關(guān)于在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中若干法律問(wèn)題一

關(guān)于在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中若干法律問(wèn)題（一）湖北典恒律師事務(wù)所何新權(quán)2010年2月何新權(quán)律于在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中若干法律問(wèn)題一共14頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁(yè)!一、簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的幾個(gè)方面1、關(guān)于合同主體的問(wèn)題A、合同主體應(yīng)當(dāng)是存在的B、合同主體應(yīng)當(dāng)是合同內(nèi)容相對(duì)的C、合同主體應(yīng)當(dāng)是合法的何新權(quán)律于在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中若干法律問(wèn)題一共14頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁(yè)!一、簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的幾個(gè)方面2、合同的主要條款應(yīng)當(dāng)完備A、主要的商務(wù)條款會(huì)有哪些？B、雙方的權(quán)利義務(wù)C、違約責(zé)任D、合同附件何新權(quán)律于在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中若干法律問(wèn)題一共14頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁(yè)!二、幾類(lèi)非常規(guī)營(yíng)銷(xiāo)模式的法律分析1、以租代售A、模式：將房?jī)r(jià)分拆成租金，雙方先簽訂租賃合同，在租金未付完前開(kāi)發(fā)商保留產(chǎn)權(quán)，在付完租金（或在未付完租金時(shí)雙方約定在某一時(shí)間）后，以已付租金充抵房款，雙方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同并辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。B、法律分析：沒(méi)有違反法律的規(guī)定，可行。

注意合同的轉(zhuǎn)換：租賃—買(mǎi)賣(mài)。

特別要注意的條款：租金的充抵方式；交付的狀態(tài)；保修期與裝修；轉(zhuǎn)租與轉(zhuǎn)售的約定。何新權(quán)律于在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中若干法律問(wèn)題一共14頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁(yè)!二、幾類(lèi)非常規(guī)營(yíng)銷(xiāo)模式的法律分析3、以房抵款A(yù)、模式：開(kāi)發(fā)商為節(jié)約現(xiàn)金資源，將部分應(yīng)付款項(xiàng)以所售房屋的形式抵償給施工方或債務(wù)方的模式。B、法律分析：*沒(méi)有違反法律的規(guī)定，可行。

*應(yīng)以補(bǔ)充協(xié)議或條款的形式，對(duì)所抵款進(jìn)行說(shuō)明。

*如果以按揭套現(xiàn)，應(yīng)約定按揭款到帳后返還的時(shí)間。何新權(quán)律于在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中若干法律問(wèn)題一共14頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁(yè)!三、物權(quán)法對(duì)“公共部位”的特殊規(guī)定1、關(guān)于“贈(zèng)送”的花園：A、綠地：根據(jù)現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（2002年修訂本）7.0.1條規(guī)定，居住區(qū)內(nèi)綠地，包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地，其中包括了滿(mǎn)足當(dāng)?shù)刂矘?shù)綠化覆土要求，方便居民出入的地上或半地下建筑的屋頂綠地。B、法律規(guī)定：《物權(quán)法》第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。C、實(shí)踐處理：*應(yīng)在報(bào)建規(guī)劃時(shí)即予以明確。

*在出售時(shí)明示給其他業(yè)主，如樓書(shū)，沙盤(pán)等。

*應(yīng)在與客戶(hù)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中予以明確的注明。何新權(quán)律于在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中若干法律問(wèn)題一共14頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁(yè)!三、物權(quán)法對(duì)公共部位的特殊規(guī)定3、關(guān)于地上車(chē)位與地下車(chē)庫(kù)的收益權(quán)；A、車(chē)位與車(chē)庫(kù)的種類(lèi)：*車(chē)位：綠地上的臨時(shí)車(chē)位、規(guī)劃設(shè)計(jì)的專(zhuān)用車(chē)位。

*車(chē)庫(kù)：人防設(shè)施形成的車(chē)庫(kù)、規(guī)劃設(shè)計(jì)的專(zhuān)用車(chē)庫(kù)、架空層改造車(chē)庫(kù)。B、法律規(guī)定：《物權(quán)法》第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。C、實(shí)踐處理：*分清屬性：綠上的屬全體業(yè)主，規(guī)劃設(shè)計(jì)的可以出售轉(zhuǎn)讓?zhuān)蝗朔勒l(shuí)投資誰(shuí)受益；架空層約定為開(kāi)發(fā)商所有并辦理了規(guī)劃變更的，屬開(kāi)發(fā)商。

*設(shè)計(jì)要到位。

*屬于出售的，應(yīng)當(dāng)在雙方的買(mǎi)賣(mài)合同中予以明確。

*人防車(chē)庫(kù)只能受益，不能簽訂買(mǎi)賣(mài)。

何新權(quán)律于在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中若干法律問(wèn)題一共14頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁(yè)!三、物權(quán)法對(duì)“公共部位”的特殊規(guī)定5、關(guān)于“住改商”的問(wèn)題；

A、什么是住改商：就是將住宅改商鋪，按理也應(yīng)包含商改住。B、法律規(guī)定：《物權(quán)法》第七十七條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

C、實(shí)踐處理：*住改商并非完全禁止。

*應(yīng)在制定業(yè)主公約時(shí)予以注意。

*住改商有還要滿(mǎn)足許多條件，如消防衛(wèi)生等。

*程序上應(yīng)當(dāng)合法。何新權(quán)律于在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中若干法律問(wèn)題一共14頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁(yè)!一、簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的幾個(gè)方面3、合同內(nèi)容的準(zhǔn)確性問(wèn)題A、數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確B、特定概念應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確C、責(zé)任與義務(wù)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確D、違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確何新權(quán)律于在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中若干法律問(wèn)題一共14頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁(yè)!二、幾類(lèi)非常規(guī)營(yíng)銷(xiāo)模式的法律分析2、定向開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售A、模式：?jiǎn)挝换驁F(tuán)體委托開(kāi)發(fā)商拿地，由開(kāi)發(fā)商以商品房的名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)，并將開(kāi)發(fā)好后的商品房以定向的方式銷(xiāo)售給單位或團(tuán)體的購(gòu)買(mǎi)人。B、法律分析：*沒(méi)有違反法律規(guī)定，可行。

*必須以開(kāi)發(fā)商名義開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售。

*事先應(yīng)約定好銷(xiāo)售的價(jià)格、交付標(biāo)準(zhǔn)與條件。

*單位或團(tuán)體內(nèi)部應(yīng)制定好分配標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)則。何新權(quán)律于在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中若干法律問(wèn)題一共14頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁(yè)!二、幾類(lèi)非常規(guī)營(yíng)銷(xiāo)行為的法律分析4、售后包租A、模式：開(kāi)發(fā)商或開(kāi)發(fā)商指定的公司承諾將購(gòu)房者已購(gòu)房屋承租或代為出租一定年限，并按約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向購(gòu)房者支付租金。

B、法律分析：*根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第11條規(guī)定，開(kāi)發(fā)商以售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房違法，以此種營(yíng)銷(xiāo)模式銷(xiāo)售已竣工商品房則不違法。

*可以通過(guò)其他方式規(guī)避規(guī)定，如委托管理；如第三方簽約。何新權(quán)律于在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中若干法律問(wèn)題一共14頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁(yè)!三、物權(quán)法對(duì)“公共部位”的特殊規(guī)定2、關(guān)于“贈(zèng)送”的露臺(tái)：A、露臺(tái)種類(lèi)：根據(jù)建筑功能的區(qū)分，大致可分為：屋頂、消防通道、建筑物退縮形成的平臺(tái)。B、法律規(guī)定：《物權(quán)法》第七十二條業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

C、實(shí)踐處理：*分清屬性：如屋頂露臺(tái)，屬全體業(yè)主共同使用部分，那么無(wú)權(quán)贈(zèng)送使用權(quán)；若屋頂露臺(tái)作為避難平臺(tái)或消防通道，無(wú)權(quán)贈(zèng)送；如因建筑物退縮而產(chǎn)生的露臺(tái)，因無(wú)業(yè)主公共走道通達(dá)，在銷(xiāo)售時(shí)可約定專(zhuān)用，供當(dāng)層住戶(hù)使用。

*設(shè)計(jì)要到位。

*應(yīng)在制定業(yè)主公約時(shí)予以明確。

*不宜在合同中明確。

何新權(quán)律于在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中若干法律問(wèn)題一共14頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁(yè)!三、物權(quán)法對(duì)“公共部位”的特殊規(guī)定4、關(guān)于公建或配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬；

A、公建配套的形式：公共建筑：會(huì)所、學(xué)校、幼兒園、物業(yè)用房、居委會(huì)用房等；配套設(shè)置：體育娛樂(lè)設(shè)施、道路、停車(chē)場(chǎng)、路燈、綠化等；B、法律規(guī)定：《物權(quán)法》第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

C、實(shí)踐處理：*分清屬性：基于社會(huì)公共利益，國(guó)家及地方規(guī)定開(kāi)發(fā)商必須配套修建并明確其產(chǎn)權(quán)歸屬的配套公建，其產(chǎn)權(quán)歸屬按國(guó)家及地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。如學(xué)校、居委會(huì)物業(yè)用房；雖為配套建筑，但并非為國(guó)家強(qiáng)制規(guī)定為全體業(yè)主所有，建筑上未列入小區(qū)公共分?jǐn)偯娣e，且商品房買(mǎi)賣(mài)合同有具體約定的，按約定執(zhí)行。如幼兒園、會(huì)所、娛樂(lè)中心、架空層等；屬于小區(qū)的從物，其功能不能獨(dú)立于小區(qū)的，歸全體業(yè)主。如綠化帶、道路、路燈等。

*合同約定必不可少。

*對(duì)公共利益相應(yīng)配套，盡量不予承諾