都江堰高端住宅項(xiàng)目市調(diào)

都江堰高端住宅項(xiàng)目市調(diào)區(qū)域市場(chǎng)概況研究范圍及分析項(xiàng)目選取原則產(chǎn)品及客戶說(shuō)明銷售情況及價(jià)格個(gè)案分析基本概況產(chǎn)品情況及戶型配比銷售情況主力戶型分析目錄1御景豪庭23456789青城半島10寧江大院北郡龍?zhí)稙硰V場(chǎng)萬(wàn)都香山水岸山水田園玉林都江青城外灘都江逸家城區(qū)一環(huán)內(nèi)部分高端品質(zhì)項(xiàng)目：都江之春、都江逸家，均價(jià)5000-6000元/㎡；都江堰本地高端客群為主，少量成都及周邊洲縣客群。城區(qū)東二環(huán)輻射區(qū)域，項(xiàng)目品質(zhì)與定位普遍較低端，以剛性產(chǎn)品為主整體均價(jià)4000-5000元/㎡。以都江堰本地客群消化為主。城區(qū)西二環(huán)輻射區(qū)域，市場(chǎng)兩極分化趨勢(shì)：高端項(xiàng)目與其他中低端剛需項(xiàng)目?jī)蓸O分化。整體均價(jià)4000-10000元/㎡不等；客群來(lái)源較為廣泛。本報(bào)告研究范圍主要集中為都江堰市區(qū)在售代表樓盤，地理范圍為都江堰一環(huán)至二環(huán)輻射區(qū)域，都汶高速以內(nèi)分析項(xiàng)目選取原則：1.同區(qū)域2.同價(jià)格1君悅名筑2345698710錢江美域都江華府寧江大院都江明珠濱江麗景幸福世家御景豪庭楓尚領(lǐng)域6區(qū)域小結(jié)——產(chǎn)品及客戶情況產(chǎn)品小結(jié)——?jiǎng)傂韪邔庸?yīng)主力，但銷售欠佳；外地客戶為品質(zhì)、享受型買單因在風(fēng)景區(qū)，容積率普偏低3.0以下較多，成規(guī)模項(xiàng)目200畝以上的物業(yè)形態(tài)較混雜，小高層，多層，洋房，以適應(yīng)該地區(qū)多方面需求，普通住宅戶型區(qū)間為70--170平米左右，以90-140的三房較多，花園洋房在200平米內(nèi)，總價(jià)在150萬(wàn)左右；在景觀上，因自然條件較好，大多強(qiáng)調(diào)靠水觀山，比之成都主城區(qū)項(xiàng)目有優(yōu)勢(shì)，特別是花園洋房部份，較受外地客戶（含成都主城區(qū)）和本地實(shí)力買家喜歡，銷勢(shì)強(qiáng)于其他物業(yè)形態(tài)，如青城外灘，沿海麗水印象花園洋房；新開項(xiàng)目大多有較大的商業(yè)面積，以步行街和中小型商業(yè)廣場(chǎng)居多，適合三級(jí)城市沿街為市的習(xí)慣客戶小結(jié)——都江堰本地約40%，阿壩州及周邊35%，成都客戶25%

外地人（成都人）到該地以買低層和洋房等享受形物業(yè)較多，高層項(xiàng)目現(xiàn)走團(tuán)購(gòu)渠道較多，以石油、礦業(yè)、水利單位及阿壩洲單位較多；年底銷售現(xiàn)場(chǎng)客戶到訪量低（周來(lái)訪約10余組）：以蘭卡威為例，現(xiàn)場(chǎng)僅兩名接待，基本集中拓展團(tuán)購(gòu)，可見(jiàn)本地客群有限。區(qū)域小結(jié)——

銷售及價(jià)格情況價(jià)格小結(jié)——?jiǎng)傂璁a(chǎn)品環(huán)域價(jià)格差不明顯，主力均價(jià)區(qū)間為4000-5000元/㎡價(jià)格區(qū)間：主城區(qū)4000-5000元/平方米，少量在5000元/平方米以上，一般是低層和自然景觀較好，價(jià)格中樞在4500元/平方米左右，環(huán)域價(jià)格差不明顯。銷售小結(jié)——2011年政策調(diào)控影響，銷量銳減，存量大，未來(lái)銷售壓力較大市中心與非中心邊緣地帶的銷售情況呈明顯兩極分化；市中心（一環(huán)內(nèi)及周邊）的項(xiàng)目較為暢銷，二環(huán)周邊及輻射區(qū)域由于配套及區(qū)位劣勢(shì)，銷售欠佳；且高層項(xiàng)目普遍銷售較差，原因是本地人大都有震后安居房，剛需有限，二手房交易量小；在銷售上，今年受調(diào)控影響大，2010年下半年開賣項(xiàng)目大多已售80%上，2011年開賣（特別是下半年）銷售較差，推盤量很小，且銷售多在30%推盤量下，以御景豪庭為例，開盤首推部份就含有部份商業(yè)，可見(jiàn)回款要求大；在銷售政策上，面價(jià)上全款2-3個(gè)點(diǎn)，按揭1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，如果參團(tuán)還有1-2點(diǎn)優(yōu)惠，總體上不太大，主要是以御景，蘭卡威，紫荊城等大項(xiàng)目以觀望為主，而有幾家是分期開發(fā)，在10年已開賣部份銷售較好，壓力較小，其中御景豪庭開盤晚，量大，銷售較困難。樓盤1寧江大院項(xiàng)目基本概況基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目位置都江堰市一環(huán)路與蒲陽(yáng)路交匯處開發(fā)商都江堰橋都地產(chǎn)建筑類別多層,小高層占地面積108532平方米（163畝）建筑面積206649平方米容積率1.6面積區(qū)間76-168㎡價(jià)格水平5500元/平米綠化率30%梯戶比一梯兩戶，一梯三戶裝修程度毛坯開盤時(shí)間2011年9月10日交房時(shí)間2012年5月總戶數(shù)1500戶（當(dāng)期戶數(shù)395戶）車位數(shù)地上477個(gè)，地下667個(gè)產(chǎn)品情況及戶型配比樓盤1寧江大院

產(chǎn)品特征：從戶型面積配比來(lái)看，90-110㎡的兩房產(chǎn)品占據(jù)了項(xiàng)目供應(yīng)的絕對(duì)主力；從成交情況來(lái)看，110-130㎡的首改功能產(chǎn)品最為暢銷，當(dāng)前去化率為50%；項(xiàng)目共有70-110㎡小高層、90-170㎡多層兩種產(chǎn)品形態(tài)。銷售情況樓盤1寧江大院

銷售情況：項(xiàng)目于2011年9月入市以來(lái)累計(jì)銷售112套，成交面積達(dá)11802.19㎡，當(dāng)期去化率僅為5.47%，月均去化面積2360㎡（地理位置優(yōu)越，產(chǎn)品性價(jià)比高，整體較為暢銷）累計(jì)供應(yīng)32721.5㎡

量?jī)r(jià)走勢(shì)：整體成交均價(jià)為5500元/㎡，主力總價(jià)區(qū)間為40-60萬(wàn)，首置首改特征明顯主力戶型分析樓盤1寧江大院D2戶型2室2廳1衛(wèi)1廚

80.26平米D3戶型2室2廳1衛(wèi)1廚76.06平米主力戶型分析樓盤1寧江大院A4戶型3室2廳2衛(wèi)1廚132.81平米A3戶型3室2廳2衛(wèi)1廚141.03平米樓盤2君悅名筑項(xiàng)目基本概況產(chǎn)品情況及戶型配比樓盤銷售情況樓盤主力戶型分析樓盤主力戶型分析樓盤樓盤項(xiàng)目基本概況產(chǎn)品情況及戶型配比樓盤銷售情況樓盤主力戶型分析樓盤主力戶型分析樓盤樓盤項(xiàng)目基本概況產(chǎn)品情況及戶型配比樓盤銷售情況樓盤主力戶型分析樓盤主力戶型分析樓盤樓盤項(xiàng)目基本概況產(chǎn)品情況及戶型配比樓盤銷售情況樓盤主力戶型分析樓盤主力戶型分析樓盤樓盤項(xiàng)目基本概況產(chǎn)品情況及戶型配比樓盤銷售情況樓盤主力戶型分析樓盤主力戶型分析樓盤樓盤項(xiàng)目基本概況產(chǎn)品情況及戶型配比樓盤銷售情況樓盤主力戶型分析樓盤主力戶型分析樓盤樓盤項(xiàng)目基本概況產(chǎn)品情況及戶型配比樓盤銷售情況樓盤主力戶型分析樓盤主力戶型分析樓盤樓盤青城外灘項(xiàng)目基本概況產(chǎn)品情況及戶型配比樓盤樓盤青城外灘銷售情況樓盤樓盤青城外灘主力戶型分析樓盤樓盤青城外灘主力戶型分析樓盤樓盤青城外灘樓盤項(xiàng)目基本概況產(chǎn)品情況及戶型配比樓盤銷售情況樓盤主力戶型分析樓盤主力戶型分析樓盤項(xiàng)目基本概況基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目位置都江堰市內(nèi)二環(huán)與蒲陽(yáng)路交匯處開發(fā)商都江堰錢江銀通置業(yè)有限公司建筑類別板樓小高層占地面積71245平方米（106畝）建筑面積190000平方米容積率1.99面積區(qū)間85-194㎡價(jià)格水平5000元/平米綠化率35%總戶數(shù)936戶車位數(shù)1122裝修程度毛坯開盤時(shí)間2011年12月17日交房時(shí)間2013年上半年樓盤2錢江美域

產(chǎn)品特征：從戶型面積配比、銷售情況來(lái)看，90-110㎡的兩房、二變?nèi)a(chǎn)品，由于性價(jià)比較高，且功能性強(qiáng)，故占據(jù)了項(xiàng)目當(dāng)期供銷的絕對(duì)主力；銷售情況：項(xiàng)目自2011年12月17日開盤以來(lái)，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售套數(shù)約18套，合計(jì)銷售面積約為1530㎡，受政策及市場(chǎng)影響，整體銷售情況欠佳；整體成交均價(jià)為5000元/㎡（居于區(qū)域同質(zhì)產(chǎn)品較高水平）。樓盤2錢江美域產(chǎn)品情況及戶型配比樓盤2錢江美域銷售情況樓盤2錢江美域主力戶型分析項(xiàng)目基本概況基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目位置都江堰市幸福大道中段蓮花南路開發(fā)商成都新蓮花置業(yè)（小型開發(fā)商，其他具體信息不詳）建筑類別塔樓高層占地面積280000平米（420畝）建筑面積100000平方米容積率3.4面積區(qū)間51-119㎡價(jià)格水平5400元/平米綠化率25.7%總戶數(shù)686戶車位數(shù)地上126個(gè);地下526個(gè)物管費(fèi)1.30元/平方米/月裝修程度毛坯開盤時(shí)間2010年10月22日交房時(shí)間2011年10月樓盤3珠江明珠

產(chǎn)品特征：從戶型面積配比、銷售情況來(lái)看，70-90㎡的兩房產(chǎn)品，由于性價(jià)比較高，故占據(jù)了項(xiàng)目供銷的絕對(duì)主力；項(xiàng)目當(dāng)期去化率為80.17%；項(xiàng)目當(dāng)前主力在售戶型為一居51-66平方米，二居83平方米，三居119平方米產(chǎn)品情況及戶型配比樓盤3珠江明珠項(xiàng)目銷售情況

銷售情況：項(xiàng)目于2010年10月入市以來(lái)累計(jì)銷售558套，成交面積達(dá)49441