建筑、房地產業(yè)培訓

團風縣國家稅務局建筑業(yè)、房地產業(yè)營改增政策簡介主要內容第一部分營改增試點改革的歷程。第二部分建筑業(yè)營改增改了些什么？第三部分營改增后建筑業(yè)如何應對？第四部分房地產行業(yè)政策簡介。第五部分解答部分關注問題。第一部分：營業(yè)稅改征增值稅歷程影視制作部分行業(yè)全國范圍2013年8月1日部分行業(yè)部分地區(qū)2012年1月1日圍繞制造業(yè)、文化產業(yè)、現代物流產業(yè)等提供技術性、知識性服務的業(yè)務活動

（財稅〔2013〕37號）

（財稅〔2012〕86號）

2014年1月1日鐵路運輸及郵政業(yè)2014年6月1日電信業(yè)（財稅﹝2013﹞106號）（財稅﹝2014﹞43號）

從2012年11月開始，黃岡市先后開展了四批“營改增”試點。截至2016年3月，黃岡市共有5763戶納稅人陸續(xù)納入“營改增”范圍，96.3%的納稅人實現了稅負下降，與原繳納營業(yè)稅相比，累計減稅2.86億元，其中小規(guī)模納稅人減稅面達100%。另外，為下游企業(yè)增加抵扣3.37億元，兩項合計減稅6.23億元。2016年5月1日全面推開“營改增”

2016年3月5日李克強總理在《政府工作報告》中提出全面實施營業(yè)稅改征增值稅；從5月1日起，將試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負只減不增。今年擴大財政赤字3%主要就體現在全面實施營改增給企業(yè)減稅上，將比改革前減輕企業(yè)稅負5000多億元，是近年來最大規(guī)模的一次減稅。全面推開營改增試點的意義？

一是實現了增值稅對貨物和服務的全覆蓋，基本消除了重復征稅，打通了增值稅抵扣鏈條，促進了社會分工協(xié)作，有力地支持了服務業(yè)發(fā)展和制造業(yè)轉型升級。二是將不動產納入抵扣范圍，比較完整地實現了規(guī)范的消費型增值稅制度，有利于擴大企業(yè)投資，增強企業(yè)經營活力。三是進一步減輕企業(yè)稅負，是財稅領域打出“降成本”組合拳的重要一招，用短期財政收入的“減”換取持續(xù)發(fā)展勢能的“增”，為經濟保持中高速增長、邁向中高端水平打下堅實基礎。四是創(chuàng)造了更加公平、中性的稅收環(huán)境，有效釋放市場在經濟活動中的作用和活力，在推動產業(yè)轉型、結構優(yōu)化、消費升級、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)和深化供給側結構性改革等方面將發(fā)揮重要的促進作用。

2016年3月13上午，在人民大會堂北門的“部長通道”上，首次現身的國家稅務總局局長王軍表示，國稅總局將會同財政部，盡快公布“營改增”的實施方案，最快有望于全國兩會后就提交審定。為幫助企業(yè)過渡到“營改增”，“確保所有行業(yè)的稅負只減不增?！薄盃I營改增增"全全面推推開后后，抵抵扣鏈鏈條更更加完完整，，很多多先前前試點點的營營改增增納稅稅人以以及制制造業(yè)業(yè)等原原增值值稅納納稅人人，都都會出出現稅稅負下下降。?！眹鴩叶惗悇湛偪偩侄惗惪扑L長李萬萬甫認認為。?！斑@次次‘營營改增增’不不同于于以往往，數數量大大，湖湖北涉涉及到到近40.5萬戶納納稅人人；時時間緊緊，實實際準準備時時間不不到兩兩個月月；而而且首首次涉涉及自自然人人繳納納增值值稅的的征管管問題題。為為此，，稅務務部門門已經經制定定了任任務書書、路路線圖圖、責責任狀狀，倒倒排工工期，，徹底底打通通政策策落實實的““最后后一公公里””，尤尤其是是對接接納稅稅人的的“最最后一一公分分”。。據黃岡岡市國國稅局局統(tǒng)計計測算算數據據,國務院院全面面推開開建筑筑業(yè)、、房地地產業(yè)業(yè)、金金融業(yè)業(yè)、生生活服服務業(yè)業(yè)“營營改增增”改改革后后,涉及黃黃岡市市納稅稅人28419戶,將分享享9.3億元改改革紅紅利。。屆時時,在新中中國稅稅制中中有著著66年歷史史的營營業(yè)稅稅退出出歷史史舞臺臺,我國的的稅種種也將將由現現行的的18個減少少到17個。第二部部分建建筑業(yè)業(yè)營改改增改改了些些什么么？1、計稅稅原理理及特特點不不同2、收入入確定定不同同3、稅額額計算算不同同4、稅稅率不不同5、進項項稅額額抵扣扣不同同6、發(fā)票票開具具不同同7、征管管特點點不同同8、會計計核算算不同同9、新老老項目目如何何納稅稅1、計稅稅原理理及特特點不不同營業(yè)稅稅：價價內稅稅，全全額計計稅增值稅稅：價價外外稅，，對新新增價價值部部分征征稅(即價和和稅分分開核核算)營業(yè)稅稅價內內稅（（由銷銷售方方承擔擔稅款款，銷銷售方方取得得的貨貨款就就是其其銷售售款）），不不能轉轉嫁，，增值稅稅由經經營者者負擔擔價外外稅（（由購購貨方方承擔擔稅款款，銷銷售方方取得得的貨貨款包包括銷銷售款款和稅稅款兩兩部分分），，可轉轉嫁并并最終終由消消費者者承擔擔舉例說說明：：一輛輛汽車車總價價117萬，增值稅稅稅率率17%，消費費稅10%這里117的總價價就是是含增增值稅稅的價價格增增值值稅是是價外稅稅，其計計算方方式就就是：：117/（1+17%）*17%=17萬這這樣不不含增增值稅稅的價價格就就是117-17=100萬——這個100萬也就就是銷銷售方方確認收收入的金額額，17萬增值值稅是是在100萬之外外的，，也就就是價外外稅稅而消消費費稅稅的的計計算算，，則則是是100*10%=10萬，，這這10萬是是在在收收入入100萬里里面面的的，，也也就就是是價內內稅稅2、收收入入確確定定不不同同營業(yè)業(yè)稅稅：：營營業(yè)業(yè)額額=收入入增值值稅稅：：營營業(yè)業(yè)額額-銷項項稅稅A建筑筑商商2015年某某項項目目營營業(yè)業(yè)收收入入1110萬元元營改改增增前前，，繳繳納納營營業(yè)業(yè)稅稅，，則則：：企企業(yè)業(yè)收收入入為為1110萬元元營改改增增后后，，繳繳納納增增值值稅稅，，則則：：企企業(yè)業(yè)收收入入為為1110/(1+11%)=1000萬元元B營改改增增企企業(yè)業(yè)接接受受10.6萬元元審審計計費費用用，，則則：：營改改增增前前，，繳繳納納營營業(yè)業(yè)稅稅，，則則：：審審計計費費為為10.6萬元元營改改增增后后，，繳繳納納增增值值稅稅，，則則：：審審計計費費為為10.6/（1+6%）=10萬元元，，0.6萬元元抵抵扣扣進進項項稅稅額額3、稅稅額額計計算算不不同同營業(yè)業(yè)稅稅：：應應納納稅稅額額=營業(yè)業(yè)額額×稅率率增值值稅稅：：應應納納稅稅額額=銷項項稅稅額額-進項項稅稅額額增值值稅稅計計稅稅方方法法：：一一般般計計稅稅方方法法和和簡簡易易計計稅稅方方法法一般般納納稅稅人人發(fā)發(fā)生生應應稅稅行行為為適適用用一一般般計計稅稅方方法法計計稅稅。。一般般納納稅稅人人發(fā)發(fā)生生財財政政部部和和國國家家稅稅務務總總局局規(guī)規(guī)定定的的特特定定應應稅稅行行為為，，可可以以選選擇擇適適用用簡簡易易計計稅稅方方法法計計稅稅，，但但一一經經選選擇擇，，36個月月內內不不得得變變更更。。小規(guī)規(guī)模模納納稅稅人人發(fā)發(fā)生生應應稅稅行行為為適適用用簡簡易易計計稅稅方方法法計計稅稅。。納稅稅人人分分為為一一般般納納稅稅人人和和小小規(guī)規(guī)模模納納稅稅人人，，納納稅稅人人年年應應稅稅銷銷售售額額超超過過財財政政部部和和國國家家稅稅務務總總局局規(guī)規(guī)定定標標準準的的納納稅稅人人為為一一般般納納稅稅人人，，未未超超過過規(guī)規(guī)定定標標準準的的為為小小規(guī)規(guī)模模納納稅稅人人。。注：：營營改改增增一一般般納納稅稅人人標標準準為為年年銷銷售售額額500萬元元。。所稱稱年年應應稅稅銷銷售售額額，，是是指指納納稅稅人人在在連連續(xù)續(xù)不不超超過過12個月月的的經經營營期期內內累累計計應應征征增增值值稅稅銷銷售售額額，，包包括括免免稅稅銷銷售售額額。。（（增增值值稅稅一一般般納納稅稅人人資資格格認認定定管管理理辦辦法法國國家家稅稅務務總總局局令令第第22號））營業(yè)業(yè)稅稅：：應應納納稅稅額額=營業(yè)業(yè)額額×稅率率增值值稅稅：：應應納納稅稅額額=銷項項稅稅額額-進項項稅稅額額其中中當當中中銷銷項項稅稅額額=不含含稅稅銷銷售售額額×稅率率，，不不含含稅稅銷銷售售額額=含稅稅銷銷售售額額÷（1+稅率率））；；進進項項稅稅額額為為購購買買材材料料、、接接受受勞勞務務等等行行為為中中準準予予抵抵扣扣的的增增值值稅稅進進項項稅稅額額例如如：：某某建建筑筑企企業(yè)業(yè)為為一一般般納納稅稅人人，，建建筑筑服服務務收收入入1000萬萬元元，，取取得得A供供應應商商電電線線增增值值稅稅專專用用發(fā)發(fā)票票600萬萬元元，，可可抵抵扣扣的的進進項項稅稅額額為為102萬萬元元（（600*17%）改革革前前：：應應納納稅稅額額=營營業(yè)業(yè)收收入入*稅稅率率=1000*3%=30萬萬元元改革革后后：：應應納納稅稅額額=銷銷項項稅稅額額-進進項項稅稅額額=1000*11%-600*17%=8萬萬元元4、稅稅率率不不同同營業(yè)業(yè)稅稅：：3％、、5％增值值稅稅：：17%、13%、11%、6%、3%營業(yè)業(yè)稅稅：：單單一一環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)征征稅稅，，計計算算簡簡單單。。增值值稅稅：：計計稅稅依依據據為為流流轉轉環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)的的銷銷售售（（營營業(yè)業(yè)額額）），，征征管管簡單單兩兩個個環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)、、全全過過程程納納稅稅，，存存在在增增值值稅稅鏈鏈條條，計計算算復復雜雜，，計計稅稅依依據據為為流流轉轉環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)的的增增值值額額。。以票票管管稅稅，，鏈鏈條條管管理理，，嚴嚴管管嚴嚴控控。。例如如：：某某建建筑筑企企業(yè)業(yè)為為小小規(guī)規(guī)模模納納稅稅人人，，建建筑筑服服務務收收入入400萬萬元元改革革前前：：應應納納稅稅額額=營營業(yè)業(yè)收收入入*稅稅率率=400*3%=12萬萬元元改革革后后：：應應納納稅稅額額=不不含含稅稅營業(yè)業(yè)收收入入*征征收收率率=400/（（1+3%））*3%=11.65萬萬元元減稅稅金金額額：：12-11.65=0.35萬萬元元。。實際際稅稅負負分分析析簡易易方方法法計計算算1/（1+3%）*3%=2.91%一般般方方法法計計算算1/（1+11%）*11%=9.90%5、進項稅額額抵扣不同同營業(yè)稅：不不涉及增值稅：““以票控稅稅”，規(guī)定定時間內認認證、抵扣扣建筑企業(yè)允允許抵扣的的進項稅額額有哪些？？1、鋼材17%2、水泥17%3、有有形動產租租賃17%4、機機械設備備17%5、電電費17%6、木材13%7、沙石、商品品混凝土3%8、運運輸費費用11%9水水費費3%10、設設計/認證/咨詢/鑒證服務/工程勘察勘勘探服務6%不得從銷項項稅額中抵抵扣的進項項稅額（1）用于簡易易計稅方法法計稅項目目、免征增增值稅項目目、集體福福利或者個個人消費的的購進貨物物、加工修修理修配勞勞務、服務務、無形資資產和不動動產。其中中涉及的固固定資產、、無形資產產、不動產產，僅指專專用于上述述項目的固固定資產、、無形資產產（不包括括其他權益益性無形資資產）、不不動產。納稅人的交交際應酬消消費屬于個個人消費。。（2）非正常損損失的購進進貨物，以以及相關的的加工修理理修配勞務務和交通運運輸服務。。（3）非正常損損失的在產產品、產成成品所耗用用的購進貨貨物（不包包括固定資資產）、加加工修理修修配勞務和和交通運輸輸服務。（4）非正常損損失的不動動產，以及及該不動產產所耗用的的購進貨物物、設計服服務和建筑筑服務。（5）非正常損損失的不動動產在建工工程所耗用用的購進貨貨物、設計計服務和建建筑服務。。納稅人新建建、改建、、擴建、修修繕、裝飾飾不動產，，均屬于不不動產在建建工程。（6）購進的旅客客運輸服務務、貸款服服務、餐飲飲服務、居居民日常服服務和娛樂樂服務。（7）財政部和和國家稅務務總局規(guī)定定的其他情情形。本條第（4）項、第（（5）項所稱貨貨物，是指指構成不動動產實體的的材料和設設備，包括括建筑裝飾飾材料和給給排水、采采暖、衛(wèi)生生、通風、、照明、通通訊、煤氣氣、消防、、中央空調調、電梯、、電氣、智智能化樓宇宇設備及配配套設施。。6、發(fā)票開具具不同營業(yè)稅：不不分普票、、專票增值稅：增增值稅專專用發(fā)票和和普通發(fā)票票增值稅專用用發(fā)票，是增值稅稅一般納稅稅人銷售貨貨物、提供供應稅勞務務或者應稅稅服務開具具的發(fā)票，，是購買方方（或接受受方）支付付增值稅額額并可按照照增值稅有有關規(guī)定據據以抵扣增增值稅進項項稅額的憑憑證。增值稅普通通發(fā)票，是指除增值值稅專用發(fā)發(fā)票以外的的各類發(fā)票票，即任何何單位和個個人在購銷銷商品、提提供或者接接受服務以以及從事其其他經營活活動中，除除一般納稅稅人開具和和收取的增增值稅專用用發(fā)票之外外，所開具具和收取的的各種收付付款憑證均均為普通發(fā)發(fā)票。（包包括增值稅稅普通發(fā)票票、電子發(fā)發(fā)票、定額額發(fā)票、二二手車銷售售統(tǒng)一發(fā)票票、冠名發(fā)發(fā)票等）解密核實發(fā)票代碼：1100001140發(fā)票號：00331430銷方納稅號：110108100024982開票日期：2000年01月27日購方納稅號：429000707088675金額：74059.83稅額：12590.17解密74059.83國家稅務總局0033143011000011402000年01月27日12590.174290007070886751101081000249827、征管特點點不同營業(yè)稅：簡簡單、易行行增值稅：計計征復雜、、征管嚴格格、法律責責任大。虛虛開、非法出售、、非法購買買增值稅專專用發(fā)票行行為承擔刑事責責任。根據《發(fā)票票管理辦法法》第二十十二條規(guī)定定開具發(fā)票票應當按照照規(guī)定的時時限、順序、欄目，，全部聯次次一次性如如實開具，，并加蓋發(fā)發(fā)票專用章章。任何單位和和個人不得得有下列虛虛開發(fā)票行行為：（一）為他他人、為自自己開具與與實際經營營業(yè)務情況況不符的發(fā)發(fā)票；（二）讓他他人為自己己開具與實實際經營業(yè)業(yè)務情況不不符的發(fā)票票；（三）介紹紹他人開具具與實際經經營業(yè)務情情況不符的的發(fā)票。增值稅專用用發(fā)票涉及及刑事責任任《中華人民共共和國刑法法》（以下簡稱稱《刑法》）第二百零零五條、第第二百零六六條、第二二百零七條條、第二百百零八條分分別規(guī)定了了虛開增值值稅與用發(fā)發(fā)票、用于于騙取出口口退稅、抵抵扣稅款發(fā)發(fā)票罪；偽偽造、出售售偽造的增增值稅與用用發(fā)票罪；；非法出售售增值稅與與用發(fā)票罪罪；非法販販買增值稅稅與用發(fā)票票、販買偽偽造的增值值稅與用發(fā)發(fā)票罪；虛虛開增值稅稅與用發(fā)票票罪、出售售偽造的增增值稅與用用發(fā)票罪、、非法出售售增值稅與與用發(fā)票罪罪。8、會計核算算不同營業(yè)稅：特特別簡單增值稅：非非常復雜雜營業(yè)稅1、日常經營營活動，借借記“營業(yè)業(yè)稅金及附附加”，貸貸記“應交交稅費-應交營業(yè)稅稅”；2、非日?；罨顒樱ㄈ玟N銷售不動產產、無形資資產）計算算營業(yè)稅時時：借記““固定資產產清理”““營業(yè)外收收入”或““營業(yè)外支支出”科目目，貸記““應交稅費費-應交營業(yè)稅稅”科目增值稅1、提供應稅稅服務時：：按應收款款項借記““應收利息息”、“應應收票據””、“銀行行存款”等等，按計算算的增值稅稅稅額，貸貸記“應交交稅費-應交增值稅稅（銷項稅稅額）”，，按確認的的收入，貸貸記“利息息收入”；；2、購買資產產、接受應應稅服務可可抵扣進項項稅額時：：借記“應應交稅費-應交增值稅稅（進項稅稅額）”，，按相關項項目成本金金額借記““業(yè)務及管管理費用””、“固定定資產”、、“利息支支出”等，，貸記“應應付賬款””、“應付付票據”、、“銀行存存款”等。。9、新老項目目如何納稅稅？建筑工程老老項目，是是指：《建筑工程施施工許可證證》注明的合同同開工日期期在2016年4月30日前的建筑筑工程項目目；未取取得《建筑工程施施工許可證證》的，建筑工工程承包合合同注明的的開工日期期在2016年4月30日前的建筑筑工程項目目。1、老項目采采取簡易征征收項目不在同同一縣市須須向經營所所在地主管管稅務機關關按3%預繳，回機機構所在地地稅務機關關申報即可可。一般納稅人人跨縣（市市）提供建建筑服務，，適用一般般計稅方法法計稅的，，應以取得得的全部價價款和價外外費用為銷銷售額計算算應納稅額額。納稅人人應以取得得的全部價價款和價外外費用扣除除支付的分分包款后的的余額，按按照2％的的預征率在在建筑服務務發(fā)生地預預繳稅款后后，向機構構所在地主主管稅務機機關進行納納稅申報。。一般納稅人人跨縣（市市）提供建建筑服務，，選擇適用用簡易計稅稅方法計稅稅的，應以以取得的全全部價款和和價外費用用扣除支付付的分包款款后的余額額為銷售額額，按照3%的征收收率計算應應納稅額。。納稅人應應按照上述述計稅方法法在建筑服服務發(fā)生地地預繳稅款款后，向機機構所在地地主管稅務務機關進行行納稅申報報。試點納稅人人中的小規(guī)規(guī)模納稅人人（以下稱稱小規(guī)模納納稅人）跨跨縣（市））提供建筑筑服務，應應以取得的的全部價款款和價外費費用扣除支支付的分包包款后的余余額為銷售售額，按照照3%的征征收率計算算應納稅額額。納稅人人應按照上上述計稅方方法在建筑筑服務發(fā)生生地預繳稅稅款后，向向機構所在在地主管稅稅務機關進進行納稅申申報。建筑企業(yè)老老項目的處處理原則：：(結合財會會發(fā)（2016）3號《關于于全面梳理理集團施工工企業(yè)工程程項目納稅稅及發(fā)票情情況的通知知》)（一）已竣竣已結項目目，應確保保項目不欠欠稅且發(fā)票票無缺口，，并于4月月30日之之前按照集集團會計核核算辦法做做好竣工結結算賬務處處理工作。。（二）符合合結算條件件的已竣未未結項目，，應加快結結算進度，，力爭在4月30日日前完成結結算手續(xù)，，確保項目目不欠稅且且發(fā)票無缺缺口，并及及時做好竣竣工結算賬賬務處理工工作。（三）不具具備結算條條件或無法法在4月30日前完完成結算的的已竣項目目，要確保保項目不欠欠稅且發(fā)票票無缺口。。（四）在施施項目無開開工證的，，應催促甲甲方盡快辦辦理，并確確保開工證證記載內容容符合財稅稅[2016]36號文關于建建筑工程老老項目的規(guī)規(guī)定條件。。確實無法法辦理符合合條件開工工證，或合合同中未約約定符合條條件開工時時間的，務務必與甲方方重新簽訂訂合同，將將開工日期期約定為2016年4月30日前。（五）既無無開工證也也無合同，，或合同未未約定符合合條件開工工時間且甲甲方不予配配合重新簽簽訂合同的的，各單位位財務部門門應將有關關情況及潛潛在風險報報告單位主主要領導，，并向集團團公司財務務部通報。。（六）梳理理中發(fā)現符符合財稅[2016]36號文附件2規(guī)定的“試試點前發(fā)生生的業(yè)務””的，按照照該文件的的規(guī)定進行行處理，并并及時向集集團公司財財務部通報報。營改增過渡渡期政策一一覽表（建建筑）.xls1.一般納稅人人異地經營營預繳方式式（1）一般納稅稅人跨縣（（市）提供供建筑服務務，適用一一般計稅方方法計稅的的，應以取取得的全部部價款和價價外費用為為銷售額計計算應納稅稅額。納稅稅人應以取取得的全部部價款和價價外費用扣扣除支付的的分包款后后的余額，，按照2％的的預預征征率率在在建建筑筑服服務務發(fā)發(fā)生生地地預預繳繳稅稅款款后后，，向向機機構構所所在在地地主主管管稅稅務務機機關關進進行行納納稅稅申申報報。。（2）一一般般納納稅稅人人跨跨縣縣（（市市））提提供供建建筑筑服服務務，，選選擇擇適適用用簡簡易易計計稅稅方方法法計計稅稅的的，，應應以以取取得得的的全全部部價價款款和和價價外外費費用用扣扣除除支支付付的的分分包包款款后后的的余余額額為為銷銷售售額額，，按按照照3%的征征收收率率計計算算應應納納稅稅額額。。納納稅稅人人應應按按照照上上述述計計稅稅方方法法在在建建筑筑服服務務發(fā)發(fā)生生地地預預繳繳稅稅款款后后，，向向機機構構所所在在地地主主管管稅稅務務機機關關進進行行納納稅稅申申報報。。小規(guī)規(guī)模模異異地地經經營營預預繳繳方方式式試點點納納稅稅人人中中的的小小規(guī)規(guī)模模納納稅稅人人（（以以下下稱稱小小規(guī)規(guī)模模納納稅稅人人））跨跨縣縣（（市市））提提供供建建筑筑服服務務，，應應以以取取得得的的全全部部價價款款和和價價外外費費用用扣扣除除支支付付的的分分包包款款后后的的余余額額為為銷銷售售額額，，按按照照3%的征征收收率率計計算算應應納納稅稅額額。。納納稅稅人人應應按按照照上上述述計計稅稅方方法法在在建建筑筑服服務務發(fā)發(fā)生生地地預預繳繳稅稅款款后后，，向向機機構構所所在在地地主主管管稅稅務務機機關關進進行行納納稅稅申申報報。。跨省?。ǎㄗ宰灾沃螀^(qū)區(qū)、、直直轄轄市市或或者者計計劃劃單單列列市市））提提供供建建筑筑服服務務預預繳繳大大于于計計算算應應納納稅稅額額問問題題。。一般般納納稅稅人人跨跨省省（（自自治治區(qū)區(qū)、、直直轄轄市市或或者者計計劃劃單單列列市市））提提供供建建筑筑服服務務或或者者銷銷售售、、出出租租取取得得的的與與機機構構所所在在地地不不在在同同一一省?。ǎㄗ宰灾沃螀^(qū)區(qū)、、直直轄轄市市或或者者計計劃劃單單列列市市））的的不不動動產產，，在在機機構構所所在在地地申申報報納納稅稅時時，，計計算算的的應應納納稅稅額額小小于于已已預預繳繳稅稅額額，，且且差差額額較較大大的的，，由由國國家家稅稅務務總總局局通通知知建建筑筑服服務務發(fā)發(fā)生生地地或或者者不不動動產產所所在在地地省省級級稅稅務務機機關關，，在在一一定定時時期期內內暫暫停停預預繳繳增增值值稅稅。。第三三部部分分營營改改增增后后建建筑筑業(yè)業(yè)如如何何應應對對？？（1）、關注概概（預預）算算定額額“營改改增””后，，鑒于于增值值稅價價稅分分離，，導致致收入入成本本費用用的核核算內內容都都發(fā)生生了重重大變變化，，建筑筑（建建設））工程程造價價標準準、工工程概概預算算的編編制也也隨著著發(fā)生生了改改變。。因此此，企企業(yè)應應積極極關注注住建建部概概（預預）算算編制制辦法法、建建設工工程定定額的的修改改動態(tài)態(tài)。同時，，要認認真研研究概概（預預）算算定額額變化化對投投標報報價的的重要要影響響，積積極進進行按按價外外稅模模式投投標報報價的的探索索由于要要執(zhí)行行國家家新的的定額額標準準，企企業(yè)施施工預預算和和內部部定額額需要要重新新編制制。一一是對對照國國家統(tǒng)統(tǒng)一定定額的的子目目進行行疏理理分析析，研研究制制定企企業(yè)施施工所所適用用的定定額子子目。。二是是科學學測算算人工工、材材料、、機械械的消消耗量量，自自行制制定材材料、、人工工、機機械臺臺班單單價標標準，，重新新制訂訂企業(yè)業(yè)施工工預算算和內內部定定額，，為自自主投投標報報價奠奠定基基礎。。為適應應建筑筑業(yè)營營改增增的需需要，，住房房城鄉(xiāng)鄉(xiāng)建設設部組組織開開展了了建筑筑業(yè)營營改增增對工工程造造價及及計價價依據據影響響的專專題研研究。。并于于2月19日頒布《關于做好好建筑業(yè)業(yè)營改增增建設工工程計價價依據調調整準備備工作的的通知》（建辦標標[2016]4號）?！锻ㄖ芬螅海?）為保證證營改增增后工程程計價依依據的順順利調整整，各地地區(qū)、各各部門應應重新確確定稅金金的計算算方法，，做好工工程計價價定額、、價格信信息等計計價依據據調整的的準備工工作。（2）按照前前期研究究和測試試的成果果，工程程造價可可按以下下公式計計算：工工程造價價=稅前工程程造價×（1+11%）。。其其中中，，11%為建建筑筑業(yè)業(yè)擬擬征征增增值值稅稅稅稅率率，，稅稅前前工工程程造造價價為為人人工工費費、、材材料料費費、、施施工工機機具具使使用用費費、、企企業(yè)業(yè)管管理理費費、、利利潤潤和和規(guī)規(guī)費費之之和和，，各各費費用用項項目目均均以以不不包包含含增增值值稅稅可可抵抵扣扣進進項項稅稅額額的的價價格格計計算算，，相相應應計計價價依依據據按按上上述述方方法法調調整整。。（2））注注重重合合同同的的簽簽訂訂對合合同同的的影影響響1、明明確確合合同同簽簽訂訂的的主主體體。。2、質質量量價價款款及及報報酬酬。。3、、結結算算時時間間及及收收款款方方、、付付款款方方的的約約定定4、、發(fā)發(fā)票票的的開開具具（（取取得得））及及違違約約責責5、、違違約約責責任任————擅擅自自改改變變合合同同約約定定的的業(yè)業(yè)務務實實質質1、、明明確確合合同同簽簽訂訂主主體體工程程承承包包合合同同：：上上級級公公司司中中標標后后分分包包給給所所屬屬子子（（分分））公公司司施施工工或或子子（（分分））公公司司以以上上級級公公司司的的資資質質參參與與招招標標標標的的，，確確保保施施工工主主體體與與納納稅稅主主體體一一致致。。聯合承承包：：雙方方須單單獨簽簽合同同，明明確各各自施施工范范圍，，單獨獨進行行核算算，分分別抵抵扣納納稅。。勞務分分包合合同：：應選選擇有有資質質的大大型勞勞務公公司。。物資設設備采采購、、租賃賃合同同：首首選供供方為為一般般納稅稅人。。2、質質量、、價款款或報報酬價款———含含稅價價格與與不含含稅價價格、、出廠廠價與與目的的地價價質量與與價款款———銷售售折讓讓、銷銷售退退回及及有關關憑證證義務務【注意意】包包稅條條款3、結結算時時間及及收款款方、、付款款方的的約定定明確約約定在在對方方提供供相應應的請請款申申請、、購銷銷憑證證、增增值稅稅專用用發(fā)票票后再再行付付款明確收收款方方及銀銀行帳帳號(單單位帳帳號））4、發(fā)發(fā)票的的開具具（取取得））及違違約責責任發(fā)票開開具時時間的的約定定：明明確撥撥款和和提供供發(fā)票票時間間票據實實質合合法問問題的的約定定5、違違約責責任———擅擅自改改變合合同約約定的的業(yè)務務實質質【注】材料設設備費費約占占施工工企業(yè)業(yè)工程程項目目總成成本的的60%～70%，對企企業(yè)利利潤影影響大大。應應從招招標采采購、、合同同簽訂訂、租租賃等等方面面加強強管理理。（3）、注注意物物資設設備采采購（4））注重重資金金管理理“營改改增””后，，增值值稅納納稅義義務發(fā)發(fā)生時時間為為收訖訖銷售售款項項或者者取得得索取取銷售售款項項憑據據的當當天，，鑒于于：一是目目前建建設單單位拖拖欠工工程款款的現現象比比較嚴嚴重；；二是業(yè)業(yè)主在在撥款款時還還要直直接扣扣除預預留工工程質質量保保證金金等，，要等等工程程項目目竣工工驗收收后才才能支支付；；三是分分包發(fā)發(fā)票的的取得得滯后后，導導致抵抵扣不不充分分等，，都會會使得得企業(yè)業(yè)因納納稅而而致資資金的的提前前流出出，因因此，，營改改增后后，建建筑企企業(yè)加加強資資金管管理顯顯得十十分重重要：：（5）注重重抵扣扣憑證證的收收集認認證1.商砼、小型機具及其他從小規(guī)模納稅人采購的貨物2.外購現代服務業(yè)勞務3.建筑用和生產建筑材料所用的砂、土、石料4.以水泥為原料生產的水泥混凝土5.自來水3%6%3%3%3%3%財稅〔〔2009〕9號，財財稅[2014]57號下列外外購貨貨物或或勞務務適用用稅率率低于于11%增值稅稅稅負負率=（不含含稅收收入×11%-進項稅稅額））÷不含稅稅收入入=11%-進項稅稅額率率（進進項稅稅額÷不含稅稅收入入）。。進項稅稅額率率>8%，增值值稅稅稅負率率小于于3%。進項稅稅額率率<8%，增值值稅稅稅負率率大于于3%。進項稅稅額抵抵扣困困難是是重點點建筑業(yè)業(yè)大量量的人人工費費、材材料費費、機機械租租賃費費、其其他費費用等等大量量成本本費用用進項項，由由于各各種原原因難難以取取得增增值稅稅進項項專用用發(fā)票票，從從而難難以或或無法法抵扣扣。1、人工工成本本特別別是勞勞務分分包成成本難難以取取得可可抵扣扣的進進項稅稅發(fā)票票。2、各地地自產產自用用的大大量地地材無無法取取得可可抵扣扣的增增值稅稅進項項稅發(fā)發(fā)票。。3、施工工用的的很多多二三三類材材料（（零星星材料料和初初級材材料如如沙、、石等等），，因供供料渠渠道多多為小小規(guī)模模。企企業(yè)或或個體體、私私營企企業(yè)及及當地地老百百姓個個人，，通常常只有有普通通發(fā)票票甚至至只能能開具具收據據，難難以取取得可可抵扣扣的增增值稅稅專用用發(fā)票票。4、工程程成本本中的的機械械使用用費和和外租租機械械設備備一般般都開開具普普通服服務業(yè)業(yè)發(fā)票票。5、BT、BOT項目通通常需需墊付付資金金，且且資金金回收收期長長，其其利息息費用用巨大大，也也無法法取得得發(fā)票票。6.甲甲供、、甲控控材料料抵扣扣存在在困難難。7、建建筑企企業(yè)稅稅改前前購置置的大大量原原材料料、機機器設設備等等，由由于都都沒有有實行行增值值稅進進項稅稅核算算，全全部被被作為為成本本或資資產原原值，，無法法抵扣扣相應應的進進項稅稅，造造成嚴嚴重的的虛增增增值值額，，稅負負增加加。8、建建筑企企業(yè)集集團內內部資資質共共享時時，如如何確確定進進項、、銷項項稅額額存在在相當當大的的困難難。9、征征地拆拆遷、、青苗苗補償償費等等無法法取得得增值值稅專專用發(fā)發(fā)票。。10、、施工工生產產用臨臨時房房屋、、臨時時建筑筑物、、構筑筑物等等設施施不屬屬于增增值稅稅抵扣扣范圍圍。3、新增增不動動產的的抵扣扣（1）2016年5月1日后取取得并并在會會計制制度上上按固固定資資產核核算的的不動動產或或者2016年5月1日后取取得的的不動動產在在建工工程，，其進進項稅稅額應應自取取得之之日起起分2年從銷銷項稅稅額中中抵扣扣，第第一年年抵扣扣比例例為60%，第二二年抵抵扣比比例為為40%。取得不不動產產，包包括以以直接接購買買、接接受捐捐贈、、接受受投資資入股股、自自建以以及抵抵債等等各種種形式式取得得不動動產，，不包包括房房地產產開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)自行行開發(fā)發(fā)的房房地產產項目目。（2）融資資租入入的不不動產產以及及在施施工現現場修修建的的臨時時建筑筑物、、構筑筑物，，其進進項稅稅額不不適用用上述述分2年抵扣的規(guī)規(guī)定。三、基本稅稅收政策規(guī)規(guī)定4、不動產改改變用途用用于允許抵抵扣進項稅稅額的應稅稅項目按照《增值稅暫行行條例》第十條和上上述不得抵抵扣且未抵抵扣進項稅稅額的不動動產，發(fā)生生用途改變變，用于允允許抵扣進進項稅額的的應稅項目目，可在用用途改變的的次月按照照下列公式式，依據合合法有效的的增值稅扣扣稅憑證，，計算可以以抵扣的進進項稅額：：可以抵扣的的進項稅額額=不動產凈值值/（1+適用稅率））×適用稅率上述可以抵抵扣的進項項稅額應取取得合法有有效的增值值稅扣稅憑憑證。二、其其他過渡期期政策規(guī)定定（1）試點納稅稅人發(fā)生應應稅行為，，按照國家家有關營業(yè)業(yè)稅政策規(guī)規(guī)定差額征征收營業(yè)稅稅的，因取取得的全部部價款和價價外費用不不足以抵減減允許扣除除項目金額額，截至營營改增試點點之日前尚尚未扣除的的部分，不不得在計算算試點納稅稅人增值稅稅應稅銷售售額時抵減減，應當向向原主管地地稅機關申申請退還已已繳納的營營業(yè)稅。三、基本稅稅收政策規(guī)規(guī)定（2）試點納稅稅人發(fā)生應應稅行為，，在納入營營改增試點點之日前已已繳納的營營業(yè)稅，試試點后因發(fā)發(fā)生退款減減除營業(yè)額額的，應當當向原主管管地稅機關關申請退還還已繳納的的營業(yè)稅。。（3）試點納稅稅人納入營營改增試點點之日前發(fā)發(fā)生的應稅稅行為，因因稅收檢查查等原因需需要補繳稅稅款的，應應按營業(yè)稅稅政策規(guī)定定補繳營業(yè)業(yè)稅。三、優(yōu)惠政政策1.對增值稅小小規(guī)模納稅稅人中月銷銷售額未達達到3萬元元的企業(yè)或或非企業(yè)性性單位，免免征增值稅稅。2017年12月31日前，對月月銷售額3萬元的增增值稅小規(guī)規(guī)模納稅人人，免征增增值稅。三、基本稅稅收政策規(guī)規(guī)定2.工程項目在在境外的建建筑服務。。3.工程項目在在境外的工工程監(jiān)理服服務。4.工程、礦產產資源在境境外的工程程勘察勘探探服務。第四部分房房地產產行業(yè)政策策簡介1、稅率與與征收率提供不動產產租賃服務務和銷售不不動產，稅稅率為11%。增值稅征收收率為3%，但財政政部和國家家稅務總局局另規(guī)定提提供不動產產租賃服務務和銷售不不動產的征征收率分不不同的情況況適用5%、3%和和1.5%。2、銷售不動動產銷售額額的特別規(guī)規(guī)定以下4種情形的，，以取得的的全部價款款和價外費費用減去該該項不動產產購置原價價或者取得得不動產時時的作價后后的余額為為銷售額（（以下簡稱稱“余額銷售額額”）：取得不動產產，包括以以直接購買買、接受捐捐贈、接受受投資入股股、自建以以及抵債等等各種形式式取得不動動產，不包包括房地產產開發(fā)企業(yè)業(yè)自行開發(fā)發(fā)的房地產產項目。①一般納稅稅人銷售其其2016年4月30日前（以下下簡稱“試點前”）取得的非非自建不動產產，選擇適適用簡易計計稅方法的的；②小規(guī)模納納稅人銷售售其取得的的非自建不不動產（不不含個體工工商戶銷售售購買的住房和其他他個人銷售售不動產））；③其他個人人銷售其取取得的非自自建不動產產（不含其其購買的住住房）④個人將購購買2年以上（含含2年）的非普普通住房對對外銷售，，該住房所所在地為北京市、上上海市、廣廣州市和深深圳市。3、不動產融融資租賃銷銷售額的特特別規(guī)定（1）經人民銀行行、銀監(jiān)會會或者商務務部批準從從事融資租租賃業(yè)務的的試點納稅稅人，提供供融資租賃賃服務，以以取得的全全部價款和和價外費用用，扣除支支付的借款款利息（包包括外匯借借款和人民民幣借款利利息）、發(fā)發(fā)行債券利利息和車輛輛購置稅后后的余額為為銷售額。。（2）經商務部部授權的省省級商務主主管部門和和國家經濟濟技術開發(fā)發(fā)區(qū)批準的的從事融資資租賃業(yè)務務的試點納納稅人，2016年年5月1日日后實收資資本達到1.7億元元的，從達達到標準的的當月起按按照上述規(guī)規(guī)定執(zhí)行；；2016年5月1日后實收收資本未達達到1.7億元但注注冊資本達達到1.7億元的，，在2016年7月月31日前前仍可按照照上述規(guī)定定執(zhí)行，2016年年8月1日日后開展的的融資租賃賃業(yè)務和融融資性售后后回租業(yè)務務不得按照照上述規(guī)定定執(zhí)行。4、進項稅稅額下列進項稅稅額準予從從銷項稅額額中抵扣（（4項）（1）從銷售方方取得的增增值稅專用用發(fā)票（含含稅控機動動車銷售統(tǒng)統(tǒng)一發(fā)票，，下同）上上注明的增增值稅額。。（2）從海關取取得的海關關進口增值值稅專用繳繳款書上注注明的增值值稅額。（3）購進進農產品，，除取得增增值稅專用用發(fā)票或者者海關進口口增值稅專專用繳款書書外，按照照農產品收收購發(fā)票或或者銷售發(fā)發(fā)票上注明明的農產品品買價和13%的扣扣 除率計計算的進項項稅額。計算公式為為：進項稅稅額=買價價×扣除率率（4）從境境外單位或或者個人購購進服務、、無形資產產或者不動動產，自稅稅務機關或或者扣繳義義務人取得得的解繳稅稅款的完稅稅憑證上注注明的增值值稅額。5、不動動產抵扣扣的特別別規(guī)定（（3項）（1）新增不不動產的的抵扣①2016年5月1日后（以以下簡稱稱“試點后”）取得并并在會計計制度上上按固定定資產核核算的不不動產或或者試點點后取得得的不動動產在建建工程，，其進項項稅額應應自取得得之日起起分2年從銷項項稅額中中抵扣，，第一年年抵扣比比例為60%，第二年年抵扣比比例為40%。②融資租租入的不不動產以以及在施施工現場場修建的的臨時建建筑物、、構筑物物，其進進項稅額額不適用用上述分分2年抵扣的的規(guī)定。。（2）已抵扣扣進項稅稅額的不不動產，，發(fā)生《試點實施施辦法》第二十七七條規(guī)定定情形的的，按照照下列公公式計算算不得抵抵扣的進進項稅額額：不得抵扣扣的進項項稅額=不動產凈凈值×適用稅率率不動產凈凈值，是是指納稅稅人根據據財務會會計制度度計提折折舊或攤攤銷后的的余額。。（3）按照《增值稅暫暫行條例例》第十條和和《試點實施施辦法》第二十七七條規(guī)定定不得抵抵扣且未未抵扣進進項稅額額的不動動產，發(fā)發(fā)生用途途改變，，用于允允許抵扣扣進項稅稅額的應應稅項目目，可在在用途改改變的次次月按照照下列公公式，依依據合法法有效的的增值稅稅扣稅憑憑證，計計算可以以抵扣的的進項稅稅額：可以抵扣扣的進項項稅額=不動產凈凈值/（1+適用稅率率）×適用稅率率6、稅收收管轄營業(yè)稅改改征的增增值稅，，由國家家稅務局局負責征征收。納稅人銷銷售取得得的不動動產和其其他個人人出租不不動產的的增值稅稅，國家家稅務局局暫委托托地方稅稅務局代代為征收收。7、銷售售不動產產的特殊殊規(guī)定（1）預預繳征收收率為5%，銷售自自建不動動產以銷銷售額為為預繳計計算依據據，銷售售非自建建不動產產以余額額銷售額額為預繳繳計算依依據；（2）一一般納稅稅人銷售售試點前前取得的的不動產產和小規(guī)規(guī)模納稅稅人銷售售不動產產，可適適用簡易易計稅方方法，按按5%征收率計算算應納稅額額；（3）除其其他個人外外，在不動動產所在地地預繳稅款款，向機構構所在地申申報納稅；；（4）個人人轉讓住房房的，除購購買2年以上（含含2年）的北上上廣深非普普通住房按按余額銷售售額和5%征收率征稅稅外，購買買不足2年的住房按按照銷售額額和5%征收率征稅稅，購買2年以上（含含2年）的住房房免稅；（5）企業(yè)業(yè)、行政事事業(yè)單位按按房改成本本價、標準準價出售住住房取得的的收入免稅稅；被撤銷金融融機構以不不動產清償償債務免稅稅。8、房地產產開發(fā)企業(yè)業(yè)銷售自行行開發(fā)的房房地產項目目（1）可以選擇擇適用簡易易計稅方法法按照5%的征收率計計稅。（2）適用一般般計稅方法法計稅的，，應以取得得的全部價價款和價外外費用，按按照3