房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”

房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”

徐賀

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博客：關(guān)注資本稅收——徐賀（新浪）

徐賀，畢業(yè)于長(zhǎng)春稅務(wù)學(xué)院（原屬國(guó)家稅務(wù)總局系統(tǒng)）稅務(wù)系，現(xiàn)任北京某3A級(jí)稅務(wù)師事務(wù)所稅務(wù)技術(shù)中心負(fù)責(zé)人，中國(guó)稅網(wǎng)特約專家，長(zhǎng)期從事稅務(wù)咨詢和稅務(wù)審計(jì)等稅收實(shí)踐工作，曾為保利地產(chǎn)、中國(guó)水電房地產(chǎn)、中國(guó)鐵建房地產(chǎn)、路勁地產(chǎn)、節(jié)能置業(yè)、中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行等多家大型企業(yè)提供過(guò)稅務(wù)咨詢、稅務(wù)審計(jì)和稅務(wù)培訓(xùn)等專業(yè)服務(wù)。徐賀先生通曉中國(guó)稅收政策及相關(guān)財(cái)稅法規(guī)，擅長(zhǎng)將稅務(wù)知識(shí)與企業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)際相結(jié)合，能站在商業(yè)模式設(shè)計(jì)和企業(yè)流程管理的角度提出解決稅務(wù)問(wèn)題的方案。服務(wù)的客戶群體涵蓋制造業(yè)、流通業(yè)、金融保險(xiǎn)、科技、醫(yī)藥、能源、礦業(yè)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等行業(yè)。徐賀先生已經(jīng)累計(jì)為稅務(wù)機(jī)關(guān)機(jī)關(guān)（海淀地稅、大興國(guó)稅、豐臺(tái)地稅、黑龍江國(guó)稅、武漢地稅以及徐州國(guó)稅等）、多家大中型企業(yè)以及專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)（中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)、中國(guó)稅網(wǎng)、中華會(huì)計(jì)網(wǎng)校、聚智共贏、東奧網(wǎng)校、第一稅務(wù)、協(xié)同共享、北京融資租賃協(xié)會(huì)等）進(jìn)行過(guò)八十多場(chǎng)稅務(wù)演講和培訓(xùn)，演講內(nèi)容涵蓋企業(yè)所得稅匯算清繳、并購(gòu)重組稅務(wù)管理、房地產(chǎn)稅收以及“營(yíng)改增”等，稅務(wù)培訓(xùn)的水平和效果得到了聽(tīng)眾的一致好評(píng)，善于將晦澀難懂的稅法用通俗易懂且不失嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼Z(yǔ)言表達(dá)出來(lái)，能夠結(jié)合自身豐富的稅務(wù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)向聽(tīng)眾講解如何理解和應(yīng)用稅收政策法規(guī)。徐賀已經(jīng)出版?zhèn)€人專著《資本交易稅務(wù)管理指南及案例剖析》（中國(guó)稅務(wù)出版社出版），稅收實(shí)務(wù)界第一本以實(shí)際案例形式解讀應(yīng)用資本交易稅收政策的專著，該書(shū)出版后受到了大企業(yè)集團(tuán)，律師事務(wù)所，證券公司投行部、財(cái)稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)以及稅務(wù)機(jī)關(guān)等的相關(guān)人士的大力關(guān)注。另外，在經(jīng)常就財(cái)稅熱點(diǎn)問(wèn)題接受《中國(guó)稅務(wù)報(bào)》等采訪，同時(shí)在相關(guān)專業(yè)媒體發(fā)表了數(shù)十篇專業(yè)文章。演講者簡(jiǎn)介2某房地產(chǎn)集團(tuán)公司拿地案例2010年2月某房地產(chǎn)集團(tuán)公司與國(guó)土資源局簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，合同約定宗地占地面積10萬(wàn)平方米，建筑面積24.8萬(wàn)平方米，建筑容積率不高于2.5，土地出讓款總額為20億元，其中土地使用權(quán)出讓金11億元，土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償費(fèi)9億元，合同簽署3日內(nèi)房地產(chǎn)集團(tuán)需要向國(guó)土資源局繳納全部土地出讓金，土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償款由房地產(chǎn)集團(tuán)直接支付給土地一級(jí)開(kāi)發(fā)單位某基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公司?！葳逯唬杭瘓F(tuán)公司拿地項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)3項(xiàng)目公司面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目公司土地增值稅和企業(yè)所得稅稅前扣除憑證不合規(guī)，部分稅務(wù)干部對(duì)此種行為很不理解《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)普通發(fā)票管理工作的通知》（國(guó)稅發(fā)【2008】80號(hào)）規(guī)定，在日常檢查中發(fā)現(xiàn)納稅人使用不符合規(guī)定發(fā)票特別是沒(méi)有填開(kāi)付款方全稱的發(fā)票，不得允許納稅人用于稅前扣除、抵扣稅款、出口退稅和財(cái)務(wù)報(bào)銷(xiāo)?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)【2006】187號(hào)）規(guī)定，除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國(guó)稅發(fā)【2009】91號(hào)）規(guī)定，在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除認(rèn)定房地產(chǎn)集團(tuán)將取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給項(xiàng)目公司集團(tuán)公司將土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送給項(xiàng)目公司4陷阱之一：集團(tuán)公司拿地項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)如何應(yīng)對(duì)此種取得土地的操作模式部分地區(qū)采用在原財(cái)政票據(jù)上加蓋項(xiàng)目公司名稱，同時(shí)加蓋國(guó)土資源局的公章外加證明重新簽訂合同和重新開(kāi)具財(cái)政票據(jù)的比較難操作部分地區(qū)通過(guò)會(huì)議紀(jì)要的方式解決及基層稅務(wù)機(jī)關(guān)的態(tài)度5陷阱之一：集團(tuán)公司拿地項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)如何應(yīng)對(duì)此種取得土地的操作模式通過(guò)招拍掛程序中來(lái)解決6陷阱之一：集團(tuán)公司拿地項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)如何應(yīng)對(duì)此種取得土地的操作模式通過(guò)招拍掛程序中來(lái)解決《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)有關(guān)稅收征收問(wèn)題的批復(fù)》（瓊地稅函【2011】57號(hào)）規(guī)定，關(guān)于土地使用權(quán)競(jìng)得人成立新公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，新公司與出讓人簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同變更協(xié)議》以新公司名義受讓國(guó)有土地使用權(quán)的涉稅問(wèn)題，經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下：土地競(jìng)得人在提交的《投標(biāo)（競(jìng)買(mǎi)）申請(qǐng)書(shū)》中約定成立新公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，并明確新公司的出資構(gòu)成、成立時(shí)間等內(nèi)容，在競(jìng)得人按約定成立新公司后，出讓人與新公司簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓補(bǔ)充協(xié)議》，以新公司名義受讓國(guó)有土地使用權(quán)的，視同出讓人將土地使用權(quán)直接出讓給新公司，按出讓國(guó)有土地使用權(quán)征收有關(guān)稅款；否則，屬于土地競(jìng)得人受讓國(guó)有土地使用權(quán)后再將國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓至新公司的行為，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)征收有關(guān)稅款。7陷阱之一：集團(tuán)公司拿地項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)某房地產(chǎn)公司土地成本分?jǐn)偘咐撤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，在某地開(kāi)發(fā)一個(gè)建筑面積為26萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，其中政策性住房（經(jīng)濟(jì)適用房、公租房等）建筑面積13萬(wàn)平方米，商品房（花園洋房和小高層）建筑面積為13萬(wàn)平方米。政策性房的容積率比較高，雖然建筑面積占總建筑面積的50%，但是其占地面積占總用地面積的26%；商品房的容積率較低，其占地面積占總用地面積的74%。土地成本總額為20.4億元。當(dāng)?shù)匕l(fā)改委和規(guī)劃委給房地產(chǎn)公司的立項(xiàng)批復(fù)中規(guī)定，該項(xiàng)目是一期立項(xiàng)一期開(kāi)發(fā)。8陷阱之：同一項(xiàng)目不同物業(yè)類(lèi)型成本分?jǐn)偛煌姆謹(jǐn)偡绞綄?duì)土地增值稅的影響情況對(duì)比9陷阱之：同一項(xiàng)目不同物業(yè)類(lèi)型成本分?jǐn)倖?wèn)題產(chǎn)生的根源各地方政府性政策性保障性住房的配建壓力目前很多土地出讓條件中均有此類(lèi)配建保證性住房的規(guī)定有的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)土地增值稅清算文件出的比較早，沒(méi)有考慮到這個(gè)問(wèn)題?！哆|寧省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（遼地稅函【2012】92號(hào)）規(guī)定，屬于同一項(xiàng)目的土地成本，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按普通住宅可售建筑面積和非普通住宅(包括非住宅，下同)可售建筑面積占總可售建筑面積的比例，計(jì)算確定扣除金額。10陷阱之：同一項(xiàng)目不同物業(yè)類(lèi)型成本分?jǐn)倖?wèn)題的解解決思路路從政策上上尋找突突破口《國(guó)家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)關(guān)于印發(fā)發(fā)<土地增值值稅清算算管理規(guī)規(guī)程>的通知》（國(guó)稅發(fā)發(fā)【2009】91號(hào)）第三三十一條條規(guī)定，，同一項(xiàng)項(xiàng)目中建建造不同同類(lèi)型房房地產(chǎn)的的，應(yīng)按按照受益益對(duì)象，，采用合合理的分分配方法法，分?jǐn)倲偣餐牡某杀举M(fèi)費(fèi)用。《國(guó)家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)關(guān)于印發(fā)發(fā)<房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)企企業(yè)所得得稅處理理辦法>的通知》(國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào))第三十條條規(guī)定，，土地成成本，一一般按占占地面積積法進(jìn)行行分配。。《寧波市地地方稅務(wù)務(wù)局關(guān)于于寧波市市土地增增值稅清清算若干干政策問(wèn)問(wèn)題的補(bǔ)補(bǔ)充通知知》（甬地稅稅二【2010】106號(hào)）規(guī)定定，對(duì)不不同房地地產(chǎn)類(lèi)型型所屬的的土地使使用權(quán)成成本，如如能提供供確切證證明材料料（如決決算報(bào)告告、圖紙紙等）且且能明確確區(qū)分的的，可單單獨(dú)按其其實(shí)際占占地計(jì)算算土地使使用權(quán)成成本?！督鹑A市磐磐安縣地地方稅務(wù)務(wù)局關(guān)于于明確土土地增值值稅清算算有關(guān)成成本分配配政策的的通知》（磐地稅稅政【2010】6號(hào)）規(guī)定定，對(duì)同同一期房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)中既既有住宅宅、綜合合用房、、高檔住住宅和物物業(yè)用房房等開(kāi)發(fā)發(fā)商自用用房產(chǎn)的的項(xiàng)目，，土地購(gòu)購(gòu)置成本本分配按按住宅、、綜合用用房、高高檔住宅宅、物業(yè)業(yè)等開(kāi)發(fā)發(fā)商自用用房產(chǎn)的的建筑占占地面積積占比計(jì)計(jì)算確定定”。11陷阱之：：同一項(xiàng)項(xiàng)目不同同物業(yè)類(lèi)類(lèi)型成本本分?jǐn)倖?wèn)題的解解決思路路從政策上上尋找突突破口《江蘇省地地稅局關(guān)關(guān)于土地地增值稅稅有關(guān)業(yè)業(yè)務(wù)問(wèn)題題的公告告》（蘇地稅稅規(guī)【2012】1號(hào)）規(guī)定定，同一一開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目中建建設(shè)不同同類(lèi)型房房地產(chǎn)的的，按該該類(lèi)型房房地產(chǎn)建建筑面積積占該項(xiàng)項(xiàng)目總建建筑面積積的比例例分?jǐn)側(cè)∪〉猛恋氐厥褂脵?quán)權(quán)所支付付的金額額和土地地征用及及拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)（（以下簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱“土土地成本本”）。。但對(duì)占占地相對(duì)對(duì)獨(dú)立的的不同類(lèi)類(lèi)型房地地產(chǎn)，應(yīng)應(yīng)按該類(lèi)類(lèi)型房地地產(chǎn)占地地面積占占該項(xiàng)目目房地產(chǎn)產(chǎn)總占地地面積的的比例計(jì)計(jì)算分?jǐn)倲偼恋爻沙杀?。事前從土土地出讓讓合同上上作出安安排通過(guò)立項(xiàng)項(xiàng)分期等等方式解解決與主管稅稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)進(jìn)行充充分的溝溝通向上級(jí)稅稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)反映稅稅務(wù)訴求求12陷阱之：：同一項(xiàng)項(xiàng)目不同同物業(yè)類(lèi)類(lèi)型成本本分?jǐn)偰撤康禺a(chǎn)產(chǎn)企業(yè)前前期規(guī)劃劃案例北京某房房地產(chǎn)集集團(tuán)到湖湖南某市市郊區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)住宅宅項(xiàng)目，，在當(dāng)?shù)氐卦O(shè)立項(xiàng)項(xiàng)目公司司進(jìn)行開(kāi)開(kāi)發(fā)運(yùn)作作，項(xiàng)目目公司在在在規(guī)劃劃設(shè)計(jì)階階段就開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)情況況涉及的的稅務(wù)問(wèn)問(wèn)題進(jìn)行行事前的的安排和和籌劃。。主要的的籌劃點(diǎn)點(diǎn)在于通通過(guò)項(xiàng)目目的戶型型設(shè)計(jì)，，使之能能充分享享受到普普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅的的土地增增值稅稅稅收優(yōu)惠惠政策。。財(cái)務(wù)人人員與設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)劃劃部門(mén)人人員會(huì)商商后，做做出了如如下的戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)劃方方案：13陷阱阱之之：：土土增增稅稅清清算算中中普普通通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住住宅宅認(rèn)認(rèn)定定項(xiàng)目/戶型A1A2B1B2合計(jì)單套建筑面積（㎡）139140143.6144套數(shù)11090106118424合計(jì)（㎡）152901260015221.61699260103.6案例例適適用用政政策策分分析析《財(cái)政政部部國(guó)國(guó)家家稅稅務(wù)務(wù)總總局局關(guān)關(guān)于于土土地地增增值值稅稅普普通通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住住宅宅有有關(guān)關(guān)政政策策的的通通知知》（財(cái)財(cái)稅稅【2006】】141號(hào)））規(guī)規(guī)定定，，““普普通通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住住宅宅””的的認(rèn)認(rèn)定定，，可可在在各各省省、、自自治治區(qū)區(qū)、、直直轄轄市市人人民民政政府府根根據(jù)據(jù)《國(guó)務(wù)務(wù)院院辦辦公公廳廳轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)部部等等部部門(mén)門(mén)關(guān)關(guān)于于做做好好穩(wěn)穩(wěn)定定住住房房?jī)r(jià)價(jià)格格工工作作意意見(jiàn)見(jiàn)的的通通知知》(國(guó)辦辦發(fā)發(fā)[2005]26號(hào))制定定的的““普普通通住住房房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)””的的范范圍圍內(nèi)內(nèi)從從嚴(yán)嚴(yán)掌掌握握。?！逗夏鲜∈∝?cái)財(cái)政政廳廳湖湖南南省省地地方方稅稅務(wù)務(wù)局局轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)財(cái)財(cái)政政部部國(guó)國(guó)家家稅稅務(wù)務(wù)總總局局關(guān)關(guān)于于土土地地增增值值稅稅普普通通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住住宅宅有有關(guān)關(guān)政政策策的的通通知知》（湘湘財(cái)財(cái)稅稅[2006]92號(hào)））關(guān)關(guān)于于““普普通通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住住宅宅””的的規(guī)規(guī)定定，，我我省省按按照照《湖南南省省人人民民政政府府辦辦公公廳廳關(guān)關(guān)于于做做好好穩(wěn)穩(wěn)定定住住房房?jī)r(jià)價(jià)格格工工作作的的通通知知》（湘湘政政辦辦發(fā)發(fā)[2005]23號(hào)））中中關(guān)關(guān)于于““享享受受優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策的的普普通通住住房房””的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)認(rèn)認(rèn)定定，，即即：：1、住住宅宅小小區(qū)區(qū)建建筑筑容容積積率率在在1.0以上上；；2、單單套套建建筑筑面面積積在在144平方方米米或或套套內(nèi)內(nèi)建建筑筑面面積積在在120平方方米米以以下下；；3、實(shí)實(shí)際際成成交交價(jià)價(jià)格格低低于于同同級(jí)級(jí)別別土土地地上上住住房房平平均均交交易易價(jià)價(jià)格格1.2倍以以下下。。14陷阱之：土增增稅清算中普普通標(biāo)準(zhǔn)住宅宅認(rèn)定存在的稅務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)隱患B2戶型的單套建建筑面積在144㎡的臨界點(diǎn)，施施工過(guò)程中可可能會(huì)存在各各種不確定性性因素，導(dǎo)致致實(shí)測(cè)面積超超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)可能喪失享受受土地增值稅稅普通標(biāo)準(zhǔn)住住宅的優(yōu)惠條條件利用普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅的稅收收優(yōu)惠政策時(shí)時(shí)應(yīng)該注意的的問(wèn)題不同地區(qū)對(duì)于于普通標(biāo)準(zhǔn)住住宅認(rèn)定條件件的不同具體操作時(shí)計(jì)計(jì)算按照套計(jì)計(jì)算還是按照照整棟樓計(jì)算算及案例銷(xiāo)售價(jià)格的參參照物的試點(diǎn)點(diǎn)確認(rèn)問(wèn)題及及案例15陷阱之：土增增稅清算中普普通標(biāo)準(zhǔn)住宅宅認(rèn)定某房地產(chǎn)公司司在紅線外配配建小學(xué)案例例某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)在某市市開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)開(kāi)開(kāi)發(fā)“上上城城”項(xiàng)目，為為提升所開(kāi)發(fā)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目目的綜合品質(zhì)質(zhì)，結(jié)合開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)的教育發(fā)發(fā)展規(guī)劃，2010年4月經(jīng)房地產(chǎn)公公司與開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)教育局協(xié)商商并報(bào)市教育育局批準(zhǔn)，決決定在開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)高灣經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)建設(shè)一座實(shí)實(shí)驗(yàn)小學(xué)。實(shí)實(shí)驗(yàn)小學(xué)用地地為政府教育育用地，土地地使用權(quán)證列列明所有權(quán)人人為開(kāi)發(fā)區(qū)教教育局，在小小學(xué)建設(shè)過(guò)程程中，立項(xiàng)和和《建設(shè)程規(guī)劃許許可證》、《建設(shè)工程施工工許可證》均是以開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)教育局名義義辦理。房地地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)責(zé)籌集資金并并進(jìn)行建設(shè)，，交付給政府府后，政府給給予一定的資資金補(bǔ)償。小小學(xué)工程總預(yù)預(yù)算造價(jià)為3000萬(wàn)元，政府承承諾給予補(bǔ)助助1500萬(wàn)元。…………………16陷阱之：紅線線外各種形式式的支出問(wèn)題題某房地產(chǎn)公司司在紅線外配配建小學(xué)案例例2012年6月開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)稅稅局稽查局對(duì)對(duì)房地產(chǎn)公司司進(jìn)行稅務(wù)檢檢查，檢查年年度為2009-2011年。國(guó)稅稽查查局認(rèn)為國(guó)稅稅發(fā)【2009】】31號(hào)文件中第十十七條和第十十八條中有““在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)內(nèi)”字樣，對(duì)對(duì)于開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)內(nèi)是指在房地地產(chǎn)公司土地地使用權(quán)證的的用地范圍內(nèi)內(nèi)，而小學(xué)用用地不在此范范圍內(nèi)，不應(yīng)應(yīng)作為配套設(shè)設(shè)施，不能將將小學(xué)成本分分?jǐn)偟椒康禺a(chǎn)產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本內(nèi)。。類(lèi)似的問(wèn)題房地產(chǎn)企業(yè)在在紅線為發(fā)生生的園林設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)和施工費(fèi)費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)在在紅線外發(fā)生生的市政設(shè)施施建設(shè)費(fèi)紅線外代政府府修建道路此類(lèi)問(wèn)題在相相關(guān)合同中都都是可以看出出來(lái)的17陷阱之：紅線線外各種形式式的支出問(wèn)題題房地產(chǎn)企業(yè)面面臨的“稅務(wù)務(wù)陷阱”企業(yè)所得稅稅稅前不得扣除除土地增值稅不不得作為扣除除項(xiàng)目涉及到的稅收收政策及分析析國(guó)家稅務(wù)總局局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)業(yè)所得稅處理理辦法》的通知（國(guó)稅稅發(fā)【2009】】31號(hào)）第十八條條規(guī)定，企業(yè)業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造造的郵電通訊、、學(xué)校、醫(yī)療療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)獨(dú)核算成本，，其中，由企企業(yè)與國(guó)家有有關(guān)業(yè)務(wù)管理理部門(mén)、單位位合資建設(shè)，，完工后有償償移交的，國(guó)國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)務(wù)管理部門(mén)、、單位給予的的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可可直接抵扣該該項(xiàng)目的建造造成本，抵扣扣后的差額應(yīng)應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)應(yīng)納稅所得額額。18陷阱之：紅線線外各種形式式的支出問(wèn)題題涉及到的稅收收政策及分析析《浙江省國(guó)家稅稅務(wù)局2012年度匯算清繳繳問(wèn)題解答》房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)，在其土土地開(kāi)發(fā)區(qū)域域外（紅線外外）按照當(dāng)?shù)氐卣?，，為緊鄰其開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)域的市市民廣場(chǎng)進(jìn)行行了廣場(chǎng)道路路的改造、綠綠化等，上述述發(fā)生的費(fèi)用用是否可按市市政配套費(fèi)計(jì)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品成本？答：：如政府土地出出讓招標(biāo)文件件中明確規(guī)定定該市民廣場(chǎng)由由房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)代建，并作作為土地拍賣(mài)賣(mài)的條件之一一的，廣場(chǎng)道道路的改造、、綠化等可依依據(jù)國(guó)家稅務(wù)務(wù)總局國(guó)稅發(fā)發(fā)〔2009〕〕31號(hào)文第二十七七條規(guī)定，作作為公共配套套設(shè)施處理。?！督K省地方稅稅務(wù)局關(guān)于土土地增值稅有有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題題的公告》（蘇地稅規(guī)【2012】】號(hào)）規(guī)定，房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)建造的各各項(xiàng)公共配套套設(shè)施，建成成后移交給全全體業(yè)主或無(wú)無(wú)償移交給政政府、公共事事業(yè)單位用于于非營(yíng)利性社社會(huì)公共事業(yè)業(yè)的，準(zhǔn)予扣扣除相關(guān)成本本、費(fèi)用；未未移交的，不不得扣除相關(guān)關(guān)成本、費(fèi)用用。項(xiàng)目規(guī)劃范圍圍之外的，其其開(kāi)發(fā)成本、、費(fèi)用一律不不予扣除。19陷阱之：紅線線外各種形式式的支出問(wèn)題題涉及到的稅收收政策及分析析《湖北省地方稅稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)進(jìn)一步規(guī)范土土地增值稅征征管工作的若若干意見(jiàn)》（鄂地稅發(fā)【2013】】44號(hào)）規(guī)定，房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)在項(xiàng)目建建設(shè)用地邊界界外（國(guó)家有有關(guān)部門(mén)審批批的項(xiàng)目規(guī)劃劃外，即“紅紅線”外）承承諾為政府或或其他單位建建設(shè)公共設(shè)施施或其他工程程所發(fā)生的支支出，能提供供與本項(xiàng)目存存在關(guān)聯(lián)關(guān)系系的直接依據(jù)據(jù)的，可以計(jì)計(jì)入本項(xiàng)目扣扣除項(xiàng)目金額額；不能提供供或所提供依依據(jù)不足的（（如與建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)無(wú)直直接關(guān)聯(lián)，僅僅為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品銷(xiāo)售提升環(huán)環(huán)境品質(zhì)的支支出，不得計(jì)計(jì)入本項(xiàng)目扣扣除金額），，不得計(jì)入本本項(xiàng)目扣除金金額。國(guó)家稅務(wù)總局局關(guān)于土地增增值稅若干具具體問(wèn)題的公公告（征求意意見(jiàn)稿）規(guī)定定，房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)用地地邊界外(國(guó)家有關(guān)部門(mén)門(mén)審批的項(xiàng)目目規(guī)劃外，即即"紅線"外)承諾為政府或或其他單位建建設(shè)公共設(shè)施施或其他工程程的，房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在在計(jì)算本項(xiàng)目目土地增值稅稅時(shí)，其在項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)用地地邊界外為政政府或其他單單位建設(shè)公共共設(shè)施或其他他工程所發(fā)生生的支出，不不得計(jì)入本項(xiàng)項(xiàng)目扣除項(xiàng)目目金額。20陷阱之：紅線線外各種形式式的支出問(wèn)題題涉及到的稅收收政策及分析析《蘇州市國(guó)稅局局直屬局2011年度企業(yè)所得得稅政策解答答》某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司，，在其土地開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)域外（（紅線外）按按照當(dāng)?shù)卣?，為緊緊鄰其開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域的市民廣廣場(chǎng)進(jìn)行了廣廣場(chǎng)道路的改改造、綠化等等。上述發(fā)生生的費(fèi)用是否否屬于大市政政配套費(fèi)計(jì)入入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成成本？答：房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目以外發(fā)生生的綠化等費(fèi)費(fèi)用，屬于與與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)無(wú)關(guān)的費(fèi)用，，不得稅前扣扣除。21陷阱之：紅線線外各種形式式的支出問(wèn)題題問(wèn)題的解決思思路主要的管理要要點(diǎn)在于合同同的簽訂能放入合同中中約定的都要要在取得土地地合同中明確確不能明確的，，或者無(wú)法明明確，在簽訂訂有關(guān)的支出出合同中盡量量不要體現(xiàn)出出“紅線外””的相關(guān)信息息22陷阱之：紅線線外各種形式式的支出問(wèn)題題某房地產(chǎn)項(xiàng)目目公司案例某房地產(chǎn)公司司開(kāi)發(fā)XX公館項(xiàng)目，住住宅商鋪均已已售出，由于于地處郊區(qū)，，地下車(chē)位大大量未售出。。對(duì)于有產(chǎn)權(quán)權(quán)地下車(chē)庫(kù)，，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)機(jī)關(guān)管理上要要求有產(chǎn)權(quán)車(chē)車(chē)位與其他開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一樣樣分?jǐn)偝杀?，，該公司住宅宅平均單位成成本?500元/平方，每個(gè)車(chē)車(chē)位將預(yù)留成成本7.5萬(wàn)元，…………………23陷阱之：地下下車(chē)庫(kù)成本和和收入倒掛政策分析國(guó)家稅務(wù)總局局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)業(yè)所得稅處理理辦法》的通知（國(guó)稅稅發(fā)【2009】】31號(hào)）規(guī)定，企企業(yè)開(kāi)發(fā)、建建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)按制造造成本法進(jìn)行行計(jì)量與核算算。其中，應(yīng)應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本中的的費(fèi)用屬于直直接成本和能能夠分清成本本對(duì)象的間接接成本，直接接計(jì)入成本對(duì)對(duì)象，共同成成本和不能分分清負(fù)擔(dān)對(duì)象象的間接成本本，應(yīng)按受益益的原則和配配比的原則分分配至各成本本對(duì)象，具體體分配方法可可按以下規(guī)定定選擇其一：：建筑面積法法。指按已動(dòng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本本對(duì)象建筑面面積占開(kāi)發(fā)用用地總建筑面面積的比例進(jìn)進(jìn)行分配。一一次性開(kāi)發(fā)的的，按某一成成本對(duì)象建筑筑面積占全部部成本對(duì)象建建筑面積的比比例進(jìn)行分配配。第三十三三條規(guī)定，企企業(yè)單獨(dú)建造造的停車(chē)場(chǎng)所所，應(yīng)作為成成本對(duì)象單獨(dú)獨(dú)核算。利用用地下基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施形成的停停車(chē)場(chǎng)所，作作為公共配套套設(shè)施進(jìn)行處處理。24陷阱之：地下下車(chē)庫(kù)成本和和收入倒掛政策分析《國(guó)家稅務(wù)總局局關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土土地增值稅清清算管理有關(guān)關(guān)問(wèn)題的通知知》（國(guó)稅發(fā)【2006】】187號(hào)）規(guī)定，屬屬于多個(gè)房地地產(chǎn)項(xiàng)目共同同的成本費(fèi)用用，應(yīng)按清算算項(xiàng)目可售建建筑面積占多多個(gè)項(xiàng)目可售售總建筑面積積的比例或其其他合理的方方法，計(jì)算確確定清算項(xiàng)目目的扣除金額額。國(guó)家稅務(wù)總局局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清清算管理規(guī)程程》的通知（國(guó)稅稅發(fā)【2009】】91號(hào)）規(guī)定，納納稅人分期開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者者同時(shí)開(kāi)發(fā)多多個(gè)項(xiàng)目的，，或者同一項(xiàng)項(xiàng)目中建造不不同類(lèi)型房地地產(chǎn)的，應(yīng)按按照受益對(duì)象象，采用合理理的分配方法法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用用。25陷阱之：地下下車(chē)庫(kù)成本和和收入倒掛政策分析《江蘇省地稅局局關(guān)于土地增增值稅有關(guān)業(yè)業(yè)務(wù)問(wèn)題的公公告》（蘇地稅規(guī)【2012】】1號(hào)）規(guī)定，（（一）同一開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中建建設(shè)不同類(lèi)型型房地產(chǎn)的，，按該類(lèi)型房房地產(chǎn)建筑面面積占該項(xiàng)目目總建筑面積積的比例分?jǐn)倲側(cè)〉猛恋厥故褂脵?quán)所支付付的金額和土土地征用及拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)（（以下簡(jiǎn)稱““土地成本””）。但對(duì)占占地相對(duì)獨(dú)立立的不同類(lèi)型型房地產(chǎn)，應(yīng)應(yīng)按該類(lèi)型房房地產(chǎn)占地面面積占該項(xiàng)目目房地產(chǎn)總占占地面積的比比例計(jì)算分?jǐn)倲偼恋爻杀?。。（二）同一一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中中建設(shè)的不同同類(lèi)型房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)生的建筑筑安裝工程費(fèi)費(fèi)，前期工程程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費(fèi)、公共共配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接接費(fèi)用，按本本公告第二條條所規(guī)定的核核算對(duì)象分別別歸集。如不不能按不同類(lèi)類(lèi)型房地產(chǎn)分分別歸集的，，應(yīng)按照不同同類(lèi)型房地產(chǎn)產(chǎn)的建筑面積積占該項(xiàng)目總總建筑面積比比例分?jǐn)偂?6陷阱之：：地下車(chē)車(chē)庫(kù)成本本和收入入倒掛問(wèn)題產(chǎn)生生的根源源車(chē)庫(kù)這種種特殊類(lèi)類(lèi)型的開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品按照一一般開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)進(jìn)行成本本分?jǐn)備N(xiāo)售上時(shí)時(shí)間先后后順序可可能進(jìn)一一步加劇劇問(wèn)題的的住宅銷(xiāo)售售完畢后后剩余車(chē)車(chē)庫(kù)待售售就進(jìn)行行清算容容易出現(xiàn)現(xiàn)此問(wèn)題題27陷阱之：：地下車(chē)車(chē)庫(kù)成本本和收入入倒掛車(chē)位是屬屬于普通通住宅還還是非普普通住宅宅《南寧市地地方稅務(wù)務(wù)局關(guān)于于土地增增值稅清清算若干干政策問(wèn)問(wèn)題的通通知》（南地稅稅發(fā)【2008】221號(hào)）規(guī)定定，根據(jù)據(jù)《自治區(qū)地地方稅務(wù)務(wù)局關(guān)于于土地增增值稅清清算工作作若干問(wèn)問(wèn)題的通通知》（桂地稅稅發(fā)〔2008〕96號(hào)）第五五點(diǎn)規(guī)定定，項(xiàng)目目同時(shí)涉涉及普通通住宅、、非普通通住宅和和其他用用房的，，應(yīng)按照照國(guó)家稅稅務(wù)總局局的規(guī)定定，統(tǒng)一一劃分普通住宅宅、非普普通住宅宅和商用用房三大類(lèi)別別，分別別核算其其增值額額。在計(jì)計(jì)算上述述混合核核算的項(xiàng)項(xiàng)目時(shí)，，對(duì)其成成本費(fèi)用用，應(yīng)以以普通住住宅、非非普通住住宅和商商用房三三大類(lèi)別別，分別別按建筑筑面積進(jìn)進(jìn)行比例例分?jǐn)?。。?jīng)研究究決定：：雜物房、、車(chē)庫(kù)、、車(chē)位一律作為為非普通通住宅類(lèi)類(lèi)計(jì)稅。。《湖北省地地方稅務(wù)務(wù)局關(guān)于于房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)土地地增值稅稅清算工工作若干干政策問(wèn)問(wèn)題的通通知》（鄂地稅稅發(fā)【2008】211號(hào)）規(guī)規(guī)定，房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目中既有有普通住住宅，又又有非普普通住宅宅，同時(shí)時(shí)還有商商鋪、商商網(wǎng)、車(chē)車(chē)庫(kù)等其其他開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品的的，該項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)繳繳納的土土地增值值稅，應(yīng)應(yīng)按住宅宅和其他他開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品兩類(lèi)類(lèi)分別計(jì)計(jì)算土地地增值稅稅。其他開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品類(lèi)類(lèi)中納稅稅人建造造商網(wǎng)、、商鋪、、車(chē)庫(kù)、、附助房房等，不不再按功功能分別別分類(lèi)計(jì)計(jì)算土地地增值稅稅。住宅中的的普通住住宅和非非普通住住宅應(yīng)分分別核算算增值額額，計(jì)算算繳納土土地增值值稅。28陷阱之：：地下車(chē)車(chē)庫(kù)成本本和收入入倒掛車(chē)位是屬屬于普通通住宅還還是非普普通住宅宅《重慶市地地方稅務(wù)務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)國(guó)家稅稅務(wù)總局局關(guān)于土土地增值值稅清算算有關(guān)問(wèn)問(wèn)題的通通知的通通知》（渝地稅稅發(fā)【2010】167號(hào)）規(guī)定定，在清清算項(xiàng)目目中，房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)既建造造普通住住宅，又建造非非普通住住宅(非普通住住宅包括括：非普普通住宅宅、車(chē)庫(kù)庫(kù)、營(yíng)業(yè)業(yè)用房)的，納稅人必必須按照照不同開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品，分別別計(jì)算扣扣除項(xiàng)目目金額、、增值額額和增值值率，繳繳納土地地增值稅稅。否則則，其建建造的普普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅不不得適用用免稅規(guī)規(guī)定?！督魇〉氐胤蕉悇?wù)務(wù)局關(guān)于于土地增增值稅清清算若干干問(wèn)題的的通知》（贛地稅稅發(fā)【2008】76號(hào)）規(guī)定定，根據(jù)據(jù)《財(cái)政部國(guó)國(guó)家稅稅務(wù)總局局關(guān)于土土地增值值稅若干干問(wèn)題的的通知》(財(cái)稅〔2006〕21號(hào))的規(guī)定，，對(duì)納稅稅人建造造既有住住宅又有有非住宅宅的綜合合樓(或連體樓樓),如果其中中有普通通住宅的的，應(yīng)區(qū)區(qū)分普通通住宅與與其他類(lèi)類(lèi)型的房房地產(chǎn)分分別核算算土地增增值額。。同一房地地產(chǎn)項(xiàng)目目的車(chē)庫(kù)庫(kù)等附屬屬設(shè)施不不屬于普普通住宅宅，應(yīng)按按其他類(lèi)類(lèi)型的房房地產(chǎn)計(jì)計(jì)算土地地增值額額。29陷阱之：：地下車(chē)車(chē)庫(kù)成本本和收入入倒掛地下車(chē)位位轉(zhuǎn)讓的的土地增增值稅問(wèn)問(wèn)題《青島市地地方稅務(wù)務(wù)局關(guān)于于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目土地增增值稅清清算有關(guān)關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)問(wèn)題問(wèn)答答〉的通知》（青地稅稅函【2009】47號(hào)）規(guī)定定，根據(jù)據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)法法律、法法規(guī)等有有關(guān)規(guī)定定，開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目建建筑區(qū)劃劃內(nèi)，規(guī)規(guī)劃用于于停放汽汽車(chē)的車(chē)車(chē)位、車(chē)車(chē)庫(kù)的歸歸屬，由由當(dāng)事人人通過(guò)出出售、附附贈(zèng)或者者出租等等方式約約定。據(jù)據(jù)此，凡凡房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)與購(gòu)購(gòu)房人簽簽訂銷(xiāo)售售合同，，約定將將上述車(chē)車(chē)庫(kù)、車(chē)車(chē)位的所所有權(quán)出出售給購(gòu)購(gòu)房人的的，取得得的收入入并入非非普通住住房轉(zhuǎn)讓讓收入；；附贈(zèng)的的車(chē)庫(kù)、、車(chē)位因因未取得得轉(zhuǎn)讓收收入，按按出售開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品計(jì)算銷(xiāo)銷(xiāo)售收入入。利用用地下基基礎(chǔ)設(shè)施施形成的的停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)所，房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)與購(gòu)房房人簽訂訂合同，，將停車(chē)車(chē)場(chǎng)所法法律法規(guī)規(guī)規(guī)定期期限內(nèi)的的使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移給給購(gòu)房人人的，向向購(gòu)房人人取得的的收入視視同房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓收入，，并入非非普通住住房轉(zhuǎn)讓讓收入；；利用地地下基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施形形成的停停車(chē)場(chǎng)所所，作為為公共配配套設(shè)施施計(jì)入扣扣除，房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)與購(gòu)房房人簽訂訂車(chē)庫(kù)、、車(chē)位一一定期限限租賃使使用權(quán)合合同，其其取得的的租賃收收入，不不計(jì)入房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓收入入。30陷阱之：：地下車(chē)車(chē)庫(kù)成本本和收入入倒掛地下車(chē)位位轉(zhuǎn)讓的的土地增增值稅問(wèn)問(wèn)題《黑龍江省省地方稅稅務(wù)局關(guān)關(guān)于土地地增值稅稅清算工工作有關(guān)關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)問(wèn)題的通通知》（黑地稅稅函【2010】33號(hào)）規(guī)定定，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)出出租停車(chē)車(chē)位，所所有權(quán)未未發(fā)生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的，，不應(yīng)征征收土地地增值稅稅；所有有權(quán)發(fā)生生轉(zhuǎn)移的的，應(yīng)視視同銷(xiāo)售售不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)，按照照有關(guān)規(guī)規(guī)定征收收土地增增值稅。?！墩憬〉氐胤蕉悇?wù)務(wù)局關(guān)于于土地增增值稅若若干政策策問(wèn)題的的解答》規(guī)定，根根據(jù)《土地增值值稅暫行行條例》第二條及及《土地增值值稅暫行行條例實(shí)實(shí)施細(xì)則則》第二條規(guī)規(guī)定：以以出售或或者其他他方式有有償轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)并取得得收入的的行為，，應(yīng)按規(guī)規(guī)定繳納納土地增增值稅。。因此對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目中配配套的車(chē)車(chē)庫(kù)（車(chē)車(chē)位），，如轉(zhuǎn)讓讓使用權(quán)權(quán)或提供供車(chē)庫(kù)（（車(chē)位））長(zhǎng)期使使用權(quán)且且使用年年限和房房地產(chǎn)的的使用年年限相同同的，其其取得的的收入應(yīng)應(yīng)并計(jì)房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售售收入，，并準(zhǔn)予予扣除合合理計(jì)算算分?jǐn)偟牡南嚓P(guān)成成本、費(fèi)費(fèi)用，按按規(guī)定計(jì)計(jì)算征收收土地增增值稅。。31陷阱之：地下下車(chē)庫(kù)成本和和收入倒掛地下車(chē)位轉(zhuǎn)讓讓的土地增值值稅問(wèn)題《天津市地方稅稅務(wù)局關(guān)于明明確土地增值值稅清算若干干問(wèn)題的通知知》（津地稅地【2011】】24號(hào)）實(shí)際操作作中，房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建建造的地下車(chē)車(chē)庫(kù)，可視其其具體情況按按以下方法確確定：（一））有產(chǎn)權(quán)且對(duì)對(duì)外銷(xiāo)售的車(chē)車(chē)庫(kù)，其收入入應(yīng)并入房地地產(chǎn)銷(xiāo)售收入入，相應(yīng)的車(chē)車(chē)庫(kù)開(kāi)發(fā)成本本準(zhǔn)予扣除。。（二）轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓車(chē)庫(kù)使用用權(quán)年限與所所購(gòu)房屋一致致的，或者永永久轉(zhuǎn)讓使用用權(quán)的，可視視同銷(xiāo)售，應(yīng)應(yīng)歸集相應(yīng)的的收入和成本本。以上情況況之外的其它它形式，產(chǎn)生生的收入與建建造成本均不不予以歸集。?！缎陆S吾爾自自治區(qū)地方稅稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓人防設(shè)施施、地下建筑筑征收土地增增值稅問(wèn)題的的批復(fù)》（新地稅函【2010】】192號(hào)）規(guī)定，你你局《關(guān)于土地增值值稅有關(guān)問(wèn)題題的請(qǐng)示》（石地稅發(fā)〔2010〕〕41號(hào)）收悉。經(jīng)經(jīng)研究并請(qǐng)示示國(guó)家稅務(wù)總總局，現(xiàn)答復(fù)復(fù)如下：地下下人防設(shè)施、、地下建筑等等，屬于地上上建筑物的范范疇，因此，，對(duì)其銷(xiāo)售轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按按規(guī)定征收土土地增值稅。。32陷阱之：地下下車(chē)庫(kù)成本和和收入倒掛地下車(chē)位轉(zhuǎn)讓讓的土地增值值稅問(wèn)題轉(zhuǎn)讓人防設(shè)施施如何繳納土土地增值稅？？(2011年2月11日總局答復(fù))公司整體轉(zhuǎn)讓讓一處商業(yè)房房產(chǎn)（商業(yè)房房產(chǎn)上面還有有住宅，不在在轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)之之內(nèi)），包括括地下停車(chē)位位（地下停車(chē)車(chē)位屬于人防防設(shè)施，無(wú)房房產(chǎn)證），請(qǐng)請(qǐng)問(wèn)，其中地地下停車(chē)位轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓收入需不不需要繳納土土地增值稅，，受讓方是否否要繳納契稅稅？如不需要要繳納，如何何確定停車(chē)位位部分的轉(zhuǎn)讓讓收入才符合合稅收政策，，還會(huì)涉及哪哪些稅種？根據(jù)《中華人民共和和國(guó)土地增值值稅暫行條例例》第二條轉(zhuǎn)讓讓國(guó)有土地使使用權(quán),地上的建筑物物及其附著物物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn))并取得收入的的單位和個(gè)人人,為土地增值稅稅的納稅義務(wù)務(wù)人(以下簡(jiǎn)稱納稅稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本本條例繳納土土地增值稅。。據(jù)此，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)出售的的地下停車(chē)位位，以轉(zhuǎn)讓有有限產(chǎn)權(quán)或永永久使用權(quán)方方式銷(xiāo)售建筑筑物，視同銷(xiāo)銷(xiāo)售建筑物。。對(duì)取得銷(xiāo)售售收入應(yīng)繳納納營(yíng)業(yè)稅、土土地增值稅、、企業(yè)所得稅稅。受讓方不不能辦理車(chē)位位產(chǎn)權(quán)手續(xù)，，不需要繳納納車(chē)位契稅。。上述回復(fù)僅供供參考。有關(guān)關(guān)具體辦理程程序方面的事事宜請(qǐng)直接向向您的主管或或所在地稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)咨詢。。33陷阱之：地下下車(chē)庫(kù)成本和和收入倒掛山東聊城某房房地產(chǎn)項(xiàng)目公公司案例聊城市國(guó)家稅稅務(wù)局稽查局局于2009年8月對(duì)某房地產(chǎn)產(chǎn)公司進(jìn)項(xiàng)稅稅收檢查，檢檢查年度和內(nèi)內(nèi)容為2006-2008年度的企業(yè)所所得稅納稅義義務(wù)履行情況況，該公司開(kāi)開(kāi)發(fā)XX花園項(xiàng)目，建建筑面積15.8萬(wàn)平方米，2008年全部竣工。。企業(yè)與2008年結(jié)轉(zhuǎn)成本和和收入，由于于在結(jié)轉(zhuǎn)成本本的當(dāng)年與施施工企業(yè)存在在爭(zhēng)議糾紛，，未足額取得得全部發(fā)票，，工程款總額額為7000萬(wàn)元，僅取得得發(fā)票500萬(wàn)元，但是房房地產(chǎn)公司已已經(jīng)支付給施施工企業(yè)工程程款5500萬(wàn)元，由于施施工企業(yè)拖欠欠營(yíng)業(yè)稅款，，地稅局不予予對(duì)其開(kāi)具發(fā)發(fā)票?！?4陷阱之：清算算前成本成本本支出尚未了了結(jié)山東聊城某房房地產(chǎn)項(xiàng)目公公司案例政策分析國(guó)家稅務(wù)總局局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)業(yè)所得稅處理理辦法》的通知（國(guó)稅稅發(fā)【2009】】31號(hào)）第三十四四條規(guī)定，企企業(yè)在結(jié)算計(jì)計(jì)稅成本時(shí)其其實(shí)際發(fā)生的的支出應(yīng)當(dāng)取取得但未取得得合法憑據(jù)的的，不得計(jì)入入計(jì)稅成本，，待實(shí)際取得得合法憑據(jù)時(shí)時(shí)，再按規(guī)定定計(jì)入計(jì)稅成成本?！究偩衷诰€交流流問(wèn)題】國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第34條規(guī)定，企業(yè)業(yè)在結(jié)算計(jì)稅稅成本時(shí)其實(shí)實(shí)際發(fā)生的支支出應(yīng)當(dāng)取得得但未取得合合法憑據(jù)的，，不得計(jì)入計(jì)計(jì)稅成本，待待實(shí)際取得合合法憑據(jù)時(shí)，，再按規(guī)定計(jì)計(jì)入計(jì)稅成本本。這里的"再按規(guī)定計(jì)入入計(jì)稅成本"是指調(diào)減實(shí)際際取得合法憑憑據(jù)當(dāng)年所得得，還是指還還原到應(yīng)當(dāng)取取得合法憑據(jù)據(jù)當(dāng)期調(diào)減所所得，重新計(jì)計(jì)算企業(yè)所得得稅？【總局所得稅司司解答】如果采取預(yù)計(jì)計(jì)成本的，應(yīng)應(yīng)該扣除預(yù)計(jì)計(jì)成本后，再再按規(guī)定計(jì)入入實(shí)際取得合合法憑據(jù)當(dāng)年年的計(jì)稅成本本。35陷阱之：清算算前成本成本本支出尚未了了結(jié)山東聊城某房房地產(chǎn)項(xiàng)目公公司案例政策分析《企業(yè)所得稅法法實(shí)施條例》第九條規(guī)定，，企業(yè)應(yīng)納稅稅所得額的計(jì)計(jì)算，以權(quán)責(zé)責(zé)發(fā)生制為原原則，屬于當(dāng)當(dāng)期的收入和和費(fèi)用，不論論款項(xiàng)是否收收付，均作為為當(dāng)期的收入入和費(fèi)用；不不屬于當(dāng)期的的收入和費(fèi)用用，即使款項(xiàng)項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期期收付，均不不作為當(dāng)期的的收入和費(fèi)用用。本條例和和國(guó)務(wù)院財(cái)政政、稅務(wù)主管管部門(mén)另有規(guī)規(guī)定的除外。?！秶?guó)家稅務(wù)總局局關(guān)于企業(yè)所所得稅若干問(wèn)問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總總局公告2011年第34號(hào)）規(guī)定，業(yè)業(yè)當(dāng)年度實(shí)際際發(fā)生的相關(guān)關(guān)成本、費(fèi)用用，由于各種種原因未能及及時(shí)取得該成成本、費(fèi)用的的有效憑證，，企業(yè)在預(yù)繳繳季度所得稅稅時(shí)，可暫按按賬面發(fā)生金金額進(jìn)行核算算；但在匯算算清繳時(shí)，應(yīng)應(yīng)補(bǔ)充提供該該成本、費(fèi)用用的有效憑證證。稅務(wù)爭(zhēng)議的結(jié)結(jié)果36陷阱之：清算算前成本成本本支出尚未了了結(jié)山東聊城某房房地產(chǎn)項(xiàng)目公公司案例政策分析《企業(yè)所得稅法法實(shí)施條例》第九條規(guī)定，，企業(yè)應(yīng)納稅稅所得額的計(jì)計(jì)算，以權(quán)責(zé)責(zé)發(fā)生制為原原則，屬于當(dāng)當(dāng)期的收入和和費(fèi)用，不論論款項(xiàng)是否收收付，均作為為當(dāng)期的收入入和費(fèi)用；不不屬于當(dāng)期的的收入和費(fèi)用用，即使款項(xiàng)項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期期收付，均不不作為當(dāng)期的的收入和費(fèi)用用。本條例和和國(guó)務(wù)院財(cái)政政、稅務(wù)主管管部門(mén)另有規(guī)規(guī)定的除外。?！秶?guó)家稅務(wù)總局局關(guān)于企業(yè)所所得稅若干問(wèn)問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總總局公告2011年第34號(hào)）規(guī)定，業(yè)業(yè)當(dāng)年度實(shí)際際發(fā)生的相關(guān)關(guān)成本、費(fèi)用用，由于各種種原因未能及及時(shí)取得該成成本、費(fèi)用的的有效憑證，，企業(yè)在預(yù)繳繳季度所得稅稅時(shí)，可暫按按賬面發(fā)生金金額進(jìn)行核算算；但在匯算算清繳時(shí)，應(yīng)應(yīng)補(bǔ)充提供該該成本、費(fèi)用用的有效憑證證。稅務(wù)爭(zhēng)議的結(jié)結(jié)果37陷阱之：清算算前成本成本本支出尚未了了結(jié)北京某房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目公司案案例北京某房地產(chǎn)產(chǎn)公司在北京京西南城區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)以高端樓樓盤(pán)項(xiàng)目，開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總建建筑面積為30萬(wàn)平方米，2010年已經(jīng)竣工，，截止到當(dāng)年年末已經(jīng)銷(xiāo)售售出65%，由于當(dāng)年主主管稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)稅收任務(wù)較較為緊張，約約談企業(yè)法人人代表，要求求其提前進(jìn)行行土地增值稅稅清算，該企企業(yè)由于開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，，同時(shí)為了搞搞好與主管稅稅務(wù)機(jī)關(guān)的關(guān)關(guān)系，提前進(jìn)進(jìn)行了土地增增值稅的清算算，與2010年年末進(jìn)行了了土地增值稅稅清算。由于于該公司與總總包方上存在在一些未決事事項(xiàng)，該公司司與2011年和2012年又向總包方方支付工程款款合計(jì)約1億元?！?8陷阱之：清算算前成本成本本支出尚未了了結(jié)政策分析《國(guó)家稅務(wù)總局局關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土土地增值稅清清算管理有關(guān)關(guān)問(wèn)題的通知知》（國(guó)稅發(fā)【2006】】187號(hào)）規(guī)定，在在土地增值稅稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)產(chǎn)，清算后銷(xiāo)銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的，納稅稅人應(yīng)按規(guī)定定進(jìn)行土地增增值稅的納稅稅申報(bào)，扣除除項(xiàng)目金額按按清算時(shí)的單單位建筑面積積成本費(fèi)用乘乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算算。單位建筑筑面積成本費(fèi)費(fèi)用=清算時(shí)的扣除除項(xiàng)目總金額額÷清算的總建筑筑面積《北京市地方稅稅務(wù)局關(guān)于土土地增值稅清清算管理若干干問(wèn)題的通知知》（京地稅地【2007325號(hào)）第五條規(guī)規(guī)定，納稅人人在項(xiàng)目完成成清算后繼續(xù)續(xù)支付并取得得合法有效憑憑證的成本和和費(fèi)用，主管管稅務(wù)機(jī)關(guān)可可根據(jù)實(shí)際情情況重新調(diào)整整扣除項(xiàng)目金金額，但原則則上應(yīng)在項(xiàng)目目全部銷(xiāo)售完完畢時(shí)進(jìn)行調(diào)調(diào)整。實(shí)踐處理絕大部分稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)是不認(rèn)認(rèn)可二次清算算的企業(yè)提出退稅稅后稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)受理后長(zhǎng)時(shí)時(shí)間不給予回回復(fù)39陷阱之：清算算前成本成本本支出尚未了了結(jié)某房地產(chǎn)公司司被稅務(wù)局忽忽悠案例北京XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有有限公司是注注冊(cè)在北京市市豐臺(tái)區(qū)西四四環(huán)的一家房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)，成立日日期為2004年05月，注冊(cè)資本本：40,000,000.00元，是XX地產(chǎn)集團(tuán)旗下下的項(xiàng)目公司司，在北京唯唯一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目是ABC國(guó)際城，該項(xiàng)項(xiàng)目地址位于于北京市豐臺(tái)臺(tái)區(qū)XX街XU號(hào)。該公司于2009年匯算清繳期期內(nèi)進(jìn)行項(xiàng)目目的企業(yè)所得得稅完工清算算及土地增值值稅清算，并并均補(bǔ)繳了稅稅款。項(xiàng)目土土地增值稅清清算截止日為為2009年4月30日，項(xiàng)目應(yīng)繳繳土地增值稅稅稅款960萬(wàn)元，已繳土土地增值稅稅稅款930萬(wàn)元，項(xiàng)目清清算應(yīng)補(bǔ)土地地增值稅稅額額30萬(wàn)元?！?0陷阱之：測(cè)繪繪報(bào)告中隱含含的稅務(wù)問(wèn)題題某房地產(chǎn)產(chǎn)公司被被稅務(wù)局局忽悠案案例由于以上上兩項(xiàng)原原因從而而稀釋了了項(xiàng)目的的單方成成本。在在按照國(guó)國(guó)家有關(guān)關(guān)清算后后再轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)的處理理的規(guī)定定，由于于收入是是按合同同價(jià)而扣扣除項(xiàng)目目是清算算時(shí)的單單方成本本，對(duì)于于順馳地地產(chǎn)來(lái)說(shuō)說(shuō)后期項(xiàng)項(xiàng)目的增增值額越越來(lái)越高高，已適適用60%的稅率，，因而繳繳納大額額的土地地增值稅稅。企業(yè)應(yīng)該該吸取的的經(jīng)驗(yàn)教教訓(xùn)與稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)溝通通時(shí)，不不能一味味的聽(tīng)從從，協(xié)助助其完成成任務(wù)時(shí)時(shí)也要考考慮一下下入庫(kù)的的方式稅收考量量因素，，不能只只想一時(shí)時(shí)，應(yīng)該該動(dòng)態(tài)的的看問(wèn)題題，給以以后流出出主動(dòng)性性土地增值值稅的特特殊性應(yīng)應(yīng)該注意意成本管管理中的的問(wèn)題測(cè)繪報(bào)告告不準(zhǔn)已已經(jīng)成為為常態(tài)，，目前已已經(jīng)出現(xiàn)現(xiàn)多起此此類(lèi)案例例，工程程部門(mén)掌掌握的可可售面積積大于銷(xiāo)銷(xiāo)售部門(mén)門(mén)和財(cái)務(wù)務(wù)部門(mén)的的，大產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證上上的面積積大于可可辦到小小業(yè)主名名下的面面積之和和41陷阱之：：測(cè)繪報(bào)報(bào)告中隱隱含的稅稅務(wù)問(wèn)題題企業(yè)應(yīng)該該吸取的的經(jīng)驗(yàn)教教訓(xùn)有些部分分雖然是是可售，，但是沒(méi)沒(méi)法轉(zhuǎn)成成本虛增的面面積不僅僅影響土土地增值值稅，也也影響企企業(yè)所得得稅作為配套套設(shè)施的的需要由由相關(guān)機(jī)機(jī)構(gòu)的交交接證明明建議在滿滿足相關(guān)關(guān)要求的的前提下下，統(tǒng)一一各個(gè)部部門(mén)的可可售面積積口徑42陷阱之：：測(cè)繪報(bào)報(bào)告中隱隱含的稅稅務(wù)問(wèn)題題經(jīng)常會(huì)有有一些房房地產(chǎn)籌籌劃建議議，盡可可能的采采用合作作建房的的《關(guān)于土地地增值稅稅一些具具體問(wèn)題題規(guī)定的的通知》（財(cái)稅字字【1995】48號(hào)）規(guī)定定，對(duì)于于一方出出地，一一方出資資金，雙雙方合作作建房，，建成后后按比例例分房自自用的，，暫免征征收土地地增值稅稅；建成成后轉(zhuǎn)讓讓的，應(yīng)應(yīng)征收土土地增值值稅。43陷阱之：：“合作作建房””不是那那么美好好某企業(yè)合合作建房房案例北京某市市屬國(guó)有有商業(yè)集集團(tuán)有限限責(zé)任公公司（以以下簡(jiǎn)稱稱“甲方方”）與與北京某某房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)公公司（以以下簡(jiǎn)稱稱“乙方方”）進(jìn)進(jìn)行合作作建房，，共同開(kāi)開(kāi)發(fā)XX廣場(chǎng)項(xiàng)目目，合作作內(nèi)容如如下：甲甲方提供供土地使使用權(quán)，，乙方提提供資金金。2005年12月取得北北京市發(fā)發(fā)展和改改革委員員會(huì)、北北京市建建設(shè)委員員會(huì)簽發(fā)發(fā)的《關(guān)于合作作開(kāi)發(fā)建建設(shè)XXXXX商業(yè)大廈廈項(xiàng)目核核準(zhǔn)的批批復(fù)》（京發(fā)改改[2005]XXXX號(hào)），同同意甲方方和乙方方合作開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)XXXX商業(yè)大廈廈項(xiàng)目。?！?4陷阱之：：“合作作建房””不是那那么美好好合作建房房的有關(guān)關(guān)規(guī)定《最高人民民法院關(guān)關(guān)于審理理房地產(chǎn)產(chǎn)管理法法施行前前房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)案件件若干問(wèn)問(wèn)題的解解答》（法發(fā)【1996】第2文）規(guī)定定，享有有土地使使用權(quán)的的一方以以土地使使用權(quán)作作為投資資與他人人合作建建房，簽簽訂的合合建合同同是土地地使用權(quán)權(quán)有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的一一種特殊殊形式，，除辦理理合建審審批手續(xù)續(xù)外，還還應(yīng)依法法辦理土土地使用用權(quán)變更更登記手手續(xù)。未未辦理土土地使用用權(quán)變更更登記手手續(xù)的，，一般應(yīng)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定定合建合合同無(wú)效效，但雙雙方已實(shí)實(shí)際履行行了合同同，或房房屋已基基本建成成，又無(wú)無(wú)其他違違法行為為的，可可認(rèn)定合合建合同同有效，，并責(zé)令令當(dāng)事人人補(bǔ)辦土土地使用用權(quán)變更更登記手手續(xù)。《最高人民民法院關(guān)關(guān)于審理理涉及國(guó)國(guó)有土地地使用權(quán)權(quán)合同糾糾紛案件件適用法法律問(wèn)題題的解釋釋》（法釋【2005】5號(hào)）規(guī)定定，本解解釋所稱稱的合作作開(kāi)發(fā)房房地產(chǎn)合合同，是是指當(dāng)事事人訂立立的以提提供出讓讓土地使使用權(quán)、、資金等等作為共共同投資資，共享享利潤(rùn)、、共擔(dān)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)合作作開(kāi)發(fā)房房地產(chǎn)為為基本內(nèi)內(nèi)容的協(xié)協(xié)議。合合作開(kāi)發(fā)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)合同的的當(dāng)事人人一方具具備房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)資資質(zhì)的，，應(yīng)當(dāng)認(rèn)認(rèn)定合同同有效。。45陷阱之：：“合作作建房””不是那那么美好好合作建房房的有關(guān)關(guān)規(guī)定《國(guó)家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)關(guān)于合作作建房營(yíng)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)問(wèn)題的批批復(fù)》（國(guó)稅函函【2005】1003號(hào)）規(guī)定定，土地地使用權(quán)權(quán)人和房房屋所有有權(quán)人均均為甲方方，未發(fā)發(fā)生《中華人民民共和國(guó)國(guó)營(yíng)業(yè)稅稅條例》規(guī)定的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓無(wú)形形資產(chǎn)的的行為。。因此，，甲方提提供土地地使用權(quán)權(quán)，乙方方提供所所需資金金，以甲甲方名義義合作開(kāi)開(kāi)發(fā)房地地產(chǎn)項(xiàng)目目的行為為，不屬屬于合作作建房，，不適用用《國(guó)家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)關(guān)于印發(fā)發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅問(wèn)問(wèn)題解答答（之一一）〉的通知》（國(guó)稅函函發(fā)[1995]156號(hào)）第十十七條有有關(guān)合作作建房征征收營(yíng)業(yè)業(yè)稅的規(guī)規(guī)定。滿足稅收收意義上上的合作作建房應(yīng)應(yīng)該滿足足的條件件甲方提供供土地使使用權(quán)，，乙方提提供資金金；必須以合合作甲乙乙雙方名名義辦理理合建審審批手續(xù)續(xù)；辦理土地地使用權(quán)權(quán)變更登登記；其中一方方應(yīng)該具具有房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)資資質(zhì)。46陷阱之：：“合作作建房””不是那那么美好好適用的稅稅收政策策分析《國(guó)家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)關(guān)于印發(fā)發(fā)《營(yíng)業(yè)稅問(wèn)問(wèn)題解答答（之一一）》的通知》）》（國(guó)稅函函發(fā)【1995】156號(hào)文件））合作建建房，是是指由一一方（以以下簡(jiǎn)稱稱甲方））提供土土地使用用權(quán)，另另一方（（以下簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱乙方方）提供供資金，，合作建建房。合合作建房房的方式式一般有有兩種：：所有權(quán)權(quán)相互交交換。具具體的交交換方式式也有以以下兩種種：土土地使用用權(quán)和房房屋所有有權(quán)相互互交換，，雙方都都取得了了擁有部部分房屋屋的所有有權(quán)。在在這一合合作過(guò)程程中，甲甲方以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓部分分土地使使用權(quán)為為代價(jià)，，換取部部分房屋屋的所有有權(quán)，發(fā)發(fā)生了轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地地使用權(quán)權(quán)的行為為；乙方方則以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓部分分房屋的的所有權(quán)權(quán)為代價(jià)價(jià)，換取取部分土土地的使使用權(quán)，，發(fā)生了了銷(xiāo)售不不動(dòng)產(chǎn)的的行為。。因而合合作建房房的雙方方都發(fā)生生了營(yíng)業(yè)業(yè)稅的應(yīng)應(yīng)稅行為為。對(duì)甲甲方應(yīng)按按“轉(zhuǎn)讓讓無(wú)形資資產(chǎn)”稅稅目中的的“轉(zhuǎn)讓讓土地使使用權(quán)””子目征征稅；對(duì)對(duì)乙方應(yīng)應(yīng)按“銷(xiāo)銷(xiāo)售不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)”稅稅目征稅稅。由于于雙方?jīng)]沒(méi)有進(jìn)行行貨幣結(jié)結(jié)算，因因此應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照《中華人民民共和國(guó)國(guó)營(yíng)業(yè)稅稅暫行條條例實(shí)施施細(xì)則》第十五條條的規(guī)定定分別核核定雙方方各自的的營(yíng)業(yè)額額。如果果合作建建房的雙雙方（或或任何一一方）將將分得的的房屋銷(xiāo)銷(xiāo)售出去去，則又又發(fā)生了了銷(xiāo)售不不動(dòng)產(chǎn)行行為，應(yīng)應(yīng)對(duì)其銷(xiāo)銷(xiāo)售收入入再按““銷(xiāo)售不不動(dòng)產(chǎn)””稅目征征收營(yíng)業(yè)業(yè)稅。47陷阱之：：“合作作建房””不是那那么美好好適用的稅稅收政策策分析《中華人民民共和國(guó)國(guó)營(yíng)業(yè)稅稅暫行條條例實(shí)施施細(xì)則》（財(cái)政部部、國(guó)家家稅務(wù)總總局令2008年第52號(hào)）納稅稅人有條條例第七七條所稱稱價(jià)格明明顯偏低低并無(wú)正正當(dāng)理由由或者本本細(xì)則第第五條所所列視同同發(fā)生應(yīng)應(yīng)稅行為為而無(wú)營(yíng)營(yíng)業(yè)額的的，按下下列順序序確定其其營(yíng)業(yè)額額：（（一）按按納稅人人最近時(shí)時(shí)期發(fā)生生同類(lèi)應(yīng)應(yīng)稅行為為的平均均價(jià)格核核定；（（二））按其他他納稅人人最近時(shí)時(shí)期發(fā)生生同類(lèi)應(yīng)應(yīng)稅行為為的平均均價(jià)格核核定；（（三））按下列列公式核核定：營(yíng)營(yíng)業(yè)額額=營(yíng)業(yè)成本本或者工工程成本本×（1＋成本利利潤(rùn)率））÷（1-營(yíng)業(yè)稅稅稅率）公公式中中的成本本利潤(rùn)率率，由省省、自治治區(qū)、直直轄市稅稅務(wù)局確確定?！敦?cái)政部部、國(guó)國(guó)家稅稅務(wù)總總局關(guān)關(guān)于合合作開(kāi)開(kāi)發(fā)的的房地地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移征征免契契稅的的批復(fù)復(fù)》（財(cái)稅稅【2004】91號(hào)）規(guī)規(guī)定，，珠海海市房房產(chǎn)公公司擁?yè)碛型镣恋?，，珠海海南嘉嘉房產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限限公司司提供供資金金，共共建住住房。。珠海海南嘉嘉房產(chǎn)產(chǎn)公司司獲得得了珠珠海市市房產(chǎn)產(chǎn)公司司的部部分土土地使使用權(quán)權(quán)，屬屬于土土地使使用權(quán)權(quán)權(quán)屬屬轉(zhuǎn)移移。根根據(jù)《中華人人民共共和國(guó)國(guó)契稅稅暫行行條例例》的規(guī)定定，珠珠海南南嘉房房產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有有限公公司承承受土土地使使用權(quán)權(quán)，應(yīng)應(yīng)繳納納契稅稅。因因此，，對(duì)珠珠海南南嘉房房產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)公公司應(yīng)應(yīng)按其其取得得的85％土地地使用用權(quán)的的成交交價(jià)格格計(jì)征征契稅稅。48陷阱之之：““合作作建房房”不不是那那么美美好適用的的稅收收政策策分析析稅收屬屬性實(shí)實(shí)質(zhì)為為甲方方以土土地使使用權(quán)權(quán)獲取取，乙乙方的的房屋屋所有有權(quán)。。在這這個(gè)過(guò)過(guò)程中中，甲甲方要要按照照轉(zhuǎn)讓讓土地地使用用權(quán)來(lái)來(lái)確認(rèn)認(rèn)土地地增值值稅和和營(yíng)業(yè)業(yè)稅收收入？？稅收屬屬性實(shí)實(shí)質(zhì)為為甲方方以土土地使使用權(quán)權(quán)獲取取，乙乙方的的房屋屋所有有權(quán)。。在這這個(gè)過(guò)過(guò)程中中，甲甲方要要按照照轉(zhuǎn)讓讓土地地使用用權(quán)來(lái)來(lái)確認(rèn)認(rèn)土地地增值值稅和和營(yíng)業(yè)業(yè)稅收收入？？具體到到實(shí)際際操作作層面面，甲甲方如如何確確認(rèn)呢呢？是是按照照何時(shí)時(shí)的時(shí)時(shí)點(diǎn)來(lái)來(lái)確認(rèn)認(rèn)土地地使用用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓收收入？？是以以分房房時(shí)的的市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)還還是以以簽訂訂轉(zhuǎn)讓讓協(xié)議議時(shí)的的市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)？？甲方確確認(rèn)的的土地地轉(zhuǎn)讓讓收入入，就就是乙乙方土土地成成本？？甲乙乙雙方方的是是互相相牽制制的過(guò)過(guò)程？？如果果按照照房屋屋成本本價(jià)（（無(wú)土土地成成本）），那那么甲甲方確確認(rèn)的的土地地增值值稅收收入較較低，，乙方方確認(rèn)認(rèn)的成成本也也較低低？49陷阱之之：““合作作建房房”不不是那那么美美好適用的的稅收收政策策分析析廣州市市地稅稅局《關(guān)于印印發(fā)土土地增增值稅稅清算算工作作若干干問(wèn)題題處理理指引引（續(xù)續(xù)二））的通通知》（穗地地稅函函【2010】170號(hào)）規(guī)規(guī)定，，一方方出地地、一一方出出資合合作開(kāi)開(kāi)發(fā)房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目，雙雙方不不成立立合營(yíng)營(yíng)企業(yè)業(yè)，合合作中中出地地方以以轉(zhuǎn)讓讓部分分土地地使用用權(quán)（（房地地產(chǎn)））為代代價(jià)，，換取取部分分房地地產(chǎn)所所有權(quán)權(quán)，出出資方方以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓部部分房房地產(chǎn)產(chǎn)所有有權(quán)為為代價(jià)價(jià)，換換取部部分土土地使使用權(quán)權(quán)（房房地產(chǎn)產(chǎn)）。。對(duì)于上上述出出地方方以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓部部分土土地使使用權(quán)權(quán)（房房地產(chǎn)產(chǎn)）為為代價(jià)價(jià)，換換取部部分房房地產(chǎn)產(chǎn)所有有權(quán)的的，按按“187號(hào)文””第三三條第第一項(xiàng)項(xiàng)確認(rèn)認(rèn)收入入，對(duì)對(duì)于出出資方方以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓部部分房房地產(chǎn)產(chǎn)所有有權(quán)為為代價(jià)價(jià)，換換取部部分土土地使使用權(quán)權(quán)（房房地產(chǎn)產(chǎn)）的的，按按“187號(hào)文””第三三條第第一項(xiàng)項(xiàng)分別別確認(rèn)認(rèn)收入入和取取得部部分土土地使使用權(quán)權(quán)所支支付金金額。。（二））出地地方以以土地地使用用權(quán)（（房地地產(chǎn)））、出出資方方以貨貨幣資資金作作價(jià)入入股，，成立立合營(yíng)營(yíng)企業(yè)業(yè)，從從事房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)，建建成后后雙方方采取取分配配方式式為：：1.風(fēng)險(xiǎn)共共擔(dān)，，利潤(rùn)潤(rùn)共享享的；；2.按銷(xiāo)售售收入入一定定比例例提成成或提提取固固定利利潤(rùn)的的；3.按一定定比例例分配配房地地產(chǎn)的的。對(duì)對(duì)于上上述合合營(yíng)企企業(yè)，，以出出地方方土地地使用用權(quán)（（房地地產(chǎn)））作價(jià)價(jià)入股股時(shí)確確認(rèn)的的評(píng)估估價(jià)值值作為為取得得土地地使用用權(quán)所所支付付金額額；對(duì)對(duì)于出出地方方，以以土地地使用用權(quán)（（房地地產(chǎn)））作價(jià)價(jià)入股股時(shí)確確認(rèn)的的評(píng)估估價(jià)值值作為為轉(zhuǎn)讓讓土地地使用用權(quán)（（房地地產(chǎn)））所取取得收收入。。50陷阱之之：““合作作建房房”不不是那那么美美好適用的的稅收收政策策分析析《國(guó)家稅稅務(wù)總總局關(guān)關(guān)于房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)土地地增值值稅清清算管管理有有關(guān)問(wèn)問(wèn)題的的通知知》（國(guó)稅稅發(fā)【2006】187號(hào)）三三、非非直接接銷(xiāo)售售和自自用房房地產(chǎn)產(chǎn)的收收入確確定（（一））房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)將將開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品品用于于職工工福利利、獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)、、對(duì)外外投資資、分分配給給股東東或投投資人人、抵抵償債債務(wù)、、換取取其他他單位位和個(gè)個(gè)人的的非貨貨幣性性資產(chǎn)產(chǎn)等，，發(fā)生生所有有權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)時(shí)應(yīng)視視同銷(xiāo)銷(xiāo)售房房地產(chǎn)產(chǎn),其收入入按下下列方方法和和順序序確認(rèn)認(rèn)：1.按本企企業(yè)在在同一一地區(qū)區(qū)、同同一年年度銷(xiāo)銷(xiāo)售的的同類(lèi)類(lèi)房地地產(chǎn)的的平均均價(jià)格格確定定；2.由主管管稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)參照照當(dāng)?shù)氐禺?dāng)年年、同同類(lèi)房房地產(chǎn)產(chǎn)的市市場(chǎng)價(jià)價(jià)格或或評(píng)估估價(jià)值值確定定。51陷阱之之：““合作作建房房”不不是那那么美美好適用的的稅收收政策策分析析《福建省省地方方稅務(wù)務(wù)局關(guān)關(guān)于合合作建建房中中營(yíng)業(yè)業(yè)稅計(jì)計(jì)稅依依據(jù)確確定問(wèn)問(wèn)題的的批復(fù)復(fù)》（閩地地稅函函【2001】161號(hào)）規(guī)規(guī)定，，三明明市立立豐房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)公司司以房房換地地，對(duì)對(duì)其取取得的的收入入（按按全部部房屋屋的銷(xiāo)銷(xiāo)售收收入））依"銷(xiāo)售不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)"稅目征征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅。永永安市市燕南南辦事事處南南郊村村以地地?fù)Q房房后銷(xiāo)銷(xiāo)售，，對(duì)其其取得得的收收入先先按"轉(zhuǎn)讓無(wú)無(wú)形資資產(chǎn)"稅目征征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅；再再按"銷(xiāo)售不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)"稅目征收收營(yíng)業(yè)稅稅。計(jì)稅稅營(yíng)業(yè)額額按營(yíng)業(yè)業(yè)稅實(shí)施