎn)第四部分項(xiàng)聯(lián)排別墅墅設(shè)計(jì)思考考第五部分經(jīng)濟(jì)測(cè)算一、地塊概概況項(xiàng)目用地原原為河灘地地，不存在在地上物拆拆遷，場(chǎng)地地平整。延延河堤壩建建成后，本本地塊被夾夾在堤壩與與北側(cè)公路路之間，形形成了洼地地，高差在在3米左右右。建設(shè)用地312畝，，容積率≤≤1.2。。宗地向西一一公里有國(guó)國(guó)家森林公公園、東陵陵公園，距距市區(qū)中心心30分鐘鐘車程。二、地塊四四置及內(nèi)部部狀況描述述東側(cè)：現(xiàn)有農(nóng)民耕耕地，大棚棚和部分農(nóng)農(nóng)民住宅；；南側(cè)：渾河景觀帶帶，15米米寬四車道道河堤公路路通向撫順順；西側(cè)：西側(cè)僅臨公公路，與桑桑堤亞納項(xiàng)項(xiàng)目咫尺之之遙；北側(cè)：地塊北側(cè)與與公路之間間有自然綠綠化相隔，，地塊內(nèi)部部靠近北有有一條土路，，比較窄，，此外路邊邊還有高壓壓線；北南東西地塊內(nèi)部：：地塊內(nèi)部現(xiàn)現(xiàn)有一個(gè)小小湖，部分分當(dāng)?shù)卮迕衩裨诖舜螋~魚；地塊內(nèi)部有有四處植被被較為密集集的樹(shù)叢，，是否可以以考慮在規(guī)規(guī)劃上運(yùn)用用這些天然然景觀；目目前地塊上上大面積種種植的是可可以用作染染料的一種種植物，此此外在地塊塊東南部還還有小面積積耕地上種種植著玉米米；三、地塊項(xiàng)項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S））地塊依山傍傍水，景觀觀條件極好好，空氣清清新，適宜宜打造中高高端住宅；；項(xiàng)目場(chǎng)地平平整，不存存在地上物物拆遷；項(xiàng)目距水源源較近，節(jié)節(jié)省了景觀觀中水景營(yíng)營(yíng)造成本；；地塊內(nèi)有天天然湖泊；；宗地西側(cè)有有國(guó)家森林林公園，東東陵公園，，植物園（（世博園）），高爾夫夫球場(chǎng)，既既為業(yè)主提提供了休閑閑娛樂(lè)的好好去處，同同時(shí)為項(xiàng)目目注入了可可以挖掘的的文化氛圍圍；項(xiàng)目目處處于于沈沈陽(yáng)陽(yáng)郊郊區(qū)區(qū)，，因因此此規(guī)規(guī)劃劃限限制制沒(méi)沒(méi)有有城城區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)嚴(yán)嚴(yán)格格，，給給規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)留留下下了了較較大大空空間間；；劣勢(shì)勢(shì)（（W））項(xiàng)目目地地塊塊形形狀狀不不規(guī)規(guī)則則，，會(huì)會(huì)無(wú)無(wú)形形中中減減少少地地塊塊的的使使用用率率，，增增加加規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)費(fèi)用用；；項(xiàng)目目與與北北側(cè)側(cè)道道路路，，南南側(cè)側(cè)大大壩壩形形成成3米米高高差差，，很很多多區(qū)區(qū)域域需需要要土土方方回回填填，，增增加加了建建安安成成本本；；同同時(shí)時(shí)也也會(huì)會(huì)影影響響北北側(cè)側(cè)建建筑筑觀觀河河景景效效果果；；項(xiàng)目目容容積積率率定定在在1.2，，高高于于高高檔檔別別墅墅的的平平均均容容積積率率，，不不利利于于打打造造高高檔檔甚甚至至頂級(jí)級(jí)別別墅墅；；項(xiàng)目目地地處處郊郊區(qū)區(qū)，，周周邊邊配配套套設(shè)設(shè)施施較較為為匱匱乏乏，，交交通通狀狀況況不不便便，，影影響響了了生生活活的的便便利利性性和和舒舒適適度度；；河堤堤路路的的施施工工工工期期較較長(zhǎng)長(zhǎng)，，大大概概至至少少要要兩兩年年，，其其施施工工期期間間將將對(duì)對(duì)本本案案在在形形象象上上產(chǎn)產(chǎn)生生不不利利影影響響；；河河提提路路通通車車后后，，來(lái)來(lái)往往的的車車輛輛也也將將會(huì)會(huì)對(duì)對(duì)本本案案帶帶來(lái)來(lái)一一定定影影響響；；機(jī)會(huì)會(huì)（（O））周邊邊旅旅游游資資源源，，特特別別是是植植物物園園（（世世博博園園））不不斷斷發(fā)發(fā)展展，，會(huì)會(huì)帶帶來(lái)來(lái)大大量量旅旅游游人人群，，不不斷斷提提高高項(xiàng)項(xiàng)目目的的投投資資價(jià)價(jià)值值；；項(xiàng)目目所所在在區(qū)區(qū)域域已已有有萬(wàn)萬(wàn)科科、、中中體體等等品品牌牌開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商，，區(qū)區(qū)域域高高檔檔居居住住氛氛圍圍逐逐漸漸濃濃厚，，區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值得得到到提提升升；；目前前，，周周邊邊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目較較少少，，萬(wàn)萬(wàn)科科為為純純高高端端別別墅墅項(xiàng)項(xiàng)目目與與本本案案不不形形成成直直接接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，，中中體體、、方方迪迪、、桑桑堤堤亞亞納納屬屬于于老老項(xiàng)項(xiàng)目目成成熟熟度度較較高高，，本本案案作作為為區(qū)區(qū)域域產(chǎn)產(chǎn)品品的的新生生力力量量，，如如果果產(chǎn)產(chǎn)品品能能夠夠彌彌補(bǔ)補(bǔ)區(qū)區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)的的空空白白，，需需求求差差異異化化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)；；河堤堤路路修修成成后后將將會(huì)會(huì)使使本本案案的的交交通通條條件件得得到到改改善善；；威脅脅（（T））品牌牌開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商的的進(jìn)進(jìn)入入?yún)^(qū)區(qū)域域使使項(xiàng)項(xiàng)目目競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)變變得得激激烈烈，，頂頂級(jí)級(jí)別別墅墅市市場(chǎng)場(chǎng)有有萬(wàn)萬(wàn)科科的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，，高高檔檔別別墅墅市市場(chǎng)場(chǎng)有有中中體體的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)；；通過(guò)過(guò)計(jì)計(jì)算算，，本本案案所所在在的的棋棋盤盤山山區(qū)區(qū)域域存存在在較較大大體體量量的的潛潛在在供供應(yīng)應(yīng)，，本本案案的的市市場(chǎng)場(chǎng)形形勢(shì)勢(shì)較較為為嚴(yán)嚴(yán)峻峻；；本案案所所處處的的地地塊塊為為洼洼地地，，在在沒(méi)沒(méi)有有占占到到““地地利利””的的形形勢(shì)勢(shì)下下，，本本案案若若想想成成功功那那么么對(duì)對(duì)于于產(chǎn)產(chǎn)品品和和社社區(qū)區(qū)景景觀觀的的打打造造要要求求也也將將隨隨之之提提高高；；四、地地塊分分析小小結(jié)：：目前本本案地地塊的的最大大先天天不足足就是是地塊塊整體體地勢(shì)勢(shì)較低低，屬屬于““洼地地”，，如果果不進(jìn)進(jìn)行土土方回回填，，地塊塊內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)品將將很難難“享享受””到渾渾河景景觀，，因此此針對(duì)對(duì)劣勢(shì)勢(shì)，我我司建建議本本案需需回填填最少少3米米；但本案案也有有其他他項(xiàng)目目沒(méi)有有的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，即本本案臨臨近河河岸，，地塊塊內(nèi)部部有天天然湖湖泊，，水景景營(yíng)造造較其其他項(xiàng)項(xiàng)目更更具優(yōu)優(yōu)勢(shì)；；PART3產(chǎn)品研研究第一部部分項(xiàng)項(xiàng)目地地塊研研究第二部部分項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃及及產(chǎn)品品建議議第三部部分花園洋洋房設(shè)設(shè)計(jì)亮亮點(diǎn)第四部部分項(xiàng)聯(lián)排排別墅墅設(shè)計(jì)計(jì)思考考第五部部分經(jīng)濟(jì)測(cè)測(cè)算本案占占地312畝，，如果果按容容積率率1.0計(jì)計(jì)算的的情況況下總總建筑筑面積積約為為20.8萬(wàn)平平方米米；本案建建筑密密度為為30%，，也就就是說(shuō)說(shuō)建筑筑樓座座本身身用地地面積積為62431平米米因此平平均建建筑層層數(shù)為為：208000÷÷62431=3.3層層由此我我們可可以判判斷，，本案案的產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)應(yīng)以花花園洋洋房為為主，，并配配以少少量的的聯(lián)排排別墅墅一、產(chǎn)產(chǎn)品類類型二、產(chǎn)產(chǎn)品配配比按總用用地312畝，，建筑筑密度度30%，，容積積率1.0進(jìn)行行估算算；花園洋洋房按按4.5層層計(jì)算算，聯(lián)聯(lián)排別別墅按按2.5層層計(jì)算算；建筑基基底面面積為為：312*667*0.3=62431（平平米））總建筑筑面積積為：：312*1.0*667=208104（平平米））則測(cè)算算出來(lái)來(lái)花園園洋房房占總總產(chǎn)品品比例例的約約60%，，聯(lián)排排別墅墅占40%；但但考慮慮到社社區(qū)內(nèi)內(nèi)還有有一部部分商商業(yè)和和公建建用房房，此此外聯(lián)聯(lián)排別別墅會(huì)會(huì)產(chǎn)生生更多多的贈(zèng)贈(zèng)送庭庭院，，從而而減少少公共共綠化化；增增加洋洋房比比例，，可降降低建建筑密密度，，留下下更多多的景景觀空空間等等因素素，因因此我我司建建議：：花園洋房房占總產(chǎn)產(chǎn)品比例例的約70%，，聯(lián)排別別墅占30%三、開(kāi)發(fā)發(fā)思路項(xiàng)目共分分三期，，一期之之所以選選擇項(xiàng)目目西側(cè)，，主要是是由于西西側(cè)臨近近城市交交通主干干線-沈沈棋路，，大多數(shù)數(shù)客戶由由此路達(dá)達(dá)到項(xiàng)目目；項(xiàng)目每期期都有沿沿渾河景景觀帶的的部分；；二、三期期有湖景景，較易易提升后后期產(chǎn)品品銷售價(jià)價(jià)格；一期開(kāi)發(fā)發(fā)面積：：7萬(wàn)平平米，二二期開(kāi)發(fā)發(fā)面積：：10萬(wàn)萬(wàn)平米，，三期開(kāi)開(kāi)發(fā)面積積：4萬(wàn)萬(wàn)平米。。由于項(xiàng)項(xiàng)目在前前期運(yùn)作作要投入入一定成成本，土土地出讓讓金也要要在該階階段一次次繳納完完畢，因因此，開(kāi)開(kāi)發(fā)商在在前期資資金壓力力較大，，所以一一期開(kāi)發(fā)發(fā)面積不不宜過(guò)大大；因?yàn)闉槟壳吧蛏蜿?yáng)目前前大多項(xiàng)項(xiàng)目都以以現(xiàn)房或或準(zhǔn)現(xiàn)房房銷售，，因此當(dāng)當(dāng)一期開(kāi)開(kāi)發(fā)量超超過(guò)80%的時(shí)時(shí)候可以以進(jìn)行二二期開(kāi)發(fā)發(fā)；預(yù)計(jì)項(xiàng)目目整個(gè)開(kāi)開(kāi)發(fā)周期期為4年年；一期二期三期項(xiàng)目分期期開(kāi)發(fā)示示意方案一一期二期三期項(xiàng)目分期期開(kāi)發(fā)示示意方案二四、整體體布局項(xiàng)目整體體布局要要分組團(tuán)團(tuán)規(guī)劃，，共分三三期，滾滾動(dòng)開(kāi)發(fā)發(fā)，每一一期互不不影響；；組團(tuán)沿渾渾河劃分分，保證證每一期期產(chǎn)品均均有河景景；項(xiàng)目整體體分為三三大組團(tuán)團(tuán)，一期期產(chǎn)品以以花園洋洋房為主主；聯(lián)排排別墅作作為二、、三期產(chǎn)產(chǎn)品圍繞繞地塊內(nèi)內(nèi)湖泊布布置，以以提升產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)；因?yàn)樘烊蝗缓磳?duì)對(duì)本案來(lái)來(lái)講是獨(dú)獨(dú)一無(wú)二二的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，因此我司司建議圍圍繞湖泊泊建立景景觀示范范區(qū)和形形象展示示區(qū)，會(huì)所也要要布置在在該處，，但要臨臨濱河路路，以方方便后期期經(jīng)營(yíng)；；本案商業(yè)業(yè)為社區(qū)區(qū)商業(yè)而而且體量量不大，，因此最最好在社社區(qū)內(nèi)沿沿湖布置置；社區(qū)商業(yè)區(qū)聯(lián)排別墅區(qū)天然湖泊會(huì)所五、交通通組織本案西，，北，南南三面環(huán)環(huán)路，因因此交易易實(shí)現(xiàn)人人車分流流。小區(qū)各組組團(tuán)之間間設(shè)置機(jī)機(jī)動(dòng)車路路線，社社區(qū)內(nèi)部部為景觀觀帶和人人行路線線；聯(lián)排別墅墅部分采采用地上上停車；；花園洋房房部分我我司建議議分期分分組團(tuán)采采用集中中式地下下停車；；交通動(dòng)線線組織要要與景觀觀設(shè)計(jì)相相協(xié)調(diào)；；交通動(dòng)線線要能把把社區(qū)內(nèi)內(nèi)各組團(tuán)團(tuán)之間有有機(jī)串聯(lián)聯(lián)起來(lái)；；由于低密密度住宅宅的特性性，較難難實(shí)現(xiàn)機(jī)機(jī)動(dòng)車交交通動(dòng)線線沿社區(qū)區(qū)外圍環(huán)環(huán)線布置置，因此此社區(qū)機(jī)機(jī)動(dòng)車道道路要考考慮盡端端回車；；六、景觀觀概念設(shè)設(shè)計(jì)：項(xiàng)目名稱景觀陽(yáng)光假日山莊綠化率在同類產(chǎn)品中較低，社區(qū)中有部分坡地景觀、水景，但景觀設(shè)計(jì)不夠精細(xì)，局部略顯粗糙奧林匹克花園社區(qū)景觀比較分散，看不到大面積景觀造型，在樓宇間設(shè)計(jì)景觀小品與部分坡地景觀相結(jié)合，七大山水運(yùn)動(dòng)景觀體系萬(wàn)科蘭喬圣菲邀請(qǐng)法國(guó)知名設(shè)計(jì)師事務(wù)所為社區(qū)設(shè)計(jì)獨(dú)一無(wú)二的景觀，設(shè)計(jì)師秉承了有300年歷史的清皇家園林的風(fēng)格，結(jié)合棋盤山景區(qū)的自然原生態(tài)現(xiàn)狀精心設(shè)計(jì)，打造出獨(dú)一無(wú)二的精致景觀一品洋房整個(gè)社區(qū)圍繞一景觀核心排列，每棟房子之間有部分綠地，整個(gè)社區(qū)景觀較差維也納森林別墅原生態(tài)自然景觀設(shè)計(jì)風(fēng)格，設(shè)計(jì)師將該項(xiàng)目打造成長(zhǎng)在深林中的建筑方迪山莊該項(xiàng)目景觀主打“自然、生態(tài)”，背依70里天柱山脈，2000米渾河水伴庭前，與社區(qū)內(nèi)小景觀交相融合桑堤亞娜社區(qū)景觀設(shè)計(jì)做到處處有景可觀，家家有景可賞；通路不以大道為主，而是窄窄的，曲折的小路，營(yíng)造了濃濃的休閑氛圍，大量綠色的植物穿插其間大溪地

翔鳳山水國(guó)際社區(qū)依托蒲河水景打造原生態(tài)水景社區(qū)，并配合社區(qū)內(nèi)景觀小品，坡地景觀打造出完整的景觀香藍(lán)蒲河社區(qū)景觀設(shè)計(jì)以簡(jiǎn)潔、大方、便民為主線；體現(xiàn)建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格為原則，使綠化和建筑相互融合，社區(qū)主要以常綠樹(shù)種作為“背景”，四季不同花色的花灌木進(jìn)行搭配。使社區(qū)達(dá)到四季常綠，三季有花港中旅沈陽(yáng)項(xiàng)目

通過(guò)對(duì)地地塊研究究，我司司對(duì)本案案景觀設(shè)設(shè)計(jì)提出出以下建建議：目前，區(qū)區(qū)域內(nèi)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手景觀設(shè)設(shè)計(jì)大多多缺乏主主題，因因此本案案景觀設(shè)設(shè)計(jì)要主主題鮮明景觀設(shè)計(jì)計(jì)要分期期分組團(tuán)團(tuán)規(guī)劃；；景觀設(shè)計(jì)計(jì)要注意意細(xì)節(jié)的的處理（（桑堤亞亞納和蘭蘭喬圣菲菲對(duì)本案案有一定定的借鑒鑒意義）；；景觀設(shè)計(jì)計(jì)要注意意人性化化原則，，注重景景觀的可可用性；；區(qū)域內(nèi)對(duì)對(duì)手在大大面積水水景營(yíng)造造方面較較為缺乏乏，雖然然沈陽(yáng)冬冬天時(shí)間間較長(zhǎng)，，但如果水水系能夠夠處理好好，做好好枯水景景的打造造，那么么即使在在冬天，，那么整整個(gè)水系也也是一道道別具風(fēng)風(fēng)味的景景觀；因因此我司司建一本本案能夠夠打造貫貫穿整個(gè)個(gè)社區(qū)的核核心水系系景觀，，整個(gè)建建筑布局局呈“指指狀”發(fā)發(fā)散，使使得每一一戶都能能享受到雙重水水景即社社區(qū)內(nèi)水水景和渾渾河水景景；由于景觀觀打造是是本案成成敗的關(guān)關(guān)鍵，因因此我司司建議聘聘請(qǐng)知名名景觀設(shè)設(shè)計(jì)公司司如：貝爾高高林和易道道等對(duì)本案案進(jìn)行景觀觀規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)；通過(guò)對(duì)地塊研究，我司對(duì)本案景觀設(shè)計(jì)提出“一軸，一帶，一心，多組團(tuán)“一軸：核心景觀軸一帶：濱河景觀帶一心：核心水系多組團(tuán)：每一組團(tuán)的景觀核心景觀概念設(shè)計(jì)：主景觀軸社區(qū)核心水系社區(qū)濱河景觀帶綠化式信報(bào)箱小品式通風(fēng)口景觀細(xì)節(jié)打打造七、物業(yè)管管理建議項(xiàng)目名稱物業(yè)管理及智能化陽(yáng)光假日山莊24小時(shí)物業(yè)服務(wù)、全循環(huán)水系統(tǒng)、聲光控感應(yīng)燈奧林匹克花園閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)、周界防越報(bào)警系統(tǒng)、保安巡更管理系統(tǒng)、三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、萬(wàn)科蘭喬圣菲24小時(shí)物業(yè)服務(wù)、保安24小時(shí)巡邏、閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)、周界防越報(bào)警系統(tǒng)、三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)、一品洋房全封閉式物業(yè)管理服務(wù)維也納森林別墅全封閉式物業(yè)管理服務(wù)方迪山莊24小時(shí)物業(yè)服務(wù)、保安24小時(shí)巡邏、閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)桑堤亞娜24小時(shí)物業(yè)服務(wù)、保安24小時(shí)巡邏大溪地全封閉式物業(yè)管理服務(wù)、電子巡更系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)翔鳳山水國(guó)際全封閉式物業(yè)管理服務(wù)、電子巡更系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)香藍(lán)蒲河小區(qū)周界防盜系統(tǒng)、小區(qū)公共設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、智能小區(qū)車輛管理系統(tǒng)、智能小區(qū)三表遠(yuǎn)抄系統(tǒng)、智能小區(qū)家庭安防報(bào)警系統(tǒng)從市場(chǎng)調(diào)研研結(jié)果來(lái)看看，沈陽(yáng)第二居居所的物業(yè)業(yè)管理正在在向著主題題化和專業(yè)業(yè)化的方向向發(fā)展。一些樓盤，，如蘭喬圣圣菲和中體體奧林匹克克花園，到到現(xiàn)場(chǎng)看房房必須提前前預(yù)約，否否則無(wú)法進(jìn)進(jìn)入小區(qū)，，全封閉式式的物業(yè)管管理將會(huì)使使得小區(qū)業(yè)業(yè)主生活的的私密性和和安全性更更強(qiáng)；因此，本案案在物業(yè)管管理方面前前期最好有有專業(yè)的物物業(yè)顧問(wèn)公公司介入，，為本案的的物業(yè)管理理做好定位位。八、會(huì)所功功能建議項(xiàng)目名稱會(huì)所陽(yáng)光假日山莊1200平米多功能雅典會(huì)館奧林匹克花園6100平米奧林匹克運(yùn)動(dòng)城萬(wàn)科蘭喬圣菲大型高尚會(huì)所一品洋房私家會(huì)所，提供物業(yè)服務(wù)維也納森林別墅社區(qū)私人專屬會(huì)所方迪山莊6000平專屬名流會(huì)館，集餐飲、商務(wù)、休閑為一體桑堤亞娜商務(wù)休閑為一身的高級(jí)會(huì)所大溪地

翔鳳山水國(guó)際社區(qū)擁有及休閑、健身、商務(wù)為一體的獨(dú)立會(huì)所香藍(lán)蒲河無(wú)會(huì)所港中旅沈陽(yáng)項(xiàng)目

通過(guò)比較，，目前大多多項(xiàng)目會(huì)所所功能均為為滿足社區(qū)區(qū)內(nèi)業(yè)主休休閑建設(shè)需需要，因此此本案會(huì)所所主要服務(wù)務(wù)內(nèi)容應(yīng)該該包括：游游泳，健身身，商務(wù)，，棋牌室和和輕型餐飲飲如咖啡吧吧等，考慮慮到會(huì)所的的經(jīng)營(yíng)，因因此會(huì)所面面積不宜過(guò)過(guò)大，應(yīng)控控制在2000平米米左右。九、產(chǎn)品組組合項(xiàng)目建筑面積（㎡)計(jì)算說(shuō)明總占地面積208104總占地面積按312畝計(jì)算容積率1容積率暫定為1.0地上總建筑面積208104暫定為一期全部為住宅和商業(yè)住宅可售面積198104暫按地上總建筑面積的90%估算花園洋房面積138672.8按住宅面積的70%計(jì)算聯(lián)排別墅面積59431.2按住宅面積的30%計(jì)算商業(yè)可售面積3500商業(yè)按社區(qū)商業(yè)考慮，面積不宜過(guò)大，主要業(yè)態(tài)包括：社區(qū)超市、美容美發(fā)、洗衣店等園林面積83241.6按綠化率為40%計(jì)算會(huì)所面積2000滿足社區(qū)內(nèi)業(yè)主休閑建設(shè)需要，主要服務(wù)內(nèi)容包括：游泳，健身，商務(wù)，棋牌室和輕型餐飲如咖啡吧等其它公建配套面積4500主要為社區(qū)內(nèi)的醫(yī)療保健，行政辦公，社區(qū)戶外活動(dòng)場(chǎng)所和幼兒園等停車位1154停車位住宅按1：1計(jì)算

商業(yè)按10000平米65個(gè)車位計(jì)算十、建筑風(fēng)風(fēng)格建議我司對(duì)區(qū)域域內(nèi)產(chǎn)品的的建筑風(fēng)格格作了以下下統(tǒng)計(jì)和對(duì)對(duì)比項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格陽(yáng)光假日山莊歐式風(fēng)格奧林匹克花園歐式風(fēng)格萬(wàn)科蘭喬圣菲西班牙MISSION風(fēng)格一品洋房歐式風(fēng)格維也納森林別墅西班牙風(fēng)格方迪山莊北美風(fēng)格桑堤亞娜西班牙地中海風(fēng)格大溪地西班牙風(fēng)格翔鳳山水國(guó)際西班牙風(fēng)格香藍(lán)蒲河歐式風(fēng)格港中旅沈陽(yáng)項(xiàng)目歐洲小鎮(zhèn)通過(guò)比較，，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)項(xiàng)目以歐式式風(fēng)格為主主，其中西西班牙地中中海風(fēng)格在在區(qū)域內(nèi)““大行其道道”，本案案如果想在在市場(chǎng)中成成功突圍，，那么我們們必須在建建筑風(fēng)格上上與這些項(xiàng)項(xiàng)目尋求差差異化，通通過(guò)再三思思考，在歐歐陸風(fēng)情的的大體系下下，目前真真正意義上上的北歐小小鎮(zhèn)在沈陽(yáng)陽(yáng)市場(chǎng)上還還沒(méi)有出現(xiàn)現(xiàn)，因此本本案要抓住住這個(gè)空白白點(diǎn)，出奇奇制勝。北歐小鎮(zhèn)選擇原因沈陽(yáng)地處我我國(guó)北部，，冬季較長(zhǎng)長(zhǎng)，由此，，可復(fù)制同同樣氣候條條件的歐洲洲北部建筑筑風(fēng)格，即即本案的建建筑風(fēng)格可可為北歐風(fēng)風(fēng)格，打造造沈陽(yáng)純北北歐風(fēng)情的的北歐小鎮(zhèn)鎮(zhèn)。建筑特點(diǎn)北歐小鎮(zhèn)風(fēng)風(fēng)格