設(shè)備運(yùn)行管理和維修服務(wù)

設(shè)備運(yùn)行管理和維修服務(wù)目的：保證行政辦公中心所有設(shè)備處于正常運(yùn)行狀態(tài)，為業(yè)主、客戶提供安全、幽雅、舒適、文明的辦公工作環(huán)境，為業(yè)主提供可靠的動(dòng)力保障。設(shè)備管理模式：對(duì)于特殊設(shè)備按照勞動(dòng)監(jiān)察部門、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門要求委托專業(yè)公司負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)，其他各專業(yè)系統(tǒng)設(shè)備由工程部負(fù)責(zé)日常管理和操作，日常保養(yǎng)和維修。（一）對(duì)外承包項(xiàng)目的管理協(xié)調(diào)［電梯、中央空調(diào)、消防、建筑設(shè)備自動(dòng)化、霓虹燈等］1、專業(yè)公司維修人員的管理（1）對(duì)專業(yè)公司進(jìn)行入番禺區(qū)行政辦公中心執(zhí)行維修保養(yǎng)工作的維修人員實(shí)行發(fā)卡管理。發(fā)卡時(shí)憑專業(yè)公司證明及本人員身份證向行政辦或物業(yè)管理處領(lǐng)取出入卡，并繳交相應(yīng)的工本費(fèi)及押金。（2）注明專業(yè)公司名稱、人員姓名、卡號(hào)，并貼上本人的免冠照片，加蓋發(fā)卡單位公章后有效。（3）維修人員可憑卡出入，并在門崗登記出入原因、時(shí)間及帶進(jìn)（出）的工具物品，以備查閱。（4）對(duì)于出入卡遺失的應(yīng)及時(shí)報(bào)告，取消遺失卡號(hào)的使用。并申請(qǐng)重新領(lǐng)取出入卡，重新繳交工本費(fèi)及押金（原有押金不退）。（5）對(duì)無(wú)卡維修人員門崗有權(quán)拒絕其進(jìn)入番禺區(qū)行政辦公中心執(zhí)行任何維修工作。（6）專業(yè)公司合同期滿時(shí)，應(yīng)負(fù)責(zé)收回出入卡，否則應(yīng)對(duì)持有發(fā)給該公司出入卡的人員進(jìn)入番禺區(qū)行政辦公中心后，發(fā)生的一切事件負(fù)責(zé)。2、專業(yè)公司維修保養(yǎng)工作的跟進(jìn)、檢查監(jiān)督（1）指定專人負(fù)責(zé)專業(yè)公司承包項(xiàng)目維修保養(yǎng)工作的跟進(jìn)：專業(yè)公司對(duì)樓宇自動(dòng)控制、電梯、中央空調(diào)、消防等系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)工作由各專業(yè)工程師和維修技工負(fù)責(zé)跟進(jìn)、檢查、監(jiān)督；各專業(yè)工程師負(fù)責(zé)檢查、考核，工程部部長(zhǎng)負(fù)責(zé)審核、上報(bào)。值班人員負(fù)責(zé)專業(yè)公司人員進(jìn)入設(shè)備房、機(jī)房的檢查、登記，并協(xié)助開(kāi)、停涉及維修保養(yǎng)的設(shè)備（操作前應(yīng)請(qǐng)示專業(yè)工程師或部長(zhǎng)，由專業(yè)工程師或部長(zhǎng)根據(jù)設(shè)備使用情況決定可否開(kāi)、停）。專業(yè)工程師、維修技工負(fù)責(zé)對(duì)專業(yè)公司維修人員的工作情況進(jìn)行檢查、監(jiān)督，并對(duì)每次維修保養(yǎng)工作的內(nèi)容、質(zhì)量給予簽字確認(rèn)，并上報(bào)主管。專業(yè)工程師負(fù)責(zé)每月對(duì)專業(yè)公司的維修保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查、監(jiān)督，并作出評(píng)審報(bào)告，交工程部部長(zhǎng)審閱后報(bào)管理處、業(yè)主，對(duì)存在問(wèn)題通知專業(yè)公司及時(shí)解決。各專業(yè)工程師每半年對(duì)專業(yè)公司維修保養(yǎng)工作作一次總結(jié)，并作出評(píng)審報(bào)告，由部長(zhǎng)審核后上報(bào)管理處。管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)評(píng)審報(bào)告，對(duì)專業(yè)公司維修保養(yǎng)工作作出公正的評(píng)價(jià)和建議，送報(bào)業(yè)主有關(guān)部門。對(duì)樓宇自動(dòng)控制、電梯、中央空調(diào)（包括水處理）、消防等專業(yè)公司工作的檢查、監(jiān)督、評(píng)審，參照我司ISO91:20管理體系有關(guān)程序文件《供方控制程序》、《合同評(píng)審程序》、《工程部對(duì)專業(yè)公司維修保養(yǎng)工作監(jiān)理規(guī)程》。（二）供配電系統(tǒng)（變壓器：10KVAx3臺(tái)）1、高壓部分：負(fù)責(zé)日常的運(yùn)行操作、管理和日常維護(hù)并做好相關(guān)運(yùn)行記錄備查。按供電部門有關(guān)規(guī)定，高壓部分由其負(fù)責(zé)定期檢修保養(yǎng)。2、低壓部分：操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容（1）建立嚴(yán)格的配送電運(yùn)行制度和電氣維修制度。（2）值班人員、維修人員必須接受過(guò)主管部門業(yè)務(wù)培訓(xùn)、考試合格，持證上崗。（3）配備主管電氣的工程技術(shù)人員，要有完整的供電網(wǎng)絡(luò)資料業(yè)主協(xié)助提供），對(duì)樓宇的進(jìn)線、房屋內(nèi)的線路布置、走向、電力匹配及各樓層電力設(shè)備布置等，做到心中有數(shù)。（4）建立24小時(shí)值班巡查制度，定時(shí)檢查供配設(shè)備運(yùn)行情況，電發(fā)現(xiàn)故障或隱患及時(shí)排除，并做好相關(guān)運(yùn)行巡查記錄備查。（5）加強(qiáng)日常維護(hù)檢修及定期保養(yǎng)，用電設(shè)備、照明，指示、顯示燈等確保完好。所管轄范圍內(nèi)的電氣線路安裝要符合設(shè)計(jì)、施工技術(shù)規(guī)范要求，并保證用電安全，確保配電設(shè)備安全高效運(yùn)行。（6）加強(qiáng)樓層照明、外圍照明設(shè)備的日常檢查維護(hù)、更換燈具等工作，確保行政辦公中心照明系統(tǒng)正常運(yùn)行。（7）經(jīng)常檢查節(jié)日照明（包括霓虹燈招牌），督促專業(yè)公司做好維護(hù)檢修工作，確保節(jié)日照明設(shè)備（包括霓虹燈招牌）發(fā)揮正常功能。（8）搞好應(yīng)急發(fā)電設(shè)備的維修保養(yǎng)，確保發(fā)電設(shè)備能隨時(shí)投入運(yùn)行。（9）合理輪換使用變壓器，減少空載損耗及延長(zhǎng)使用壽命。（10）遇火災(zāi)、地震、水災(zāi)等災(zāi)害時(shí)，建立及時(shí)切斷電源等有關(guān)搶險(xiǎn)、救援措施，并協(xié)助供電部門做好安全用電的有關(guān)工作。3、配電房管理規(guī)定、維修保養(yǎng)及操作規(guī)程等，要結(jié)合番禺區(qū)行政辦公中心實(shí)際情況另行制定。設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃需根據(jù)貴方提供的行政辦公中心具體設(shè)備、圖紙、說(shuō)明書(shū)、資料做詳細(xì)計(jì)劃。4、供電系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)每月工作量預(yù)計(jì)：（1）高壓配電部分：24（工時(shí)）（2）低壓配電部分：60（工時(shí)）（3）各樓層配電箱、照明等更換及維修：樓層：628=168（工時(shí)）地下車場(chǎng)、設(shè)備層：60（工時(shí)）（4）外圍照明等：30（工時(shí)）（5）臨時(shí)應(yīng)急維修工作：40（工時(shí)）合計(jì)：382工時(shí)（三）發(fā)電機(jī)設(shè)備管理（柴油應(yīng)急發(fā)電機(jī)4KW1臺(tái)）建立嚴(yán)格的發(fā)配電管理制度和設(shè)備維修保養(yǎng)制度。1、發(fā)電機(jī)房管理規(guī)定（）由機(jī)電技術(shù)人員全面負(fù)責(zé)應(yīng)急發(fā)電機(jī)房的機(jī)電設(shè)備管理,禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入。（2）當(dāng)發(fā)生市電故障或停電，應(yīng)能自動(dòng)（或由值班人員）在最短時(shí)間內(nèi)啟動(dòng)發(fā)電機(jī)，按操作規(guī)程配電、供電。當(dāng)市電恢復(fù)時(shí)，要按操作票做好轉(zhuǎn)電操作，停發(fā)電機(jī)并進(jìn)行必要的維護(hù)保養(yǎng)工作。室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，控制室溫在40C以下。每周檢查啟動(dòng)電瓶、電壓、電流、電解液比重及液位高度，如低于規(guī)定值，應(yīng)及時(shí)添加蒸餾水、充電，并進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)。每月檢查發(fā)電機(jī)的潤(rùn)滑油、燃油、冷卻水等，并做好維護(hù)保養(yǎng)。每月應(yīng)啟動(dòng)發(fā)電機(jī)二次試運(yùn)行5—10分鐘，檢查應(yīng)急發(fā)電機(jī)組運(yùn)行情況，以確保發(fā)電機(jī)處于隨時(shí)可用的備用狀態(tài)。做好發(fā)電機(jī)各項(xiàng)日常維護(hù)、定期保養(yǎng)及啟動(dòng)運(yùn)行之相關(guān)記錄備查。2、發(fā)電機(jī)運(yùn)行管理規(guī)程、操作規(guī)程等要結(jié)合實(shí)際情況具體修訂后實(shí)施，設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃需根據(jù)具體設(shè)備、說(shuō)明書(shū)、資料做出計(jì)劃。3、發(fā)電機(jī)組維修保養(yǎng)工時(shí)預(yù)計(jì)蓄電池檢查保養(yǎng)：8(工時(shí))發(fā)電機(jī)組維護(hù)檢查：32(工時(shí))控制柜維護(hù)保養(yǎng)：16(工時(shí))合計(jì)：56工時(shí)給排水系統(tǒng)(包括綜合樓水泵：全自動(dòng)生活變頻供水設(shè)備2套，水泵48KWx1臺(tái)，25KWx1臺(tái)，22KWx3臺(tái)，11KWx3臺(tái)，4KWx1臺(tái)，3KWx1臺(tái)，潛水泵4KWx18臺(tái))1、給排水系統(tǒng)設(shè)備管理、維修保養(yǎng)基本內(nèi)容建立正常用水、供水、排水的管理制度，制定操作規(guī)程及維修保養(yǎng)計(jì)劃并嚴(yán)格執(zhí)行。供水管道、水表、泵、水池、閥門進(jìn)行經(jīng)常性維護(hù)和定期檢查，確保供水安全；每月對(duì)排水管道、雨水井、污水井進(jìn)行檢查，并視情況進(jìn)行清通。定期對(duì)化糞便池進(jìn)行檢查、維護(hù)、清通，防止阻塞。每班4次巡查給排水設(shè)備，并記錄設(shè)備運(yùn)行數(shù)據(jù)。每月檢查維護(hù)給排水設(shè)備，確保設(shè)備正常可靠運(yùn)行。（6）每季度對(duì)水池、水箱管路進(jìn)行清洗消毒，并出具經(jīng)衛(wèi)生防疫檢驗(yàn)合格的報(bào)告，防止二次供水污染。（7）節(jié)約用水，防止跑、冒、滴、漏和大面積積水的事故發(fā)生。（8）制定事故處理應(yīng)急措施，當(dāng)發(fā)生跑水、斷水故障時(shí)，及時(shí)處理，防止事故范圍擴(kuò)大。2、給排水系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本制度水泵房管理規(guī)定、操作規(guī)程等要結(jié)合實(shí)際情況具體修訂后實(shí)施，設(shè)備維修計(jì)劃等，需根據(jù)貴方提供的具體設(shè)備、圖紙、說(shuō)明書(shū)、資料等另行詳細(xì)制定。3、給排水系統(tǒng)每月維修保養(yǎng)計(jì)劃工作量預(yù)計(jì)（1）水泵、電機(jī)：60（工時(shí)）（2）控制柜：36（工時(shí)）（3）管路、閥門（含樓層、地下室）除銹、補(bǔ)油、活絡(luò)等：428=56（工時(shí)）（4）外圍管路、溝渠、化糞池等：40（工時(shí)）（5）潛水泵等設(shè)備：①控制箱：28（工時(shí)）②電機(jī)設(shè)備：56（工時(shí)）（6）變頻供水設(shè)備，上、下水池、閥門：60（工時(shí)）合計(jì)：336工時(shí)（五）制冷、供暖系統(tǒng)（中央空調(diào)：350RTx3臺(tái)，冷卻水泵55KWx4臺(tái)，冷凍水泵37KWx4臺(tái)）1、制冷、供暖系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容（1）熟悉制冷、供暖設(shè)備的工作原理及操作方法，注意事項(xiàng)。制定相應(yīng)的操作規(guī)程，并嚴(yán)格執(zhí)行。（2）根據(jù)行政辦公中心業(yè)主、客戶供冷、暖的要求及季節(jié)、天氣變化，制定供冷、暖設(shè)備開(kāi)/停時(shí)間表經(jīng)業(yè)主有關(guān)部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。值班人員必須定時(shí)巡查、記錄設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況，使設(shè)備的潤(rùn)滑、水、制冷劑、油、氣等保持在正常范圍內(nèi)。（3）機(jī)組運(yùn)行時(shí)應(yīng)注意觀察儀表讀數(shù)是否處于正常范圍內(nèi)，如有異常應(yīng)及時(shí)調(diào)整，必要時(shí)可關(guān)機(jī)，以防止事故發(fā)生。（4）值班人員定時(shí)檢查各風(fēng)機(jī)、水泵、油泵的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，是否有雜音、振動(dòng)、滲水情況，并定時(shí)加潤(rùn)滑油及檢修（滾珠軸承每運(yùn)行30—40小時(shí)應(yīng)清潔檢查，根據(jù)情況決定是否更換）。（5）定期檢查冷卻塔電機(jī)、風(fēng)機(jī)皮帶的松緊情況，磨損太大的要及時(shí)更換。（6）定期檢巡查各管網(wǎng)有無(wú)裂縫或漏水以及堵塞，有問(wèn)題及時(shí)排除，保證水管暢通。（7）定期檢查清理過(guò)濾器中積存的塵埃和雜物，對(duì)風(fēng)機(jī)管中的各種風(fēng)閥要定期檢查，防止卡死。（8）定期檢查清洗空調(diào)風(fēng)柜、鮮風(fēng)機(jī)濾網(wǎng)，檢查風(fēng)柜、風(fēng)機(jī)等皮帶松緊情況、軸承潤(rùn)滑情況，及時(shí)給予調(diào)整、加油；確保設(shè)備正常運(yùn)行，為業(yè)主、客戶提供舒適的工作、休閑環(huán)境條件。（9）每季檢查自動(dòng)控制傳感器、執(zhí)行元件。（10）每年徹底檢查試驗(yàn)系統(tǒng)功能。（11）根據(jù)需要檢查清洗空調(diào)主機(jī)冷凝器、蒸發(fā)器銅管束（由水處理公司負(fù)責(zé)）。2、制冷、供暖系統(tǒng)管理規(guī)定、操作規(guī)程等，要結(jié)合實(shí)際情況具體修訂后實(shí)施。設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃需根據(jù)貴方提供的具體設(shè)備及圖紙、說(shuō)明書(shū)、資料等制定。3、制冷、供暖系統(tǒng)每月維修保養(yǎng)工作量預(yù)計(jì)（1）冷水機(jī)組：83=24（工時(shí)）（2）冷卻泵、冷凍泵、電機(jī)等：88=64（工時(shí)）（3）管路、閥門（除銹、補(bǔ)油、活絡(luò)等）：228=56（工時(shí)）（4）冷卻塔：83=24（工時(shí)）（5）空氣處理機(jī)（包括空調(diào)柜機(jī)、新風(fēng)機(jī)每月清洗一次濾網(wǎng)）：245（臺(tái)）=90（工時(shí)）（6）盤管風(fēng)機(jī)：0.2448=89.60（工時(shí)）（每月清洗一次濾網(wǎng)）盤管風(fēng)機(jī)散熱翅片清洗：每3年解體盤管風(fēng)機(jī)，清潔檢查、更換軸承等，此項(xiàng)工作量大，需有專用工具，須請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)行。（7）送排風(fēng)機(jī)：247（臺(tái)）=94（工時(shí)）合計(jì)：441.6工時(shí)六）電梯系統(tǒng)（電梯6部）1、操作、保養(yǎng)和維修基本內(nèi)容（1）根據(jù)各種類型的電梯圖紙資料及技術(shù)性能指標(biāo)，制定安全維修保養(yǎng)的規(guī)章制度。（2）電梯運(yùn)行人員和維修人員必須持證上崗。（3）重視和落實(shí)電梯的保修和安全年檢工作。（4）除日常的清潔、保養(yǎng)維修外，電梯的定期專業(yè)維修保養(yǎng)必須由經(jīng)勞動(dòng)部門、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門審查認(rèn)可的單位承擔(dān)（由原廠家或安裝調(diào)試單位承擔(dān)較好，也可通過(guò)投標(biāo)選擇合適的維修保養(yǎng)單位）。其定期維修保養(yǎng)的工作質(zhì)量和技術(shù)性能由工程部負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督、跟蹤和驗(yàn)收。（5）建立健全電梯設(shè)備檔案及各類維護(hù)（修）保養(yǎng)、運(yùn)行記錄。（6）電梯鑰匙要有專人管理，停梯須出告示。（7）電梯運(yùn)行發(fā)生任何故障時(shí)要首先救護(hù)乘客出梯。（8）保持電梯機(jī)房、井道、轎廂的清潔及空氣流通。（9）監(jiān)督電梯公司維修保養(yǎng)人員每月定時(shí)對(duì)電梯設(shè)備進(jìn)行檢查、清潔、保養(yǎng)、加油潤(rùn)滑。2、管理、操作、保養(yǎng)和維修的基本制度電梯機(jī)房管理規(guī)定、操作規(guī)程等，要根據(jù)實(shí)際情況修訂后實(shí)施。設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃需根據(jù)貴方提供的具體設(shè)備、圖紙、說(shuō)明書(shū)、資料另行詳細(xì)制定。3、電梯系統(tǒng)每月維修保養(yǎng)工作量預(yù)計(jì)（1）電梯機(jī)房：86=48（工時(shí)）（每2周清潔檢查機(jī)房、控制箱）（2）電梯井道、轎廂等：86=48（工時(shí)）配合電梯公司保養(yǎng)人員工時(shí)：54工時(shí)（派專人配合電梯公司維修保養(yǎng)人員，每半月對(duì)電梯檢查保養(yǎng)一次，并經(jīng)培訓(xùn)掌握應(yīng)急救人和應(yīng)急突發(fā)情況處理的方法，以便出現(xiàn)故障困人時(shí)，能及時(shí)求援。）合計(jì)：150工時(shí)消防系統(tǒng)(主樓：火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)主機(jī)1臺(tái)、噴淋泵75KWx2臺(tái)，消防水泵55KWx3臺(tái)，消防系統(tǒng)應(yīng)由消防局認(rèn)可的專業(yè)公司負(fù)責(zé)保養(yǎng))、操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容()建立消防管理制度、操作規(guī)程、設(shè)置樓層火警疏散平面圖、消防設(shè)備設(shè)施日常檢查維修保養(yǎng)制度及火警應(yīng)急方案等。制定應(yīng)急搶險(xiǎn)措施，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)報(bào)警時(shí)，應(yīng)能按應(yīng)急方案的要求采取現(xiàn)場(chǎng)補(bǔ)救、緊急疏散、對(duì)外聯(lián)系協(xié)調(diào)等有效措施，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)啟動(dòng)應(yīng)急電源，控制事態(tài)發(fā)展，將損失降到最低。(3)做好消防系統(tǒng)各類設(shè)備設(shè)施的日常檢查維護(hù)保養(yǎng)控制計(jì)算機(jī)除外)，并做好有關(guān)記錄備查。每月按行政辦公中心區(qū)域劃分抽查試驗(yàn)煙感及溫感探頭、破玻及消防栓等配套設(shè)施情況，每年由行政辦公中心物業(yè)管理處組織保安部、工程部、業(yè)主及有關(guān)部門進(jìn)行消防模擬演習(xí)，全面檢查試驗(yàn)系統(tǒng)的總體狀況。每月維護(hù)保養(yǎng)及檢查滅火器、消防栓等設(shè)備設(shè)施，并按《中華人民共和國(guó)消防法》規(guī)定進(jìn)行滅火器定期換藥更新，確保其使用在有效期內(nèi)。每月檢查試驗(yàn)消防水泵、皮龍及中控中心聯(lián)動(dòng)設(shè)備的運(yùn)行狀況。定期檢查庫(kù)房氣體滅火系統(tǒng)報(bào)警、釋放功能(試驗(yàn)時(shí)應(yīng)關(guān)閉維修閥，以防氣體釋出)，確保氣體滅火系統(tǒng)隨時(shí)處于備用狀態(tài)，保證檔案資料的安全。每周檢查試驗(yàn)消防緊急廣播系統(tǒng)及按區(qū)域循環(huán)抽檢試驗(yàn)報(bào)警(如報(bào)警按鈕、警鈴等)。消防系統(tǒng)作為行政辦公中心的重中之重，除堅(jiān)持上述定期檢查保養(yǎng)工作外，還將貫穿于日常維修工作的始終，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理解決，確保系統(tǒng)安全可靠地處于待投入狀態(tài)。2、控制中心管理規(guī)定、操作規(guī)程等，要結(jié)合具體情況修訂后實(shí)施。設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃需根據(jù)貴方提供的具體設(shè)備、圖紙、說(shuō)明書(shū)、資料等制定詳細(xì)計(jì)劃。3、消防系統(tǒng)每月維修保養(yǎng)工作量預(yù)計(jì)消防水泵、電機(jī)：86=48(工時(shí))管路、閥門、恒壓裝置(除銹、補(bǔ)油、活絡(luò)等)：樓層：228=56(工時(shí))地下層：60(工時(shí))(3)滅火器、溫感、防火門等：228=56(工時(shí))(4)控制中心設(shè)備、聯(lián)動(dòng)柜：28(工時(shí))(5)消防模塊箱檢查保養(yǎng)：128=28(工時(shí))合計(jì)：276工時(shí)樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)(包括設(shè)備自動(dòng)控制、門禁系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)視、通訊等設(shè)備)1、樓宇設(shè)備控制管理系統(tǒng)基本由以下幾部分組成：中央控制計(jì)算機(jī)、顯示器、打印機(jī)、網(wǎng)絡(luò)控制器、UPS電源；分區(qū)或現(xiàn)場(chǎng)DDC箱；(3)傳感器、變送器、伺服器、執(zhí)行機(jī)構(gòu)(4)綜合布線2、控制中心設(shè)備檢查保養(yǎng)(1)日常保養(yǎng)檢查電源控制箱面儀表、指示燈、開(kāi)關(guān)是否正常。檢查電源電壓在正常范圍(220V±10%)。檢查(UPS)不間斷電源供電是否正常。檢查電腦工作是否正常，檢查顯示窗的顯示內(nèi)容或打印機(jī)的打印紙，發(fā)現(xiàn)故障信息應(yīng)及時(shí)報(bào)告工程師、部長(zhǎng)，派人員檢查修復(fù)。從控制計(jì)算機(jī)上檢查設(shè)備自動(dòng)控制系統(tǒng)是否按設(shè)定時(shí)間表啟動(dòng)/停止所控制的設(shè)備(檢查啟動(dòng)/停止記錄)。從樓宇設(shè)備控制管理計(jì)算機(jī)檢查所控制的各系統(tǒng)設(shè)備是否正常工作。清除控制計(jì)算機(jī)記事本內(nèi)存放時(shí)間較長(zhǎng)、并已經(jīng)處理完畢的信息，以免占據(jù)內(nèi)存。打掃控制中心衛(wèi)生，清潔計(jì)算機(jī)及外圍設(shè)備表面。（2）每周檢查保養(yǎng)清潔電源控制箱表面、儀表、指示燈、開(kāi)關(guān)。清潔設(shè)備控制管理計(jì)算機(jī)表面。清潔電腦外圍設(shè)備（打印機(jī)、顯示器、鍵盤）表面。清潔（UPS）不間斷電源表面。清潔網(wǎng)絡(luò)控制器表面。清潔監(jiān)控中心環(huán)境衛(wèi)生，并保持干凈、通風(fēng)。（3）每月保養(yǎng)在控制計(jì)算機(jī)上抽查、試驗(yàn)部分（5%）設(shè)備自動(dòng)/手動(dòng)的啟動(dòng)/停止功能。在控制計(jì)算機(jī)上抽查、試驗(yàn)部分（5%）設(shè)備故障報(bào)警功能。清潔電源控制箱內(nèi)部、表面（用毛刷清掃或用壓縮空氣吹干凈）。清潔網(wǎng)絡(luò)控制器內(nèi)部元件（用毛刷清掃或用壓縮空氣吹干凈）。檢查、更換打印機(jī)打印紙。（4）每季度檢查保養(yǎng)清潔電源控制箱內(nèi)部元件（用毛刷清掃或用壓縮空氣吹干凈），檢查線路連接情況并上緊。清潔網(wǎng)絡(luò)控制器內(nèi)部元件，檢查線路連接情況并上緊。清潔電腦表面，啟動(dòng)“磁盤碎片整理程序”，提高電腦工作性能，延長(zhǎng)硬盤工作壽命。清潔打印機(jī)，更換打印機(jī)色帶。清潔（UPS）不間斷電源，試驗(yàn)放電、充電。（5）半年檢查保養(yǎng)試驗(yàn)電源控制箱主供電源與備供電源轉(zhuǎn)換功能。清潔網(wǎng)絡(luò)控制器內(nèi)部元件，檢查插接件、線路連接情況并上緊。停電、清潔控制計(jì)算機(jī)內(nèi)部元件，檢查印刷電路板、插接件、線路連接情況并上緊。清潔、檢查不間斷電源，并進(jìn)行放電、充電試驗(yàn)。測(cè)量各線路絕緣（大于0.5MQ）并作記錄。（注意：測(cè)量時(shí)切斷所有電子線路，并禁止用兆歐表測(cè)量）（6）年度檢查保養(yǎng)停設(shè)備自動(dòng)控制系統(tǒng)電源，對(duì)網(wǎng)絡(luò)控制器進(jìn)行內(nèi)部清潔（用毛刷清掃積塵，并用吸塵器吸塵），檢查內(nèi)部插接件、印刷電路板的插接是否牢固，線路連接是否可靠并上緊。關(guān)設(shè)備控制計(jì)算機(jī)，關(guān)電源，進(jìn)行內(nèi)部清潔（用毛刷清掃積塵，并用吸塵器吸塵），檢查內(nèi)部插接件、印刷電路板、線路連接情況并上緊。停電清潔不間斷電源，檢查線路連接情況，并進(jìn)行放電、充電試驗(yàn)。清潔控制計(jì)算機(jī)外圍設(shè)備（打印機(jī)、鍵盤等），檢查線路連接情況，并上緊。打開(kāi)顯示器，清潔內(nèi)部元件，檢查插接件、印刷電路板、線路連接情況，并上緊。檢查清潔電源控制箱，線路連接檢查、上緊，外表、底座除銹油漆。3、DDC箱檢查保養(yǎng)（1）日常檢查保養(yǎng)檢查DDC箱表面儀表、指示燈是否正常。檢查箱內(nèi)各開(kāi)關(guān)是否在正常位置。檢查DDC箱電源電壓是否在正常范圍（220V±10%）。檢查箱內(nèi)各模塊工作是否正常，檢查顯示窗的顯示內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)故障信息應(yīng)及時(shí)報(bào)告工程部主管、經(jīng)理，派人員檢查修復(fù)。檢查DDC箱環(huán)境溫度、內(nèi)部溫度是否過(guò)高（0~40C）。（2）每月檢查保養(yǎng)清潔各系統(tǒng)設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)DDC箱表面、儀表、指示燈。檢查DDC箱輸入、輸出信號(hào)線路連接情況，并上緊。停電清潔各系統(tǒng)設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)DDC箱內(nèi)模塊（用毛刷清掃或壓縮空氣吹塵，并用吸塵器吸塵）。檢查模塊、印刷電路板、線路連接情況，并上緊。（3）年度檢查保養(yǎng)檢查各系統(tǒng)設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)DDC箱內(nèi)模塊、元件工作情況，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理。停電測(cè)量各DDC箱線路絕緣，并記錄（測(cè)量時(shí)一定要斷開(kāi)電子線路，禁止用兆歐表測(cè)量）。4、傳感器、變送器、伺服器、執(zhí)行機(jī)構(gòu)檢查保養(yǎng)（1）日常檢查保養(yǎng)從DDC箱或控制計(jì)算機(jī)檢查傳感器傳回的數(shù)據(jù)是否正常，及時(shí)檢查處理或更換。從設(shè)備控制計(jì)算檢查執(zhí)行機(jī)構(gòu)動(dòng)作情況是否正常，及時(shí)檢查處理。檢查傳感器、執(zhí)行機(jī)構(gòu)周圍環(huán)境是否會(huì)影響工作，并及時(shí)處理。（2）每月檢查保養(yǎng)檢查、清潔設(shè)備上傳感器外表面及引線。檢查清潔設(shè)備上執(zhí)行機(jī)構(gòu)外表及引線。檢查清潔伺服器外表及引線。檢查清潔變送器外表及引線。（3）每季度檢查保養(yǎng)抽查傳感器傳輸數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確（每季抽查10%，可用同類測(cè)量?jī)x器校驗(yàn)）。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理或更換。抽查執(zhí)行機(jī)構(gòu)動(dòng)作是否準(zhǔn)確（每季抽查10%）。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理或更換。抽查變送器信號(hào)轉(zhuǎn)換是否正常，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)調(diào)整或修理、更換。測(cè)量傳感器、執(zhí)行機(jī)構(gòu)、變送器線路絕緣（斷開(kāi)與DDC連接及電子線路）。（4）年度檢查保養(yǎng)檢查執(zhí)行機(jī)構(gòu)活動(dòng)情況，轉(zhuǎn)動(dòng)部分活動(dòng)、加潤(rùn)滑油。檢查執(zhí)行機(jī)構(gòu)的機(jī)械傳動(dòng)部分情況，試驗(yàn)?zāi)芊褡杂蛇M(jìn)行全程調(diào)節(jié)。檢查傳感器、執(zhí)行機(jī)構(gòu)、變送器傳輸線連接情況，并上緊。清潔傳感器、執(zhí)行機(jī)構(gòu)、變送器外表，對(duì)外表、機(jī)座除銹，補(bǔ)油漆。5、管理、操作、保養(yǎng)、和維修的基本制度：樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)的管理規(guī)定、操作規(guī)程等，要根據(jù)貴方的實(shí)際設(shè)備圖紙及說(shuō)明書(shū)等資料另行詳細(xì)制定。6、樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)每月維修保養(yǎng)工作量預(yù)計(jì)（1）設(shè)備自動(dòng)控制系統(tǒng)：控制中心設(shè)備24工時(shí)，其他52工時(shí)（2）門禁系統(tǒng)：128=28（工時(shí)）（3）閉路電視系統(tǒng)：128=28（工時(shí)）（4）通訊系統(tǒng)：128=28（工時(shí)）（5）車場(chǎng)管理系統(tǒng)：32（工時(shí)）合計(jì)：116工時(shí)（九）房屋的日常養(yǎng)護(hù)房屋日常養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作，為確保房屋完好和正常使用，必須進(jìn)行經(jīng)常性的日常檢查、修理，季節(jié)性預(yù)防保養(yǎng)及房屋的正確使用管理等工作。房屋養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容包括房屋的日常養(yǎng)護(hù)和季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)。房屋的日常養(yǎng)護(hù)有兩個(gè)方面：一是各辦公室臨時(shí)發(fā)生報(bào)修的零星養(yǎng)護(hù)工程（包括業(yè)主進(jìn)行的房屋二次裝修管理）；二是物業(yè)管理人員日常巡查掌握的檢查資料，從房屋管理的角度提出來(lái)的養(yǎng)護(hù)工程。因此，房屋的日常養(yǎng)護(hù)包括房屋的零星養(yǎng)護(hù)和房屋的計(jì)劃養(yǎng)護(hù)。房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)，主要是防臺(tái)防汛、防梅雨和防凍防寒。房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)，關(guān)系到業(yè)主的居住和使用安全，以及房屋的完好程度，所以，這種預(yù)防養(yǎng)護(hù)也是房屋養(yǎng)護(hù)的一個(gè)重要方面。零星養(yǎng)護(hù)房屋的零星養(yǎng)護(hù)修理，主要是在日常檢查發(fā)現(xiàn)或突然損壞引起的小修，包括:A、檢查房屋屋面是否存在或出現(xiàn)變形、裂縫、損壞或滲漏等情況，如有應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)。B、檢查玻璃幕墻是否出現(xiàn)變形、開(kāi)裂、滲漏等情況，并及時(shí)維修。C、檢查公共場(chǎng)所、走道的墻壁批蕩是否出現(xiàn)裂縫、剝落，小面積的及時(shí)修補(bǔ)，大面積的應(yīng)及時(shí)向業(yè)匯報(bào)，由業(yè)主發(fā)外承包。D、檢查樓板地面，發(fā)現(xiàn)破損的及時(shí)修補(bǔ)。E、定期檢查門窗使用情況，活動(dòng)部位加潤(rùn)滑油，拆換五金、配玻璃等。F、檢查內(nèi)外墻壁、抹灰、窗臺(tái)、腰線，并及時(shí)修補(bǔ)。G、