CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律

第二章房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律1、房地產(chǎn)市場(chǎng)及其供求關(guān)系2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律3、政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁(yè)!RealEstateDevelopment2節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其供求關(guān)系一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念

房地產(chǎn)市場(chǎng)：狹義：是指房地產(chǎn)商品交換的領(lǐng)域和場(chǎng)所。

從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒?dòng)場(chǎng)所以及一切交易途徑和形式。

是所有這些交換和流通關(guān)系的綜合，體現(xiàn)了市場(chǎng)中的當(dāng)事人之間錯(cuò)綜復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁(yè)!RealEstateDevelopment3節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其供求關(guān)系二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境

影響運(yùn)行活動(dòng)各種因素的總和社會(huì)政治

經(jīng)濟(jì)金融法律技術(shù)資源國(guó)際CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁(yè)!RealEstateDevelopment4節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其供求關(guān)系三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求

1、概念

房地產(chǎn)需求：是指在一個(gè)特定時(shí)期內(nèi)，消費(fèi)者在各種可能的價(jià)格下，愿意而且能夠購(gòu)買的房地產(chǎn)數(shù)量。

2、房地產(chǎn)需求的特點(diǎn)

1）房地產(chǎn)需求具有整體性

2）房地產(chǎn)需求具有區(qū)域性

3）房地產(chǎn)需求具有層次性

CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁(yè)!RealEstateDevelopment5節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其供求關(guān)系四、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給

1、概念房地產(chǎn)供給：是指在一個(gè)特定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商在各種可能的價(jià)格下，愿意而且能夠供給的房地產(chǎn)數(shù)量。

2、房地產(chǎn)供給的特點(diǎn)

1）房地產(chǎn)供給缺乏彈性

2）房地產(chǎn)供給具有層次性

3）房地產(chǎn)供給具有滯后性CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁(yè)!RealEstateDevelopment6節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其供求關(guān)系五、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求均衡和非均衡

1、供求均衡即供給與需求的均衡狀態(tài)，是指房地產(chǎn)商品的供給價(jià)格與需求價(jià)格相一致，而且供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)。

價(jià)格數(shù)量SDP0MED(Q)=-0.5Q+120S(Q)=2Q+20CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁(yè)!RealEstateDevelopment7節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其供求關(guān)系五、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求均衡和非均衡

2、供求非均衡

即供給與需求的失衡狀態(tài)，是指房地產(chǎn)商品的供給價(jià)格與需求價(jià)格、供給數(shù)量與需求數(shù)量之間，或者有一對(duì)不一致，或者兩者都不一致的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)。三種狀態(tài)：

A、總量性供不應(yīng)求狀態(tài)

B、總量性供過于求狀態(tài)

C、結(jié)構(gòu)性供求失衡的狀態(tài)

！均衡是偶然的，幾乎是不存在的；

！非均衡狀態(tài)是絕對(duì)的，常見的。

CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁(yè)!RealEstateDevelopment8節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其供求關(guān)系五、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求均衡和非均衡

3、RE市場(chǎng)供求均衡條件及其實(shí)現(xiàn)

A、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，為溝通供求創(chuàng)造良好的市場(chǎng)條件

B、著重研究和培育商品房的有效需求，注重供給與需求的總量均衡

C、以需定產(chǎn)，以需促供，注重供給與需求的結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)

CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁(yè)!RealEstateDevelopment9第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律一、房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)

1、房地產(chǎn)空間市場(chǎng)

生產(chǎn)、生活空間

2、房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)獲取投資收益：租金，轉(zhuǎn)讓增值收益CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁(yè)!RealEstateDevelopment10第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)

1、定義

是指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)現(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。

2、房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因

供需、信息、心理、政策、制度、時(shí)間等。CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁(yè)!RealEstateDevelopment11S1空置率

空置面積：報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。

——北京統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)

但中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒并無空置率的定義和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

當(dāng)前流行空置率計(jì)算方法：

A、全社會(huì)空置房面積除以全部住房面積；

B、空置商品房面積除以最近3年內(nèi)竣工的竣工面積；

C、空置商品房面積除以當(dāng)年竣工的建筑面積。CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁(yè)!RealEstateDevelopment12S2空置率

有人說：“按國(guó)際通行慣例，空置率在5%至10%之間為合理區(qū)；空置率在10%至20%之間屬危險(xiǎn)區(qū)；空置率在20%以上為嚴(yán)重積壓區(qū)，極度危險(xiǎn)。”？？？？？

所謂～“國(guó)際警戒線”恐怕憑空杜撰，說話者試圖傳遞何樣信息？

住宅空置是一個(gè)市場(chǎng)顯現(xiàn)，除了加強(qiáng)銀行信貸紀(jì)律之外，不需要設(shè)置什么“警戒線”。CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁(yè)!RealEstateDevelopment13第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)

7、房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間的關(guān)系

兩者相互聯(lián)系和相互影響，投資周期在階段和第二階段初期滯后于市場(chǎng)自然周期的變化，在其他階段則超前于市場(chǎng)自然周期的變化。CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁(yè)!RealEstateDevelopment141994~2006中國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率走勢(shì)圖1979-1991屬于恢復(fù)階段，周期性難以顯現(xiàn)；1992-1993高速增長(zhǎng)期，可看作繁榮階段；1994-1996衰退階段；1997-1999蕭條階段；1999-2000復(fù)蘇階段；2000-新的繁榮階段……CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁(yè)!RealEstateDevelopment15第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律三、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫與過熱

1、房地產(chǎn)泡沫及成因

S2泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)泡沫

經(jīng)濟(jì)泡沫指的是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中經(jīng)常出現(xiàn)的不均衡現(xiàn)象。（具體表征：上下起伏的經(jīng)濟(jì)周期）

泡沫經(jīng)濟(jì)則專指那些由于經(jīng)濟(jì)投機(jī)活動(dòng)而導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格大起大落的現(xiàn)象。

區(qū)別（市場(chǎng)機(jī)制）對(duì)經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生制衡均衡點(diǎn)對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)無能為力均衡點(diǎn)CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁(yè)!RealEstateDevelopment16第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律三、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫與過熱

1、房地產(chǎn)泡沫及成因

房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因：

土地有限和稀缺（基礎(chǔ)）

投機(jī)需求膨脹（直接誘因）金融機(jī)構(gòu)過度放貸（金融流動(dòng)性過剩，直接助燃劑）SCH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁(yè)!RealEstateDevelopment17第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律

在投機(jī)和投資之間原本就沒有什么很清楚的界限。在一定條件下正常的投資很快就轉(zhuǎn)變?yōu)橥稒C(jī)行為。有些人買房子的目的不是為了居住，放在那里等待房?jī)r(jià)上漲。希望在高價(jià)位上出售，從中獲利。這樣的購(gòu)房具有一定的投機(jī)成分在內(nèi)，但是在經(jīng)濟(jì)理論上卻無可非議。如果只是買一套或幾套住宅，放在那里等升值，在大多數(shù)情況下屬于投資行為。投資自然希望有一定的回報(bào)，否則何必投資？如果打算買上很多的住宅，在抬高房?jī)r(jià)之后再賣出去，那就有投機(jī)之嫌。CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁(yè)!RealEstateDevelopment18第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律三、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫與過熱

1、房地產(chǎn)泡沫及成因

危害破壞穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境降低社會(huì)生產(chǎn)和資源配置效率阻礙工農(nóng)業(yè)的發(fā)展助長(zhǎng)地下經(jīng)濟(jì)和非法活動(dòng)加大貧富差距和國(guó)民收入不平等敗壞社會(huì)風(fēng)氣破壞金融秩序，導(dǎo)致銀行危機(jī)CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁(yè)!RealEstateDevelopment19第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律三、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫與過熱

3、房地產(chǎn)泡沫和“過度開發(fā)”的區(qū)別與聯(lián)系

區(qū)別：反映層面不同（供需，價(jià)格）嚴(yán)重程度和危害性不同在周期循環(huán)中所處階段不同參與者動(dòng)機(jī)不同（長(zhǎng)期和短期效益）聯(lián)系：“過熱”不一定產(chǎn)生泡沫，但“泡沫”一定會(huì)產(chǎn)生過熱（誘因）CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁(yè)!RealEstateDevelopment20S2房?jī)r(jià)收入比

1、出處

瑞納特（BertnardRenaud），1989年研究報(bào)告指出，發(fā)達(dá)國(guó)家中房?jī)r(jià)收入比1.8～5.5，發(fā)展中國(guó)家4.0～6.1，窮國(guó)和富國(guó)房?jī)r(jià)收入比大不相同。

聯(lián)合國(guó)人居中心，1998年對(duì)96個(gè)國(guó)家和地區(qū)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)公布房?jī)r(jià)收入比，各國(guó)～離散度相當(dāng)大，0.8～30，均值8.4，中位數(shù)6.4。

報(bào)告非學(xué)術(shù)研究論文，未給出房?jī)r(jià)收入比的定義。被譯為中文后廣為流傳。CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁(yè)!RealEstateDevelopment21S2房?jī)r(jià)收入比3、國(guó)內(nèi)做法國(guó)務(wù)院，[1998]23#《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》中，房?jī)r(jià)收入比：本地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟(jì)適用房的平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比。數(shù)據(jù)定義千差萬(wàn)別，房?jī)r(jià)收入比各有內(nèi)涵，只能用于時(shí)間序列的縱向比較，而不能用于在不同國(guó)家和地區(qū)之間的橫向比較。CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁(yè)!RealEstateDevelopment22S3房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)1、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的起源及其意義價(jià)格指數(shù)最早產(chǎn)生于18世紀(jì)的歐洲，起源于物價(jià)指數(shù)。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的研究則是20世紀(jì)30、40年代以后才開始盛行的。CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁(yè)!RealEstateDevelopment232、我國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（1）中房指數(shù)系統(tǒng)

中房指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）是中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ChinaRealEstateIndexSystem）的簡(jiǎn)稱，是一套以價(jià)格指數(shù)形式來揭示并反映全國(guó)各主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和變化軌跡的指標(biāo)體系。中房指數(shù)系統(tǒng)由中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心和中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)三方發(fā)起，中房集團(tuán)企業(yè)顧問公司精心籌劃組織和具體操作，1995年初開始運(yùn)行。中房指數(shù)由國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合發(fā)布，國(guó)家成立有中房指數(shù)系統(tǒng)辦公室，目前公布的中房指數(shù)包括大陸16個(gè)城市和香港。

CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁(yè)!RealEstateDevelopment24（2）武房指數(shù)系統(tǒng)2000年7月，武漢市房地產(chǎn)管理局和武漢市房地產(chǎn)綜合信息網(wǎng)向社會(huì)推出武房指數(shù)系統(tǒng)，并首次通過網(wǎng)絡(luò)公布。武房指數(shù)系統(tǒng)是繼上房指數(shù)后第二家城市房地產(chǎn)指數(shù)，也是全國(guó)家由政府部門發(fā)布的房地產(chǎn)指數(shù)，該系統(tǒng)將成為衡量武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)行情漲落的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)尺度，為政府部門、投資者、投資機(jī)構(gòu)提供政策和研究參考。武房指數(shù)系統(tǒng)由分類物業(yè)指數(shù)和綜合物業(yè)指數(shù)組成，以2000年3月為基期、以2000年3月房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)1000點(diǎn)為基值，每季度個(gè)月16日向社會(huì)發(fā)布前一季度的武房指數(shù)。武房指數(shù)系統(tǒng)從武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)公開銷售的房屋中選取50個(gè)具有代表性的房屋為樣本，并且在選取樣本時(shí)，要充分考慮區(qū)域間的平衡和樓盤的品質(zhì)，同時(shí)根據(jù)市場(chǎng)變化對(duì)樣本作適應(yīng)性調(diào)整。武房指數(shù)基期的各項(xiàng)數(shù)據(jù)均來自50個(gè)樣本樓盤于2000年3月的基價(jià)，季度的各項(xiàng)數(shù)據(jù)來自樣本樓盤該季度銷售面積和價(jià)格的綜合統(tǒng)計(jì)及整合。據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，武房指數(shù)系統(tǒng)較國(guó)內(nèi)其他房地產(chǎn)指數(shù)更具權(quán)威性、科學(xué)性、全面性和靈敏性。CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁(yè)!RealEstateDevelopment25討論中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格一、中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格1998～2005年全國(guó)住房?jī)r(jià)格變化圖CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁(yè)!RealEstateDevelopment261998～2005年全國(guó)商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房新開工面積（萬(wàn)平方米）CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁(yè)!RealEstateDevelopment27中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格房?jī)r(jià)攀升的原因

5、鋼材、水泥等原材料價(jià)格的上漲，房屋環(huán)境和質(zhì)量的提升

6、開發(fā)商哄抬房?jī)r(jià)（及媒體）CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁(yè)!國(guó)家政策應(yīng)對(duì)溫家寶2012年3月5日在十一屆全國(guó)人大五次會(huì)議上作政府工作報(bào)告：繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)。嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，在確保質(zhì)量的前提下，基本建成500萬(wàn)套，新開工700萬(wàn)套以上。抓緊完善保障性住房建設(shè)、分配、管理、退出等制度。采取有效措施，增加普通商品住房供給。加快建設(shè)城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)，改革房地產(chǎn)稅收制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁(yè)!RealEstateDevelopment29二是繼續(xù)支持居民自住性住房消費(fèi)。增加中低價(jià)位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)，加快普通商品房項(xiàng)目審批和建設(shè)進(jìn)度。規(guī)范發(fā)展二手房市場(chǎng)，倡導(dǎo)住房租賃消費(fèi)。盤活住房租賃市場(chǎng)。三是抑制投機(jī)性購(gòu)房。加大差別化信貸、稅收政策執(zhí)行力度。完善商品房預(yù)售制度。

CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁(yè)!RealEstateDevelopment30住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新講話.boosj./740515.html

未來20年是我國(guó)城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的快速發(fā)展時(shí)期，需求較大，而土地供應(yīng)有限，房?jī)r(jià)上漲壓力仍然很大。但中央政府抑制房?jī)r(jià)過快上漲的決心很大。供給（1）加快普通商品住房的建設(shè)，增加普通商品住房的供應(yīng)。（2）加快、加大經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)。此外，要加大加快限價(jià)房建設(shè)，進(jìn)一步擴(kuò)大限價(jià)房的供應(yīng)范圍。同時(shí)，從今年開始加快公共租賃住房建設(shè)。CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁(yè)!RealEstateD/b/30047080-1290078633.html

代表觀點(diǎn)v.ku6./show/lbrV_gWuze2XLbmf.html

座談vsearch.cctv./hd_play-CCTV4prog_20100313_7180456.html?中國(guó)焦點(diǎn)CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁(yè)!RealEstateDevelopment32第三節(jié)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)一、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的原則

3、政策的針對(duì)性和導(dǎo)向性針對(duì)不同物業(yè)的供給、分配途徑，制定具有針對(duì)性的具體政策，還要有明確的導(dǎo)向性

4、政策的公平性和效率CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁(yè)!RealEstateDevelopment33第三節(jié)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)三、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施

1、健全市場(chǎng)準(zhǔn)入制度：建立完善的資格審查制度（公開化，標(biāo)準(zhǔn)化）

2、推動(dòng)行業(yè)誠(chéng)信體系建設(shè)：中國(guó)房地產(chǎn)信用檔案

3、規(guī)范交易程序：出讓，預(yù)售，買賣，抵押及產(chǎn)權(quán)登記都有嚴(yán)格的程序和必要條件。

4、加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)管理：產(chǎn)權(quán)登記。CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁(yè)!RealEstateDevelopment34節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其供求關(guān)系三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求

3、類型生產(chǎn)性、消費(fèi)性、投資性

4、房地產(chǎn)需求的影響因素

1）收入的變化

2）其他商品的價(jià)格變化（替代品，互補(bǔ)品）

3）對(duì)未來的預(yù)期

4）政府政策的變化（貸款利率，稅費(fèi)）CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁(yè)!RealEstateDevelopment35節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其供求關(guān)系四、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給

3、房地產(chǎn)供給的影響因素

1）房地產(chǎn)開發(fā)成本

2）政府政策的變化（土地增值稅費(fèi)）

3）對(duì)未來的預(yù)期

CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁(yè)!RealEstateDevelopment36節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其供求關(guān)系五、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求均衡和非均衡

1、供求均衡

RE供求均衡原理的現(xiàn)實(shí)意義：在微觀層次上，房地產(chǎn)商應(yīng)該重視房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求的變動(dòng)，重視其均衡狀態(tài)的狀況，及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)策略和計(jì)劃；在宏觀層次上，國(guó)家應(yīng)該運(yùn)用稅收、利率、信貸等經(jīng)濟(jì)杠桿，刺激或抑制供給或需求，引導(dǎo)供求曲線沿著人們所希望的方向移動(dòng)，從而達(dá)到一個(gè)新的均衡狀態(tài)。

CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁(yè)!RealEstateDevelopment37Q價(jià)格QSD1DPP10MM1價(jià)格SD1DRR10LL1CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁(yè)!RealEstateDevelopment38節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其供求關(guān)系六、房地產(chǎn)市場(chǎng)的體系

房地產(chǎn)市場(chǎng)體系是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的載體房地產(chǎn)市場(chǎng)體系是指多種房地產(chǎn)市場(chǎng)互相聯(lián)系、互相制約形成的市場(chǎng)集合體和系統(tǒng)。按層次分：一、二、三級(jí)市場(chǎng)按用途分：居住市場(chǎng)、商業(yè)市場(chǎng)等按交易客體分：土地市場(chǎng)、房產(chǎn)、RE中介、RE金融、物業(yè)管理等CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁(yè)!RealEstateDevelopment39第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)

經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)周期

世界各國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展表明，在經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)過程中，由于不同時(shí)段的增長(zhǎng)速度或增長(zhǎng)率總是快慢有異、高低有別，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)總量在時(shí)間序列上的波動(dòng)現(xiàn)象，即實(shí)際增長(zhǎng)曲線圍繞趨勢(shì)線上下波動(dòng)，由此反映經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的關(guān)系。GDPT潛在的GDP水平線經(jīng)濟(jì)波動(dòng)是重復(fù)出現(xiàn)擴(kuò)張與收縮的周期波動(dòng)，經(jīng)濟(jì)周期則可稱為從波峰到波谷周期性運(yùn)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。產(chǎn)生根源社會(huì)總供給和總需求兩個(gè)對(duì)立面的矛盾和統(tǒng)一。CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第39頁(yè)!RealEstateDevelopment40第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期供給，需求，空置率BACDECH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第40頁(yè)!RealEstateDevelopment41S2空置率國(guó)外做法：在海外住房空置率研究中，都沒有把已經(jīng)出售或出租但是沒有人居住的房屋統(tǒng)計(jì)在內(nèi)。蓋伯瑞（Gabriel）和諾薩特（Nothaft）將住宅空置分為兩類：偶然（Incidence）空置和長(zhǎng)期（Duration）空置。偶然空置取決于人口流動(dòng)，而長(zhǎng)期空置是市場(chǎng)搜索的必然結(jié)果。長(zhǎng)期空置不可避免；偶然空置和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、就業(yè)機(jī)會(huì)及移民流動(dòng)等要素密切相關(guān)。CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第41頁(yè)!RealEstateDevelopment42第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)

6、房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期

BACDECH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第42頁(yè)!RealEstateDevelopment43第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)

8、房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的特點(diǎn)

1）在經(jīng)濟(jì)周期中，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高漲階段，相對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期來說要較為提前些；

2）房地產(chǎn)業(yè)周期衰退階段也相應(yīng)更早到來；3）房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)比較容易波動(dòng)，房地產(chǎn)周期波幅比整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期波幅更大一些；

4）房地產(chǎn)周期性波動(dòng)帶有明顯的區(qū)域性特點(diǎn)。CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第43頁(yè)!RealEstateDevelopment44第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律三、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫與過熱

1、房地產(chǎn)泡沫及成因

S1泡沫

“‘泡沫狀態(tài)’這個(gè)名詞，隨便一點(diǎn)說，就是一種或一系列資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)的過程中陡然漲價(jià)，開始的價(jià)格上升會(huì)使人們產(chǎn)生還要漲價(jià)的預(yù)期，于是吸引新的買主——這些人一般只是想通過買賣謀取利潤(rùn)，而對(duì)這些資產(chǎn)本身的使用或產(chǎn)生盈利的能力不感興趣。隨著漲價(jià)常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)，接著就是價(jià)格暴跌，最后以金融危機(jī)告終?！?/p>

——金德爾博格

《新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大辭典》1992年版CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第44頁(yè)!RealEstateDevelopment45第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律三、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫與過熱

1、房地產(chǎn)泡沫及成因

房地產(chǎn)泡沫定義：是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。

房地產(chǎn)泡沫形成的過程：較大群體對(duì)RE市場(chǎng)的樂觀共識(shí)比較發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易，容易買進(jìn)賣出在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上投機(jī)資金占用時(shí)間比較短購(gòu)房容易得到銀行支持，從而放大購(gòu)買能力銀行要能夠吸收更多儲(chǔ)蓄，才能支付越來越多的借貸CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第45頁(yè)!RealEstateDevelopment46第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律社會(huì)需求大致上可分為兩類:真實(shí)需求和投機(jī)需求。區(qū)別：，真實(shí)需求和投機(jī)需求的目的不一樣。第二，資金占用時(shí)間長(zhǎng)短不同。投機(jī)需求占用資金的時(shí)間短于真實(shí)需求。第三，真實(shí)需求往往比較穩(wěn)定，可以從過去歷史數(shù)據(jù)來判斷下一期的需求。第四，投機(jī)需求在財(cái)富轉(zhuǎn)移上的作用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一般的真實(shí)需求。CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第46頁(yè)!RealEstateDevelopment47QS1D2D1PP00Q0S2D3A在一般商品市場(chǎng)上，當(dāng)價(jià)格上升的時(shí)候需求減少，當(dāng)價(jià)格下降的時(shí)候需求增加。需求曲線必然有負(fù)斜率。當(dāng)投機(jī)需求過盛的時(shí)候，商品房的需求曲線擁有正斜率：東西越貴，買的人越多。CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第47頁(yè)!RealEstateDevelopment48第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律三、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫與過熱

2、“過度開發(fā)”及誘因

定義：是指市場(chǎng)上的需求增長(zhǎng)趕不上新增供給增長(zhǎng)的速度時(shí)，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況。

誘因：開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差

開發(fā)商之間的博弈和非理性行為開發(fā)資金的易得性CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第48頁(yè)!RealEstateDevelopment49第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律三、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫與過熱

4、房地產(chǎn)泡沫的衡量

實(shí)際價(jià)格/理論價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率/實(shí)際GDP增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)/居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、房?jī)r(jià)收入比、住房支付能力指數(shù)、房地產(chǎn)投資需求/房地產(chǎn)使用需求CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第49頁(yè)!RealEstateDevelopment50S2房?jī)r(jià)收入比2、不能用～來進(jìn)行國(guó)際比較房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)對(duì)象選擇不同

房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)定義千差萬(wàn)別

面積含義分歧

居民年全部收入上各國(guó)分歧更大CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第50頁(yè)!RealEstateDevelopment51S2房?jī)r(jià)收入比“房?jī)r(jià)收入比沒有國(guó)際警戒線”

——?dú)W洲房地產(chǎn)研究聯(lián)合會(huì)主席本特.特納2006.4.22在北京接受記者采訪時(shí)明確表示。世界銀行的結(jié)論是：在低收入國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比普遍偏高，但并不一定意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫破裂的危險(xiǎn)。CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第51頁(yè)!RealEstateDevelopment52在我國(guó)香港，房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)沒有采取綜合形式，而是根據(jù)各類型的物業(yè)編制分類、分地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。其中，公認(rèn)權(quán)威的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是香港差餉物業(yè)估價(jià)署公布的各項(xiàng)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，該指數(shù)將全港物業(yè)按用途分為住宅、寫字樓、零售業(yè)樓宇以及工業(yè)廠房，同時(shí)將各類型物業(yè)進(jìn)一步的細(xì)分。在內(nèi)地，自1995年開始研制開發(fā)及應(yīng)用中房指數(shù)系統(tǒng)以后，全國(guó)各地日益重視房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制的研究，1997年國(guó)家計(jì)委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合下達(dá)“關(guān)于開展房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制工作的通知”，1998年在全國(guó)選擇35個(gè)大中城市進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制工作，并定期向社會(huì)公布。CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第52頁(yè)!RealEstateDevelopment53中房指數(shù)采用了抽樣調(diào)查方法，在對(duì)市場(chǎng)商品房項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查的基礎(chǔ)之上，采用聚類分析方法，確定樣本，然后對(duì)樣本進(jìn)行較長(zhǎng)時(shí)間的跟蹤調(diào)查。中房指數(shù)將物業(yè)按用途分為住宅、商業(yè)服務(wù)業(yè)用房、辦公用房和廠房倉(cāng)庫(kù)4大類，以1994年11月北京物業(yè)的比較價(jià)格為基值，各城市的4類物業(yè)的銷售價(jià)格為依據(jù)，分別分為高、中、低3檔，以各類各檔次物業(yè)的銷售量為權(quán)計(jì)算4類物業(yè)的平均價(jià)格，最后將這4類物業(yè)的平均價(jià)格以竣工量為權(quán)數(shù)求得加權(quán)平均價(jià)格，并以此平均價(jià)格作為各城市的物業(yè)比較價(jià)格。某時(shí)期城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)=某時(shí)期該城市物業(yè)比較價(jià)格/1994年11月北京物業(yè)比較價(jià)格×100%CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第53頁(yè)!RealEstateDevelopment54討論：中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第54頁(yè)!RealEstateDevelopment551998～2005年全國(guó)商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房投資總額（億元）CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第55頁(yè)!RealEstateDevelopment56中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格房?jī)r(jià)攀升的原因

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求強(qiáng)勁是拉升房?jī)r(jià)的動(dòng)力城鎮(zhèn)職工住宅進(jìn)入換代期購(gòu)置第二套房城市化步伐加快城市居民的新投資方向

2、非理性、投資性、甚至是投機(jī)性購(gòu)房助推房?jī)r(jià)的攀升

3、國(guó)外和境外機(jī)構(gòu)及其人員的購(gòu)房需求增加

4、城市改造和拆遷所帶來的被動(dòng)性購(gòu)房需求CH2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律共63頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第56頁(yè)!RealEstateDevelopment57中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格房?jī)r(jià)攀升的原因

8、金融助推作用

9、住