無(wú)錫蠡湖中央公園地塊項(xiàng)目前期策劃報(bào)告課件

無(wú)錫蠡湖中央公園地塊項(xiàng)目

前期策劃報(bào)告無(wú)錫蠡湖中央公園地塊項(xiàng)目

前期策劃報(bào)告市場(chǎng)篇產(chǎn)品篇營(yíng)銷篇推廣篇市場(chǎng)篇產(chǎn)品篇營(yíng)銷篇推廣篇市場(chǎng)篇政策導(dǎo)向城市規(guī)劃市場(chǎng)動(dòng)態(tài)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)篇政策導(dǎo)向城市規(guī)劃市場(chǎng)動(dòng)態(tài)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)政策導(dǎo)向政策導(dǎo)向!!政府宏觀調(diào)控的表現(xiàn)依然存在，

不論實(shí)際執(zhí)行效果如何，

輿論壓力都將導(dǎo)致客戶觀望心態(tài)，

十七大結(jié)束后短期內(nèi)存在政策打壓風(fēng)險(xiǎn)是

客觀事實(shí)緊縮銀根緊縮地根征收物業(yè)稅政府宏觀調(diào)控的表現(xiàn)依然存在，

不論實(shí)際執(zhí)行效果如何，

輿論壓諷刺更加稀缺的豪宅可能會(huì)有更大的機(jī)會(huì)土地將越來(lái)越難獲取短期內(nèi)的豪宅項(xiàng)目規(guī)劃將會(huì)明顯減少低收入人群購(gòu)房壓力更加增大廉租房制度完善后中低價(jià)房面臨更大威脅歷次調(diào)控過(guò)后總是新一輪房?jī)r(jià)瘋漲的開始諷刺更加稀缺的豪宅可能會(huì)有更大的機(jī)會(huì)土地將越來(lái)越難獲取歷次城市規(guī)劃城市規(guī)劃城市規(guī)劃南拓：開發(fā)建設(shè)濱湖新城，城市未來(lái)發(fā)展的主導(dǎo)方向。北展：將堰橋地區(qū)建設(shè)成為惠山區(qū)的新城區(qū)，并加強(qiáng)與江陰的聯(lián)系。東聯(lián)：整合東亭與主城區(qū)的空間、道路網(wǎng)絡(luò)西優(yōu)：以太湖山水為主體，優(yōu)化城市的旅游、休閑用地?！澳贤乇闭?，東聯(lián)西優(yōu)”城市規(guī)劃“南拓北展，東聯(lián)西優(yōu)”城市向南發(fā)展重點(diǎn)打造濱湖地段形成優(yōu)勢(shì)高端板塊形象本案具備城市未來(lái)大規(guī)劃利好，

如何充分利用成為關(guān)鍵所在！城市規(guī)劃城市向南發(fā)展重點(diǎn)打造濱湖地段形成優(yōu)勢(shì)高端板塊形象本案具備城市市場(chǎng)動(dòng)態(tài)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)無(wú)錫房產(chǎn)市場(chǎng)整體供求比例合理，

短期內(nèi)發(fā)展趨勢(shì)看好總體市場(chǎng)無(wú)錫房產(chǎn)市場(chǎng)整體供求比例合理，

短期內(nèi)發(fā)展趨勢(shì)看好總體市場(chǎng)本公司通過(guò)對(duì)無(wú)錫2004年以來(lái)所有土地供應(yīng)分析得出，目前無(wú)錫房產(chǎn)市場(chǎng)尚有建筑面積約2000萬(wàn)㎡左右的待推體量總體市場(chǎng)+各大專業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商相繼進(jìn)入無(wú)錫，未來(lái)產(chǎn)品及服務(wù)質(zhì)量都會(huì)有相當(dāng)程度的提升未來(lái)（預(yù)計(jì)2008年底以后）存在較大競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)本公司通過(guò)對(duì)無(wú)錫2004年以來(lái)所有土地供應(yīng)分析得出，總體市場(chǎng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)低端中低端中端中高

高惠山新城均價(jià)4200~4500元/㎡崇安新城均價(jià)6000~6500元/㎡太湖新城均價(jià)6500~7500元/㎡蠡湖新城均價(jià)9000~10000元/㎡太湖廣場(chǎng)均價(jià)10000~12000元/㎡側(cè)面競(jìng)爭(zhēng)－高端客戶分流直接競(jìng)爭(zhēng)－資源的同質(zhì)化間接競(jìng)爭(zhēng)－產(chǎn)品的差異化間接競(jìng)爭(zhēng)－價(jià)格的對(duì)比化無(wú)錫住宅板塊分析新區(qū)板塊作為投資型板塊，考慮到貸款新政對(duì)房產(chǎn)投資打擊較大，該板塊未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)不明朗，

所以在此未列入住宅板塊競(jìng)爭(zhēng)分析低端中低端中端中高區(qū)域板塊蠡湖板塊蠡湖1號(hào)太湖新城太湖國(guó)際社區(qū)萬(wàn)科魅力之城蠡湖公館本案區(qū)域板塊蠡湖板塊蠡湖1號(hào)太湖新城太湖國(guó)際社區(qū)本案蠡湖1號(hào)主要物業(yè)：湖景高層、花園洋房、聯(lián)排、獨(dú)棟別墅；規(guī)模：占地約45萬(wàn)平方、總建筑面積約54萬(wàn)平方；容積率小于1.2，建筑密度小于20%，綠地率>40%；規(guī)劃戶數(shù)：預(yù)計(jì)2000多戶，高層主力戶型130㎡左右地理位置優(yōu)越，景觀資源優(yōu)勢(shì)巨大。入市時(shí)間：預(yù)計(jì)2007年12月；入市物業(yè)：項(xiàng)目東北850套高層+68套聯(lián)排入市價(jià)格：預(yù)計(jì)高層均價(jià)9500元/㎡聯(lián)排400-500萬(wàn)/套（單套面積約300㎡）重點(diǎn)個(gè)案分析由于戶型規(guī)劃調(diào)整，花園洋房推遲入市時(shí)間，屆時(shí)可能將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)威脅！蠡湖1號(hào)主要物業(yè)：湖景高層、花園洋房、聯(lián)排、獨(dú)棟別墅；地理太湖國(guó)際社區(qū)主要物業(yè)：高層、小高層、花園洋房、聯(lián)排別墅；規(guī)模：占地約111萬(wàn)平方、總建筑面積約145萬(wàn)平方；其中商業(yè)面積近36萬(wàn)平方容積率小于1.12，綠化率50%；小高層、洋房主力戶型都在135㎡左右臨近未來(lái)行政中心，商業(yè)配套規(guī)劃完善。入市時(shí)間：2007年9月；入市物業(yè)：144套小高層+124套花園洋房入市價(jià)格：小高層6500元/㎡（現(xiàn)7000/㎡）洋房8000元/㎡（現(xiàn)10000/㎡）重點(diǎn)個(gè)案分析N太湖國(guó)際社區(qū)主要物業(yè)：高層、小高層、花園洋房、聯(lián)排別墅；臨超大客廳開間及錯(cuò)層設(shè)計(jì)，3.45米挑高；陽(yáng)光地下室及前后下沉式花園；入戶式花廳設(shè)計(jì)及步入式花園與露臺(tái)。產(chǎn)品分析太湖國(guó)際社區(qū)超大客廳開間及錯(cuò)層設(shè)計(jì)，3.45米挑高；產(chǎn)品分析太湖國(guó)際社區(qū)房產(chǎn)政策打壓風(fēng)險(xiǎn)較大，特別對(duì)于豪宅項(xiàng)目短期內(nèi)市場(chǎng)繁榮但未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)存在潛在威脅具備城市規(guī)劃利好區(qū)域高端板塊概念逐漸形成板塊已被炒熱，具備借勢(shì)造勢(shì)條件綜合來(lái)看，本項(xiàng)目具備做高端物業(yè)的市場(chǎng)條件，同時(shí)應(yīng)加快開發(fā)節(jié)奏，盡量避免未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)威脅。市場(chǎng)篇總結(jié)房產(chǎn)政策打壓風(fēng)險(xiǎn)較大，特別對(duì)于豪宅項(xiàng)目綜合來(lái)看，本項(xiàng)目具備做產(chǎn)品篇項(xiàng)目屬性SWOT策略思考產(chǎn)品說(shuō)明客群分析產(chǎn)品篇項(xiàng)目屬性SWOT策略思考產(chǎn)品說(shuō)明客群分析項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性極佳的景觀優(yōu)勢(shì)；緊貼蠡湖中央公園；便捷的交通路網(wǎng)。本案蠡湖中央公園項(xiàng)目區(qū)位極佳的景觀優(yōu)勢(shì)；本案蠡湖中央公園項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)繞項(xiàng)目體量較小占地：16,983㎡（約26畝）容積率：無(wú)確切限制要求限高：≤24米地形：三角形性質(zhì)：居住用地現(xiàn)狀：生地（無(wú)須拆遷）地塊屬性整體項(xiàng)目密度較低規(guī)劃限制較少項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)繞占地：16,983㎡（約26畝）SWOTSWOT利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，避免威脅優(yōu)勢(shì)（Strength）劣勢(shì)（Weakness）項(xiàng)目現(xiàn)狀及突破點(diǎn)項(xiàng)目體量較小，規(guī)模劣勢(shì)；地塊不規(guī)則，不利于排布；目前無(wú)公共交通通達(dá)；目前商業(yè)氛圍較差。機(jī)會(huì)（Opportunity）無(wú)錫規(guī)劃發(fā)展力度較大；區(qū)域未來(lái)四周規(guī)劃商業(yè)；板塊高端形象定位形成。威脅（Threat）臨近大盤，競(jìng)爭(zhēng)受限；政策對(duì)豪宅的打壓；未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。立足公園物業(yè)優(yōu)勢(shì)，加快開發(fā)節(jié)奏，創(chuàng)造差異化產(chǎn)品，明確目標(biāo)客群，增加直效營(yíng)銷手段營(yíng)造未來(lái)生活夢(mèng)想，使客戶認(rèn)同項(xiàng)目未來(lái)價(jià)值緊鄰蠡湖中央公園；

觀蠡湖景觀視線佳；

交通路網(wǎng)規(guī)劃較好；

地塊內(nèi)無(wú)拆遷體量，開發(fā)節(jié)奏快。利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，避免威脅優(yōu)勢(shì)（Strength）客群分析客群分析本項(xiàng)目物業(yè)所屬安全需求歸屬需求自尊需求自我實(shí)現(xiàn)生存需求修身養(yǎng)性、享受生活身份與地位的象征良好的社區(qū)歸屬感環(huán)境、物業(yè)和安全性滿足基本居住功能客群層次本項(xiàng)目物業(yè)所屬安全需求歸屬需求自尊需求自我實(shí)現(xiàn)生存需求修身養(yǎng)沉穩(wěn)、有相對(duì)穩(wěn)定的社交圈、注重禮儀道德、重視其身份和聲譽(yù)、尊貴奢華的生活方式思想深刻、有極強(qiáng)的洞察力、有遠(yuǎn)見(jiàn)、有較高的聲望、重視自己的社交圈和生活圈在舒適和高品質(zhì)的生活基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的生活方式、較強(qiáng)的創(chuàng)造力和挑戰(zhàn)精神、擁有其身份和個(gè)性的標(biāo)志物懷舊內(nèi)斂、道德感強(qiáng)、有一定的信仰（如宗教信仰）、喜歡清靜和人文氣息濃的地方豐富的閱歷、有敏銳的洞察力、較強(qiáng)的人際網(wǎng)、存在一些顯示身份的炫耀心理同時(shí)也注重生活品質(zhì)和舒適性。重視生活的舒適性和品質(zhì)、關(guān)注細(xì)節(jié)、個(gè)人意識(shí)強(qiáng)、社交面廣、勇于嘗試新的東西、追求適合自己的新生活方式思想守舊、頑固、愛(ài)面子講派場(chǎng)、對(duì)金錢的看法和在其使用上存在一些矛盾、對(duì)價(jià)格有一些敏感責(zé)任感強(qiáng)、有不斷提升自身的強(qiáng)烈愿望、務(wù)實(shí)、對(duì)金錢在某種程度上保有“節(jié)儉”精神、對(duì)價(jià)格有一定的敏感度小資一族、注重生活品質(zhì)、懂得享受生活、關(guān)注時(shí)尚流行元素、對(duì)價(jià)格有一定的敏感財(cái)富層面價(jià)值層面保守轉(zhuǎn)型新式高中低客群特征沉穩(wěn)、有相對(duì)穩(wěn)定的社交圈、注重禮儀道德、重視其身份和聲譽(yù)、尊策略思考策略思考我們的目標(biāo)是什么？短平快，開盤一波流迅速解決問(wèn)題實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化實(shí)現(xiàn)區(qū)域標(biāo)桿形象甲乙雙方名利雙收我們的目標(biāo)是什么？短平快，開盤一波流迅速解決問(wèn)題實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大核心問(wèn)題如何獲得更高的利潤(rùn)？——?jiǎng)?chuàng)造更高層次的產(chǎn)品如何規(guī)避蠡湖一號(hào)的直接競(jìng)爭(zhēng)？——利用差異化產(chǎn)品，定位差異化目標(biāo)客群如何應(yīng)對(duì)未來(lái)潛在威脅？——加快開發(fā)節(jié)奏，盡量避免未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)（物業(yè)稅）如何利用未來(lái)規(guī)劃利好？——聯(lián)合政府，借勢(shì)宣傳核心問(wèn)題如何獲得更高的利潤(rùn)？？核心資源我們擁有蠡湖中央公園我們位于將來(lái)商業(yè)中心我們到達(dá)市中心只需要十五分鐘車程我們幾乎沒(méi)有規(guī)劃限制（除了24米限高）最貴能多貴？核心資源我們擁有蠡湖中央公園最貴能多貴目標(biāo)客戶對(duì)豪宅感知的三大價(jià)值體系項(xiàng)目具有標(biāo)志性私屬領(lǐng)地界定明確占有稀缺資源稀缺的的生活方式居住空間的增加高貴的公共空間人身安全的絕對(duì)保障私密性的不可侵犯專屬的服務(wù)階層感與身份感安全感與專屬感奢華感與舒適度目標(biāo)客戶對(duì)豪宅感知的三大價(jià)值體系項(xiàng)目具有標(biāo)志性居住空間的增加產(chǎn)品說(shuō)明產(chǎn)品說(shuō)明如何將地塊前期資源最大化類別墅化定位純粹規(guī)劃建議如何將地塊前期資源最大化類別墅化定位純粹規(guī)劃建議6F帶電梯類別墅花園洋房8F帶電梯全躍層別墅樓8F酒店式公寓類別墅化產(chǎn)品

居住型大宅度假型公寓主流產(chǎn)品

提升形象，創(chuàng)造價(jià)值補(bǔ)充產(chǎn)品

撐容積率，創(chuàng)造特色產(chǎn)品組合6F帶電梯類別墅花園洋房8F帶電梯全躍層別墅樓8F酒店式公寓花園洋房空中別墅公寓式酒店花園洋房空中別墅公寓式酒店戶型建議——花園洋房戶型建議戶型建議——花園洋房戶型建議戶型建議——花園洋房戶型建議戶型建議——空中別墅雙層挑高露臺(tái)，空中庭院挑高客廳，別墅感受南向生活空間戶型建議雙層挑高露臺(tái)，空中庭院挑高客廳，別墅感受南向生活空間戶型建議——空中別墅雙層挑高露臺(tái)，空中庭院挑高客廳，別墅感受南向生活空間戶型建議雙層挑高露臺(tái)，空中庭院挑高客廳，別墅感受南向生活空間效果展示——空中別墅效果展示營(yíng)銷篇價(jià)格預(yù)判銷售周期開盤準(zhǔn)備營(yíng)銷篇價(jià)格預(yù)判銷售周期開盤準(zhǔn)備價(jià)格預(yù)判價(jià)格預(yù)判綜合本案規(guī)劃、產(chǎn)品、景觀、配套、定位、資源，與目前區(qū)域其他項(xiàng)目情況進(jìn)行預(yù)估比較，得出與本案的比較系數(shù)，最終計(jì)算項(xiàng)目目前價(jià)值的基準(zhǔn)均價(jià)。整體均價(jià)11800空中別墅（公寓）洋房聯(lián)排別墅高層1600010500本案9500蠡湖1號(hào)10000太湖國(guó)際社區(qū)（花園洋房）可調(diào)均價(jià)元/m2均價(jià)（元/㎡）樓盤名稱價(jià)格定位綜合本案規(guī)劃、產(chǎn)品、景觀、配套、定位、資源，與目前區(qū)域其他項(xiàng)06年無(wú)錫商品房均價(jià)增幅為5.7%，預(yù)估無(wú)錫07年均價(jià)增幅將達(dá)到10%左右，以10%的增幅計(jì)算，則本案實(shí)際均價(jià)預(yù)估為：花園洋房：10500元/㎡×（1＋10%）=11500元/㎡

空中別墅：11800元/㎡×（1＋10%）=13000元/㎡

價(jià)格定位由于酒店式公寓戶型較小成本較高同時(shí)還需要考慮精裝修標(biāo)準(zhǔn)，在此粗略將均價(jià)并入空中別墅標(biāo)準(zhǔn)06年無(wú)錫商品房均價(jià)增幅為5.7%，預(yù)估無(wú)錫07年均價(jià)增幅將根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格與項(xiàng)目容積率規(guī)劃本案總值：11500元/㎡×5819㎡+13000元/㎡×18797㎡311279500元≈3.1億元左右總銷預(yù)估5000地下室面積㎡6F面積㎡581924616總建筑面積㎡109規(guī)劃戶數(shù)8F面積㎡18797根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格與項(xiàng)目容積率規(guī)劃本案總值：總銷預(yù)估5000地下室銷售周期銷售周期電視、短信、SP、單頁(yè)、資源平臺(tái)5月4月6月7月9月項(xiàng)目籌備期引導(dǎo)期客戶累積期活動(dòng)組織、售樓處、軟文、網(wǎng)絡(luò)分眾傳媒、SP、DM、道旗8月蓄水引爆期開盤現(xiàn)場(chǎng)售樓處啟用蓄勢(shì)期銷售團(tuán)隊(duì)組建及培訓(xùn)銷售物料準(zhǔn)備模型制作制定價(jià)格策略及開盤策略辦理預(yù)售證開盤熱銷

示范園林展示樣板房完工誠(chéng)意客戶篩選整體營(yíng)銷策略確定階段性工作執(zhí)行工程節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)銷售節(jié)奏主要工作營(yíng)銷通路NP硬廣、SP、短信、單頁(yè)爭(zhēng)取一月清盤銷售周期電視、短信、SP、單頁(yè)、5月4月6月7月9月項(xiàng)目籌備期引導(dǎo)期開盤準(zhǔn)備開盤準(zhǔn)備主入口、入口水景、景觀小品完成主入口、入口水景、景觀小品完成空中別墅及花園洋房至少各完成一套樣板房裝修開盤前準(zhǔn)備主入口、入口水景、景觀小品完成主入口、入口水景、景觀小品完成樣板區(qū)效果示意圖樣板區(qū)時(shí)間點(diǎn)主要工作內(nèi)容責(zé)任部門配合部門1制定工作進(jìn)度表、產(chǎn)品資料收集研究并提交調(diào)整建議、制作銷售講習(xí)協(xié)助完成項(xiàng)目LOGO、SLOGEN及相關(guān)VI系列策源發(fā)展商2完成整盤營(yíng)銷推廣執(zhí)行計(jì)劃；銷售道具制作：進(jìn)行效果圖、模型、銷售資料、戶外廣告等設(shè)計(jì)制作策源發(fā)展商、設(shè)計(jì)公司、景觀公司3完成現(xiàn)場(chǎng)售樓處人員的招聘，初步完成銷售講習(xí)并開始人員培訓(xùn)；協(xié)助選擇物業(yè)管理公司策源發(fā)展商4完成人員培訓(xùn)；細(xì)化現(xiàn)場(chǎng)售樓處啟用宣傳方案；銷售道具的安裝到位策源發(fā)展商、設(shè)計(jì)公司、景觀公司5人員進(jìn)場(chǎng)，現(xiàn)場(chǎng)售樓處正式啟用，開始客戶積累策源發(fā)展商、物業(yè)公司開盤前工作明細(xì)時(shí)間點(diǎn)主要時(shí)間點(diǎn)主要工作內(nèi)容責(zé)任部門配合部門6客戶積累策源7SP活動(dòng)組織策源發(fā)展商8銷售員的補(bǔ)充和培訓(xùn)；現(xiàn)場(chǎng)售樓處銷售道具的制作；開盤方案的制定。策源發(fā)展商9完成銷售價(jià)格的申報(bào)；人員全部到位并完成培訓(xùn)策源發(fā)展商10開盤活動(dòng)的準(zhǔn)備及執(zhí)行策源發(fā)展商開盤前工作明細(xì)時(shí)間點(diǎn)主要工作內(nèi)容責(zé)任部門配合部門推廣篇推廣策略VI表現(xiàn)廣告計(jì)劃推廣篇推廣策略VI表現(xiàn)廣告計(jì)劃推廣策略推廣策略周邊商業(yè)環(huán)繞緊鄰蠡湖中央公園無(wú)錫首創(chuàng)空中別墅物業(yè)類型全封閉小社區(qū)親情團(tuán)體核心賣點(diǎn)先天特征后天賦予周邊商業(yè)環(huán)繞核心賣點(diǎn)先天特征后天賦予中央花園案名建議中央花園案名建議商業(yè)中心·園林世家定位提煉商業(yè)中心·園林世家定位提煉項(xiàng)目體量?jī)H2萬(wàn)平米左右推廣思路優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)非常突出多加利用現(xiàn)有資源找準(zhǔn)目標(biāo)客群精選推廣渠道更多采用點(diǎn)對(duì)點(diǎn)直效營(yíng)銷項(xiàng)目體量?jī)H2萬(wàn)平米左右推廣思路優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)非常突出多加利用現(xiàn)有資推廣思路以事件活動(dòng)為推廣主線，充分發(fā)掘現(xiàn)有客戶資源進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)直效營(yíng)銷，區(qū)域內(nèi)大量派發(fā)DM單頁(yè)，開盤前輔以NP硬廣造勢(shì)。推廣思路以事件活動(dòng)為推廣主線，事件活動(dòng)開盤前四個(gè)月至開盤當(dāng)日以此為推廣主線，其他渠道配合使用工作重心:通過(guò)活動(dòng)吸引關(guān)注，同時(shí)體現(xiàn)出項(xiàng)目與蠡湖公園之間的關(guān)聯(lián)目的:時(shí)間:活動(dòng)形式：聯(lián)合無(wú)錫市旅游局、無(wú)錫廣電局，在全市范圍內(nèi)開展蠡湖中央公園形象小姐評(píng)選活動(dòng)，奪冠者可以獲得一定現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)同時(shí)有機(jī)會(huì)進(jìn)入廣電宣傳節(jié)目主題：讓我們共同努力，將美好一脈相承蠡湖中央公園形象小姐評(píng)選活動(dòng)中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道事件活動(dòng)開盤前四個(gè)月至開盤當(dāng)日以此為推廣主線，其他渠道配合使事件活動(dòng)開盤當(dāng)日配合選秀活動(dòng)，營(yíng)造消費(fèi)者對(duì)于板塊未來(lái)夢(mèng)想工作重心:通過(guò)對(duì)于蠡湖公園的包裝襯托出項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)利好目的:時(shí)間:活動(dòng)形式：聯(lián)合無(wú)錫市規(guī)劃局、無(wú)錫市旅游局，于開盤當(dāng)日在蠡湖中央公園舉辦公園區(qū)域規(guī)劃展，請(qǐng)?bào)缓珗@形象小姐主持并進(jìn)行環(huán)保宣傳。主題：商業(yè)綠洲，都市綠肺蠡湖中央公園片區(qū)規(guī)劃展覽事件活動(dòng)開盤當(dāng)日配合選秀活動(dòng)，營(yíng)造消費(fèi)者對(duì)于板塊未來(lái)夢(mèng)想工作無(wú)錫策源已儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)客戶約2千人意向客戶約1千人策源與浙商會(huì)的關(guān)聯(lián)策源于上海地區(qū)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)豪宅項(xiàng)目的客戶積累策源于無(wú)錫運(yùn)營(yíng)頂級(jí)別墅兩年以來(lái)各種資源渠道獲取的優(yōu)質(zhì)客戶名單具備購(gòu)買實(shí)力的本地意向客戶資源——約1200個(gè)策源資源無(wú)錫策源已儲(chǔ)備策源與浙商會(huì)的關(guān)聯(lián)具備購(gòu)買實(shí)力的本地意向客戶資客戶資源利用方式：短信、直郵、電話通知范圍：所以累積客戶及資源客戶名單目的：拓寬客戶層面、儲(chǔ)備誠(chéng)意客戶資源利用精品資料網(wǎng)（）客戶資源利用資源利用精品資料網(wǎng)（s一切以客群需求為基礎(chǔ)追求時(shí)尚新穎，滿足動(dòng)感需求可以體現(xiàn)身份形象，可以讓人景仰具備一定文化底蘊(yùn)能夠觸動(dòng)內(nèi)心需求，同時(shí)留有想象空間廣告表現(xiàn)一切以客群需求為基礎(chǔ)追求時(shí)尚新穎，滿足動(dòng)感需求廣告表現(xiàn)VI表現(xiàn)VI表現(xiàn)VI一展示VI一展示VI一應(yīng)用VI一應(yīng)用VI一應(yīng)用VI一應(yīng)用VI一應(yīng)用VI一應(yīng)用VI一應(yīng)用VI一應(yīng)用VI一應(yīng)用VI一應(yīng)用VI一導(dǎo)視VI一導(dǎo)視VI一導(dǎo)視VI一導(dǎo)視VI二展示VI二展示VI二應(yīng)用VI二應(yīng)用VI二應(yīng)用VI二應(yīng)用VI二導(dǎo)視VI二導(dǎo)視廣告計(jì)劃廣告計(jì)劃考慮到本項(xiàng)目的實(shí)際推廣需要，建議前期不進(jìn)行硬廣投放，至開盤前做一次4聯(lián)半版開盤宣傳，一次性完整表述項(xiàng)目核心賣點(diǎn)，瞬間引起轟動(dòng)，體現(xiàn)樓盤檔次感。計(jì)劃說(shuō)明考慮到本項(xiàng)目的實(shí)際推廣需要，計(jì)劃說(shuō)明居中央，購(gòu)物天下——商業(yè)中心，盡享都市繁華我是SHOPPING女皇，我愛(ài)中央花園，身居商業(yè)中心，再不為周末時(shí)光發(fā)愁，從此我就是姐妹們的約會(huì)司令官。中心，就是環(huán)視四周繁華的尊榮；中心，就是不需要開車去購(gòu)物的距離。居中央，購(gòu)物天下秀稿展示秀稿展示居豪宅，彰顯榮耀——無(wú)錫首座空中別墅豪宅，敬請(qǐng)品鑒200萬(wàn)的城中別墅，不是沒(méi)有，不是夢(mèng)想，只是您還沒(méi)有發(fā)現(xiàn)。驅(qū)車十分鐘從中山路回家開PARTY？哈哈，我每周都是這么過(guò)的！居豪宅，彰顯榮耀倍訊易-倍訊易-秀稿展示秀稿展示居公園，心曠神怡——擁有，整座蠡湖中央公園好久沒(méi)有帶孩子去公園了，總是覺(jué)得太遠(yuǎn)太累，可是現(xiàn)在兒子說(shuō)，難道五十米你都走不動(dòng)嗎？沒(méi)有了借口，卻發(fā)現(xiàn)開心了許多，有什么比一家人的快樂(lè)更重要。居公園，心曠神怡秀稿展示秀稿展示中央花園，一群人一輩子一生情——守侯，只為一百個(gè)共同的追求一個(gè)大院，一百個(gè)家庭，來(lái)來(lái)往往幾十年，都已經(jīng)象極了一家人?？赡苓@里每個(gè)人都有顯赫的背景，可是我們認(rèn)識(shí)的只有和睦的親鄰，遠(yuǎn)親不如近鄰？可能只有這種大院生活才能體現(xiàn)。中央花園，一群人一輩子一生情秀稿展示秀稿展示預(yù)祝中央花園項(xiàng)目圓滿成功！預(yù)祝中央花園項(xiàng)目圓滿成功！演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！無(wú)錫蠡湖中央公園地塊項(xiàng)目

前期策劃報(bào)告無(wú)錫蠡湖中央公園地塊項(xiàng)目

前期策劃報(bào)告市場(chǎng)篇產(chǎn)品篇營(yíng)銷篇推廣篇市場(chǎng)篇產(chǎn)品篇營(yíng)銷篇推廣篇市場(chǎng)篇政策導(dǎo)向城市規(guī)劃市場(chǎng)動(dòng)態(tài)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)篇政策導(dǎo)向城市規(guī)劃市場(chǎng)動(dòng)態(tài)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)政策導(dǎo)向政策導(dǎo)向!!政府宏觀調(diào)控的表現(xiàn)依然存在，

不論實(shí)際執(zhí)行效果如何，

輿論壓力都將導(dǎo)致客戶觀望心態(tài)，

十七大結(jié)束后短期內(nèi)存在政策打壓風(fēng)險(xiǎn)是

客觀事實(shí)緊縮銀根緊縮地根征收物業(yè)稅政府宏觀調(diào)控的表現(xiàn)依然存在，

不論實(shí)際執(zhí)行效果如何，

輿論壓諷刺更加稀缺的豪宅可能會(huì)有更大的機(jī)會(huì)土地將越來(lái)越難獲取短期內(nèi)的豪宅項(xiàng)目規(guī)劃將會(huì)明顯減少低收入人群購(gòu)房壓力更加增大廉租房制度完善后中低價(jià)房面臨更大威脅歷次調(diào)控過(guò)后總是新一輪房?jī)r(jià)瘋漲的開始諷刺更加稀缺的豪宅可能會(huì)有更大的機(jī)會(huì)土地將越來(lái)越難獲取歷次城市規(guī)劃城市規(guī)劃城市規(guī)劃南拓：開發(fā)建設(shè)濱湖新城，城市未來(lái)發(fā)展的主導(dǎo)方向。北展：將堰橋地區(qū)建設(shè)成為惠山區(qū)的新城區(qū)，并加強(qiáng)與江陰的聯(lián)系。東聯(lián)：整合東亭與主城區(qū)的空間、道路網(wǎng)絡(luò)西優(yōu)：以太湖山水為主體，優(yōu)化城市的旅游、休閑用地。“南拓北展，東聯(lián)西優(yōu)”城市規(guī)劃“南拓北展，東聯(lián)西優(yōu)”城市向南發(fā)展重點(diǎn)打造濱湖地段形成優(yōu)勢(shì)高端板塊形象本案具備城市未來(lái)大規(guī)劃利好，

如何充分利用成為關(guān)鍵所在！城市規(guī)劃城市向南發(fā)展重點(diǎn)打造濱湖地段形成優(yōu)勢(shì)高端板塊形象本案具備城市市場(chǎng)動(dòng)態(tài)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)無(wú)錫房產(chǎn)市場(chǎng)整體供求比例合理，

短期內(nèi)發(fā)展趨勢(shì)看好總體市場(chǎng)無(wú)錫房產(chǎn)市場(chǎng)整體供求比例合理，

短期內(nèi)發(fā)展趨勢(shì)看好總體市場(chǎng)本公司通過(guò)對(duì)無(wú)錫2004年以來(lái)所有土地供應(yīng)分析得出，目前無(wú)錫房產(chǎn)市場(chǎng)尚有建筑面積約2000萬(wàn)㎡左右的待推體量總體市場(chǎng)+各大專業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商相繼進(jìn)入無(wú)錫，未來(lái)產(chǎn)品及服務(wù)質(zhì)量都會(huì)有相當(dāng)程度的提升未來(lái)（預(yù)計(jì)2008年底以后）存在較大競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)本公司通過(guò)對(duì)無(wú)錫2004年以來(lái)所有土地供應(yīng)分析得出，總體市場(chǎng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)低端中低端中端中高

高惠山新城均價(jià)4200~4500元/㎡崇安新城均價(jià)6000~6500元/㎡太湖新城均價(jià)6500~7500元/㎡蠡湖新城均價(jià)9000~10000元/㎡太湖廣場(chǎng)均價(jià)10000~12000元/㎡側(cè)面競(jìng)爭(zhēng)－高端客戶分流直接競(jìng)爭(zhēng)－資源的同質(zhì)化間接競(jìng)爭(zhēng)－產(chǎn)品的差異化間接競(jìng)爭(zhēng)－價(jià)格的對(duì)比化無(wú)錫住宅板塊分析新區(qū)板塊作為投資型板塊，考慮到貸款新政對(duì)房產(chǎn)投資打擊較大，該板塊未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)不明朗，

所以在此未列入住宅板塊競(jìng)爭(zhēng)分析低端中低端中端中高區(qū)域板塊蠡湖板塊蠡湖1號(hào)太湖新城太湖國(guó)際社區(qū)萬(wàn)科魅力之城蠡湖公館本案區(qū)域板塊蠡湖板塊蠡湖1號(hào)太湖新城太湖國(guó)際社區(qū)本案蠡湖1號(hào)主要物業(yè)：湖景高層、花園洋房、聯(lián)排、獨(dú)棟別墅；規(guī)模：占地約45萬(wàn)平方、總建筑面積約54萬(wàn)平方；容積率小于1.2，建筑密度小于20%，綠地率>40%；規(guī)劃戶數(shù)：預(yù)計(jì)2000多戶，高層主力戶型130㎡左右地理位置優(yōu)越，景觀資源優(yōu)勢(shì)巨大。入市時(shí)間：預(yù)計(jì)2007年12月；入市物業(yè)：項(xiàng)目東北850套高層+68套聯(lián)排入市價(jià)格：預(yù)計(jì)高層均價(jià)9500元/㎡聯(lián)排400-500萬(wàn)/套（單套面積約300㎡）重點(diǎn)個(gè)案分析由于戶型規(guī)劃調(diào)整，花園洋房推遲入市時(shí)間，屆時(shí)可能將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)威脅！蠡湖1號(hào)主要物業(yè)：湖景高層、花園洋房、聯(lián)排、獨(dú)棟別墅；地理太湖國(guó)際社區(qū)主要物業(yè)：高層、小高層、花園洋房、聯(lián)排別墅；規(guī)模：占地約111萬(wàn)平方、總建筑面積約145萬(wàn)平方；其中商業(yè)面積近36萬(wàn)平方容積率小于1.12，綠化率50%；小高層、洋房主力戶型都在135㎡左右臨近未來(lái)行政中心，商業(yè)配套規(guī)劃完善。入市時(shí)間：2007年9月；入市物業(yè)：144套小高層+124套花園洋房入市價(jià)格：小高層6500元/㎡（現(xiàn)7000/㎡）洋房8000元/㎡（現(xiàn)10000/㎡）重點(diǎn)個(gè)案分析N太湖國(guó)際社區(qū)主要物業(yè)：高層、小高層、花園洋房、聯(lián)排別墅；臨超大客廳開間及錯(cuò)層設(shè)計(jì)，3.45米挑高；陽(yáng)光地下室及前后下沉式花園；入戶式花廳設(shè)計(jì)及步入式花園與露臺(tái)。產(chǎn)品分析太湖國(guó)際社區(qū)超大客廳開間及錯(cuò)層設(shè)計(jì)，3.45米挑高；產(chǎn)品分析太湖國(guó)際社區(qū)房產(chǎn)政策打壓風(fēng)險(xiǎn)較大，特別對(duì)于豪宅項(xiàng)目短期內(nèi)市場(chǎng)繁榮但未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)存在潛在威脅具備城市規(guī)劃利好區(qū)域高端板塊概念逐漸形成板塊已被炒熱，具備借勢(shì)造勢(shì)條件綜合來(lái)看，本項(xiàng)目具備做高端物業(yè)的市場(chǎng)條件，同時(shí)應(yīng)加快開發(fā)節(jié)奏，盡量避免未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)威脅。市場(chǎng)篇總結(jié)房產(chǎn)政策打壓風(fēng)險(xiǎn)較大，特別對(duì)于豪宅項(xiàng)目綜合來(lái)看，本項(xiàng)目具備做產(chǎn)品篇項(xiàng)目屬性SWOT策略思考產(chǎn)品說(shuō)明客群分析產(chǎn)品篇項(xiàng)目屬性SWOT策略思考產(chǎn)品說(shuō)明客群分析項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性極佳的景觀優(yōu)勢(shì)；緊貼蠡湖中央公園；便捷的交通路網(wǎng)。本案蠡湖中央公園項(xiàng)目區(qū)位極佳的景觀優(yōu)勢(shì)；本案蠡湖中央公園項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)繞項(xiàng)目體量較小占地：16,983㎡（約26畝）容積率：無(wú)確切限制要求限高：≤24米地形：三角形性質(zhì)：居住用地現(xiàn)狀：生地（無(wú)須拆遷）地塊屬性整體項(xiàng)目密度較低規(guī)劃限制較少項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)繞占地：16,983㎡（約26畝）SWOTSWOT利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，避免威脅優(yōu)勢(shì)（Strength）劣勢(shì)（Weakness）項(xiàng)目現(xiàn)狀及突破點(diǎn)項(xiàng)目體量較小，規(guī)模劣勢(shì)；地塊不規(guī)則，不利于排布；目前無(wú)公共交通通達(dá)；目前商業(yè)氛圍較差。機(jī)會(huì)（Opportunity）無(wú)錫規(guī)劃發(fā)展力度較大；區(qū)域未來(lái)四周規(guī)劃商業(yè)；板塊高端形象定位形成。威脅（Threat）臨近大盤，競(jìng)爭(zhēng)受限；政策對(duì)豪宅的打壓；未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。立足公園物業(yè)優(yōu)勢(shì)，加快開發(fā)節(jié)奏，創(chuàng)造差異化產(chǎn)品，明確目標(biāo)客群，增加直效營(yíng)銷手段營(yíng)造未來(lái)生活夢(mèng)想，使客戶認(rèn)同項(xiàng)目未來(lái)價(jià)值緊鄰蠡湖中央公園；

觀蠡湖景觀視線佳；

交通路網(wǎng)規(guī)劃較好；

地塊內(nèi)無(wú)拆遷體量，開發(fā)節(jié)奏快。利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，避免威脅優(yōu)勢(shì)（Strength）客群分析客群分析本項(xiàng)目物業(yè)所屬安全需求歸屬需求自尊需求自我實(shí)現(xiàn)生存需求修身養(yǎng)性、享受生活身份與地位的象征良好的社區(qū)歸屬感環(huán)境、物業(yè)和安全性滿足基本居住功能客群層次本項(xiàng)目物業(yè)所屬安全需求歸屬需求自尊需求自我實(shí)現(xiàn)生存需求修身養(yǎng)沉穩(wěn)、有相對(duì)穩(wěn)定的社交圈、注重禮儀道德、重視其身份和聲譽(yù)、尊貴奢華的生活方式思想深刻、有極強(qiáng)的洞察力、有遠(yuǎn)見(jiàn)、有較高的聲望、重視自己的社交圈和生活圈在舒適和高品質(zhì)的生活基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的生活方式、較強(qiáng)的創(chuàng)造力和挑戰(zhàn)精神、擁有其身份和個(gè)性的標(biāo)志物懷舊內(nèi)斂、道德感強(qiáng)、有一定的信仰（如宗教信仰）、喜歡清靜和人文氣息濃的地方豐富的閱歷、有敏銳的洞察力、較強(qiáng)的人際網(wǎng)、存在一些顯示身份的炫耀心理同時(shí)也注重生活品質(zhì)和舒適性。重視生活的舒適性和品質(zhì)、關(guān)注細(xì)節(jié)、個(gè)人意識(shí)強(qiáng)、社交面廣、勇于嘗試新的東西、追求適合自己的新生活方式思想守舊、頑固、愛(ài)面子講派場(chǎng)、對(duì)金錢的看法和在其使用上存在一些矛盾、對(duì)價(jià)格有一些敏感責(zé)任感強(qiáng)、有不斷提升自身的強(qiáng)烈愿望、務(wù)實(shí)、對(duì)金錢在某種程度上保有“節(jié)儉”精神、對(duì)價(jià)格有一定的敏感度小資一族、注重生活品質(zhì)、懂得享受生活、關(guān)注時(shí)尚流行元素、對(duì)價(jià)格有一定的敏感財(cái)富層面價(jià)值層面保守轉(zhuǎn)型新式高中低客群特征沉穩(wěn)、有相對(duì)穩(wěn)定的社交圈、注重禮儀道德、重視其身份和聲譽(yù)、尊策略思考策略思考我們的目標(biāo)是什么？短平快，開盤一波流迅速解決問(wèn)題實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化實(shí)現(xiàn)區(qū)域標(biāo)桿形象甲乙雙方名利雙收我們的目標(biāo)是什么？短平快，開盤一波流迅速解決問(wèn)題實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大核心問(wèn)題如何獲得更高的利潤(rùn)？——?jiǎng)?chuàng)造更高層次的產(chǎn)品如何規(guī)避蠡湖一號(hào)的直接競(jìng)爭(zhēng)？——利用差異化產(chǎn)品，定位差異化目標(biāo)客群如何應(yīng)對(duì)未來(lái)潛在威脅？——加快開發(fā)節(jié)奏，盡量避免未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)（物業(yè)稅）如何利用未來(lái)規(guī)劃利好？——聯(lián)合政府，借勢(shì)宣傳核心問(wèn)題如何獲得更高的利潤(rùn)？？核心資源我們擁有蠡湖中央公園我們位于將來(lái)商業(yè)中心我們到達(dá)市中心只需要十五分鐘車程我們幾乎沒(méi)有規(guī)劃限制（除了24米限高）最貴能多貴？核心資源我們擁有蠡湖中央公園最貴能多貴目標(biāo)客戶對(duì)豪宅感知的三大價(jià)值體系項(xiàng)目具有標(biāo)志性私屬領(lǐng)地界定明確占有稀缺資源稀缺的的生活方式居住空間的增加高貴的公共空間人身安全的絕對(duì)保障私密性的不可侵犯專屬的服務(wù)階層感與身份感安全感與專屬感奢華感與舒適度目標(biāo)客戶對(duì)豪宅感知的三大價(jià)值體系項(xiàng)目具有標(biāo)志性居住空間的增加產(chǎn)品說(shuō)明產(chǎn)品說(shuō)明如何將地塊前期資源最大化類別墅化定位純粹規(guī)劃建議如何將地塊前期資源最大化類別墅化定位純粹規(guī)劃建議6F帶電梯類別墅花園洋房8F帶電梯全躍層別墅樓8F酒店式公寓類別墅化產(chǎn)品

居住型大宅度假型公寓主流產(chǎn)品

提升形象，創(chuàng)造價(jià)值補(bǔ)充產(chǎn)品

撐容積率，創(chuàng)造特色產(chǎn)品組合6F帶電梯類別墅花園洋房8F帶電梯全躍層別墅樓8F酒店式公寓花園洋房空中別墅公寓式酒店花園洋房空中別墅公寓式酒店戶型建議——花園洋房戶型建議戶型建議——花園洋房戶型建議戶型建議——花園洋房戶型建議戶型建議——空中別墅雙層挑高露臺(tái)，空中庭院挑高客廳，別墅感受南向生活空間戶型建議雙層挑高露臺(tái)，空中庭院挑高客廳，別墅感受南向生活空間戶型建議——空中別墅雙層挑高露臺(tái)，空中庭院挑高客廳，別墅感受南向生活空間戶型建議雙層挑高露臺(tái)，空中庭院挑高客廳，別墅感受南向生活空間效果展示——空中別墅效果展示營(yíng)銷篇價(jià)格預(yù)判銷售周期開盤準(zhǔn)備營(yíng)銷篇價(jià)格預(yù)判銷售周期開盤準(zhǔn)備價(jià)格預(yù)判價(jià)格預(yù)判綜合本案規(guī)劃、產(chǎn)品、景觀、配套、定位、資源，與目前區(qū)域其他項(xiàng)目情況進(jìn)行預(yù)估比較，得出與本案的比較系數(shù)，最終計(jì)算項(xiàng)目目前價(jià)值的基準(zhǔn)均價(jià)。整體均價(jià)11800空中別墅（公寓）洋房聯(lián)排別墅高層1600010500本案9500蠡湖1號(hào)10000太湖國(guó)際社區(qū)（花園洋房）可調(diào)均價(jià)元/m2均價(jià)（元/㎡）樓盤名稱價(jià)格定位綜合本案規(guī)劃、產(chǎn)品、景觀、配套、定位、資源，與目前區(qū)域其他項(xiàng)06年無(wú)錫商品房均價(jià)增幅為5.7%，預(yù)估無(wú)錫07年均價(jià)增幅將達(dá)到10%左右，以10%的增幅計(jì)算，則本案實(shí)際均價(jià)預(yù)估為：花園洋房：10500元/㎡×（1＋10%）=11500元/㎡

空中別墅：11800元/㎡×（1＋10%）=13000元/㎡

價(jià)格定位由于酒店式公寓戶型較小成本較高同時(shí)還需要考慮精裝修標(biāo)準(zhǔn)，在此粗略將均價(jià)并入空中別墅標(biāo)準(zhǔn)06年無(wú)錫商品房均價(jià)增幅為5.7%，預(yù)估無(wú)錫07年均價(jià)增幅將根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格與項(xiàng)目容積率規(guī)劃本案總值：11500元/㎡×5819㎡+13000元/㎡×18797㎡311279500元≈3.1億元左右總銷預(yù)估5000地下室面積㎡6F面積㎡581924616總建筑面積㎡109規(guī)劃戶數(shù)8F面積㎡18797根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格與項(xiàng)目容積率規(guī)劃本案總值：總銷預(yù)估5000地下室銷售周期銷售周期電視、短信、SP、單頁(yè)、資源平臺(tái)5月4月6月7月9月項(xiàng)目籌備期引導(dǎo)期客戶累積期活動(dòng)組織、售樓處、軟文、網(wǎng)絡(luò)分眾傳媒、SP、DM、道旗8月蓄水引爆期開盤現(xiàn)場(chǎng)售樓處啟用蓄勢(shì)期銷售團(tuán)隊(duì)組建及培訓(xùn)銷售物料準(zhǔn)備模型制作制定價(jià)格策略及開盤策略辦理預(yù)售證開盤熱銷

示范園林展示樣板房完工誠(chéng)意客戶篩選整體營(yíng)銷策略確定階段性工作執(zhí)行工程節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)銷售節(jié)奏主要工作營(yíng)銷通路NP硬廣、SP、短信、單頁(yè)爭(zhēng)取一月清盤銷售周期電視、短信、SP、單頁(yè)、5月4月6月7月9月項(xiàng)目籌備期引導(dǎo)期開盤準(zhǔn)備開盤準(zhǔn)備主入口、入口水景、景觀小品完成主入口、入口水景、景觀小品完成空中別墅及花園洋房至少各完成一套樣板房裝修開盤前準(zhǔn)備主入口、入口水景、景觀小品完成主入口、入口水景、景觀小品完成樣板區(qū)效果示意圖樣板區(qū)時(shí)間點(diǎn)主要工作內(nèi)容責(zé)任部門配合部門1制定工作進(jìn)度表、產(chǎn)品資料收集研究并提交調(diào)整建議、制作銷售講習(xí)協(xié)助完成項(xiàng)目LOGO、SLOGEN及相關(guān)VI系列策源發(fā)展商2完成整盤營(yíng)銷推廣執(zhí)行計(jì)劃；銷售道具制作：進(jìn)行效果圖、模型、銷售資料、戶外廣告等設(shè)計(jì)制作策源發(fā)展商、設(shè)計(jì)公司、景觀公司3完成現(xiàn)場(chǎng)售樓處人員的招聘，初步完成銷售講習(xí)并開始人員培訓(xùn)；協(xié)助選擇物業(yè)管理公司策源發(fā)展商4完成人員培訓(xùn)；細(xì)化現(xiàn)場(chǎng)售樓處啟用宣傳方案；銷售道具的安裝到位策源發(fā)展商、設(shè)計(jì)公司、景觀公司5人員進(jìn)場(chǎng)，現(xiàn)場(chǎng)售樓處正式啟用，開始客戶積累策源發(fā)展商、物業(yè)公司開盤前工作明細(xì)時(shí)間點(diǎn)主要時(shí)間點(diǎn)主要工作內(nèi)容責(zé)任部門配合部門6客戶積累策源7SP活動(dòng)組織策源發(fā)展商8銷售員的補(bǔ)充和培訓(xùn)；現(xiàn)場(chǎng)售樓處銷售道具的制作；開盤方案的制定。策源發(fā)展商9完成銷售價(jià)格的申報(bào)；人員全部到位并完成培訓(xùn)策源發(fā)展商10開盤活動(dòng)的準(zhǔn)備及執(zhí)行策源發(fā)展商開盤前工作明細(xì)時(shí)間點(diǎn)主要工作內(nèi)容責(zé)任部門配合部門推廣篇推廣策略VI表現(xiàn)廣告計(jì)劃推廣篇推廣策略VI表現(xiàn)廣告計(jì)劃推廣策略推廣策略周邊商業(yè)環(huán)繞緊鄰蠡湖中央公園無(wú)錫首創(chuàng)空中別墅物業(yè)類型全封閉小社區(qū)親情團(tuán)體核心賣點(diǎn)先天特征后天賦予周邊商業(yè)環(huán)繞核心賣點(diǎn)先天特征后天賦予中央花園案名建議中央花園案名建議商業(yè)中心·園林世家定位提煉商業(yè)中心·園林世家定位提煉項(xiàng)目體量?jī)H2萬(wàn)平米左右推廣思路優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)非常突出多加利用現(xiàn)有資源找準(zhǔn)目標(biāo)客群精選推廣渠道更多采用點(diǎn)對(duì)點(diǎn)直效營(yíng)銷項(xiàng)目體量?jī)H2萬(wàn)平米左右推廣思路優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)非常突出多加利用現(xiàn)有資推廣思路以事件活動(dòng)為推廣主線，充分發(fā)掘現(xiàn)有客戶資源進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)直效營(yíng)銷，區(qū)域內(nèi)大量派發(fā)DM單頁(yè)，開盤前輔以NP硬廣造勢(shì)。推廣思路以事件活動(dòng)為推廣主線，事件活動(dòng)開盤