房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件

房地產(chǎn)產(chǎn)品

戶型的分析房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析1房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件2一、戶型類別配置立體戶型平面戶型（住宅層高一般在2.6至3.3米之間，最通常為2.8米,大戶型和豪宅采用3米以上較多。）一、戶型類別配置立體戶型3躍層

4復(fù)式復(fù)式5

錯層有“壓縮了的復(fù)式”之稱，通過錯層平面讓功能區(qū)形成整體的差別層次戶型分析：根據(jù)箭頭所指，通過室內(nèi)的小樓梯，讓居住區(qū)和休息區(qū)形成了立體的層次差別案例：錯層式住宅提示：錯層式住宅不利于抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合層數(shù)少，面積大的高檔住宅。錯層有“壓縮了的復(fù)式”之稱，通過錯層平面讓功能區(qū)形成6房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件7二、戶型類別分布位置最好的地方設(shè)置總價最高的戶型、位置最差的地方設(shè)置總價最差的戶型。（臨近路邊、景觀較差、朝北的方向、西曬、底層等）二、戶型類別分布位置最好的地方設(shè)置總價最高的戶型、8三、戶型功能配置1.一套好的戶型，首先必須是每一個房間都間隔方正，少點(diǎn)“金角銀邊”，謹(jǐn)防多邊多角的“鉆石房”出現(xiàn)，如此不僅利于家具擺放，提高使用面積，也符合中國人的消費(fèi)心理。三、戶型功能配置1.一套好的戶型，首先必須是每一個9長沙玫瑰園長沙玫瑰園102.空間有效分隔一般一個好的戶型應(yīng)該有6個分離：生理分居、功能分區(qū)、動靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開。生理分居：指8歲以上子女應(yīng)該和父母分室居住，15歲以上異性子女應(yīng)該分室居住；功能分區(qū)：指不同的生活功能有不同的活動空間，會客要有客廳、烹飪要有廚房、存物要有儲物室、廁浴要有衛(wèi)生間；動靜分開：指活動空間和休息空間要嚴(yán)格區(qū)分，客廳、餐廳、廚房等人來人往，活動頻繁，應(yīng)靠近入戶門設(shè)置，而臥室需要更大程度的安靜，應(yīng)比較深入。公私分開：指家庭生活的私密性必須得到充分的尊重與保護(hù)，不能讓訪客進(jìn)門后將業(yè)主的家庭生活一覽無余；主次分開：指主人房要與其他房間有所區(qū)別；干濕分開：指廚房、衛(wèi)生間帶水、帶臟的房間應(yīng)與精心裝修怕水、怕臟的臥室分開。好戶型設(shè)計的6種分離干濕分開動靜分開生理分居公私分開主次分開功能分區(qū)2.空間有效分隔好戶型設(shè)計的干濕分開動靜分開生理分居公私分開113.面積恰當(dāng)，尺度適宜人們較理想的臥室面積為12-15平米之間，較理想的客廳面積為21-30平米之間，客廳的開間不應(yīng)小于3.6米，否則將影響看電視的效果。衛(wèi)生間、廚房、健身房、儲物室4-5平米，陽臺5-6平米較為適宜。此外各功能空間的相互關(guān)系對使用效果也有很大影響。例如廚房應(yīng)靠近入口設(shè)置，避免買菜后穿過客廳的不方便，衛(wèi)生間應(yīng)靠近臥室以方便晚間使用，廁所門不應(yīng)直接開向客廳和餐廳，這樣既不衛(wèi)生有不雅觀。生活陽臺應(yīng)該與廚房或衛(wèi)生間相連，不應(yīng)與臥室相連，因為生活陽臺是開放性空間，曬衣時穿過臥室會影響臥室的私密性。3.面積恰當(dāng)，尺度適宜12面積標(biāo)準(zhǔn).面積標(biāo)準(zhǔn).134.健康因素的合理利用呼吸、采光、通風(fēng)是每個人最基本的生理需求，尤其對家庭生活來講，這些要求是否能被充分滿足，對人的健康有著至關(guān)重要的影響。而辨別一個戶型的好壞，健康性因素是否被合理運(yùn)用也成了一個重要的標(biāo)準(zhǔn)。這些因素包括：朝向合理、日照充分、光線充足、通風(fēng)良好、空氣新鮮、溫度適宜、安靜舒適。

每套住宅的臥室和使用面積在10平方米以上的起居室（廳）均應(yīng)直接采光，且至少應(yīng)有一間臥室或起居室（廳）具有良好的朝向，能直接獲得日照，一般位南向，南偏東或者南偏西不可大于45度。（住宅的朝向一般以起居室、主臥房的朝向為主。）

住宅應(yīng)有良好的自然通風(fēng)，即應(yīng)有在相對外墻上開窗所形成的穿堂風(fēng)或相鄰?fù)鈮ι祥_窗所形成的轉(zhuǎn)角通風(fēng)，對于單朝向的套型必須有通風(fēng)措施。提示：按照我國的飲食習(xí)慣，煎炒烹炸時產(chǎn)生的油煙對人體十分有害，因此廚房應(yīng)有直接對外的采光、通風(fēng)窗（包括開向天井的窗）。

衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)有通風(fēng)窗，無通風(fēng)窗的衛(wèi)生間也應(yīng)該設(shè)置屋頂管道，并合理安排進(jìn)風(fēng)和排風(fēng)管道。

還要安排好室外空調(diào)機(jī)的安裝位置和冷凝水的有組織排放，預(yù)留外熱水器和空調(diào)器的墻洞，陽臺應(yīng)有曬衣設(shè)施等。4.健康因素的合理利用提示：14自然采光窗占墻的比例達(dá)到一定要求。窗占墻的比例：20%—30%，低擋房40%—50%，中檔房70%以上，高檔房自然采光窗占墻的比例達(dá)到一定要求。15房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件16房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件17四.各房間合理性要求（1）客廳（起居室）①空間獨(dú)立。客廳開口不宜過多，要有兩面完整的墻；②方正開闊。方正完整是使用的布局。開間不應(yīng)小于3.6米，但也不應(yīng)大于5米；③長寬比不應(yīng)失調(diào)。進(jìn)深開間比不應(yīng)大于2：1；④入口設(shè)玄關(guān)。入口門廳的住宅對外的空間過渡，避免廳內(nèi)被外人一目了然，保證用戶的私密性。⑤合適的窗墻比大于30%,合理電視欣賞距離5至5.5倍?？蛷d開口戶型點(diǎn)評：客廳開口過多，有四處開口，使客廳很多面積成為公共面積，不好布置家居。案例：客廳開口太多.四.各房間合理性要求（1）客廳（起居室）客廳開口戶型點(diǎn)評：案18房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件19（2）餐廳相對獨(dú)立餐廳與客廳空間易相對獨(dú)立；餐廳與客廳即有關(guān)系又有分隔；餐廳至少要有兩面墻夾一角。與廚房即有關(guān)聯(lián)又獨(dú)立成區(qū)西式廚房與餐廳可以實(shí)現(xiàn)一體化；中式餐廳經(jīng)過獨(dú)特的設(shè)計也能實(shí)現(xiàn)廚房餐廳一體化。戶型點(diǎn)評：上圖中餐廳與客廳分區(qū)不明顯，餐廳成為過道幾乎無法使用；客廳的形狀不利于家具的擺放，從廚房位置使客廳顯得更加局促；下圖經(jīng)過修改后既有玄關(guān)又使餐廳相對獨(dú)立。案例：餐廳不獨(dú)立.（2）餐廳戶型點(diǎn)評：案例：餐廳不獨(dú)立.20餐廳開口餐廳開口餐廳開口案例：餐廳不占角.戶型點(diǎn)評：餐廳雖然與客廳形成明顯分區(qū)，但餐廳不占一角（邊角邊）；周邊門開口過多，幾乎成為過道，不便使用餐廳開口餐廳開口餐廳開口案例：餐廳不占角.戶型點(diǎn)評：21案例：餐廳占角.戶型點(diǎn)評：餐廳占角（兩面墻夾角），空間相對獨(dú)立，便于使用。案例：餐廳占角.戶型點(diǎn)評：22案例：餐廳獨(dú)立.戶型點(diǎn)評：餐廳獨(dú)立，又能通風(fēng)采光，其優(yōu)點(diǎn)不言自明。案例：餐廳獨(dú)立.戶型點(diǎn)評：23（3）廚房應(yīng)靠近餐廳離大門不要太遠(yuǎn)（進(jìn)出雜物多）直接對外采光通風(fēng)廚具按洗、切、燒的順序合理排布有一定長度的櫥柜擺放電器，煤氣灶、洗菜盆等設(shè)備適合單排、雙排、L型、U型布置的廚房寬度不應(yīng)小于1.4、1.7、1.7、2.1M廚廁最好不要緊鄰臥室（3）廚房24房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件25房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件26（4）主臥室擴(kuò)大主臥室的面積，房間進(jìn)深可以適當(dāng)增加；最好有好的朝向（南向），比客廳的朝向要求更甚；大戶型的主臥應(yīng)帶一個專用衛(wèi)生間；進(jìn)入式衣帽間（walk-in-closet）的出現(xiàn)使主臥室布局更為靈活，近年成為流行趨勢；(5)次臥室次臥室面積宜大于10㎡按照生活起居方便的要求，臥室位置要求深一些。（4）主臥室(5)次臥室按照生活起居方便的要求，臥室位置要求27廁浴分離衛(wèi)生間（6）衛(wèi)生間、儲藏室、陽臺衛(wèi)生間應(yīng)有明窗通風(fēng)采光公共衛(wèi)生間為廁浴分離，干濕分離，以利于清潔衛(wèi)生和便利使用。僅有一個衛(wèi)生間應(yīng)與臥室靠近,避免不必要的穿堂越室。面積較大的戶型應(yīng)設(shè)儲藏室全封閉獨(dú)立式空間，面積不小于3㎡。陽臺保證客廳有良好的視野和采光客廳不設(shè)陽臺而在臥室設(shè)陽臺，則晾衣、休閑都將經(jīng)過主臥室，會干擾主人。廁所不宜放在房屋的中心，因為房屋的中部是住宅的心臟，極為重要，中心受污，整個住宅不利且有礙觀瞻。廁所位置須隱蔽，不能緊靠和直對大門。廁浴分離衛(wèi)生間（6）衛(wèi)生間、儲藏室、陽臺廁所不宜放在房屋的中2890系列舒適二房倆分離衛(wèi)生間90系列舒適二房倆分離衛(wèi)生間29三分離衛(wèi)生間

90系列緊湊三房三分離衛(wèi)生間90系列緊湊三房307、多功能室（視聽室、健身房、麻將房等）大戶型套房宜考慮多功能房體現(xiàn)主人個性及愛好注意對其他空間的干擾和影響位置一般可考慮靠近戶外的地方7、多功能室（視聽室、健身房、麻將房等）大戶型套房宜考慮多功315室3廳5衛(wèi)

375㎡5室3廳5衛(wèi)

375㎡328、 工人房一般在三房以上的戶型中考慮；位置一般緊靠廚房、生活陽臺等地方；大面積房可設(shè)獨(dú)立的入戶門，與主入戶門分開?；顒訁^(qū)域相對獨(dú)立，與主人活動區(qū)域不相交?？梢栽O(shè)置獨(dú)立洗手間。8、 工人房一般在三房以上的戶型中考慮；33

六戶型點(diǎn)評

341.戶型空間尺度合理合理的尺度空間將會賦予居住功能舒適性。但往往在設(shè)計中忽略了空間的重要性，結(jié)果在提高房屋的使用率、采光、朝向后并不能滿足用戶需求。案例：空間比例失當(dāng)進(jìn)深太大戶型點(diǎn)評客廳進(jìn)深太長，空間比例失當(dāng)，形成面積浪費(fèi)1.戶型空間尺度合理合理的尺度空間將會賦予居住功能舒適性。但352.面積比例適宜住房必須以有限的空間滿足基本的生活需求，如廚房、衛(wèi)生間等，所以戶型設(shè)計需要有效搭配房屋各功能分區(qū)面積比例，以盡量提高用戶的使用率。如何經(jīng)濟(jì)、有效的安排各功能房的面積、比例關(guān)系，是戶型設(shè)計、評價中應(yīng)關(guān)注的主題之一。在權(quán)衡適宜的面積比例需要考慮如下因素：各房室應(yīng)具有與戶型面積相匹配的比例；大戶型不應(yīng)該出現(xiàn)小房間；主臥應(yīng)明顯大于次臥；三房戶型客廳與臥室比例應(yīng)控制在1.5：1以內(nèi)。案例：面積比例失當(dāng)戶型點(diǎn)評：廚房面積過大，比次臥室大得多，甚至大于主臥室。2.面積比例適宜住房必須以有限的空間滿足基本的生活需求，如廚363.通風(fēng)采光良好在房子的居住功能中，通風(fēng)和采光的要求是一個重要的參考指標(biāo)，具體說來，通風(fēng)采光至少要達(dá)到“室內(nèi)四明”“公共空間通風(fēng)采光”的要求?！笆覂?nèi)四明”：明廳、明房、明廚、明衛(wèi)——四大功能區(qū)保證采光的充足；“公共空間通風(fēng)采光”：電梯廳、樓梯（消防樓梯）、公共走道通風(fēng)采光良好。箭頭代表通風(fēng)采光戶型點(diǎn)評:一梯兩戶的小高層設(shè)計，室內(nèi)通風(fēng)采光非常暢通。案例：通風(fēng)采光良好3.通風(fēng)采光良好在房子的居住功能中，通風(fēng)和采光的要求是一個重37兩房兩廳兩房兩廳381、朝向不好。2、餐廳處于客廳和臥室之間，從臥室到客廳環(huán)繞一圈。3、“開放工作間”太過浪費(fèi)。本來應(yīng)該是飯廳的。但是戶型設(shè)計成那樣，只能安排（1）的位置當(dāng)飯廳。4、動靜和干濕分區(qū)不好，主臥安排在起居室（客廳）和廚房洗手間之間是比較不合理的一種布局。5、衛(wèi)生間離客廳太遠(yuǎn)，餐廳自然采光較差。

1、朝向不好。39四房兩廳四房兩廳401、玄關(guān)面積太大，實(shí)屬浪費(fèi)。2、通風(fēng)采光無法解決。3、所有的房間門均與飯客廳相鄰，無法保證住房的私密性。4、唯一可取之處是工人房，環(huán)行設(shè)置保證與家庭成員日常生活不交叉。1、玄關(guān)面積太大，實(shí)屬浪費(fèi)。41兩代居70+90(分)二合一（可分可合）戶型兩代居70+90(分)二合一（可分可合）戶型42模塊二：景觀的研發(fā)一、景觀應(yīng)具備的功能1、綠化生態(tài)功能：保證常年見綠，力求四季有花；以綠色植物為主，適當(dāng)點(diǎn)綴部分落葉植物和秋冬季有色彩、林相變化的植物，使人在小區(qū)能充分感受到季節(jié)的變化，表現(xiàn)出不同季節(jié)的園林美。模塊二：景觀的研發(fā)一、景觀應(yīng)具備的功能43層次搭配層次搭配44色彩配置色彩配置45房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件46房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件47房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件48房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件49房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件50房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件51房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件52房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件53一、景觀應(yīng)具備的功能2、休閑活動功能（1）殘疾人無障礙：有臺階的地方同時設(shè)置坡道。（2）老人無障礙：臺階高度適宜（3）兒童無障礙：考慮兒童的安全性（4）運(yùn)動無障礙：一、景觀應(yīng)具備的功能2、休閑活動功能54房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件55室外臺階踏步寬度不宜小于300mm，踏步高度不宜大于150mm，并不宜小于100mm，踏步級數(shù)不宜少于2。一般為（300~400）*（100~150）不應(yīng)采用無踢面或有突緣的臺階。如果某段臺階特別長，最好每隔10-20個踏面設(shè)置一個休息平臺，以便登梯者在體力和精神上有一個休息。室外臺階踏步寬度不宜小于300mm，踏步高度不宜大于150m56一、景觀應(yīng)具備的功能3、景觀文化功能提升園林景觀的文化品位和內(nèi)涵（有教育意義的雕塑）一、景觀應(yīng)具備的功能3、景觀文化功能571、山石造景的常見材料（1）天然的山石材料（2）以水泥混合砂漿、鋼絲網(wǎng)或玻璃纖維水泥（GRC）作材料。山石造景1、山石造景的常見材料山石造景582、我國目前經(jīng)常使用的天然石材種類（1）湖石（2）黃石（3）石英（4）斧劈石（5）石筍石（6）千層石2、我國目前經(jīng)常使用的天然石材種類59房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件60房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件61房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件623、山石造景的主要手法（1）孤景賞石（2）峭壁景石（3）散點(diǎn)景石（4）護(hù)岸景石（5）假石瀑布3、山石造景的主要手法63房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件64房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件65房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件66三、水景住宅1、自然水景住宅：小區(qū)附近有天然水系2、人工水景住宅：小區(qū)規(guī)模較大，建筑密度相對較低，水景以“面”（人工湖泊、水池或水景廣場）為主、“點(diǎn)”（噴泉）、“線”（瀑布或小溪）結(jié)合3、水景點(diǎn)綴型住宅：微型景觀。規(guī)模較小，水景一般以噴泉為主，偶有水瀑布、線型或小水池三、水景住宅1、自然水景住宅：小區(qū)附近有天然水系67沙河.堤亞納灣沙河.堤亞納灣68房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件69房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件70房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件71房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件72房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件73房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件74有些業(yè)主覺得，買房時小區(qū)推的是“水景房”概念，后來小區(qū)水景卻改成綠化或長期不開放，有“被忽悠”之感，有開發(fā)商則稱：“宣傳冊、樓盤廣告上的話語本就不可全信，如果在售樓合同上沒有詳細(xì)寫明小區(qū)水景的開放時間，業(yè)主也只能是啞巴吃黃連，有苦說不出，而在合同里寫清水景開放時間的非常少?！?/p>

有些業(yè)主覺得，買房時小區(qū)推的是“水景房”75開發(fā)商在賣房子的時候宣傳的“水景噴泉”，算不算一種長期的承諾。如果小區(qū)的水景不開放，甚至變成臭水池，業(yè)主又該怎樣維權(quán)？

開發(fā)商在賣房子的時候宣傳的“水景噴泉”，76如果水景在銷售時正常開放，而銷售后轉(zhuǎn)交物業(yè)公司做日常的維護(hù)，相關(guān)的費(fèi)用也由物業(yè)公司收取，那業(yè)主很難向開發(fā)商討說法，但物業(yè)公司對此要承擔(dān)全部責(zé)任。如果在正常運(yùn)營過程中，小區(qū)的水景發(fā)生設(shè)備故障，這部分錢應(yīng)由維修基金支出?，F(xiàn)在很多小區(qū)都存在部分業(yè)主定時上繳相關(guān)費(fèi)用，而部分業(yè)主不按時按量繳納，物業(yè)公司收不齊相關(guān)費(fèi)用，就有了不開水景的“借口”。物業(yè)公司可以對業(yè)主欠費(fèi)行為進(jìn)行訴訟，但不能以未收齊物業(yè)費(fèi)為由不承擔(dān)管理義務(wù)，這是兩個不同的法律關(guān)系。如果水景在銷售時正常開放，而銷售后轉(zhuǎn)交物業(yè)公司77四、山景住宅一般都出現(xiàn)在城鄉(xiāng)結(jié)合部，接近自然，貼近紅塵，賣點(diǎn)在于風(fēng)景和空氣。四、山景住宅一般都出現(xiàn)在城鄉(xiāng)結(jié)合部，接近自然，貼近78萬科十七英里項目位于龍崗區(qū)溪涌村東側(cè)。三面環(huán)海，背靠青山，用地海景線長約662米。建筑實(shí)體與山體的結(jié)合住宅空間與環(huán)境的融和空間的通透與流動打造“新奢華主義”的住區(qū)萬科十七英里項目位于龍崗區(qū)溪涌村東側(cè)。三面環(huán)海，背靠青山，用79建筑與地形有機(jī)結(jié)合最大限度利用原有地形，形成高低錯落的樓盤形象原有地形建筑與地形有機(jī)結(jié)合最大限度利用原有地形，形成高低錯落的樓盤形80規(guī)劃分散布局，保證各棟建筑的優(yōu)質(zhì)景觀利用山體等高線布局建筑，形成線性弧形布局方式，最大限度擴(kuò)展沿海面總體布局為兩個部分：沿海的坡地為別墅區(qū)；后面的臺地為高層住宅區(qū)；別墅區(qū)高層區(qū)規(guī)劃分散布局，保證各棟建筑的優(yōu)質(zhì)景觀利用山體等高線布局建筑，81人車分流、公共道路與私家道路相對分離一期別墅受地形限制，未設(shè)置連通每戶的車行道路；通往海邊的步道公私相對隔離；二期將車行道路設(shè)置在建筑的背海面，沿海面為消防車道，日常為人行通道。沿山體設(shè)置步道，將復(fù)雜的地形打造成重要的景觀通道面海的消防通道通向海邊的步道人車分流、公共道路與私家道路相對分離一期別墅受地形限制，未設(shè)82幾何型的建筑造型，形成獨(dú)特個性幾何型的建筑造型，形成獨(dú)特個性83背山面海的戶型設(shè)計--背山面為交通部分，臨海面形成大廳和大露臺背山面的外走廊臨海面的露臺背山面海的戶型設(shè)計--背山面為交通部分，臨海面形成大廳和大露84小結(jié)：建筑與地形有機(jī)結(jié)合：樓盤是以坡地為主的住區(qū)，建筑布局盡量少的改造地形，形成與地形的有機(jī)結(jié)合；最大限度的利用景觀資源：線性規(guī)劃布局爭取最大限度的利用景觀資源；戶型設(shè)計以利用景觀為主題；利用山體形成豐富的景觀路線：依山而建的景觀步道是樓盤的重要特色之一;小結(jié)：建筑與地形有機(jī)結(jié)合：樓盤是以坡地為主的住區(qū)，建筑布局盡85五、海景住宅藍(lán)天白云、碧海銀沙、青山綠水、椰風(fēng)海韻

海景住宅意味著相當(dāng)體面的生活品質(zhì)。五、海景住宅86一位消費(fèi)者這樣描述其對海景住宅的向往：“大海是浪漫的地方，它遠(yuǎn)離都市的喧囂，與都市景觀形成鮮明對比；住在海邊拉近了人與自然的距離，更有助于減緩生活壓力和工作壓力……”

一位消費(fèi)者這樣描述其對海景住宅的向往：87根據(jù)距離海灘的位置遠(yuǎn)近分為“一線”

“二線”

“三線”海景房?！耙痪€”海景房通常定位在距海00米以內(nèi)，可以直接觀海的房子?！岸€”海景房通常定位在距海800米以內(nèi)，走到海邊5分鐘以內(nèi)的房子。800米開外的均可歸為“三線”海景房。根據(jù)距離海灘的位置遠(yuǎn)近分為“一線”88房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件89演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！90房地產(chǎn)產(chǎn)品

戶型的分析房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析91房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件92一、戶型類別配置立體戶型平面戶型（住宅層高一般在2.6至3.3米之間，最通常為2.8米,大戶型和豪宅采用3米以上較多。）一、戶型類別配置立體戶型93躍層

94復(fù)式復(fù)式95

錯層有“壓縮了的復(fù)式”之稱，通過錯層平面讓功能區(qū)形成整體的差別層次戶型分析：根據(jù)箭頭所指，通過室內(nèi)的小樓梯，讓居住區(qū)和休息區(qū)形成了立體的層次差別案例：錯層式住宅提示：錯層式住宅不利于抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合層數(shù)少，面積大的高檔住宅。錯層有“壓縮了的復(fù)式”之稱，通過錯層平面讓功能區(qū)形成96房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件97二、戶型類別分布位置最好的地方設(shè)置總價最高的戶型、位置最差的地方設(shè)置總價最差的戶型。（臨近路邊、景觀較差、朝北的方向、西曬、底層等）二、戶型類別分布位置最好的地方設(shè)置總價最高的戶型、98三、戶型功能配置1.一套好的戶型，首先必須是每一個房間都間隔方正，少點(diǎn)“金角銀邊”，謹(jǐn)防多邊多角的“鉆石房”出現(xiàn)，如此不僅利于家具擺放，提高使用面積，也符合中國人的消費(fèi)心理。三、戶型功能配置1.一套好的戶型，首先必須是每一個99長沙玫瑰園長沙玫瑰園1002.空間有效分隔一般一個好的戶型應(yīng)該有6個分離：生理分居、功能分區(qū)、動靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開。生理分居：指8歲以上子女應(yīng)該和父母分室居住，15歲以上異性子女應(yīng)該分室居?。还δ芊謪^(qū)：指不同的生活功能有不同的活動空間，會客要有客廳、烹飪要有廚房、存物要有儲物室、廁浴要有衛(wèi)生間；動靜分開：指活動空間和休息空間要嚴(yán)格區(qū)分，客廳、餐廳、廚房等人來人往，活動頻繁，應(yīng)靠近入戶門設(shè)置，而臥室需要更大程度的安靜，應(yīng)比較深入。公私分開：指家庭生活的私密性必須得到充分的尊重與保護(hù)，不能讓訪客進(jìn)門后將業(yè)主的家庭生活一覽無余；主次分開：指主人房要與其他房間有所區(qū)別；干濕分開：指廚房、衛(wèi)生間帶水、帶臟的房間應(yīng)與精心裝修怕水、怕臟的臥室分開。好戶型設(shè)計的6種分離干濕分開動靜分開生理分居公私分開主次分開功能分區(qū)2.空間有效分隔好戶型設(shè)計的干濕分開動靜分開生理分居公私分開1013.面積恰當(dāng)，尺度適宜人們較理想的臥室面積為12-15平米之間，較理想的客廳面積為21-30平米之間，客廳的開間不應(yīng)小于3.6米，否則將影響看電視的效果。衛(wèi)生間、廚房、健身房、儲物室4-5平米，陽臺5-6平米較為適宜。此外各功能空間的相互關(guān)系對使用效果也有很大影響。例如廚房應(yīng)靠近入口設(shè)置，避免買菜后穿過客廳的不方便，衛(wèi)生間應(yīng)靠近臥室以方便晚間使用，廁所門不應(yīng)直接開向客廳和餐廳，這樣既不衛(wèi)生有不雅觀。生活陽臺應(yīng)該與廚房或衛(wèi)生間相連，不應(yīng)與臥室相連，因為生活陽臺是開放性空間，曬衣時穿過臥室會影響臥室的私密性。3.面積恰當(dāng)，尺度適宜102面積標(biāo)準(zhǔn).面積標(biāo)準(zhǔn).1034.健康因素的合理利用呼吸、采光、通風(fēng)是每個人最基本的生理需求，尤其對家庭生活來講，這些要求是否能被充分滿足，對人的健康有著至關(guān)重要的影響。而辨別一個戶型的好壞，健康性因素是否被合理運(yùn)用也成了一個重要的標(biāo)準(zhǔn)。這些因素包括：朝向合理、日照充分、光線充足、通風(fēng)良好、空氣新鮮、溫度適宜、安靜舒適。

每套住宅的臥室和使用面積在10平方米以上的起居室（廳）均應(yīng)直接采光，且至少應(yīng)有一間臥室或起居室（廳）具有良好的朝向，能直接獲得日照，一般位南向，南偏東或者南偏西不可大于45度。（住宅的朝向一般以起居室、主臥房的朝向為主。）

住宅應(yīng)有良好的自然通風(fēng)，即應(yīng)有在相對外墻上開窗所形成的穿堂風(fēng)或相鄰?fù)鈮ι祥_窗所形成的轉(zhuǎn)角通風(fēng)，對于單朝向的套型必須有通風(fēng)措施。提示：按照我國的飲食習(xí)慣，煎炒烹炸時產(chǎn)生的油煙對人體十分有害，因此廚房應(yīng)有直接對外的采光、通風(fēng)窗（包括開向天井的窗）。

衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)有通風(fēng)窗，無通風(fēng)窗的衛(wèi)生間也應(yīng)該設(shè)置屋頂管道，并合理安排進(jìn)風(fēng)和排風(fēng)管道。

還要安排好室外空調(diào)機(jī)的安裝位置和冷凝水的有組織排放，預(yù)留外熱水器和空調(diào)器的墻洞，陽臺應(yīng)有曬衣設(shè)施等。4.健康因素的合理利用提示：104自然采光窗占墻的比例達(dá)到一定要求。窗占墻的比例：20%—30%，低擋房40%—50%，中檔房70%以上，高檔房自然采光窗占墻的比例達(dá)到一定要求。105房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件106房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件107四.各房間合理性要求（1）客廳（起居室）①空間獨(dú)立?？蛷d開口不宜過多，要有兩面完整的墻；②方正開闊。方正完整是使用的布局。開間不應(yīng)小于3.6米，但也不應(yīng)大于5米；③長寬比不應(yīng)失調(diào)。進(jìn)深開間比不應(yīng)大于2：1；④入口設(shè)玄關(guān)。入口門廳的住宅對外的空間過渡，避免廳內(nèi)被外人一目了然，保證用戶的私密性。⑤合適的窗墻比大于30%,合理電視欣賞距離5至5.5倍?？蛷d開口戶型點(diǎn)評：客廳開口過多，有四處開口，使客廳很多面積成為公共面積，不好布置家居。案例：客廳開口太多.四.各房間合理性要求（1）客廳（起居室）客廳開口戶型點(diǎn)評：案108房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件109（2）餐廳相對獨(dú)立餐廳與客廳空間易相對獨(dú)立；餐廳與客廳即有關(guān)系又有分隔；餐廳至少要有兩面墻夾一角。與廚房即有關(guān)聯(lián)又獨(dú)立成區(qū)西式廚房與餐廳可以實(shí)現(xiàn)一體化；中式餐廳經(jīng)過獨(dú)特的設(shè)計也能實(shí)現(xiàn)廚房餐廳一體化。戶型點(diǎn)評：上圖中餐廳與客廳分區(qū)不明顯，餐廳成為過道幾乎無法使用；客廳的形狀不利于家具的擺放，從廚房位置使客廳顯得更加局促；下圖經(jīng)過修改后既有玄關(guān)又使餐廳相對獨(dú)立。案例：餐廳不獨(dú)立.（2）餐廳戶型點(diǎn)評：案例：餐廳不獨(dú)立.110餐廳開口餐廳開口餐廳開口案例：餐廳不占角.戶型點(diǎn)評：餐廳雖然與客廳形成明顯分區(qū)，但餐廳不占一角（邊角邊）；周邊門開口過多，幾乎成為過道，不便使用餐廳開口餐廳開口餐廳開口案例：餐廳不占角.戶型點(diǎn)評：111案例：餐廳占角.戶型點(diǎn)評：餐廳占角（兩面墻夾角），空間相對獨(dú)立，便于使用。案例：餐廳占角.戶型點(diǎn)評：112案例：餐廳獨(dú)立.戶型點(diǎn)評：餐廳獨(dú)立，又能通風(fēng)采光，其優(yōu)點(diǎn)不言自明。案例：餐廳獨(dú)立.戶型點(diǎn)評：113（3）廚房應(yīng)靠近餐廳離大門不要太遠(yuǎn)（進(jìn)出雜物多）直接對外采光通風(fēng)廚具按洗、切、燒的順序合理排布有一定長度的櫥柜擺放電器，煤氣灶、洗菜盆等設(shè)備適合單排、雙排、L型、U型布置的廚房寬度不應(yīng)小于1.4、1.7、1.7、2.1M廚廁最好不要緊鄰臥室（3）廚房114房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件115房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件116（4）主臥室擴(kuò)大主臥室的面積，房間進(jìn)深可以適當(dāng)增加；最好有好的朝向（南向），比客廳的朝向要求更甚；大戶型的主臥應(yīng)帶一個專用衛(wèi)生間；進(jìn)入式衣帽間（walk-in-closet）的出現(xiàn)使主臥室布局更為靈活，近年成為流行趨勢；(5)次臥室次臥室面積宜大于10㎡按照生活起居方便的要求，臥室位置要求深一些。（4）主臥室(5)次臥室按照生活起居方便的要求，臥室位置要求117廁浴分離衛(wèi)生間（6）衛(wèi)生間、儲藏室、陽臺衛(wèi)生間應(yīng)有明窗通風(fēng)采光公共衛(wèi)生間為廁浴分離，干濕分離，以利于清潔衛(wèi)生和便利使用。僅有一個衛(wèi)生間應(yīng)與臥室靠近,避免不必要的穿堂越室。面積較大的戶型應(yīng)設(shè)儲藏室全封閉獨(dú)立式空間，面積不小于3㎡。陽臺保證客廳有良好的視野和采光客廳不設(shè)陽臺而在臥室設(shè)陽臺，則晾衣、休閑都將經(jīng)過主臥室，會干擾主人。廁所不宜放在房屋的中心，因為房屋的中部是住宅的心臟，極為重要，中心受污，整個住宅不利且有礙觀瞻。廁所位置須隱蔽，不能緊靠和直對大門。廁浴分離衛(wèi)生間（6）衛(wèi)生間、儲藏室、陽臺廁所不宜放在房屋的中11890系列舒適二房倆分離衛(wèi)生間90系列舒適二房倆分離衛(wèi)生間119三分離衛(wèi)生間

90系列緊湊三房三分離衛(wèi)生間90系列緊湊三房1207、多功能室（視聽室、健身房、麻將房等）大戶型套房宜考慮多功能房體現(xiàn)主人個性及愛好注意對其他空間的干擾和影響位置一般可考慮靠近戶外的地方7、多功能室（視聽室、健身房、麻將房等）大戶型套房宜考慮多功1215室3廳5衛(wèi)

375㎡5室3廳5衛(wèi)

375㎡1228、 工人房一般在三房以上的戶型中考慮；位置一般緊靠廚房、生活陽臺等地方；大面積房可設(shè)獨(dú)立的入戶門，與主入戶門分開?；顒訁^(qū)域相對獨(dú)立，與主人活動區(qū)域不相交?？梢栽O(shè)置獨(dú)立洗手間。8、 工人房一般在三房以上的戶型中考慮；123

六戶型點(diǎn)評

1241.戶型空間尺度合理合理的尺度空間將會賦予居住功能舒適性。但往往在設(shè)計中忽略了空間的重要性，結(jié)果在提高房屋的使用率、采光、朝向后并不能滿足用戶需求。案例：空間比例失當(dāng)進(jìn)深太大戶型點(diǎn)評客廳進(jìn)深太長，空間比例失當(dāng)，形成面積浪費(fèi)1.戶型空間尺度合理合理的尺度空間將會賦予居住功能舒適性。但1252.面積比例適宜住房必須以有限的空間滿足基本的生活需求，如廚房、衛(wèi)生間等，所以戶型設(shè)計需要有效搭配房屋各功能分區(qū)面積比例，以盡量提高用戶的使用率。如何經(jīng)濟(jì)、有效的安排各功能房的面積、比例關(guān)系，是戶型設(shè)計、評價中應(yīng)關(guān)注的主題之一。在權(quán)衡適宜的面積比例需要考慮如下因素：各房室應(yīng)具有與戶型面積相匹配的比例；大戶型不應(yīng)該出現(xiàn)小房間；主臥應(yīng)明顯大于次臥；三房戶型客廳與臥室比例應(yīng)控制在1.5：1以內(nèi)。案例：面積比例失當(dāng)戶型點(diǎn)評：廚房面積過大，比次臥室大得多，甚至大于主臥室。2.面積比例適宜住房必須以有限的空間滿足基本的生活需求，如廚1263.通風(fēng)采光良好在房子的居住功能中，通風(fēng)和采光的要求是一個重要的參考指標(biāo)，具體說來，通風(fēng)采光至少要達(dá)到“室內(nèi)四明”“公共空間通風(fēng)采光”的要求?！笆覂?nèi)四明”：明廳、明房、明廚、明衛(wèi)——四大功能區(qū)保證采光的充足；“公共空間通風(fēng)采光”：電梯廳、樓梯（消防樓梯）、公共走道通風(fēng)采光良好。箭頭代表通風(fēng)采光戶型點(diǎn)評:一梯兩戶的小高層設(shè)計，室內(nèi)通風(fēng)采光非常暢通。案例：通風(fēng)采光良好3.通風(fēng)采光良好在房子的居住功能中，通風(fēng)和采光的要求是一個重127兩房兩廳兩房兩廳1281、朝向不好。2、餐廳處于客廳和臥室之間，從臥室到客廳環(huán)繞一圈。3、“開放工作間”太過浪費(fèi)。本來應(yīng)該是飯廳的。但是戶型設(shè)計成那樣，只能安排（1）的位置當(dāng)飯廳。4、動靜和干濕分區(qū)不好，主臥安排在起居室（客廳）和廚房洗手間之間是比較不合理的一種布局。5、衛(wèi)生間離客廳太遠(yuǎn)，餐廳自然采光較差。

1、朝向不好。129四房兩廳四房兩廳1301、玄關(guān)面積太大，實(shí)屬浪費(fèi)。2、通風(fēng)采光無法解決。3、所有的房間門均與飯客廳相鄰，無法保證住房的私密性。4、唯一可取之處是工人房，環(huán)行設(shè)置保證與家庭成員日常生活不交叉。1、玄關(guān)面積太大，實(shí)屬浪費(fèi)。131兩代居70+90(分)二合一（可分可合）戶型兩代居70+90(分)二合一（可分可合）戶型132模塊二：景觀的研發(fā)一、景觀應(yīng)具備的功能1、綠化生態(tài)功能：保證常年見綠，力求四季有花；以綠色植物為主，適當(dāng)點(diǎn)綴部分落葉植物和秋冬季有色彩、林相變化的植物，使人在小區(qū)能充分感受到季節(jié)的變化，表現(xiàn)出不同季節(jié)的園林美。模塊二：景觀的研發(fā)一、景觀應(yīng)具備的功能133層次搭配層次搭配134色彩配置色彩配置135房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件136房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件137房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件138房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件139房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件140房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件141房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件142房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件143一、景觀應(yīng)具備的功能2、休閑活動功能（1）殘疾人無障礙：有臺階的地方同時設(shè)置坡道。（2）老人無障礙：臺階高度適宜（3）兒童無障礙：考慮兒童的安全性（4）運(yùn)動無障礙：一、景觀應(yīng)具備的功能2、休閑活動功能144房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件145室外臺階踏步寬度不宜小于300mm，踏步高度不宜大于150mm，并不宜小于100mm，踏步級數(shù)不宜少于2。一般為（300~400）*（100~150）不應(yīng)采用無踢面或有突緣的臺階。如果某段臺階特別長，最好每隔10-20個踏面設(shè)置一個休息平臺，以便登梯者在體力和精神上有一個休息。室外臺階踏步寬度不宜小于300mm，踏步高度不宜大于150m146一、景觀應(yīng)具備的功能3、景觀文化功能提升園林景觀的文化品位和內(nèi)涵（有教育意義的雕塑）一、景觀應(yīng)具備的功能3、景觀文化功能1471、山石造景的常見材料（1）天然的山石材料（2）以水泥混合砂漿、鋼絲網(wǎng)或玻璃纖維水泥（GRC）作材料。山石造景1、山石造景的常見材料山石造景1482、我國目前經(jīng)常使用的天然石材種類（1）湖石（2）黃石（3）石英（4）斧劈石（5）石筍石（6）千層石2、我國目前經(jīng)常使用的天然石材種類149房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件150房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件151房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件1523、山石造景的主要手法（1）孤景賞石（2）峭壁景石（3）散點(diǎn)景石（4）護(hù)岸景石（5）假石瀑布3、山石造景的主要手法153房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件154房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件155房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件156三、水景住宅1、自然水景住宅：小區(qū)附近有天然水系2、人工水景住宅：小區(qū)規(guī)模較大，建筑密度相對較低，水景以“面”（人工湖泊、水池或水景廣場）為主、“點(diǎn)”（噴泉）、“線”（瀑布或小溪）結(jié)合3、水景點(diǎn)綴型住宅：微型景觀。規(guī)模較小，水景一般以噴泉為主，偶有水瀑布、線型或小水池三、水景住宅1、自然水景住宅：小區(qū)附近有天然水系157沙河.堤亞納灣沙河.堤亞納灣158房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件159房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件160房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件161房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件162房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件163房地產(chǎn)產(chǎn)品戶型的分析教材課件164有些業(yè)主覺得，買房時小區(qū)推的是“水景房”概念，后來小區(qū)水景卻改成綠化或長期不開放，有“被忽悠”之感，有開發(fā)商則稱：“宣傳冊、樓盤廣告上的話語本就不可全信，如果在售樓合同上沒有詳細(xì)寫明小區(qū)水景的開放時間，業(yè)主也只能是啞巴吃黃連，有苦說不出，而在合同里寫清水景開放時間的非常少?！?/p>

有些業(yè)主覺得，買房