房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)(一)課件

南昌.世邦營銷

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)（一）策劃部南昌.世邦營銷

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)（一）策劃部要了解房地產(chǎn)要了解房地產(chǎn)不是簡單的Google

不是簡單的Google

其實(shí)

房地產(chǎn)……………其實(shí)房地產(chǎn)……………就像一個(gè)錘子！就像一個(gè)錘子！對于錘子的兩種解釋（1）由兩部分組成，錘子把和錘子頭，錘子把通常為木質(zhì)，錘子頭通常為鑄鐵或者不銹鋼（2）一種用來錘東西的工具對于錘子的兩種解釋（1）由兩部分組成，錘子把和錘子頭，錘子把創(chuàng)新的根本，就是回歸本源——海德格爾

第一步：產(chǎn)生錘東西的需要

第二步：有人發(fā)明了第一個(gè)錘子

第三步：這個(gè)錘子得到廣泛認(rèn)可

第四步：從此，人們把這種形狀的東西統(tǒng)一叫做錘子創(chuàng)新的根本，就是回歸本源——海德格爾

第一步：產(chǎn)生錘東西的房地產(chǎn)的本源，就是回歸到人的居住需求上去

——吳愛吾

房地產(chǎn)的本源，就是回歸到人的居住需求上去

第一步：產(chǎn)生居住的需要第二步：有人造出第一棟房子第三步：這種房子受到廣泛認(rèn)可第四步：從此，人們把這種東西統(tǒng)一叫做“房子”第一步：產(chǎn)生居住的需要第二步：有人造出第一棟房子第三步：這種想了解房地產(chǎn)的本質(zhì)，得先了解房地產(chǎn)的常識

想了解房地產(chǎn)的本質(zhì)，得先了解房地產(chǎn)的常識

三種境界

看山是山

看山不是山

看山還是山三種境界

看山是山你是哪種境界？

你是哪種境界？

房地產(chǎn)門檻很低，但其實(shí)要做好很不容易

房地產(chǎn)門檻很低，但其實(shí)要做好很不容易

萬事開頭難？其實(shí)，基本功最重要！

萬事開頭難？其實(shí)，基本功最重要！

本次培訓(xùn)目的：分解房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識，練好基本功

本次培訓(xùn)目的：分解房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識，練好基本功

房地產(chǎn)基本概念行業(yè)術(shù)語房地產(chǎn)交易類型房屋建筑基本概念及常識培訓(xùn)內(nèi)容了解房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識之路房地產(chǎn)基本概念行業(yè)術(shù)語房地產(chǎn)交易類型房屋建筑基本概念及常識培LODING……LODING……房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物構(gòu)成的。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動(dòng)產(chǎn)。（如住宅、大廈、學(xué)校）房地產(chǎn)的含義房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物地產(chǎn)是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)的含義地產(chǎn)是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的地產(chǎn)的類型住宅區(qū)內(nèi)的居住建筑本身用地，以及與建筑有關(guān)的道路用地、綠化用地和相關(guān)的公共建筑用地指專門用來存放各種生活資料和生產(chǎn)資料的用地、包括國家儲備倉庫、地區(qū)中轉(zhuǎn)倉庫、市內(nèi)生活供應(yīng)服務(wù)倉庫、危險(xiǎn)品倉庫等。倉庫用地城市對外交通設(shè)施用地，包括鐵路、公路線路及相關(guān)的防護(hù)地帶等用地。交通用地主要是指工業(yè)生產(chǎn)用地，包括工廠、動(dòng)力設(shè)施及工業(yè)區(qū)內(nèi)的倉庫、鐵路專用線和衛(wèi)生防護(hù)地帶等。商業(yè)服務(wù)用地市政用地用于建造各種公共基礎(chǔ)設(shè)施的用地，包括城市供水、排水、道路、橋梁、廣場、電力、電訊、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施使用的用地。為整個(gè)城市或小區(qū)提供各種商業(yè)和服務(wù)業(yè)的用地。包括商店、超級市場、銀行、飯店、娛樂場所等等。地產(chǎn)的類型住宅區(qū)內(nèi)的居住建筑本身用地，以及與建筑有關(guān)的道路用地產(chǎn)的類型主要是貨運(yùn)、客運(yùn)碼頭、民用機(jī)場等用途的地產(chǎn)。港口碼頭用地提供為軍事活動(dòng)服務(wù)的用地，屬特殊用地。

軍事用地包括各類大、中、小學(xué)校，獨(dú)立用地的科學(xué)研究機(jī)構(gòu)、實(shí)驗(yàn)站、體育活動(dòng)場所、衛(wèi)生醫(yī)療機(jī)構(gòu)等的地產(chǎn)。其它用地不屬于以上項(xiàng)目的其它城市用地，包括市區(qū)邊緣的農(nóng)田、牧場、空地等。城市區(qū)域內(nèi)的公園、森林公園、道路及街心的綠化帶等占用的地產(chǎn)。這類用地主要是為改善城市生態(tài)環(huán)境和供居民休憩所用。地產(chǎn)的類型主要是貨運(yùn)、客運(yùn)碼頭、民用機(jī)場等用途的地產(chǎn)。港口房產(chǎn)的分類可細(xì)分為普通住宅、高級公寓、花園別墅等社會各類物質(zhì)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)要素使用的房屋。包括工業(yè)、交通運(yùn)輸和建筑業(yè)等生產(chǎn)活動(dòng)中所使用的廠房、倉庫、實(shí)驗(yàn)室等。政府行政部門、事業(yè)部門、社會團(tuán)體以及企業(yè)公司等處理日常事務(wù)和從事社會經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供服務(wù)的房屋，亦稱寫字樓。以上各類樓宇以外的各種用途的房屋，如外國駐華機(jī)構(gòu)用房、宗教用房等等。住宅建筑物生產(chǎn)用房辦公用房其它樓宇房產(chǎn)的分類可細(xì)分為普通住宅、高級公寓、花園別墅等社會各類物質(zhì)房產(chǎn)所有權(quán)的分類房產(chǎn)所有權(quán)占有權(quán)使用權(quán)收益權(quán)處分權(quán)對于房屋的實(shí)際持有和控制，它是使用財(cái)產(chǎn)的前提條件憑借所有權(quán)而取得的經(jīng)濟(jì)收入或利益，如房屋所有權(quán)人將房屋出租而收取的租金。按照財(cái)產(chǎn)的性能和用途行使利用的權(quán)利，以滿足人們生產(chǎn)和生活的需要決定財(cái)產(chǎn)事實(shí)上和法律上存在形式和運(yùn)動(dòng)方向的權(quán)能，只有財(cái)產(chǎn)的所有人才具有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)。房產(chǎn)所有權(quán)的分類房產(chǎn)所有權(quán)占有權(quán)使用權(quán)收益權(quán)處分權(quán)對于房屋土地所有權(quán)的含義土地所有權(quán)是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。土地所有權(quán)的含義土地所有權(quán)是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，土地所有權(quán)的類型國有土地：指屬于國家所有即全民所有的土地，國家是國有土地所有權(quán)的唯一主體，用地單位或個(gè)人對國有土地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。集體土地：屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地，集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織。土地所有權(quán)的類型國有土地：指屬于國家所有即全民所有的土地，國房地產(chǎn)市場的含義房地產(chǎn)市場的含義房地產(chǎn)市場的分類房地產(chǎn)一級市場：是土地交易市場，是土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營。房地產(chǎn)二級市場：是增量房地產(chǎn)交易市場，指房地產(chǎn)經(jīng)營者與房地產(chǎn)使用者的縱向流通市場。房地產(chǎn)三級市場：即存量房地產(chǎn)交易市場，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場，是消費(fèi)者間的橫向交易，屬于消費(fèi)市場的重新配置。房地產(chǎn)市場的分類房地產(chǎn)一級市場：是土地交易市場，是土地所有者房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的含義房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的含義土地使用權(quán)的含義土地使用權(quán)的含義期房的含義期房的含義現(xiàn)房的含義現(xiàn)房的含義“五證”與“兩書”

兩書：a《住宅質(zhì)量保證書》

b《住宅使用說明書》“五證”與“兩書”兩書：a《住宅質(zhì)量保證書》房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)符合的條件土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；取得《建筑許可證》和《開工許可證》；除付清地價(jià)款外，投入開發(fā)建筑的資金已達(dá)工程預(yù)算投資總額的百分之二十

五，并經(jīng)注冊會計(jì)師驗(yàn)資；房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。符合上列條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，發(fā)給《商品房預(yù)售許可證》。

房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)符合的條件土地使用權(quán)已經(jīng)依法房屋建筑的基本概念及常識房屋建筑的基本概念及常識房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)(一)課件土地交易出讓年限70年居住用地50年教科文衛(wèi)體育用地（商?。?0年工業(yè)用地商業(yè)、旅游、娛樂40年土地交易出讓年限70年居住用地50年教科文衛(wèi)體育用地（商?。┤莘e率容積率各類型房屋容積率對比別墅：≤1低層住宅：1-2高層住宅：≥3普通住宅與非普通住宅的區(qū)別：容積率低于1.0為非普通住宅各類型房屋容積率對比別墅：≤1低層住宅：1-2高層住宅：≥3基礎(chǔ)知識1建筑密度項(xiàng)目用地范圍內(nèi)各種建、構(gòu)筑物占地面積總和占總用地面積的比例。也可以是建筑物基底總面積÷用地面積,反映建筑用地范圍內(nèi)的空地率和建筑物的密集程度

綠地率是指項(xiàng)目綠化用地總面積占用地面積的比例。層高住宅高度以“層”為單位計(jì)算，是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，目前，一般住宅層高在2.8米左右，不得低于2.5米?；A(chǔ)知識1建筑密度項(xiàng)目用地范圍內(nèi)各種建、構(gòu)筑物占地面積總和占基礎(chǔ)知識2凈高住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。進(jìn)深住宅的進(jìn)深就是指住宅的實(shí)際長度，指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長度，進(jìn)深大的住宅可以有效的節(jié)約用地。開間指一間房屋內(nèi)一面墻皮之間到另一面墻皮之間的實(shí)際距離，住宅開間一般為3.3、3.6、4.2米，較小的開間范圍，可縮短樓板的層間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)的整體性、穩(wěn)定性和抗震性。基礎(chǔ)知識2凈高住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)(一)課件住宅平面分類房型BECDA平面復(fù)式躍式其他錯(cuò)層住宅平面分類房型BECDA平面復(fù)式躍式其他錯(cuò)層一居一居是指房型設(shè)計(jì)上有一間屋子用于居??；標(biāo)準(zhǔn)定位面積，公房30—50平方米；商品房40—80平方米二居

二居是指房型設(shè)計(jì)上有兩間屋子用于居??；標(biāo)準(zhǔn)定位面積，公房50—70平方米；商品房80—120平方米三居

三居是指房型設(shè)計(jì)上有三間屋子用于居住；標(biāo)準(zhǔn)定位面積，公房60—90平方米；商品房120—160平方米平面一居一居是指房型設(shè)計(jì)上有一間屋子用于居住；標(biāo)準(zhǔn)定位面積，公平面平面復(fù)式

復(fù)式是指房屋占據(jù)兩層，但上層空間不是一個(gè)完整的層高度不完整、空間不完整。復(fù)式復(fù)式是指房屋占據(jù)兩層，但上層空間不是一個(gè)完整的層高躍層式躍式是指房屋占據(jù)兩個(gè)完整的樓層，并通過房屋內(nèi)部的樓梯上下。

躍層式躍式是指房屋占據(jù)兩個(gè)完整的樓層，并通過房屋內(nèi)部的樓梯上錯(cuò)層錯(cuò)層是指房屋的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于高度不同的平面上。錯(cuò)層錯(cuò)層是指房屋的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于高度不同的平面上其他一般指在上述三種類型基礎(chǔ)上的衍生。例如：夾層（層高較低的錯(cuò)層）其他一般指在上述三種類型基礎(chǔ)上的衍生。建筑常識建筑常識建筑結(jié)構(gòu)的特性

建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)一般指指建筑物中由承重構(gòu)件組成的結(jié)構(gòu)體系。

結(jié)構(gòu)特性結(jié)構(gòu)特性一般指必須具備足夠的強(qiáng)度、剛度、穩(wěn)定性、耐久性和耐火性等。建筑結(jié)構(gòu)的特性建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)一般指指建筑物中由承重構(gòu)件組建筑結(jié)構(gòu)的構(gòu)成材料鋼筋、混凝土等。可以由一種材料構(gòu)成，也可以由兩種或多種材料構(gòu)成。建筑結(jié)構(gòu)的構(gòu)成材料鋼筋、混凝土等?？梢杂梢环N材料構(gòu)成，也可以建筑結(jié)構(gòu)的組成基礎(chǔ)、柱、梁、板、墻等。建筑結(jié)構(gòu)的組成基礎(chǔ)、柱、梁、板、墻等。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)(一)課件建筑結(jié)構(gòu)的分類木結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)鋼土筋結(jié)混構(gòu)凝鋼結(jié)構(gòu)鋼土與結(jié)混構(gòu)凝鋼土管結(jié)混構(gòu)凝備注：一般4層以下有磚木結(jié)構(gòu)的房屋，比較少見。4—7層一般為磚混高層多為框架建筑結(jié)構(gòu)的分類木磚鋼土鋼鋼土鋼土備注：木結(jié)構(gòu)木結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)(一)課件房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)(一)課件房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)(一)課件如何判別承重墻材質(zhì)一般標(biāo)準(zhǔn)磚的墻是承重墻，加氣磚的是非承重墻。

厚度一般150mm厚的隔墻是非承重墻，如衛(wèi)生間，廚房出現(xiàn)較多（37墻為承重墻）房屋檔次一般的中低檔的住宅樓、別墅都是磚混結(jié)構(gòu)的。高檔的都是框架結(jié)構(gòu)的多。

承重墻一般地講，磚混結(jié)構(gòu)的房屋所有墻體都是承重墻；框架結(jié)構(gòu)的房屋內(nèi)部的墻體一般都不是承重墻。

結(jié)合區(qū)分一般墻與梁間緊密結(jié)合的是承重墻；采用的斜排磚的方法的是非承重墻。

框架結(jié)構(gòu)主要是靠板--次梁---主梁----柱--基礎(chǔ)---地基，這樣的方式傳遞荷載，墻不承重。磚混結(jié)構(gòu)墻體是承受荷載的。如何判別承重墻材質(zhì)一般標(biāo)準(zhǔn)磚的墻是承重墻，加氣磚的是非承重房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)(一)課件建筑常識建筑常識樓層描述優(yōu)

樓房中多層樓有“金三銀四”的說法，即六層樓三層最佳，四層次之。劣

高層樓中層次較高的價(jià)位也較高，但二手房中頂樓除外。多層建筑（7層以下含6層，房屋所在層3層，簡寫3/6）小高層建筑（8——11層，配電梯）高層建筑（11層以上）超高層建筑（100米以上）樓層描述優(yōu)樓房中多層樓有“金三銀四”的說法，即六層樓三層朝向知識多層

多層樓朝向多為南北正向或東西側(cè)向

高層板樓高層板樓與多層樓的朝向相似

高層塔樓高層塔樓多為四角，其朝向多為東南、西南、東北、西北及各種斜向朝向以主臥室窗戶所對應(yīng)的方向?yàn)闇?zhǔn)朝向知識多層多層樓朝向多為南北正向或東西側(cè)向高層板樓高層朝向與通透

客廳臥室廚衛(wèi)衛(wèi)生間能直接采光、通風(fēng)即可（西向除外）廚房一般來說不選北向?yàn)橐耍乐褂捎诔虿缓猛饷骘L(fēng)壓太大，引起油煙的倒灌一般以朝南為最佳，其他朝向的優(yōu)劣順序大致為東南、東、西南、北、西。以主臥室朝向好或多數(shù)臥室朝向好為評判標(biāo)準(zhǔn)。臥室以南向?yàn)榧?，不要靠外墻。臥室朝向?yàn)闁|南、東、東北也可，最好不選朝西的臥室。朝向與通透

客廳臥室廚衛(wèi)衛(wèi)生間能直接采光、通風(fēng)即可（西房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)(一)課件房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)(一)課件房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)(一)課件面積知識占地面積建筑物基底及其功能需要占用的面積，也叫紅線面積使用面積是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的直接供住戶生活的凈使用面積，俗稱地磚面積；公攤面積指建筑物的樓梯、電梯井、外墻、公共門廳、走道、設(shè)備間、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的分?jǐn)偯娣e建筑面積指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，包含了房屋居住可用的實(shí)用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等。

套內(nèi)面積套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積不等于地毯面積。面積知識占地面積建筑物基底及其功能需要占用的面積，也叫紅線面公攤面積分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括：大堂、公共大廳、走廊、過道、共廁、電梯前庭、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防通道、水泵、水箱、冷凍機(jī)房、配電室、煤氣調(diào)壓室、空調(diào)房、電梯工休息室、警衛(wèi)室、衛(wèi)星接收等。不記入的公攤面積：倉庫、車庫、供暖鍋爐房、人防地下室、物管用房、警衛(wèi)室公攤面積分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括：大堂、公共大廳、走廊、過道、行業(yè)術(shù)語行業(yè)術(shù)語住宅性質(zhì)普通住宅普通住宅是指各區(qū)指導(dǎo)價(jià)以下且小于144平方米（市場上需求量最大），容積率高于1.0公寓公寓是指商品房24小時(shí)電梯、保安，24小時(shí)管道熱水別墅別墅是指獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼建筑住宅性質(zhì)普通住宅普通住宅是指各區(qū)指導(dǎo)價(jià)以下且小于144平方米裝修分類毛坯毛坯是指水泥地，白墻一般用于住宅

簡裝修簡裝修是指地磚、白墻一般用于住宅及商住兩用項(xiàng)目

精裝修精裝修是指木地板，包門、包窗住宅及酒店式公寓裝修分類毛坯毛坯是指水泥地，白墻一般用于住宅簡裝修簡基本生活設(shè)施雙氣雙氣一般指暖氣、燃?xì)猓ㄌ烊粴饣蛎簹猓┤R全齊一般指常用家電（電視、冰箱、洗衣機(jī)）和家具（床、衣柜、沙發(fā)、電視柜、整體櫥柜）基本生活設(shè)施雙氣雙氣一般指暖氣、燃?xì)猓ㄌ烊粴饣蛎簹猓┤R全房地產(chǎn)交易類型房地產(chǎn)交易類型房屋分類經(jīng)適房經(jīng)濟(jì)適用房是指政府為照顧普通收入職工建造的微利商品房（利潤為3%以下）。二手房二手房一般是指經(jīng)過一次交易之后再上市交易的房屋。房改房房改房是指經(jīng)過房改辦批準(zhǔn)購買的房屋。商品房商品房是指開發(fā)商開發(fā)的以商品價(jià)出售的房屋，含成本和利潤兩部分。房屋分類經(jīng)適房經(jīng)濟(jì)適用房是指政府為照顧普通收入職工建造的微利二手房概念二手房是指由市國土資源和房屋管理局頒發(fā)所有權(quán)有效證件，業(yè)主擁有完全處置權(quán)的房屋。二手房概念二手房是指由市國土資源和房屋管理局頒發(fā)所有權(quán)有效證二手房分類私產(chǎn)房已購商品房獲準(zhǔn)上市交易的已購公房已購經(jīng)適房私產(chǎn)房又稱為私產(chǎn)住宅、私房，是由個(gè)人或家庭購買、建造的住宅，唯一一種可以做銀行貸款的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋.購買經(jīng)批準(zhǔn)用于市場出售而建造的房屋稱為商品房。城鎮(zhèn)職工按照有關(guān)住房改革政策的規(guī)定，按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（含標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠辦法）購買的公有住房。按政府規(guī)定的指導(dǎo)價(jià)格購買的經(jīng)濟(jì)適用住房，包括城鎮(zhèn)職工按照高于有國家及政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的成本價(jià)購買的安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房。二手房分類私產(chǎn)房已購商品房獲準(zhǔn)上市交易的已購公房已購經(jīng)適房私房地產(chǎn)交易的基本類型取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：買方按照成交價(jià)1%

賣方按照成交價(jià)1%取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：共收取相當(dāng)于一個(gè)月租金金額作為代理費(fèi)（買賣雙方各半）房地產(chǎn)的買賣房地產(chǎn)的租賃房地產(chǎn)交易的基本類型取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：買方按照成不能正常上市出售的房屋范圍產(chǎn)權(quán)共有的房屋，產(chǎn)權(quán)共有人不同意出售的已抵押，且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;房屋所在地區(qū)戶籍凍結(jié)，已列入拆遷公告范圍的;擅自改變房屋使用性質(zhì)的;以房改政策規(guī)定的價(jià)格購買且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房價(jià)款及裝修費(fèi)用的住房面積超過本市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反固定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，超標(biāo)準(zhǔn)部分未按規(guī)定退回或者補(bǔ)足房價(jià)款及裝修費(fèi)用的法律、法規(guī)及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的;房屋上市出售后形成新的住房困難的;不能正常上市出售的房屋范圍產(chǎn)權(quán)共有的房屋，產(chǎn)權(quán)共有人不同意出“兩證”展示房屋所有權(quán)國有土地使用權(quán)“兩證”展示房屋所有權(quán)國有土地使用權(quán)房地產(chǎn)權(quán)證房地產(chǎn)權(quán)證思維戰(zhàn)略價(jià)值共贏地產(chǎn)運(yùn)營第一品牌思維戰(zhàn)略價(jià)值共贏地產(chǎn)運(yùn)營第一品牌感謝大家的參與！感謝大家的參與！南昌.世邦營銷

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)（一）策劃部南昌.世邦營銷

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)（一）策劃部要了解房地產(chǎn)要了解房地產(chǎn)不是簡單的Google

不是簡單的Google

其實(shí)

房地產(chǎn)……………其實(shí)房地產(chǎn)……………就像一個(gè)錘子！就像一個(gè)錘子！對于錘子的兩種解釋（1）由兩部分組成，錘子把和錘子頭，錘子把通常為木質(zhì)，錘子頭通常為鑄鐵或者不銹鋼（2）一種用來錘東西的工具對于錘子的兩種解釋（1）由兩部分組成，錘子把和錘子頭，錘子把創(chuàng)新的根本，就是回歸本源——海德格爾

第一步：產(chǎn)生錘東西的需要

第二步：有人發(fā)明了第一個(gè)錘子

第三步：這個(gè)錘子得到廣泛認(rèn)可

第四步：從此，人們把這種形狀的東西統(tǒng)一叫做錘子創(chuàng)新的根本，就是回歸本源——海德格爾

第一步：產(chǎn)生錘東西的房地產(chǎn)的本源，就是回歸到人的居住需求上去

——吳愛吾

房地產(chǎn)的本源，就是回歸到人的居住需求上去

第一步：產(chǎn)生居住的需要第二步：有人造出第一棟房子第三步：這種房子受到廣泛認(rèn)可第四步：從此，人們把這種東西統(tǒng)一叫做“房子”第一步：產(chǎn)生居住的需要第二步：有人造出第一棟房子第三步：這種想了解房地產(chǎn)的本質(zhì)，得先了解房地產(chǎn)的常識

想了解房地產(chǎn)的本質(zhì)，得先了解房地產(chǎn)的常識

三種境界

看山是山

看山不是山

看山還是山三種境界

看山是山你是哪種境界？

你是哪種境界？

房地產(chǎn)門檻很低，但其實(shí)要做好很不容易

房地產(chǎn)門檻很低，但其實(shí)要做好很不容易

萬事開頭難？其實(shí)，基本功最重要！

萬事開頭難？其實(shí)，基本功最重要！

本次培訓(xùn)目的：分解房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識，練好基本功

本次培訓(xùn)目的：分解房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識，練好基本功

房地產(chǎn)基本概念行業(yè)術(shù)語房地產(chǎn)交易類型房屋建筑基本概念及常識培訓(xùn)內(nèi)容了解房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識之路房地產(chǎn)基本概念行業(yè)術(shù)語房地產(chǎn)交易類型房屋建筑基本概念及常識培LODING……LODING……房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物構(gòu)成的。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動(dòng)產(chǎn)。（如住宅、大廈、學(xué)校）房地產(chǎn)的含義房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物地產(chǎn)是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)的含義地產(chǎn)是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的地產(chǎn)的類型住宅區(qū)內(nèi)的居住建筑本身用地，以及與建筑有關(guān)的道路用地、綠化用地和相關(guān)的公共建筑用地指專門用來存放各種生活資料和生產(chǎn)資料的用地、包括國家儲備倉庫、地區(qū)中轉(zhuǎn)倉庫、市內(nèi)生活供應(yīng)服務(wù)倉庫、危險(xiǎn)品倉庫等。倉庫用地城市對外交通設(shè)施用地，包括鐵路、公路線路及相關(guān)的防護(hù)地帶等用地。交通用地主要是指工業(yè)生產(chǎn)用地，包括工廠、動(dòng)力設(shè)施及工業(yè)區(qū)內(nèi)的倉庫、鐵路專用線和衛(wèi)生防護(hù)地帶等。商業(yè)服務(wù)用地市政用地用于建造各種公共基礎(chǔ)設(shè)施的用地，包括城市供水、排水、道路、橋梁、廣場、電力、電訊、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施使用的用地。為整個(gè)城市或小區(qū)提供各種商業(yè)和服務(wù)業(yè)的用地。包括商店、超級市場、銀行、飯店、娛樂場所等等。地產(chǎn)的類型住宅區(qū)內(nèi)的居住建筑本身用地，以及與建筑有關(guān)的道路用地產(chǎn)的類型主要是貨運(yùn)、客運(yùn)碼頭、民用機(jī)場等用途的地產(chǎn)。港口碼頭用地提供為軍事活動(dòng)服務(wù)的用地，屬特殊用地。

軍事用地包括各類大、中、小學(xué)校，獨(dú)立用地的科學(xué)研究機(jī)構(gòu)、實(shí)驗(yàn)站、體育活動(dòng)場所、衛(wèi)生醫(yī)療機(jī)構(gòu)等的地產(chǎn)。其它用地不屬于以上項(xiàng)目的其它城市用地，包括市區(qū)邊緣的農(nóng)田、牧場、空地等。城市區(qū)域內(nèi)的公園、森林公園、道路及街心的綠化帶等占用的地產(chǎn)。這類用地主要是為改善城市生態(tài)環(huán)境和供居民休憩所用。地產(chǎn)的類型主要是貨運(yùn)、客運(yùn)碼頭、民用機(jī)場等用途的地產(chǎn)。港口房產(chǎn)的分類可細(xì)分為普通住宅、高級公寓、花園別墅等社會各類物質(zhì)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)要素使用的房屋。包括工業(yè)、交通運(yùn)輸和建筑業(yè)等生產(chǎn)活動(dòng)中所使用的廠房、倉庫、實(shí)驗(yàn)室等。政府行政部門、事業(yè)部門、社會團(tuán)體以及企業(yè)公司等處理日常事務(wù)和從事社會經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供服務(wù)的房屋，亦稱寫字樓。以上各類樓宇以外的各種用途的房屋，如外國駐華機(jī)構(gòu)用房、宗教用房等等。住宅建筑物生產(chǎn)用房辦公用房其它樓宇房產(chǎn)的分類可細(xì)分為普通住宅、高級公寓、花園別墅等社會各類物質(zhì)房產(chǎn)所有權(quán)的分類房產(chǎn)所有權(quán)占有權(quán)使用權(quán)收益權(quán)處分權(quán)對于房屋的實(shí)際持有和控制，它是使用財(cái)產(chǎn)的前提條件憑借所有權(quán)而取得的經(jīng)濟(jì)收入或利益，如房屋所有權(quán)人將房屋出租而收取的租金。按照財(cái)產(chǎn)的性能和用途行使利用的權(quán)利，以滿足人們生產(chǎn)和生活的需要決定財(cái)產(chǎn)事實(shí)上和法律上存在形式和運(yùn)動(dòng)方向的權(quán)能，只有財(cái)產(chǎn)的所有人才具有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)。房產(chǎn)所有權(quán)的分類房產(chǎn)所有權(quán)占有權(quán)使用權(quán)收益權(quán)處分權(quán)對于房屋土地所有權(quán)的含義土地所有權(quán)是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。土地所有權(quán)的含義土地所有權(quán)是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，土地所有權(quán)的類型國有土地：指屬于國家所有即全民所有的土地，國家是國有土地所有權(quán)的唯一主體，用地單位或個(gè)人對國有土地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。集體土地：屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地，集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織。土地所有權(quán)的類型國有土地：指屬于國家所有即全民所有的土地，國房地產(chǎn)市場的含義房地產(chǎn)市場的含義房地產(chǎn)市場的分類房地產(chǎn)一級市場：是土地交易市場，是土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營。房地產(chǎn)二級市場：是增量房地產(chǎn)交易市場，指房地產(chǎn)經(jīng)營者與房地產(chǎn)使用者的縱向流通市場。房地產(chǎn)三級市場：即存量房地產(chǎn)交易市場，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場，是消費(fèi)者間的橫向交易，屬于消費(fèi)市場的重新配置。房地產(chǎn)市場的分類房地產(chǎn)一級市場：是土地交易市場，是土地所有者房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的含義房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的含義土地使用權(quán)的含義土地使用權(quán)的含義期房的含義期房的含義現(xiàn)房的含義現(xiàn)房的含義“五證”與“兩書”

兩書：a《住宅質(zhì)量保證書》

b《住宅使用說明書》“五證”與“兩書”兩書：a《住宅質(zhì)量保證書》房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)符合的條件土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；取得《建筑許可證》和《開工許可證》；除付清地價(jià)款外，投入開發(fā)建筑的資金已達(dá)工程預(yù)算投資總額的百分之二十

五，并經(jīng)注冊會計(jì)師驗(yàn)資；房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。符合上列條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，發(fā)給《商品房預(yù)售許可證》。

房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)符合的條件土地使用權(quán)已經(jīng)依法房屋建筑的基本概念及常識房屋建筑的基本概念及常識房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)(一)課件土地交易出讓年限70年居住用地50年教科文衛(wèi)體育用地（商?。?0年工業(yè)用地商業(yè)、旅游、娛樂40年土地交易出讓年限70年居住用地50年教科文衛(wèi)體育用地（商住）容積率容積率各類型房屋容積率對比別墅：≤1低層住宅：1-2高層住宅：≥3普通住宅與非普通住宅的區(qū)別：容積率低于1.0為非普通住宅各類型房屋容積率對比別墅：≤1低層住宅：1-2高層住宅：≥3基礎(chǔ)知識1建筑密度項(xiàng)目用地范圍內(nèi)各種建、構(gòu)筑物占地面積總和占總用地面積的比例。也可以是建筑物基底總面積÷用地面積,反映建筑用地范圍內(nèi)的空地率和建筑物的密集程度

綠地率是指項(xiàng)目綠化用地總面積占用地面積的比例。層高住宅高度以“層”為單位計(jì)算，是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，目前，一般住宅層高在2.8米左右，不得低于2.5米?；A(chǔ)知識1建筑密度項(xiàng)目用地范圍內(nèi)各種建、構(gòu)筑物占地面積總和占基礎(chǔ)知識2凈高住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。進(jìn)深住宅的進(jìn)深就是指住宅的實(shí)際長度，指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長度，進(jìn)深大的住宅可以有效的節(jié)約用地。開間指一間房屋內(nèi)一面墻皮之間到另一面墻皮之間的實(shí)際距離，住宅開間一般為3.3、3.6、4.2米，較小的開間范圍，可縮短樓板的層間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)的整體性、穩(wěn)定性和抗震性。基礎(chǔ)知識2凈高住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)(一)課件住宅平面分類房型BECDA平面復(fù)式躍式其他錯(cuò)層住宅平面分類房型BECDA平面復(fù)式躍式其他錯(cuò)層一居一居是指房型設(shè)計(jì)上有一間屋子用于居住；標(biāo)準(zhǔn)定位面積，公房30—50平方米；商品房40—80平方米二居

二居是指房型設(shè)計(jì)上有兩間屋子用于居?。粯?biāo)準(zhǔn)定位面積，公房50—70平方米；商品房80—120平方米三居

三居是指房型設(shè)計(jì)上有三間屋子用于居??；標(biāo)準(zhǔn)定位面積，公房60—90平方米；商品房120—160平方米平面一居一居是指房型設(shè)計(jì)上有一間屋子用于居??；標(biāo)準(zhǔn)定位面積，公平面平面復(fù)式

復(fù)式是指房屋占據(jù)兩層，但上層空間不是一個(gè)完整的層高度不完整、空間不完整。復(fù)式復(fù)式是指房屋占據(jù)兩層，但上層空間不是一個(gè)完整的層高躍層式躍式是指房屋占據(jù)兩個(gè)完整的樓層，并通過房屋內(nèi)部的樓梯上下。

躍層式躍式是指房屋占據(jù)兩個(gè)完整的樓層，并通過房屋內(nèi)部的樓梯上錯(cuò)層錯(cuò)層是指房屋的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于高度不同的平面上。錯(cuò)層錯(cuò)層是指房屋的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于高度不同的平面上其他一般指在上述三種類型基礎(chǔ)上的衍生。例如：夾層（層高較低的錯(cuò)層）其他一般指在上述三種類型基礎(chǔ)上的衍生。建筑常識建筑常識建筑結(jié)構(gòu)的特性

建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)一般指指建筑物中由承重構(gòu)件組成的結(jié)構(gòu)體系。

結(jié)構(gòu)特性結(jié)構(gòu)特性一般指必須具備足夠的強(qiáng)度、剛度、穩(wěn)定性、耐久性和耐火性等。建筑結(jié)構(gòu)的特性建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)一般指指建筑物中由承重構(gòu)件組建筑結(jié)構(gòu)的構(gòu)成材料鋼筋、混凝土等?？梢杂梢环N材料構(gòu)成，也可以由兩種或多種材料構(gòu)成。建筑結(jié)構(gòu)的構(gòu)成材料鋼筋、混凝土等?？梢杂梢环N材料構(gòu)成，也可以建筑結(jié)構(gòu)的組成基礎(chǔ)、柱、梁、板、墻等。建筑結(jié)構(gòu)的組成基礎(chǔ)、柱、梁、板、墻等。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)(一)課件建筑結(jié)構(gòu)的分類木結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)鋼土筋結(jié)混構(gòu)凝鋼結(jié)構(gòu)鋼土與結(jié)混構(gòu)凝鋼土管結(jié)混構(gòu)凝備注：一般4層以下有磚木結(jié)構(gòu)的房屋，比較少見。4—7層一般為磚混高層多為框架建筑結(jié)構(gòu)的分類木磚鋼土鋼鋼土鋼土備注：木結(jié)構(gòu)木結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)(一)課件房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)(一)課件房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)(一)課件如何判別承重墻材質(zhì)一般標(biāo)準(zhǔn)磚的墻是承重墻，加氣磚的是非承重墻。

厚度一般150mm厚的隔墻是非承重墻，如衛(wèi)生間，廚房出現(xiàn)較多（37墻為承重墻）房屋檔次一般的中低檔的住宅樓、別墅都是磚混結(jié)構(gòu)的。高檔的都是框架結(jié)構(gòu)的多。

承重墻一般地講，磚混結(jié)構(gòu)的房屋所有墻體都是承重墻；框架結(jié)構(gòu)的房屋內(nèi)部的墻體一般都不是承重墻。

結(jié)合區(qū)分一般墻與梁間緊密結(jié)合的是承重墻；采用的斜排磚的方法的是非承重墻。

框架結(jié)構(gòu)主要是靠板--次梁---主梁----柱--基礎(chǔ)---地基，這樣的方式傳遞荷載，墻不承重。磚混結(jié)構(gòu)墻體是承受荷載的。如何判別承重墻材質(zhì)一般標(biāo)準(zhǔn)磚的墻是承重墻，加氣磚的是非承重房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)(一)課件建筑常識建筑常識樓層描述優(yōu)

樓房中多層樓有“金三銀四”的說法，即六層樓三層最佳，四層次之。劣

高層樓中層次較高的價(jià)位也較高，但二手房中頂樓除外。多層建筑（7層以下含6層，房屋所在層3層，簡寫3/6）小高層建筑（8——11層，配電梯）高層建筑（11層以上）超高層建筑（100米以上）樓層描述優(yōu)樓房中多層樓有“金三銀四”的說法，即六層樓三層朝向知識多層

多層樓朝向多為南北正向或東西側(cè)向

高層板樓高層板樓與多層樓的朝向相似

高層塔樓高層塔樓多為四角，其朝向多為東南、西南、東北、西北及各種斜向朝向以主臥室窗戶所對應(yīng)的方向?yàn)闇?zhǔn)朝向知識多層多層樓朝向多為南北正向或東西側(cè)向高層板樓高層朝向與通透

客廳臥室廚衛(wèi)衛(wèi)生間能直接采光、通風(fēng)即可（西向除外）廚房一般來說不選北向?yàn)橐?，防止由于朝向不好外面風(fēng)壓太大，引起油煙的倒灌一般以朝南為最佳，其他朝向的優(yōu)劣順序大致為東南、東、西南、北、西。以主臥室朝向好或多數(shù)臥室朝向好為評判標(biāo)準(zhǔn)。臥室以南向?yàn)榧?，不要靠外墻。臥室朝向?yàn)闁|南、東、東北也可，最好不選朝西的臥室。朝向與通透

客廳臥室廚衛(wèi)衛(wèi)生間能直接采光、通風(fēng)即可（西房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)(一)課件房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)(一)課件房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)(一)課件面積知識占地面積建筑物基底及其功能需要占用的面積，也叫紅線面積使用面積是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的直接供住戶生活的凈使用面積，俗稱地磚面積；公攤面積指建筑物的樓梯、電梯井、外墻、公共門廳、走道、設(shè)備間、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的分?jǐn)偯娣e建筑面積指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，包含了房屋居住可用的實(shí)用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等。

套內(nèi)面積套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積不等于地毯面積。面積知識占地面積建筑物基底及其功能需要占用的面積，也叫紅線面公攤面積分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括：大堂、公共大廳、走廊、過道、共廁、電梯前庭、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防通道、水泵、水箱、冷凍機(jī)房、配電室、煤氣調(diào)壓室、空調(diào)房、電梯工休息室、警衛(wèi)室、衛(wèi)星接收等。不記入的公攤面積：倉庫、車庫