XXXX年衡水恒隆·尚城整合推廣方案課件

XXXX年衡水恒隆·尚城整合推廣方案課件1一、故城競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析三、整合營(yíng)銷推廣方案二、恒隆·尚城項(xiàng)目分析四、設(shè)計(jì)展示一、故城競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析三、整合營(yíng)銷推廣方案二、恒隆·尚城項(xiàng)目2一、故城競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析一、故城競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析3本案杏林名苑龍海園富邦花園香湖美地美林水岸帝奧家園本案杏林名苑龍海園富邦花園香湖美地美林水岸帝奧家園4項(xiàng)目名稱總建筑面積綠化率業(yè)態(tài)戶型面積價(jià)格交房標(biāo)準(zhǔn)電梯杏林名苑12.8萬(wàn)㎡35%6+1多層

小高層兩室：99.4㎡

三室：100.04㎡、105㎡、117.9㎡、126㎡、135.17㎡多層均價(jià)1800元毛坯有帝奧家園10萬(wàn)㎡

5+1多層

小高層70-130㎡二期：多層3樓：1780元三期：1800元（3樓）簡(jiǎn)裝有龍海園18萬(wàn)㎡

6+1多層

小高層90-170㎡多層均價(jià)1700元毛坯有香湖美地50萬(wàn)㎡40%6+1多層

小高層二期：

兩室：114㎡三室：104㎡、114㎡、118㎡、127—141㎡四室：150㎡二期：多層均價(jià)1700元毛坯有富邦家園12.4萬(wàn)㎡36%小高層98-101㎡兩室116-152㎡三室均價(jià)2100毛坯有美林水岸15萬(wàn)㎡36%5層多層6層多層洋房80—280㎡5層多層均價(jià)：1800元

6層多層均價(jià)：1900元毛坯有項(xiàng)目名稱總建筑綠化業(yè)態(tài)戶型面積價(jià)格交房電杏林名苑12.8萬(wàn)㎡5杏林名苑項(xiàng)目地址縣醫(yī)院北200米中華大街路東開發(fā)商中房集團(tuán)·故城杏林名苑置業(yè)有限公司戶型面積99.4——135.17㎡建筑總面積12.8萬(wàn)㎡業(yè)態(tài)多層、小高層綠化率35%建設(shè)進(jìn)度準(zhǔn)現(xiàn)房?jī)r(jià)格多層均價(jià)1800元有無(wú)電梯有交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯銷售情況目前一期開發(fā)銷售3棟多層，小高層尚未開發(fā)杏林名苑項(xiàng)目地址縣醫(yī)院北200米中華大街路東開發(fā)商中房集6項(xiàng)目地址康寧路與中華街交界處（縣醫(yī)院對(duì)面）開發(fā)商衡水忠奧房地產(chǎn)開發(fā)公司戶型面積70-130㎡建設(shè)進(jìn)度三期：準(zhǔn)現(xiàn)房業(yè)態(tài)一期：5+1、小高層住宅二期：5+1住宅三期：美食街+住宅地上車庫(kù)、儲(chǔ)藏室價(jià)格二期：多層3樓：1780元（09年）租2室400元/月物業(yè)費(fèi)：0.2元/㎡三期：1800元（3樓）有無(wú)電梯有交房標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)裝項(xiàng)目配套無(wú)太陽(yáng)能、熱水集體供給主力賣點(diǎn)位于縣中心位置優(yōu)越銷售情況一二期現(xiàn)房，僅剩少部分130平大戶型，三期：準(zhǔn)現(xiàn)房銷售中

帝奧家園項(xiàng)目地址康寧路與中華街交界處開發(fā)商衡水忠奧房地產(chǎn)開發(fā)公司7項(xiàng)目地址龍湖公園南側(cè)，六岔路口北行200米開發(fā)商衡水萬(wàn)源房地產(chǎn)開發(fā)公司戶型面積90-170㎡建筑總面積18萬(wàn)㎡業(yè)態(tài)多層、小高層綠化率建設(shè)進(jìn)度期房?jī)r(jià)格多層均價(jià)1700元有無(wú)電梯有交房標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目配套靠近龍湖公園坡屋頂?shù)責(zé)岬嘏瘶情g距28米層高3米項(xiàng)目定位龍海園?給你一個(gè)帶公園的家龍海園項(xiàng)目地址龍湖公園南側(cè)，六岔路口北行200米開發(fā)商衡水萬(wàn)源8項(xiàng)目地址順達(dá)路原木材市場(chǎng)開發(fā)商石家莊華山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司戶型面積90㎡、104-150㎡建筑總面積50萬(wàn)㎡業(yè)態(tài)6+1住宅小高層綠化率40%建設(shè)進(jìn)度一期：現(xiàn)房二期：期房打地基價(jià)格二期：多層均價(jià)1700元有無(wú)電梯有交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯項(xiàng)目配套歐式皇家園林24小時(shí)溫泉水入戶“空中花園”30米樓間距項(xiàng)目定位故城配套最為完善、規(guī)模最大的高尚社區(qū)！銷售情況一期銷售比例約50%，但對(duì)外宣稱已售罄，現(xiàn)在二期銷售中香湖美地項(xiàng)目地址順達(dá)路原木材市場(chǎng)開發(fā)商石家莊華山房地產(chǎn)開發(fā)有限公9項(xiàng)目地址京杭大街與廣交路交口（汽車站南側(cè)）開發(fā)商長(zhǎng)蘆地產(chǎn)（天津）故城分公司戶型面積98-101㎡兩室116-152三室建筑總面積12.4萬(wàn)㎡業(yè)態(tài)小高層綠化率36%建設(shè)進(jìn)度期房?jī)r(jià)格均價(jià)2100有無(wú)電梯有交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯項(xiàng)目配套框剪結(jié)構(gòu)地暖供暖歐式皇家園林項(xiàng)目定位縣中心地標(biāo)豪宅銷售情況一期僅剩少數(shù)底層一期買房送價(jià)值7000元家電，二期銷售中交2萬(wàn)元定金送1萬(wàn)元富邦家園項(xiàng)目地址京杭大街與廣交路交口（汽車站南側(cè)）開發(fā)商長(zhǎng)蘆地產(chǎn)10項(xiàng)目地址位于京杭大街中段原鄭口棉紡廠舊址開發(fā)商衡水信和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司戶型面積80—280平米建筑總面積15萬(wàn)㎡業(yè)態(tài)多層（5層或6層）電梯寬景洋房綠化率36%有無(wú)電梯5層多層：無(wú)6層多層：有價(jià)格5層多層均價(jià)：1800元6層多層均價(jià)：1900元建設(shè)進(jìn)度期房交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯項(xiàng)目配套景觀花園、雕塑小品、健身器材；戶外兒童游樂園、高品質(zhì)幼兒園、健身園、商務(wù)會(huì)所項(xiàng)目定位故城首席地中海風(fēng)情高尚社區(qū)美林水岸項(xiàng)目地址位于京杭大街中段原鄭口棉紡廠舊址開發(fā)商衡水信和房11故城縣住宅特點(diǎn)分析：房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱；2008年，衡水市委、市政府發(fā)出“一年一大步，三年大變樣”的號(hào)召，為故城縣房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇。市場(chǎng)供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈；2010年市場(chǎng)在售住宅面積達(dá)到130萬(wàn)平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場(chǎng)需求。老百姓購(gòu)房意識(shí)淡薄，市場(chǎng)不景氣；經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高，鎮(zhèn)上居民收入偏低，購(gòu)房能力受到制約；百姓購(gòu)房已自主為主。住宅項(xiàng)目分散，沒有形成規(guī)?；淖≌瑓^(qū)域；故城縣住宅特點(diǎn)分析：房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱；12物業(yè)形態(tài)單一，以多層為主，輔以少量小高層；戶型面積以100-140㎡三室為主，市場(chǎng)對(duì)小戶型（70-90㎡）需求量較??；多層均價(jià)在1700-1800元/平米之間，交房時(shí)多為毛坯房，除個(gè)別樓盤，其余樓盤都配有電梯；項(xiàng)目大都無(wú)明顯特色，形象區(qū)隔不明顯，這為我們項(xiàng)目確立鮮明的項(xiàng)目形象，進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)提供了契機(jī)；開發(fā)公司大多為當(dāng)?shù)毓?，建筑理念、居住觀念相對(duì)落后。營(yíng)銷推廣手段單一，且大多數(shù)置業(yè)顧問的業(yè)務(wù)素質(zhì)偏低。物業(yè)形態(tài)單一，以多層為主，輔以少量小高層；13綜上所述，故城縣房地產(chǎn)發(fā)展從總體上講尚處于初級(jí)階段，主要表現(xiàn)為建筑觀念、居住理念、營(yíng)銷推廣策略相對(duì)滯后。產(chǎn)品形式單一雷同，缺乏鮮明清晰的項(xiàng)目定位。恒隆·尚城項(xiàng)目要想在故城目前眾多房地產(chǎn)項(xiàng)目中脫穎而出，必須首先確立明確的項(xiàng)目定位，嚴(yán)格執(zhí)行差異化競(jìng)爭(zhēng)路線，方能立于不敗之地！綜上所述，故城縣房地產(chǎn)發(fā)展從總體上講尚處于初級(jí)14二、恒隆·尚城項(xiàng)目分析二、恒隆·尚城項(xiàng)目分析15項(xiàng)目一期概況在售樓號(hào)：6#、8#、9#總面積：32460㎡總套數(shù)：180套總銷售額：5669萬(wàn)銷售均價(jià)：1737元/㎡實(shí)際均價(jià)：1687元/㎡已售套數(shù)：45套銷售率：25%剩余套數(shù)：135套1#3#9#8#6#5#2#7#項(xiàng)目一期概況在售樓號(hào)：6#、8#、9#1#3#9#8#6#516項(xiàng)目一期銷售狀況戶型戶型面積㎡套數(shù)A98㎡兩室9B/D86㎡兩室10C118㎡三室18E135㎡三室5F76㎡兩室3合計(jì)45項(xiàng)目一期銷售狀況戶型戶型面積㎡套數(shù)A98㎡兩室9B/D817從上圖可以看出，3、4、5層的銷售狀況要好于其他三層，這三層位置較好且價(jià)格合理。而1、2層價(jià)格較高購(gòu)買者較少。這在一定程度上反映了當(dāng)?shù)乜蛻糍?gòu)房主要是自住為主，偏好經(jīng)濟(jì)實(shí)用性住房，而價(jià)格是影響其購(gòu)買行為的重要因素。6樓則因?yàn)闃菍酉鄬?duì)較高，且沒有電梯而暫時(shí)滯銷。從上圖可以看出，3、4、5層的銷售狀況要好于其他三層，這三層18SSWOT分析優(yōu)勢(shì)1、項(xiàng)目位于故城縣中心，毗鄰主干道中華街和康寧路，位置優(yōu)越，交通便利；3、戶型設(shè)計(jì)合理，南北通透，通風(fēng)采光俱佳，戶型面積多樣，能滿足更大范圍內(nèi)購(gòu)房客戶的需求。5、周圍市政配套齊全。醫(yī)院、銀行、學(xué)校、購(gòu)物場(chǎng)所一應(yīng)俱全；6、五證俱全，準(zhǔn)現(xiàn)房銷售；7、性價(jià)比高，具有很大的升值潛力；8、項(xiàng)目經(jīng)過前期的市場(chǎng)導(dǎo)入已經(jīng)積累了一定的知名度。對(duì)于項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，要加以充分利用。SSWOT分析優(yōu)勢(shì)對(duì)于項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，要加以充分利用。19W劣勢(shì)：1、無(wú)電梯；2、項(xiàng)目容積率達(dá)大，景觀綠化無(wú)特色且綠化面積偏小影響居住質(zhì)量；3、項(xiàng)目前期銷售不利，在一定程度上對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生負(fù)面影響；4、項(xiàng)目定位不清晰，缺乏規(guī)范的形象識(shí)別系統(tǒng)，難以給購(gòu)房客戶留下深刻印象；5、項(xiàng)目缺乏系統(tǒng)的整合營(yíng)銷推廣思路，且宣傳推廣手法單一；對(duì)于項(xiàng)目劣勢(shì)，要及時(shí)采取切實(shí)有效的改進(jìn)措施。否則項(xiàng)目銷售狀況將很有可能維持原地踏步的局面而最終導(dǎo)致項(xiàng)目成為爛尾。W劣勢(shì)：對(duì)于項(xiàng)目劣勢(shì)，要及時(shí)采取切實(shí)有效的改進(jìn)措20O機(jī)會(huì)：1、衡水市委、市政府提出的”三年大變樣“號(hào)召為故城縣房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展提供了契機(jī)；2、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及鄭口鎮(zhèn)居民有改善居住條件的主觀愿望；3、縣城內(nèi)的拆遷戶有購(gòu)房自住的剛性需求；4、整合形象和資源，加大包裝推廣力度，采取一些列有特色的營(yíng)銷活動(dòng)，完全能打開項(xiàng)目的熱銷局面。O機(jī)會(huì)：21T劣勢(shì)：威脅：1、縣城對(duì)自建房的拆遷改建在一定程度上激化了被拆遷戶對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的抵觸情緒；2、項(xiàng)目周圍競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的逐漸增多，且品質(zhì)也在逐漸提高（例如杏林名苑），將加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，尤其會(huì)對(duì)恒隆·尚城的銷售帶來(lái)直接影響，因此銷售周期拖得越長(zhǎng)對(duì)項(xiàng)目越不利。所以必須：加快銷售步伐，快速實(shí)現(xiàn)資金回籠，充分保障開發(fā)商的利益。T劣勢(shì)：威脅：22目標(biāo)客戶群分析目標(biāo)客戶在哪里？目標(biāo)客戶群分析目標(biāo)客戶在哪里？23故城縣城（鄭口鎮(zhèn)）無(wú)疑是本案的主要目標(biāo)客戶群來(lái)源，而故城縣城市化進(jìn)程的加快也使得故城縣周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的高收入群體成為本案目標(biāo)客戶群的主要來(lái)源之一。城市化進(jìn)程總是從距離城區(qū)核心最近的區(qū)域開始的。因此，距離城區(qū)越近，成為本案業(yè)主的可能性就越大，所以根據(jù)空間特點(diǎn)將下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)劃分為A、B、C三個(gè)圈層。故城縣城（鄭口鎮(zhèn)）無(wú)疑是本案的主要目標(biāo)客戶群來(lái)源，而故城縣城24故城縣B其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)A鄭口鎮(zhèn)A圈層：鄭口鎮(zhèn)----為項(xiàng)目所在地，是本案最大的潛在目標(biāo)客戶群聚居地。B圈層：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)----位置上距離鄭口鎮(zhèn)較近。其中的高收入群體，較熱衷于到縣城置業(yè)居住，為項(xiàng)目的二級(jí)客戶群。C圈層：較遠(yuǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)——雖然距離城區(qū)稍微遠(yuǎn)點(diǎn)，但空間位置決定了縣政府駐地仍是鄉(xiāng)鎮(zhèn)置業(yè)的首選區(qū)域，為項(xiàng)目的潛在客戶群集中地之一。B周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)C較遠(yuǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)B其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)A鄭口鎮(zhèn)A圈層：鄭口鎮(zhèn)----為項(xiàng)目所在地，是25在推廣策略上我們遵循消化城區(qū)客戶，突破A、牽引B、滲透C的策略。包括泛宣傳方式我們都將以此為指導(dǎo)原則。在推廣策略上我們遵循消化城區(qū)客戶，突破A、牽引B、滲透C的策26目標(biāo)客戶是哪些人？目標(biāo)客戶是哪些人？27客戶具有哪些共同的特征？從職業(yè)特征看客戶：公務(wù)員企事業(yè)單位的中、高層領(lǐng)導(dǎo)、技術(shù)人員；教師、醫(yī)生、金融等行業(yè)的從業(yè)人員；私營(yíng)業(yè)主；個(gè)體工商戶故城縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的富裕農(nóng)民客戶具有哪些共同的特征？從職業(yè)特征看客戶：28從購(gòu)買需求看客戶：拆遷戶迫切需要滿足自住需求二次置業(yè)者想要改善居住條件，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，一般會(huì)選擇較大戶型。注重居住品質(zhì)。購(gòu)置婚房者年輕人步入結(jié)婚年齡，需要購(gòu)房作為婚房。從購(gòu)買需求看客戶：29三、整合營(yíng)銷推廣方案三、整合營(yíng)銷推廣方案30核心問題：如何在故城縣眾多品質(zhì)不一、體量不一、特色不一且住宅在售面積供應(yīng)量偏大的房地產(chǎn)市場(chǎng)中脫穎而出，并實(shí)現(xiàn)迅速去化，實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠？這是我們目前應(yīng)該考慮的核心問題！核心問題：31“分兩步走”對(duì)策：從市調(diào)的結(jié)果來(lái)看，我們的市場(chǎng)雖然反應(yīng)平淡，但并不是沒有需求。而是很大一部分需求被其他項(xiàng)目分流去了。如何有效把握市場(chǎng)需求，促成銷售的實(shí)現(xiàn)，這是我們下一步的工作重點(diǎn)。毫無(wú)疑問，目標(biāo)客戶是我們的解開所有現(xiàn)有銷售桎梏的根本癥結(jié)所在。誰(shuí)能成功抓住目標(biāo)客戶的有效需求，項(xiàng)目的快銷熱銷也就順理成章。“分兩步走”對(duì)策：32第一步吸引客戶第二步抓住客戶達(dá)成購(gòu)買意向，促成快速消化對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路加強(qiáng)置業(yè)顧問職業(yè)素養(yǎng)提升置業(yè)顧問業(yè)務(wù)水平提高置業(yè)顧問專業(yè)化素質(zhì)第一步吸引客戶第二步抓住客戶達(dá)成購(gòu)買意向33Attract第一步吸引客戶對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路Attract第一步吸引客戶對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)34對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路項(xiàng)目市場(chǎng)定位故城中心最具升值潛力社區(qū)明確項(xiàng)目所在地突出表現(xiàn)項(xiàng)目位置優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目最大的特色性價(jià)比高，升值潛力巨大在故城這是一個(gè)全新的概念，便于同其他項(xiàng)目進(jìn)行區(qū)隔明確項(xiàng)目性質(zhì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路項(xiàng)目市場(chǎng)定35項(xiàng)目形象定位榮居故城中心盡享尊貴品質(zhì)承接項(xiàng)目市場(chǎng)定位，著力展現(xiàn)項(xiàng)目位于縣城中心這一最大優(yōu)勢(shì)；展現(xiàn)項(xiàng)目非凡品質(zhì)，定居于此是一種身份的象征，是慧眼獨(dú)具的上上之選，是開啟尊貴、品質(zhì)生活的起點(diǎn)。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路項(xiàng)目形象定位榮居故城中心盡享尊貴品質(zhì)承接項(xiàng)目市場(chǎng)定位，著36LOGO項(xiàng)目LOGO是整個(gè)項(xiàng)目形象及所有營(yíng)銷推廣活動(dòng)的點(diǎn)睛之筆。LOGO的新穎獨(dú)特與否、與項(xiàng)目自身形象契合與否、是否具有很強(qiáng)的識(shí)別性，是關(guān)系到項(xiàng)目能否給人留下深刻印象的關(guān)鍵質(zhì)素。因此在充分理解恒隆·尚城項(xiàng)目特征的基礎(chǔ)上，針對(duì)目前項(xiàng)目LOGO識(shí)別性不強(qiáng)，不易給人留下深刻印象等缺陷，我們的設(shè)計(jì)師傾心打造了三款同項(xiàng)目形象契合度極高的LOGO。這在第四章的“設(shè)計(jì)展示”中可以欣賞到。在此不做贅述。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路LOGO項(xiàng)目LOGO是整個(gè)項(xiàng)目形象及所有營(yíng)銷推廣活動(dòng)的點(diǎn)睛之37絕大部分的成交都是在售樓處完成的，因此售樓處的環(huán)境、氛圍將在很大程度上影響客戶的購(gòu)買意愿。而且售樓處是客戶與項(xiàng)目有直接接觸的第一環(huán)節(jié)，售樓處的布置、格調(diào)將帶給他們關(guān)于項(xiàng)目的第一印象，而且這種印象將根深蒂固的左右客戶對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的認(rèn)識(shí)。同時(shí)，售樓處的形象也是傳達(dá)項(xiàng)目品質(zhì)、宣傳項(xiàng)目形象、展現(xiàn)開發(fā)商實(shí)力的核心之地。所以，售樓處的包裝至關(guān)重要。售樓處的包裝對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路絕大部分的成交都是在售樓處完成的，因此售樓處的環(huán)境、氛圍將在38當(dāng)前售樓處包裝存在的問題：1、外立面不醒目，依附在售樓處外的廣告不能很好傳達(dá)項(xiàng)目信息。2、售樓處面積小，容納客戶量有限，內(nèi)部布置也受到制約；功能分區(qū)不健全，妨礙售樓處在銷售過程中的功能發(fā)揮。3、接待區(qū)不能突顯項(xiàng)目的高品質(zhì)。4、戶型圖設(shè)計(jì)和制作稍顯粗劣，不利于展現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)。接待區(qū)戶型圖對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路當(dāng)前售樓處包裝存在的問題：接待區(qū)戶型圖對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新39問題解決辦法之一：更換售樓處建議售樓處搬到中華街與康寧路交匯處，沿街商鋪的中心位置。售樓處面積的增大，落地窗的設(shè)計(jì)增強(qiáng)了售樓處的可塑性；同時(shí)位置較以前更加優(yōu)越，便于吸引購(gòu)房者目光。售樓處的包裝對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路問題解決辦法之一：售樓處的包裝對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別40問題解決辦法之二：對(duì)售樓處進(jìn)行包裝1、裝修風(fēng)格：大氣、尊貴、現(xiàn)代、簡(jiǎn)約2、明確劃分功能分區(qū)：接待區(qū)、展示區(qū)、等候區(qū)、洽談區(qū)、貴賓區(qū)、影音設(shè)備區(qū)、辦公區(qū)域。并對(duì)各區(qū)進(jìn)行充分完善的布置。3、豐富展示區(qū)的展示內(nèi)容，制作戶型模型，讓客戶可以直觀的觀看戶型。展示區(qū)增加墻上展示掛板，傳達(dá)項(xiàng)目信息，展示項(xiàng)目形象，描繪美好生活前景。讓客戶了解項(xiàng)目的同時(shí)產(chǎn)生情感上的認(rèn)同。說(shuō)明：售樓處的包裝是一項(xiàng)很重要也很繁雜的工作，在我公司與貴單位確定合作意向后，我們將提供更加詳盡的售樓處裝修方案。以上思路僅供參考。售樓處的包裝對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路問題解決辦法之二：對(duì)售樓處進(jìn)行包裝說(shuō)明：售樓處的包裝是一項(xiàng)很41對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路（網(wǎng)絡(luò)截圖僅供參考）售樓處裝修效果圖對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路（網(wǎng)絡(luò)截圖42對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路（網(wǎng)絡(luò)截圖僅供參考）售樓處裝修效果圖對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路（網(wǎng)絡(luò)截圖43XXXX年衡水恒隆·尚城整合推廣方案課件44對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路展示區(qū)戶型模型（網(wǎng)絡(luò)截圖僅供參考）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路展示區(qū)戶型45洽談區(qū)（網(wǎng)絡(luò)截圖僅供參考）洽談區(qū)46圍擋重新設(shè)計(jì)制作圍擋，給客戶煥然一新的項(xiàng)目印象。圍擋設(shè)計(jì)不論是創(chuàng)意還是文案表達(dá)都要力求有足夠的吸引力吸引客戶駐足。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路圍擋重新設(shè)計(jì)制作圍擋，給客戶煥然一新的項(xiàng)目印象。圍擋設(shè)計(jì)不47對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路整合宣傳推廣思路有機(jī)運(yùn)用單頁(yè)派發(fā)、戶外廣告、促銷活動(dòng)等整合傳播手段進(jìn)行項(xiàng)目形象推廣，把“故城中心最具升值潛力社區(qū)”這一市場(chǎng)定位貫穿始終，成為項(xiàng)目的持續(xù)推廣點(diǎn)。同時(shí)要將強(qiáng)烈的視覺識(shí)別系統(tǒng)貫穿整個(gè)推廣過程，用理性、實(shí)在的推廣手法訴求廣告內(nèi)容，促使目標(biāo)群產(chǎn)生購(gòu)買意愿。在本案的推廣中，尤其要注重促銷活動(dòng)的運(yùn)用，持續(xù)不斷的為項(xiàng)目制造新鮮話題，引起客戶對(duì)項(xiàng)目的持續(xù)關(guān)注，引爆項(xiàng)目人氣。項(xiàng)目推廣策略還要結(jié)合銷售進(jìn)展情況，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，分階段實(shí)施。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路整合宣傳推48對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路8月分階段推廣策略9月10月2011年1月12月11月認(rèn)購(gòu)蓄客期活動(dòng)熱銷期強(qiáng)勢(shì)銷售期持續(xù)銷售期尾盤清盤期2月對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路8月分階段49認(rèn)購(gòu)蓄客期（8月1日-9月4日）主要目標(biāo)：重塑項(xiàng)目形象、積攢人氣、積蓄客戶，為開盤做準(zhǔn)備推廣策略：通過對(duì)售樓處的搬遷、包裝以及圍擋的更新展現(xiàn)項(xiàng)目全新面貌；通過單頁(yè)派發(fā)、大型的戶外形象廣告攔截各大路口，形成一個(gè)系統(tǒng)的根據(jù)地包圍圈，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，迅速積聚人氣。同時(shí)發(fā)布項(xiàng)目開盤信息，引起市場(chǎng)關(guān)注。銷售策略：對(duì)外宣稱，本月由于售樓處裝修，暫時(shí)停止對(duì)外銷售，結(jié)合一系列推廣活動(dòng)，引起市場(chǎng)猜測(cè)和關(guān)注。本月訂房客戶可繳納誠(chéng)意金2萬(wàn)元，開盤即送家電。（項(xiàng)目銷售過程中一貫實(shí)施的購(gòu)房每平米優(yōu)惠50元的活動(dòng)暫時(shí)停止）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路認(rèn)購(gòu)蓄客期（8月1日-9月4日）主要目標(biāo)：推廣策略：對(duì)項(xiàng)目進(jìn)50活動(dòng)熱銷期（9月5日——9月30日）主要目標(biāo)：開盤熱銷完成剩余銷售套數(shù)的40%，即54套。推廣策略：售樓處包裝完成后，市場(chǎng)經(jīng)過一個(gè)月的預(yù)熱也積累了相當(dāng)一部分人氣，在這個(gè)時(shí)候搞一次集中性大型促銷活動(dòng)，初步打開熱銷局面。價(jià)格做出適當(dāng)上升調(diào)整。促銷活動(dòng)：活動(dòng)期間購(gòu)房送家電團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠活動(dòng)中秋節(jié)舉辦“中秋賞月·慶團(tuán)圓”老客戶回饋，與老客戶進(jìn)行情感交流，為以后的促銷活動(dòng)做鋪墊。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路活動(dòng)熱銷期（9月5日——9月30日）主要目標(biāo)：推廣策略：對(duì)項(xiàng)51對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路我公司在售項(xiàng)目東?！がF(xiàn)代城活動(dòng)照片對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路我公司在售52強(qiáng)勢(shì)銷售期（10月1日——11月30日）主要目標(biāo)：延續(xù)開盤的銷售熱潮，進(jìn)一步促成成交量的上升。銷售率達(dá)到70%，即售出套數(shù)為40套，總套數(shù)達(dá)到94套。推廣策略：本期內(nèi)市場(chǎng)漸漸回歸理性，根據(jù)銷售狀況適當(dāng)更換廣告牌內(nèi)容及調(diào)整銷售說(shuō)辭，從項(xiàng)目各個(gè)主力賣點(diǎn)出發(fā)，理性引導(dǎo)客戶做出購(gòu)買決定。價(jià)格做出適當(dāng)上升調(diào)整。促銷活動(dòng)：開展“老帶新”活動(dòng)，老客戶帶新客戶來(lái)購(gòu)房，即給老客戶一定的回報(bào)，例如帶一批客戶并成交的給予300作為獎(jiǎng)勵(lì)。再次推出購(gòu)房每平米可優(yōu)惠50元的優(yōu)惠活動(dòng)。價(jià)格優(yōu)勢(shì)一直都是打動(dòng)市場(chǎng)的最直接應(yīng)效力。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路強(qiáng)勢(shì)銷售期（10月1日——11月30日）主要目標(biāo)：推廣策略：53持續(xù)銷售期（12月1日——2011年1月31日）主要目標(biāo)：銷售率達(dá)到95%以上，即本期銷售數(shù)量為34套以上，總套數(shù)達(dá)到：128套以上。推廣策略：以促銷活動(dòng)為主促銷活動(dòng)：開展“老帶新”活動(dòng)，老客戶帶新客戶來(lái)購(gòu)房，即給老客戶一定的回報(bào)，例如帶一批客戶并成交的給予300作為獎(jiǎng)勵(lì)。再次推出購(gòu)房每平米可優(yōu)惠50元的優(yōu)惠活動(dòng)。價(jià)格優(yōu)勢(shì)一直都是打動(dòng)市場(chǎng)的最直接應(yīng)效力。對(duì)于比較差的房源，拿出幾套搞特價(jià)房銷售活動(dòng)，刺激市場(chǎng)購(gòu)買。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路持續(xù)銷售期（12月1日——2011年1月31日）主要目標(biāo)：推54尾盤清盤期（2011年2月1日——）主要目標(biāo)：清盤，并著手準(zhǔn)備二期開盤事宜。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路尾盤清盤期（2011年2月1日——）主要目標(biāo)：對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新55價(jià)格策略對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路價(jià)格策略：低開高走/控制總價(jià)一期實(shí)現(xiàn)均價(jià)1700元/㎡價(jià)格策略對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路價(jià)56Grasp第二步抓住客戶Grasp第二步抓住客戶57Grasp走好第一步，把客戶成功的吸引到售樓處來(lái)，這只是客戶邁出了購(gòu)買的第一腳，后面抵達(dá)“購(gòu)買實(shí)現(xiàn)”的路還有很長(zhǎng)，而客戶這段路走得成功與否，關(guān)鍵是看置業(yè)顧問的向?qū)ё饔冒l(fā)揮的如何。說(shuō)到底就是要培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素的銷售團(tuán)隊(duì)，團(tuán)隊(duì)里每一個(gè)置業(yè)顧問都能成為能獨(dú)擋一面的精英，牢牢抓住每一個(gè)來(lái)到售樓處的客戶，實(shí)現(xiàn)成交幾率的最大化。對(duì)于這支銷售隊(duì)伍的培養(yǎng)，主要從加強(qiáng)職業(yè)素養(yǎng)、提升業(yè)務(wù)水平、提高專業(yè)化素質(zhì)三方面來(lái)進(jìn)行。而這，恰恰是我們公司一直在專注的工作。Grasp走好第一步，把客戶成功的吸引到售樓處來(lái)，這只是客戶58四、設(shè)計(jì)展示四、設(shè)計(jì)展示59方案一方案一60XXXX年衡水恒隆·尚城整合推廣方案課件61XXXX年衡水恒隆·尚城整合推廣方案課件62XXXX年衡水恒隆·尚城整合推廣方案課件63XXXX年衡水恒隆·尚城整合推廣方案課件64XXXX年衡水恒隆·尚城整合推廣方案課件65XXXX年衡水恒隆·尚城整合推廣方案課件66方案二方案二67XXXX年衡水恒隆·尚城整合推廣方案課件68XXXX年衡水恒隆·尚城整合推廣方案課件69XXXX年衡水恒隆·尚城整合推廣方案課件70XXXX年衡水恒隆·尚城整合推廣方案課件71XXXX年衡水恒隆·尚城整合推廣方案課件72XXXX年衡水恒隆·尚城整合推廣方案課件73方案三方案三74XXXX年衡水恒隆·尚城整合推廣方案課件75XXXX年衡水恒隆·尚城整合推廣方案課件76XXXX年衡水恒隆·尚城整合推廣方案課件77XXXX年衡水恒隆·尚城整合推廣方案課件78XXXX年衡水恒隆·尚城整合推廣方案課件79XXXX年衡水恒隆·尚城整合推廣方案課件80XXXX年衡水恒隆·尚城整合推廣方案課件81XXXX年衡水恒隆·尚城整合推廣方案課件82XXXX年衡水恒隆·尚城整合推廣方案課件83XXXX年衡水恒隆·尚城整合推廣方案課件84XXXX年衡水恒隆·尚城整合推廣方案課件85THANKYOUTHANKYOU86演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！87XXXX年衡水恒隆·尚城整合推廣方案課件88一、故城競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析三、整合營(yíng)銷推廣方案二、恒隆·尚城項(xiàng)目分析四、設(shè)計(jì)展示一、故城競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析三、整合營(yíng)銷推廣方案二、恒隆·尚城項(xiàng)目89一、故城競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析一、故城競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析90本案杏林名苑龍海園富邦花園香湖美地美林水岸帝奧家園本案杏林名苑龍海園富邦花園香湖美地美林水岸帝奧家園91項(xiàng)目名稱總建筑面積綠化率業(yè)態(tài)戶型面積價(jià)格交房標(biāo)準(zhǔn)電梯杏林名苑12.8萬(wàn)㎡35%6+1多層

小高層兩室：99.4㎡

三室：100.04㎡、105㎡、117.9㎡、126㎡、135.17㎡多層均價(jià)1800元毛坯有帝奧家園10萬(wàn)㎡

5+1多層

小高層70-130㎡二期：多層3樓：1780元三期：1800元（3樓）簡(jiǎn)裝有龍海園18萬(wàn)㎡

6+1多層

小高層90-170㎡多層均價(jià)1700元毛坯有香湖美地50萬(wàn)㎡40%6+1多層

小高層二期：

兩室：114㎡三室：104㎡、114㎡、118㎡、127—141㎡四室：150㎡二期：多層均價(jià)1700元毛坯有富邦家園12.4萬(wàn)㎡36%小高層98-101㎡兩室116-152㎡三室均價(jià)2100毛坯有美林水岸15萬(wàn)㎡36%5層多層6層多層洋房80—280㎡5層多層均價(jià)：1800元

6層多層均價(jià)：1900元毛坯有項(xiàng)目名稱總建筑綠化業(yè)態(tài)戶型面積價(jià)格交房電杏林名苑12.8萬(wàn)㎡92杏林名苑項(xiàng)目地址縣醫(yī)院北200米中華大街路東開發(fā)商中房集團(tuán)·故城杏林名苑置業(yè)有限公司戶型面積99.4——135.17㎡建筑總面積12.8萬(wàn)㎡業(yè)態(tài)多層、小高層綠化率35%建設(shè)進(jìn)度準(zhǔn)現(xiàn)房?jī)r(jià)格多層均價(jià)1800元有無(wú)電梯有交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯銷售情況目前一期開發(fā)銷售3棟多層，小高層尚未開發(fā)杏林名苑項(xiàng)目地址縣醫(yī)院北200米中華大街路東開發(fā)商中房集93項(xiàng)目地址康寧路與中華街交界處（縣醫(yī)院對(duì)面）開發(fā)商衡水忠奧房地產(chǎn)開發(fā)公司戶型面積70-130㎡建設(shè)進(jìn)度三期：準(zhǔn)現(xiàn)房業(yè)態(tài)一期：5+1、小高層住宅二期：5+1住宅三期：美食街+住宅地上車庫(kù)、儲(chǔ)藏室價(jià)格二期：多層3樓：1780元（09年）租2室400元/月物業(yè)費(fèi)：0.2元/㎡三期：1800元（3樓）有無(wú)電梯有交房標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)裝項(xiàng)目配套無(wú)太陽(yáng)能、熱水集體供給主力賣點(diǎn)位于縣中心位置優(yōu)越銷售情況一二期現(xiàn)房，僅剩少部分130平大戶型，三期：準(zhǔn)現(xiàn)房銷售中

帝奧家園項(xiàng)目地址康寧路與中華街交界處開發(fā)商衡水忠奧房地產(chǎn)開發(fā)公司94項(xiàng)目地址龍湖公園南側(cè)，六岔路口北行200米開發(fā)商衡水萬(wàn)源房地產(chǎn)開發(fā)公司戶型面積90-170㎡建筑總面積18萬(wàn)㎡業(yè)態(tài)多層、小高層綠化率建設(shè)進(jìn)度期房?jī)r(jià)格多層均價(jià)1700元有無(wú)電梯有交房標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目配套靠近龍湖公園坡屋頂?shù)責(zé)岬嘏瘶情g距28米層高3米項(xiàng)目定位龍海園?給你一個(gè)帶公園的家龍海園項(xiàng)目地址龍湖公園南側(cè)，六岔路口北行200米開發(fā)商衡水萬(wàn)源95項(xiàng)目地址順達(dá)路原木材市場(chǎng)開發(fā)商石家莊華山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司戶型面積90㎡、104-150㎡建筑總面積50萬(wàn)㎡業(yè)態(tài)6+1住宅小高層綠化率40%建設(shè)進(jìn)度一期：現(xiàn)房二期：期房打地基價(jià)格二期：多層均價(jià)1700元有無(wú)電梯有交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯項(xiàng)目配套歐式皇家園林24小時(shí)溫泉水入戶“空中花園”30米樓間距項(xiàng)目定位故城配套最為完善、規(guī)模最大的高尚社區(qū)！銷售情況一期銷售比例約50%，但對(duì)外宣稱已售罄，現(xiàn)在二期銷售中香湖美地項(xiàng)目地址順達(dá)路原木材市場(chǎng)開發(fā)商石家莊華山房地產(chǎn)開發(fā)有限公96項(xiàng)目地址京杭大街與廣交路交口（汽車站南側(cè)）開發(fā)商長(zhǎng)蘆地產(chǎn)（天津）故城分公司戶型面積98-101㎡兩室116-152三室建筑總面積12.4萬(wàn)㎡業(yè)態(tài)小高層綠化率36%建設(shè)進(jìn)度期房?jī)r(jià)格均價(jià)2100有無(wú)電梯有交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯項(xiàng)目配套框剪結(jié)構(gòu)地暖供暖歐式皇家園林項(xiàng)目定位縣中心地標(biāo)豪宅銷售情況一期僅剩少數(shù)底層一期買房送價(jià)值7000元家電，二期銷售中交2萬(wàn)元定金送1萬(wàn)元富邦家園項(xiàng)目地址京杭大街與廣交路交口（汽車站南側(cè)）開發(fā)商長(zhǎng)蘆地產(chǎn)97項(xiàng)目地址位于京杭大街中段原鄭口棉紡廠舊址開發(fā)商衡水信和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司戶型面積80—280平米建筑總面積15萬(wàn)㎡業(yè)態(tài)多層（5層或6層）電梯寬景洋房綠化率36%有無(wú)電梯5層多層：無(wú)6層多層：有價(jià)格5層多層均價(jià)：1800元6層多層均價(jià)：1900元建設(shè)進(jìn)度期房交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯項(xiàng)目配套景觀花園、雕塑小品、健身器材；戶外兒童游樂園、高品質(zhì)幼兒園、健身園、商務(wù)會(huì)所項(xiàng)目定位故城首席地中海風(fēng)情高尚社區(qū)美林水岸項(xiàng)目地址位于京杭大街中段原鄭口棉紡廠舊址開發(fā)商衡水信和房98故城縣住宅特點(diǎn)分析：房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱；2008年，衡水市委、市政府發(fā)出“一年一大步，三年大變樣”的號(hào)召，為故城縣房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇。市場(chǎng)供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈；2010年市場(chǎng)在售住宅面積達(dá)到130萬(wàn)平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場(chǎng)需求。老百姓購(gòu)房意識(shí)淡薄，市場(chǎng)不景氣；經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高，鎮(zhèn)上居民收入偏低，購(gòu)房能力受到制約；百姓購(gòu)房已自主為主。住宅項(xiàng)目分散，沒有形成規(guī)模化的住宅區(qū)域；故城縣住宅特點(diǎn)分析：房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱；99物業(yè)形態(tài)單一，以多層為主，輔以少量小高層；戶型面積以100-140㎡三室為主，市場(chǎng)對(duì)小戶型（70-90㎡）需求量較小；多層均價(jià)在1700-1800元/平米之間，交房時(shí)多為毛坯房，除個(gè)別樓盤，其余樓盤都配有電梯；項(xiàng)目大都無(wú)明顯特色，形象區(qū)隔不明顯，這為我們項(xiàng)目確立鮮明的項(xiàng)目形象，進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)提供了契機(jī)；開發(fā)公司大多為當(dāng)?shù)毓?，建筑理念、居住觀念相對(duì)落后。營(yíng)銷推廣手段單一，且大多數(shù)置業(yè)顧問的業(yè)務(wù)素質(zhì)偏低。物業(yè)形態(tài)單一，以多層為主，輔以少量小高層；100綜上所述，故城縣房地產(chǎn)發(fā)展從總體上講尚處于初級(jí)階段，主要表現(xiàn)為建筑觀念、居住理念、營(yíng)銷推廣策略相對(duì)滯后。產(chǎn)品形式單一雷同，缺乏鮮明清晰的項(xiàng)目定位。恒隆·尚城項(xiàng)目要想在故城目前眾多房地產(chǎn)項(xiàng)目中脫穎而出，必須首先確立明確的項(xiàng)目定位，嚴(yán)格執(zhí)行差異化競(jìng)爭(zhēng)路線，方能立于不敗之地！綜上所述，故城縣房地產(chǎn)發(fā)展從總體上講尚處于初級(jí)101二、恒隆·尚城項(xiàng)目分析二、恒隆·尚城項(xiàng)目分析102項(xiàng)目一期概況在售樓號(hào)：6#、8#、9#總面積：32460㎡總套數(shù)：180套總銷售額：5669萬(wàn)銷售均價(jià)：1737元/㎡實(shí)際均價(jià)：1687元/㎡已售套數(shù)：45套銷售率：25%剩余套數(shù)：135套1#3#9#8#6#5#2#7#項(xiàng)目一期概況在售樓號(hào)：6#、8#、9#1#3#9#8#6#5103項(xiàng)目一期銷售狀況戶型戶型面積㎡套數(shù)A98㎡兩室9B/D86㎡兩室10C118㎡三室18E135㎡三室5F76㎡兩室3合計(jì)45項(xiàng)目一期銷售狀況戶型戶型面積㎡套數(shù)A98㎡兩室9B/D8104從上圖可以看出，3、4、5層的銷售狀況要好于其他三層，這三層位置較好且價(jià)格合理。而1、2層價(jià)格較高購(gòu)買者較少。這在一定程度上反映了當(dāng)?shù)乜蛻糍?gòu)房主要是自住為主，偏好經(jīng)濟(jì)實(shí)用性住房，而價(jià)格是影響其購(gòu)買行為的重要因素。6樓則因?yàn)闃菍酉鄬?duì)較高，且沒有電梯而暫時(shí)滯銷。從上圖可以看出，3、4、5層的銷售狀況要好于其他三層，這三層105SSWOT分析優(yōu)勢(shì)1、項(xiàng)目位于故城縣中心，毗鄰主干道中華街和康寧路，位置優(yōu)越，交通便利；3、戶型設(shè)計(jì)合理，南北通透，通風(fēng)采光俱佳，戶型面積多樣，能滿足更大范圍內(nèi)購(gòu)房客戶的需求。5、周圍市政配套齊全。醫(yī)院、銀行、學(xué)校、購(gòu)物場(chǎng)所一應(yīng)俱全；6、五證俱全，準(zhǔn)現(xiàn)房銷售；7、性價(jià)比高，具有很大的升值潛力；8、項(xiàng)目經(jīng)過前期的市場(chǎng)導(dǎo)入已經(jīng)積累了一定的知名度。對(duì)于項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，要加以充分利用。SSWOT分析優(yōu)勢(shì)對(duì)于項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，要加以充分利用。106W劣勢(shì)：1、無(wú)電梯；2、項(xiàng)目容積率達(dá)大，景觀綠化無(wú)特色且綠化面積偏小影響居住質(zhì)量；3、項(xiàng)目前期銷售不利，在一定程度上對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生負(fù)面影響；4、項(xiàng)目定位不清晰，缺乏規(guī)范的形象識(shí)別系統(tǒng)，難以給購(gòu)房客戶留下深刻印象；5、項(xiàng)目缺乏系統(tǒng)的整合營(yíng)銷推廣思路，且宣傳推廣手法單一；對(duì)于項(xiàng)目劣勢(shì)，要及時(shí)采取切實(shí)有效的改進(jìn)措施。否則項(xiàng)目銷售狀況將很有可能維持原地踏步的局面而最終導(dǎo)致項(xiàng)目成為爛尾。W劣勢(shì)：對(duì)于項(xiàng)目劣勢(shì)，要及時(shí)采取切實(shí)有效的改進(jìn)措107O機(jī)會(huì)：1、衡水市委、市政府提出的”三年大變樣“號(hào)召為故城縣房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展提供了契機(jī)；2、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及鄭口鎮(zhèn)居民有改善居住條件的主觀愿望；3、縣城內(nèi)的拆遷戶有購(gòu)房自住的剛性需求；4、整合形象和資源，加大包裝推廣力度，采取一些列有特色的營(yíng)銷活動(dòng)，完全能打開項(xiàng)目的熱銷局面。O機(jī)會(huì)：108T劣勢(shì)：威脅：1、縣城對(duì)自建房的拆遷改建在一定程度上激化了被拆遷戶對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的抵觸情緒；2、項(xiàng)目周圍競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的逐漸增多，且品質(zhì)也在逐漸提高（例如杏林名苑），將加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，尤其會(huì)對(duì)恒隆·尚城的銷售帶來(lái)直接影響，因此銷售周期拖得越長(zhǎng)對(duì)項(xiàng)目越不利。所以必須：加快銷售步伐，快速實(shí)現(xiàn)資金回籠，充分保障開發(fā)商的利益。T劣勢(shì)：威脅：109目標(biāo)客戶群分析目標(biāo)客戶在哪里？目標(biāo)客戶群分析目標(biāo)客戶在哪里？110故城縣城（鄭口鎮(zhèn)）無(wú)疑是本案的主要目標(biāo)客戶群來(lái)源，而故城縣城市化進(jìn)程的加快也使得故城縣周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的高收入群體成為本案目標(biāo)客戶群的主要來(lái)源之一。城市化進(jìn)程總是從距離城區(qū)核心最近的區(qū)域開始的。因此，距離城區(qū)越近，成為本案業(yè)主的可能性就越大，所以根據(jù)空間特點(diǎn)將下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)劃分為A、B、C三個(gè)圈層。故城縣城（鄭口鎮(zhèn)）無(wú)疑是本案的主要目標(biāo)客戶群來(lái)源，而故城縣城111故城縣B其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)A鄭口鎮(zhèn)A圈層：鄭口鎮(zhèn)----為項(xiàng)目所在地，是本案最大的潛在目標(biāo)客戶群聚居地。B圈層：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)----位置上距離鄭口鎮(zhèn)較近。其中的高收入群體，較熱衷于到縣城置業(yè)居住，為項(xiàng)目的二級(jí)客戶群。C圈層：較遠(yuǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)——雖然距離城區(qū)稍微遠(yuǎn)點(diǎn)，但空間位置決定了縣政府駐地仍是鄉(xiāng)鎮(zhèn)置業(yè)的首選區(qū)域，為項(xiàng)目的潛在客戶群集中地之一。B周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)C較遠(yuǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)B其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)A鄭口鎮(zhèn)A圈層：鄭口鎮(zhèn)----為項(xiàng)目所在地，是112在推廣策略上我們遵循消化城區(qū)客戶，突破A、牽引B、滲透C的策略。包括泛宣傳方式我們都將以此為指導(dǎo)原則。在推廣策略上我們遵循消化城區(qū)客戶，突破A、牽引B、滲透C的策113目標(biāo)客戶是哪些人？目標(biāo)客戶是哪些人？114客戶具有哪些共同的特征？從職業(yè)特征看客戶：公務(wù)員企事業(yè)單位的中、高層領(lǐng)導(dǎo)、技術(shù)人員；教師、醫(yī)生、金融等行業(yè)的從業(yè)人員；私營(yíng)業(yè)主；個(gè)體工商戶故城縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的富裕農(nóng)民客戶具有哪些共同的特征？從職業(yè)特征看客戶：115從購(gòu)買需求看客戶：拆遷戶迫切需要滿足自住需求二次置業(yè)者想要改善居住條件，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，一般會(huì)選擇較大戶型。注重居住品質(zhì)。購(gòu)置婚房者年輕人步入結(jié)婚年齡，需要購(gòu)房作為婚房。從購(gòu)買需求看客戶：116三、整合營(yíng)銷推廣方案三、整合營(yíng)銷推廣方案117核心問題：如何在故城縣眾多品質(zhì)不一、體量不一、特色不一且住宅在售面積供應(yīng)量偏大的房地產(chǎn)市場(chǎng)中脫穎而出，并實(shí)現(xiàn)迅速去化，實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠？這是我們目前應(yīng)該考慮的核心問題！核心問題：118“分兩步走”對(duì)策：從市調(diào)的結(jié)果來(lái)看，我們的市場(chǎng)雖然反應(yīng)平淡，但并不是沒有需求。而是很大一部分需求被其他項(xiàng)目分流去了。如何有效把握市場(chǎng)需求，促成銷售的實(shí)現(xiàn)，這是我們下一步的工作重點(diǎn)。毫無(wú)疑問，目標(biāo)客戶是我們的解開所有現(xiàn)有銷售桎梏的根本癥結(jié)所在。誰(shuí)能成功抓住目標(biāo)客戶的有效需求，項(xiàng)目的快銷熱銷也就順理成章?！胺謨刹阶摺睂?duì)策：119第一步吸引客戶第二步抓住客戶達(dá)成購(gòu)買意向，促成快速消化對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路加強(qiáng)置業(yè)顧問職業(yè)素養(yǎng)提升置業(yè)顧問業(yè)務(wù)水平提高置業(yè)顧問專業(yè)化素質(zhì)第一步吸引客戶第二步抓住客戶達(dá)成購(gòu)買意向120Attract第一步吸引客戶對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路Attract第一步吸引客戶對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)121對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路項(xiàng)目市場(chǎng)定位故城中心最具升值潛力社區(qū)明確項(xiàng)目所在地突出表現(xiàn)項(xiàng)目位置優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目最大的特色性價(jià)比高，升值潛力巨大在故城這是一個(gè)全新的概念，便于同其他項(xiàng)目進(jìn)行區(qū)隔明確項(xiàng)目性質(zhì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路項(xiàng)目市場(chǎng)定122項(xiàng)目形象定位榮居故城中心盡享尊貴品質(zhì)承接項(xiàng)目市場(chǎng)定位，著力展現(xiàn)項(xiàng)目位于縣城中心這一最大優(yōu)勢(shì)；展現(xiàn)項(xiàng)目非凡品質(zhì)，定居于此是一種身份的象征，是慧眼獨(dú)具的上上之選，是開啟尊貴、品質(zhì)生活的起點(diǎn)。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路項(xiàng)目形象定位榮居故城中心盡享尊貴品質(zhì)承接項(xiàng)目市場(chǎng)定位，著123LOGO項(xiàng)目LOGO是整個(gè)項(xiàng)目形象及所有營(yíng)銷推廣活動(dòng)的點(diǎn)睛之筆。LOGO的新穎獨(dú)特與否、與項(xiàng)目自身形象契合與否、是否具有很強(qiáng)的識(shí)別性，是關(guān)系到項(xiàng)目能否給人留下深刻印象的關(guān)鍵質(zhì)素。因此在充分理解恒隆·尚城項(xiàng)目特征的基礎(chǔ)上，針對(duì)目前項(xiàng)目LOGO識(shí)別性不強(qiáng)，不易給人留下深刻印象等缺陷，我們的設(shè)計(jì)師傾心打造了三款同項(xiàng)目形象契合度極高的LOGO。這在第四章的“設(shè)計(jì)展示”中可以欣賞到。在此不做贅述。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路LOGO項(xiàng)目LOGO是整個(gè)項(xiàng)目形象及所有營(yíng)銷推廣活動(dòng)的點(diǎn)睛之124絕大部分的成交都是在售樓處完成的，因此售樓處的環(huán)境、氛圍將在很大程度上影響客戶的購(gòu)買意愿。而且售樓處是客戶與項(xiàng)目有直接接觸的第一環(huán)節(jié)，售樓處的布置、格調(diào)將帶給他們關(guān)于項(xiàng)目的第一印象，而且這種印象將根深蒂固的左右客戶對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的認(rèn)識(shí)。同時(shí)，售樓處的形象也是傳達(dá)項(xiàng)目品質(zhì)、宣傳項(xiàng)目形象、展現(xiàn)開發(fā)商實(shí)力的核心之地。所以，售樓處的包裝至關(guān)重要。售樓處的包裝對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路絕大部分的成交都是在售樓處完成的，因此售樓處的環(huán)境、氛圍將在125當(dāng)前售樓處包裝存在的問題：1、外立面不醒目，依附在售樓處外的廣告不能很好傳達(dá)項(xiàng)目信息。2、售樓處面積小，容納客戶量有限，內(nèi)部布置也受到制約；功能分區(qū)不健全，妨礙售樓處在銷售過程中的功能發(fā)揮。3、接待區(qū)不能突顯項(xiàng)目的高品質(zhì)。4、戶型圖設(shè)計(jì)和制作稍顯粗劣，不利于展現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)。接待區(qū)戶型圖對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路當(dāng)前售樓處包裝存在的問題：接待區(qū)戶型圖對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新126問題解決辦法之一：更換售樓處建議售樓處搬到中華街與康寧路交匯處，沿街商鋪的中心位置。售樓處面積的增大，落地窗的設(shè)計(jì)增強(qiáng)了售樓處的可塑性；同時(shí)位置較以前更加優(yōu)越，便于吸引購(gòu)房者目光。售樓處的包裝對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路問題解決辦法之一：售樓處的包裝對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別127問題解決辦法之二：對(duì)售樓處進(jìn)行包裝1、裝修風(fēng)格：大氣、尊貴、現(xiàn)代、簡(jiǎn)約2、明確劃分功能分區(qū)：接待區(qū)、展示區(qū)、等候區(qū)、洽談區(qū)、貴賓區(qū)、影音設(shè)備區(qū)、辦公區(qū)域。并對(duì)各區(qū)進(jìn)行充分完善的布置。3、豐富展示區(qū)的展示內(nèi)容，制作戶型模型，讓客戶可以直觀的觀看戶型。展示區(qū)增加墻上展示掛板，傳達(dá)項(xiàng)目信息，展示項(xiàng)目形象，描繪美好生活前景。讓客戶了解項(xiàng)目的同時(shí)產(chǎn)生情感上的認(rèn)同。說(shuō)明：售樓處的包裝是一項(xiàng)很重要也很繁雜的工作，在我公司與貴單位確定合作意向后，我們將提供更加詳盡的售樓處裝修方案。以上思路僅供參考。售樓處的包裝對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路問題解決辦法之二：對(duì)售樓處進(jìn)行包裝說(shuō)明：售樓處的包裝是一項(xiàng)很128對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路（網(wǎng)絡(luò)截圖僅供參考）售樓處裝修效果圖對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路（網(wǎng)絡(luò)截圖129對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路（網(wǎng)絡(luò)截圖僅供參考）售樓處裝修效果圖對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路（網(wǎng)絡(luò)截圖130XXXX年衡水恒隆·尚城整合推廣方案課件131對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路展示區(qū)戶型模型（網(wǎng)絡(luò)截圖僅供參考）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路展示區(qū)戶型132洽談區(qū)（網(wǎng)絡(luò)截圖僅供參考）洽談區(qū)133圍擋重新設(shè)計(jì)制作圍擋，給客戶煥然一新的項(xiàng)目印象。圍擋設(shè)計(jì)不論是創(chuàng)意還是文案表達(dá)都要力求有足夠的吸引力吸引客戶駐足。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路圍擋重新設(shè)計(jì)制作圍擋，給客戶煥然一新的項(xiàng)目印象。圍擋設(shè)計(jì)不134對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路整合宣傳推廣思路有機(jī)運(yùn)用單頁(yè)派發(fā)、戶外廣告、促銷活動(dòng)等整合傳播手段進(jìn)行項(xiàng)目形象推廣，把“故城中心最具升值潛力社區(qū)”這一市場(chǎng)定位貫穿始終，成為項(xiàng)目的持續(xù)推廣點(diǎn)。同時(shí)要將強(qiáng)烈的視覺識(shí)別系統(tǒng)貫穿整個(gè)推廣過程，用理性、實(shí)在的推廣手法訴求廣告內(nèi)容，促使目標(biāo)群產(chǎn)生購(gòu)買意愿。在本案的推廣中，尤其要注重促銷活動(dòng)的運(yùn)用，持續(xù)不斷的為項(xiàng)目制造新鮮話題，引起客戶對(duì)項(xiàng)目的持續(xù)關(guān)注，引爆項(xiàng)目人氣。項(xiàng)目推廣策略還要結(jié)合銷售進(jìn)展情況，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，分階段實(shí)施。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路整合宣傳推135對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路8月分階段推廣策略9月10月2011年1月12月11月認(rèn)購(gòu)蓄客期活動(dòng)熱銷期強(qiáng)勢(shì)銷售期持續(xù)銷售期尾盤清盤期2月對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路8月分階段136認(rèn)購(gòu)蓄客期（8月1日-9月4日）主要目標(biāo)：重塑項(xiàng)目形象、積攢人氣、積蓄客戶，為開盤做準(zhǔn)備推廣策略：通過對(duì)售樓處的搬遷、包裝以及圍擋的更新展現(xiàn)項(xiàng)目全新面貌；通過單頁(yè)派發(fā)、大型的戶外形象廣告攔截各大路口，形成一個(gè)系統(tǒng)的根據(jù)地包圍圈，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，迅速積聚人氣。同時(shí)發(fā)布項(xiàng)目開盤信息，引起市場(chǎng)關(guān)注。銷售策略：對(duì)外宣稱，本月由于售樓處裝修，暫時(shí)停止對(duì)外銷售，結(jié)合一系列推廣活動(dòng)，引起市場(chǎng)猜測(cè)和關(guān)注。本月訂房客戶可繳納誠(chéng)意金2萬(wàn)元，開盤即送家電。（項(xiàng)目銷售過程中一貫實(shí)施的購(gòu)房每平米優(yōu)惠50元的活動(dòng)暫時(shí)停止）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更新視覺識(shí)別系統(tǒng)整合宣傳推廣思路認(rèn)購(gòu)蓄客期（8月1日-9月4日）主要目標(biāo)：推廣策略：對(duì)項(xiàng)目進(jìn)137活動(dòng)熱銷期（9月5日——9月30日）主要目標(biāo)：開盤熱銷完成剩余銷售套數(shù)的40%，即54套。推廣策略：售樓處包裝完成后，市場(chǎng)經(jīng)過一個(gè)月的預(yù)熱也積累了相當(dāng)一部分人氣，在這個(gè)時(shí)候搞一次集中性大