房地產(chǎn)企業(yè)成長的成功路

1房地產(chǎn)企業(yè)成長之路——奧園復(fù)合地產(chǎn)(連鎖）管理有限公司總裁方志華2內(nèi)容提要：從奧園集團(tuán)發(fā)展看復(fù)合地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理成長型房企快速發(fā)展之路3一、從奧園集團(tuán)發(fā)展看復(fù)合地產(chǎn)4影響奧園發(fā)展的50件大事1996年04月，郭梓文先生在香港注冊成立香港金業(yè)集團(tuán)10月，金業(yè)別墅花園正式立項(xiàng)1997年04月，金業(yè)別墅花園正式動(dòng)工；12月，全力拓展香港市場，金業(yè)別墅花園銷售取得巨大成功；51998年05月，廣東金業(yè)集團(tuán)正式成立，郭梓文董事長提出“建設(shè)體育社區(qū)，推進(jìn)全民健身運(yùn)動(dòng)”的構(gòu)想；08月15日，國家體育總局局長伍紹祖先生題寫項(xiàng)目名稱：廣州奧林匹克花園；1999年01月，廣州奧林匹克花園正式動(dòng)工；07月，廣州奧林匹克花園正式公開發(fā)售，廣州市民排隊(duì)搶購，廣州奧林匹克花園一舉銷售成功；同月，番禺奧林匹克花園正式立項(xiàng)62000年04月3日，國際奧委會(huì)主席薩馬蘭奇先生為奧園題詞：我向奧林匹克花園開發(fā)建設(shè)者表示祝賀，你們的概念與大眾體育所倡導(dǎo)的方式是一致的；04月10日，上海奧林匹克花園立項(xiàng)；07月，南國奧林匹克花園正式立項(xiàng)；12月27日，南國奧林匹克花園正式動(dòng)工；2001年07月8日，上海奧園公開發(fā)售，數(shù)百名消費(fèi)者排隊(duì)認(rèn)購；07月21日，南國奧園公開發(fā)售，創(chuàng)造了兩天銷售800套的奇跡；10月，在第三屆中國住交會(huì)上，南國奧園榮獲“中國名盤第一名”，奧園集團(tuán)被評為“中國知名品牌開發(fā)商”，郭梓文先生被評為“中國房地產(chǎn)業(yè)十大風(fēng)云人物”之一；72002年5月，廣東金業(yè)集團(tuán)“首屆奧園職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)班”開學(xué)，全國奧園職業(yè)經(jīng)理接受統(tǒng)一培訓(xùn)；07月，廣東金業(yè)集團(tuán)有限公司正式更名為廣東奧園置業(yè)集團(tuán)有限公司；10月，中國銀行廣東省分行授信奧園集團(tuán)10億元人民幣；同月，奧園集團(tuán)與海爾集團(tuán)簽訂全面合作協(xié)議；同月，奧園集團(tuán)輸出奧園品牌和管理，合作開發(fā)佛山奧園；11月，在第四屆中國住交會(huì)上，南國奧園蟬聯(lián)中國名盤第一名，奧園集團(tuán)再次榮獲“中國知名品牌開發(fā)商”稱號；12月，中國農(nóng)業(yè)銀行總行授信奧園集團(tuán)10億人民幣；8

2003年

01月，奧園集團(tuán)被廣東省人民政府評定為“廣東省優(yōu)秀民營企業(yè)”60強(qiáng)之一；

03月21日，奧園集團(tuán)與廣州南沙國有資產(chǎn)經(jīng)營公司共同組建廣州南沙國奧投資限公司，拉開了城市運(yùn)營的序幕。

08月21日，“學(xué)習(xí)起來，中國地產(chǎn)”活動(dòng)正式啟動(dòng)暨奧園職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)學(xué)院正式成立

09月-12月，“奧園心法”分享會(huì)全國巡回路演先后在上海、重慶、武漢、濟(jì)南、深圳、南京等地舉行

11月22日，陽江奧園正式簽約9奧園核心理念開發(fā)理念——復(fù)合地產(chǎn)管理理念——房地產(chǎn)商是系統(tǒng)集成商經(jīng)營理念——?jiǎng)?chuàng)新、整合、速度產(chǎn)品理念——卓越的性價(jià)比10復(fù)合地產(chǎn)是將房地產(chǎn)開發(fā)與創(chuàng)造消費(fèi)者生活方式密切結(jié)合，將房地產(chǎn)業(yè)和其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)有機(jī)整合，從而將某種既具號召性又具貼近性的生活方式完整地體現(xiàn)在房地產(chǎn)的規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營和服務(wù)的整個(gè)流程之中，在滿足房地產(chǎn)對消費(fèi)者的實(shí)用功能價(jià)值外，為消費(fèi)者創(chuàng)造出充滿具體體驗(yàn)的生活感受和文化價(jià)值，使消費(fèi)者享受到美的人居生活。開發(fā)理念——復(fù)合地產(chǎn)11強(qiáng)調(diào)創(chuàng)創(chuàng)造消消費(fèi)者者生活活方式式，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)貼貼近性性和生生活感感受，，不只只是為為了概概念和和創(chuàng)造造賣點(diǎn)點(diǎn)；不只是是復(fù)合合體育育產(chǎn)業(yè)業(yè)，還還復(fù)合合其他他產(chǎn)業(yè)業(yè)，如如文化化、教教育、、休閑閑等；；強(qiáng)調(diào)將將復(fù)合合理念念貫穿穿于房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的每每一環(huán)環(huán)節(jié)之之中，，絕不不只是是營銷銷上的的包裝裝；復(fù)合的的目的的是為為了提提升產(chǎn)產(chǎn)品的的附加加價(jià)值值；既是理理念的的復(fù)合合，也也是功功能價(jià)價(jià)值的的復(fù)合合，也也是生生活體體驗(yàn)的的復(fù)合合，更更是資資源整整合的的復(fù)合合。12房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商的的本質(zhì)質(zhì)是“系統(tǒng)統(tǒng)集成成商””，是將將資金金、土土地、、設(shè)計(jì)計(jì)、工工程、、物業(yè)業(yè)管理理、環(huán)環(huán)境等等多種種變量量因素素，在在一定定的理念指導(dǎo)下下，組組合成成自己己的產(chǎn)產(chǎn)品，，并且且通過過營銷和服務(wù)實(shí)現(xiàn)市市場價(jià)價(jià)值。。....中國最最龐大大的數(shù)數(shù)據(jù)庫庫下載載管理理理念——房地產(chǎn)產(chǎn)商是是系統(tǒng)統(tǒng)集成成商13創(chuàng)新、整合、速度經(jīng)營理理念——14創(chuàng)新管理創(chuàng)創(chuàng)新——力爭上上游（（開發(fā)發(fā)商主主要負(fù)負(fù)責(zé)理理念創(chuàng)創(chuàng)新、、質(zhì)量量的把把控和和資金金流、、人才才流、、物質(zhì)質(zhì)流的的調(diào)配配），，并并令管管理工工作序序列化化、系系統(tǒng)化化、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)化化。理念創(chuàng)創(chuàng)新——領(lǐng)跑復(fù)復(fù)合地地產(chǎn)，，超越越單純純的產(chǎn)產(chǎn)品屬屬性，，將固固化的的房子子賦予予更多多人性性化的的理念念，創(chuàng)創(chuàng)造具具有豐豐富文文化內(nèi)內(nèi)涵的的生活活方式式。15產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新——從廣州州奧園園的“躍式設(shè)設(shè)計(jì)”，到南南國奧奧園的的“別墅級級洋房房”、“空中花花園”，奧園園集團(tuán)團(tuán)一直直領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)著房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品創(chuàng)新新的潮潮流。。營銷創(chuàng)創(chuàng)新——泛營銷銷理念念（從從規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)開始始便注注入營營銷理理念，，番奧奧的“中國一一定行行支持持北京京申辦辦2008年奧運(yùn)運(yùn)會(huì)”系列簽簽名活活動(dòng)））16整合合整合產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資資源——體育、、文化化、教教育、、休閑閑、旅旅游等等整合社社會(huì)資資源——政府、、銀行行、人人才、、企業(yè)業(yè)（海海爾、、美的的）、、媒體體等整合專專業(yè)資資源——各下游游技術(shù)術(shù)合作作公司司和材材料供供應(yīng)商商整合客客戶資資源——奧園會(huì)會(huì)整合三三要素素：一一）必必須明明確自自己需需要什什么；；二））必須須具備備很高高的鑒鑒賞能能力和和分辨辨能力力；三三）必必須具具備坦坦蕩的的胸懷懷。17速度開發(fā)建建設(shè)速速度資金回回收（（營銷銷）速速度連鎖網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)化化擴(kuò)張張速度度基于資資本運(yùn)運(yùn)營效效率提提出，，并在在南奧奧充分分體現(xiàn)現(xiàn)（南南奧12個(gè)月內(nèi)內(nèi)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)從拿拿地、、規(guī)劃劃、建建設(shè)到到完成成首期期20萬平方方米的的銷售售）18產(chǎn)品理理念——杰出的的性能能價(jià)格格比19無論是是社區(qū)區(qū)環(huán)境境還是是室內(nèi)內(nèi)裝修修，無無論是是建筑筑質(zhì)量量還是是生活活配套套，在在產(chǎn)品品的自自然屬屬性上上，奧奧園的的所有有產(chǎn)品品都做做足了了功夫夫。在在奧園園，消消費(fèi)者者可以以花較較少的的錢買買到同同樣的的配套套和服服務(wù)；；或者者花同同樣的的錢買買到更更多、、更好好的配配套和和服務(wù)務(wù)。20杰出的的性能能價(jià)格格比，，是打打動(dòng)消消費(fèi)者者最有有效的的利器器。但但企業(yè)業(yè)要真真正做做到，，則需需要過過硬的的管理理能力力，過過硬的的資源源整合合能力力。21奧園的的力量量---五出五出出品牌牌出人材材出網(wǎng)絡(luò)絡(luò)出效益益出機(jī)制制22奧園的的力量量---質(zhì)的飛飛躍產(chǎn)品品品牌的的打造造---復(fù)合地地產(chǎn)開開發(fā)理理念金業(yè)別別墅花花園—奧林匹匹克花花園—奧園開發(fā)企企業(yè)的的創(chuàng)立立與發(fā)發(fā)展項(xiàng)目公公司---開發(fā)企企業(yè)---綜合性性集團(tuán)團(tuán)快速成成長，，跨越越瓶頸頸地產(chǎn)界界的連連鎖發(fā)發(fā)展模模式資源擴(kuò)擴(kuò)張邁邁向品品牌擴(kuò)擴(kuò)張23奧園的的力量量奧園的的成功功，首首先是是復(fù)合合地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)理念念的成成功24復(fù)合地地產(chǎn)內(nèi)內(nèi)涵融入開開發(fā)理理念打造功功能價(jià)價(jià)值營造系系統(tǒng)工工程注重生生活體體驗(yàn)形成開開發(fā)模模式強(qiáng)調(diào)資資源整整合25理念先先行奧園開開發(fā)任任何一一個(gè)小小區(qū)，，首先先強(qiáng)調(diào)調(diào)的是是將開開發(fā)理理念思思考清清楚城市文文化密密碼消費(fèi)者者分析析經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展?fàn)顮顩r（（人均均GDP/人均房房屋成成交面面積））沒有理理念和和主題題的房房地產(chǎn)產(chǎn)，是是沒有有靈魂魂的軀軀殼……最終成為克隆隆一族26理念定位原則則開發(fā)/營銷圍繞的核核心理念滿足消費(fèi)者的的顯性和隱性性需求27背景：90年代末注重健康、運(yùn)運(yùn)動(dòng)理念：為成功人士提提供一個(gè)健康康、運(yùn)動(dòng)的生生活方式，更高、更快、、更強(qiáng)目標(biāo)消費(fèi)者：：熱愛運(yùn)動(dòng)、關(guān)關(guān)注健康的一一群人28做法：傳播主題：運(yùn)運(yùn)動(dòng)就在家門門口廣告：運(yùn)動(dòng)的的便利性體育會(huì)所、健健康體測中心心、有氧水小區(qū)VI系統(tǒng)公關(guān)活動(dòng)：明明星足球賽體育明星手印印墻、擔(dān)任園園長....中國最龐大的的數(shù)據(jù)庫下載載29打造功能價(jià)值值功能價(jià)值值是指有有形的、、實(shí)用的的、可見見的、物物質(zhì)化的的東西，，比如規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)、戶型型設(shè)計(jì)、、建材使使用等。。開發(fā)理理念一定定要落實(shí)實(shí)下去，，表現(xiàn)為為一定的的功能價(jià)價(jià)值。例：奧園園的健康康路徑、、體適能能測試中中心、體體育館、、隨處可可見的體體育休閑閑設(shè)施等等，都體體現(xiàn)出健健康、運(yùn)運(yùn)動(dòng)的理理念追求求。30營造系統(tǒng)統(tǒng)工程看不見摸摸不著的的理念用用看得見見摸的著著的建筑筑、環(huán)境境、人文文語言等等來表達(dá)達(dá)從確定開開發(fā)理念念和主題題開始，，必須貫貫徹到每每一個(gè)部部門和環(huán)環(huán)節(jié)中，，讓每個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)都都領(lǐng)會(huì)、、吃透如，規(guī)劃劃設(shè)計(jì)、、原材料料采購、、工程管管理、營營銷策劃劃、廣告告形式、、物業(yè)服服務(wù)等等等，是一一個(gè)系統(tǒng)統(tǒng)工程31如何模擬擬生活感感受把自己當(dāng)當(dāng)成將要要居住在在這里的的業(yè)主，，對他們們未來的的生活進(jìn)進(jìn)行規(guī)劃劃。從早早晨睜開開眼睛，，到甜美美地入睡睡，他可可能會(huì)接接觸哪些些硬件？？他要經(jīng)經(jīng)過哪里里？他會(huì)會(huì)參與哪哪些活動(dòng)動(dòng)？他會(huì)會(huì)選擇怎怎樣的生生活方式式？我們們都要進(jìn)進(jìn)行“24小時(shí)模擬擬生活””開發(fā)理念念通過點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)滴滴滴的生活活鏡頭來來實(shí)現(xiàn)小區(qū)客廳廳32復(fù)合地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)理理念選擇擇原則人性化：：人類的一一些最基基本需求求高度相相關(guān)。如如健康、、運(yùn)動(dòng)、、自然、、教育等等；大眾性（（廣泛性性）：有廣泛的的群眾基基礎(chǔ)。參與性：：消費(fèi)者很很容易感感知主題題的價(jià)值值，并參參與其中中匹配性：：主題和當(dāng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)費(fèi)者的需需求/資源能夠夠匹配差異性（（創(chuàng)新性性）：與眾不同同權(quán)威性（（獨(dú)占性性）33復(fù)合地產(chǎn)產(chǎn)營銷特特征創(chuàng)造市場場策劃先導(dǎo)導(dǎo)虛實(shí)結(jié)合合整合營銷銷開拓口碑碑傳播品牌牌34總結(jié)復(fù)合地產(chǎn)產(chǎn)核心在在于尋找找并營造造消費(fèi)者者對新生生活方式式/體驗(yàn)的追追求和理理想復(fù)合地產(chǎn)產(chǎn)VS主題地產(chǎn)產(chǎn)未來潛力力無限35總結(jié)新形勢對對開發(fā)商商的要求求門檻高暴利形象象開始遇到到限制（（青島、、復(fù)合地產(chǎn)產(chǎn)---多贏模式式商業(yè)帶動(dòng)動(dòng)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)動(dòng)36二、房地地產(chǎn)（項(xiàng)項(xiàng)目）運(yùn)運(yùn)營管理理37思考如何做好好項(xiàng)目？？項(xiàng)目成功功DNA是什么？？如何減少少管理/操作的隨隨機(jī)性？？決策層在在開發(fā)過過程中最最大挑戰(zhàn)戰(zhàn)是什么么？38分析做好項(xiàng)目目的心得得：滿足需求求最關(guān)鍵鍵（顯性性/隱性）單項(xiàng)冠軍軍/全能冠軍軍（不同同時(shí)期的的突破方方法）加強(qiáng)開發(fā)發(fā)運(yùn)作的的規(guī)范性性/科學(xué)性最大挑戰(zhàn)戰(zhàn)來自判判斷/整合最大限度度脫離人人的因素素！39同樣是貝貝爾高林林，在甲甲地做的的園林與與在乙地地做的園園林市場場效果完完全不一一樣，為為什么？？是水土土不服嗎嗎？不是！是由于開開發(fā)商的的判斷力力和整合合力的不不同造成成的！最大的挑挑戰(zhàn)來自自于判斷斷和整合合40最大的挑挑戰(zhàn)來自自于判斷斷和整合合如何尋找找和評判判各種專專業(yè)資源源？哪些環(huán)節(jié)節(jié)是應(yīng)該該自己做做，哪些些環(huán)節(jié)應(yīng)應(yīng)該委托托專業(yè)資資源做？？時(shí)間、成成本、質(zhì)質(zhì)量的動(dòng)動(dòng)態(tài)平衡衡？41提醒發(fā)展商是是系統(tǒng)集集成商工作關(guān)鍵鍵是整合合、判斷斷、選擇擇；推動(dòng)動(dòng)、執(zhí)行行目標(biāo)：房地產(chǎn)商商要用最最少的錢錢買到社社會(huì)上最最好的產(chǎn)產(chǎn)品和服服務(wù)，并并且通通過自己己高效率率的整合合，用最最少的費(fèi)費(fèi)用把自自己的產(chǎn)產(chǎn)品和服服務(wù)賣到到最高的的價(jià)錢42項(xiàng)目運(yùn)營營管理方方法來源：總總結(jié)近年年來各地地區(qū)奧園園的成功功開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作作和自選選動(dòng)作43項(xiàng)目運(yùn)營營管理方方法“三化”原則：標(biāo)準(zhǔn)化：：關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié)確定定；減少少操作的的隨機(jī)性性序列化：：關(guān)鍵流流程確定定；確保保先后次次序網(wǎng)絡(luò)化：：各板塊塊間聯(lián)結(jié)結(jié)/互動(dòng)/整合；保保證各專專業(yè)間協(xié)協(xié)調(diào)/統(tǒng)一性產(chǎn)業(yè)化運(yùn)運(yùn)作44運(yùn)營管理理原則調(diào)動(dòng)、整整合專業(yè)業(yè)資源---成本最低低各專業(yè)無無縫對接接---效率最高高馬車45運(yùn)營管理理方法實(shí)實(shí)例南國奧園園2000.7月征地2000.8月-2001.1月規(guī)劃\計(jì)劃2001.2月-2001.8月20萬平米同同時(shí)施工工2001.7-9月1500套/20萬平米銷銷售一空空（總銷銷售時(shí)間間15天）售價(jià)3500元/平米，周周邊項(xiàng)目目僅售2200元/平米在2001年度被中中國建設(shè)設(shè)部、中中國房地地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)、全國國主流媒媒體聯(lián)盟盟評為“中國名盤盤第一名名”，2002年再度蟬蟬聯(lián)此稱稱號。46三、房地產(chǎn)（（企業(yè)））戰(zhàn)略管管理47本章提要要：解決問題題：如何何實(shí)現(xiàn)從從項(xiàng)目公公司到開開發(fā)企業(yè)業(yè)的跨越越？思考：企企業(yè)自身身角色/生存/發(fā)展問題題內(nèi)容提要要：一）發(fā)展展商角色色定位二）房地地產(chǎn)戰(zhàn)略略管理48一）發(fā)展展商的角角色定位位涉及工作作：投資評估估融資開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)工程管理理營銷物業(yè)管理理建造商設(shè)計(jì)院營銷商49房地產(chǎn)戰(zhàn)戰(zhàn)略決策策體系50二）房地地產(chǎn)戰(zhàn)略略管理探索、回回答：企業(yè)如何何固化優(yōu)優(yōu)勢、確確定發(fā)展展方向及及策略企業(yè)生存存三問：：從哪里來來：背景景、資源源在哪里：：目前在在市場和和行業(yè)中中地位/狀況到哪里去去：發(fā)展展方向及及策略一個(gè)項(xiàng)目目的成功功不代表表一個(gè)企企業(yè)的成成功?。?！51房地產(chǎn)企企業(yè)生存存分析案案例52中國房地地產(chǎn)發(fā)展展環(huán)境掃掃描硬環(huán)境競競爭軟環(huán)境競競爭53硬環(huán)境競競爭硬環(huán)境競競爭土地資源源社會(huì)資源源人才資源源54軟環(huán)境競競爭：開發(fā)理念念開發(fā)模式式管理模式式55房地產(chǎn)企企業(yè)的選選擇房地產(chǎn)企企業(yè)的三三重選擇擇資本主導(dǎo)導(dǎo)型（資資本即符符號化了了資源，，資源即即物化了了的資本本）技術(shù)主導(dǎo)導(dǎo)型機(jī)制主導(dǎo)導(dǎo)型56房地產(chǎn)企企業(yè)的選選擇根據(jù)：市場、軟軟/硬環(huán)境競競爭狀況況自身資源源及未來來可能資資源判斷發(fā)展展方向，，并保持持一定的的超前性性！積谷防饑饑、未雨雨綢繆57分析2：企業(yè)開開發(fā)模式式選擇開發(fā)模式式的選擇擇如何建立立競爭優(yōu)優(yōu)勢企業(yè)自身身核心能能力/潛力分析析競爭優(yōu)勢勢決定開開發(fā)模式式58競爭優(yōu)勢勢如何建建立競爭優(yōu)勢勢建立的的核心方方法成本領(lǐng)先先差異化目標(biāo)集聚聚59企業(yè)戰(zhàn)略略決策體體系總結(jié)結(jié)企業(yè)外部部企企業(yè)內(nèi)部部競爭模式式變遷開開發(fā)模模式選擇擇硬環(huán)境競競爭競競爭優(yōu)勢勢如何建建立軟環(huán)境競競爭企企業(yè)核心心能力/潛力判斷斷60奧園的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)金業(yè)別墅墅花園：：營銷突突破（香香港市場場啟動(dòng)、、王志綱綱工作室室）廣州奧園園：產(chǎn)品品突破、、生活方方式突破破、復(fù)合合開發(fā)理理念的引引入南國國奧奧園園：：復(fù)復(fù)合合開開發(fā)發(fā)理理念念的的提提升升、、連連鎖鎖發(fā)發(fā)展展模模式式的的形形成成61奧園園的的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)核心心優(yōu)優(yōu)勢勢的的建建立立：：速速度度、、整整合合、、創(chuàng)創(chuàng)新新-----優(yōu)越越的的產(chǎn)產(chǎn)品品性性價(jià)價(jià)比比---系統(tǒng)統(tǒng)集集成成商商思思路路品牌牌營營銷銷----奧園園連連鎖鎖開開發(fā)發(fā)模模式式---五出出模模式式發(fā)展展三三階階段段：：奧奧林林匹匹克克階階段段---奧園園連連鎖鎖階階段段----土地運(yùn)運(yùn)營階階段62四、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)的快快速發(fā)發(fā)展之之路63本章提提要：：背景新形勢勢下對對開發(fā)發(fā)商的的要求求發(fā)展瓶瓶頸解決之之道64一、背背景行業(yè)內(nèi)內(nèi)：房地產(chǎn)產(chǎn)競爭爭日益益激烈烈（企企業(yè)眾眾多））利潤逐逐步下下降進(jìn)入門門檻漸漸高（（土地地獲取取、資資金運(yùn)運(yùn)做等等）大型企企業(yè)壟壟斷效效應(yīng)開開始顯顯現(xiàn)652）產(chǎn)品品：同質(zhì)化化嚴(yán)重重（惡惡性競競爭））復(fù)制迅迅速（（產(chǎn)品品優(yōu)勢勢難于于長時(shí)時(shí)間保保持））663）政策策：管管理力力度加加大金融融融資土地獲獲取開發(fā)門門檻預(yù)售條條例物管條條例674）消費(fèi)費(fèi)者理性成熟比較慢決策策不斷受受媒體體教育育自我保保護(hù)意意識增增強(qiáng)認(rèn)品牌牌樓盤盤及發(fā)發(fā)展商商685）壟斷斷逐步步形成成合生/珠江例例子2000年進(jìn)入入北京京，第第一個(gè)個(gè)項(xiàng)目目珠江江駿景景42萬平米米2001年，一一氣拿拿下：：珠江羅羅馬嘉嘉園：：占地地21萬公頃頃、開開發(fā)面面積45萬平米