設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)方案

設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)方案物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的意義物業(yè)設(shè)備管理是指按照科學(xué)的管理方法、程序、技術(shù)要求，對(duì)各種物業(yè)設(shè)備的日常運(yùn)行和維修進(jìn)行管理。其作用：（1）是充分發(fā)揮房屋住用功能的保障；（2）是延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命，保障設(shè)備安全運(yùn)行、發(fā)揮設(shè)備價(jià)值的保證；（3）利于推動(dòng)房屋建筑設(shè)備的現(xiàn)代化；（4）利于強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)。物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的特征：（1）服務(wù)性功能強(qiáng)；（2）經(jīng)營(yíng)性特點(diǎn)突出；（3）專(zhuān)業(yè)性技術(shù)要求高；（4）綜合性強(qiáng)（具有計(jì)劃性與突然性，集中與分散結(jié)合的特設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的要求（1）綜合管理制定設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃，重點(diǎn)設(shè)備（變壓器、鍋爐、水泵、冷暖設(shè)備等）應(yīng)建立維修保養(yǎng)檔案。設(shè)24小時(shí)報(bào)修電話(huà)，報(bào)修記錄規(guī)范，配備專(zhuān)業(yè)人員，對(duì)學(xué)校電氣、弱電、給排水、暖通、升降設(shè)備、空調(diào)、鍋爐等公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)。及時(shí)更新全校電力、供暖、供水、雨污水、通訊等地下管網(wǎng)圖，確保學(xué)校正常工作和教學(xué)秩序。（2）供配電設(shè)備按要求對(duì)供配電設(shè)備進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并登記記錄結(jié)果。供配電設(shè)備發(fā)生異常或故障應(yīng)及時(shí)報(bào)告，做好記錄，并協(xié)同排除異?；蚬收?。定期檢查維護(hù)應(yīng)急供電系統(tǒng)，確保正常工作狀態(tài)。（3）給排水系統(tǒng)按照規(guī)范定期對(duì)給排水系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)、潤(rùn)滑。每天檢查一次污水泵、提升泵、排水泵、閥門(mén)等，曝氣風(fēng)機(jī)、排水系統(tǒng)通暢，各種管道閥門(mén)完好，儀表顯示正確，無(wú)跑、冒、滴、漏。定期對(duì)污水處理系統(tǒng)全面維護(hù)保養(yǎng)，作業(yè)人員應(yīng)有相應(yīng)的職業(yè)資格；系統(tǒng)無(wú)明顯異味和噪聲；污水排放達(dá)到GB8978的要求。中水按規(guī)程生產(chǎn)運(yùn)行，同時(shí)做好運(yùn)行記錄；中水水質(zhì)達(dá)到有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求;工作人員要有防護(hù)裝；中水管道和設(shè)施設(shè)備要有明顯標(biāo)識(shí)。用戶(hù)末端的水壓及流量滿(mǎn)足使用要求。每季度對(duì)樓宇排水總管進(jìn)行檢查，定期對(duì)水泵、管道進(jìn)行除銹油漆。定期對(duì)水泵、水質(zhì)處理和消毒裝及設(shè)備控制柜進(jìn)行保養(yǎng)。如遇供水單位限水、停水，應(yīng)按規(guī)定時(shí)間通知校方，供水恢復(fù)后檢查閥門(mén)及水龍頭的關(guān)閉情況。（4）供暖系統(tǒng)市政集中供暖及自行供暖的根據(jù)實(shí)際情況協(xié)助學(xué)校做好維護(hù)工作。保證供暖鍋爐房、每年應(yīng)對(duì)供暖鍋爐、熱交換器、水泵、電機(jī)、閥門(mén)、控制設(shè)備、供熱管網(wǎng)進(jìn)行檢修，重要設(shè)備應(yīng)建立檢修檔案。供暖期間鍋爐房、交換站應(yīng)做到24小時(shí)值守；供暖管網(wǎng)應(yīng)每?jī)商鞕z查一次并保有記錄，減少管網(wǎng)跑水，日補(bǔ)水率每萬(wàn)平方米應(yīng)少于1噸。在每個(gè)交換站所供區(qū)域建立不少于5個(gè)觀(guān)察點(diǎn)（或每萬(wàn)平方米不少于一個(gè)監(jiān)測(cè)點(diǎn)），每天統(tǒng)計(jì)，室內(nèi)溫度達(dá)標(biāo)率在97%以上。（5）避雷裝公寓樓、教學(xué)樓、機(jī)房等重要部位防靜電地板的接地可靠，對(duì)各樓層的鋼窗、鋼結(jié)構(gòu)進(jìn)行外觀(guān)檢查。每月一次對(duì)變、配電室的設(shè)備的接地帶進(jìn)行檢查；每季度對(duì)以上重要部位的配電柜及設(shè)備接地進(jìn)行檢查。保證所有機(jī)電設(shè)備、管道、構(gòu)架等金屬物接地良好。所有避雷設(shè)施完好，接地電阻應(yīng)不大于4。，弱電設(shè)備接地電阻應(yīng)不大于1Q。（6）消防設(shè)施疏散通道、安全出、消防車(chē)道保持暢通，無(wú)堵塞、占用、鎖閉現(xiàn)象，嚴(yán)禁占用防火間距。室內(nèi)消火栓箱醒目、無(wú)遮擋，箱門(mén)應(yīng)設(shè)緊急開(kāi)啟裝，栓、水槍、水帶齊全，使用正常。室外消火栓、水泵接合器應(yīng)完好，無(wú)損壞、埋壓、遮擋、圈占現(xiàn)象。滅火器保險(xiǎn)及噴嘴外觀(guān)良好，無(wú)損壞、無(wú)銹蝕，壓力表顯示在正常范圍內(nèi)，應(yīng)定期維修、檢測(cè)；消防器材應(yīng)設(shè)明顯標(biāo)識(shí)，不應(yīng)隨意挪用。消防水池等消防儲(chǔ)水設(shè)施水量達(dá)到規(guī)定水位，冬季應(yīng)有防凍措施。自動(dòng)消防設(shè)施運(yùn)行正常；發(fā)生火災(zāi)時(shí)，設(shè)施應(yīng)能及時(shí)聯(lián)動(dòng)，啟停均在消防控制室有信號(hào)反饋。（7）日常維修（小修）標(biāo)準(zhǔn)電氣：對(duì)供電系統(tǒng)高、低壓電器設(shè)備、電線(xiàn)電纜、電氣照明裝等設(shè)備正常運(yùn)行使用進(jìn)行日常管理和維護(hù)。隨時(shí)更換和修復(fù)損壞的燈泡、燈具、開(kāi)關(guān)等電器設(shè)備，保證各種電氣設(shè)施和元件的完好，保證正常使用，不影響日常辦公。供電范圍內(nèi)的電器設(shè)備儀器儀表定期巡視維護(hù)和重點(diǎn)檢測(cè)，建立設(shè)備檔案、臺(tái)帳、維修記錄，做到安全、合理、節(jié)約用電。建立嚴(yán)格的配送電運(yùn)行制度、電氣維修制度和配電房管理制度，供電和維修人員必須持證上崗。建立24小時(shí)運(yùn)行維修值班制度，及時(shí)排除故障，零維修合格率1%。f加強(qiáng)日常維護(hù)檢修，公共使用的照明、指示燈具線(xiàn)路、開(kāi)關(guān)要保障完好，確保用電安全。g.管理和維護(hù)好避雷設(shè)施和辦公樓（區(qū)）燈光亮化等設(shè)施。水暖對(duì)辦公樓區(qū)）室內(nèi)外給排水系統(tǒng)的設(shè)備、設(shè)施，如水泵、水箱、氣壓給水裝，水處理設(shè)備、消防栓、管道、管件、閥門(mén)、水嘴、衛(wèi)生潔具、排水管、透氣管及疏通、水封設(shè)備、室外排水管及其附屬構(gòu)筑物等正常運(yùn)行使用進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)維修。上下水和暖氣的保養(yǎng)，水、暖設(shè)施跑、漏水的止水和修補(bǔ)，水閥、便器具、管道的檢修和更換等。建立正常供水管理制度，保障水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、防止跑、冒、滴、漏，對(duì)供水系統(tǒng)管路及設(shè)備進(jìn)行日常清潔衛(wèi)生并定期清洗消毒。定期對(duì)排水管進(jìn)行清通、養(yǎng)護(hù)及清除污垢，保證室內(nèi)外排水系統(tǒng)通暢。f及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決故障，零維修合格率1%，故障排除不過(guò)夜，做好節(jié)約用水工作。土建房屋的主體結(jié)構(gòu)，各種墻、梁、板柱和門(mén)窗洞的修復(fù)。設(shè)備各種機(jī)械設(shè)備和電器設(shè)備的簡(jiǎn)單修復(fù)。如：開(kāi)水器、熱水器、空調(diào)器、供電開(kāi)關(guān)、盤(pán)柜、窗簾等。其他維修項(xiàng)目要求其他需要維修的項(xiàng)目。如：外點(diǎn)運(yùn)抵的設(shè)備、室內(nèi)要求裝其他設(shè)施等。維修率維修及時(shí)率達(dá)到1%，人員10分鐘到位。電氣、水暖維修不超過(guò)24小時(shí)，土建維修不超過(guò)3天。設(shè)施設(shè)備維護(hù)（使用）管理職責(zé)（1）北京市第一中學(xué)的所有設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)均由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，包含水、電、暖設(shè)備日常維修等。（2）各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)（工程）人員須經(jīng)過(guò)培訓(xùn)、考核并持有效證書(shū)方能上崗工作。（3）所有上崗人員必須熟悉學(xué)校各類(lèi)房屋的分布狀況、房屋內(nèi)外部結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施、管線(xiàn)走向、管網(wǎng)主控位。（4）熟悉學(xué)校的供水、供電、供暖等設(shè)施、設(shè)備的情況，掌握主要信道、配電室、水泵房、消防中心等相關(guān)設(shè)施設(shè)備的操作程序和應(yīng)急處理措施。（5）熟悉各自操作運(yùn)行設(shè)備的品牌、功能、數(shù)量、位、保修年限與單位，并做好設(shè)備原始檔案及保養(yǎng)、維（大）修檔案的記錄。（6）定時(shí)巡視設(shè)備房和設(shè)備的運(yùn)行情況，認(rèn)真做好巡查記錄和值班記錄，認(rèn)真執(zhí)行交接班制度。（7）定期按設(shè)備維護(hù)規(guī)程嚴(yán)格進(jìn)行維護(hù)。（8）履行學(xué)校教學(xué)樓、辦公大樓水電管理的職責(zé)，切實(shí)做好水電供應(yīng)、維修與管理，以保障水電的正常供應(yīng)。（9）在日常運(yùn)作中，應(yīng)采取多種有效措施，落實(shí)節(jié)能降耗。照明：公共區(qū)域照明做到人走燈滅，走廊照明限盞（一般為間隔10米2盞節(jié)能燈）。外墻照明燈非重大節(jié)慶活動(dòng)一律關(guān)閉，停車(chē)場(chǎng)等公共場(chǎng)所照明應(yīng)限盞。電源：相關(guān)電器設(shè)備下班后非運(yùn)行期間須關(guān)閉電源。（10）根據(jù)各種設(shè)施設(shè)備的技術(shù)參數(shù)和合同要求，對(duì)水、電、暖等設(shè)施設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)、使用及維護(hù)保養(yǎng)情況進(jìn)行定期的檢查，對(duì)各項(xiàng)節(jié)能措施的落實(shí)情況進(jìn)行不定期的督查。（11）每周五下班前物業(yè)公司應(yīng)把一周設(shè)施設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)維保（使用）詳情上報(bào)后勤處。（12）日常維修：在接到報(bào)修通知后15分鐘之內(nèi)及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)，并進(jìn)行維修使業(yè)主滿(mǎn)意，按要求填寫(xiě)《維修派工單》、《維修派工回執(zhí)單》及《維修登記表》，三者對(duì)應(yīng)無(wú)誤，按規(guī)定對(duì)業(yè)主進(jìn)行回訪(fǎng)并達(dá)到滿(mǎn)意率。設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)在北京市第一中學(xué)的水暖設(shè)施設(shè)備維護(hù)及物業(yè)管理工作中，我們確立以“管養(yǎng)合一”的方針，制定合理的管護(hù)計(jì)劃，建立和健全科學(xué)的服務(wù)態(tài)度，切實(shí)做到為業(yè)主服務(wù)。（1）給排水系統(tǒng)的養(yǎng)護(hù)管理給排水系統(tǒng)是指所托物業(yè)本體的冷、熱水管道、閥門(mén)、消防水池、生活及消防水泵、污水排放管道設(shè)施等。①加強(qiáng)巡視檢查，檢查范圍包括室內(nèi)外外露管道、閥門(mén)、屋頂水箱、水箱浮球閥、泵房等。②維修組水工工作職責(zé)之一就是巡視檢查，一般每天不少于一次。巡視檢查可發(fā)現(xiàn)管道滲漏、閥門(mén)滴水、下水管道堵塞、閥門(mén)開(kāi)關(guān)情況、水箱浮球閥是否卡住、泵房水泵壓力、電機(jī)運(yùn)行有無(wú)異常等。一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修解決。（2）供電系統(tǒng)的養(yǎng)護(hù)管理所托物業(yè)內(nèi)部的配電房首先要符合“四防一通風(fēng)”要求。所托物業(yè)配電房的巡視要做到“一看二聞“，即看各種儀表是否正常，變壓器溫度是否在規(guī)定范圍內(nèi)，刀閘、線(xiàn)頭有無(wú)異常；聞是否有焦味，聞是否有異味，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)查明原因，立即處理解決。（3）電器設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理電器設(shè)備除變配電設(shè)備外，還有公共照明、熱水器、消防系統(tǒng)等部分。維修人員做好巡視檢查工作，如:各種電機(jī)運(yùn)行的聲響；儀表顯示的表值；安全出燈的好壞；公共地方照明燈的完好等等，具體要求如下：所有巡檢都應(yīng)有詳實(shí)的記錄；公共地方的照明燈應(yīng)定期更換；公共地方的電源插座、接線(xiàn)盒箱等應(yīng)無(wú)脫落和缺蓋；配合校保衛(wèi)對(duì)消防及電機(jī)半年進(jìn)行一次試運(yùn)行；消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)；消防設(shè)施設(shè)備平時(shí)要注意加油，防止銹蝕。對(duì)于管道和閥門(mén)，要檢查管道有無(wú)滲漏，閥門(mén)是否漏水，開(kāi)關(guān)是否靈活，關(guān)閉是否嚴(yán)實(shí)等。定期檢查消防水龍帶、接是否老化，管帶是否霉變和發(fā)脆，如查出不合格現(xiàn)象要及時(shí)更換。滅火機(jī)應(yīng)定期檢查壓力，對(duì)于過(guò)期失效的滅火機(jī)要及時(shí)更換。對(duì)物業(yè)服務(wù)中心員工應(yīng)進(jìn)行消防知識(shí)教育培訓(xùn)，每年進(jìn)行1-2次消防演習(xí)，使人人都會(huì)使用消防器具，都能處理火災(zāi)事件。附：設(shè)備故障維修工作程序6.設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)具體服務(wù)實(shí)施方案序號(hào)類(lèi)別項(xiàng)目日常維修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果1水暖部分自來(lái)水、上下水管道、暖氣管道經(jīng)常性巡查電話(huà)報(bào)修由專(zhuān)業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。水暖修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。干凈，整潔，無(wú)滴漏、缺損，使用正常。2強(qiáng)弱電部分室內(nèi)外照明道路燈、庭院燈、高稈燈、投光燈、教學(xué)區(qū)域、辦公區(qū)域及其他經(jīng)常性巡查電話(huà)報(bào)修由專(zhuān)業(yè)維修工按專(zhuān)業(yè)操作規(guī)程實(shí)施。電氣作業(yè)安全操作規(guī)程，燈具施開(kāi)關(guān)及燈泡正常使用，燈罩完好清潔燈桿及燈座無(wú)破損第7頁(yè)共8頁(yè)照明燈具工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。室內(nèi)外電線(xiàn)電纜室內(nèi)外各主支路線(xiàn)纜、高低壓配電箱、插座經(jīng)常性巡查電話(huà)保修由專(zhuān)業(yè)維修工按專(zhuān)業(yè)操作規(guī)程電氣作業(yè)安全操作規(guī)程各線(xiàn)纜無(wú)破損漏電、無(wú)超荷、高低壓配電箱布置合理、整潔，操作靈便、插座安置牢固，接觸良好其他電話(huà)、內(nèi)線(xiàn)電話(huà)、有線(xiàn)電視、LED電子屏、背景音樂(lè)系統(tǒng)會(huì)議系統(tǒng)、自動(dòng)門(mén)經(jīng)常性巡查電話(huà)報(bào)修由專(zhuān)業(yè)維修工按專(zhuān)