房地產(chǎn)客戶細分與項目定位

一、客戶細分的基本分析客戶細分與項目定位客戶細分的基本依據(jù)房地產(chǎn)競爭的發(fā)展路徑土地競爭——產(chǎn)品競爭——市場競爭——客戶競爭客戶細分的基本依據(jù)客戶細分的社會學依據(jù)人們對群體歸屬感根深蒂固的追求不同階層生活方式的差異標簽作用客戶細分的基本依據(jù)客戶細分的市場背景市場競爭發(fā)展到一定程度的必然結(jié)果進一步開展產(chǎn)品創(chuàng)新的依據(jù)

客戶細分的基本依據(jù)

客戶細分的一般類型置業(yè)類型：首次置業(yè)、二次置業(yè)、多次置業(yè)；自住型、改善型、投資型家庭類型：單身家庭、丁克家庭、核心家庭、三代同堂、空巢家庭收入類型：中低收入、中等收入、中高收入、高收入職業(yè)類型：政府公務員、工商界人士、自由職業(yè)者其他類型：教育程度、年齡、原住地客戶細分的基本依據(jù)

客戶細分的維度房屋價值家庭生命周期家庭收入客戶細分的基本依據(jù)

帕爾迪公司的客戶細分圖

首次置業(yè)單身、常年工作流動人士、單人工作丁克、雙人工作丁克、有嬰兒的夫婦、單親家庭、成熟家庭、富足成熟家庭、空巢家庭、大齡單身貴族、活躍老年人客戶細分的基本依據(jù)

萬科的客戶細分類型價格敏感的務實之家注重自我享受的社會新銳注重子女成長的望子成龍家庭關(guān)心健康的老齡化家庭彰顯地位的成功家庭客戶細分的基本依據(jù)客戶細分的應用案例香港新鴻基的駿景園上海萬科的螞蟻工房歐陸經(jīng)典的刀把房客戶細分與項目定位

二、項目定位的三維方法項目目定定位位的的三三維維方方法法房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目定定位位的的特特點點區(qū)域域性性和和土土地地資資源源的的被被動動性性項目目定定位位的的三三維維方方法法厚土土機機構(gòu)構(gòu)的的項項目目定定位位方方法法項目定位土地維度（地利）市場維度（天時）開發(fā)者資源維度（人和）項目目定定位位的的三三維維方方法法項目目定定位位的的土土地地條條件件分分析析區(qū)位位條條件件交通通條條件件景觀觀環(huán)環(huán)境境資資源源生活活配配套套條條件件社會會認認知知和和城城市市標標簽簽項目目定定位位的的三三維維方方法法項目目定定位位的的厚厚土土觀觀點點土地地是是有有靈靈魂魂的的。。每一一塊塊土土地地都都是是獨獨一一無無二二的的。。讓房房子子就就象象從從這這塊塊土土地地中中長長出出來來的的一一樣樣成成為為有有根根的的建建筑筑。。有根根的的建建筑筑才才能能真真正正經(jīng)經(jīng)受受住住時時間間的的考考驗驗成成為為經(jīng)經(jīng)典典。。項目目定定位位的的三三維維方方法法項目定位的的市場條件件分析市場需求的分分析與潛在需需求預測市場供應的分分析與潛在競競爭的預測項目定位的三三維方法項目定位的厚厚土方法人無遠慮必有有近憂知己知彼百戰(zhàn)戰(zhàn)不殆主力產(chǎn)品原則則差異化原則田忌賽馬原則則項目定位的三三維方法項目定位的開開發(fā)者資源分分析體制和機制資金條件專業(yè)化程度資源整合能力力資源短板企業(yè)目標項目定位的三三維方法項目定位的厚厚土觀點揚長避短，適適合自己的才才是最好的項目定位的三三維方法項目定位結(jié)論論統(tǒng)合土地、市市場、開發(fā)者者資源三個維維度的分析結(jié)論：能夠充充分挖掘土地地潛力、體現(xiàn)現(xiàn)土地價值，，擁有良好的的潛在需求和和競爭優(yōu)勢，，與開發(fā)者自自身資源條件件相匹配的市市場區(qū)域和空空間就是項目目的定位所在在。項目定位的三三維方法項目定位內(nèi)容容項目主題：物業(yè)類型：住住宅/商業(yè)/辦公/SOHO/酒店；高層/小高層/多層/花園洋房/類別墅/別墅戶型：單身公公寓、二室、、三室、四室室、錯層或復復式；面積指指標建筑風格景觀環(huán)境配套設施交通組織項目定位的三三維方法分期開發(fā)的定定位操作首戰(zhàn)必勝原則則項目定位的時時間演化與一一期定位的意意義分期開發(fā)原則則在規(guī)劃設計計中的體現(xiàn)項目定位的三三維方法項目定位的案案例分析北京萬科城市市花園梨花園園與桃花園的的庫存銷售項目定位的三三維方法項目定位的案案例分析歐陸經(jīng)典南區(qū)區(qū)的STUTIO歐陸經(jīng)典北區(qū)區(qū)（凱旋城））的項目定位位項目定位的三三維方法項目定位的案案例分析和莊的項目定定位項目定位的三三維方法項目定位的案案例分析大同項目的定定位項目定位的三三維方法項目定位的案案例分析威海項目的定定位分析高品質(zhì)住宅開開發(fā)管理系統(tǒng)統(tǒng)課程三、北京灣的的項目定位案案例分析北京灣的項目目定位案例分分析北京灣地圖北京灣的項目目定位案例分分析北京灣的土地地價值解析西北六環(huán)外區(qū)區(qū)域北京文化中軸軸線上的明珠珠北京灣的項目目定位案例分分析北京灣的市場場環(huán)境解析需求分析——主力客戶來源源競爭分析——西山板塊、奧奧北板塊發(fā)展環(huán)境預測測——奧運背景下的的中國和中國國文化北京灣的項目目定位案例分分析北京灣的開發(fā)發(fā)者資源分析析體制機制專業(yè)團隊資源整合北京灣的項目目定位案例分分析北京灣的項目目定位非常北京、非非常中國奧運背景下，，一個帶有濃濃郁中國味道道、中國精神和名士氣息息的北京文化化休閑別墅北京灣的項目目定位案例分分析北京灣的定位位體現(xiàn)整體規(guī)劃：里里坊式的規(guī)劃劃，合院式的的格局，鮮明明的山水元素素建筑風格：南南墻北頂，大大屋頂、大閣閣樓的中國元元素和北京風風格戶型：200-300平米的舒適型型別墅景觀：7萬平米公園和和現(xiàn)代中式園園林灰空