房地產估價師《房地產估價原理與方法》考試大綱

房地產估價師《房地產估價原理與方法》考試大綱房地產估價師《房地產估價原理與方法》科目考試大綱

第一章房地產估價概論

考試目的

本部分的考試目的是測查應試人員對房地產估價的含義、要素、必要性、專業(yè)估價與非

專業(yè)估價的本質不同等全面熟悉，房地產估價的職業(yè)道德，以及我國房地產估價行業(yè)進展概

況等的了解、熟識和把握程度。

考試內容

第一節(jié)對房地產估價的基本熟悉

一、房地產估價的含義

（一）房地產估價的概念

（二）房地產估價的不同稱呼

二、房地產估價的要素

（一）估價當事人

（二）估價目的

（三）估價對象

（四）價值時點（估價期日）

（五）價值類型（價格類型）

（六）估價原則

（七）估價程序

（八）估價依據

（九）估價假設

（十）估價方法

（十一）估價結果

三、房地產估價的必要性

（一）專業(yè)估價存在的基本前提

（二）房地產需要專業(yè)估價服務

（三）房地產估價是估價行業(yè)的主體

其次節(jié)對房地產估價的深化了解

一、專業(yè)估價與非專業(yè)估價的本質不同

二、房地產估價與房地產評估的異同

三、鑒證性估價與詢問性估價的區(qū)分

四、估價業(yè)務與相關業(yè)務的劃分

第三節(jié)對房地產估價的更深理解

一、房地產估價本質上屬于價值評估

二、房地產估價應模擬市場進行估價

三、房地產估價是科學與藝術的結合

四、房地產估價有肯定的法規(guī)和標準

五、房地產估價結果難免都存在誤差

六、房地產估價并不作價格實現(xiàn)保證

第四節(jié)房地產估價的職業(yè)道德

第五節(jié)我國房地產估價行業(yè)進展概況

一、以法律形式確立房地產估價的地位

二、建立房地產估價師職業(yè)資格制度

三、成立房地產估價行業(yè)自律性組織

四、出臺房地產估價若干法規(guī)政策

五、制定房地產估價系列標準

六、構建房地產估價理論方法體系

七、形成公正競爭的房地產估價市場

八、深化和拓展房地產估價業(yè)務

九、樂觀開展對外溝通與合作

十、目前估價的外部條件和環(huán)境及挑戰(zhàn)

考試要求

1.熟識房地產估價的概念；

2.了解房地產估價的不同稱呼；

3.熟識估價當事人；

4.把握估價目的；

5.把握估價對象；

6.把握價值時點；

7.把握價值類型；

8.熟識估價原則；

9.熟識估價程序；

10.把握估價依據；

11.把握估價假設；

12.熟識估價方法；

13.熟識估價結果；

14.熟識房地產估價的必要性；

15.熟識專業(yè)估價與非專業(yè)估價的本質不同；

16.了解房地產估價與房地產評估的異同；

17.把握鑒證性估價與詢問性估價的區(qū)分；

18.了解估價業(yè)務與相關業(yè)務的劃分；

19.把握對房地產估價的更深理解；

20.把握房地產估價的職業(yè)道德；

21.了解我國房地產估價行業(yè)進展概況。

其次章房地產估價需要與目的

考試目的

本部分的考試目的是測查應試人員對房地產轉讓、租賃、抵押、征收、稅收、司法處置、

土地使用制度改革等對房地產估價的需要及相應估價目的的了解、熟識和把握程度。

考試內容

第一節(jié)房地產轉讓需要的估價

其次節(jié)房地產租賃需要的估價

第三節(jié)房地產抵押需要的估價

一、房地產抵押估價的必要性

二、房地產抵押貸款前需要的估價

三、房地產抵押期間需要的估價

四、房地產抵押權實現(xiàn)需要的估價

第四節(jié)房地產征收和征用需要的估價

一、房地產征收和征用的異同

二、房地產征收和征用補償?shù)挠嘘P規(guī)定

三、房地產征收和征用對估價的需要

第五節(jié)房地產稅收需要的估價

第六節(jié)房地產司法處置需要的估價

第七節(jié)房地產分割需要的估價

第八節(jié)房地產損害賠償需要的估價

第九節(jié)土地使用制度改革需要的估價

一、國有土地使用權出讓和轉讓需要的估價

二、國有企業(yè)改制中土地處置需要的估價

三、農村集體經營性建設用地入市需要的估價

四、農村土地經營權流轉等需要的估價

第十節(jié)房地產估價的其他需要

一、企業(yè)經濟行為需要的估價

二、財務報告需要的估價

三、房地產證券化需要的估價

四、房地產保險需要的估價

五、財產證明需要的估價

六、住房反向抵押需要的估價

七、解決房地產價格和價值等糾紛需要的估價

八、紀檢監(jiān)察和刑事案件處理需要的估價

九、綠色低碳和可持續(xù)進展需要的估價

十、城市更新和老舊小區(qū)改造需要的估價

十一、房地產市場監(jiān)測和調控需要的估價

十二、房地產管理需要的估價

考試要求

1.把握房地產轉讓需要的估價；

2.熟識房地產租賃需要的估價；

3.把握房地產抵押需要的估價；

4.把握房地產稅收需要的估價；

5.把握房地產征收需要的估價；

6.了解房地產征用需要的估價；

7.把握房地產司法處置需要的估價；

8.熟識房地產分割需要的估價；

9.把握房地產損害賠償需要的估價；

10.把握土地使用制度改革需要的估價；

11.熟識企業(yè)經濟行為需要的估價；

12.熟識財務報告需要的估價；

13.熟識房地產證券化需要的估價；

14.熟識解決房地產價格和價值等糾紛需要的估價；

15.了解其他方面需要的估價。

第三章房地產估價對象及其描述

考試目的

本部分的考試目的是測查應試人員對作為估價對象的房地產的含義、特性、種類及其狀

況描述的了解、熟識和把握程度。

考試內容

第一節(jié)房地產的含義

一、房地產的定義

二、土地、建筑物和其他相關定著物的含義

（一）土地的含義

（二）建筑物的含義

（三）其他相關定著物的含義

三、房地產實物、權益和區(qū)位的含義

（一）房地產實物的含義

（二）房地產權益的含義

（三）房地產區(qū)位的含義

四、房地產的相關名稱

（一）不動產

（二）物業(yè)

（三）realestate和realproperty

五、房地產的基本存在形態(tài)

（一）土地形態(tài)

（二）建筑物形態(tài)

（三）房地形態(tài)

其次節(jié)房地產的特性

一、不行移動

二、各不相同

三、壽命長期

四、供應有限

五、價值較高

六、用途多樣

七、相互影響

八、易受限制

九、難以變現(xiàn)

十、保值增值

第三節(jié)房地產的種類

一、按立法用語劃分的種類

二、按用途劃分的種類

三、按開發(fā)程度劃分的種類

四、按實物形態(tài)劃分的種類

五、按權益狀況劃分的種類

六、按經營使用方式劃分的種類

七、按是否產生收益劃分的種類

第四節(jié)房地產狀況的描述

一、房地產基本狀況的描述

二、房地產實物狀況的描述

（一）建筑物實物狀況的描述

（二）土地實物狀況的描述

三、房地產權益狀況的描述

（一）建筑物權益狀況的描述

（二）土地權益狀況的描述

四、房地產區(qū)位狀況的描述

（一）地理位置的描述

（二）交通條件的描述

（三）外部配套的描述

（四）四周環(huán)境的描述

考試要求

1.熟識房地產的定義；

2.熟識土地、建筑物和其他相關定著物的含義；

3.把握房地產實物、權益和區(qū)位的含義；

4.了解房地產的相關名稱；

5.熟識房地產的基本存在形態(tài)；

6.把握不行移動特性；

7.把握各不相同特性；

8.了解壽命長期特性；

9.熟識供應有限特性；

10.熟識價值較高特性；

11.熟識用途多樣特性；

12.熟識相互影響特性；

13.熟識易受限制特性；

14.把握難以變現(xiàn)特性；

15.了解保值增值特性；

16.了解按立法用語劃分的種類；

17.熟識按用途劃分的種類；

18.熟識按開發(fā)程度劃分的種類；

19.把握按實物形態(tài)劃分的種類；

20.把握按權益狀況劃分的種類；

21.熟識按經營使用方式劃分的種類；

22.熟識按是否產生收益劃分的種類；

23.把握房地產狀況的描述。

第四章房地產價格和價值概述

考試目的

本部分的考試目的是測查應試人員對房地產價格和價值的含義、特點、種類，以及房地

產價格形成與變動原理的了解、熟識和把握程度。

考試內容

第一節(jié)房地產價格和價值的含義

一、房地產價格的含義

（一）對價格的定義和解釋

（二）價格存在的基本前提

（三）從更寬廣的角度熟悉價格

二、房地產價值的含義

其次節(jié)房地產價格的特點

一、價格與區(qū)位親密相關

二、實質上是權益的價格

三、兼有買賣和租賃價格

四、不僅單價高且總價大

五、價格形成的時間較長

六、價格易受交易狀況影響

七、價格涵蓋內容多樣簡單

第三節(jié)房地產價格和價值的種類

一、基礎性價格種類和價值類型

（一）基本價格種類（掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價格）

（二）基本價值類型（市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、謹慎價值、清算價值和殘余價值）

（三）不同價格表示方式下的價格（總價格、單位價格和樓面地價）

二、針對房地產自身劃分的價格和價值

（一）按房地產基本存在形態(tài)劃分的價值（土地價值、建筑物價值和房地價值）

（二）按房地產權利狀況劃分的價格（房地產全部權價格、土地使用權價格和其他房地產權利價格）

（三）按房地產租約影響劃分的價值（完全產權價值、無租約限制價值、出租人權益價值和承租人權益價值）

（四）按房地產交付時間劃分的價格（現(xiàn)貨價格、期貨價格及現(xiàn)房價格、期房價格）

三、便于價格比較分析劃分的價格

（一）按價格是否反映實際水平劃分的價格（名義價格和實際價格）

（二）按交易稅費負擔方式劃分的價格（正常負擔價格、賣方凈得價和買方實付價）

四、與規(guī)范價格行為相關的價格

（一）市場調整價、政府指導價和政府定價

（二）基準地價、標定地價和房屋重置價格

（三）真實成交價、申報的成交價和網簽成交價

五、主要行為中的價格和價值

（一）房地產轉讓中的價格和價值

（二）房地產租賃中的價格和價值

（三）房地產抵押中的價格和價值

（四）房地產征收中的價格和價值

（五）房地產稅收中的價格和價值

（六）房地產保險中的價格和價值

（七）房地產司法處置中的價格和價值

（八）財務報告中的相關成本和價值（歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允

價值和賬面價值）

第四節(jié)房地產價格形成與變動原理

一、預期原理（含預期收益原則）

二、競爭原理

三、替代原理

四、變化原理

五、供求原理

（一）供求原理的基本內容

（二）房地產需求及其打算因素

（三）房地產供應及其打算因素

（四）房地產均衡價格及其形成

（五）房地產供求狀況類型及其影響

六、收益遞增和遞減原理

七、平衡原理

八、適合原理

九、貢獻原理

十、剩余生產力原理

十一、外部性原理

十二、增值和貶值原理（含土地酬勞遞減規(guī)律）

考試要求

1.熟識房地產價格的含義；

2.把握房地產價值的含義；

3.把握房地產價格的特點；

4.把握基本價格種類；

5.把握基本價值類型；6.熟識不同價格表示方式下的價格；

7.熟識按房地產基本存在形態(tài)劃分的價值；

8.熟識按房地產權利基本類型劃分的價格；

9.把握按房地產租約影響劃分的價值；10.熟識按房地產交付時間劃分的價格；

11.把握按交易稅費負擔方式劃分的價格；

12.把握按價格是否反映實際水平劃分的價格；13.了解市場調整價、政府指導價和政府定價；

14.熟識基準地價、標定地價和房屋重置價格；

15.熟識真實成交價、申報的成交價和網簽成交價；

16.了解房地產轉讓中的價格和價值；

17.熟識房地產租賃中的價格和價值；

18.把握抵押價值和抵押凈值；

19.了解征收價值、計稅價值和保險價值；

20.了解房地產司法處置中的價格和價值；

21.熟識財務報告中的相關成本和價值；22.熟識房地產價格形成與變動原理。

第五章房地產價格和價值影響因素

考試目的

本部分的考試目的是測查應試人員對房地產價格和價值影響因素的種類、影響類型，以

及自身因素、制度政策因素、人口因素、經濟因素、社會因素、國際因素、心理因素等對房

地產價格和價值影響的了解、熟識和把握程度。

考試內容

第一節(jié)房地產價格和價值影響因素概述

一、房地產價格和價值影響因素的種類

（一）房地產自身因素和外部因素

（二）一般因素、區(qū)域因素和個別因素

（三）房地產自身狀況因素、市場狀況因素和交易狀況因素

（四）對市場價格有影響和僅對成交價格有影響的因素

二、各種因素對房地產價格和價值的影響類型

（一）影響方向不同

（二）影響程度不同

（三）影響速度不同

（四）影響關系不同

（五）影響范圍不同

（六）影響因距離而不同

（七）影響因地區(qū)而不同

（八）影響因時期而不同

（九）影響的量化方式方法不同

其次節(jié)房地產自身因素

一、房地產區(qū)位因素

（一）地理位置

（二）交通條件

（三）外部配套

（四）四周環(huán)境

二、房地產權益因素

（一）所擁有的房地產權利

（二）該房地產權利受自身其他房地產權利的限制狀況

（三）該房地產權利受房地產權利以外因素的限制狀況

（四）其他房地產權益因素

三、房地產實物因素

（一）建筑物實物因素

（二）土地實物因素

第三節(jié)制度政策因素

一、房地產制度政策

二、金融制度政策

（一）貨幣政策

（二）房地產信貸政策

三、稅收制度政策

（一）房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收

（二）房地產流轉環(huán)節(jié)的稅收

（三）房地產持有環(huán)節(jié)的稅收

四、相關規(guī)劃和方案

五、相關特別制度政策

第四節(jié)人口因素

一、人口數(shù)量

二、人口結構

三、人口素養(yǎng)

第五節(jié)經濟因素

一、經濟進展

二、居民收入

三、物價變動

（一）房地產價格和一般物價的關系

（二）房價和地價的關系

四、利率升降

五、匯率變化

第六節(jié)社會因素

一、政治安定狀況

二、社會治安狀況

三、房地產投機

第七節(jié)國際因素

一、世界經濟狀況

二、國際競爭狀況

三、國際政治狀況

四、國際沖突狀況

第八節(jié)心理因素

一、炫耀心理

二、從眾心理

三、迷信念理

四、交易心態(tài)

五、特別偏好

第九節(jié)其他因素

一、科技因素

二、行政隸屬變更

三、重要政治人物身體健康狀況

考試要求

1.把握房地產價格和價值影響因素的種類；

2.把握各種因素對房地產價格和價值的影響類型；

3.把握房地產自身因素；

4.熟識房地產制度政策因素；

5.熟識金融制度政策因素；

6.把握稅收制度政策因素；

7.熟識有關規(guī)劃和方案因素；

8.了解有關特別政策因素；

9.熟識人口因素；

10.熟識經濟進展因素；

11.把握居民收入因素；

12.熟識物價因素；

13.把握利率因素；

14.了解匯率因素；

15.了解社會因素；

16.了解國際因素；

17.熟識心理因素；

18.了解其他因素。

第六章房地產估價原則

考試目的

本部分的考試目的是測查應試人員對房地產估價原則的含義、作用和選擇，各項房地產

估價原則對從事房地產估價活動特殊是估價結果的要求，以及在從事何種估價目的、價值類

型的房地產估價活動中為何要遵循某項估價原則和如何遵循等的了解、熟識和把握程度。

考試內容

第一節(jié)房地產估價原則概述

一、房地產估價原則的含義

二、房地產估價原則的作用

三、房地產估價原則的選擇

其次節(jié)獨立客觀公正原則

一、獨立客觀公正原則的含義

二、獨立客觀公正原則的重要性

三、獨立客觀公正原則的踐行

第三節(jié)合法原則

一、合法原則的含義

二、合法原則的重要性

三、對合法原則的正確理解

四、合法原則的應用舉例

（一）合法原則在抵押估價中的應用

（二）合法原則在房屋征收評估中的應用

第四節(jié)價值時點原則

一、價值時點原則的含義

二、價值時點原則的重要性

三、對價值時點原則的理解和應用

第五節(jié)替代原則

第六節(jié)最高最佳利用原則（最有效利用原則）

一、最高最佳利用原則的含義

二、最高最佳利用狀況的確定

三、現(xiàn)有利用下相關估價前提的推斷和選擇

第七節(jié)其他估價原則

一、謹慎原則（審慎原則）

（一）謹慎原則的含義及其理解與把握

（二）抵押估價為何及如何遵循謹慎原則

二、全都性原則

三、一貫性原則

考試要求

1.了解房地產估價原則的含義；

2.熟識房地產估價原則的作用；

3.把握房地產估價原則的選擇；

4.把握獨立客觀公正原則；

5.把握合法原則；

6.把握價值時點原則；

7.熟識替代原則；

8.把握最高最佳利用原則；

9.熟識謹慎原則；

10.了解全都性原則和一貫性原則。

第七章市場比較法（比較法）及其運用

考試目的

本部分的考試目的是測查應試人員對市場比較法（比較法）的含義、理論依據、適用對

象、適用條件、估價步驟以及每個估價步驟所涉及的詳細內容等的了解、熟識和把握程度。

考試內容

第一節(jié)市場比較法概述

一、市場比較法的含義

二、市場比較法的理論依據

三、市場比較法的適用對象

四、市場比較法的適用條件

五、市場比較法的估價步驟

其次節(jié)搜集交易實例

一、搜集大量交易實例的必要性

二、搜集交易實例的方式和渠道

三、搜集交易實例的要求

四、建立交易實例庫

第三節(jié)選取可比實例

一、選取可比實例的必要性

二、選取可比實例的要求

（一）選取可比實例的數(shù)量要求

（二）選取可比實例的質量要求

（三）選取可比實例應留意的其他問題

第四節(jié)建立比較基礎

一、統(tǒng)一財產范圍

二、統(tǒng)一付款方式

三、統(tǒng)一融資條件

四、統(tǒng)一稅費負擔方式

五、統(tǒng)一計價方式

（一）統(tǒng)一價格表示方式

（二）統(tǒng)一幣種和貨幣單位

（三）統(tǒng)一面積或體積內涵及計量單位

第五節(jié)交易狀況修正

一、交易狀況修正的含義

二、造成成交價格偏離正常價格的因素

三、交易狀況修正的方法

第六節(jié)市場狀況調整

一、市場狀況調整的含義

二、市場狀況調整的方法

（一）市場狀況調整的基本方法

（二）市場狀況調整的價格變動率法

（三）市場狀況調整的價格指數(shù)法

第七節(jié)房地產狀況調整

一、房地產狀況調整的含義

二、房地產狀況調整的內容

（一）區(qū)位狀況調整的內容

（二）實物狀況調整的內容

（三）權益狀況調整的內容

三、房地產狀況調整的思路和步驟

四、房地產狀況調整的方法

（一）直接比較調整和間接比較調整

（二）總價調整和單價調整

（三）金額調整和百分比調整

（四）加法調整和乘法調整

第八節(jié)計算比較價值

一、計算單個可比實例的比較價值

二、計算最終的比較價值

考試要求

1.熟識市場比較法的含義；

2.了解市場比較法的理論依據；

3.把握市場比較法的適用對象；

4.熟識市場比較法的適用條件；

5.熟識市場比較法的估價步驟；

6.了解搜集大量交易實例的必要性；

7.熟識搜集交易實例的方式和渠道；

8.把握搜集交易實例的要求；

9.了解建立交易實例庫；

10.了解選取可比實例的必要性；

11.把握選取可比實例的要求；

12.把握建立比較基礎；

13.熟識交易狀況修正的含義；

14.熟識造成成交價格偏離正常價格的因素；

15.把握交易狀況修正的方法；

16.熟識市場狀況調整的含義；

17.把握市場狀況調整的方法；

18.熟識房地產狀況調整的含義；

19.把握房地產狀況調整的內容；

20.把握房地產狀況調整的思路和步驟；

21.把握房地產狀況調整的方法；

22.熟識計算單個可比實例的比較價值；

23.了解計算最終的比較價值。

第八章收益法（收益還原法）及其運用

考試目的

本部分的考試目的是測查應試人員對收益法（收益還原法）的含義、理論依據、適用對

象、適用條件、估價步驟以及每個估價步驟所涉及的詳細內容等的了解、熟識和把握程度。

考試內容

第一節(jié)收益法概述

一、收益法的含義

二、收益法的理論依據

三、收益法的適用對象

四、收益法的適用條件

五、收益法的估價步驟

其次節(jié)酬勞資本化法的公式

一、酬勞資本化法最一般的公式

二、凈收益每年不變的公式

（一）收益期為有限年的公式

（二）收益期為無限年的公式

（三）凈收益每年不變的公式的應用

三、凈收益按肯定數(shù)額遞增的公式

（一）收益期為有限年的公式

（二）收益期為無限年的公式

四、凈收益按肯定數(shù)額遞減的公式

五、凈收益按肯定比率遞增的公式

（一）收益期為有限年的公式

（二）收益期為無限年的公式

六、凈收益按肯定比率遞減的公式

（一）收益期為有限年的公式

（二）收益期為無限年的公式

七、凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式

（一）收益期為有限年的公式

（二）收益期為無限年的公式

八、預知將來若干年后價格的公式

第三節(jié)收益期和持有期的測算

第四節(jié)凈收益的測算

一、地租及其測算

（一）地租的含義

（二）現(xiàn)實中的地租現(xiàn)象

（三）地租的打算原理

（四）地租測算的總結

二、凈收益測算的基本原理

（一）基于租賃收入測算凈收益的基本原理

（二）基于營業(yè)收入測算凈收益的基本原理

三、不同收益類型房地產凈收益的測算

（一）出租的房地產凈收益測算

（二）自營的房地產凈收益測算

（三）自用或尚未使用的房地產凈收益測算

（四）混合收益的房地產凈收益測算

四、凈收益測算應留意的問題

（一）有形收益和無形收益

（二）實際收益和客觀收益

（三）樂觀估量、保守估量和最可能估量

（四）重置提撥款的預提扣除方式

五、凈收益流模式的確定

第五節(jié)酬勞率的求取

一、酬勞率的實質

二、酬勞率的求取方法

（一）累加法

（二）投資收益率排序插入法

（三）市場提取法

第六節(jié)直接資本化法

一、直接資本化法概述

（一）直接資本化法的含義

（二）直接資本化法的由來

二、收益乘數(shù)法的種類

（一）潛在毛收入乘數(shù)法

（二）有效毛收入乘數(shù)法

（三）凈收益乘數(shù)法

三、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法

四、資本化率與酬勞率的區(qū)分和關系

五、直接資本化法與酬勞資本化法的比較

（一）直接資本化法的優(yōu)缺點

（二）酬勞資本化法的優(yōu)缺點

第七節(jié)投資組合技術和剩余技術

一、投資組合技術

（一）土地與建筑物的組合

（二）抵押貸款與自有資金的組合

二、剩余技術

（一）土地剩余技術

（二）建筑物剩余技術

（三）自有資金剩余技術

（四）抵押貸款剩余技術

考試要求

熟識收益法的含義；

2.熟識收益法的理論依據；

3.把握收益法的適用對象；

4.熟識收益法的適用條件；

5.熟識收益法的估價步驟；

6.熟識酬勞資本化法最一般的公式；

7.把握凈收益每年不變的公式；

8.熟識凈收益按肯定數(shù)額遞增的公式；

9.了解凈收益按肯定數(shù)額遞減的公式；

10.把握凈收益按肯定比率遞增的公式；

11.了解凈收益按肯定比率遞減的公式；

12.熟識凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式；

13.把握預知將來若干年后價格的公式；

14.熟識收益期和持有期的測算；

15.了解地租及其測算；

16.把握凈收益測算的基本原理；

17.把握不同收益類型房地產凈收益的測算；

18.熟識凈收益測算應留意的問題；

19.熟識凈收益流模式的確定；

20.熟識酬勞率的確定；

21.熟識直接資本化法概述；

22.了解收益乘數(shù)法的種類；

23.熟識資本化率和收益乘數(shù)的求取方法；

24.把握資本化率與酬勞率的區(qū)分和關系；

25.了解直接資本化法與酬勞資本化法的比較；

26.熟識投資組合技術和剩余技術。

第九章成本法（成本靠近法）及其運用

考試目的

本部分的考試目的是測查應試人員對成本法（成本靠近法）的含義、理論依據、適用對

象、適用條件、估價步驟以及每個估價步驟所涉及的詳細內容等的了解、熟識和把握程度。

考試內容

第一節(jié)成本法概述

一、成本法的含義

二、成本法的理論依據

三、成本法的適用對象

四、成本法的適用條件

五、成本法的估價步驟

其次節(jié)房地產價格構成

一、土地成本

（一）市場購置的土地成本

（二）征收集體土地的土地成本

（三）征收國有土地上房屋的土地成本

二、建設成本

三、管理費用

四、銷售費用

五、投資利息

（一）投資利息的含義

（二）投資利息的計算

六、銷售稅費

七、開發(fā)利潤

第三節(jié)成本法的基本公式

一、適用于舊的房地產的基本公式

（一）適用于舊的房地的基本公式

（二）適用于舊的建筑物的基本公式

二、適用于新的房地產的基本公式

（一）適用于新的房地的基本公式

（二）適用于新開發(fā)的土地的基本公式

（三）適用于新的建筑物的基本公式

三、適用于在建工程的基本公式

第四節(jié)重新購建成本的測算

一、重新購建成本的內涵

二、重新購建成本的求取思路

（一）房地重新購建成本的求取思路

（二）土地重新購建成本的求取思路

（三）建筑物重新購建成本的求取思路

三、建筑物重新購建成本的求取方式

四、建筑物重新購建成本的求取方法

（一）單位比較法

（二）分部分項法

（三）工料測量法

（四）指數(shù)調整法

第五節(jié)建筑物折舊的測算

一、建筑物折舊的含義和緣由

（一）建筑物折舊的含義

（二）建筑物折舊的緣由

二、建筑物折舊的求取方法

（一）年限法

（二）市場提取法

（三）分解法

三、求取建筑物折舊應留意的問題

（一）估價上的折舊與會計上的折舊的本質不同

（二）土地使用期限對建筑物經濟壽命的影響

第六節(jié)房屋完損等級評定和折舊的有關規(guī)定

一、房屋完損等級評定的有關規(guī)定

二、房屋折舊的有關規(guī)定

考試要求

1.熟識成本法的含義；

2.熟識成本法的理論依據；

3.把握成本法的適用對象；

4.熟識成本法的適用條件；

5.熟識成本法的估價步驟；

6.把握房地產價格構成；

7.把握成本法的基本公式；

8.熟識重新購建成本的內涵；

9.熟識重新購建成本的求取思路；

10.把握建筑物重新購建成本的求取方式；

11.熟識建筑物重新購建成本的求取方法；

12.把握建筑物折舊的測算；

13.了解房屋完損等級評定的有關規(guī)定；

14.了解房屋折舊的有關規(guī)定。

第十章假設開發(fā)法（剩余法）及其運用

考試目的

本部分的考試目的是測查應試人員對假設開發(fā)法（剩余法）的含義、理論依據、適用對

象、適用條件、估價步驟以及每個估價步驟所涉及的詳細內容等的了解、熟識和把握程度。

考試內容

第一節(jié)假設開發(fā)法概述

一、假設開發(fā)法的含義

二、假設開發(fā)法的理論依據

三、假設開發(fā)法的適用對象

四、假設開發(fā)法的適用條件

五、假設開發(fā)法的估價步驟

其次節(jié)動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法

一、動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的產生

二、動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)分

三、動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點

第三節(jié)假設開發(fā)法的估價前提

一、假設開發(fā)法不同估價前提的產生

二、假設開發(fā)法的估價前提及其選擇

第四節(jié)最佳開發(fā)經營方式的選擇

一、選擇最佳開發(fā)經營方式的前期工作

二、最佳開發(fā)經營方式的詳細選擇

第五節(jié)后續(xù)開發(fā)經營期的求取

一、后續(xù)開發(fā)經營期的含義和構成

二、后續(xù)開發(fā)經營期的求取方法

第六節(jié)假設開發(fā)法的基本公式

一、假設開發(fā)法最基本的公式

二、按估價對象和將來完成的房地產狀況細化的公式

（一）求土地價值的公式

（二）求在建工程價值的公式（適用于將在建工程續(xù)建成房屋）

（三）求舊房價值的公式（適用于將舊房更新改造或轉變用途成新居）

三、按將來完成的房地產經營方式細化的公式

（一）適用于將來完成的房地產出售的公式

（二）適用于將來完成的房地產出租或自營的公式

第七節(jié)假設開發(fā)法公式中各項的求取

一、預期完成的價值

（一）預期完成的價值對應的房地產狀況

（二）預期完成的價值對應的時間

（三）預期完成的價值求取的方法

（四）預期完成的價值求取的其他留意事項

二、后續(xù)開發(fā)的必要支出

三、后續(xù)開發(fā)利潤

四、折現(xiàn)期和折現(xiàn)率

第八節(jié)假設開發(fā)法的其他用途

考試要求

1.熟識假設開發(fā)法的含義；

2.熟識假設開發(fā)法的理論依據；

3.把握假設開發(fā)法的適用對象；

4.把握假設開發(fā)法的適用條件；

5.熟識假設開發(fā)法的估價步驟；

6.熟識動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的產生；

7.把握動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)分；

8.了解動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點；

9.把握假設開發(fā)法的估價前提；

10.熟識最佳開發(fā)經營方式的選擇；

11.熟識后續(xù)開發(fā)經營期的求?。?/p>

12.把握假設開發(fā)法的基本公式；

12.把握假設開發(fā)法公式中各項的求取；

13.了解假設開發(fā)法的其他用途。

第十一章公示地價（系數(shù)）修正法及其運用

考試目的

本部分的考試目的是測查應試人員對基準地價（系數(shù)）修正法、路線價法、標定地價系

數(shù)修正法的了解、熟識和把握程度。

考試內容

第一節(jié)公示地價（系數(shù)）修正法概述

一、公示地價（系數(shù)）修正法的含義

二、公示地價（系數(shù)）修正法的詳細方法

（一）建設用地的公示地價系數(shù)修正法：基準地價系數(shù)修正法、標定地價系數(shù)修正法

（二）農用地的基準地價修正法：系數(shù)修正法、定級指數(shù)模型評估法、基準地塊法

其次節(jié)基準地價（系數(shù)）修正法

一、基準地價（系數(shù)）修正法的含義

二、基準地價（系數(shù)）修正法的基本原理

三、基準地價（系數(shù)）修正法的基本公式

（一）建設用地的基準地價系數(shù)修正法

1.公式的內涵

2.公式的表達式

3.公式各變量的含義

（二）農用地的基準地價修正法

1.系數(shù)修正法：公式內涵、公式表達式、公式各變量含義

2.定級指數(shù)模型法：技術路徑

3.基準地塊法：技術路徑

四、基準地價系數(shù)修正法的估價步驟

（一）收集有關基準地價資料

（二）確定待估宗地所處土地級別（均質區(qū)域）的基準地價

（三）分析待估宗地的地價影響因素

（四）編制待估宗地地價影響因素條件說明表

（五）依據宗地地價影響因素條件說明表和基準地價修正體系，確定待估宗地地價修正

系數(shù)

（六）進行估價期日、容積率、土地使用年期等其他因素修正

（七）測算待估宗地價格

五、基準地價系數(shù)修正法的適用范圍

（一）合法性要求

（二）目的性要求

（三）技術性要求

（四）時效性要求

第三節(jié)路線價法

一、路線價法的含義

二、路線價法的基本原理

三、路線價法的基本公式

（一）公式的內涵

（二）公式的表達式

（三）公式各變量的含義

四、標準深度及里地線的內涵

五、路線價法的適用要求

第四節(jié)標定地價系數(shù)修正法

一、標定地價系數(shù)修正法的含義

二、標定地價系數(shù)修正法的基本原理

三、標定地價系數(shù)修正法的基本公式

（一）公式的內涵

（二）公式的表達式

（三）公式各變量的含義

（四）標準宗地與標定地價的內涵

四、標定地價系數(shù)修正法的估價步驟

（一）收集標準宗地及標定地價相關資料

（二）選擇可比標準宗地

（三）進行相關地價影響因素修正

（四）測算待估宗地價格

五、標定地價系數(shù)修正法的適用范圍

（一）合法性要求

（二）目的性要求

（三）技術性要求

（四）時效性要求

考試要求

1.熟識公示地價（系數(shù)）修正法的含義；

2.熟識基準地價（系數(shù)）修正法的含義及原理；

3.把握建設用地的基準地價系數(shù)修正法及農用地的系數(shù)修正法的適用條件、基本公式、

估價步驟及各項修正；

4.熟識路線價法的含義、基本原理；

5.了解農用地定級指數(shù)模型評估法和基準地塊法；

6.了解路線價法的公式、適用要求、標準深度及里地線的內涵；7.熟識標定地價系數(shù)修正法的含義及原理；8.把握標定地價系數(shù)修正法的適用條件、基本公式、估價步驟及各項修正；

9.熟識標準宗地、標定地價的內涵。

第十二章土地估價基本方法的特別要求

考試目的

本部分的考試目的是測查應試人員對理解與把握土地估價中的市場比較法、收益還原法、

成本靠近法、剩余法的公式、修正因素及運用要求的了解、熟識和把握程度。

考試內容

第一節(jié)土地估價中市場比較法的特別要求

一、建設用地中的市場比較法

（一）公式表達式及內涵

（二）修正因素及價格評估

1.估價期日修正

2.區(qū)域因素比較與修正

3.個別因素比較與修正

4.使用年期等其他因素修正

（三）運用

二、農用地中的市場比較法

（一）公式表達式及內涵

（二）修正因素及價格評估

1.估價期日修正

2.自然因素比較與修正

3.社會因素比較與修正

4.特別因素比較與修正

5.使用年期等其他因素修正

（三）運用

三、國有用地和集體用地中市場比較法的區(qū)分

其次節(jié)土地估價中收益還原法的特別要求

一、建設用地中的收益還原法

（一）建設用地收益及價格評估

1.純收益的測算

2.土地還原利率的確定

3.收益年期的確定

（二）運用

二、農用地中的收益還原法

（一）農用地收益及價格評估

1.收益的確定

2.成本的確定

3.農用地還原利率的確定

4.收益年期的確定

（二）運用

三、國有用地和集體用地中收益還原法的區(qū)分

第三節(jié)土地估價中成本靠近法的特別要求

一、建設用地中的成本靠近法

（一）公式表達式及內涵

（二）土地成本價格及修正

1.土地取得費

2.土地開發(fā)費

3.稅費

4.利息

5.利潤

6.土地增值收益的內涵和評估方法

7.宗地修正

（三）國有建設用地和集體建設用地權屬對于成本靠近法的影響

（四）運用

二、農用地中的成本靠近法

（一）公式表達式及內涵

（二）土地成本價格及修正

1.土地取得費

2.農用地開發(fā)費

3.稅費

4.利息

5.利潤

6.農用地增值收益的內涵和評估方法

7.宗地修正

（三）國有農用地和集體農用地權屬對于成本靠近法的影響

（四）運用

第四節(jié)土地估價中剩余法的特別要求

一、建設用地中的剩余法

（一）評估現(xiàn)有房地產中的土地價格

1.公式表達式及內涵

2.房地產交易價格

3.房屋現(xiàn)值

4.交易稅費

（二）評估待開發(fā)土地價格

1.公式表達式及內涵

2.房地產總價

3.開發(fā)項目整體的開發(fā)成本

4.客觀開發(fā)利潤

（三）國有建設用地和集體建設用地權屬對于剩余法的影響

（四）運用

二、農用地中的剩余法

（一）公式表達式及內涵

（二）農用地開發(fā)成本及價格

1.總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的農用地總價格

2.整個開發(fā)項目的開發(fā)成本

3.開發(fā)合理利潤

（三）國有農用地和集體農用地權屬對于剩余法的影響

（四）運用

考試要求：

把握建設用地中市場比較法的公式；

2.熟識建設用地中市場比較法的修正因素；

3.熟識建設用地中市場比較法的運用；

4.了解農用地市場比較法的公式；

5.熟識農用地市場比較法的修正因素；

6.了解農用地市場比較法的運用；

7.熟識國有用地和集體用地中市場比較法的區(qū)分；

8.把握建設用地中收益還原法的運用；

9.了解農用地中收益還原法的運用；

10.了解國有用地和集體用地中收益還原法的區(qū)分；

11.把握建設用地中成本靠近法的公式；

12.把握建設用地中成本靠近法各項成本構成；

13.熟識建設用地中成本靠近法土地增值收益的內涵和評估方法；

14.了解國有建設用地和集體建設用地權屬對于成本靠近法的影響；15.把握農用地中成本靠近法的公式；

16.把握農用地中成本靠近法各項成本構成；

17.熟識農用地中成本靠近法土地增值收益的內涵和評估方法；

18.了解國有農用地和集體農用地權屬對于成本靠近法的影響；19.把握建設用地中剩余法的公式、房地產交易價格、房屋現(xiàn)值、房地產交易稅費；

20.熟識建設用地中剩余法評估待開發(fā)土地價格；

21.了解國有建設用地和集體建設用地權屬對于剩余法的影響；

22.了解建設用地中剩余法的運用；

23.把握農用地中剩余法的公式；

24.把握農用地中剩余法總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的農用地總價格；

25.把握農用地中剩余法整個開發(fā)項目的開發(fā)成本；

26.把握農用地中剩余法開發(fā)合理利潤；

27.了解國有農用地和集體農用地權屬對于剩余法的影響；

28.了解農用地中的剩余法運用。

第十三章其他估價方法及其運用

考試目的

本部分的考試目的是測查應試人員對批量估價方法、將來價值評估方法、價值損失評估

方法的了解、熟識和把握程度。

考試內容

第一節(jié)批量估價方法

一、標準價調整法

（一）標準價調整法的含義及其理解

（二）標準價調整法的估價步驟和主要內容

（三）標準價調整法運用中需留意的問題

二、回歸分析法

其次節(jié)將來價值評估方法

一、長期趨勢法概述

（一）長期趨勢法的含義

（二）長期趨勢法的理論依據

（三）長期趨勢法的適用對象

（四）長期趨勢法的適用條件

（五）長期趨勢法的估價步驟

二、幾種主要的長期趨勢法

（一）數(shù)學曲線擬合法

（二）平均增減量法

（三）平均進展速度法

（四）移動平均法

（五）指數(shù)修勻法

三、長期趨勢法的作用

第三節(jié)價值損失評估方法

一、修復成本法